湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲　他）　part15

＞それに、最近一年間で40戸近く成約してますからね。
それって、40戸も中古で検索して出てくるのに年40戸しか売れないって、
今出てる40戸が全部はけるまで１年。１戸あたり１年も売りに出てるってこと。
ヤバいでしょ。

>>8899
眺望の違いだけでWCTのプレミア住戸の坪単価に迫ってるのは凄いよね

>>8901

うーん　2100戸と言えば普通のマンション3棟分。それだけで単純にやばいとは言えないかな。

それに年間40戸と言えば、年末年始やお盆休みなんかを考えれば、毎週１戸ペースで中古が

成約してるってことになる。築10年越えのMSだと考えれば逆にすごいことだと思うな。

もちろん、WCTは部屋によって人気も価格も全然違うから、一口に語れないけどね。

見てると坪200万円台で半年以上ネット掲載されっぱなしもあり、坪350万前後なのに数週間で

消える部屋もあり。

>>8893

タワーズ台場とＷＣＴの湾岸ビュー高層階部屋の相場は別格。30階以上は中古に滅多に出ない。

最上階プレミアに準じるものがある。

>>8903
意味不明。総戸数じゃなく％だ

>>8904
オイオイ、どさくさに紛れて格上のTDの虹＆タワービュー角部屋と一緒にすんなよ。写真みれば一目瞭然でしょ。WCTさんはいつもゴミ焼却煙突と湾岸一汚い足元をカットした写真だしてるけどリアル眺望同士見較べれば差は一目瞭然。

TDの南西角は非プレミアでも400超えてくるけど、WCTの北西角は超えません。WCTの非プレミアは高層角部屋で３５０超えるくらいが精いっぱい。現在でも角部屋を坪330くらいで売ってるけどそれでも売れてないくらいだからね。レインズにも記録されているとおりWCTで400越えはペントハウスのみです。

>>8906

なんでそんなに必死なの？笑

>>8899
眺望の違いだけでWCTのプレミア住戸の坪単価に迫ってるのは凄いよね

横から失礼。WCTの2009年ごろの売り出し相場です。現在は東、北、南東は
2割、南、西、北西は1割上がってます。北東は事例が少ないので当時も不明。

東　　300
西　　270
南　　280
北　　300
南西　300
南東　400
北西　290

ちなみに、2009ごろの南東事例で言えば35階が441万円で売り出され、420万円で
成約してます。

WCTあたりは、今が高く売り抜ける最後のチャンスなんでしょうねぇ。

たまには新規絶賛発売中のドトールにも注目して〜〜

>>8909
だからエビデンス出さないと。売り出し価格なんて出しても意味ないから。２００９年だろうがレインズに載ってないし、いつも嘘情報ばっかりなんだよな。

南東だろうが北東だろうが、WCTの最高条件の非プレミア部屋は坪350越えが精いっぱい。400越えはペントハウスだけ。のらさんのブログデータでもこの1年で400越え成約は見事にない。400越えの勘違い売り出しはいくつもあった一方でね。

こんな柱３本がインフレームしてて、実質廊下もリビングにカウントされてる、有効畳数１３畳くらいのDWなのに開放感のないリビングで狭いベッドルームの２LDKで４９０とかあり得ないし、せいぜい坪３２０が相場でしょ。眺望も上にある通りの汚い足元と焼却煙突では湾岸タワマンの中で下位の眺望としか評価できないね。

だから、WCTはもうどうでもいいと、何度も何度も言ってるのに。

現行のドトールに話題を戻そう

DTは値引き情報がこのところこっそり洩れ聞こえてきていますね。

我々もスミフは総合案内所などを使い、竣工後数年かけて高値で売り切るという独自のスタイルを築き上げてきたので、竣工後数か月経つものの５００前後の在庫があってもスミフなら大丈夫なんだろうと思っていましたが、さすがにもうちょっとペースを上げたいという意思なんでしょうね。何百万くらい下げてくれるのかは気になりますね。

額によってはPHTの検討層がちょっと予算増やして買いに来るきっかけになりそうだなと思っています。本来は漏れてはいけない話ですが、残が５００戸ある中で秘匿しきるのはさすがに無理でしょうし、この情報を聞いて検討者が増えるのは悪いことではないのかなと思います。

>>8915
ガセだろ

＞竣工後数か月経つものの５００前後の在庫

物件概要で売ったのが500戸くらいじゃないか？

ガセじゃないみたいですよ。

>>8917

オフィシャルサイトでの公表はその程度だろうが、さすがに非公表含めて900戸くらいは売れてんだろ。500はあり得ん。

＞8919
＞非公表含めて900戸くらいは売れてんだろ

非公式で売ってますからね。

我々もスミフは総合案内所などを使い…

って、「我々」って、誰達だよ？笑

本当に値引きしてるの？ あのスミフが？

＞８９２１
突っ込みありがと。打ち間違えた(笑)

>>8922 匿名さん

完成後に売れ行きが悪いと、こっそり値引きするよ。私は1割引いてもらった。本体の値引きだけじゃなく、事務手数料ただにしたり、オプションただでサービスしたり、といったサービス付けて実質1割値引きというやり方だけどね。ただ、スミフはなかなか値引きしないのは事実。もし値引きしているとすれば、相当苦戦している証拠。

>>8924
ふ～～ん、初めて知った。衝撃の事実。

>>8925 匿名さん

今はどうだかわからないが、リーマンショックの時は値引きはあったね。

増税延期発表後、デベも今年度末の駆け込み需要が期待できなくなりました。販売戦略の再考を求められますね。スミフは販売価格について「一物一価」という考えを持っており、間取りや方角、階層だけでなく、販売時期の市況などの総合的な判断で、その部屋の販売価格が決まるのであって、たとえ同じ間取りであっても、販売済みの部屋の価格に左右されないという話を聞いたことがあります。つまり、ここ数年のように市況が上昇局面の場合は、最初に買った人が（結果的に）一番安く買える事になりますが、これはあくまで結果論であって、第二期、第三期･･･の価格についてスミフは販売当初何も保証していないはずです。もちろん「これから値上がりますよ」とは言うでしょうが、これはセールストーク。昨今のように市況が不透明になった場合は、後から販売される部屋の方が安い事も当然ありえるのではないでしょうか。

>>8927 匿名さん

みんな、何でそんなこと知ってるの？
まさか、常識？

＞8928さん
スミフを語る際、一物一価というワードはよく聞きますよ。不動産は、同じ商品（物件）が二つとありません。なので、万人受けする値付けをしても、結局売れるのは一人しかいませんし、競争が激しくなるだけです。スミフではよくあることですが、同じ間取りでも第一期で売った１０階より第二期で売った５階の方が高くなったとしても、一人の買い手さえ見つけてくれば、その価格は『適正』という考え方です。つい最近までは、スミフのその考え方は非常に効果的だったようですが、今後は買い手を見つけるために、売り手側が歩み寄らなければ･･･と思いますが。特に竣工後の物件がなかなか完売できないとなると、建物の資産価値にも影響してきますからね。

お台場さんは、台場の南西が売りに出れば４００超とか息巻いてなかったっけ？
パークシティどころか、トヨスタワーよりも制約価格の平均安いんでしょ？

表示価格1億3500万で成約したなら100平米ちょいだったから坪400超かと。

今の時代、会社の割引で0.5%〜1%は割引あるから、みんな使うでしょ。正規の金額で買う人いる？

会社の割引、スミフはなかった。

タワーズ台場のなかの南西高層は坪400超え、グローバルフロントタワーのなかの南東高層は坪500超え、ワールドシティタワーのなかの北東高層は推定坪500超え、南東高層は坪400超え。これらは別のマンションだね。最上階プレミアに準じるプレミアが付いてる。でも、よっぽど焦ってない限り安売りはせんだろ。現状居住中が多い。そこにしかない眺望という価値がありその点において競合も無いから、しばらく待ってりゃいずれ買い手は現れる。

坪500の100平米の物件が、坪450になっても、価格差は1500万？
大した価格の下落じゃねーな。

おまえらの顔　(笑)　もさいなー。

http://www.nhk.or.jp/gendai/articles/3808/3.html

お台場はレインボーバスが大赤字で無くなっちゃいそうなんだよね。更に不便になりそう。

>8931
ちょうど４００万くらいだね。
多分タワーズ台場の過去最高制約価格。

最高で４００万って結構可愛いもんだよね。

>>8936
カメラに映るときはもう少し顎を引かないとね。
売却して利益出たと言っても、近くに買ってはそこも価値が上がってるから一緒なんだけどね。

>>8938
坪400は可愛いとしても、1億3500万は湾岸にしては可愛くないかと。

>>8938
言っておくけど、これでもセレブティフロアの1番下の階だからね？眺望は一番良い方角でだけど。
31〜33階になると、さらに単価飛び跳ねるよ。
共用施設の家具が地味になったのが地味に痛いが。

>>8937
住民だけどあまり使わないな。
でも無料だから存続はしてほしい。

>>8940
しかも、この価格でほぼ即決だったわけだから、多分1.5億でも少し待てば売れちゃうんだろうね。
1週間近くで蒸発したから、すぐ売れたんだろうね。

>>8930
残念ながら豊洲はお台場には勝てないよ。
家具が地味になってもね。

>>8906
まじかよ。
WCTのほうが高いと思ってたけど、WCTプレミア=TD南西高層の坪単価ということは、
実際はTDのほうが高いということか…！！！
TDの31階以上のプレミア物件は、凄いことになりそうだねぇ。

>>8944 匿名さん

誰も、豊洲の勝ちなんて言ってねー。

てか、もう、お台場とWCTの勝ちでいいよ。

>>8940
確かに1.35億だせば都内内陸のそれなりの物件が買えるし、ツインパークスの角部屋だって狙えるよね。
それでも瞬間蒸発ということは、それだけのプレミアムな価値を持ってるんだろう。今回は27階だし、プレミア住戸でもないんだけどね。

>>8946
ごめんね
PCT&豊洲タワー > TDて事か。

エビデンス出せますか？
豊洲も高い物件あるのは知ってるから、1回ちゃんと比較してみたい。

>8948
自分で過去レス確認してくれ。
制約価格の平均を表にしてくれてるのがあるから。

>8948

>7403ですよ。

>8947

どこの物件でもそうだけど、妥当な値付けの部屋って全部瞬間蒸発だよ。
一週間以内で売れる。

>>8950
ありがとう。
多分今回のTDの制約が入ったら順位跳ね上がるだろうねw
去年くらいからTDは低層〜中層下あたりの取引ばかり
だったから。

お台場って開発完全に失敗ですよね。
デックスとか寂れ感が半端ない。
企業誘致も失敗。
フジでなんとか持ってるけど、
もし移動したら完全に寂れてしまうかと。
天のうすアイルみたいに。
モノレールはやっぱり駄目なのかね。
晴海も住商移転で終わった感じ。
予想通りなった。あんな不便なところに大企業が何時までもいられるわけない。

>8952

別に順位なんかどうでもよくないか？
何をそんなに拘ってるの？

まぁここ数年タワーズ台場は他の新興開発地にどんどん追い抜かれてるから住民としては気に入らないんだろうけど…。

>8953

昔は活気があったし大失敗とまでは言わないけど。
単純に施設の老朽化で寂れてるように見える気がする。
少なくとも今の時代お台場に住みたいと息巻くような連中はいないよね。

>>8945 匿名さん

WCTプレミアって最上階メゾネットのこと？ WCT最上階は坪600万ははるかに超えるんだが。

http://www.nomu.com/mansion/1485442/

http://wangantower.com/?p=11778
のらえもんのこの記事の前後編の
ここ一年の成約平均グラフ見てると
芝浦≧港南>お台場>>勝どき>>豊洲>有明>東雲
と言う感じですね。晴海はグラフ無し。

湾岸内でも、区の序列通りという感じです。

その中でパークシティ豊洲の成約だけが
かなりの角度で右肩下りなのはなんででしょう？
横浜の杭問題の似たマンションの影響？？

>>8957 匿名さん

杭偽装問題もあるけど、以前は地域の中古マンションNo.1、且つシンボリックなマンションはパークシティでライバルも少なかったので価格も坪強含みだったけど、シティータワーや豊洲タワーみたいなマンションが中古市場に供給されるようになり、それらは平均坪300くらいなので価格が下がったということだと思うよ。

>>8957
PCTはお隣さんの建設で眺望が塞がれるからなんじゃないの？
それよりも豊洲タワーがなんであんなに高いのか分からない。
あそこの魅力を説明できる人いるかな？
PCTは商業施設直結だったり、共用施設のインテリアが豪華とか、いろいろ魅力はあるけどね。

>>8959 匿名さん

ララポート直結よりも、徒歩で代官山に行ける方がはるかに魅力的かな。

結局、街力が低いということでしょう。

>>8957 匿名さん

それ、定借で普通より安いCTSがたくさん売買されていることを考慮してないから。実際は芝浦より港南が上。

>8960

豊洲と代官山比べて何になるの？
何とか豊洲をネガりたい気持ちは伝わってるけど、空回りしてるよ。

代官山だと、相当狭い部屋になるだろうし、満足感低そうだけどね。

だとすると、港南に坪２００万円台前半で眺望の良い１００㎡超えを買った人が勝ち組？

これ13500万だけど、これなら上のほうに出てるタワーズ台場北西13500万かWCT南東13500万のほうがいいかな。

http://www.athome.co.jp/mansion/6960328380/?BKLISTID=030PPC

>>8965 匿名さん

どちらもいらない。

>>8960 匿名さん

代官山って（≧∇≦）
おのぼりさん？

所詮、埋立地は工場・倉庫用地。
工場用地として使い道がないからって厚化粧して、広告宣伝費をタップリかけて東京の地域性をまったく知らない地方出身者や中国人成金に売りつけてきたけど、もう限界。
オリンピック後は大暴落が始まりますね。

>>8969 匿名さん
東京出身ってだけが唯一の取り柄で、
湾岸の大半の地方出身者や外国人より、
収入も低くて、不遇な方ですねw⁉︎

>>8669

＞所詮、埋立地は工場・倉庫用地。

全くその通りなんだが、埋め立て地という理由だけで倉庫や工場などに使われて、たとえば
いまの品川駅の東口エリアなんかも利用されずに放置されてきた。
２５年前まで、品川インターシティがある場所は何十面もテニスコートがある運動場だった。
品川駅前であるにもかかわらず。

湾岸マンション開発が始まったころは、まだまだそういう感覚だったから、湾岸マンション
なんか売れるのか未知数だった。だから、最も可能性がありそうな場所から開発が始まった。
つまり、湾岸の中でも一番最初に目が付いた売れそうな場所が一番、マシな場所ということ。

いまは湾岸エリアと言えば、豊洲や晴海、有明を差し、港区湾岸は話題に上らなくなってきた
けど、中古取引価格はやはり一番高い。そういう意味で港南と芝浦はやはり元祖湾岸エリア
ということになるね。

豊洲シンボルは外車率が異常に高い。売り出し価格が坪300くらいになると、急に外車率が上がる気がする。

有明なんてマンションと公園しかない僻地だもんなあ。
よく住めるなと思うよ。

湾岸のマンションといえば、モノレール沿線にはモノレールから部屋の中が丸見えのタワマンがありますね。
部屋の中で裸でいることもできず、昼間からカーテンを閉めないと生活できない。こんなとこは高級感ゼロですな。

>>8973
分譲マンション０だった１０数年前に比べたら飛躍的にマシになったんだけどね。元々便利なとこに住んでる人からしたらそう思うのは当然だろうな。

具体的に何が便利になったの？

>>8976
現状では
・ゆりかもめとそれに沿う道路が有明から豊洲まで延伸
・東京駅丸の内行きバス平日新設
・スーパー、保育園、こどもクリニック、小中学校新設
・コンビニ増えた
・豊洲の話だけど、ららぽ、豊洲シエル、ビバ、区特別出張所、がすてな〜に、公園新設
くらいかな。まあまだまだ不便ですよ。あなたの住んでる場所に比べたら。

コンビニ増えた？
最近、青森で初めてセブンイレブンができて、
混んでるって聞いたことある。
そんな感じかな。

>>8978
BMAの下にデイリーが。CTAの下のサークルKはCTA建つ前からあったかも。すいません記憶が曖昧です。

セブンイレブンは?

>>8980
あ、忘れてた。TOCが出来てセブンもその中に。

>>8980
何回もすいませんダイバーシティのセブンも追加です。

すいませんダイバーシティは青海でした。

まあ結局マンションや商業施設の抱き合わせでコンビニが増えたって感じです。

＞モノレールから部屋の中が丸見えのタワマンがありますね。

あなたは超能力者ですか？　笑

TOC まで徒歩で行けるの？
24h 営業?

>>8986
24hですよ。歩けますけどマンションからわざわざ行く人はいないでしょう。コンビニはセブンだけ！という人以外は。TOC勤務者か国際展示場駅や有明駅を使うついでですね。

有明って、貶すわけじゃないけどワンブロックがデカいよね。道と道との間が数百メートルある。
たぶん、利便性を増すためには街の中を移動するワンコインミニバスみたいなのが必要なんじゃないかな。

海が近くて、開放感があるのが何よりも良いよね。
広々として気持ちが良い。
そして、都心にも近いし。

今は目黒に住んでますが、夏に湾岸に引っ越すのが楽しみですよ。

有明といえば、AGCっていつから動き出すんだろう？

「徒歩で代官山！」って、まさか何時間も何日もかかる、とかいうオチじゃないだろうね？（笑）
ネガは常に自分の住所を明らかにしない、いや、できないのかな？
バレバレの港南君以外は。

豊洲の銀座へ五分(電車で)w詐欺より、
代官山徒歩20分とかがまだ良いよ。

まぁ、豊洲の成約価格が港区湾岸どころか
勝どき以下で、右肩下りなのは、
奇しくも湾岸推しののらえもんによって
客観データで証明されちゃったからね。

>>8992
　↑ この人はいったい何がしたいんだろう？

　ムリヤリ地域間の対立の構図を作りたがってるように見えるんだけど。。そんなことして、他人がののしりあう様を見るのが楽しいんだろうか。
　申し訳ないけど、何か大事なものが欠落してるように思えて仕方ない。

>>8993 匿名さん

のらさんを名指しで、呼び捨てる輩は、だいたいムリヤリ煽るヤツなのでほっておきましょう。

わざわざネガりに来る人は、仕事やプライベートが上手くいって無いんだろうね〜
可哀想に

>>8990
AGCは既に杭打ち工事前の準備は始まってる。
本格工事は10月から。

AGC かなり僻地だけど商業施設黒字で行けるのかね。

いけないから全然計画が進展しないんだろ。
テナントが集まるわけがないよ。
だって都内からわざわざ辺境の有明に買い物に行こうなんて誰も思わないもんな。

ていうか1度の人生、細かいこと気にせずに好きな場所に住めばいいじゃない。

豊洲が江東区と馬鹿にする人がいるが、私はむしろ江東区というだけで安いなんてラッキー！としか思わんしね。

9000ゲト！