修繕積立金の資産の運用について

669さん、670さん
ありがとうございます。
お騒がせして申し訳ありませんでした。

議案は決議されました。
提案は管理会社でした。
管理会社は規約も理解していませんでした…(笑)
理事も議案の意図を理解していませんでした…(笑)

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何はともあれよかったですね。
管理会社も少なくとも管業ぐらいの資格は取るべきですね。
プロなんですから。
マンションの住民も自分たちのマンションは自分で守るという
意識が必要でしょう。
何も知らない同士が手探りというか好き勝手にマンションの管理を
されてはたまったものではないですから。

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今の管理会社のベテラン及び課長、支店長クラスは、官業は無試験組だよ。

殆どが、マンション管理士は、永久不合格組だ。色々質問してご覧。

回答がｔン分間分だよ。管理会社１０９の地方の支店長は、担当物件の、

管理規約を理解しないまま、間違った回答をして、質問攻めに合い、逃げている。

マンション管理士の試験問題は、官業よりは、難しいが、これ位は合格して欲しい・

宅建と、官業と、マンション管理士と、日商簿記２級くらいの資格は最低必要です。

それらに、くわえて、建築士、ビル管理士等々。分譲マンションの管理は広範囲です。

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マンションの管理に簿記とかはいらないでしょう。
宅建とかも。
マンション管理士の資格さえあれば、その有資格者はそれ以外の
建築・設備や会計、相見積の取り方、総会や理事会の運営方法、
規約改正の仕方、大規模修繕工事の進め方等は自己研さんしますよ。
管理会社の管理職にマン管の有資格者が少ないのは確かだね。
若者はどんどん資格を取っているけど、管理職にしてみれば今さら
という感じなんでしょう。
だから会社内でも管理職と若い社員とのギャップがでてきているし、
いざマンションの問題を上司に相談しても的確な回答がないんでしょう。
詳しいのは若い社員の方だからね。

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６８４さん。では、資格は要らないが、知識は要るよ、に改めようか。＞

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マン管の資格保有者ならそれぐらいの知識は当然あるよ。

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６８６さん、どれくらいの知識がいるの、教えて。

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通常のマンションの管理ができる程度の情報と知識が
あれば十分です。
要するに管理会社主導でなく、管理組合主導で運営できる
ぐらいの知識ということです。

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それと、管理会社や業者、士業の活用とかができる能力
も必要でしょうね。
義務違反者の対応とかも。

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６８７さん分かったのかな？

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第３回目の大規模修繕工事は、それまでの工事額とは
全然違う金額となるので、それまでに積立金の確保をしておく
必要があります。
高額な設備の交換時期にきているからです。
給排水管、エレベーター、玄関ドア、窓枠サッシ、ガス管、配線等
その積み立てている資金の運用を考慮していくことも大切です。
借りればいいという者もいますが、かなりの金額の借り入れをすれば
現在の積立金にその分が上乗せされるので大幅な値上げになります。
工事の全てを含めた長期修繕計画の作成が必要です。

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↑寂しいんでしょうねｗ

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現在うちでは委員会が建築士を活用して長期修繕計画の
洗い直しをしているところなんです。
建築士は簡単な建物診断、図面での診断、現在の長期修繕計画等
をみて計画のたたき台を作成します。
まず全ての工事を計画化し、それをガイドライン、現行計画、
建築士案を横並びにして、修正案をひとつづつ周期や工事費、
グレード等を検討して決めていく作業をしています。
計画の工事費の余裕度については従来の計画からすれば殆ど
みていません。
一つ一つの工事についても、相見積を取った中で金額を検討
していっています。当然相見積については、平米数と単価で
割り出しています。
本格的な長期修繕計画の作成に現在取り組んでいますが、それが
完成した時に、１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出し、値上げに
ついて取り組んでいく予定です。
そのために毎月１回全戸に情報の提供をしています。

あなたのとこでは考えられないようなことをうちでは取り組んでいます。

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国交省が出している必要積立金の額は、築３０年までを参考にしたものです。
平米当たりの１戸当り月の積立金の算出方法も同じことです。
大型設備の交換が始まる３０年以降の積立金については別途に、望まれる
必要修繕積立金の額１７，５００円としています。
現在の１戸当り月の積立金に積立金残額を各当たり月で換算した金額にプラスして
ということですが、この金額を上回っているマンションありますか？

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国交省の望ましい積立金の額１７，５００円を
検証するために、６９３をやっているということです。

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来月からいよいよ電力の自由化がスタートしますが、
どこかいい提携先があればご紹介くださいませんか。
直前となったら以前と比べ沈下してしまったような気がしますが。

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ガス会社が一番だな

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ところで、大規模修繕工事のときに相見積に参加した元請会社を選定するとき
説明会の開催をしますが、その時に総合評価方式を採用しているマンション
はありますか？

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総合評価方式は行政が使う手法でいろいろありますが、
マンションの場合は簡易型を使うといいでしょう。

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太陽光発電の設置でいろいろ問題が発生しています。
法整備が必要な時期に差し掛かりました。
特に雑な工事をしている業者については、しっかりした基準を
決めないと台風や大雨で被害が発生することが予想されます。
裁判も行われているようですが、それには被害を数値で
示す必要があるので時間がかかるでしょうね。
自然エネルギーは日本には特に必要でしょうが、被害が出て
きているので行政が今後どういった対応をしていくかが
注目されています。

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業務監査と会計監査を重視して下さい。私のマンションでは、

収入の部　駐車場、自転車・バイク置場、施設使用料、保険金、雑収入、有料駐車場、受取利息、等
支出の部、小修繕費、雑費、保険金、什器備品費、口座振替手数料、等
　※施設賠償責任保険の保険金の請求については保報告漏れが多々あります。
　※個人賠償責任保険（組合加入）については、全く報告なし。
　　保険金の請求は、不正の温床のにおいがする（推論）
　※駐車場には不正駐車有（駐車しているが使用料が入金されていないのと不公正
　　（マンションの顔役が多い）
　※自転車・バイクのシールの種類が多い（１つに統一されていたものであるが？）
　※小修繕費の種類が多く、少金であるが金額が数百万になる事もある、
　　同じ工事が２度、３度るこれは、案外不正の温床である。

の点が管理費等の不正注意事項です。詳細は組合保管の、理事会資料を精査すると判明します。

以上の点を調査して、記録で比較すると、不正の温床が、推論できます。これ等の調査が
やりにくいように、管理会社１０９は、担当や、管理員を移動させたり、理事も順番制です
ので引き継ぎがなされない。区分所有者に配布される資料は、総会の招集通知と、議案書、
契約書、時には錠事項説明書だけであるので、大事に保管しておくことです。会計報告書にも、
意図的に金額の合計に介在しているところがありました。専門家と相談の上、纏めて追及します。
財産目録、貸借対照表、管理費等の、預金（残高だけでは駄目）の出納も精査する必要があります。

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長期修繕計画から修繕積立金の額を算出していきますが、築３０年の
総工事費から計算するのと、築４０年までを計画したものとは
総工事費の額がまったく違ってきます。
築３０年までは大型設備、エレベーター、給排水管、ガス管、玄関扉、
窓枠サッシ、浄化槽、消防設備といったものは計画されずに計画が
組まれていますからね。
その工事費を含んだ計画で積立金を算出すれば当然値上げをしなければ
対応できなくなるのは明白になります。
それに早く気づくかどうかが、これからのマンションのスラム化防止に
つながってきます。

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計画は、あくまで、計画だから、確定されるものではないが、
マンションの将来の、資金対応能力を図るために重要。

それと合わせて、経費を如何にして節約するかも考えて下さい。

修繕費を高く見積もり、区分所有者の不安をあおる事は避けて下さい。

第三者機関に依頼した方が良いでしょうね。

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>703
経費の節約とやらなければならない工事は別物ですよ。
経費の節約はするのが当然です。
共用部分が悪くなって交換等をしなければならなくなった場合、
長期修繕計画外だからとか積立金がないからやらないで済みますか？
玄関のオートロックの交換とかメールボックスが壊れたとか
給水管から水がもれだした場合、計画にないからといって
放置しますか？

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築年数の経ったマンションを維持しようとするのは金持ちの道楽ってことだな。
クルマと同じ。クラッシクカーを維持するのには新車に買い替える以上の金がかかる。
経済合理性を考えるべし。
建物として持つかどうか、クルマとして持つかどうかを判断基準にするべきではない。
維持するのが経済合理性に見合わなくなれば
適当な時期に管理組合解散、取り壊しが妥当。

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７０５さん　
一般会計と特別会計を見なさい。

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↑それが分かれば、あんな事書きませんよ。

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>706
一般会計と特別会計とはなんですか？

>705
取り壊すとしたら何年位で壊すのですか？
その数字が示せますか？
いい加減というかノンポリの考えですよ。

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>705
何年で壊せばいいか答えられないでしょう。
答えられもしないことを無責任に書き込んじゃだめだよ。

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７０６さんへ　議案書の収支報告書（一般会計と積立金会計）を見て下さい。

一般会計は管理費の収支報告です。
特別会計は修繕積立金会計とも言います＝修繕積立金の収支報告です。

各項目を確認すると理解できます。管理費と修繕積立金の次に大きな収入は駐車場使用料です。

駐車場使用料は別会計にすればよいのですが、通常は一般会計の収入になります、その他の

収支の状況で剰余金が発生すると、急な費用が発生対応費として積み立てるかしまが、通常は、

特別会計（修繕積立金会計）に繰り入れて１２か月分の収支のンバランスを取ります。

この反対をする組合もありますが、金融機関等の借入時（住宅支援機構）の審査に係る事があります。

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>710
７０６ではありませんが、だったら管理費会計と修繕積立金会計に
すればいいんではないの。
それに住宅支援機構の借り入れ条件にそんなものはありません。

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借入の条件とは、言っておりません。

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住宅支援機構のこともっと勉強した方がいいかもね。

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>705
取り壊すとしたら何年位で壊すのですか？
その数字が示せますか？

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一般会計とか特別会計とか管理組合会計の用語ではありません。

駐車場収入は修繕費積立金会計の収入にするのがガイドラインの推奨。

いつ壊すかは最終大規模修繕工事から20年後が妥当である。

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ガイドラインを教えて下さい。適正化法ですか。委託契約書ですか、規約ですか。？

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>いつ壊すかは最終大規模修繕工事から20年後が妥当である。

２回目の大規模修繕工事終了後としても、それから２０年後という
ことは、築４５年程度になります。
ということは、給排水管、ガス管、玄関扉、窓枠サッシ、エレベーター
といった大型設備の更新工事も入ることになります。
それともその工事はしないで少々悪かろうと我慢しますか？
３回目の大規模修繕工事は当然しないんでしょうね。
２５年過ぎから解体する４５年ぐらいまでは工事なしなんでしょうね。
築３０年からは新規に入居する者はいなくなるでしょうね。
壊すことが分かっているマンションを買う者はいないでしょうから。
資産価値は殆どないマンションになるでしょうね。
土地は解体費のことを考慮すれば大した金額にはならないだろうし。
それより、解体する特別決議は承認されるんだろうか？

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最終大規模修繕工事とは、それ以降の大規模修繕は行わないで一定期間後、例えば20年後のマンションの解体を前提にしたものである。
居住者の大半が８０歳前後になったとき、マンションの寿命を後20年と決定することで、無駄な修繕を抑止する効果がある。
今後、マンション解体促進化法などができて、3分の2の賛成で解体できるようになるであろう。

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あなたは全く現状認識のない考えをされる方なんですね。
例えば２５年の大規模修繕工事が終わった後、２０年後に
解体すると決めるといってますが、その頃は８０歳前後になっている
と勝手に決めていますが、マンションを購入した者が全て３５歳前後
で購入して、最初から最後までそのマンションに住むとは限らない
ですよ。
一体、築４０～５０年後には、どれだけのものが入れ替わっていると思いますか？
あなたの発想からすれば、築４０年後は全て入居者は７５歳前後
になっていますからね。
うちのマンションでも築１５年ですが、既に３０％以上が入れ替わって
います。
マンションは入れ替わりが激しいんですよ。
その途中入居の皆さんは建物・設備の維持保全はしっかりして欲しいと
思いますよ。
だから、住み続ける者は快適なマンションライフを、売却する者は
できるだけ高く、賃貸に出す場合はできるだけ高い賃料でと思う
のは普通の考えですよ。
ただ値上げには抵抗がある者はいますが。

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↑病気

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築30年から40年を越えるとローンが組めず、買い手がつかなくなるので、いくら修繕しても無意味である。
100年以上使うとなると個別のマンションの（ここのスレ主のように自分の死後も行うまめな）修繕だけでなく、法廷耐用年数の延長とか整合性のとれた政策が必要になるのである。

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７１９さんが正しいですよ。有難う。

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まったく頑固なんだな。
あなたの発想からすれば、マンションは築４０年が経過したら
解体するのが当たり前のようだけど、現実の認識が全く把握
されていない。
築３０年経てばあなたのばかげた発想からすれば、誰もそんな
マンションは買いませんよ。
それにマンションは入れ替わりがあることも想定していない。
あなたのマンションは、空きだらけとなりスラム化するだけ。
あなたは解体と決まってもまだ生き残っており、マンションの
買い替えはできない、アパートを借りるにもそのお金はない
ということになりますよ。

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引っ越しできない者がどれだけいるのかな。
それ次第で取り壊し決議が大きくかわってくる。

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マンションの寿命とは、経年劣化による損耗で訪れるのではなく、あと何年使うのかという意思で決定すべき、ということを
国土交通省が言っていないものだから、ここのスレ主には理解できないのである。

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マンションの住人の大半が80歳前後（＝築40年超）ともなれば、限界＊＊のようなもので、消滅は時間の問題だと考えるべきであろう。

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マンションは入れ替わりがあるんですよ。
何も最初から最後まで同じようにみんなが住んでいる訳じゃないからね。
築４０年で解体というけど、その１年前はどんな状態なのかな、そのマンションは。
修理は殆どしないんでしょう。
それに玄関扉や窓枠サッシ、エレベーター、給排水管等の交換は
しないんだろうね。
もうオンボロマンションの典型だよ。
そんなマンションには住みたくないね。
マンションの専有部分はコンクリートで周りがかためられているので、
全て新しくすれば新築と変わらないようになると建築士もいってますよ。
壁紙、天井、畳、キッチン、窓枠サッシ・網戸、玄関ドア等新品にすれば
新築時と変わらないようだけどね。

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入れ替わりは築30年までで終了。
それ以降は買いたい人がいても
銀行がローンを断るから
現金持ってる人しか買えなくなる。
流動性を保つには法的耐用年数を
伸ばすしかないと言ってるのだが
そうすると住宅新規着工の妨げとなり
景気に影響するからそうはならない
ということである。

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嘘でしょう。築２０年のマンションを３５年ローンで買えたけど。

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築３０年超ではむり。

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築20年の中古マンションで３５年ローンは
普通の住宅ローンではないですね。
本当ならどこの銀行ですか？

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たぶん担保価値がほとんどなくても人的な信用が高かったのではないですか？
築20年のマンションなら15年ローンになるのが普通の住宅ローン。

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現金で買う予定が、ローンを組まされる。現金の価値がガタ落ち。

車を子供に買ってやろうと思ってトヨタへ子供といった、少しでもいいから

ローンにしてくれと、付き合いで、ローンにした。金利は安いよ。

金融恐慌を心配している。何か物に買えないといけないか。

そのうち、お金をやるからと、区分所有権の変更を頼まれたりするかも。

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自動車のローンは最長5年みたい。

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733はぼけてますね。
耐用年数以上の期間のローンは無担保と同じだからそんなローンは普通はないって話。

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築２０年のマンションが３５年ローンで
借りれたといっているじゃないの。
評論家どうした。自論だけではねえ。
単なる評論家だね。

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どう考えても建て替えや解体は承認が得られそうもない。
非現実的だな。
積立金不足のとこはスラム化するだけのことやな。

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このウン子の根の、糞老人は、都合が悪くなると、匿名に変化する、異常な発言が多い、退場を命じる。

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おもしろーい、座布団３枚。

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スレ主が悔しくて荒らしているようである。

「普通の住宅ローン」っていってるのがわからんのか？
個別の取引では相手次第でなんでもありだろう。

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前にも書いたが・・・

築30年超のマンションはローンがつきにくい
http://www.mansion-hyoka.com/blog2/mansion-erabi/20100202-0801.html

ところが、築35年超の物件は担保力が低く評価されるため、融資がおりない、おりても短期間での返済となるなど、ローンが組みにくい状況がありまし た。したがって、買える人は限られてしまいました。幸い売り出して2か月で現金で購入するという買い手が現れてほっとした次第です。

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従って、築30年超～築40年程度になればマンションの流動性はほとんどなくなり、住民の入れ替えは起きなくなるのである。

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楽天のローンカードで融資枠800万円、金利３％くらいのひともいますからね。ローンカードの融資で築40年の中古マンションを現金500万で購入なんてひともいるかもしれないが、抵当権を設定する普通の住宅ローンっていうのは古くなるとダメなんだよね。築20年の中古を35年ローンで買ったっていうのは、自慢話なんだろうね。

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>743さん
スレ主ですけど、別にあなたの批判はしていませんよ。
築３０年を過ぎたマンションは流動性がないので取引はなくなる
といっておられますが、それは今まで建物設備の維持保全をやらなかった
つけが回ってきたからではないんですか。
そうならないようにしていって、マンションの寿命を延ばしていきましょう
というのが私の考えなんですよ。
資産価値のあるマンションなら買い手も融資も可能ですよ。
これから建物の保全ができるマンションとそうでないマンションの格差は
あなたが思っている以上に大きくなりますよ。

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>743さん
あなたは評論家の意見をまともに信用しすぎですよ。
そしてそうならないように考えることはしないのですね。
建て替えや解体がいかに難しいかも考えないで。
これからは保全ができるマンションとそうでないマンション
で資産価値は大きく違ってきますよ。
それをやらないマンションはスラム化するだけです。
そして、売ることも貸すことも建て替えも解体もできず
ただ朽ち果てるのを待つだけです。
空室だらけのマンションで。

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７４４さん。真面なご意見ありがとうございます。私もマンションの延命管理に努めます。

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ヨーロッパの建物が１００年、２００年持つのは何故ですか？
システムに問題があるのであればそれを変えるべきでしょう。
建物自体はしっかりした維持保全ができればいつまでも持ちますよ。
あなたのは全てノーの発想ですよ。
発想の転換をしてみてはいかがですか。
元々力はある方のようですので。

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>>建て替えや解体がいかに難しいかも考えないで。

実はかつて、大規模修繕工事も特別決議を実施の要件としていたため大変困難な事業でした。
しかし、そのために阪神大震災で傷んだマンションの修繕が進みませんでしたので
区分所有法が改正され、普通決議に緩和されました。

必要であれば法律を変えれば済むこと。
「限界＊＊」化したマンションの解体は必要であるから当然にそのように法改正されるでしょう。

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>>築３０年を過ぎたマンションは流動性がないので取引はなくなる
>>といっておられますが、それは今まで建物設備の維持保全をやらなかった
>>つけが回ってきたからではないんですか。

法定耐用年数の問題であり、延長すれば住宅新規着工を推進する産業政策に影響すからするはずがない、ということがなんでわからんのかな。。

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あなたは法律は変えればいいといいながら、耐用年数については
産業政策に影響するからノーといっている。
マンションも当初は建て替え変えを前提に長期修繕計画を
立てるように指針が出されていたのではないんですか。
政府もそのように考えていたんですよ。建て替えをどんどんやることにより
経済を活性化させようとね。
現在は、積立金の額の算出については、大規模修繕工事終了後３０年で
計画した場合、大型設備の交換費用が加わるので、望ましい積立金の額
として、１７，５００円が必要といってますよ。
大型設備の更新費用を含まない築３０年までの計画では対応できない
ので考えなさいということですよ。

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耐震基準に対応できていないマンションも相当数あります。
そういったマンションは、売ることも賃貸も、建て替えも当然
できません。
そういったマンションが築５０年ぐらいになれば、殆ど住民も
いないでしょうし、危険な建物として政府も考えなければ
なりますが、しっかりした管理がされているマンションであれば
わざわざ壊すこともないでしょうしね。

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>評論家さん
あなたは理事長なんでしょう。
よそのマンションのことや理想的なことばかり追い続けないで
自分のマンションの将来を考えて行動してはどうですか。
自分のマンションのことについて、どうすればいいか考えるべきです。
もうそろそろボランティア活動として、自分のマンションのために真剣に
損得なしで行動に移していくべきです。

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築４０年超のマンションが次回の大規模修繕工事をやるかやらないかはそのときの住民の意思の問題なのだが、そう考えると借入金で工事をするほうが合理的なのである。

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借り入れて工事をするということは、切羽詰ってどうしても
やらなければならない状態に追い込まれなければやらない
ものですよ。
そんな管理では満足いく維持保全ができる筈がありません。
それに、借り入れをするのもいいですが、借入期間は１０年
程度ですよ。
短期間で積立金の値上げをして返済するのは大変です。
いつか必ず必要なのがわかっている工事だったら計画的に
積み上げていった方がいいでしょう。
それこそ計画性です。

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現在巷のマンションをみてみると、築２０年前後の
マンションはかなりあるけど、近いうちに解体するのかな？
２回目までは大規模修繕工事はするようだけど、それ以降は
ほったらかしだしね。

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そうなるでしょうね。築40年で住民の大半が80歳前後になりますと雨風をしのげたらいいと達観するものです。

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築30年までは買い手があり転売が容易なので、共用部を綺麗にしておく必要はありますが、
築30年超となりますと買い手も少なく転売が難しくなります。
住民も余生が短くなりますから達観するわけです。マンション共用部の保守は上下水道関連に絞り込み、サッシ玄関ドアなどの金物建具、外壁などはほうっておけばいいでしょう。

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>757さん
築４０年のマンションの住民は全て８０歳前後に
なっているというその発想がおかしいと思わないんですね。
確かに現在の築４０年のマンションはそうでしょう。
新耐震基準の適用以前に建てられたものであり、積立金も
少なく、建物設備の維持保全ができていないマンションは。
しかし、例えば六本木ヒルズあたりとかタワーマンションが
４０年程度で解体しますか？
手入れの行き届いたマンションは長持ちしますよ。
それを高級マンションとかあそこは別とかいうんじゃないでしょうね。

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評論家さんとこのマンションは入れ替わりが殆どないんでしょうね。
多分だめになるマンションの典型かな？

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六本木ヒルズを持ち出して一般論を語るのは少々、むり筋というものであろう。

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うちは合理的な運営となるように様々な対策を実施済みである。

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超低金利の情勢において、必要なのは潤沢な修繕積立金ではなく、資金需要に迅速に対応できる管理規約の整備である。

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合理的な運営が借り入れではねえ。
必要な時は借り入れてやるというのは、行き届いた計画的な
維持保全はできません。
計画性がないからですよ、お宅のマンションには。
しっかりした全てを網羅した長期修繕計画があれば、借り入れを
する必要もありません。
理事長は変わりますよ。あなたの力が及ばなくなる時がきますよ。
その時行き当たりばったりで工事とかされますよ。勿論値上げも。

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管理規約に借り入れの規定ができてもマンションの
工事とかはなかなかできませんよ。

六本木ヒルズは無理筋というなら、どこまでのマンションなら
できるのですか？

現在は超低金利だけど、築浅のマンションにしてみれば２０年後
３０年後の金利はわかりませんからね。
長いタームで考えるとやはりこつこつと積み立てていった方が
いいと思いますけどね。
あなたには理解できないでしょうが。

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築低金利の情勢では潤沢な修繕積立金は放漫な運営の元凶となる。このパラドックスが理解できないからafoだと言っているのである。

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超低金利の情勢で潤沢な修繕積立金は放漫な運営の元凶となる。このパラドックスが理解できないからafoだと言っているのである。

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それから、潤沢な積立金ではありませんよ。
建物設備を維持していくのに必要な積立金です。

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私が学生時代付き合っていた東女のこがいっていました。
うちの学校のモットーは「サービス＆サクリファイス」つまり犠牲と奉仕
だとね。
私たち夫婦には子供がいないので、マンションの将来のことまで心配する
必要はないのですが、ボランティアとしてマンションのためにと思って
真剣に考えているのですよ。
できれば積立金の値上げとかもしない方が私自身はいいのですが。
ボランティアは犠牲と奉仕が入り混じっています。

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潤沢な管理費等は、無駄使いと、横領の温床となる。必要最小限で良い。

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横領とか無駄遣い、管理会社云々とか考えなければならない
マンションだからそういう発想になるんですね。
しっかりした理事会と人材、規約や細則、管理会社との関係が
構築されていればそんなこと心配することもないのですが。
やはり評論家さんとこは、あなたがいなくなったら目茶苦茶に
なりますよ。

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７７０さん、貴方のおっしゃるとおりですが、残念ながら、しっかりした理事会と人材、

規約や細則、管理会社との関係が構築されていれば、こんな心配をしなくて済みます。

貴方のマンションは、これ等の事が、構築されているのでしょうね、うらやましいです。

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管理規約と各種使用細則については全面改正をしました。
それから数年間は全面改正した規約等の手直しや新設等を
含め再修正しました。
やはり直接自分が理事長になり現場を経験したら若干の修正や
分らなかった点が見えてきますからね。
工事や点検の業者発注の仕方についても、管理会社任せではなく、
いくら以上は管理会社以外からも理事長が見積もりを取る規定とか
金額が大きなものは、委員会を設置してそこで業者の選定や相見積を
取り検討してその案を理事会に提案しなければならない細則を
つくったりしました。
当然大規模修繕工事は専門委員会が設置されます。
積立金の使用方法については、全てを網羅した工事を建築士を雇い
専門委員会で細かな周期や、金額、その仕様等までを含めたシビアな
長期修繕計画を作成しました。
当然その計画には殆ど余裕をみていません。
その時の理事会は、その計画の範囲内で相見積をとることになると思います。
対管理会社としては、理事会や総会については、殆どというか全くといって
いいほど口出しや意見はいいません。
勿論議事録の素案は造りますが、その修正は理事長が行います。

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マン管の資格を持った理事長がいるマンションであれば、本人に
やる気があり、本当にマンションのためという精神があれば
それなりのマンション管理の礎は築けます。
しかし、評論家さんみたいに意識過剰になりますと、本人が
理事長とかの役職を外れた場合、その意思を他の理事長が継いで
くれるとはかぎりません。
理事長を外れたら、相談もされなくなりますよ。

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７７２さんのマンションの規約に近い規約に、５～６年前に改正しました。理事長が変わった途端、

元の規約に、管理会社主導で、全面改正されました。大きなもので、修繕委員会の廃止や、修繕工事等、

に管理会社が介入できる規約に変更されました。一部の管理に詳しい住民が反対しましたが、白紙委任状

でしたので、理事長一任で改正されました。これから、設備類の更新、大規模修繕等が控える寸前の改正です。

マンションの構造、設備等は詳しく説明できませんが、このマンションの将来は、管理会社の食い物になります。

管理会社の支店長、自治会長、町の市会議員が、時々あっているところを見ています。理事は順番制です。

どうも、組合の役員会は自治会長の傀儡には、間違いないようです。工事業者もこの地区の業者です。

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民法第１０４条
委任による代理人は本人の許諾を得た時又はやむおえない事由があるときでなければ復代理
人を選任することはできない。
理由は、全組合員の委任による代理人であり、本人（全組合員）の許諾なしに、復代理人を 選任することはできないからである。
理事会で理事が委任状で他人に委任する場合は、委任状に全組合員の同意書の添付が必要。
規約の改正は総会の特別決議が必要です。
そして規約改正案は理事会で決議してきめますが、白紙委任状は上記理由で
無効となります。

それにどうしても合点がいかないのは、何故理事会の中に自治会が
介入しているかということです。
管理組合と自治会は全く別物で理事会に自治会員が出席することも
意見をいうことも議決権もありませんよ。

管理会社や業者は工事の受注を自分のとこで取りたいからいろいろ細工
したんでしょうが、それを認めた理事長や理事会、総会に責任はありますね。
一体、理事会や総会はどんな運営がされているのですか。

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巨額の修繕積立金をあつめて、輪番理事会に委ねるなどは愚の骨頂であろう。
エレベーター交換などはカネがなければエステムにすれば半額になるし
サッシ交換も工法次第で半額になる。
長期修繕計画の予定価格はこのような工夫を織り込んでおらずかなり割高なものなのである。
修繕積立金は必要額の半分程度あれば十分であり、足らなければ低利で借りれば良い。

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だから長期修繕計画の洗い直しを建築士を雇い専門委員会を
立ち上げてやっているのです。
そして、殆どの工事についても相見積まで取って検討して
長期修繕計画に入れ込んでます。
当然エレベーターについても、大手３社から相見積を取りますよ。
巻き上げ機、三方枠、基盤のフルコースと基盤だけと別々にね。
これにはフルメンテも一緒に相見積を取ってます。
例えば東芝の１４階の６人乗りの場合、正価が１，２００万円
なんですが、見積もり価格では７００万円程度で計画はします。
本チャンではもっと安くなると思います。
長期修繕計画の洗い直しを周期、価格、グレード等まで含めて
分らないことは建築士に聞き作成していきます。

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長期修繕計画のために見積もりを取る？
見積もりの有効期限までに買うつもりがないのに？
迷惑だからやめたほうがいいですよ。

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マナーをわきまえないのはお宅様の管理組合が無責任な団体である証拠。
見積もりを出すために現地みたり経費かかりますからね。

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777は本質が分かっていないね。
長期修繕計画というのは合意形成のツールなんですよ。支出予定表と勘違いしてますね。

国道交通省のガイドラインに従って長期修繕計画を作ると月額2万円前後の修繕積立金が必要だとわかるわけだが、これを周知徹底するのは将来の値上げをやむを得ないものだと認識させるためである。だから長期修繕計画の金額は高いほどよくて、修繕積立金は半分くらいあればいい。足らない差額はそのときの理事会が、相見積もりとか値引き交渉、借り入れに奔走とか、がんばってなんとかするのである。結果、もともとの計画より安いからよくやったー、となり誰も反対しない、ということになるわけである。

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