ル・サンク小石川後楽園（5）

>>1698

ルサンク小石川の事件で、東京都が自ら裁決を取り消すことはできません。

最高裁判例で、裁決を裁決庁が自ら取り消すことはできないとの判断がされています。
http://www.sak-office.jp/hanrei/gyousei/02

NIPPOは今年4月に機構改革して法務部を新設したようだ。今更感があるが小石川の事件も法務部で扱っているのだろう。

法令に適合しているかが微妙な状況で販売したのは拙速だったにだろう

購入者が訴訟に加わっているのは
販売の際にどのような状況だったか確かめる意味もあるのでは…

確かに、行政訴訟において和解はできないというのが実務の大勢のようです。
その理由は、行政処分の違法性とか有効性は法令に照らして客観的に判断されるべきであって、行政庁と私人との合意によってそれを変動させることは許されないということだと思います。

ただ、行政訴訟において和解を禁止する旨の明文の法令の規定があるわけではなく、そのような最高裁判例があるわけでもないと思います。
上記の和解を否定する論拠から考えると、法令の規定に適合した内容であれば（法令を曲げるような内容でなければ）、和解を認める余地はあり、和解は絶対に認められないと考える必要はないように思います。

本件で和解するとすれば、裁決で指摘された駐車場の避難経路の問題などの違法状態が是正されるという前提でのことです。
違法状態が解消されるという前提であれば、和解して建築確認を取り消さないことにしても、法令に違反しているとはいえないでしょう。

また、>>1701 さんが指摘されている最判昭和29･1･21は、和解に直接関係する事案ではないと思います。

いずれにしても、ルサンク小石川の件の紛争を、減築しないで解決するためには、建築確認の効力を何とか復活させる必要があり、そのためには和解しか方法がないのではないかと思ったのです。
もちろん、減築すれば解決するのですが、デベロッパーがそれをしたくないので争いが続いているのでしょう。
別にデベロッパーの肩を持っているわけではなく、本件の紛争を早期に解決した方がよいと思っただけです。
廃墟に近い状態のマンションがずっと建ったままなのは、近隣住民にとっても好ましくないでしょう。

>>1705 の案は、NIPPOが訴訟を取り下げるかわりに東京都が自ら裁決を取り消すことをしないといけないため、 >>1701 の最高裁判例に抵触します。

すでに、東京都は、2015年9月7日付の執行停止を決定した時点で、同年11月2日付の建築確認取り消し裁決を予定していたはずで、さらに、もしも裁決の取り消しを求める訴訟が起きても応じきる覚悟を決めていますから、判決に向かって突き進むのは仕方がないのです。

>>1703 の指摘のように、NIPPOの態勢が十分といえない、弁護士資格をもつ専門職員を雇うとまでいわないにしても法務部さえもたない企業であったことに驚いています。それで東京都を相手に法廷闘争を仕掛けていたのですね。

>>1706 さんのお考えは理解しました。

ただ、繰返しになりますが、最判昭和29･1･21の事案は、和解にかかわるものではないです。

和解は、当事者が相互に譲歩するものですので、デベロッパーが建物の違法性を指摘された部分を是正する代わりに、建築審査会が建築確認を復活させることは、和解の内容として認められると思われ、最判昭和29･1･21の射程は和解のケースには及ばないと考えます。

この点は、これ以上議論しても平行線でしょう。
本件の裁判所が最判昭和29･1･21に抵触すると判断すれば、いずれにしても和解はできないということになるでしょう。

なんでそんなにムキになってるの？被害者当事者なの？

デベロッパーも購入者も設計事務所に損害賠償を求められないの？

無理。少なくとも２階分の減築が避けられない。

現状で、この物件が無確認建築物だということが
理解できていない人がいるようですね。

>>1712

ル・サンク小石川は現状では建築確認のない置物であるために完了検査を受けることができないです。確認済証と検査済証がないと金融機関の融資の審査を受けることもできないと思われます。

>>1712 匿名さん
コメント有難うございます。

ルサンク小石川の件で問題を複雑にしている一つの大きな要因は、建物が「既存不適格」状態であるため、建築確認を取り直そうとすると、上層階の減築が不可避となってしまうことです。
デベロッパーにとって、減築はおそらく最悪のシナリオであるため容易には受け入れがたく、最高裁まで争うことになると思われ、あと数年は建物が放置される状態が続きかねません。

もともと、デベロッパーが文京区の指導に従って建物の高さを22メートル以下にしていれば、こんなひどい事態にはならなかったのですが、駆込みで変更確認を取ったことの当否はともかく、それを違法とまではいえないので、デベロッパーだけを一方的に責めることもできないように思います。

本件の早期解決を図るためには、何とか減築しないで済む解決方法があるとよいと思います。
私が和解の可能性があると思ったのは、学説上は確かに和解否定説が多数ではあるものの、場合によっては行政訴訟で和解を活用する可能性を否定しない見解もあるからです。
最初から行政訴訟で和解はダメと決めつけてしまうのではなく、もっと柔軟に考えてもよいのではないかと思います。
もし和解が難しいというのならば、別の解決案があればよいのですが。

> もともと、デベロッパーが文京区の指導に従って建物の高さを22メートル以下にしていれば、こんなひどい事態にはならなかった

同感です。

事業者に反省の姿勢がなく、東京都は事業者の責任と考えていますから、粛々と判決に向かって進むでしょう。

6年前に堀坂沿いの住民が東京都に斡旋を求めたのはNIPPOが拒否しているし、文京区が発効直前の絶対高さ制限を守るように指導したのも無視している。それでNIPPOを責められないとか、行政が和解しないのがおかしいとかいうのは、間違っていると思う。

>>1715
変更確認が解決を遅らせたのではないですか？

過去レスに2014年3月頃に東京都建築審査会の口頭審査が予定されていたとあり、変更確認がなければ早々に建築審査会の判断が出ていたと思われるからです。

ルサンク小石川の件では、変更確認が二重にデベロッパーにダメージを与えました。
①　文京区の絶対高さ制限の発効直前に駈込みで変更確認を取ったため、26メートルの建物が「既存不適格」になってしまったこと。
②　変更確認によって、建築審査会による裁決の時期が大幅に遅れてしまい、建物完成間際に建築確認が取り消されてしまったこと（もっと早い時期に取り消されていれば、建築確認を取り直して、工事を修正することができた）。

上記①のために、建築確認を取り直そうとすると上層階の減築が不可避となり、デベロッパーとしては動きがとれなくなってしまったのですが、これは、ほかの方々が指摘されるとおり、デベロッパーの自業自得といわれても仕方ないです。

ただ、上記②については、デベロッパーに気の毒な面もあります。
もちろん、裁決が遅れたのは変更確認をしたからなので、上記②についてもデベロッパーの自業自得という面はあるのですが、どうせ建築確認が取り消されるのであれば、もっと早く取り消された方がデベロッパーのためになったことは間違いないでしょう。

変更確認を取って高さ26メートルでの建築を強行したことは確かに怪しからんのですが、それが違法とまでは言えない以上、デベロッパーにとってもある程度受入可能な解決策を模索することは許されるのではないかと思います。

>>1720
変更確認によって解決が先延ばしになっってしまったのと同様に、東京都を相手に裁判していることによって解決が先延ばしになっていると思います。この裁判はデベロッパーにとってメリットはないでしょう。

違法建築を追及され、建築審査会の裁決がされそうなタイミングで、裁決を延ばすために変更確認を行った・・・>>1720の分析によるとそういうことになりますか。
変更確認の設計図を作成した者や、変更確認を審査した者が、拙速な行為を停められなかったのですか。

>>1720 匿名さん
その点は、デベロッパーの内部事情であり、よく分かりませんので、以下は推測です。

設計事務所にとってデベロッパーは依頼者であり、また、ユーイックにとってもデベロッパーは（制度の建前はともかく）実質的にはお客さんという面があるので、デベロッパーが26メートルの高さにあくまでこだわり、変更確認を急いでほしいと言ったとしたら、設計事務所（日建ハウジング）またはユーイックがそれを絶対にダメですと言うのは、事実上難しいのではないかと思います。

もっとも、本プロジェクトについては、最初に設計を担当した清水建設がマンション建設は難しいと判断して撤退したという経緯があるようであり、その時の詳しい状況が日建ハウジングとユーイックにきちんと共有されていれば、変更確認による是正だけでは問題点は十分に解決されておらず、絶対にダメと言ったかもしれません。
しかし、この掲示板の過去のやり取りを見る限り、どうもそうした情報共有があまりなされていなかったようです。
というか、デベロッパーの社内でも、情報共有がなされておらず、デベロッパーの担当者が清水建設が撤退した際の問題点を正確に把握していたかどうかも疑わしいのかもしれません。
だからこそ、結果的には不完全であった変更確認によって、当初の建築確認の問題点がすべて是正されたと誤信して、高さ26メートルでの建築に踏み切ったのかもしれません。

当たり前のことですが、もし変更確認が完璧なものであったならば、取り消されることはなく、こんなトラブルにはならなかったのです。

すみません、1723 は 1722 さんに向けてのものです。

>>1723

不完全であった変更確認によって、当初の建築確認の問題点がすべて是正されたと誤信して・・・であれば、誤信したNIPPOの責任です。
審査請求がされている状況で、建築審査会が建築確認を取り消す裁決を行う法的リスクがあるのを承知で、変更確認を申請したのです。
それで行政がNIPPOにウルトラCを認めることにはならないです。

法令に適合する設計にして、建築確認を取り直して工事することを考えるべきです。2階分の減築が求められるのは、仕方がないです。

減築に伴い生じる損害は、NIPPOが、変更確認の申請手続きを代理した日建ハウジングと、設計図の不備を見逃したユーイックに求めるのものと思います。
変更確認の申請手続きのための協議も、日建ハウジングとユーイックの間でされたはずですから。

購入者に契約解除に伴って生じた損害も、日建ハウジングやユーイックに求めることができるのかもしれません。

>>1725 さんのおっしゃることはその通りで、それ自体は異論ありません。
デベロッパーが減築を受け入れるのならば、それに越したことはないです。

私が和解が可能ではないかと言ったのは、デベロッパーのためというよりは、むしろ近隣住民が本件の早期解決を望んでいるのではないかと思ったからです。
いつまでも廃墟同然の建物が建ったままなのは好ましくなく、早くキレイなマンションが完成して人が住むようになった方がいいと思います。

そのためには、デベロッパーにとってもある程度応諾可能な解決案である必要があります。
ただ、解決案においてデベロッパーに配慮するのは怪しからんという意見が当然あるでしょうから、本件の事情をいろいろ考えると、デベロッパーにも気の毒な点はあるということを言いたかったのです。

ですので、近隣住民の方が、現状がずっと続いてもいいとお考えでしたら、最高裁まで行って決着がつくのを待つということでも、やむを得ないと思います。

NIPPOが和解を求めていないと考えられること。6年前に東京都のあっせんを拒否しているようですし、今更、東京都が和解に動くと思えないですね。
和解で済むなら裁判がここまで続いていないこと。
そして行政訴訟で和解はないとされており、むしろ、東京都にとって和解が違法だと追及されるかもしれないこと。粛々と判決に向かうのは、東京都のこれまでの姿勢と一貫していますし、適法です。
・・・等々の理由から、>>1726の考え方には、悪いですが、全く現実味がないです。
それより、設計事務所や検査機関に被った損害の分の賠償を求める>>1725の考え方のほうが、十分にあり得る思います。

>>1727 さん
コメント有難うございます。

ひとつ気になったのですが、「NIPPOが和解を求めていないと考えられる」とのことですが、そうすると、デベロッパーは今でも訴訟で勝てる（裁決が取り消されて建築確認が復活する）と思っているのでしょうか。
私が提案した和解案は、（訴訟ではおそらくデベロッパーに勝ち目はないことを前提として）現状ではデベロッパーに配慮したものになっているつもりなのですが、その案ですらデベロッパーには受け入れられないということなのでしょうか。
もしそうでしたら、最高裁まで行って決着をつけるしかないでしょうね。

>>1728

裁判でデベロッパーに勝ち目がないという前提なら、東京都は和解を検討することもないです。まず、その点をご理解ください。

デベロッパーに勝ち目がないとのお考えに同意しています。
このスレでいくつかコメントがされているように、この裁判にデベロッパーにとってのメリットはない、逆に購入者が裁判に加わることができる（NIPPOは異議申立て、神鋼は受け容れたというのも、2社の企業姿勢の違いが現れた）のが示されたこと等、デメリットだったでしょう。

NIPPOは徹底的に東京都と争うつもりかもしれませんね。そうでないなら裁判にすること自体がおかしいといえませんか。

>>1729 さん
コメント有難うございます。

「裁判でデベロッパーに勝ち目がないという前提なら、東京都は和解を検討することもないです。」というのは、一般的にはそうだと思います。
ルサンク小石川の件で建築審査会が建築確認を取り消したのは、駐車場の避難経路に不備があって、建築基準法令に違反していると判断されたからだと理解しています。
その違法性さえきちんと是正されるという前提であれば、和解をいっさい拒む必要はないと思っています。
和解によって、本件の早期解決が可能になり、それが近隣住民の方にとってもプラスになるのであれば、それもひとつの解決策として検討対象になるのではないでしょうか。

また、最後の「NIPPOが徹底的に東京都と争うつもりでないなら裁判にすること自体がおかしい」については、デベロッパーとしては、将来いずれの選択肢を採るにしても、とりあえずは裁決取消訴訟を起こさざるを得なかったと思います。
もちろん、裁決を全面的に受け入れて、減築するなり建て直すなりするつもりであれば、訴訟で争わなかったでしょうが、そのつもりがなかったので、訴訟になったのでしょう。
とりあえず訴訟を起こして、裁決に不可争力が生じるのを阻止しておかないと、減築か建直し（あるいは建物を解体して本件のプロジェクトから撤退）以外の選択肢がなくなり、デベロッパーにとっては極めて厳しくなります。
デベロッパーが撤退したいと思ったとしても、URとの間の契約の不履行になってしまい、URに対して巨額の損害賠償債務を負担することになりますので、撤退すらままならないというのがデベロッパーにとっては辛いところだと思います。
ですので、デベロッパーが徹底的に東京都と争うつもりではないとしても、裁判にすることと矛盾しないと思います。
デベロッパーが訴訟を起こしている間に、何らかの解決策を模索するということはありえます。

行政なんてドライですよ。
別に業者が憎い訳でもなければ反対住民に肩入れしている訳でもない。
単に法令に沿って淡々と処理してるだけ。

>>1731
同感です。行政がドライに、法令に沿って淡々と処理してるだけのことが、多くの場合はマンション業者の有利に働いているが、今回のような違法建築を進めたケースだとマンション業者を窮地に追い込んでいるのだと思います。

>>1730
和解はありえない話ですね。そろそろこだわりを捨てたらどうですか？

ドライなのは裁判所も同様だと思います。
ただ、その手の行政訴訟には、内心「面倒くさいな、取り下げでもしてくれないかな…」と思っているかも知れませんが(笑)

ドライな裁判所が2月の決定書で
東京都建築審査会裁決が適法である場合の
購入者の事業者に対する損害賠償の
請求について言及していますね。

和解にこだわりがあるわけではなく、他に解決案があれば、その解決案を採用すればよいと思います。
私が和解してはどうかと書き込んだのは、それに反応してほかの解決案が出てくるかと期待した部分もあります。
ただ、1名の方以外はアイディアを出すのでなく、ただ和解はダメというのみです。

行政訴訟において原則和解はダメというのは分かります。
本来、法令上は認められないような内容を和解で実現しようとするのは無理であり、法律による行政の原理に反すると思います。
ただ、法令に違反しない内容であれば、和解をことさらに否定する理由はないように思います。

皆さん異口同音に行政訴訟において和解はダメとおっしゃいますが、それは、仮に和解の内容が法令に違反しないものであっても、絶対にダメという趣旨でしょうか。
もしそういう趣旨であれば、なぜ法令に違反しない内容の和解がダメなのか理由を知りたいです。

学説上も、和解を容認する考え方はありますし、和解事項が法律の枠内に収まっているのであれば、和解を容認することは可能と考えます。
匿名の掲示板なので、皆さんがどのような立場の方かは判りませんが、行政訴訟において和解はダメという大合唱になっているのは、少々意外です。

民間の検査機関が建築確認を行う場合であっても、
設計事務所と建築基準法の特定行政庁（ルサンクの事件では東京都）との間で
協議をします。設計事務所が詳細な記録を残します。
地下駐車場についてどのような協議を行ったか、2014年3月の変更確認の際に
どのような協議を行ったかが、重要になると思います。

>>1735 匿名さん

和解やそれに近い方法で建物が残るのが困る人が議論を膨らませたくないのでしょう。

行政訴訟で和解という手続きができないのは明らかなんですけど、わからない人がいるのですね。
具体的に、この裁判のケースでいいますね。和解をと言い続けている人に聞きますが、裁判の取下げと、裁決の取消しと、どちらが先に行われますか？
裁決を取り消すのは誰ですか？その手続きはどのようにしますか？
建築計画が法令に適合することを誰が保証しますか？東京都知事ですか？
よく考えたら、東京都ができないことがわかるはずです。
できないことを延々と言い続けているのは、かえって解決を遅らせることになると思います。

和解を望んでいるのは設計図をひいた建築士かもしれないでしょう。損害賠償の問題もありますから。

>>1739
裁判所の姿勢は2月の決定書から見えているのですよ。

ところで、どなたかが書かれていた(採決はそのままでという意味だと思いますが)｢違法性を是正するための工事だけを認める仮処分」というのはあり得るのでしようか？

>>1742
それがあったらデベロッパーがさっさと行っているでしょうからねぇ。
原告が誰で、被告は誰なんですか？
裁判所が認めるのですか？

一昨年の9月の執行停止からここまで一本道でしょう。他に訴訟にする方法はなかったと思います。
購入者からの参加申出は想定外だったかもしれませんね。

>>1738 匿名さんは「行政訴訟で和解という手続きができないのは明らかなんです」とおっしゃっています。
この点について、仮に和解の内容が法令に違反しないものであっても、和解ができないのが明らかなのはなぜですか。私が分からないのはその点です。法令に違反しない内容の和解であれば、和解否定説の論拠と矛盾することなく、和解が可能といえるのではないですか。

また、質問されているので、お答えします。
① 裁判の取下げと、裁決の取消しと、どちらが先に行われますか？
(A) 私が提案しているのは訴えの取下げではなく、和解です。裁決取消訴訟において和解が成立すれば、それで訴訟が終了するとの理解ですので、あらためて訴えを取り下げる必要はないと思います。それとも、別の訴訟のことを指していて、それを取り下げるということですか。

② 裁決を取り消すのは誰ですか？その手続きはどのようにしますか？
(A) 和解において裁決を取り消す（撤回する）のは東京都建築審査会だと思います。手続は、裁決を撤回することであり、それによって原処分（建築確認）が復活することになります。
この点については、東京都が自ら裁決を撤回することは、「訴願裁決で農地買収計画を取り消した後に、裁決庁が自ら右訴願裁決を取り消すことは原則としてゆるされない」旨を判示した最判昭和29･1･21(民集8-1-102)に抵触して許されないとの指摘がありましたが（>>1701 さん、>>1706 さん）、この最高裁判例は和解に関係する事案ではなく、その射程は和解のケースには及ばないと思います。

③ 建築計画が法令に適合することを誰が保証しますか？東京都知事ですか？
(A) 駐車場の避難経路の問題が是正されることを和解において事業者に約束させます。それを担保するための方法としては、一定の期日までに是正がなされることを和解の条件とし、そのとおり是正されなかった場合には和解自体が失効する（裁決が復活し、その結果、建築確認は取り消された状態になる）と定めるか、あるいは、一定の期日までに是正がなされなかった場合には、多額のペナルティを事業者に支払わせるよう約束させることが考えられます。

>>1746

②③どちらも無理があり、東京都も裁判所も、ご提案のようなことはしません。

他の地方公共団体の異議申立て事件について、議会で請願が可決された状況で決定（旧行政不服審査法第４７条の規定による決定）を撤回するのは違法とした判例があったと思います。

NIPPOと神鋼不動産はなぜ、東京都を訴えたのか
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/atcl/bldcolumn/15/00014/092000017/?ST=s...
事業者は法解釈をはっきりさせるために訴訟にしていて徹底的に争うようです。判決に向かって進むと思います。

>>1747 匿名さん
コメント有難うございます。

ご指摘の判例は、おそらく和解に関するものではなく、本件がその判例に直接抵触するものではないと思いますが、この点は考え方の違いということでしょう。

和解が難しいとなると、他には解決案はないでしょうか。私が思いついたのは和解ぐらいです。

また、デベロッパーが徹底的に争いたいというのであれば、それは思う存分やってくださいというしかありません。
しかし、変更確認に欠陥があったことは本掲示板でさんざん議論されており、この点を覆すことはいかなる理論構成をもってしても難しいと理解しているのですが、今さら何を徹底的に争うつもりなのでしょうね。
おそらく、避難階について相当緩い解釈をとらない限り、裁決を覆すのは無理だと思うのですが、裁判所はどう判断するのでしょうか。

なお、日経アーキテクチュアの記事の中で、神鋼不動産によると、「事前審査では駐車場について指摘があったため、慎重を期してスロープの傾斜を緩くした。安全性を追求しようとしていたところが、逆に理解されてしまった」とのことですが、このコメントの意味がよく分かりません。
このコメントを単純に解釈すると、むしろスロープの傾斜を緩くしなかった方が、変更確認を取り消されずに済んだかのように読めるのですが、そんなことにはならないと思います。
どなたか、神鋼不動産のコメントの意味が分かる方はいらっしゃいますか。

>>1736のとおり設計事務所の記録に残されているでしょう

神鋼不動産が日建ハウジングから変更確認の申請について十分に説明を受けてないということでしょうか。