修繕積立金の資産の運用について

16は明らかに釣りだけど
真面目に回答してるひとは
やっぱりbokeてるね。

釣り名人は、雑魚を、ばらして、鯛を釣る。

資産の運用ですが、１０年物利付国債については販売が
ないと銀行の人がいっていました。
それです・まいる債を毎月２，０００万ずつ１０年間買うことにしました。
途中で大規模修繕工事がきますが、借り入れとか解約をしなくてもできる
ように設定しました。
す・まいる債の満期になったのが、来年から１０年間払い込まれてきます。
年１回２月に１，５００万円ずつ１０年間振り込まれます。

築３０年のマンションの例
修繕積立金が少なく、大規模修繕工事も本格的なのはやったことがないマンション。
屋上から水漏れがしだしたので、防水工事をしようにも積立金がない。
借りるのはいいけど積立金の値上げは反対とのこと。
最終的には、１，０００円の値上げをして借り入れを行い最低限の屋上防水をした。
壁は汚く、床も汚い、メールボックスはさびだらけ。鍵も壊れているのが殆ど。
もう完全に売却も賃貸もできないマンションになっている。
住んでいるのは老人が多く、途中での入れ替えが殆どなかったとのこと。
こういうマンションにならないように、修繕積立金はしっかり計画的に
準備しておく必要があります。
借りた方がいいといっている者もいるが、絶対スラム化するマンションの典型
だよ。
高圧洗浄もやったことがないとのことで、臭いが強くなったので業者に依頼
したら、高圧洗浄をすれば配管が錆びているので敗れる恐れがあるとのことで
業者から断られた。
まだ、３０年なんだけどね。
積立金のないマンションには住みたくないね。

積立金など、ない方が良いよ。利権が絡んだり、

お金が欲しくて、利害関係が、錯綜して、厄介。

金のない所には、悪い奴は来ない。必要なときに、徴収すればよい。

↑正解

無理して積み立てる状況ではないです。

工事費を後払いにするからスラム化するのではなくて、規約が古いままだとスラム化します。

２４の
築３０年のひどいマンションは規約が古くて特別決議でないと値上げできないんだと思いますよ。
平成16年の標準管理規約改定前に建ったマンションで運営がひどいと規約も古いままで滞納の弁護士費用も請求できないしどうにもなりません。

>27
規約の改正はされてますよ。それより、どうせ必要な工事費なら
事前に計画的に積み立てている方が効率的であり、無駄な利息も
払わなくていいし、短期間での支払いは大変だよ。
それに、そのたびに総会を開催するのも大変だしね。
やはり、余裕のないマンションは破綻するのは間違いない。
積立金がないので、悪くなった時にしか工事をしないし、それまでは
古くなったり汚くなってもじっと我慢しなければならない。
計画保全、これが建物を長く維持する秘訣。

>>規約の改正はされてますよ。
これは嘘でしょうね。
そんなマメな管理組合がスラム化するはずがありませんからね。

>29
人を信じ　信じられる人間になりましょう。

↑図星ということ。

保守しようという意思がないから30年でボロボロなわけです。
国土交通省の標準管理規約に準拠させる規約改正は、組合員が無関心であるほど通りやすい議案です。
管理規約を最新にし、滞納金の取立て（多いと借り入れの要件を満たさないため）をきちんと行っておけば工事費の調達などは、超低金利の社会情勢から考えて瑣末な問題に過ぎません。

規約改正というのは保守しようという意思の表れで、そんなマンションがスラム化などするはずがないのは自明のことである。

>32
築３０年で何故ポロポロになったかというと、積立金がなかったからでしょう。
理事会で拒否されて理事会議案として総会に提案できなかったんでしょう。
そんなボロボロのマンションで、老人が殆どの住民であれば、値上げとなったら
すぐに拒絶されるんじゃないですか。
だから積立金はこつこつと計画的に積み立てた方がいいんです。
もう現状では売却して引っ越すこともできないでしょう。
誰も買いませんよ。

スレ主旨とは違う書き込みしかないですね。
積立金の資産運用とかするだけの積立金はないんでしょうね。

余命が少ないから修繕しないというのは合理的な判断であろう。
無駄な積み立てをしなくてよかったともいえるのである。
死後に修繕してもらっても関係ないからね。

資産運用すると、損がでた時は横領されたのと同じです。
修繕管理できなくなる。
利益がでると、区分所有者で分けて税申告が必要になる。

資産運用は区分所有者個人でしてくれ。
損したら、マンション売って出てけ。
個人責任だ。

管理費だとそうはいかない。

>34
自分勝手というか利己的な考えですね。
あなたがいなくなってもマンションは残るし、そこに住み続ける
人もいるんですよ。
あなたみたいな方が理事長とかしたらそこのマンションは
かわいそうですよ。

>35
積立金の運用に株とかやるんじゃないですよ。
安全性、流動性が最重要です。
利益がでると税申告が必要になるとか話にならないね。
勉強　勉強

>>あなたがいなくなってもマンションは残るし、そこに住み続ける
人もいるんですよ。

こんな博愛主義でマンション管理してるとこありませんよ。死後のことも考えて積み立てすべきというトンデモ思想ですね。

年金受給者が半数。
理事会を仕切るのもお爺とお婆では何しても無駄。
若い世帯は新しいマンションに引っ越した方が賢い。

大規模修繕工事は
分譲マンションだと12年から15年周期ってことになってますが、
公団賃貸だと18年、民間賃貸だと20年以上です。

居住者の大半が年金受給者となってしまったような場合、
前回の修繕工事から25年程度経過するまで大きな問題とはならない。
民間賃貸マンションの管理レベルに低下するだけのことである。

積立金があると、居住者の大半が年金受給者で余命がほとんどないのに巨費を投じて
大規模修繕することになる。これが大きな無駄なのである。

>39
あなたとは考え方が根本的に違いますね。
当マンションの大規模修繕計画の周期は１２年で計画しています。
当然１５年でもいいんですが、快適なマンションライフをおくるためには
きれいに整備されたとこで生活したいですからね。
当マンションの長期修繕計画には、玄関扉、窓枠・サッシは当然ですが、
専有部分の給排水管、給湯管、汚水管、ガス管も管理組合として計画化
しています。
要するに、必要な修繕、更新工事は全て長期修繕計画で計画化し管理組合として
工事を実施する予定です。
インターホンでも、修理も管理費で対応しますし、交換の場合は、居室内に入らず
消防点検ができるシステムを導入をしています。
修繕積立金に余裕があると管理会社から必要のない工事とかが課せられるとか
心配の声もありますが、当マンションでは大型工事や大規模修繕工事に管理会社が
介入することは一切ありません。
全て専門委員会で対応しています。
当然、設計・監理には建築士を雇いますけどね。これについても、管理会社は
一切関知させません。

スレ主旨とは関係のない書き込みばかりですが、もう少し
相手をしてやってもいいですよ。
何ならもう少し専門的なことでもいいですよ。
質問とかあればどうぞ。

しっかりしてる人の子供は自分で新しい住宅を買うであろう。
古いマンションの破却を容易にする法制度の創設が望まれる。

日銀総裁は必要な時期までマイナス金利を続けるといっています。
しかし、マイナス金利でも国債の人気は高まってきています。
マイナス金利となると、銀行は日銀への当座預金を減らさざるをえなくなり、国債への買いにシ
フトせざるをえないようになります。
国債はマイナス金利でも銀行は購入します。現金のまま保有しておくコストよりも安ければ購
入します。又、国債は金融機関同士の短期資金の融通の際に担保として利用できるメリットが
あるからです。
そして、銀行は民間への貸し出しにシフトせざるをえなくなります。今回のマイナス金利には２つ　
の目的があります。一つは銀行が民間企業などへ融資を続けていくための強硬政策です。
もう一つは、デフレ対策でした。物価水準よりも金利が低ければ消費や投資を旺盛に増やそう
とする意思が働いてきます。
この思惑が外れたため、株価の低下がおこりました。

しかし、我々は国債を買えなくなりました。
国債の販売をしないとなったからです。
ただ、現在配当を受けている国債をもっているマンションに
ついては、従来通りの金利の配当はあるとのことです。

国債が買えないとなると、後はす・まいる債しかないが、果たして？

保険の積立金はどうですか。

中古マンションが、値上がりすてますが、いつまで、何時まで続くのでしょうか？

中古マンションが全て値上がりしている訳ではありません。
値上がりする物件は、駅近等の条件のいい立地にある物件です。
それに築浅、積立金の余裕のあるマンション、見た目にきれいか、
高層マンション等です。
僕は、１２年目にマンションを買い替えたけど、その時の売却した
価格は、買った時と同じ金額でうれました。
ヒルズあたりは、買った値段より高くで売れると思うけどね。

ヒルズみたいなステイタスマンションは積立金は豊富にあるだろうし、
こまめに維持・保全がされるんでしょうね。

修繕積立金の試算の運用は国債、すまいる債以外に何かありますか。
保険の積立金もありますが、どうなんでしょう。

保険の積立金は金利が低いのでだめ。

不動産は、いかがですか。？

す・まいる債の利息はかわらないんでしょうか。
知っている方がおられましたら、教えて下さい。

地方債というのもありますよ。
償還までの期間が短いものならリスクも低いし、管理組合との取引実績もあるそうです。

定期預金でも1000万円超えると反対意見が出てくる当管理組合では、当然のごとく総会議案に行く前につぶれましたが。。

>53さん
地方債ですか？
考えたこともありませんでしたが、検討してみます。
ありがとうございました。

地方債は利率が低すぎるよ。

電力の自由化を前に電力のセット販売の獲得競争が激化してますが、
ガス会社やローソン、携帯会社等いろいろありますが、どこが最も
有利なんでしょうね。

最適な電力会社を選ぶポイント
＊使用量の多い家庭は有利
＊ガス会社とのセット
＊クレジットカードかいゃとはポイントが貯まる
＊携帯電話会社はポイント割引がある
＊ガソリンスタンドからの割引

す・まいる債は、１０年間毎年積み立てて、１０年後の満期がくれば
それから１０年に亘って毎年２月に振り込まれてきますので、満期になり
その翌年に全額が振り込まれるのではないので注意が必要です。

ということは、積み始めてから回収が終了するまでは
２０年間かかるということ。

リゾートマンションの理事長が１１億円以上の横領で逮捕された。
このマンションでは以前は管理会社が３億円以上を横領していた。
リゾートマンションということもあり、理事長は改選はなし。
この理事長は公認会計士で財務に関してはプロだが、マンションの
管理については素人だった。
こういう人物は、監事や顧問とかで活用すべきで、マン管士や会計士、
建築士とかのプロが理事長をやってはいけない。

資産管理をしていく中で当座預金はだめですね。
当座預金の額が大きくなったら、す・まいる債とかを運用すべき。
それと印鑑と通帳は別人が持つことが絶対条件。

資産の運用はいいけど、マイナス金利ではね。

国債はまず銀行や証券会社が買い入れて、それを
我々が購入するんだよね。
でも利付国債は販売を中止したといってるしね。

修繕積立金制度廃止を検討すべきである。

お金のない人は公園へ、どうぞ。

↑借り入れに転換すべきと斟酌できないafo発見

斟酌(しんしゃく)

斟酌に振り仮名、笑っちゃうね。
その程度のレベル？

他人のまわしで相撲を取ることしか考えない気の毒な方。
まわしはかえすのよ！

そうじゃなくてね、草の根民主主義評論家を名乗っているので
せめてマーチクラス以上の学歴のある御仁かなと思っていたのでね。

いや少なくともマン管、管業、宅建ぐらいの資格は
もってるだろう。
マンコミに評論家として名乗って出てるんだからね。

「すまい・る債」を「す・まいる債」と書き続ける人物が、一番恥ずかしい。

すまいる債の記述に正確に黒丸入れるくらい神経質なのもどうかと思うけどな。

「すまい・る」とは、「住まい」と「スマイル」とを掛けた表現である。

正確に書くように！

>74
あなたが正しい。

>>マンコミに評論家として名乗って出てるんだからね。

新参者だからわからないのだろう。

あ、７１は
たぶちゃんか？！
宅建はマンション管理と関係ないよ
たぶちゃんが持ってるだけ

宅建もマンション管理には役立つよ。
いい資格だよ。

宅建、管業、マン管は試験内容が重複してるからね。

たぶちゃんは宅建で満足していてマンション管理に最も関係する管業とかマンカン受けようとしないからだめなんだよ。
もしかしたら落ちてるのかもしれないが。

あんたはどうなの？

私はマンカン44問正解！

おれは、４８問正解だ。

マン管は５０点満点だよね。
４４問でも大したもんだが、４８問正解者もいるんだね。
世の中広い。

４８問正解だと全国1位だよ

１位だったので自慢したくて書き込んだんだろうね。
こんなとこで自慢しても何にもならないのに。
それに１番だったからって何の特典もないしね。

マン管の資格、もう少し政府も考えてくれたらいいんだが。
もっと難しくして得点を与えるとか。
合格率３％程度にしてもいいんだけど。

82はafoという流行演歌歌手である。

ahoではなくafo？
afoの演歌歌手、何それ？

高圧一括受電の嵐が過ぎ去ったかと思うと今度はＰＰＳ（新電力）
そして来年４月からは、ガスの自由化とのこと。
スムーズに移行されていくかどうかだな。

たぶちゃんがかえってきてるのか？

私への妬み、僻みの書き込みが増えているが
恐らく「まんかんし」が論破されたことを恨んでからんできているのであろう。

その前にafoの意味を説明してくれたまえ。

９２はマン管の有資格者なの？
現在は何してるの？
マン管４４問正解は高い方かな。
マンションに関する評論家というかコンサルタントでも
してるのかな。

それにしては……。
afoとか使う時点で社会人として資格なし。

来年のガスの自由化まで待った方がいいといわれているけど、
やっぱり急いで新電力と契約することはないですね。

マンション管理士の試験は難しいですよね。
それに合格できるということは、それなりにしっかりした
能力とかがあるんでしょうね。
最近では、マン管の資格を紙資格だとか役に立たないとかいう
書き込みは殆どなくなりましたね。
それだけ認められてきたということでしょうね。

筆記だけで適性検査がないからafoとか書き込むのが出てくる。
レベルが落ちるばかりで嘆かわしい。
ペーパードライバーのようなマン管士が大事故を起こさないことを祈らんばかり。

いいんですよ、ここのスレはなんでもありですから。
何か質問したいことがあったらどうぞ。

afoという記述に過剰反応している年寄りがいるようである。
bokeているから理解できてないのだと思うが、
ようするに掲示板で＊＊＊と表記されないたものごく一般的な対策である。

マンカン資格はまんかんしのレベルの低さからわかるように37.38問正解程度の人では役に立たない。やはり42問以上正解で合格くらいにし、合格率を2パーセント台にすべきであろう。

ここは、「修繕積立金の資産の運用について」のスレ、参考にと見に来たらこのていたらく。
皆さん、本来のスレに戻ってくださいね。自称管理人の代理人。

>102さん
資産の運用についてどうぞ質問とかしてください。
お答えしますから。

では若干テーマにそれるのですが…
うちのマンションは管理費が赤字で、不足分を積立金でまかなっていて、今の状況じゃ運用どころか大規模修繕もできるかどうだか…
足りなきゃ借り入れてやるんでしょうけど…
何か運用というか積立金を減らさない方法はないものでしょうか？

管理費会計の累積赤字が1000万円、修繕積立金会計の残高が3000万円で
銀行口座には残高2000万円あるみたいな感じでしょ？
そもそも毎年の決算で不足が生じたときは区分所有者から集金して赤字補填するのが本筋。
そんなマンションは早めに売却するか
理事長になって管理費会計から改革するしかありません。

管理費会計が赤字になるようなマンションは無関心が根本原因だから、
管理会社への委託費とかエレベーター保守料金、植栽の手間賃などが分譲したときのままのはず。
やる気にさえなればどうにでもなるでしょうが最初な啓蒙活動がたいへんで三年くらいかかります。まずは管理費等値上げの障害となる古い規約改正から着手しましょう。
いきなり値下げ、管理会社変更などから言い出すと管理会社が協力しませんからね。

＞うちのマンションは管理費が赤字で、不足分を積立金でまかなっていて、今の状況じゃ運用どころか大規模修繕もできるかどうだか…

赤字の原因を調査すべきです。管理費の金額の適正化を第一にするのは当然です。
不足分を積立金で賄っているなんで本末転倒です。

最大要因は駐車場収入減少でしょうね。
駐車場は普通は積立金会計の収入だけど
管理費会計の収入にしてるんでしょう。
借り手がいないからしょうがない、って雰囲気で赤字が放置されているはず。

お答えありがとうございます。
状況は草の根さんの言われるとおりです。
入居者の無関心というか、入居者も管理会社も面倒で放置してきた感が強いです。
１０７さん、赤字の原因は駐車場の使用料だとわかっています(草の根さん、さすが鋭いです…)あとは寒冷地なので灯油料金も。
対策として管理費の値上げもしましたが、これで補填されているかどうか…少しずつマイナスを減らしていこうという感じですので…
管理会社はカネの絡むことはこちらからは提案できませんみたいなことを言います(恐らく反感を買うので)しかも管理費上げるなら管理委託の値上げもしてほしいな～みたいなことを言われました。
無関心な入居者ばかりではなく、いつも色々考えてくれている方もいるのですが、そういう方たちと動いた方が管理会社に相談するより得策ですかね？

修繕積立金が少なくて長期修繕計画に基づいて補修工事のできない
マンションはスラム化するのは間違いない。
雨漏りがするからといって屋上防水をやろうとしたけど積立金がない。
借り入れをするには修繕積立金での返済となるので、値上げをしなけ
ればならなくなる。
大規模修繕工事なんてとんでもないというところかな。
スラム化するのを待つしかない。
資産価値のないマンションの典型だね。
それに比べて資産の運用を考えているマンションは余裕だな。

築何年ですか？平成16年以前に建ってると規約が古いから規約改正が先決です。
規約改正すれば値上げしやすくなるし、延滞金回収もしやすくなります。大規模修繕の資金調達は工事のときに借り入れしたらいいです。超低金利ですから必要なとき借り入れる方針でいいですよ。
値上げを早めに言い出すと反感を買うだけです。借り入れのとき返済計画として値上げ提案したらいいですよ。
たぶん借り入れのとき、銀行が管理費、積立金の値上げしないと理事長の個人保証が必要です、と脅してくるから、理事会とか総会の場で
個人補償が必要だと言われました、なんで私が保証しないといけないのか、値上げがいやなら自分が理事会やれ、と怒鳴ればいいです。反対はなくなるはずです。

110は何もわかっていない。
日本の住宅着工件数は毎年ほとんど変わらないから、必然的に古いマンションは相続放棄を直接の原因として、空き家が増えてスラム化する。
マンションを60年以上使うという発想は新規住宅着工を促進する産業政策的にもありえないことである。
３０代で新築マンションを買ったひとが80前後になる3回目の大規模修繕工事は不要である。築40年超で行う大規模な排水管取り替えなんかまったく必要なし。
空き家がもう少し増えてきたら運営できない管理組合も増えるからマンション破却制度が検討課題に上がるでしょう。

本当にマン管の資格もってるのかな？
大規模修繕工事の周期は１２年が理想だよ。
借り入れがいいといってるけど、毎年少しずつ積み立てていった
方が、工事をするとき値上げも必要ないしね。
それに、長期修繕計画に基づいて保全とかしないマンションは
スラム化のみちまっしぐらだね。
大規模修繕で借り入れをし、エレベーター更新工事で借り入れをし、
消防設備で借り入れ、給排水管の更新工事で借り入れ、インターホンの
交換で借り入れ、そのたびに総会を開催し値上げ、値上げ
そんなに借り入れするんなら毎年積み立てていった方がずっと楽だよ。
排水管の更新工事を４０年でやるんかいな。
雨漏りがしてしょうがないよな。
当然専有部分の配管の更新工事を管理組合がやるというと、何それと
いうだろうね。
次元が違うよ。

築１４年ですね。規約は部分的に改定されていますが、何をどう変更したのか全ては把握できていない状態です(変更箇所が増えたから規約刷り直してくれるよう頼みましたが、その気配もないです)
私自身無関心というか無知というか…ふがいないです。
借り入れをして値上げの方が正しいんですね…確かに自ら憎まれ役を買って出る必要はないですよね。

113はあほすぎなので無視。

築14年だと規約が古いです。
部分的な改訂は恐らく、管理費回収の弁護士費用を請求できるように部分改訂したんでしょう。値上げしやすくするといってるのは管理費、修繕積立金の額を管理規約から切り離して使用細則に移すか毎年総会決議するとかですね。
毎年総会決議するのはたぶん管理会社が値上げ要求の発端になるからと嫌がりますけど。

一回目の大規模修繕工事がまだできていない？もうやったんでしょ？
すでに工事やっていたら工事やったばかりで綺麗でしょうから売った方がいいかも。デベ系管理会社なら赤字放置なんかありえないです。たぶん管理会社がよくありませんね。

特命さんのマンションの戸数が
100戸以上ならほっといても
誰かが改革やるからほっといたらいいです。たとえ任期一年の輪番制であっても大丈夫。誰かがやりますから。

100戸未満だと意識の高い理事が複数揃う確率がかなり低くなるため、改革はかなり遅れますが幸いにも超低金利であるため、雨漏りなど目に見える経年劣化が顕在化したあとからでもなんとかなるでしょう。

大規模やりました～と言いたいところですが、ようやく来年する気になったかな…という感じです。
残念なことに小規模マンションです…
管理会社は赤字の出た時に「何かいい案はありませんか？」と理事会に持ち込んではくれましたが、具体策は取ってくれませんでした。
赤字は今まで何年も放置して、私が役員の時に管理費の値上げをしちゃった感じです。
…売るのが得策なのかな？

売却の損金含めて新しい一軒家でローン組めますよ。
そのままいるなら、小規模マンションだと自分がずっと理事長やるつもりで頑張らないとどーにもならんです。
しかし14年建ってたらだいぶ傷んでるはず。改革の理解は得やすいかも。足らないカネは低利で借りたらいいだけだから心配いりません。

>117
赤字が何年も続いているとのことですが、点検業者や管理会社への支払い
電気料金等の支払いはどこから持ってきているのですか？
修繕積立金を管理費に使うことはできないんですけどね。

草の根評論家は、マンション管理の相談には性格的にも
向いていませんね。
コンサルタントとしては失格といえるでしょう。