固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

上の方が言ってるように、右から左のビジネスなので赤字にはならない構造ですが、薄利であることは違いないですね。
効率化できるネット銀行や規模で勝負できるメガバンクでないと0.5％以下での貸し出しは難しいのでしょう。
実際、地方銀行だと変動金利でも0.8、0.9％なんてのがざらにありますからね。
この辺の変動金利と比べるのであれば全期間固定1.2％なんてのを選択する意味はあるかもしれませんが、今は地方でもネットバンクがあるし与信をフル活用して0.5%以下で借りられるなら活用しないのはもったいない気もします。

家々、経費を引いてマイナスなら赤字ですから。
１億で仕入れて２億で売れても、経費が２億かかっていたら赤字なんです。

住宅ローン単品では利益なんて出ませんよ。変動の0.5％未満から団信料を控除すると、手取は精々0.2%くらい。そこから人件費やシステム面も含めると年間数万円の利益すら怪しい。他のローンや投信・保険・クレカ等、他の取引を呼び込むチラシ特売品みたいのもの。

こめん、どうでもいい話だわ。

>>8075 戸建て検討中さん
少々古い資料ですが日銀の住宅ローン業務の説明資料を一読してみてはどうでしょうか？
https://www.boj.or.jp/research/brp/ron_2007/data/ron0703c.pdf

経費になるのは貸倒引当金となる保証料がほとんど、
１億の融資でも２００万円程度、そのほかの事務費用なんて僅かですよ

金融機関にとってリスクになるのは貸倒もですが
固定金利の繰上返済も金融機関にとってはリスクなんですよ

定期預金預けていて５万円の利息あてにしてたのに
突然解約されて、僅かな利息と定期預金返されたら、あてが外れて困りますよね

早期償還条項付きの仕組債みたいなものです
まぁ、そのようなリスクも金融機関は負ってなくて、証券化した際の条項につけて
それはそれで販売してるのでしょうが

↓の証券化ってので商品にして売って、リスクを回避しつつ、そこからも銀行は収益上げるので両手で儲ける仕組み

https://www.nochuri.co.jp/report/pdf/n0708re3.pdf
こちらの資料のほうがわかりやすい

期限前償還リスク、金利変動リスクは投資家が負っていて

貸し付けた金融機関には無いですね

住宅ローン減税期間が終わったので、100万円繰上げ返済。保証金の戻りは8900円程。
残債は残り約1100万円。変動金利0.775%。
一括返済できる資金はなく、余裕資金は200万程。
繰上げ返済せずに投資でもと思うが、繰上げ返済より良いリスク低い運用ってないよね。

>>8080
保証金返金手数料11000円でした？
繰り上げるより、０.４％未満の金利で期間短縮した借換検討してもよかったのでは？

上記の条件だと、借り換えすると手数料（保証料）負けしちゃうんじゃないかな。

>>8081
保証金返金手数料はかかりません。
住宅ローン減税が終わった昨年12月の時点で、住宅ローンの残債が1200万円。余裕資金が300万円。年明け1月に3100万円のみ繰上げ返済しました。保証金の戻りは8900円なので、0.89%の運用って感じですかね。
繰上げで金利負担も減るので、繰上げ以上の運用が思い当たりません。
借り換えは手数料や保証金を含めるとメリットなく、それなら無理ない範囲で繰上げ返済していく方が良いかなって思ってます。

年明け1月に3100万円のみ繰上げ返済ではなく、100万円の間違いです。
100万円の繰上げ返済したことによる保証金の戻りは8900円程でした。
ローン当初、借入の2%が保証金でした。
2500万円程借入したので、50万円程が保証金がかかりました。

1200万残り25年、繰上資金100万を借換手数料に転用して
住信SBIの0.38で試算してみた

0.775%金利120万－0.380%金利53万－借換費用43万＋保証料返金10万＝３４万円メリット

繰上資金100万→残57万円は返済口座に残して返済期間短縮分に充てるスキーム

計算間違ってるかな？

築１０年経つとリフォーム時
あえて諸経費分よりちょっと多めに借りてプチリフォームと言う手も

手続きガイドには、借換＋がっつりリフォームってパターンもあった
恐らくリフォームローンよりは金利が低くなるのかな？知らないが

>>8085 匿名さん
2500万借りて10年後に残債1200万なら、残りのローン期間はあと10年程度と思われる。（25年もない）
また、0.38%は所定の取引などをしてるのが条件じゃない？であれば一般向けの0.41％でシミュするべきかと。

>>8087 匿名さん
＞残りのローン期間はあと10年程度と思われる。（25年もない）

ということは住宅ローン減税フルに享受しなくて
細々繰上てた？
それはそれでもったいないような

↓投信自動積立がお手軽でした

>>8088 匿名さん
でなくて、もともと35年ローンでなく20年くらいのローンだったのでは？
これなら月々11万くらいの返済で10年後に残債1200万くらいになる。
もちろんこの間は繰上返済無し。

>>8089
そうですね。

返済　月 67,980
返済　月112,481
10年間　534万差

20年　減税184万
35年　減税214万
差額　減税30万

タラればなんで好き勝手なこと書いちゃいますが
繰上資金６６０万＋貯金２００万ぐらいになってて
いろいろ融通できたかもこの低金利なご時世

長い返済期間を短くするのは簡単でスマホひとつだけど
逆に伸ばすのは難しいから、なんかもったいないな

>>8085-8090
計算有難うございます。
3500万円程のマンションを借入金2500万円。頭金1000万円で、25年ローンで購入しました。
当時の年収は500万円程でしたが、初年度の住宅ローン減税は18万円程でした。
初年度は残債2500万円ほぼ満額あったのですが、年収が少ないとローン減税は満額もらえないのだと思い、初年度に200万円程繰上げしました。保証金の戻りは記録してなかったのでが、ローン減税終了後の繰上げ返済時より保証金の戻り率は良かったと思います。
初年度の確定申告を間違えたのかと思いましたが、2年目の会社の年末調整も住宅ローン減税の戻りは17万円程だったので、やはり払ってた税金が少ないのだろうと思い、100万円繰上げ返済しました。
その後は、もしかしたら住民税などが安くなってるのかもと考え繰上げ返済はやめました。
当時はまぁ貰えてるからいいだろうと深く調べもせずでした。
フルローンで繰上げ返済しない方が得なのかもとうっすら考えましたが、あるとつかってしまう性分なので、怖くてできませんでした。
今の年収は700万円ですが、老後の資金は個人年金の300万円と確定拠出年金が50万円程。なんとかローン金利利払いを減らすもしくは運用で資金を増やせないかと考えましたが、緻密な計算ができないので、こらからも繰上げ返済しかできなそうです。
長文失礼しました。

＞あるとつかってしまう性分なので、怖くてできませんでした。

わかる。決済口座にのこってると慢心してしまう。

返済口座は信託銀行なので元々別だったけど
繰上分も含めて多めに自動振り込み
頭金は定期預金にしておいて引き出し難くく

貯める分は証券口座に入金してワンクッションおいとくとか
一工夫するとよい

>>8091 匿名さん
真面目な方なのはしっかり伝わります。
銀行が顧客の利益を優先する組織だったら100万円持ってきたときに
繰り上げ返済と借り換えと２つの案をだしてくれてりしたらいいのに、、、
銀行も利益追及の普通の企業ですから、、、

ネットバンキングからスマホひとつで繰り上げられるのに
コロナ禍の今、わざわざ、予約して店舗行くとか、そんなリスクと手間を避けるのが常識
それから、借換は自行の顧客を他行に逃がす提案、そんな提案をする金融機関は無い

もう少し常識的な思考をする癖をつけたほうが良い

長期金利が上がって変動は上がらないということは無いだろうから、
今すぐということは無いにしろ、数年後が怖いね。
しかも今回の金利上昇は景気が良くなって金利が上がるという通常パターンではなくて、
コロナ不況下でのジャブジャブ金融緩和による金利上昇。
おそらく５年から10年の間に大変（＝金利暴騰）なことが起きるかもしれん。
景気が良くなっていく過程でのゆっくりとした金利上昇では無いよ。

>>8095 戸建て検討中さん

＞不況下でのジャブジャブ金融緩和による金利上昇。

長期金利と短期（政策金利）をごちゃまぜにして
勘違いしてるが、市場の需給で金利変動するのが長期金利で
短期（政策金利）の場合マネタリーベースで量で調節していて金利は変えない（変えられない、変えても意味しない）のです。

理解できたでしょうか？

低金利が当たり前という非常識。
何かに似ている。

>>8097 匿名さん

いくつが適正ですか？

預金金利も上がってくれれば小遣いが増えるのに残念。

どれぐらいが希望？

これからフラットはどんどん上がっていくの？

銀行が無理して変動金利を下げたままにして、固定金利はフラット35より高くして契約しないようにしていることで察した方がいいよ。種をまいて後で利益を上げるためだから。そもそも固定金利と変動金利は、仕組みが違うから別物と力説する人がいるけど、クーポンスワップでは変動金利と固定金利の交換比率が相場で決まっているので別物ではありません。SQの日に日経平均と日経平均先物が一致するのと同じです。あと金利が年○○％上がるようなシミュレーションする人がいるけど、金利とかは上がるときは一気に上がるから。日経平均があっという間に30000万いったようにどちらかに振れると一気に動きます。

デュレーションのことかな？
一般的な債券なら単純に当てはまるけど
住宅ローンの固定金利はいつでも任意な額が手数料なしで繰上できる仕組み
仕組債なのよね

利率1.2%償還まで３５年でも
突然１年ぐらいで無手数料で繰上られてしまうリスクが
クーポン分払ってくれれば式通り等価交換できると思うけどね

ノックイン条項＝債務者の気分なんだけど
当初１０年は減税があり繰上する動機抑止されてるから
その分はリスク低減になってる

このあたりの事情が折り込まれているから
10年固定と30年固定では金利が大きく違う

フラット35の機構債については、繰り上げ償還ありでの上乗せした利率だからただのコーラブル債と同じでしょうね。
銀行については、各銀行の判断だから証券化しているのか、それとも他のリスクヘッジ手段をつかっているのか各行の判断だからなんともいえないけどね。
5年、10年固定とかは仕組みがどうのこうのというよりは、カモを発見してお金を搾取しようとういう銀行の戦略でしょうね。固定期間終了後の金利をみると最初から固定の方がいいのがわかって進めているんだから。
暇つぶしにスレ見てたら、固定の人は数字のわからないバカって書き込みが多かったんで書き込んでしまいました。
そもそも数字だけ見ると明らかにそんな固定をこれだけの人が借りているって事実を見た上で考えた方がいいですよってことが言いたかったです。
あとみんな徐々に金利が上がる都合のよいシミュレーションしていますが2年後いきなりに金利3％上がったらほとんどの人は破産でしょうね。
最悪のシミュレーションもした上で考えたほうがいいですよ。

銀行は長期固定で契約してほしくないもの。将来金利が上がってもそのまま、金利が下がったら借換されて終わりだからね。メリットがない。

2年後いきなりに金利3％上がったらほとんどの人は破産でしょうね。そうすると銀行も回収できなくなって日本経済が破綻するでしょうね。
そうなることが分かってるのに金利上げることは自分の首を絞めるだけ。まずあり得ない。
最悪のシミュレーションもした上で考えたほうがいいですよ。

＞そうなることが分かってるのに金利上げることは自分の首を絞めるだけ。まずあり得ない。
単純に銀行の都合で金利決めれればいいけど、短プラとか資金調達コストがあがってれば金利上げるしか選択しはないですよ。最悪の場合でも銀行は物件回収して競売にかけれますから。
○○するはずがないとか自分に都合よく考えない方がいいですよ。

>>8104 ご近所さん

長期金利が一時的に3%にあがっても
さほど生活には影響しないと思う

短プラ（政策金利）を変更するには
実体経済に大きな問題がおきないことを
日銀会合で確信してからでしょうね

まだ慌てるような時間じゃない。
長期金利が上がったと言っても、低空飛行のまま。短プラ上昇に繋がるとは言えないレベルだと思うけどね。
仮に3％上がっても、ローン5,000万の場合で年間+100万未満。パートでもすれば余裕でしょ。

長短を分けて考えないとダメですよ

金利が変動するのは長期金利
足元踏んづけられているイールドの先が上下するだけ
量的調節のフローでやってるから
逆イールドにはなりようが無いです

住宅ローンが3%等になるのはフラット等の長期固定金利
変動は変わらない（変えられない）のが実状

>>変動は変わらない（変えられない）のが実状
願望であって根拠がないですよね。
政権交代すれば、日銀総裁も交代になるだろうし、次の日銀総裁がどんな政策を行うかわかりません。ETF買いもそろそろ限界を迎えているし、出口戦略のない国債引き受けも永遠にできる訳ではないですよ。そもそも1年前に日経平均3万円超えるなんて予想してた人は一人もいないでしょう。いるとしたら武者さんぐらい。

>>8111 ご近所さん
その意見が願望ですね。
以前日経平均が2万超えると金利が急騰する、と騒いでいた人がいましたよ。
その人の書き込みに同じようなこと言い続けてる人がね…

>>8111 ご近所さん
３万円越えを予想してる人は結構いたよ。
勿論コロナ暴落の最中は皆無だったろうけど、2019年末、2020初頭くらいには既にあった。

>>8111 ご近所さん

懐かしいな
昔モーサテで矢吹さんとの掛け合い楽しみに見かけたけど
ネットですませるようになってから見てないが

＞＞8113さん
1年前なのでもちろんコロナ暴落中です。コロナ前なら3万円くらいは行く予想はたくさんありました。

変動の人はいろいろ願望で自分を正当化しようとしますが、コロナなんて誰も予測できないし、金利だって誰も予測できないですよって言いたかっただけです。
固定バカにしてマウントなんかしても願望通りに動かないですよ。
リスク取りたくなければ、変な約款のないフラット35一択ですし、お金に余裕があって金利上がったら繰り上げ返済で元本一気に減らせる人は変動でいいのは既知の事実ですから。

はいはい。
気は済んだか？
どうでもいい話にスレを無駄遣いするなよ。

住宅ローン減税が現在の1%から実質借入金利に改正されるならば、なるべく1%に近い長い年限で固定しちゃって減税終了後にまとめて返済が一番お得でしょうか？

>>8115 ご近所さん

うちも固定です。

最初変動で借りてたのですが、
変動よりも固定が金利低くなり借り替えメリットが出てきたので借り替えて固定にしました。

金利が低いほうがお得と思いますね。

>>8117 匿名さん

手数料タイプよりも保証金上乗せタイプが良いと思う

金利が下がっていく時は、借り換えは容易なんだよね。
ところが金利が上昇していくときに、借り換えするのは不可能なんだよね。
金利が上がってきたから固定にしようと思っても、その時の固定は、かなり高い金利になっている。
かといって何もしないと変動金利もどんどん上がっていく。
まさに真綿クビ、茹でガエル状態。

>> 8107
競売にかけたところで単純に金利が3%になっている状態だと買い手がおらず回収できない。
景気が良くなっての3%であれば何も問題ない。
固定を選択してしまって後悔するのは可哀想だけど、もう少し冷静に考えたほうが良い

>手数料タイプよりも保証金上乗せタイプが良いと思う
ですね。
住宅ローン減税期間中だけ借りるというのであれば、利息分は全て控除される（実質利息の支払いなし）ことになるので、今の変動金利0.4%に保証料上乗せ0.2%、何なら8大疾病団信0.3%なんかも上乗せして計0.9％にしちゃえば、ローン利息も保証料も団信特約も全て国が払ってくれることになる。
ただ、新制度の詳細が出てないのでこれが本当にできるのかは不明・・・

>>8111
まるで変動金利が一気に上がると言っているに受け取れるのですが、根拠はありますか？

>>8121
変動を選択してしまって後悔するのは可哀想だけど、もう少し冷静に考えたほうが良い。

変動上がるときは景気が良くなる時なので、金利が上がっても問題ない。

既存の変動が上がるのが先か
元本が減るのが先か？

長所固定明けの金利が上がる方が先だけどね

間違えた
長所→当初

>>8124
変動を選んでる人が後悔するのは金利が上がってからですよ。。。
もう少し冷静に場を見たほうが良い。

現状、後悔しているのは固定の人なんだよねぇ。
変動は上がると思って高い固定を選んだのに全然変わらないんだから。

固定の人が後悔してるかはわからないけど、もし後悔してるなら借り換えればいいと思うんだよね。
1.5とか2%とかで借りてたなら今の変動0.5％に借り換えれば手数料加味しても利息の総支払額は改善されると思う。（残債と期間による）
それでも固定の安心感を得たいという理由で借り換えしないのであれば、それはその安心感に対価を払ってるわけで別に損をしてるわけでもない。
逆に0.8%くらいの中途半端な変動を借りてる人が歯がゆいんじゃないかな。
フラット35との差が小さくなってる上に、借り換えると手数料負けする。
昔の３％とかの時代に比べると1.3％なんかで全期間固定が得られるのはすごい時代だと思うけど、それ以上に0.3%台の変動金利の破壊力は凄いね。

>>8130 匿名さん

今は変動のほうが低いけれど
５年ほど前に団信込みで
30年固定0.72%
10年固定0.32%
まで下がったことあるよ

うちはその頃借り替えて0.33%
保証料返金もあり借り替え費用も少なく
減税で－1%だから実質金利手数料無料の
分割手数料はジャパネット負担もとい
国負担になってますね。

損得だけじゃ無いからね。
自動車保険に入らず無事故だったとしても、それを評価してくれる人はいない。
株が二倍になったからと言って皆んなが株を買うわけではない。
ギャンブルをやっていいのは外しても問題無い人だけ。

>>8132さん
その通り。
投信や株は損するかもしれないから絶対やらないっていう国民が多いのに
なぜか、変動0.39はいい契約ができましたという人が多い不思議。
いわばまだ含み益のようなもんで、確定していないからこれから大損こくかもしれないのにね。わかるのは35年後。。

20年ローンを来週辺りに契約なんだけど、変動0.46%ではなく、当初10年固定0.57%が安心なのかな…
先の話は正解が分からないから悩む

35年丸々返し続けないし、金利が想定を上回ったら一括返済か繰上げか対処するから気にせず変動にした

別にギャンブルしてない
なんでもギャンブルっていうのはどうかな

当初固定は固定解除後の金利を確認してからの方がいいですよ。
たぶん、当初固定はやめた方がいいという結論になると思いますが。

>>8134 検討板ユーザーさん
10年で返す予定ならいいんじゃないですか？
35年借りるつもりなら○年固定が一番先が読めなくてリスクに感じますよ

>>8137 匿名さん
連投失礼
35年→20年
失礼しました

何かあった時に一括返済またはそれに近い繰上返済が出来る人は変動でも当初固定でも何でも良いかと。
自分もローン減税終わったら一括返済するので10年固定にしました。
繰上返済する資金が無く、毎月の支払いが1万、2万増えたら詰んじゃうかもって人は全期間固定が安心。
人によりけりだね。

>>8133 ご近所さん
>>8134 検討板ユーザーさん
>>8139 匿名さん

借入期間と返済期間は別物なので分けて考えないとダメです
借入期間３５年間にするのは住宅ローン減税目的のため
実際に返済する期間ではありません。
実際に完済するまでの期間は平均１５年程度長くても２０年以内に完済しています
また
国の統計にある数字からで40代で貯蓄＝ローン残高になり
50代は老後に向けた貯蓄期間、ローン完済です
30代で借りて40代で減税期間が終わる頃には金利変動リスクが無くなり50代完済し資産形成を皆さん普通にしていることがわかります

－－
40歳未満だけでみると、貯蓄は574万円に減る一方、負債は1098万円に増える。負債が資産の2倍近くに達する“債務超過”状態だ。これが長く続けば当然のことながら、家計の経営破たんということになるが、日本人の勤勉さはそれを許さない。40歳代になると、資産は1065万円に増え、反対に負債は1047万円に減少する。わずかとはいえ”資産超過”に回復し、50歳代では貯蓄が1802万円で負債が591万円と健全経営になり、60歳代以降は負債が限りなく減少し、企業経営でいえば無借金経営に近づく。

負債の9割以上は住宅ローン

>>8140さん
それはあくまで過去そうだったってデータですよ。過去はあくまで過去で未来もそうなるというものではありません。よく金利が20年上がらないから今度も上がることがないと言う人もいますが、全く無関係です。これが地震なら30年以内にマグニチュード7クラスの地震が来る可能性が70％というエリアで30年地震がなかったらそろそろやばいと思うでしょう。なぜか金利に関しては逆に考えるのが不思議です。
2000年代前半はマンションは異様に安かったですから。ここ10年のマンション高騰を考えると、これからは20年で返せる人なかなかいないと思いますよ。
同じ立地でも同じ広さでも15年前は4000万、今は8000万とかざらですから。
嫁にママ友の話きくと、ほとんどが35年で固定では返せないから変動で借りたという人もかなり多いです。この人たちはかなりやばいと思いますが。

それって金利が上がると企業の連鎖破綻で、大恐慌が来てどのみち詰みだよ。

>>8142さん
金利が上がったらあきらめて破産するって訳ですね。
変な特約のないフラット35なら生き残れると思いますがね。
ちなみに私は、5年くらいは無職でも大丈夫なくらいの貯金は残してますし、その一部はインフレ等の最悪事態に備えて外貨MMFにしてますし、前職の401K（300万くらい）は全部外貨資産のヘッジなしで備えてます。金利は将来も上がらないという願望に頼るのではなく、いろいろ備えている人はたくさんいると思いますがね。。

>>8143 ご近所さん
ギリでローン組んでる人が多数なんでしょ？
経済への影響を考えれば他人事では済まないでしょ。

>>8140
これからの時代20年で完済を目指す人は少なくなっていくでしょうね
あえてできるだけ長く借り続ける時代になりますよ

>>8141 ご近所さん

借入額を増やさず減税効果がある4～5千万にすれば
良いだけのこと

借入額を増やせば金利変動リスクとはまったく無関係に
所得に対する返済比率が上がる
返済比率の上昇と金利変動リスクを取り違えてはいけない

担保価値4000万フルローンと比べて
逆に担保価値8000万に対して50%の4000万借入
であれば債務超過リスクは無く資産超過で安全圏となる

>>8146さん
それって変動だから最悪手放すことを前提として考えているんですよね。
自分は安易に手放したくないんで。
自分は資産価値6000万に対して、ローン3000万、手元金融資産2000万なんでそれくらいは考えてます。

まぁ、そういう話しだすと単なる金持ち自慢になっていってマウント族がわいてくるのであまり本位ではありません。
一般的な話では、そんな余裕のある人なんてあまりいないですし。

>>8134 です
他の負債無しで返済比率17%程度なので多少の金利上昇には耐えられますが、10年経過後の金利の引下幅の縮小が大きくて、確かに繰上げ返済前提でなければかなりのリスクですね

変動で考えてみます

安全に資産運用できるなら、そもそもそんな話にはならない。
変動が上がって破綻＝ギリを対象としている時点で、あなたの意見には筋がない。

リスク回避方法は人それぞれ
他人の考えを否定することしかできない人は交流の場に来るべきではない

>>8147 ご近所さん

辻褄が合わないあたり、まったく理解できていないようであるが
減税期間は金利手数料より還付が多くなることから
借入残高を意図的に維持する。
頭金相当は返済口座残高として残したままにし、減税分もその口座に積み立てていくことで、減税期間終了する頃には、差引残債が少なくなる

また、
短期金利上昇となる政策金利を変更するには、それ相応の理由があり
量的緩和を終了した上で、さらに物価上昇が必須となっている。
債券価格が今よりとても低く
借入残高が相対的にとても小さくなっていて
資産価値はとても上昇している状況となる

いずれにせよ、
ほとんどの方は老後資金計画含めて計画的な借入で
余裕をもたせた無理の無い借入
５０歳代には完済し老後に向けた貯蓄を始めているのは事実
極一部に破綻予備軍がいるのも事実であるが一般的ではない

50台に完済なんて昭和の考え方でしょ
50台に完済できるだけの貯蓄（余裕）は維持しつつ長く借りる時代ですよ。
何が起こるか分からない時代なので手元に資金を確保してリスク回避するほうが良いですよ。

問題は中央銀行が金利をコントロールできなくなった時。
このまま金融緩和をつづけていれば、いずれ来るよ。

>>8153 名無しさん

＞貯蓄（余裕）は維持しつつ長く借りる時代

その通りですね
2019年の統計によると50才には
貯蓄＞借入残高になり金利リスクが無くなる
金利リスクが無くなれば

単純に
借入金利＞運用利回りであれば繰上
借入金利＜運用利回りであればそのまま
となる

つまり借入金利が低ければ低いほど安全に
リスク少なく運用利回りを上回らせることができる

今であれば借入金利0.5%未満あたりの水準
それ以上の高金利であれば残す価値は無いだろう

住み続けるなら金利が想定内の間はのんびり払うつもり
特にいつまでに繰上げ完済という予定もない
おそらくは途中で住み替えるのでその際に一括になるとは思う

定年前後の残債なんて知れてる
全額一括返済したところで得られる利子は微々たるもの。
その利子を得るよりも団信を保持しておいたり手元に資金を確保しておく方がよっぽど効果的だと考えています。

>>8154 戸建て検討中さん
私もそれだけが心配。
昔は禁じ手といわれたといわれた日銀の国債買い入れがいつまでもできるのかが疑問。日銀が金利をコントロールできなくなったとき金利がどのようになるのか全く予測がつかない。仮にコントロールででき続けたとしても政権交代して日銀総裁もかわれば政策もかわるだろうし。
結局は金利が心配な人、債務を確定したい人は固定ってことでしょうね。どっちがそんとか得とか言うより選考の問題でしょう。

>>8157 名無しさん
>定年前後の残債なんて知れてる
だからこそ、そんなもののために団信を保持して無駄な利息を払う必要はないという考えもある。
例えば、定年頃の残債が500万くらいだと、死亡、高度障害、3大疾病など、限られたものでしかその額を受け取ることはできない。
であれば、さっさと完済してしまい、浮いた利息で都民共済や県民共済に入れば様々な病気やケガでさえも同額またはそれ以上の保証が得られる上、入院保障も得られる。
逆に残債が1000万くらいあるならば民間保険でその保障額を得ようとすると高くつくので団信でという考えもありかと。
残債と利息、民間保険料を鑑みて総合的に考えて出口戦略を練ることが重要。

>>8154 戸建て検討中さん

＞中央銀行が金利をコントロールできなくなった時。

ミャンマーのようにクーデターで軍事政権になって
日銀法が廃止されるような事態でも想定してのことでしょうか？
日本は法治国家ですよ。
こと金融に関しては帳簿上の数字の動きでしかないですし



日銀法で金融調節の独立性が定められていること
小中義務教育で習いませんでしたか？

政策金利は自由に市場任せで決まるものではなく
金融政策決定会合で信任を経て決まるもの

そんな教科書通りに行けば苦労は無い。
米中発の経済大混乱は必ず来ると思ってる。
近い将来。

>>8161

＞米中発の経済大混乱は必ず来る

そのような事態でもフラット３５なら問題ないと
流石３倍の金利払うだけのことはある

ってそんな荒唐無稽なこと妄想しても
金利はまったく変わらないですよ。

経済大混乱があるというならあえて借金して家買わないよな。普通。

「賢者は歴史に学び、愚者は経験に学ぶ」

人類の長い歴史と、たかだか数十年ぽっちの経験では雲泥の差。

その通りですね

賢者は歴史・事実に基づき投稿を
愚者は経験・憶測妄想を投稿

いずれせよ正しく金融システムを理解するのが基本でしょうね

8165
いい加減に他人に絡むのやめたら？
別に面白くもなんともないし、賢いともなんとも思わない。
自分が変動なのを正当化したいがための醜い投稿ばかり。小さい人だなというのはよくわかる。
別にここで色々言ったって金利は上がるときは上がるし、上がらないときは上がらない。

しかし、金融機関も国債保有が必要なのに日銀が全発行国債の半分を持っている状況かつ、国内で一番の大株主である事実。
もう日銀はこれ以上国債の占有率上げられないのでは？
国債買って金利コントロールって今まで通りにできるのだろうか。

>>8165 匿名さん

絡むだけ無駄。
妄想しかできないアホは相手にしない方がいい。

この流れで固定派と変動派を見分ける方法を探すよりも、
自分の信念を曲げないほうが有益。

変動で借りています。
金利が上がったら、一部繰り上げ返済して、返済総額を減らしたい！同時に、ローン減税の恩恵も最大化したい！
こういうシミュレーションはどこでできますでしょうか？

＞＞8167: 通りがかりさん

日銀は随分前から金利でコントロールするの放棄しててそれで
ＱＥもかれこれ１０年

>>8170 検討板ユーザーさん

このサイトが使いやすいよ

住宅ローン控除（減税）シミュレーション
https://kakaku.com/housing-loan/simulation/koujo_simulation.asp

複数の金融機関、金利タイプの住宅ローン比較
https://www.simulation.jhf.go.jp/type/simulation/hikaku/openPage.do

今の緩和政策が永久に続けられると思ってる人の方が、はるかに少数なんだが。

緩和の出口では多少の動きもあるかもしれないけど、緩和以前からこのレベルの金利だからね。適用金利が下がったのは銀行の優遇幅が拡大したからだし。

>>8170 検討板ユーザーさん
ここで詳細書いたら、お節介好きな方々が詳しくシミュしてくれるよ。きっと。
勿論、自分でシミュするのが良いけど、間違ってないかの答え合わせとしてもいいかも。
https://www.shiruporuto.jp/public/check/funds/sikin/menu/s_kuriage.htm...
こんなのはどう？

当時の日銀総裁でもこの認識なのに、金利を永遠にコントロールできるとでも。。

日銀の白川方明総裁は、国債への信認が低下することによる金融システム不安を抑えるため中央銀行が際限のない国債買い入れなどを行えば「制御不能なインフレを招く」と警告、中銀の流動性供給で時間を買える間に財政改革を進める重要性を強調した。

3500万を20年で組みます
①固定20年1.0%
②固定10年0.75％　11年後～その時検討
③変動0.5～0.6%(半年)
みなさんならどれで行きますか？
一喜一憂しない①と考えてましたが、35年変動で組む方も多いこの時勢
多少のリスクはとっても良いのでは？と悩み中
最後は自己責任は重々承知しています

>>8172 匿名さん
ありがとうございます！新規ならばこれはわかりやすいですね。
>>8175 匿名さん
ありがとうございます！繰り上げならばこちらですね。ただ自分には難しい…。後で詳しく検討します。、

ここじゃなく
『住宅ローン総合スレ』
https://www.e-kodate.com/bbs/thread/617281/

ここで聞くべし。

3/19の日銀点検の結果でこれ以上きつく縛って金利コントロールしていくと言う意志が示されなければ、金利は上昇傾向になるかと。
原油も上がってるから物価高かな。
ちゃんといいインフレになって物価も給料も上がるなら、負債額が相対的に減るからいいんだけどね。

>>8178 金利選択悩み中さん

迷ったらミックスという手もあるよ
いずれにせよ当初10～13年間は税金還付で
無利息無手数料なのでその間に返済する分は
金利リスクまったく無いから
13年目の残高－繰上に使える預金（積立）を引いた債務超過分のみの額を考えれば良いです

預貯金あるのにその分の額を無駄に高金利払う必要は無いです。

>>8178さん
支払総額
①
38,630,987円
②
36,968,175円（金利0.55）
これしか差が無いなら①一択。
変動であれこれ悩みたいなら別ですが、最初固定を検討しているってことは金利が心配と見受けられます。

>>8178
変動35年一択でしょう
ローン控除終了後に残り何年で返すかを再検討すれば良いと思います。

>>8180 匿名さん
ありがとうございます　そちらでも聞いてみます

いろいろな意見が聞けて参考になります
別スレでも聞いてみます

バブルの末期と同じでしょう。
日経が３万超えてきて、危険という人も多かったけど、まだまだ上がるという人も多かった。
実際に、日経は39000円まで上がった。
３万円で危険と言ってた人は、39000円までは、予想が外れたことになったけど、その後は、大正解だった。
今も低金利が続いて、もうしばらくは続くだろうから、現時点では、金利が上がると言ってる人は予想を外していることになる。
しかし、数年後に金利が暴騰すれば、大正解という結果になる。

>>8187 戸建て検討中さん
あなたの言う金利上昇はハイパーインフレですから家など買わずに仮想通貨買いましょう。

ハイパーインフレには固定金利で家を買って外貨預金が最強なんだが。。

>>8186 金利選択悩み中さん

マルチポストするとか
ふざけてんのか

皆さん経験に基づいた話がお好きなようで＾＾

>>8190 匿名さん

総合スレで聞いてみるべし
とのアドバイスがあり聞いてみたのですが

ふざけてる事になるんでしょうか？

>>8189 ご近所さん

日本でハイパーインフレが起こる気がしませんが
確かにそう言うリスクに対しては固定が安心ですね

>>8189
ハイパーとは
ドル円いくらぐらいの想定？

日本発のハイパーインフレは無いだろうけど、
米中発のハイパーインフレが来ると思てる。
その時どうなるか。
分かるね？

わかるわけないじゃん
未来のことなんてわからんよ

>>8195 戸建て検討中さん
どうなるの？

荒唐無稽な投稿している方はどのような水準を想定しているのだろう

ドル円
各国の長短金利
CPI
マネーサプライ
対外資産・負債

まったく数値が出てこないが

>>8198 匿名さん
なんでもいいみたいですよ？
どうせ煽るのが目的ですから。

ハイパーインフレになっても固定金利だから安心なんて考えが信じられない。そんな状況で金融機関が低金利のまま貸し続けるとでも？そもそも職があるかもわからないのに。まだコロナ終了バブルで金利上がるって主張のがまともだと思う。

>>8200 通りがかりさん

短期金利で調節する以前に現状行われている量的調整を終わらせないとできない

例えるなら
電気みたいなもの
電力消費量の増減を調節するのに
電圧ではなく電流で調節している

5V固定で1Aを2A、2.8Aと増やして電力消費
電圧を上げるには電流を絞ることになる
システムとしての消費量は急激には変わらないのだから

固定金利なんて、掛け捨ての生命保険みたいなもんって割り切れる人はありやと思う。

固定と変動どっちがお得かな?って気になる人は下記の動画をぜひ参考にして欲しい。

最初の5年が低金利なのが、いかに元金返済に貢献できてるかが分かる解説動画です。

>>8195 ご近所殿
どうなるか教えてもらえませんか？

もう10年も猶予はないだろうね。
早ければ数年後？
↓
米200兆円対策成立へ　バイデン体制、財政出動まず成果
2021年3月11日 4:12 (2021年3月11日 5:46更新)

>>8204 戸建て検討中さん

それアメリカの話だよ

なんか変動金利と固定金利の決定プロセスの違いを分かってない人が多そうですね。
長期金利が上がるからといって変動金利が上がるわけでは無いですよ。

>>8202 検討者さん

ツベ直リンできるんですね

動画、利率でなく額で比較しているのが良い
借入残高が低減し、減税還付があり貯蓄が増えいくわけなので、
金利変動リスクが指数的に減るのを理解してない人がいますね

>>8206 検討者さん

そうなんですよね
基礎的な経済知識が無くて
荒唐無稽な投稿するかたいますね

>荒唐無稽な投稿するかたいますね

あまりに荒唐無稽なので、わざとなんだと思いますよ。
真面目な方が反応するので面白がってるのではないかと。
スルーが一番かも。

匿名の掲示板なんて便所の落書きレベルなのになに、いちいちマウントして何が楽しいのかね。

>>8209 ご近所さん
オマエモナー

>>8200 通りがかりさん

どんな理由で金融機関が契約破棄するの？

>>8211 匿名さん
経済状況が激変した場合、金利等を変更できるようになってます。銀行の融資要綱等に書いてあります。

>>8212 通りがかりさん

例えば、どこの銀行ですか？

たとえば、ソニー

https://moneykit.net/visitor/stpl/stpl55.html


都銀地銀信金等、各金融機関のＨＰに約款がのってます。記載なくても契約書裏面に記載されていたりしますね

追記
↑8条　適用金利　5です

>>8212 通りがかりさん
補足すると、フラット以外の固定は変更の可能性あり、フラットは無しといったかんじですね。
まあ、固定金利が変更されるような時には、雇用や保険、その他諸々が大変な事になってるでしょうから、ローンの心配どころじゃないですね。

金利の未来を人間が予想しても無駄。
神様にしか未来は見えません。

予測でできないんだからフラット35一択でしょ。
フラット35は機構債を販売してリスクは機構債の購入者に転嫁してますから金利は完全に固定です。他の金融機関はその条項のせいで信用できません。

>>8215 通りがかりさん

おいおい、該当の条項間違えてますよ。
この条項は金利適用時の話。
全期間固定の場合、契約した後は関係ない条項だよ。

該当条項は、例えばソニー銀行住宅ローン契約約款の場合どの条項になるの？

条項は全期間固定も関係ありますよ。これは昔からあちこちで議論されて結論がでています。ネットでいろいろ見てみるといいでしょう。

ちなみに某銀行の約款

第 4 章 全期間固定金利型借入利率の変更等
第 1 条 当初借入利率の変更
1. 借入要項に定めた当初借入利率は変更しないものとします。ただし、金融情勢の変化その他相当の事由がある場合には、銀行は借入要項記載の利率を一般に行われる程度のものに変更することができます。

自分はこの条項が嫌でフラット35にしました。経済情勢がやばいときに威力が発揮するのが固定のキモなのに勝手に変更されたらたまったもんじゃない。

>>8128
不良化しやすいのはフラット
プロパーローンが借りられない属性の受け皿であり属性が低い分、金利も高い

プロパーローンのほうは審査が厳しい分、属性が良く不良債権化リスクは低い
また、不良化した際は速やかに切り離されて保証会社から回収される仕組み
リコースローンであり、米国サブプライム問題とは異なる仕組み

正しく理解すべきですね。

ん？
それは貸す金融機関の話で借りる側としてはどうでもいい話です。
また、最近はSBI住信などの固定金利はフラット35より高いです。

リコースローンでもノンリコースローンでもどうでもいいです。
サブプライムの問題も別に、ＣＣＣのサブプライムたくさん集めてBBBにして、
さらにBBB集めてAAAにして売り出していた話も、借りる側としては
どうでもよくて、債券を買った側のはなしです。
そもそもフラットは機構債で売り出してますからリスクを背負うのは債券を買った側です。

フラットも昔より金利低くなって来たるが
団信はつけよう
団信つけられないなら賃貸が良いよ

また荒唐無稽とんでもさんが

債権不良化してなくて健全なのにとんでも理論発動
あたおかすぎて面白い

フラットって
いつ発生するかわからないリスクを
借り入れ直後からそのリスクを受け入れる契約だと思っている

>>8224 匿名さん

団信は無料で借入条件（必須）なところが良いですよ
その方がコスト低く結果的に低金利につながる

生命保険とかでも非喫煙のほうが保険料安くなるのは
喫煙者の無駄なコストが不要だから

不健康だったり属性が悪く、金融機関が引き受けない人達の受皿がフラット

>>8226 名無しさん

属性の悪い人達の高リスクを共有し割高な金利を負担する契約

＞団信は無料で借入条件（必須）なところが良いですよ
今のフラットって団信こみになってるの？
金利とか多く払ったりのしないんだ
知らなかった

てっきり団信込みなのは金融機関の住宅ローンだと思ってたよ

4年くらい前から新団信となって、団信込みが基本形になったよね。

フラットしか選べない属性だからなんじゃ無いかな

そもそも、世界も日本も中間層が没落して上流か下流かの二極化がすすんでいる。
当然ながら上流階級は少数なので、上流相手だけではビジネスにならない。
金融系も建設系も下流を相手にしていく必要がある。
だから国もフラットをしっかり支えていく。
人口減もあいまって戸建なんかは新規の着工が毎年１割ずつ減っていっているという厳しい現実がある。
これからは、パート・アルバイトにもガンガン貸して家を建てさせる必要がある。
責任は国が取る。

>>8232 戸建て検討中さん
人口減少で空家も増えるから、低収入ならそこに住めば良いかと。

施主側の都合じゃないよ。
日本語勉強してよ。

属性が良いクラスはますます低金利のメリットを享受し
属性か悪いクラスはますます高金利でしか借りられない

当たり前のことではあるが

＞パート・アルバイトにもガンガン貸して
破綻しようが手数料ビジネス
取り扱う金融機関にとって、知ったことではない

きちんと審査し否決する金融機関のほうが良心的だろう
都市銀行の審査にすら通らない方は見直すべきである。

属性、属性って自分が低金利提示されたから自慢したいとか(笑)
心配しなくてもほとんどの人は最低金利で借りれますよ。
「私は、大手の○○不動産の人気の○○駅徒歩○○分のマンションを審査の厳しい覆って○○銀行で借りた」とか普通に話していそう。

施主じゃないんだよ。
新築業界で食ってる業者は多数ある。
新築がどんどん減っていけば多くの業者が潰れる事になる。
そんな事は政治的にも出来ないよ。
もちろん買えない施主も不満が出るから、政治的にはむり。

となると、ますます新築補助を充実させたり
金利の引き下げが検討されるかもしれませんね
金利をあげる余地がないです

目先はそうだけど、数年後に景気がそこそこ良くなってた場合は、
変動金利も２％くらいにはなってるかも。
ムヒひひひ。

ここはたまに変なのが湧くなあ

確かに、心配しなくても
ほとんどの人が銀行・信託銀行の
変動か当初固定で借りていますね。
銀行で借りられない人は少数派のようです。

フラットしか選択できない状況の人はフラット選ぶのは仕方ないと思いますが、
変動も選ぶことができる人がフラットを選んで変動を馬鹿にするのは良くない

まっ、高いけど、何があっても変わらないのがフラットですな。

え？
フラットって10年経つと金利が上がるはず

>フラットって10年経つと金利が上がるはず
それは10年後に上がるのではなく、当初10年が優遇されるだけですね。
しかも最優良住宅のみですから、一般住宅であれば当初優遇もないので上りも下りもしないはず。

フラットのトップはアル火でしょ？

>>8221 ご近所さん

なるほど。借換えるとリスクがあるかも。

自分の読みでは、今後ますます米中対立が激化して、
大戦に匹敵するような世界的な大混乱が起きると思っている。
時期は分からんが、数年後から10年以内くらいを想定している。
その時に、日本発ではなく、米中発のハイパーインフレ、金利暴騰が起きると予想している。
備えましょう。

>>8248 戸建て検討中さん

ドル/円いくらになるの？

米中発の話はもういいよ。
飽きた。

>>8249 匿名さん

益々安全資産と見なされ
円買いドル売り

円の価値が上がり短期金利の引き下げ要因になりますね

いえいえ、さすがに、世界恐慌、世界大戦レベルの混乱になると、日本だけ買われるとかは無いから。
全面安。

>>8252
何言ってんだこいつ
円建ての全面安は円高

https://www.nomura.co.jp/terms/japan/se/A02924.html

少し前に比べ、固定を進める人が増えた感じがします。

住宅ローン（固定）＋外貨・株投資が最強な理由
https://saikashu.com/kinkyujitai/422/

ある程度の養分は必要だからね

>>8254 名無しさん

何をもって増えたと判断しましたか？

実際は↓ですね

>>8256 匿名さん
データ古いし・・・精々ここ数ヶ月とかの話でしょ

自分は全期間固定1.004%で借りたので、変動が1%を超えたら勝ち。

>>8258 匿名さん

>>8256 匿名さん

ぜんきかん1.004%。。。
完全勝ち組だと思います！

>>8258
支払総額で考えないと意味無い。負け確定かな。

繰り上げ返済無しで利息は700万程。減税で最低400万は返ってくるとして利息は300万程。で、団申付いて、全期間固定なら、金利が上がる不安は無い訳で。変動と比較すると差額100万するのかな？だとしたらまあいいかと思ってる。

>>8261
前提が分からな過ぎて意味不明。
＊＊＊ぽい

借入3800万
金利1.004% 708万円
金利0.410% 280万円
金利0.380% 259万円
差額428～449万円ぐらいですね

今4000万借り入れて35年ローンを組んだとする。
変動0.5%　10年後から1.0%になったとして利息額は556万
一方で35固定1.0%だった場合は742万

あとは各自シミュレーションして考えればよろしい
私は変動で問題ないと思うけどね

>>8263 匿名さん

差額449万円と減税400万円分の850万円繰上すると
返済期間27年 金利198万円になります。
もちろん繰り上げずに850万円を
利回り0.4%程度の安全な運用で返済を続けても良いです。
その場合も何時でも繰上られるので金利変動リスクは無いです。

固定1%と変動

金利額での比較で
こちらが参考になりますよ

まあ来年あたりから、住宅ローン控除が金利までしか控除できなく改正するみたいだから、来年以降引き渡しなら変動金利の旨味ってほとんど帳消しじゃないかと思う

ガン保険0.3%＋保証料金利上乗0.2%を
金利コミコミにした
当初１３年固定ローンとか商品化されそう

>>8268 匿名さん
13年過ぎたら金利下がる全固定プランとかね。初期に元金減らなくなるから考えものだけど。

来年以降（正確には今年の12月以降）の契約の場合、控除期間が13年になるのかはまだ決まってないのでこの辺を早く発表して欲しいですよね。
あと、利息分の控除とは保証料の上乗せ分や団信の特約も対象になるのかなども。

>>8269 通りがかりさん

元金減ったぶんだけ減税還付も減るから
減税期間中は差引変わらず
ニュートラルですよ

ですよね。返さないわけじゃないけど、団信ついてたら繰り上げしなくてもいいんじゃないかと思ってもいます。
売却する時もローン残ってたら税控除あるんじゃなかったっけ？

人間そんな簡単に死なないものだから、団信目当てで繰上げしないで無駄に利払い増やす選択はないな。
ローンは期間短縮で繰上げして1円でも金利払いを少なく完済するのが理想。保証料も戻るし。
早く完済すれば、その後はローン払い分を老後資金の貯金にまるまるできる。

昨今の金利だと繰り上げ返済しても大したメリット無いからな。
手元に資金を確保するほうを優先したほうが賢いと思う

>>8274 名無しさん

逆に損するよね

>>8274 名無しさん
そう思う
ローン残額以上の金融資産あるけど運用してる
ローンの返済のためにそっち減らしたら支払い金利以上の損失です

余裕資金が十分にあるなら繰り上げしてもしなくてもどちらでも良い。
多少の余力程度ならそのままのほうが良いかもね。低金利なら得られるメリットは少ないし、残高も減ってくると保証料の戻りも大したことはない。手元資金が減るのもリスク増だしね。

住宅ローン減税完了後、100万円を繰上げした際の保証料の戻りは8957円でした。
現状100万円残し短期で100万円運用し、リスクなく8957円を運用益あげられる商品はありますでしょうか。
また、中長期でみても100万円を繰上げ返済せず運用を検討したとして、繰上げ返済した際の金利払い減額に勝る運用が思いあたりません。リスクを取ればありますが。
繰上げのデメリットは、
団信使用の際のローン残債免除額が減ることですが、団信使用しなけらば関係なし。
一時的に手持ち資金が減ることが1番のデメリットですが、無理な繰上げじゃなければ、生活に支障なくこちらも関係なし。
何故、皆繰上げを推奨しないのか不思議です。

100万捨てて9000円を得るなんてコスパ悪すぎ

9000円欲しいなら1時間残業するとかアルバイトするわ。

100万円を普通口座に入れる、安心する
これだけで9000円の価値はあるよ