ル・サンク小石川後楽園（5）

ちなみにあと一つ、お訊きしたいことがあります。
各年表を読むと、現URが購入したあと、入札競争でNIPPOと神鋼が〝落札〟〝購入〟した記載になっています。

それまでの認識では、URが〝開発〟を条件にNIPPOに売っている(開発と開発利益を託している？)ので、開発できない≒建たないのであれば、返還しなければならない(その際には更地返還)という話が出ていて、そういうものなんだと呑み込んでいました。
土地の所有権的なものはどうなっているんでしょう。

また。いまのルサンクの敷地がアスファルト敷きの荒れ地だったのは、社宅時代の駐車場の名残だからなのか。
それとも、よくある〝間〟の時間貸し駐車場とかにしていたからなのか。

URへの返還義務の有無、時間貸し駐車場時代があったかどうか、本題からは外れますが、ご存知の方はご教示くださると嬉しいです。

なるほど。
いま拝読してわかりました。
開発許可を得るために、不整合が解消されている状態で建築確認を得られるような開発・建築の変更確認が必要だった…ということでしょうかね。

前図面や設計と絡み、文京区長が絡み、都の審査会が絡み、裁判所が判断す…というパラレルな状態があり得るなら、そういう状態だったわけですね。

開発許可でマンションが建たないなら…という発言や、建築確認においては事業者側が全敗訴…というのも、それならわかります。

>>1621さん

> URへの返還義務の有無

>>1622さん
堀坂に開発許可標識が掲げられていて、度々〝開発の変更許可〟がされているのが分かります。
2014年11月にも〝開発の変更許可〟がされていたようです。その頃の書込みに〝開発の変更許可の申請中だから販売活動ができない〟というのがありました。

数々のご紹介ありがとうございました。

提灯記事もありましたが(失礼)、青山貞一さんのサイトは丁寧な基礎解説を交えつつ、問題点をまとまりよろしく項目別に示した上で大局的に切り込んでいる視点もあって、非常に参考になりました。

この方も日置氏同様反対派さんの〝支援〟のお一人だったかと思いますが、きちんとした〝客観〟をお持ちの方。

>>1619さん
設計・施工 清水建設 → 設計 日建ハウジングシステム／施工 ハザマ（当時）
に代わったのはよいとして、清水建設が紛争を嫌ったからと言われているというのが腑に落ちないです。
そうであれば、2008年に開発許可を申請する間際におりるのではなく、2004年の第一次ルサンク審査請求で建築確認取り消し裁決を受けた直後におりるのではないですか。
2004年から2008年まで清水建設は何をしていたのでしょうね。
そもそも紛争の種は清水建設が蒔いたと思われるのですが、それで紛争を嫌ったというのが…。

国立市のマンション訴訟で最高裁判決が国立市の指導を違法とし敗訴にした。
この結果国立市は３０００万を業者に支払うことになった。
このことから当件でも今の最高裁の状況から文京区、都の敗訴になることは
まちがいない。

>>1626さん

腑に落ちるようにばかりは世の中できていないんじゃないでしょうかね。
なんでも理詰めだけでは解明できないと思いますし、知識や推測にも限度があると思いますよ。

「現場」は近隣の方の理解とご協力で成り立つわけです。例えばの話ですが、クレームの主がじつは反社会的勢力だったとか発覚した場合、よくよく考えて、いくつかの選択肢のうちの一つを選ぶんです。

開発からすべてを否定され続け、様々な注文がつけられまくり…それでも様々な「契約」や「ギャラ」の問題があります。

建築業界の支払いや決算の話をお聞きになったらなおお分かりになると思います。きっと驚くはずです。腑に落ちないことが多すぎて(笑)

>>1628さん
清水が案を出してNIPPOが入札したのではないですか。その清水が紛争を嫌っておりるというのは変ではないかと思いますが。

公共事業までやってる清水が案を出して舗装メインの最大手NIPPOに買わせた…というのは推測ですよね。まったく考えられない感じですが。

地域の重要ポイントはトップダウンで周知され、さらに横に広く広がります。

だから何というわけじゃありませんし、気にされなくともよいかと。

>>1630さん、どういう建物を建てるかをNIPPOは清水に任せきりにして入札に加わったのではないですか。NIPPOにはノウハウがないから。
それなら、すでに清水が撤退した後であっても、開発許可の申請に清水の図面を使い続けたというのは分かるのですが。

さあ、そんなことわかる人間のほうがレアでしょう。ノウハウがなく入札したというのも推測ですよね。
儲かると思えばやるし、儲からないでやるのは義理わトータルの判断があるからだろうし、NIPPOや清水などのデカい企業の論理を簡単に一言二言で片付けようとするのは無茶ですよ。
清水は一つに、紛争(の可能性)を嫌っておりたと言われています。それだけの話ですよ。

「～～なのは変だ」
「～～なのはおかしい」
「～～なのは腑に落ちない」
「～～なはずだ」

の裏をとりたいとか、教えてもらったことを否定したいとかでしたら、ご自身で如何様にでもやっていただければと思います。

少なくとも、推測や感情をベースに否定されても〝わかっていること〟を答えてみるだけ…ですし、是非や真偽を争う気も、議論する気もありません。

ノウハウがないとまで個人が断言して推測で否定を重ねることに拘るような話でもありませんよね。

紛争地域には旅客機も行かなくなるようになる…という感じですかね。

清水が紛争（の可能性）を嫌っておりた
賢いですね。NIPPOに義理もなかったのでしょうね、きっと。
第一次ルサンクの建築確認取り消しの後だから、（の可能性）でなく既に紛争になっていたはずです。

NIPPOは >>1622さんの指摘にあるような
第一次ルサンクの建築確認取消後の
複数の行政庁の判断が絡むパラレルな状態において
設計者 日建ハウジングと十分に協議できてなかったのはないですか。

あとユーイックがどう絡んでいたのか知りたいです。

アベノミクスの行き詰まりでオリンピックを前に不動産不況に突入か。不動産経済研究所のマンション市場動向調査によれば、７月の東京都区部のマンション契約率は＜５６．５％＞と７月としては２００８年以来の低さとなっている。２３区の大規模マンションは軒並み売れ残りが増加し完売はない。鉄鋼、セメント、労務費が低下し建設コストが低下し新築マンションの価格も低下し始めた。都内では学生アパートが多摩で２万円、区部で４万円の物件が出始め、駐車場も賃料値下げ、空き家、空き地の増大など不況が拡大している。

>>1486の建築確認取り消し判決に関するブログがありました。

疑惑の地下室マンション
http://ameblo.jp/giwaku110ban/entry-12224183664.html

間もなく「廃墟」ができてから二度目のクリスマスですね。

>>1637さん

完成間際の「地下室マンション」確認取り消し
http://nkbp.jp/2imy8V6

アベノミクスの行き詰まりでオリンピックを前に不動産不況に突入か。不動産経済研究所のマンション市場動向調査によれば、７月の東京都区部のマンション契約率は＜５６．５％＞と７月としては２００８年以来の低さとなっている。２３区の大規模マンションは軒並み売れ残りが増加し完売はない。鉄鋼、セメント、労務費が低下し建設コストが低下し新築マンションの価格も低下し始めた。都内では学生アパートが多摩で２万円、区部で４万円の物件が出始め、駐車場も賃料値下げ、空き家、空き地の増大など不況が拡大している。

清水が紛争を嫌っておりた。
設計者がおりてしまうと頓挫すると思うがね。
その時点で神鋼もNIPPOとのJVを解消できなかったのか。

文京区に多い難癖をつけ何でも反対、難癖をつけ工事や事業を妨害し金を要求、不条理な要求をする人生を落後したクレーーマー住民と区議、 特にインテリクレーマーは街づくりや地域のコミュニテイを妨害し街をぶち壊すのが楽しみのようだ。 この前も細く曲がった道路で車で入りでトラブルに関係のないクレーマーさん、住民が何人もからんできた。＊＊＊と同じだ。マンションだけでなくガスや水道工事などに反対する住民も金を要求する点で同じだな。こんな区民が多く、２３区最低だな。文京区は紛狂区と他区民はいっているな。

>>1636 >>1641 >>1643
書初めですか？
全て他物件の書込みからのコピペですね。

東京直下型大地震の想定となる東京縦断活断層（田端ー東大ー文京区役所ー東京ドームー飯田橋ー
法政大ー上智大ー赤坂ため池）が通っており、３～５年以内に起こることが予想されております

免震の想定振り幅は最大で600振分け程度。耐震補強工事も全体件数ではすでに下り坂なので予想上の全壊家屋は少なくなっているはずだが、直下型では当然疑問。
いつか目覚める富士山も今はまだ休眠状態だし、東北大震災での関東圏のパニックなどすっかり忘れかけられている平和ボケした日本。
建築では非常にレアな例となるルサンクでの「杭底」工事は、支持層未達の実例すら発覚する中では確実な安心感があるはずだが、これが現在住居でないとは「もったいない」の極み。か。

恨むなら避難経路を設計した建築士と、安全側に審査しなかった検査機関の確認検査員でしょうね。

いまだに恨まれてる意識ですか。わざわざ書くこともないのにね。もう忘れてますよ。世間も。

「杭底」工事について書込みしている >>1646 は忘れてないみたいだよ。まだ世間も忘れてない。

目白のたぬきの森の業者は
世間の目がルサンク小石川に向いたタイミングで
違法建築のマンションを除却している。

明けましておめでとうございます。
時々比較して出される住不の「インペリアルガーデン」は、着工したにも関わらず近隣住民の抗議を受け全て白紙、10年以上協議を重ね要望を概略受け入れ完成させた、と聞きました。
ここは真っ当に近隣住民との協議が成されず完成したようで、このままでは減築改築改造等で合法化し建築確認を取り直すか、「狸の森」同様解体して土地を返却するか、でしょうが、先々長期に渡り混乱が繰り返され無いように解決されれば良いな､と老婆心ながら思ってます。
この怨念渦巻く有様が早く収まるよう新年を迎え祈念します。

この案件も文京に多い難癖をつけ何でも反対、難癖をつけ工事や事業を妨害し金を要求、不条理な要求をする人生を落後したクレーーマー住民と区議、 特にインテリクレーマーは街づくりや地域のコミュニテイを妨害し街をぶち壊すのが楽しみのようだ。 この前も細く曲がった道路で車で入りでトラブルに関係のないクレーマーさん、住民が何人もからんできた。＊＊＊と同じだ。マンションだけでなくガスや水道工事などに反対する住民も金を要求する点で同じだな。こんな区民が多く、２３区最低だな。文京区は紛狂区と他区民はいっているな。こまった区だな。

こうした係争案件で敗訴した指定確認検査機関の確認検査員（決裁者・担当者）は、これから起きるであろう事業者等からの損害賠償請求についていかなる保証義務を負うのか。

>>1651
2階下げて建てていれば問題なかったでしょうね。
文京区から高さ制限に合わせるように行政指導があったみたいだし、NIPPOがその指導に従っていれば避難路の違反で建築確認が取り消されても設計図を修正して今頃は建っていたのではないですか。
住不なら文京区からの指導には従っていたと思いますよ。

まだやってる。

元購入者の争い
まだ続いているの？

今週、裁判あったのですか？

NIPPOは徹底抗戦してますか？

このところ　シ～ン！　と静か、です。
不謹慎ですが一頃が懐かしい。

解決金をもらった方、
確定申告用の書類は、NIPPOに直接連絡して
送ってもらってるんですか？

損害賠償金なら所得税は
かかりません

契約者には説明済みのことですが、
解決金は、一時所得になり、
税金がかります。

購入者の中には納得できない人がいるでしょうね。解決金でないと主張して争うことにもなるでしょう。

結局ここはどうなるの？このままだと使えないよね。

裁判が終了するまでは「置物」のままだと思います。

裁判になるのですか
↓
公正取引委員会による立入検査について
http://wp.shojihomu.co.jp/archives/1618

建築審査会により建築確認が取り消された事について、その取り消しを求める裁判が行われています。

NIPPOの主張が認められていないようですね。

「主張が認められていない」というのはどういうことでしょうか？
裁判を見たことはありませんが、普通は判決が出て初めて主張が認められたかどうか判るのではないかと思うのですが…

仮に建築確認が今後下りたとして、ここ買う人いるのかね？

買った人がいるから
余計に収拾がつかなくなっているのでは？

>>1669
2月に裁判所から出された決定書で
NIPPOの主張を認めない判断が示されているようです。

>>1672
決定書とはどのようなものでしょうか？
判決とどのような関係があるのでしょうか？

神鋼不動産の方が誠実な対応をしているように感じます。
NIPPOは今なおメディアからの取材に対してもノーコメントを貫いているのでしょうか？

設計者は針の莚だろうな

今日、午後公判が開かれ住民側の陳述があります。
4月14日（金）14:00 東京地方裁判所419号法廷

業者と東京都の裁判なのですよね？
なぜ住民が陳述するのですか？
元契約者も希望すれば陳述できるのですか？

>>1677
NIPPOに聞いてみたら？

解体ー売却する方針か

最高裁まで闘わないんですか

>>1679
売却しようにも、こんな事故物件に買い手など付かないのでは？

２２メートルの高さ制限の範囲内で建てていたら、今頃には避難路の不備も直されて、住んでいただろうな。

減築して賃貸にでも出るのかな
崩して更地に戻すのはもったいないなあ

どこかで誰かが意地になっちゃったんだろうか

でっかい墓石みたいな空きマンションの麓で住む人も辛いだろうな

この状況では2階分の減築は避けられないだろう。NIPPOが東京都を訴えた理由がわからない。

一部の元契約者が原告団(事業者)に加わったという話は本当ですか？

本当です

NIPPOは拒み異議申立てしたようです
神鋼は受け容れたようです

事業者を訴えるための準備かな
設計者や検査機関も含めて

購入して３年経とうとしているから
訴えるなら急ぐ必要があるだろう

元契約者は高額所得者が多そうなので、敏腕弁護士を知ってそうです。
それが加わるのはNippoの強力な援軍になりそうな気がするのですが、そんな単純なものではないのですか？

NIPPOは事実が明るみに出るのを拒んでいるのでは
神鋼の方がメディアにも対応しているし姿勢が違っているように思う

仮に決着して減階などして住んだとしても近隣とまた揉めるから住むに値しないよ。

>>1691
Nippo役員の♯さんは退いたようだし

東京都を相手に訴えを起こしておいて
違法建築のままで確定したら
訴えを起こした理由の説明がつかないと思う

逃げ切るための時間稼ぎだったことになるのではと思う

>>1689
NIPPOにとっては購入者は邪魔なんでしょうね

作った人は悲しいと思うな
作った人の汗に報いる為にも、減築でも住むべきだと思う。
きっとで住んでいる人の笑顔を思い浮かべながら作ったはずだから
作った会社も、我関せずでいない方がいい

設計した建築士の責任は重い

避難路に不備があると裁判所が判断するようだと、事業者がそのような物件を販売したことが誤りだったとなるのだろう。事業者にとってこの裁判を起こしていいことがあったのだろうか？

デベロッパーと東京都との間の行政訴訟は現状どうなっているのでしょうか。

このまま進めば、今後の展開としては、
①デベロッパーの主張が裁判所により認められ、建築確認が復活し、現状のままでマンションの販売を再開できる。
②デベロッパーの主張が認められず、建築確認の取消しが確定する。
のいずれかでしょう。

ただ、これまでの本掲示板のやりとりからは、上記①の見込みは小さそうです。
建築確認の取消しが確定してしまうと、マンションを適法化するには上層階の減築が避けられません。
しかし、減築は、販売住戸数が減るうえに、多額の工事費がかかるので、デベロッパーには受け入れがたいでしょう。

そこで、訴訟において、デベロッパーと東京都が和解して、1階について避難階の要件を充たすべく、駐車場出入口のスロープが「階段に代わる傾斜路」として認められるように手すりを設けるなどの措置を講じる代わりに、建築確認を取り消さないことにしてはどうでしょうか。
一般的に、行政訴訟において和解をすることはあまりないのですが、建築基準法令を実質的に遵守するのであれば（違法な建築を容認するものでなければ）、和解を認めてもよいでしょう。

問題は、駐車場出入口のスロープに手すりを設けてしまうと、駐車場が使えなくなり、駐車施設の附置義務に違反することです。
この点については、「東京都集合住宅駐車施設附置要綱」の第5条但書が「自動車の保有率が低いなど、知事が特にやむを得ないと認めた場合は、当該駐車施設の数を緩和することができる」と定めているので、ルサンク小石川については、これまでの紛争の経緯から、「特にやむを得ない」ということで、駐車施設の附置義務を免除すればよいと思います。
もちろん、駐車施設附置義務の適用除外は、よほど特別な事情がない限り、認められないようなのですが、紛糾した本件を解決するためには、適用除外もやむを得ないでしょう。
そうでもしないと、本件がいつまでたっても解決せず、ほぼ完成した建物が人が住まないまま放置されることになります。
本件において、駐車施設附置義務の適用除外を認めても、不公平だという人はいないでしょう。
自分も適用除外を認めてもらおうとして、わざと違法なマンションを建てるような開発業者はいないでしょう。

また、上記の和解による解決は、高さ26メートルの建物が残ることになり、近隣住民にとっては不満なのでしょうが、その半面、駐車場がなくなることによって、堀坂の自動車通行量が増えることはなくなるので、近隣住民にとっても一定のメリットはあるでしょう。

>>1698
行政訴訟には和解はないのです。せっかく長文をお書きなのですけど、残念ながら前提が誤っています。
まさかと思いますが、Nippoも和解できると思っていたのでしょうか。

ル・サンク小石川後楽園の問題は、行政からの指導があったにもかかわらず、発効の間際の絶対高さ制限をNippoが駈込みで逃れようとしたことです。規制逃れしようとしていなければ、Nippoはこれ程まで困る事になってなかったでしょう。また、行政を相手に裁判にして、得るものがあったと思えません。

>>1698

ルサンク小石川の事件で、東京都が自ら裁決を取り消すことはできません。

最高裁判例で、裁決を裁決庁が自ら取り消すことはできないとの判断がされています。
http://www.sak-office.jp/hanrei/gyousei/02

NIPPOは今年4月に機構改革して法務部を新設したようだ。今更感があるが小石川の事件も法務部で扱っているのだろう。

法令に適合しているかが微妙な状況で販売したのは拙速だったにだろう

購入者が訴訟に加わっているのは
販売の際にどのような状況だったか確かめる意味もあるのでは…

確かに、行政訴訟において和解はできないというのが実務の大勢のようです。
その理由は、行政処分の違法性とか有効性は法令に照らして客観的に判断されるべきであって、行政庁と私人との合意によってそれを変動させることは許されないということだと思います。

ただ、行政訴訟において和解を禁止する旨の明文の法令の規定があるわけではなく、そのような最高裁判例があるわけでもないと思います。
上記の和解を否定する論拠から考えると、法令の規定に適合した内容であれば（法令を曲げるような内容でなければ）、和解を認める余地はあり、和解は絶対に認められないと考える必要はないように思います。

本件で和解するとすれば、裁決で指摘された駐車場の避難経路の問題などの違法状態が是正されるという前提でのことです。
違法状態が解消されるという前提であれば、和解して建築確認を取り消さないことにしても、法令に違反しているとはいえないでしょう。

また、>>1701 さんが指摘されている最判昭和29･1･21は、和解に直接関係する事案ではないと思います。

いずれにしても、ルサンク小石川の件の紛争を、減築しないで解決するためには、建築確認の効力を何とか復活させる必要があり、そのためには和解しか方法がないのではないかと思ったのです。
もちろん、減築すれば解決するのですが、デベロッパーがそれをしたくないので争いが続いているのでしょう。
別にデベロッパーの肩を持っているわけではなく、本件の紛争を早期に解決した方がよいと思っただけです。
廃墟に近い状態のマンションがずっと建ったままなのは、近隣住民にとっても好ましくないでしょう。

>>1705 の案は、NIPPOが訴訟を取り下げるかわりに東京都が自ら裁決を取り消すことをしないといけないため、 >>1701 の最高裁判例に抵触します。

すでに、東京都は、2015年9月7日付の執行停止を決定した時点で、同年11月2日付の建築確認取り消し裁決を予定していたはずで、さらに、もしも裁決の取り消しを求める訴訟が起きても応じきる覚悟を決めていますから、判決に向かって突き進むのは仕方がないのです。

>>1703 の指摘のように、NIPPOの態勢が十分といえない、弁護士資格をもつ専門職員を雇うとまでいわないにしても法務部さえもたない企業であったことに驚いています。それで東京都を相手に法廷闘争を仕掛けていたのですね。

>>1706 さんのお考えは理解しました。

ただ、繰返しになりますが、最判昭和29･1･21の事案は、和解にかかわるものではないです。

和解は、当事者が相互に譲歩するものですので、デベロッパーが建物の違法性を指摘された部分を是正する代わりに、建築審査会が建築確認を復活させることは、和解の内容として認められると思われ、最判昭和29･1･21の射程は和解のケースには及ばないと考えます。

この点は、これ以上議論しても平行線でしょう。
本件の裁判所が最判昭和29･1･21に抵触すると判断すれば、いずれにしても和解はできないということになるでしょう。

なんでそんなにムキになってるの？被害者当事者なの？

デベロッパーも購入者も設計事務所に損害賠償を求められないの？

無理。少なくとも２階分の減築が避けられない。

現状で、この物件が無確認建築物だということが
理解できていない人がいるようですね。

>>1712

ル・サンク小石川は現状では建築確認のない置物であるために完了検査を受けることができないです。確認済証と検査済証がないと金融機関の融資の審査を受けることもできないと思われます。

>>1712 匿名さん
コメント有難うございます。

ルサンク小石川の件で問題を複雑にしている一つの大きな要因は、建物が「既存不適格」状態であるため、建築確認を取り直そうとすると、上層階の減築が不可避となってしまうことです。
デベロッパーにとって、減築はおそらく最悪のシナリオであるため容易には受け入れがたく、最高裁まで争うことになると思われ、あと数年は建物が放置される状態が続きかねません。

もともと、デベロッパーが文京区の指導に従って建物の高さを22メートル以下にしていれば、こんなひどい事態にはならなかったのですが、駆込みで変更確認を取ったことの当否はともかく、それを違法とまではいえないので、デベロッパーだけを一方的に責めることもできないように思います。

本件の早期解決を図るためには、何とか減築しないで済む解決方法があるとよいと思います。
私が和解の可能性があると思ったのは、学説上は確かに和解否定説が多数ではあるものの、場合によっては行政訴訟で和解を活用する可能性を否定しない見解もあるからです。
最初から行政訴訟で和解はダメと決めつけてしまうのではなく、もっと柔軟に考えてもよいのではないかと思います。
もし和解が難しいというのならば、別の解決案があればよいのですが。

> もともと、デベロッパーが文京区の指導に従って建物の高さを22メートル以下にしていれば、こんなひどい事態にはならなかった

同感です。

事業者に反省の姿勢がなく、東京都は事業者の責任と考えていますから、粛々と判決に向かって進むでしょう。

6年前に堀坂沿いの住民が東京都に斡旋を求めたのはNIPPOが拒否しているし、文京区が発効直前の絶対高さ制限を守るように指導したのも無視している。それでNIPPOを責められないとか、行政が和解しないのがおかしいとかいうのは、間違っていると思う。

>>1715
変更確認が解決を遅らせたのではないですか？

過去レスに2014年3月頃に東京都建築審査会の口頭審査が予定されていたとあり、変更確認がなければ早々に建築審査会の判断が出ていたと思われるからです。

ルサンク小石川の件では、変更確認が二重にデベロッパーにダメージを与えました。
①　文京区の絶対高さ制限の発効直前に駈込みで変更確認を取ったため、26メートルの建物が「既存不適格」になってしまったこと。
②　変更確認によって、建築審査会による裁決の時期が大幅に遅れてしまい、建物完成間際に建築確認が取り消されてしまったこと（もっと早い時期に取り消されていれば、建築確認を取り直して、工事を修正することができた）。

上記①のために、建築確認を取り直そうとすると上層階の減築が不可避となり、デベロッパーとしては動きがとれなくなってしまったのですが、これは、ほかの方々が指摘されるとおり、デベロッパーの自業自得といわれても仕方ないです。

ただ、上記②については、デベロッパーに気の毒な面もあります。
もちろん、裁決が遅れたのは変更確認をしたからなので、上記②についてもデベロッパーの自業自得という面はあるのですが、どうせ建築確認が取り消されるのであれば、もっと早く取り消された方がデベロッパーのためになったことは間違いないでしょう。

変更確認を取って高さ26メートルでの建築を強行したことは確かに怪しからんのですが、それが違法とまでは言えない以上、デベロッパーにとってもある程度受入可能な解決策を模索することは許されるのではないかと思います。