固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

住宅ローン単品では利益なんて出ませんよ。変動の0.5％未満から団信料を控除すると、手取は精々0.2%くらい。そこから人件費やシステム面も含めると年間数万円の利益すら怪しい。他のローンや投信・保険・クレカ等、他の取引を呼び込むチラシ特売品みたいのもの。

こめん、どうでもいい話だわ。

>>8075 戸建て検討中さん
少々古い資料ですが日銀の住宅ローン業務の説明資料を一読してみてはどうでしょうか？
https://www.boj.or.jp/research/brp/ron_2007/data/ron0703c.pdf

経費になるのは貸倒引当金となる保証料がほとんど、
１億の融資でも２００万円程度、そのほかの事務費用なんて僅かですよ

金融機関にとってリスクになるのは貸倒もですが
固定金利の繰上返済も金融機関にとってはリスクなんですよ

定期預金預けていて５万円の利息あてにしてたのに
突然解約されて、僅かな利息と定期預金返されたら、あてが外れて困りますよね

早期償還条項付きの仕組債みたいなものです
まぁ、そのようなリスクも金融機関は負ってなくて、証券化した際の条項につけて
それはそれで販売してるのでしょうが

↓の証券化ってので商品にして売って、リスクを回避しつつ、そこからも銀行は収益上げるので両手で儲ける仕組み

https://www.nochuri.co.jp/report/pdf/n0708re3.pdf
こちらの資料のほうがわかりやすい

期限前償還リスク、金利変動リスクは投資家が負っていて

貸し付けた金融機関には無いですね

住宅ローン減税期間が終わったので、100万円繰上げ返済。保証金の戻りは8900円程。
残債は残り約1100万円。変動金利0.775%。
一括返済できる資金はなく、余裕資金は200万程。
繰上げ返済せずに投資でもと思うが、繰上げ返済より良いリスク低い運用ってないよね。

>>8080
保証金返金手数料11000円でした？
繰り上げるより、０.４％未満の金利で期間短縮した借換検討してもよかったのでは？

上記の条件だと、借り換えすると手数料（保証料）負けしちゃうんじゃないかな。

>>8081
保証金返金手数料はかかりません。
住宅ローン減税が終わった昨年12月の時点で、住宅ローンの残債が1200万円。余裕資金が300万円。年明け1月に3100万円のみ繰上げ返済しました。保証金の戻りは8900円なので、0.89%の運用って感じですかね。
繰上げで金利負担も減るので、繰上げ以上の運用が思い当たりません。
借り換えは手数料や保証金を含めるとメリットなく、それなら無理ない範囲で繰上げ返済していく方が良いかなって思ってます。

年明け1月に3100万円のみ繰上げ返済ではなく、100万円の間違いです。
100万円の繰上げ返済したことによる保証金の戻りは8900円程でした。
ローン当初、借入の2%が保証金でした。
2500万円程借入したので、50万円程が保証金がかかりました。

1200万残り25年、繰上資金100万を借換手数料に転用して
住信SBIの0.38で試算してみた

0.775%金利120万－0.380%金利53万－借換費用43万＋保証料返金10万＝３４万円メリット

繰上資金100万→残57万円は返済口座に残して返済期間短縮分に充てるスキーム

計算間違ってるかな？

築１０年経つとリフォーム時
あえて諸経費分よりちょっと多めに借りてプチリフォームと言う手も

手続きガイドには、借換＋がっつりリフォームってパターンもあった
恐らくリフォームローンよりは金利が低くなるのかな？知らないが

>>8085 匿名さん
2500万借りて10年後に残債1200万なら、残りのローン期間はあと10年程度と思われる。（25年もない）
また、0.38%は所定の取引などをしてるのが条件じゃない？であれば一般向けの0.41％でシミュするべきかと。

>>8087 匿名さん
＞残りのローン期間はあと10年程度と思われる。（25年もない）

ということは住宅ローン減税フルに享受しなくて
細々繰上てた？
それはそれでもったいないような

↓投信自動積立がお手軽でした

>>8088 匿名さん
でなくて、もともと35年ローンでなく20年くらいのローンだったのでは？
これなら月々11万くらいの返済で10年後に残債1200万くらいになる。
もちろんこの間は繰上返済無し。

>>8089
そうですね。

返済　月 67,980
返済　月112,481
10年間　534万差

20年　減税184万
35年　減税214万
差額　減税30万

タラればなんで好き勝手なこと書いちゃいますが
繰上資金６６０万＋貯金２００万ぐらいになってて
いろいろ融通できたかもこの低金利なご時世

長い返済期間を短くするのは簡単でスマホひとつだけど
逆に伸ばすのは難しいから、なんかもったいないな

>>8085-8090
計算有難うございます。
3500万円程のマンションを借入金2500万円。頭金1000万円で、25年ローンで購入しました。
当時の年収は500万円程でしたが、初年度の住宅ローン減税は18万円程でした。
初年度は残債2500万円ほぼ満額あったのですが、年収が少ないとローン減税は満額もらえないのだと思い、初年度に200万円程繰上げしました。保証金の戻りは記録してなかったのでが、ローン減税終了後の繰上げ返済時より保証金の戻り率は良かったと思います。
初年度の確定申告を間違えたのかと思いましたが、2年目の会社の年末調整も住宅ローン減税の戻りは17万円程だったので、やはり払ってた税金が少ないのだろうと思い、100万円繰上げ返済しました。
その後は、もしかしたら住民税などが安くなってるのかもと考え繰上げ返済はやめました。
当時はまぁ貰えてるからいいだろうと深く調べもせずでした。
フルローンで繰上げ返済しない方が得なのかもとうっすら考えましたが、あるとつかってしまう性分なので、怖くてできませんでした。
今の年収は700万円ですが、老後の資金は個人年金の300万円と確定拠出年金が50万円程。なんとかローン金利利払いを減らすもしくは運用で資金を増やせないかと考えましたが、緻密な計算ができないので、こらからも繰上げ返済しかできなそうです。
長文失礼しました。

＞あるとつかってしまう性分なので、怖くてできませんでした。

わかる。決済口座にのこってると慢心してしまう。

返済口座は信託銀行なので元々別だったけど
繰上分も含めて多めに自動振り込み
頭金は定期預金にしておいて引き出し難くく

貯める分は証券口座に入金してワンクッションおいとくとか
一工夫するとよい

>>8091 匿名さん
真面目な方なのはしっかり伝わります。
銀行が顧客の利益を優先する組織だったら100万円持ってきたときに
繰り上げ返済と借り換えと２つの案をだしてくれてりしたらいいのに、、、
銀行も利益追及の普通の企業ですから、、、

ネットバンキングからスマホひとつで繰り上げられるのに
コロナ禍の今、わざわざ、予約して店舗行くとか、そんなリスクと手間を避けるのが常識
それから、借換は自行の顧客を他行に逃がす提案、そんな提案をする金融機関は無い

もう少し常識的な思考をする癖をつけたほうが良い

長期金利が上がって変動は上がらないということは無いだろうから、
今すぐということは無いにしろ、数年後が怖いね。
しかも今回の金利上昇は景気が良くなって金利が上がるという通常パターンではなくて、
コロナ不況下でのジャブジャブ金融緩和による金利上昇。
おそらく５年から10年の間に大変（＝金利暴騰）なことが起きるかもしれん。
景気が良くなっていく過程でのゆっくりとした金利上昇では無いよ。

>>8095 戸建て検討中さん

＞不況下でのジャブジャブ金融緩和による金利上昇。

長期金利と短期（政策金利）をごちゃまぜにして
勘違いしてるが、市場の需給で金利変動するのが長期金利で
短期（政策金利）の場合マネタリーベースで量で調節していて金利は変えない（変えられない、変えても意味しない）のです。

理解できたでしょうか？

低金利が当たり前という非常識。
何かに似ている。

>>8097 匿名さん

いくつが適正ですか？

預金金利も上がってくれれば小遣いが増えるのに残念。

どれぐらいが希望？

これからフラットはどんどん上がっていくの？

銀行が無理して変動金利を下げたままにして、固定金利はフラット35より高くして契約しないようにしていることで察した方がいいよ。種をまいて後で利益を上げるためだから。そもそも固定金利と変動金利は、仕組みが違うから別物と力説する人がいるけど、クーポンスワップでは変動金利と固定金利の交換比率が相場で決まっているので別物ではありません。SQの日に日経平均と日経平均先物が一致するのと同じです。あと金利が年○○％上がるようなシミュレーションする人がいるけど、金利とかは上がるときは一気に上がるから。日経平均があっという間に30000万いったようにどちらかに振れると一気に動きます。

デュレーションのことかな？
一般的な債券なら単純に当てはまるけど
住宅ローンの固定金利はいつでも任意な額が手数料なしで繰上できる仕組み
仕組債なのよね

利率1.2%償還まで３５年でも
突然１年ぐらいで無手数料で繰上られてしまうリスクが
クーポン分払ってくれれば式通り等価交換できると思うけどね

ノックイン条項＝債務者の気分なんだけど
当初１０年は減税があり繰上する動機抑止されてるから
その分はリスク低減になってる

このあたりの事情が折り込まれているから
10年固定と30年固定では金利が大きく違う

フラット35の機構債については、繰り上げ償還ありでの上乗せした利率だからただのコーラブル債と同じでしょうね。
銀行については、各銀行の判断だから証券化しているのか、それとも他のリスクヘッジ手段をつかっているのか各行の判断だからなんともいえないけどね。
5年、10年固定とかは仕組みがどうのこうのというよりは、カモを発見してお金を搾取しようとういう銀行の戦略でしょうね。固定期間終了後の金利をみると最初から固定の方がいいのがわかって進めているんだから。
暇つぶしにスレ見てたら、固定の人は数字のわからないバカって書き込みが多かったんで書き込んでしまいました。
そもそも数字だけ見ると明らかにそんな固定をこれだけの人が借りているって事実を見た上で考えた方がいいですよってことが言いたかったです。
あとみんな徐々に金利が上がる都合のよいシミュレーションしていますが2年後いきなりに金利3％上がったらほとんどの人は破産でしょうね。
最悪のシミュレーションもした上で考えたほうがいいですよ。

銀行は長期固定で契約してほしくないもの。将来金利が上がってもそのまま、金利が下がったら借換されて終わりだからね。メリットがない。

2年後いきなりに金利3％上がったらほとんどの人は破産でしょうね。そうすると銀行も回収できなくなって日本経済が破綻するでしょうね。
そうなることが分かってるのに金利上げることは自分の首を絞めるだけ。まずあり得ない。
最悪のシミュレーションもした上で考えたほうがいいですよ。

＞そうなることが分かってるのに金利上げることは自分の首を絞めるだけ。まずあり得ない。
単純に銀行の都合で金利決めれればいいけど、短プラとか資金調達コストがあがってれば金利上げるしか選択しはないですよ。最悪の場合でも銀行は物件回収して競売にかけれますから。
○○するはずがないとか自分に都合よく考えない方がいいですよ。

>>8104 ご近所さん

長期金利が一時的に3%にあがっても
さほど生活には影響しないと思う

短プラ（政策金利）を変更するには
実体経済に大きな問題がおきないことを
日銀会合で確信してからでしょうね

まだ慌てるような時間じゃない。
長期金利が上がったと言っても、低空飛行のまま。短プラ上昇に繋がるとは言えないレベルだと思うけどね。
仮に3％上がっても、ローン5,000万の場合で年間+100万未満。パートでもすれば余裕でしょ。

長短を分けて考えないとダメですよ

金利が変動するのは長期金利
足元踏んづけられているイールドの先が上下するだけ
量的調節のフローでやってるから
逆イールドにはなりようが無いです

住宅ローンが3%等になるのはフラット等の長期固定金利
変動は変わらない（変えられない）のが実状

>>変動は変わらない（変えられない）のが実状
願望であって根拠がないですよね。
政権交代すれば、日銀総裁も交代になるだろうし、次の日銀総裁がどんな政策を行うかわかりません。ETF買いもそろそろ限界を迎えているし、出口戦略のない国債引き受けも永遠にできる訳ではないですよ。そもそも1年前に日経平均3万円超えるなんて予想してた人は一人もいないでしょう。いるとしたら武者さんぐらい。

>>8111 ご近所さん
その意見が願望ですね。
以前日経平均が2万超えると金利が急騰する、と騒いでいた人がいましたよ。
その人の書き込みに同じようなこと言い続けてる人がね…

>>8111 ご近所さん
３万円越えを予想してる人は結構いたよ。
勿論コロナ暴落の最中は皆無だったろうけど、2019年末、2020初頭くらいには既にあった。

>>8111 ご近所さん

懐かしいな
昔モーサテで矢吹さんとの掛け合い楽しみに見かけたけど
ネットですませるようになってから見てないが

＞＞8113さん
1年前なのでもちろんコロナ暴落中です。コロナ前なら3万円くらいは行く予想はたくさんありました。

変動の人はいろいろ願望で自分を正当化しようとしますが、コロナなんて誰も予測できないし、金利だって誰も予測できないですよって言いたかっただけです。
固定バカにしてマウントなんかしても願望通りに動かないですよ。
リスク取りたくなければ、変な約款のないフラット35一択ですし、お金に余裕があって金利上がったら繰り上げ返済で元本一気に減らせる人は変動でいいのは既知の事実ですから。

はいはい。
気は済んだか？
どうでもいい話にスレを無駄遣いするなよ。

住宅ローン減税が現在の1%から実質借入金利に改正されるならば、なるべく1%に近い長い年限で固定しちゃって減税終了後にまとめて返済が一番お得でしょうか？

>>8115 ご近所さん

うちも固定です。

最初変動で借りてたのですが、
変動よりも固定が金利低くなり借り替えメリットが出てきたので借り替えて固定にしました。

金利が低いほうがお得と思いますね。

>>8117 匿名さん

手数料タイプよりも保証金上乗せタイプが良いと思う

金利が下がっていく時は、借り換えは容易なんだよね。
ところが金利が上昇していくときに、借り換えするのは不可能なんだよね。
金利が上がってきたから固定にしようと思っても、その時の固定は、かなり高い金利になっている。
かといって何もしないと変動金利もどんどん上がっていく。
まさに真綿クビ、茹でガエル状態。

>> 8107
競売にかけたところで単純に金利が3%になっている状態だと買い手がおらず回収できない。
景気が良くなっての3%であれば何も問題ない。
固定を選択してしまって後悔するのは可哀想だけど、もう少し冷静に考えたほうが良い

>手数料タイプよりも保証金上乗せタイプが良いと思う
ですね。
住宅ローン減税期間中だけ借りるというのであれば、利息分は全て控除される（実質利息の支払いなし）ことになるので、今の変動金利0.4%に保証料上乗せ0.2%、何なら8大疾病団信0.3%なんかも上乗せして計0.9％にしちゃえば、ローン利息も保証料も団信特約も全て国が払ってくれることになる。
ただ、新制度の詳細が出てないのでこれが本当にできるのかは不明・・・

>>8111
まるで変動金利が一気に上がると言っているに受け取れるのですが、根拠はありますか？

>>8121
変動を選択してしまって後悔するのは可哀想だけど、もう少し冷静に考えたほうが良い。

変動上がるときは景気が良くなる時なので、金利が上がっても問題ない。