修繕積立金の資産の運用について

現在うちでは委員会が建築士を活用して長期修繕計画の
洗い直しをしているところなんです。
建築士は簡単な建物診断、図面での診断、現在の長期修繕計画等
をみて計画のたたき台を作成します。
まず全ての工事を計画化し、それをガイドライン、現行計画、
建築士案を横並びにして、修正案をひとつづつ周期や工事費、
グレード等を検討して決めていく作業をしています。
計画の工事費の余裕度については従来の計画からすれば殆ど
みていません。
一つ一つの工事についても、相見積を取った中で金額を検討
していっています。当然相見積については、平米数と単価で
割り出しています。
本格的な長期修繕計画の作成に現在取り組んでいますが、それが
完成した時に、１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出し、値上げに
ついて取り組んでいく予定です。
そのために毎月１回全戸に情報の提供をしています。

あなたのとこでは考えられないようなことをうちでは取り組んでいます。

国交省が出している必要積立金の額は、築３０年までを参考にしたものです。
平米当たりの１戸当り月の積立金の算出方法も同じことです。
大型設備の交換が始まる３０年以降の積立金については別途に、望まれる
必要修繕積立金の額１７，５００円としています。
現在の１戸当り月の積立金に積立金残額を各当たり月で換算した金額にプラスして
ということですが、この金額を上回っているマンションありますか？

国交省の望ましい積立金の額１７，５００円を
検証するために、６９３をやっているということです。

来月からいよいよ電力の自由化がスタートしますが、
どこかいい提携先があればご紹介くださいませんか。
直前となったら以前と比べ沈下してしまったような気がしますが。

ガス会社が一番だな

ところで、大規模修繕工事のときに相見積に参加した元請会社を選定するとき
説明会の開催をしますが、その時に総合評価方式を採用しているマンション
はありますか？

総合評価方式は行政が使う手法でいろいろありますが、
マンションの場合は簡易型を使うといいでしょう。

太陽光発電の設置でいろいろ問題が発生しています。
法整備が必要な時期に差し掛かりました。
特に雑な工事をしている業者については、しっかりした基準を
決めないと台風や大雨で被害が発生することが予想されます。
裁判も行われているようですが、それには被害を数値で
示す必要があるので時間がかかるでしょうね。
自然エネルギーは日本には特に必要でしょうが、被害が出て
きているので行政が今後どういった対応をしていくかが
注目されています。

業務監査と会計監査を重視して下さい。私のマンションでは、

収入の部　駐車場、自転車・バイク置場、施設使用料、保険金、雑収入、有料駐車場、受取利息、等
支出の部、小修繕費、雑費、保険金、什器備品費、口座振替手数料、等
　※施設賠償責任保険の保険金の請求については保報告漏れが多々あります。
　※個人賠償責任保険（組合加入）については、全く報告なし。
　　保険金の請求は、不正の温床のにおいがする（推論）
　※駐車場には不正駐車有（駐車しているが使用料が入金されていないのと不公正
　　（マンションの顔役が多い）
　※自転車・バイクのシールの種類が多い（１つに統一されていたものであるが？）
　※小修繕費の種類が多く、少金であるが金額が数百万になる事もある、
　　同じ工事が２度、３度るこれは、案外不正の温床である。

の点が管理費等の不正注意事項です。詳細は組合保管の、理事会資料を精査すると判明します。

以上の点を調査して、記録で比較すると、不正の温床が、推論できます。これ等の調査が
やりにくいように、管理会社１０９は、担当や、管理員を移動させたり、理事も順番制です
ので引き継ぎがなされない。区分所有者に配布される資料は、総会の招集通知と、議案書、
契約書、時には錠事項説明書だけであるので、大事に保管しておくことです。会計報告書にも、
意図的に金額の合計に介在しているところがありました。専門家と相談の上、纏めて追及します。
財産目録、貸借対照表、管理費等の、預金（残高だけでは駄目）の出納も精査する必要があります。

長期修繕計画から修繕積立金の額を算出していきますが、築３０年の
総工事費から計算するのと、築４０年までを計画したものとは
総工事費の額がまったく違ってきます。
築３０年までは大型設備、エレベーター、給排水管、ガス管、玄関扉、
窓枠サッシ、浄化槽、消防設備といったものは計画されずに計画が
組まれていますからね。
その工事費を含んだ計画で積立金を算出すれば当然値上げをしなければ
対応できなくなるのは明白になります。
それに早く気づくかどうかが、これからのマンションのスラム化防止に
つながってきます。

計画は、あくまで、計画だから、確定されるものではないが、
マンションの将来の、資金対応能力を図るために重要。

それと合わせて、経費を如何にして節約するかも考えて下さい。

修繕費を高く見積もり、区分所有者の不安をあおる事は避けて下さい。

第三者機関に依頼した方が良いでしょうね。

>703
経費の節約とやらなければならない工事は別物ですよ。
経費の節約はするのが当然です。
共用部分が悪くなって交換等をしなければならなくなった場合、
長期修繕計画外だからとか積立金がないからやらないで済みますか？
玄関のオートロックの交換とかメールボックスが壊れたとか
給水管から水がもれだした場合、計画にないからといって
放置しますか？

築年数の経ったマンションを維持しようとするのは金持ちの道楽ってことだな。
クルマと同じ。クラッシクカーを維持するのには新車に買い替える以上の金がかかる。
経済合理性を考えるべし。
建物として持つかどうか、クルマとして持つかどうかを判断基準にするべきではない。
維持するのが経済合理性に見合わなくなれば
適当な時期に管理組合解散、取り壊しが妥当。

７０５さん　
一般会計と特別会計を見なさい。

↑それが分かれば、あんな事書きませんよ。

>706
一般会計と特別会計とはなんですか？

>705
取り壊すとしたら何年位で壊すのですか？
その数字が示せますか？
いい加減というかノンポリの考えですよ。

>705
何年で壊せばいいか答えられないでしょう。
答えられもしないことを無責任に書き込んじゃだめだよ。

７０６さんへ　議案書の収支報告書（一般会計と積立金会計）を見て下さい。

一般会計は管理費の収支報告です。
特別会計は修繕積立金会計とも言います＝修繕積立金の収支報告です。

各項目を確認すると理解できます。管理費と修繕積立金の次に大きな収入は駐車場使用料です。

駐車場使用料は別会計にすればよいのですが、通常は一般会計の収入になります、その他の

収支の状況で剰余金が発生すると、急な費用が発生対応費として積み立てるかしまが、通常は、

特別会計（修繕積立金会計）に繰り入れて１２か月分の収支のンバランスを取ります。

この反対をする組合もありますが、金融機関等の借入時（住宅支援機構）の審査に係る事があります。

>710
７０６ではありませんが、だったら管理費会計と修繕積立金会計に
すればいいんではないの。
それに住宅支援機構の借り入れ条件にそんなものはありません。

借入の条件とは、言っておりません。