ル・サンク小石川後楽園（5）

小石川台東斜面に建っている物件全体の問題と思うが、まあ、そういう結論を望んだんだよね。

>>3357 匿名さん
>東京以外では合法という主張は効力がない
とは誠に持っておっしゃる通りだと思います。
東京以外では合法などと言う話は、勿論審査会や裁判では出てきません。
判例を見ていても、兎に角、法令通りに裁いていてブレがありません（当然ですが）
ですので「取り消しによって生じる社会的、経済的不利益を考慮すれば公共の副子に適合しない」などとデベが泣き言を言っているわけです。
ここでデベが「都条例32条6号違反の是正に必要な工事は容易（駐車場の内部に非難階段を設ければ足りる）」と言っているわけですが、
裁判所は「ではここを直せば良し」などと大岡裁きでマンションを存続させてはくれないのです。
もっとも近隣住民にとってそんな裁定では完全に負け！ですので、それを阻止するために審査会の段階で周到な戦略を練っていたわけです。

>この高さ制限が発効したのちであれば、建築確認が取り消されると、建物の上部を削って建築設計をし直さなれければならず、施主側は大きなダメージを受けることになります。そこで、2012年9月に審査請求をしたのち1年余の間、建築確認の違法の主張を小出しにし、重要な主張は控えていました。

>もしも建築確認審査請求で請求認容の判断が示された場合には、私たちの勝利となり、マンション施主は大打撃を被ることになります。

このような反社会的な主張を、しかも弁護士を通じてネットで公開するような、近隣住民側の姿勢は、同じ（かどうかも不明ですが）文京区民として許せない思いがあります。

>>3343 匿名さん
>3324 では、

>契約者が補助参加した理由を書込みしているけれど、合っていない。
合っていないのは不徳の致すところだが、では本当の理由を聞かせてくれるかな？
また
>NIPPOが一方的に契約者を切り捨てるようなことをしたと分かっていない
こともおっしゃる通りだが、こんなことは建築確認取消とは一切関係がないので全く興味が無いことを付け加える。

>>3361 匿名さん
近隣住民はこのように画策したので、おっしゃる通りだと思います。
>高さ制限が発効したのちであれば、建築確認が取り消されると、建物の上部を削って建築設計をし直さなれければならず、施主側は大きなダメージを受けることになります

ただ近隣住民はこの作戦によって大勝利し、美酒に酔ったのもつかの間で、余りにも惨憺たる結果を招いてしまったことにようやく気付いた。

近隣住民は、その後ろめたさからこのスレに張り付き、自分たちの行為を正当化すべく怒涛の書き込みを続けているのではないかと思う次第です。
確かにこれだけの大事件を起こせば、人として普通の心理状況ではいられないことも確かでしょうね。

>>3360 匿名さん
> 民間に建築確認をさせるという決定をした責任は国にある。
> 民間検査機関が違法な建築を見逃したことへの監督責任は国にあると思う。

約款上は「手数料の10倍上限」

UHECの確認検査業務約款では、確認検査業務で発生した損害に係る賠償額に関し、「請求額は契約申請手数料の10倍を上限とする」と規定している。NIPPOの請求額はこの「10倍」を大幅に上回る金額だ。
NIPPOの本間部長は「約款上の上限は理解しているが、約107億円の請求額には当社なりの判断がある」と話す。

ル・サンク小石川後楽園を巡っては、NIPPOら建築主が被告となる訴訟もある。
19年1月にはマンション購入者6人が「建築主には建築確認の取り消し処分を予見、回避する義務があったとして、約1億7000万円の損害賠償を請求する訴訟を東京地裁に提起している。

>>3364 マンション検討中さん

スゴイ偏見ですね。何となく貴方の性根が透けて見えました

>>3358 匿名さん
>あえてそれを意識しようとしないようにも見える。
実際に現在の現場の惨状を見れば、これはおっしゃる通りだと思います。

ここルサンクの場合は2005年に近隣住民が審査請求し、建築確認が取り消されました。
次に取り消されたのが2015年となりますので、これだけで丸10年の歳月が流れているわけですね。
つまりデベVs近隣住民の、勝つか負けるかの10年戦争と言うわけで、その間歩み寄りというような状況は生まれる余地はなかったのだと認識して居ります。
当初から近隣住民はデベに対して、建物の高さを20m以下にする、急峻な堀坂途中に車の出入り口を設けない、などの要求をしていたのですが、当然デベは全て拒否しています。
そして建築確認が取り消される寸前に区の絶対高さ制限が施行されました。
ですので現在の建物を生かすにせよ、解体して新築するにせよ、建物の高さは２２ｍ以下となります。
近隣住民は絶対高さ制限施行後に建築確認が取り消されるように画策したことにより、遂に絶対高さ２２ｍ以下を勝ち取ったことになります。
思いますに、近隣住民は避難経路の不備による避難時の安全性の問題を追及したのではなく、この絶対高制限を守らせるように究極の戦術を取ったのではないか？
等と思っております。

ただおっしゃる通り、巨大な廃墟が残される限り、周辺の土地やマンションに対する影響は大きいですね。

>>3366 匿名さん
性根（しょうね） の意味
１ その人の根本の心構え。心の持ち方。根性?(こんじょう)?。こころね。
２ 確かな心。正気。
３ 物事のかなめとなるところ。本質。

個人攻撃ばかりかと思えば、思いがけずお褒めのお言葉ありがとうございました。

うーん。。

この方のこういう所が内容含め

賛同されない理由な気がする

>>3357 匿名さん、>>3358 匿名さん が書かれていることは、心情的には理解できます。

また、近隣住民側がとった審査請求の審理を長引かせる戦略がけしからんという指摘があるのも、もっともです。

でも、考えてみてください。
ルサンク小石川の場合、デベが文京区の指導に従ってさえいれば、こんなひどい事態は避けられたのです（近隣住民側もそんなけしからん戦略をとらずに済んだのです）。
絶対高さ制限をあらかじめ守っていれば、建築確認が取り消されても、設計変更することでもうとっくにマンションは完成しているはずです。

デベが気の毒だというのはその通りですが、デベが文京区の指導を無視した点はどうお考えですか。
行政指導は法的拘束力がないのだから、守らなくても全く問題ないとお考えですか。

指導を無視しておきながら、建築確認が取り消されそうになると、東京都建築安全条例32条6号違反という一事をもって建築確認を取り消すことはあまりに不均衡だという主張が通るのは違和感があります。
そのような主張が通れば、結局「建てた者勝ち」ということになりませんか。

> デベが気の毒だというのはその通りですが、デベが文京区の指導を無視した点はどうお考えですか。

NIPPOの代理人の弁護士が
文京区の行政指導には従っておくものだと指示しなかったのでしょうか。

法解釈の甘さが目にあまります。裁判で、NIPPOの代理人の弁護士が、文京区の指導を無視しておきながら、東京都建築安全条例32条6号違反という一事をもって建築確認を取り消すことはあまりに不均衡だと主張をしていることに、違和感があります。

さらに https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593929/res/3365/ のように、確認検査業務で発生した損害に係る賠償額が契約申請手数料の10倍、つまり、数百万円を上限とする約款がありながら、107億円の賠償請求をしていることにも、違和感があります。

>>3370 匿名さん
>>3371 匿名さん
横から失礼します。
過去スレで何度も何度も何度も言われている結果論だが
その絶対高さ制限に合せる区の指導に従わなかった件で過去スレがあった。
>3003
「とここで必ず言われるのが、絶対高さ制限に合せてくれ、と言う文京区の指導に従わなかった。自業自得である。という話です。
絶対高さ制限が、２００５年の確認取消の６年も後の２０１１年に第一次素案が公表されたこと、本来の既存不適格になるのは１回の建て替え後である、素案であって絶対高さが確定したわけではなく、実際に最終案で変更された地域もあった、ことなどを考慮すれば、まあいたしかたなかったと思いますね。
過去スレはあまりにいい加減だった、という感想を持ちました。」

近隣住民との全面戦争だけでなく、開発許可に関しての区の対応の不手際もあって工事が
遅れに遅れたわけで、今更2階分も減築して大幅に利益率を下げるなんてできるか！しかもホントの既存不適格になるわけじゃないし。
というデベの思いはよく理解できる。
実際契約者の皆さんは、その辺のところは納得して買っているわけだしね。

ただ断って置きたいのは、ホソー屋はなんとなく好かんし、設計者も処分庁も最低のレベルだと思っている。
だから好かんデベが気の毒だというより、ルサンクが廃墟になってしまったのが、いかにももったいないという感想を持っている。

> 実際契約者の皆さんは、その辺のところは納得して買っているわけだしね。
契約者にNIPPOが避難路の不備で建築審査会で追及されていることを告げて販売したわけでないから、>>3365 のように契約者がNIPPOに損害賠償を請求する訴訟になっている。分かってないね。

変更確認は建築審査会で違法が争われた部分について設計変更したものだから、なぜ変更確認を申請することになったかをNIPPOが契約者に説明しておく必要があると思う。

>>3372 マンション検討中さん によると、
>近隣住民との全面戦争だけでなく、開発許可に関しての区の対応の不手際もあって工事が
>遅れに遅れたわけで、今更2階分も減築して大幅に利益率を下げるなんてできるか！しかもホントの既存不適格になるわけじゃないし。
>というデベの思いはよく理解できる。

そういう事情はあるでしょう。

でも、文京区の指導に従わなかった場合、仮に建築確認が裁決で取り消されてしまったら、とんでもない事態になるとデベは考えなかったのでしょうか？
実際に建築確認の適法性が争われていたわけで、通常の判断力の持主ならば、（適法性に200％の自信がない限り）これは指導に従っておいた方がよさそうだ、指導を無視するのはあまりにリスキーだと考えると思うのですが・・・
（それに、他の業者は文京区の指導に従っていたとのことなので、同業他社の情報は当然デベの耳にも入っていたはず。）
なぜデベが指導に従わないことを too risky だと考えなかったのか不思議です。

（自業自得というつもりはないですが）もし、デベが建築確認の適法性に絶対的な自信を持っていて、あえてリスキーな選択をしたのなら、その選択が結果的に誤っていたということなので仕方がないのではないですか。
自らの選択を間違えた以上、「東京都建築安全条例32条6号違反ということだけで建築確認を取り消すのはひどすぎる、大目に見てくれ」というのはどうかと思います。

あと、気になるのは、現在の建物をどうするのかということです。
昨年夏に最高裁で決着してから特に動きがないのはどうしてでしょう？
減築はすごく大変だし、膨大な費用が追加でかかるでしょうが、建物全部がダメになったわけではないので、早く減築前提の設計変更で建築確認をとった方がいいと思うのですが・・・
それが近隣住民にとっても、デベにとっても現状では一番マシな選択肢かと思います。
（現在、デベが設計変更の作業中で、それにすごく時間がかかっているのでしょうか。）

>>3375 匿名さん
上部2階をスパッと斬る、2015年の建築確認取り消し裁決を受けて即座にその対応していれば、契約者は今頃には入居できていたのではないですか？

それが今なおできないのは、NIPPOがUHECに求めている107億円の賠償が更地に戻す前提での損害額だからではないでしょうか？（>>3371 のように賠償額の上限を数百万円がとする約款があるようですが。）

>>3376 匿名さん
なるほど、デベの対ユーイックの訴訟が関係しているのでしょうか。デベは、東京都に対しても訴えを起こしているようですね。

でも、その訴訟は勝ち目があるのでしょうかね。
ユーイックに落ち度がなかったとは言いませんが、清水建設が設計を担当していた時の問題点がきちんと日建ハウジングとユーイックに共有されていたら、その問題点を踏まえた設計・建築確認になっていたはずなので、そうしなかった（と思われる）デベの側にも問題があるように思うのですが・・・

いずれにしても、ユーイックとの訴訟が最高裁まで行って決着するのにあと数年はかかりそうなので、その後で建物を減築して使おうと思っても、老朽化で使い物にならなくなっているのではないかと・・・

（なお、2015年の建築確認取消し裁決を受けてデベが即座に減築に踏み切らなかったのは、たぶんデベが最高裁まで争わないと気が済まなかった（建築確認が復活することに望みをつないでいた）のかもしれません。）

>>3377 匿名さん

UHECへの賠償を認める判断がされても、約款で決まっている賠償額の上限を超える判断はされないのではないでしょうか。

デベが本気で賠償を求めるなら設計者の日建ハウジングに求めるものではないかと思いますが。

>>3378 匿名さん
そうですね。
でも、約款の解釈にもよりますが、仮にユーイックに故意か重過失があれば、賠償額の上限規定は適用されないという判断はあり得るかと思います。
まあ、そもそも損害賠償請求が認められるのかとは思いますが・・・

デベが日建ハウジングを訴えていないのは不思議です。
（あえて推測すると）デベは減築して建築確認を取り直すという選択肢を諦めたわけではなく、もしそうするならば現在の設計を熟知している日建ハウジングの協力が不可欠なので、日建ハウジングとは喧嘩したくてもできないのではないかと思います。
この建物の設計変更を引き受けてくれる設計事務所をほかに見つけることは難しいでしょう。
（トラブルに巻き込まれるかもしれないのに）あえて火中の栗を拾うような設計事務所はいないでしょう。

その点、新たな建築確認を出すのはユーイック以外の指定確認検査機関でもできますから。
でも、建築確認を取り直すならば、時間がかかっても建築主事に申請した方がいいかもしれないです。

>>3373 通りがかりさん
>分かってないね
と言ういい方にトゲがあるんだなね、個人攻撃的なね

少なくとも絶対高さ制限に関する”既存不適格”部分についてはだね
皆さんそれを納得して買ったということ
要するに絶対高さ制限２２ｍとはそんな程度のもの
また区の指導だ指導だとかいうけど、いかにも”行政指導”を匂わして、それに従わなかったデベが悪いと言うのはズルイよ
区はただの”お願い”しかできるわけがない
この絶対高さ制限は私権の財産権の大変な侵害になり得るものだから
区も大変に慎重に対処した、素案も６次まで行ったのかな？
だから1回までの建て替えは２２ｍにしなくとも、現在の高さでOKとなっているわけだね

またもや怒涛の書き込みが始まったようだけど
これが一人の近隣住民でなければ、なんとチームワークの良い近隣住民方だね
それはさて置き同じ結果論でいうなら
デベは設変でスロ－プの勾配を１/8以下に緩くしたわけだけど、ここで避難階段を付けていれば良かったのに
とはホントに思うね
「駐車場の内部に非難階段を設ける工事は容易」と言っているわけだし

恐らく、駐車場は避難階であるということに相当な自信があったのだろう
だから安全条例３２条６号違反でないと思っていた
誠にお粗末なデベ側の頭ではありました
どこも人材不足なのでしょうね

>>3379 匿名さん

仮にユーイックに故意か重過失があれば賠償額の上限規定は適用されない、について
2014年2月に変更確認を申請することを主導したのがユーイックであるなら
ユーイックに重過失があると言えるのかもしれません。

2012年の建築確認が違法であることの主張は2013年までにされていて、
だから、建築確認取り消しを逃れるために、2014年2月に
・車路のスロープの勾配を 1/6 → 1/8 に変更
・直通階段Cが避難階段でなかったのを避難階段に変更
・避難設備の変更
の設計変更が行われ、変更確認が申請されたことになります。

車路のスロープの勾配を変更して、直通階段Cを避難階段に変更したのでは、ルサンク小石川は適法な建築計画になりません。この変更確認を申請することを主導したのがユーイックであると、2013年から2014年初めに作成されたメモ等から立証されれば、ユーイックの重過失となるのではと思います。

さらには、建築審査会で違法の追及がされていて、建築確認取り消しを逃れるために2014年2月にこれらの設計変更が行われたことは、NIPPOが契約者に十分に説明した上で、販売しなければならなかったと思います。

>>3382 匿名さん
なるほど。
ただ、指定確認検査機関は事業者が申請してきた建築計画に対して建築確認を出す立場なので、自ら設計変更を主導することは通常はしないと思いますが・・・

>>3383 匿名さん
通常はユーイックが自ら設計変更を主導することはしないでしょう。

ルサンク小石川の審査請求事件では2014年3月頃に口頭審査が予定されていたと言われており、周辺住民側から追及されていた地下駐車場に避難階段がないことへの対応が要る状況だったのではないかと思います。

2014年3月に変更確認がされたために口頭審査が2015年9月まで延期になっています。その口頭審査（ http://www.s-araki.com/SHINSAKAI.pdf ）の44頁に、直通階段Cを避難階段に変更した理由が質されており、設計者がわからないと答え、ユーイックが答えています。ユーイックの主導で設計変更がされたから、設計者がわからずユーイックが答えているのではないかと思いますが、いかがでしょうか。

>>3384 匿名さん
その可能性はあるかもしれないですね、当時の状況次第では。
重過失のハードルは高そうですが・・・

おっしゃるとおり、重過失のハードルは高く、
ユーイックに賠償させられたとしても、約款で決められた上限（数百万円）までだと思います。

107億円の損害賠償を求める訴訟の提起に、NIPPOは千数百万円の印紙の貼付が必要ですから、その印紙代さえ回収できません。ユーイック相手の訴訟をした時間とコストに見合うものは何も得られないと思います。

>>3382 匿名さん
「2012年の建築確認が違法であることの主張は2013年までにされていて、
だから、建築確認取り消しを逃れるために、2014年2月に
・車路のスロープの勾配を 1/6 → 1/8 に変更
・直通階段Cが避難階段でなかったのを避難階段に変更
・避難設備の変更
の設計変更が行われ、変更確認が申請された」

>3384 では
「審査請求事件では2014年3月頃に口頭審査が予定されていたと言われており、周辺住民側から追及されていた地下駐車場に避難階段がないことへの対応が要る状況だったのではないか」
時系列的にここまで具体的な記述は初めて見たので大変参考になりました。

ということは結果論としては>3381のように
>デベは設変でスロ－プの勾配を１/8以下に緩くしたわけだけど、ここで避難階段を付けていれば良かった
という事が当たり！ということでしょう。
文京区がデベに絶対高さ制限も考えてねとお願いしたのは、２０１２年半ばだと思われる。
だからその翌年に審査請求されたからと言って、予防的に高さ２２ｍ以下に全面的な設計変更をしようとするはずがないのは明らかです。

要は下記の書き込みは、「けしからん戦略をとった」近隣住民の単なる言い訳を述べているだけで、完全に的外れということになりますね。
それにしても安全条例31条と32条を見れば避難階段を設置するしかない、という事も理解できずにムダな設変をしたことが、どうしても理解できませんね。
まあユーイックの場合、駐車場は避難階であるとの思い込みがよほど強かったのではないかと？

>3370

>デベが文京区の指導に従ってさえいれば、こんなひどい事態は避けられたのです（近隣住民側もそんなけしからん戦略をとらずに済んだのです）。 絶対高さ制限をあらかじめ守っていれば、建築確認が取り消されても、設計変更することでもうとっくにマンションは完成しているはずです。

>3375

>区の指導に従わなかった場合、仮に建築確認が裁決で取り消されてしまったら、とんでもない事態になるとデベは考えなかったのでしょうか？ 実際に建築確認の適法性が争われていたわけで、通常の判断力の持主ならば、（適法性に200％の自信がない限り）これは指導に従っておいた方がよさそうだ、指導を無視するのはあまりにリスキーだと考えると思うのですが・・・ なぜデベが指導に従わないことを too risky だと考えなかったのか不思議です。

東京都建築安全条例の「避難階又は地上に通ずる直通階段を設け、避難階段とすること」の規定について避難階段にすることは求められてない、という法解釈を裁判で述べたNIPPOが

>デベは設変でスロ－プの勾配を１/8以下に緩くしたわけだけど、ここで避難階段を付けていれば良かった

と考えると思っているのか。。。

その状況でよく販売する決断をしましたね。市川猿之助まで使って。

KKベストセラーズで書籍の販売をしてますが・・・
https://kkbestsellers.net/n/nc4c9c03dccfe#xpNeu

“避難階には避難階段はいらない”
“避難階段があると避難階ではない”

後ろの記述は間違っているのではないですか？　間違った解釈を示していても販売ができるのですね。

クソ物件オブザイヤーという名前のとおり、どちらかと言うとマジメ一辺倒というより斜に構えた企画（不動産業界の奇祭ともいわれている）なので、厳密な正確さを追求しているわけではないと思います。それに、あくまで記事の見出しなので。

一級建築士「お鯛さん」と全宅ツイのグルさんの対談は、漫談調ではありますが、そんなにいい加減なことは言っていないと思います。
「建築基準法禅問答」という言葉が対談中に出てきますが、ルサンク小石川がそれくらい難解なケースだったのは間違いありません。
たぶん、あの見出しは、禅問答のようだということを言いたかったのでしょう。

Twitter には「2階部分の減築の可能性と聞いた業界関係者は皆、小石川にも国立があったと震え上がった。」とありますが、デベが文京区の指導に従っていれば減築しなくても済んだのに（クソ物件オブザイヤー2015（第2位）に選ばれることもなかったのに）という点にはなぜか対談では触れられていません。
そこまで分析していないのか、わざと言及を避けたのかは知りませんが。

ちなみに、業者寄りの立場でブログを書いているDJあかいさんも、ルサンク小石川の件は詳しく書いていますが、近隣住民が身勝手だと指摘している半面、デベが文京区の指導に従わなかったことの是非については特に触れていないようです。
これも、わざと言及していないのでしょうかね？
DJあかいさんは業界に精通している人のようなので、彼がこの点をどう考えているのかを知りたいものです。

>>3391 匿名さん

DJあかいさんは業界に精通している・・・のですか？　この方も、間違った知識を披露しておられますが。

https://www.sumu-log.com/archives/11080/
のブログに
「まず状況を確認すると1都3県の建築確認はほとんどが特定行政庁（建築主事をおいている自治体、その首長。今回の場合で言えば文京区。宅建受ける人は覚えよう）ではなく、指定確認検査機関に出されています。・・・」
と書かれていますね。

この「今回の場合で言えば文京区」は明らかに間違いで、ルサンク小石川の特定行政庁は文京区ではありません。ですから、このブログのその後に書かれているDJあかいさんの議論も、間違った前提で書かれた、根拠がないものになっています。

このブログ（スムログ）に書かれた間違いの訂正もされていません。

少々間違っていてもブログが読まれたらいい、くらいに考えているのでしょうか。
間違っている内容で読み手の理解を誤らせるのは適切でないと思いますが。いかがでしょうか。

デベには2013年までにルサンク小石川の避難路の不備、東京都建築安全条例で義務付けられている避難階段が設けられてない不備がわかっていたはずですから、2014年2月に設計変更するのであれば地下駐車場の中に避難階段を設けないといけない、車路の勾配を 1/6 → 1/8 に変更する設計変更では適法な建築計画にならないわけです。

適法性に200％の自信がない限り、建設工事を進めることは too risky です。そのような too risky な状況で変更確認を申請したことを、デベが販売の際に契約者に説明したのかというのも問題と思います。

>>3392 匿名さん
建物の延べ面積によって東京都か各区に所管が分かれるのでしょうね。
たぶん、いずれの場合も区が受付となるのでそう言っているのではないですか。

リンク先のブログでDJあかいさんが
「文京区は問題ないというスタンスだった（事実文京区への訴えは退けられている）が、都（建築審査会）は住民感情を忖度してか何らかの理由で取り消しに至った。そのように見えます。」
と述べているのは何か誤解しているのかもしれませんね。
建築基準法令に違反していたから建築確認が取り消されたのですから。
違反していなければ取り消しようがありません。
その結論が住民感情で変わることはないと理解しています。

あかいさんが実際に業界に精通しているかどうかは分かりません。
自己紹介欄とブログの内容からそう思っただけです。

>>3394 匿名さん

DJあかいさんは、ルサンク小石川の販売される前は、マンションコミュニティの座談会でHANAREについて疑問を呈する発言をしたりして、まだしも客観的、中立的だったとお見受けしていました。ところが、東京都建築審査会で建築確認取り消す判断がされた時から、周辺住民への批判が激しくなり、客観的でなくなってしまいました。それが「都（建築審査会）は住民感情を忖度してか何らかの理由で取り消しに至った」という記述に現れています。

>>3394 さんが繰り返し指摘されているように、ルサンク小石川には、文京区がデベに、間近に発効する絶対高さ制限に収まる建築計画にするように指導していました。デベが文京区の指導に従っていればこのような事件になっていません。

また、デベは 2014年2月の時点でルサンク小石川が都条例に適合していないことを認識していました。（だから、車路の勾配を変更することをしています。しかし、このような小手先の設計変更では、都条例に適合させることはできません。）
2014年2月の時点で、デベは、一旦、建設工事を止め、文京区が指導している事項も容れて、建築計画の見直しをするべきでした。デベの法解釈の甘さにより建築計画取り消しになったのであり、建築審査会が住民感情を忖度して建築計画取り消しになったわけではないです。

法廷闘争で勝利したからといって、それが世間一般の常識に照らして絶対的に正しいことかどうか

様々な感想があると思う

> 世間一般の常識

法令を遵守することが最も重要だということは、共通の常識だと思いますがね。

一度見てみたら

https://movies.yahoo.co.jp/movie/342984/

あなたはベジャールのようだ

>>3398
ベジャールじゃないな、ジャベールだな...

2020年5月13日
2020年3月期決算短信
当社は、同事業の中断により当社に発生した損害などについて、2019年5月9日に、東京都を被告として、国家賠償法に基づく損害賠償請求の訴えを東京地方裁判所に提起するとともに、9月3日に、指定確認検査機関である株式会社都市居住評価センターを被告として、損害賠償請求の訴えを同裁判所に提起しました。なお、「ル・サンク小石川後楽園」事業につきましては、事業継続に向けて検討中であります。

損害賠償の額を記載しないようにしていますね。

事業継続って可能なのか？
解体して適法建築として再建築、がOKなら、損失を最小に抑えるためにはそれがベストかもしれんが。

上部2階分をスパッと斬る。
契約者に優先的に分譲する。それがベストだと思います。

文京区から受けていた指導にも合致します。

前を通りかかったら、金槌のような音がしていたけど。検査でもしているのかな。

解体しちゃうとURに土地を返さなければいけなくなるのかな？
とりあえず建物は建ったので今のところは返さなくてもいいんだよね

改築ならOKか。

ルサンク小石川は改築ができないですね。

（9割程度まで工事がされ中止になった状態であり、完成しているわけでないから改築はできない。）

どういう形で事業継続をするつもりなのか、興味深いな。
それなりのあてはあるんだろう。

無理に販売しなくても老人ホームにするとか軽傷コロナ患者の受け入れ施設とかいろいろ活用方法はありそうだけどね

>それなりのあては
デベは慎重な判断のもとに事業継続に向けて検討中とは言ってないだろう。

>>3337 匿名さんに
> 「建築安全条例32条6号違反の建物をそのまま完成させた方が契約者のためになった」が本質を突いた意見というのは、冗談がすぎるのではないですか。
と指摘されていたけれど、法令に適合しない建築物を契約者に引渡すことで契約者が受ける不利益をデベが軽視していると思う。

消費者軽視の姿勢でいるから、怒った契約者から裁判を起こされていることに気づくべき。

とりあえずデベロッパーが「事業継続を検討」と表明したのは大きい。
分譲マンションとして再生する可能性が出てきた。

株主に向けたリップサービスなのでは？

デベは契約者を怒らせることに無配慮かもしれないが株主を怒らせることには非常に恐れている。

憶測だね。

>3370> 3371> 3375 >3395

>ルサンク小石川の場合、デベが文京区の指導に従ってさえいれば、こんなひどい事態は避けられたのです（近隣住民側もそんなけしからん戦略をとらずに済んだのです）

などと近隣住民から散々言われていますが、改めて経緯を時系列的に見ると、区の指導に従ってさえいれば、
と言う結果論がいかに的外れであるということが明確となります。
ポイントは
・2004年に最初の建築確認を得て以来、10年間建物本体は基本的に同一である
・絶対高さ制限が公表されたのは、7年後の2011.9
・文京区が絶対高さ制限を考えてと言ったのは、翌2012.7の確認申請前の事前協議の時
・直ちに2012.9に近隣住民が審査請求
・約2年後の2014.3 絶対高さ制限導入

審査請求された、では建築確認が取り消された場合の予防措置として、22ｍの高さに全面的な設計変更をしよう。
時系列でみれば、そんな採算が劇的に悪化することを考えるデベなどいるわけはないのです。
せっかく近隣住民が審査請求して違反を教えてくれているのだから、その違反部分を是正すれば良いだけ。
ルサンクの場合、安全条例32条6号違反を是正すれば良かった。
つまり駐車場に避難階段を付けてさえいれば良かった。
結果論としてはたったそれだけです。
なぜデベ側がそれをやらずに、全く無意味な設変をし、変更確認を得たのか？
翌月には絶対高さ制限が施行されるという、ホントにホントの駆け込みで設変し、
変更確認を得たわけですので、絶対に間違いは許されないのにです。
それが最大の謎ですね。


2004.7　東京建築検査機構に建築確認申請、翌8月に建築確認が下りる
2004.11　近隣住民が東京都建築審査会に審査請求
2005.6　東京都建築審査会の裁決により建築確認取消し
　　　　（理由：1.自動車車庫出入口の道路幅員が6ｍに満たない
　　　　　　　　2.西側メゾネット住戸が一の建築物に当たらない。）
2011.9　文京区 絶対高さ制限第一次素案 公表
2012.7　都市居住評価センターに建築確認を申請、建築確認が下りる
2012.9　近隣住民が東京都建築審査会に建築確認の審査請求
2013.2　工事開始
2014.2　都市居住評価センターに変更確認を申請、翌3月変更確認
・車路のスロープの勾配を 1/6 → 1/8 に変更
・直通階段Cが避難階段でなかったのを避難階段に変更
・避難設備の変更
2014.3　文京区 絶対高さ制限導入
（当該土地は22m上限となる）
2014.7　ル・サンク小石川後楽園販売開始
2015.4　ル・サンク小石川後楽園完売
2015.9　東京都建築審査会が建築確認の執行停止
2015.11　東京都建築審査会が建築確認取り消し
（理由：都安全条例32条6号に規定する避難階段の不備）

NIPPOは裁判の場で、東京都建築安全条例32条6号の「避難階又は地上に通ずる直通階段を設け、避難階段とすること」の規定は、避難階段を設けることを義務付けていない、との独自の法解釈を主張しています。そのようなNIPPOであれば
地下駐車場の部分に避難階段を設けるべきと判断することはなかったと思われます。

2014年2月の変更でなんとか凌げると考えていたとしか思えない
時間的な制約がタイトだと往々にして賢明でない判断をするということはどんな仕事でもあること

ただ多額の建築費をかけたプロジェクトを根本から止めることで起きる大きな損失や社会的な影響を考えると、飢えた子供のためにパンを盗んで過酷な懲役刑を課せられたジャンバルジャンのような気分になる人がいてもおかしくはない。

何がしたいことで、どうなればよかったのか、ということの実現よりは、単なる潰し合いにしかみえないのがここの争いの特徴で、傍目に見ると誰も勝利はしていないように思える

もっと大人な解決がなかったかな、という感想をいだかざるおえない

19卒のデベ勤務ですが勉強になります。

今は完成してますが、ここと同じころに小石川では住不のインペリアルガーデンが話題になってました。着工したのに白紙にしてまで住民の意向を尊重したようです、デべの近隣対応には明らかに大きな差があります。

なるべく儲けを大きくしようと強行した結果、甚大な損害を受けることになったということだろう。
でも55億騙し取られたセキスイも普通にやってるから、NIPPOも今は損害を最小限に抑える方策を探っているんだろう。
その有力な方法として再分譲もありうるのかな。当時よりはかなり高く売る気か。

セキスイは、ここと同じころにグランドメゾン目白坂で計画を白紙にして住民の意向を尊重したようです。また、改めた計画では、行政の建築主事に建築確認を申請しています。
デべの近隣対応には明らかに大きな差があります。

話が通じないな（笑）

「傍目に見ると誰も勝利はしていないように思える」のはその通りですが、文京区の指導を無視したデベが逃げ切るのを防いだという点では、近隣住民の勝利。

ただ、近隣住民にとっての誤算は、建築確認の取消しの時期が遅れてしまったこと。
工事が進む前に取り消されていれば、デベも減築しないで設計変更できたので、こんな大事件になることはなかった。
変更確認のために裁決の時期が大幅に遅れてしまった。

2015年6月にルサンク小石川の高さ22メートルを超す部分の建設工事がされていますから、デベはそこで工事を停めて裁決を待てばよかったのではないでしょうか。

東京都建築審査会により建築確認を取り消す裁決を行われても、減築をしないで済みます。建築確認が取り消されなければ、それから高さ22メートルを超す部分の建設工事を再開できます。
デベは東京都建築審査会の審査請求事件で参加人になっていましたし、その年の9月の口頭意見陳述に向けて最終局面になっていたことも、東京都建築安全条例32条6号違反の疑義で追及を受けていたことも、知っていたわけです。

>ルサンクの場合、安全条例32条6号違反を是正すれば良かった。
つまり駐車場に避難階段を付けてさえいれば良かった。
なぜデベ側がそれをやらずに、全く無意味な設変をし、変更確認を得たのか？

その最大の謎を解くヒントとなり得るのは？
・駐車場が建物本体の地下にはなく、別建物の駐車場棟となっていること
・傾斜地に建っていること

下は、東京の普通のマンションの地下駐車場です。
駐車台数は21台程度ですので大規模駐車場ではありません。
サブエントランスから出て、エレベータ－もありますが、当然直通階段も設置されていますので安全条例31条に適合しています。
当然屋内階段ですので、施行令123条も満足しているものと思われます（？）
車路は傾斜が１/6で避難経路には適しないので、避難経路としては直通階段ただ一つとなります。

ではルサンクに安全条例32条6号に規定する非難階段若しくは傾斜路を設置するとどうなるか？
避難階に避難する経路としては
１、駐車場棟に設置した避難階段
２、サブエントランス（西側）から直通階段A
３、サブエントランス（東側）から直通階段B（B1,B2)および直通（避難）階段C
４、車路のスロープ（傾斜が１/8と緩く、手摺以外は施行令26条に適合）

なんと4経路もあるの！？と言う具合になってしまいます。
駐車場からの避難を考えると、これではいくらなんでもオーバークオリティだろう。
駐車場棟の非難階段はいらないよねと、ちょっと突っ張って考えたのではないか？

いずれにせよ、傾斜地に建っているので、直通階段A,B.Cは建物本体の避難経路であって、駐車場に設置されているとは言えない。
なので第４の避難経路である、安全条例32条6号に規定する避難階段を設けなければならなかった。
近隣住民の指摘を素直に認めて設変していれば、こんな惨状を見ることはなかったのにねー。
大変残念ではございました。

>>3413 マンション検討中さん が
　「翌月には絶対高さ制限が施行されるという、ホントにホントの駆け込みで設変し、
　　変更確認を得たわけですので、絶対に間違いは許されないのにです。
　　それが最大の謎ですね。」
と書いている点については、過去スレのやり取りをもとに推測すると、
デベは清水建設が設計を担当していた時期に当局から指摘された問題点を正確に理解していなかった可能性がある。

デベは、2005年の時の裁決において建築確認の取消原因として直接指摘されていた2点だけを直せば問題なしと早合点していたのではないか？
（避難路の問題点も当時から指摘されていたはずなのに、裁決においてこの点が取消原因として明示されていなかったので、デベは避難路の点は是正しなくてもOKだと誤解したのではないか？　つまり、デベは裁決の趣旨を十分に理解していなかったのではないか？）
デベが2005年の時の誤解を引きずったまま、2014年に変更確認→工事続行 と進んだために、「絶対に間違いは許されないのに」間違えてしまったのではないか。

デベは誤解を引きずっていたために、客観的には間違っているのに、主観的には「絶対に間違いなし」と自信を持ったのかもしれない。
それで、文京区の指導にも従う必要なしと考えたのではないか。

3423 匿名さん
それはその通りですが、文京区の指導を無視するデベがそう慎重に考えるとは思えないです。
むしろ、早いとこ工事を済ませて逃げ切ろうと思うのでは？

デベが全て悪いと考えている人ばかりではないですよ

神学論争のような議論にすることで最も大事なことから目をそらそうとしているように見えます。

神学論争ではなく、建築基準法に違反しているという、極めて具体的な問題です。

また、建築基準法に違反した建築物を、デベが販売したことで問題が複雑になっています。このために、デベは、怒った契約者から損賠賠償を求める裁判を起こされてます。

水掛け論になるのでこれぐらいにしておきますが、訴訟に勝った側が常に正義かというとそういう感想を持たない人もいるということは心にとめておいてください。

>>3427 匿名さん
デベが全て悪いと考えている人ばかりではないのはその通りです。
そうかといって、デベに何の落ち度もなかったかといえば、そうとはいえないのでは？
別に、どちらか一方が100％悪いという極端な議論をしているのではありません。

3427 匿名さん が考えている「最も大事なこと」とは何ですか？

あなたはデベに同情的な方だと思いますが、1点お尋ねしたいことがあります。
ルサンク小石川の件で、デベが文京区の指導に従わなかった点についてはどのようにお考えですか。
本件ではいろいろな事情が交錯していますが、ただ一つ確実に言えるのは、デベが指導に従ってさえいれば、こんなひどい事態にはなっていなかったということです。

>>3428 匿名さん
>神学論争ではなく、建築基準法に違反しているという、極めて具体的な問題です。
は誤り
建築確認取消が決定したのは、東京都建築安全条例32条6号違反ただ一点！
つまりルサンクは東京以外ではむしろ安全な建物なんだな。
駐車場からの避難経路が3通り以上あるからね！

>>3431 マンション検討中さん
というか、あなたが従来から主張している
「このマンションは東京都建築安全条例32条6号には違反しているけれども、避難経路の安全性には問題なし。ゆえに、マンションは完成できてしかるべきだった」
というのが神学論争ではないですか？
法律論として成り立たないことをずっと主張していたのだから。

>>3425 匿名さん
>避難路の問題点も当時から指摘されていたはずなのに、裁決においてこの点が取消原因として明示されていなかったので、デベは避難路の点は是正しなくてもOKだと誤解したのではないか？　つまり、デベは裁決の趣旨を十分に理解していなかったのではないか？
これも違うでしょ、誤解していたのはむしろ近隣住民
斜路のスロープが避難路（避難経路？）を兼ねている、ならば勾配が１/6だし手摺がない、なので施行令26条違反、と言ったのは近隣住民。
では勾配を１/8にして手摺を付ければ、駐車場は避難階として認められ、建築確認が取り消されることは無かったの？
ちがうでしょ？施行令26条違反は近隣住民は散々言っていたけど、建築確認取消とは全く関係がない。
>裁決の趣旨を十分に理解していなかった
てなんのこっちゃ？ですよ。

>>3433 マンション検討中さん
私はあなたの疑問に答えたつもりなのですが、どうも話しが噛み合っていないようですね。

駐車場出入口のスロープに手すりを付けていれば、東京都建築安全条例32条6号の違反にはならなかったはず。
ただ、現状の設計に手すりを付けただけでは、自動車がスロープを通れなくなりそうなので、その点の手直しも必要だけど。

>>3433 は「建築安全条例32条6号違反の建物をそのまま完成させた方が契約者のためになった」と言い出した時点で真っ当な発言をしてないことが明らかになったと思うが・・・

>>3434 匿名さん
駐車場出入口のスロープに手すりを付けても東京都建築安全条例32条6号の違反になります。
車路のスロープは建築基準法施行令123条1項で定める屋内避難階段の技術的基準を満たさないからです。

補足ですが、スロープ状であっても、施行令26条と施行令123条1項の両方を満たせば屋内避難階段に相当するものとされています。
しかし、車路の用途に用いられるスロープは、施行令123条1項を満たすことができません。したがって、車路のスロープでは屋内避難階段として認められないのです。

>>3415 匿名さん
> 時間的な制約がタイトだと往々にして賢明でない判断をするということはどんな仕事でもあること

正常化の偏見
https://kotobank.jp/word/%E6%AD%A3%E5%B8%B8%E5%8C%96%E3%81%AE%E5%81%8F...
といわれているものです。建設工事を強行することを正当化できるものではなく、真っ当なデベであれば建設工事を停める判断をする状況でした。

>>3425 匿名さんの「デベは、2005年の時の裁決において建築確認の取消原因として直接指摘されていた2点だけを直せば問題なしと早合点していたのではないか？」は、その通りだと思います。

>>3436 匿名さん
日経アーキテクチュア 2015/12/02号の記事「完売マンションの建築確認を取り消し　東京都建築審査会が1階を「避難階」と認めず」によると、

　「都審査会が最終的に1階を避難階に該当しないと判断した理由は「安全設備に不備がある」と認めたためだ。11月12日付の裁決書によると、1階の出口となる駐車場のスロープは、地上へ通じる出入り口としての要件を満たしているとみていた。
　一方、「階段に代わる傾斜路であれば、傾斜路の幅が3mを超える場合には中間部に手すりが必要となる。証拠書類では手すりが確認できず、車路という性格上、中間部に手すりを設けることはあり得ない。人の通行に供する傾斜路としての条件を満たさない」と判断した。」

と記載されています。

この記事の内容が正確でないということですか？

細かい技術的な点はともかく、私の推測では、デベが2005年の時の審査請求・裁決の過程で指摘された問題点を正確に理解していなかったのではないかということです。

そうでないならば、>>3413 マンション検討中さん が「最大の謎」と言っている点は謎のままです。

>>3439 匿名さん

日経アーキテクチュア 2015/12/02号の記事の「階段に代わる傾斜路であれば、傾斜路の幅が3mを超える場合には中間部に手すりが必要となる。証拠書類では手すりが確認できず、車路という性格上、中間部に手すりを設けることはあり得ない。人の通行に供する傾斜路としての条件を満たさない」は、正しいです。
裁判所も車路のスロープが人の通行に供する傾斜路に求められる最低限の基準を満たしていないと判決で指摘しています。

しかし、>>3439さんが以前から指摘されているように、法令に不適合であることは1つの理由を示せばよく、示された理由を満たせば法令に適合するわけではありません。中間部に手すりを設けることで施行令26条の条件は満たせますが、施行令123条1項の屋内避難階段の技術的基準を満たすことはできないです。

車路のスロープについては、日経アーキテクチュア 2019/1/24号にも解説がされています。

変更確認の申請がされた2014年2月には、一方通行を逆走する工事車両が道路のガードレールに激突する事故が起きています。
https://blog-imgs-63-origin.fc2.com/l/o/v/lovethesun/Scan0001_20140305...
このタイミングで建設を止め、文京区から指導された内容を受け容れることも含めて、事業の見直しをするべき時期だったと思われます。

>>3426 匿名さん

元々デベは文京区からの指導に従うべきでした。コンプライアンスを重視するデベであれば事業を見直します。
その後は、2014年2月の変更確認を申請するタイミングと、2015年6月の高さ22メートルを超える建設工事を行うタイミングがありました。これらのタイミングでデベが誤まった判断をしています。

行政の意見に従うべきであるとの見解には異論はないが、行政はデベロッパーと十分意思疎通できていたのだろうか。時に文京区の行政は一方的に区民や業者を怪しからんと頭ごなしに批判する悪癖があるような気がする。スマートな行政官であれば、ニーズをきちんと分かった上で交通整理ができるはずだが、不器用すぎる気がする。

区の行政に携わる職員のうちどれほどが文京区に住んでいるだろうか。

我々区民の感じる不安はそこにある。文京区に住めている人間へのルサンチマンが本当に区の職員にないのか、そういう不安。

このスレは行政や周辺住民が、自分たちには全く瑕疵がないと必死で主張しているようにしか近隣住民としては読めない。どれだけ多くの区民が怒っていると思っているのだろうか。

自転車駐車場をめぐるバトルが以前あったが、後楽園駅周辺の自転車駐車場の数が少なすぎるばかりか高価すぎて文京区役所駐輪場に停める区民が続出した時に区民を悪者にしたのは忘れないぞ。やっと最近駐車場が増え、シェアサイクルができて緩和されたが、防犯カメラを使って地下鉄に乗ったと自転車にタグを付けたのは覚えているぞ。住民票を取りにいったついでに買い物に行ったのをずっと見ていたのだな、気持ち悪いぞ文京区。

デベに落ち度があるのは明らかですが、違いますか？
行政の指導に従うべきなのに従わなかったこと、工事を止めるタイミングがあったのに逃したこと、契約者を軽視したためにトラブルになったことは、全てデベ側で防げたことです。

行政に従えというのなら、もう少し区民のニーズに応えろ、文京区役所。
まだまだいろいろあるが、全部ここに書かれたいか？中国じゃないんだからちょっとは区民の話を聴け！

過去スレでも同様のことが度々見受けられますが、デベのコンプライアンスに反していることが的確に示されると、それを遮るように多数の書込みをする人が現れますね。
以前には、たとえばデベが契約者説明会で行った不適切な行為が示された時に、多数の書込みで遮る人が現れました。
もちろん、自由に書込みできるスレなのは大切ですが・・・

>>3453 匿名さん
>デベのコンプライアンスに反していることが的確に示されると、それを遮るように多数の書込みをする人が現れますね。
これも違うな
ルサンクのデベは安全条例32条6号違反をした。
コンプライス違反ではないし、多数の書き込みと言ったって、近隣住民の怒涛のような書き込みが、徹頭徹尾途切れない事と比べれば極々小数でしょう。
建築確認取消が確定してからのデベの対応は、技術的問題ではないので全く興味が無い。
兎に角デベを悪者にしないと、逆に近隣住民が悪者になってしまうという焦燥感が感じれれるな。

>>3409 匿名さん
> 「建築安全条例32条6号違反の建物をそのまま完成させた方が契約者のためになった」が本質を突いた意見というのは、冗談がすぎるのではないですか。
これには近隣住民の執念深さを心底感じるね。
>3322 で

>あなたの言い方だと、まるで建築安全条例32条6号違反の建物をそのまま完成させた方が契約者のためになったというように聞こえます。
と誘導質問し、一旦言質を取ったと思ったら最後、その発言に対して一体何回非難を繰り返せば気が済むわけ？
>3325 >3332 >3336 >3337 >3341 >3350 >3432 >3435
ざっと見た限りでもこの有様ですよ。
近隣住民に都合の悪い問や指摘などは全てスルーし、一旦言質を取った自分有利な他人の発言はとことん批判する。
これでは世間一般には理解は得られないよ。

この人の言ってること理解できる人いるのかな
宇宙人と会話してるようだ

ちなみに、先祖代々の東京都住民としては、
>「建築安全条例32条6号違反の建物をそのまま完成させた方が契約者のためになった」
との想いは、批判されればされるほど、より強くなりました。
駐車場の避難の安全性について、不安全要素と言うものが、全くと言って良い程見つけられないからです。
実際近隣住民も、具体的な不安全要素を一切指摘できていないわけですしね。

「高低差1mを超える傾斜路(勾 配)には手すりが必要である(建基法施行令26条,25条)。本件計画では, 高低差が約2.5mあるにもかかわらず手すり等は一切設置されておらず,同 一の階とはいえない。高齢者,障害者,子どもなどを想定した場合,本件駐車場部分から南側道路に向けて避難が困難である。」

これはH置先生の主張でしたかね？
やはり住民サイドは、施行令26条、25条に適合しない、つまり手摺が設置されていないから、車路のスロープは避難経路たりえない。
というか駐車場は避難階とは言えないと言っているんですね。

でも施行令26条、25条と避難階か否かの判断とは何の関連もないのですな。

>高齢者,障害者,子どもなどを想定した場合,本件駐車場部分から南側道路に向けて避難が困難である
と言うのもなんか情緒に訴えるような書きっぷりですね。
そのような方々には、2つのサブエントランスのどちらかから出て、直ぐの階段を利用して貰いましょうね。

「仮に本件駐車場が避難階であるとすると、本件駐車場の存する1階（各居室を含む）にとっての「地上に通じる出入り口」は、南側道路出入り口のみであるから、本件車路は、避難経路として施行令26条、25条の要件を満たす必要があるにもかかわらず、これが満たされていない」
これはH置先生か、N端先生の裁判での主張だが、
>3459
で言っていることと同様に見えて、それ以上に実におかしな話だね。

>本件駐車場の存する1階（各居室を含む）にとっての「地上に通じる出入り口」は、南側道路出入り口のみである？？
駐車場が避難階だと、なんで「各居室」にとっての「地上に通じる出入り口」は、南側道路出入り口のみとなるのか？？
駐車場と1階各居室が同一レベルにあるからと言って、各居室からの避難経路が駐車場の車路しかないということが言えるのか？
全く意味不明、駐車場と各居室は別建物だから別で良いんじゃないか。
仮に車路の高低差が１ｍ以下で駐車場が避難階だったとしても、各居室は階段から避難すれば良いだけの事。
そもそも、外気に有効に解放されていない駐車場や車路を、各居室からの避難経路とするのは安全上規定で禁止している自治体もある。
また横浜とか確か千葉では
>避難上の安全を確保するために、他の用途に供する部分のための避難用出口を自動車車庫の内部に設けることを禁止している

このH置先生（？）の主張は、東京都建築安全条例には抵触しないが、安全上禁止している自治体も多い。
H置先生、駐車場を含む1階は避難階ではないと言う主張に集中するのは良いですが、避難経路としての安全をよく考えてからにしてくださいね。