修繕積立金の資産の運用について

業務監査と会計監査を重視して下さい。私のマンションでは、

収入の部　駐車場、自転車・バイク置場、施設使用料、保険金、雑収入、有料駐車場、受取利息、等
支出の部、小修繕費、雑費、保険金、什器備品費、口座振替手数料、等
　※施設賠償責任保険の保険金の請求については保報告漏れが多々あります。
　※個人賠償責任保険（組合加入）については、全く報告なし。
　　保険金の請求は、不正の温床のにおいがする（推論）
　※駐車場には不正駐車有（駐車しているが使用料が入金されていないのと不公正
　　（マンションの顔役が多い）
　※自転車・バイクのシールの種類が多い（１つに統一されていたものであるが？）
　※小修繕費の種類が多く、少金であるが金額が数百万になる事もある、
　　同じ工事が２度、３度るこれは、案外不正の温床である。

の点が管理費等の不正注意事項です。詳細は組合保管の、理事会資料を精査すると判明します。

以上の点を調査して、記録で比較すると、不正の温床が、推論できます。これ等の調査が
やりにくいように、管理会社１０９は、担当や、管理員を移動させたり、理事も順番制です
ので引き継ぎがなされない。区分所有者に配布される資料は、総会の招集通知と、議案書、
契約書、時には錠事項説明書だけであるので、大事に保管しておくことです。会計報告書にも、
意図的に金額の合計に介在しているところがありました。専門家と相談の上、纏めて追及します。
財産目録、貸借対照表、管理費等の、預金（残高だけでは駄目）の出納も精査する必要があります。

長期修繕計画から修繕積立金の額を算出していきますが、築３０年の
総工事費から計算するのと、築４０年までを計画したものとは
総工事費の額がまったく違ってきます。
築３０年までは大型設備、エレベーター、給排水管、ガス管、玄関扉、
窓枠サッシ、浄化槽、消防設備といったものは計画されずに計画が
組まれていますからね。
その工事費を含んだ計画で積立金を算出すれば当然値上げをしなければ
対応できなくなるのは明白になります。
それに早く気づくかどうかが、これからのマンションのスラム化防止に
つながってきます。

計画は、あくまで、計画だから、確定されるものではないが、
マンションの将来の、資金対応能力を図るために重要。

それと合わせて、経費を如何にして節約するかも考えて下さい。

修繕費を高く見積もり、区分所有者の不安をあおる事は避けて下さい。

第三者機関に依頼した方が良いでしょうね。

>703
経費の節約とやらなければならない工事は別物ですよ。
経費の節約はするのが当然です。
共用部分が悪くなって交換等をしなければならなくなった場合、
長期修繕計画外だからとか積立金がないからやらないで済みますか？
玄関のオートロックの交換とかメールボックスが壊れたとか
給水管から水がもれだした場合、計画にないからといって
放置しますか？

築年数の経ったマンションを維持しようとするのは金持ちの道楽ってことだな。
クルマと同じ。クラッシクカーを維持するのには新車に買い替える以上の金がかかる。
経済合理性を考えるべし。
建物として持つかどうか、クルマとして持つかどうかを判断基準にするべきではない。
維持するのが経済合理性に見合わなくなれば
適当な時期に管理組合解散、取り壊しが妥当。

７０５さん　
一般会計と特別会計を見なさい。

↑それが分かれば、あんな事書きませんよ。

>706
一般会計と特別会計とはなんですか？

>705
取り壊すとしたら何年位で壊すのですか？
その数字が示せますか？
いい加減というかノンポリの考えですよ。

>705
何年で壊せばいいか答えられないでしょう。
答えられもしないことを無責任に書き込んじゃだめだよ。

７０６さんへ　議案書の収支報告書（一般会計と積立金会計）を見て下さい。

一般会計は管理費の収支報告です。
特別会計は修繕積立金会計とも言います＝修繕積立金の収支報告です。

各項目を確認すると理解できます。管理費と修繕積立金の次に大きな収入は駐車場使用料です。

駐車場使用料は別会計にすればよいのですが、通常は一般会計の収入になります、その他の

収支の状況で剰余金が発生すると、急な費用が発生対応費として積み立てるかしまが、通常は、

特別会計（修繕積立金会計）に繰り入れて１２か月分の収支のンバランスを取ります。

この反対をする組合もありますが、金融機関等の借入時（住宅支援機構）の審査に係る事があります。

>710
７０６ではありませんが、だったら管理費会計と修繕積立金会計に
すればいいんではないの。
それに住宅支援機構の借り入れ条件にそんなものはありません。

借入の条件とは、言っておりません。

住宅支援機構のこともっと勉強した方がいいかもね。

>705
取り壊すとしたら何年位で壊すのですか？
その数字が示せますか？

一般会計とか特別会計とか管理組合会計の用語ではありません。

駐車場収入は修繕費積立金会計の収入にするのがガイドラインの推奨。

いつ壊すかは最終大規模修繕工事から20年後が妥当である。

ガイドラインを教えて下さい。適正化法ですか。委託契約書ですか、規約ですか。？

>いつ壊すかは最終大規模修繕工事から20年後が妥当である。

２回目の大規模修繕工事終了後としても、それから２０年後という
ことは、築４５年程度になります。
ということは、給排水管、ガス管、玄関扉、窓枠サッシ、エレベーター
といった大型設備の更新工事も入ることになります。
それともその工事はしないで少々悪かろうと我慢しますか？
３回目の大規模修繕工事は当然しないんでしょうね。
２５年過ぎから解体する４５年ぐらいまでは工事なしなんでしょうね。
築３０年からは新規に入居する者はいなくなるでしょうね。
壊すことが分かっているマンションを買う者はいないでしょうから。
資産価値は殆どないマンションになるでしょうね。
土地は解体費のことを考慮すれば大した金額にはならないだろうし。
それより、解体する特別決議は承認されるんだろうか？

最終大規模修繕工事とは、それ以降の大規模修繕は行わないで一定期間後、例えば20年後のマンションの解体を前提にしたものである。
居住者の大半が８０歳前後になったとき、マンションの寿命を後20年と決定することで、無駄な修繕を抑止する効果がある。
今後、マンション解体促進化法などができて、3分の2の賛成で解体できるようになるであろう。

あなたは全く現状認識のない考えをされる方なんですね。
例えば２５年の大規模修繕工事が終わった後、２０年後に
解体すると決めるといってますが、その頃は８０歳前後になっている
と勝手に決めていますが、マンションを購入した者が全て３５歳前後
で購入して、最初から最後までそのマンションに住むとは限らない
ですよ。
一体、築４０～５０年後には、どれだけのものが入れ替わっていると思いますか？
あなたの発想からすれば、築４０年後は全て入居者は７５歳前後
になっていますからね。
うちのマンションでも築１５年ですが、既に３０％以上が入れ替わって
います。
マンションは入れ替わりが激しいんですよ。
その途中入居の皆さんは建物・設備の維持保全はしっかりして欲しいと
思いますよ。
だから、住み続ける者は快適なマンションライフを、売却する者は
できるだけ高く、賃貸に出す場合はできるだけ高い賃料でと思う
のは普通の考えですよ。
ただ値上げには抵抗がある者はいますが。

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