ヴェリテ・ラウロ山科音羽川ってどうですか？

山科の不動産全般に言えることですが、売却するのが容易くないです。
永住覚悟か、損してでも安くしないと買い手がまず付かないです。

五条通りは交通量も多く、トラックの排気ガスが凄いです。
民度も低く、ヤンママが子供を大きい声で叱っているところをよく見ます。
柄が悪い地域だと思います。

ただ地下鉄から近いから山科にしてはまだ良い立地なので、安ければって感じだと思います。

感覚的に2割くらいは高い気がします。
アベノミクスで山科でさえ強気なんでしょうね。

第2期の価格が決定したようですね。
http://suumo.jp/ms/shinchiku/kyoto/sc_kyotoshiyamashina/nc_67715632/

地下鉄東野駅徒歩3分の立地は資産価値が高そうです。
JR山科駅前やラクト大丸も徒歩圏だし。

また近隣(駅遠い)の売り出し中新築物件や中古物件と比較してもお買い得プライスに見えます。

ただ学区や山科の治安面の不安は確かにあるものの、それらを相殺できる立地、価格帯なので悩んでます。

京都市内で60平米台が2000万円台で買えるのは山科区だけみたいですね。
たしかに駅から徒歩3分で2000万円台が手に入るなら他と比べてもお値打ち感が大きいね。

JR山科駅からも暗い道を通らず帰れるので良いなと思いました！
あと前の方で言われていた、ラブホテルは実際見たらあまり気にならない外観でしたよ。
山科でこの立地でこの価格ならお得かなと思ったので私は契約しました。
今から内覧会を楽しみに待ちたいと思います^ ^

>>67さん

そうなんですよね。100％の物件なんてないですからね。

何で折り合いをつけるかなんですよね。

私は駅近と価格(広さを含めた)で決めました。

京都の徒歩数分の駅近新築物件で京都中心部(バカ高い)を除けば、
山科区東野と南区桂川と向日市東向日の3件になります。
東向日はまだ詳細が出ていませんので、
地下鉄東西線「東野駅」徒歩3分とJR京都線「桂川駅」徒歩2分を個人的な見解にはなりますが、比較してみたいと思います。

<鉄道>
・地下鉄東西線東野駅 - JR山科駅(新快速停車駅なので京都や大阪にも素早くアクセスが可能)や乗換えなしでそのまま地下鉄で京都中心部(三条からは京阪にも乗り換え可能)へアクセスができます。
・JR京都線桂川駅 - 京都・山科方面や大阪へのアクセスが可能。(ただし新快速は停車しません)
当物件からは少し離れているが徒歩11分で阪急線の利用も可能。京都中心部へのアクセスが可能。

<周辺環境>
・山科東野 - 下町風情。スーパーやコンビニ、ファミレス、銀行、ドラッグストア、飲食店、レンタルビデオ店などの商業施設、塾や幼稚園小学校などの教育施設も多数。山科駅前も徒歩圏。ただ近くには幹線道路、新幹線、ラブホテル、葬式会場なども有。
・南区桂川 - 再開発地域。府下最大級のイオンモールが歩いてスグ。モール内には映画館やレストラン、スーパーなど、必要なほぼ全ての店舗が揃っているので利便性がとても高い。
ただマンションの隣りには墓地や工場が有る。

<価格/間取り>
・ヴェリテラウロ山科音羽川 - 2,590万(70.22m/坪単価 約122万) ～
ワイドスパンでキュービックタイプなので廊下が短くし、空間を広々と使える非常に効率性の良い間取り。
・シエリア京都桂川駅前 - 2,990万(64.20m/坪単価 約154万) ～
田の字型タイプなので廊下や部屋の形状が縦長で空間が平米数より狭く感じる非効率な間取り。

設備などは両方とも同等レベルのものが採用されてました。

>>69 マンション比較中さん

詳しい比較、ありがとうございます
間取りは間違いなく山科の方がいいですね
ワイドスパンで効率の良い間取りだと思います
立地は山科は古い街並みと国道沿いなので個人的には桂川の方が好きです
イオンモールもありますからね
ただアクセス面ではやはり山科でしょうか
京都駅へもすぐ出られますしインターへも3分位で乗れます
京都の東と西、迷いますね

山科のほうはバルコニーの隣との境が上から下までコンクリートなのが、私的にはポイントが高いです。
桂川の方は図面を見る限り、ペラボーだけっぽいので、外観が少し安っぽくなる様な気がして…。

安くて広い山科の方が買うにはよさそう。
桂川はグランは安かったのに今は値上がり過ぎて買ったら損する気がする。

山科東野の国道から北側って不動産価値が山科区内では上位。
地下鉄の東野駅から徒歩3分なら今後出にくい立地条件なのでここは穴場。
ビックラーメン跡地が長らく放置状態だけど、こちらの方が縦長で大きな敷地だからねえ。
価格帯も坪120万台～って駅近なのに凄くお買い得だと思うよね。

ところで2期って事のようだけど、あと何戸くらいあるのだろうか？

1/3くらいあるような感じなんで、まだ選べる段階だとは思いますよ。

竣工まであと約6か月で、3分の1残か。
山科のマンションでは、売れ行きとしては順調なんですかね。

駅近だから完売は問題なさそう。
ただ宣伝がヘタなんじゃない？
知らない人も多そう。

この前MRに入ったら受付には誰もいなくって焦って帰っちゃったよ。

MR入って受付に誰もいないなんて初めての経験だったよ、、、

>>77

受付に誰もいない時は、チーンって鳴らすベルがカウンター上にあるので鳴らして下さいね。
すぐに係の方が出てこられるので。^^;

MR行ってきました。
数組が商談中でしたね。
順調に埋まってきているようでしたよ。
二千万円台から買えるお部屋も段々と少なくなってきているので早く決めないとって思いました。

ローン通るかな？、、、。

使える地下鉄東西線の東野駅から徒歩3分の立地のマンションが2,000万円台で買えるのは山科エリアの強みだろうね。
このマンションは価格的にも買って損はないと思える立地。

>>80
売主は南海なんで大手デベロッパーだし、施工は地元山科のゼネコン。
管理は評判のいい大手管理会社。

まずまず良い物件ではないでしょうか？

>>81 マンション研究好きさん

前を走る国道のゴチャゴチャ感はあるものの、地下鉄の駅に近いのはgoodだね。
周りにはスーパーや飲食店が沢山あって住むには便利そうな立地てすね。

HP見ると山科って鉄道アクセスが思ったより便利な場所ですね。

東野駅から京都中心部へ15分程度なのは通勤にも通学にも便利だよ。

京都市内の新築マンションで最安値？
駅やスーパーからも近いのは良いね。

>>85

このマンションがお手頃価格だからって安かろう悪かろうではないのでご安心を！

南海ブランド「ヴェリテ基準」っていうのがちゃんとあるようです。
http://www.nankaifd.jp/yamashina/security/index.html

>>86

地盤調査の結果により、建物を支える杭基礎は先端を支持層まで到達させず、主として杭の側面と地盤との間に働く周面摩擦力によって荷重を支える「摩擦杭」を採用。地震に強い住まいをめざし耐震性を高めました。

ってありますが、摩擦杭って耐震性が高いんですか？詳しい方の解説をお願いします。

急にすごいポジティブ意見が増えたなぁ

売れ行きが悪いのか？

>>89 匿名さん
一期完売御礼だし悪くはないと思うけど。

やっぱり売れてないんだ。ラジオでもコマーシャル始まった。
治安と日当たりの悪さが致命的だったのかなぁ。
風呂に窓付いてるところがオキニだったけど。
惜しいなぁ。

>>91 マンション検討中さん
そんなことないよ！
MR行って確認してみたら？
2期分も既に残り1邸ですから凄く好調ですよ。
MRのボードも契約済みの赤い付け花で一杯になってましたよ。
もう余り選べない段階になってきてますから検討者はお早めに決断された方がいいと思います。
京都市内の地下鉄の駅から僅か3分の立地でマンション価格が上昇した今の時期にこの価格の新築マンションは今後出ないと思います。

>>91

治安は山科でも音羽周辺や山科駅前周辺は比較的良いです。
一般的には、外環国道1号線山科東野交差点(駅のある交差点)より北側は治安も地価も山科上位と言われています。

マンションの建つ立地の北側には音羽川の流れる穏やかな住宅地が広がってます。
北へ徒歩10分少しで山科の中心部の山科駅前ですから、マンションの建つ立地は山科でも利便性の高い、良い立地で間違いないと言えます。

>>93 ご近所さん

東野駅のマンション相場。
http://www.manen.jp/market/details/26/6592/6592190/1/

>>91さん
アルファステーションですね。
私も今まで宣伝してなかったと思います。
上の二人は業者？

>>95 通りがかりさん

山科って京都市内なのに注目度が低いからなんだろうね。
その分プライスがお買い得価格になるから山科はサラリーマンに優しいマンションが買える穴場だよ。

>>96 匿名さん
買い物、アクセス抜群だと思いますが、毎日パトカー、救急車、消防車が走り回ってて落ち着きませんね。
しかし、この民度の低さはなぜなんでしょうね？

>>97 通りがかりさん
山科は南部の醍醐や小栗栖に近い方のエリアが柄は悪いかな。

駅近マンションについて興味深い記事がありました。
http://toyokeizai.net/articles/-/123478?display=b

>>96 匿名さん
私の場合は職場が滋賀県にあるからJRのアクセスのいいこのマンションに巡り会えてラッキーって思ってます。
通勤にはJR山科駅へ、ちょっとした運動がてらに健康的に歩いても行けるし、東野駅から三条なんかへも地下鉄ですぐ行けちゃうしね。
あとマンションの周りにもファミレスやコンビニスーパーなんかがたくさんあって外食や買い物には不便が無さそう。
MRで知ったのですが、私のように滋賀県からこちらのマンションを買った方もチラホラいらっしゃるようで安心しました。
来年春から始まる京都での新たな生活が今からとても楽しみです。

>>100 契約済みさん

私は実家が滋賀県で主人の職場が大阪なので、ちょうど便利な場所だなと思いました。
JRが徒歩圏だと滋賀の方にもアクセスしやすいのが良いですね。

>>101
滋賀の方が京都で住まいを探す場合、
山科って立地的にも価格的にも人気らしいですよ。

小学校への通学路について、危険な場所などないか懸念しています。この地域に詳しい方、情報いただけると助かります。

市内でも山科は道が狭い部類に入ると思います。
山科に限った事ではありませんが車には十分注意してください。

細い道は、車通りが多いと低学年の子は一人で歩かせるの心配ですね。集団で登下校があればまだいいのですが…。

地下鉄東西線の駅から徒歩3分の立地で2000万円台ってマジ安いわー

音羽川がすぐ近くを流れていますが、氾濫とかは心配のない地域でしょうか？数年前に山科も豪雨であちらこちらが水没していましたが。

>>107 匿名さん
水辺付近はリスクって付き物でしょうね。
何十年に一度の事に対してあまり神経質になっても仕方がないとは正直思いますがね。
仮に1階の住居を購入した場合は、保険に確り入るなどの対応をすればより安心できるのではって思います。
それよりも駅近、低プライスのマンションメリットの方がここは大きいんじゃないかなぁって感じる。

山科っていうだけで凄くお得な駅近物件ですね。
京都駅や三条へのアクセスが良いし、スーパーも近くに沢山ある。
リーズナブルに京都市内で住むには良い物件だと思います。
山科はよく大津駅付近の物件と比較検討されるようですが、何もない大津駅前よりも山科駅付近の方が利便性が良いので滋賀からの需要が多いのも頷けるところです。

契約しました。
駅近で買いやすい価格帯が決め手になりました。
安価に駅近マンションをお考えの方は急がないと余り選べない感じですよ。

あとどれ位あるの？

８割くらい売れてるみたいよ。

あまり馴染みがないけど山科って案外住みやすそう環境のようですね。^ ^

とても便利な立地だと思います。他見から引っ越してきて何年も住んでいますが、不便を感じたことがありませんよ。

>>115 匿名さん

山科って地下鉄の駅近マンションだとアクセス的にも便利よさそうですよね。^^

このマンションは山科駅徒歩圏内の東野駅から徒歩3分だし、立地的な魅力があると思う。
価格も桂川や東向日の駅近マンションよりも抑え目だからお買い得感があるよなあ。^ o ^

>>122 匿名さん

115ではなくて114さんへの返信でした。^^;

HPが少しリニューアルしましたね。

マンションの周辺は凄く生活するのに便利な環境。あと何と言っても地下鉄へは徒歩3分の立地。
価格も2000万台の後半からだし、間取りもワイドスパンで廊下を小さくして必要な空間がより広く取れていて、とても効率の良い間取りのマンションだと思います。
買い手からするとメリットが大きいマンションだと思う。

じゃあデメリットは？
正直言ってエリアイメージだけ。
山科って治安が良くないとか盆地の山向こう側だから郊外の印象があり、京都市内では余り人気のない区だと思います。
でも実際は地下鉄やJRでスグに中心地や京都駅、大阪にアクセスできる大変便利な立地なんだよね。
なのに桂川や東向日の駅近マンションよりも数割安い。
便利さをリーズナブルに選びたいならこのマンションで間違いなさそうだよ。

そう思える人は山科に住めばよいと思いますよ。

この地域の賃貸マンションはどんどん値上がりしているように感じます。駅近の3LDK築浅だと11～15万円くらいが目立ちます。それを考えると、このマンションはとても価値があると思いました。

ちょっと前に、発砲事件があったよね。このあたり。環境もよく調べたほうがいいと思うよ。とくに子どもの通学経路。

>>127 匿名さん

それって、３月にあったやつですか？このマンションから結構離れている場所ですよね。通学路も逆方向なので関係無さそうですが。

>>128

山科って言っても結構広い区だしね。

>>126

確かに山科でも駅から近い物件はそれなりにいい値段取ってるよね。

転勤にもしなってもこの立地なら賃貸も十分対応出来そうだしね。

>>127 匿名さん

神戸や大阪に比べれば山科なんて平和なもんだよ。

ところであと何戸くらいあるの？
知ってる方いらした情報お願い。

順調に売れているようですね。
12月上旬から第3期の販売を開始するようですよ。

窮屈感が否めないマンションですね
京セラ跡地は立て直しでほぼ決まりみたいです。マンション前は駐車場だったのでＱタイプの部屋は影響うけますね。

そうなんですか。広くて良さそうな部屋だったのに…早速建替えだなんて。

安いのには理由があるんですね。

>>134 マンション検討中さん
駅近にはよくあるパターン。
そもそもここは駅徒歩3分がウリだから問題ないよ。

>>135

同意。
そもそも眺望より生活利便を重視する人が買うマンションだと思いますよね。

商業地域なので仕方ないでしょうね。
採光や静けさを求める方は、不便でも第一種低層住居専用地域に住んだ方がいいと思いますよ。

年内に売り切り御免がでるかもね。

西の桂川や東向日の駅近物件が3,000万前半〜なので俄然価格的にお買い得感のあるマンションに感じます。

ここは3000万あれば買えそうだね。^ ^

>>140 匿名さん

3000万円以下の部屋は意外と少ないです

>>141 匿名さん
確かに3000万円以下って人気でスグに売れたようですね、、、。

最近MRに行かれた方はいらっしゃらないのでしょうか…？
私が7月頃行った時には、完売のバラがちょうど半分くらいは付いていたのですが。
増えていますか？？

もう殆ど選べない状況でしたよ。

安かろう悪かろう
環境を吟味くださいね

>>145 匿名さん

中間マージンが抑えられてるから比較的良心的な価格になったと聞きました

>>146 匿名さん

それって具体的にどういう意味？
単に土地取得価格が安かったんじゃないの？

>>147 匿名さん
パデシオン方式。
デベと施工が同じ会社って事。

>>145 匿名さん
駅徒歩3分、スーパー徒歩4分、病院徒歩4分、銀行徒歩5分、レンタルビデオ屋徒歩4分、ファミレスやマクド、ケンタ、王将、吉野家など徒歩6分圏内に多数有り。
ファミリーじゃなくても生活利便性はかなり高い立地だよ。

東向日の物件をサゲるコメ繰り返してるのはここのデベ？

>>150 匿名さん
変なレス…

>>152 匿名さん
このマンションを検討してない方は他所へ行って下さい。

周辺は便利な商業施設が多く、駅から徒歩3分が魅力のマンション。
建物もヴェリテブランドだから悪くはなさそう。
一般的に日当たりのよい南向きが人気だが、こちらの南向きは国道が南側にあるので騒音がどうなんだろうか？

>>154 買い替え検討中さん

国道から奥まった北側住宅街に位置したウエスト棟が静かで一番人気のようですよ。
ただ残り僅かだったウエスト棟はもう完売したんじゃないかなぁ。

サブエントランスからフレスコに行くまでの通りの角にコンビニを建築中みたいですよ。
この辺りって買い物には不便が無さそう。

あと何戸くらいあるですか？

プランの多さが売りでしょうか。
いろんな間取りがあるのは良いなと思います。
特に注目しているのは、ルーフバルコニーがあるプランです。
広々としていて、家庭菜園も見楽しめそうで良いなと思いました。

>>158 匿名さん
確かにこのマンションって駅近で便利なのに変に高くないからお買い得感はあるよね。

>>159
広い部屋はそれなりの価格してましたよ。
お手頃価格の60m2台の部屋は人気だったようで売れていました。
多少予算オーバーにはなりますが、ただいま思案中です。^^;

山科って治安が少し心配なのですが、このあたりはどうでしょうか。
地下鉄の駅が近いのは便利ですが
それ以上の利点があるのかな～と悩むところです。
子育て環境が一番心配なので、学区の評判が知りたいです。
ご近所にお住いの方がいらっしゃれば情報を教えてください。