湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲　他）　part15

>>4320
さんざん話題に出た2005年ごろの港南、芝浦マンションの時代なんかは湾岸マンションといえば激安の代名詞。埋立地であることを我慢すれば、坪180万から230万くらいで値段についてあんまり悩む必要も無く、港区アドレスのマンション買えたから何千人も販売事務所に群がって、一気に完売も珍しくなかった。当時のネガは「埋立地によく5500万も出して80平米しかないマンション買うなあ。不動産のど素人を騙すのは簡単だな」というもの。いまとなっては．．．でしょ？

その後、2008年プチバブルでマンション価格は急上昇、2009年リーマンショックで少し下がり、東日本大震災の影響で一時的に湾岸を敬遠する動きも出たけど、もともと激安だった分譲価格を割るような下がり方ではなかった。そして、オリンピック決定からふたたび湾岸マンション人気に火がついた。ただし、震災の影響で建設費が高騰してたからコスト上昇から坪単価を上げざるを得ず、その単価で以前みたいに80-90㎡中心の部屋を作ったらサラリーマンには変えない値段になるから、仕様を落としたうえで70㎡台の狭い部屋にして帳尻を合わせた。そういう理由で新築の価格が上がったから、中古も連れ高になった。それが今。

これからは、過去から人気のある物件、もともとが安かったから中古も買いやすい値段を設定しやすい物件、再開発エリアの物件は人気を維持するだろうけど、最近の分譲がめちゃくちゃ高い物件は売るときは相当売りにくい可能性がある。特に、マンション一次取得者の90％は新築を選ぶそうなので、これからも近くにバンバン新築が供給されるエリアの中古マンションはなおさら厳しいね。私が考えるに、眺望プレミアなどがない普通の湾岸マンションの限界は坪330万、これ以上は厳しいと思うよ。

そもそもタワマンって立地のいいところに狭い土地で沢山部屋つくることで、
その立地の相場よりも安くなることがメリットなのに、
埋め立て地でなぜか高いですからね。
という自分も住んじゃってますが。笑

下がり出したらハンパないでしょ。

>>4316
それ、スミ不やゴクレのスレでポジさんが長年書いてた主張でしょ。三井さんまで、、、、

>>4321
プチバブルは2007年。PCTやTTTが引き渡された2008年には、プチハブルが終っていた。

>>4323
今のまま高値が続く訳はないですよね。
下がり始めたら、ハンパなく下がりますかね？

皆さんは、いつから、どれ位下がると思います？

>>4326
湾岸ネガがよく言う100台にはならないよ。
当時よりインフラがかなり充実してきたし、
何よりも安くなると売りが減る。

安いから買いたいという需要に対し、安いから売らないという供給が減り、そこまで下がらない。
新築も下がったら、その新築買って、今住んでいるところを売らずに賃貸に出すかな。

そもそも、中古のタワマンなんてほしくないでしょ。しかも分譲時よりも物件も維持管理費が高くなってるタワマンなんて、眺望あってもいらないでしょ。
眺望あっても日差し強すぎて北向、曇りの日以外はレースカーテン閉めっぱなしだし。

>>4327
ですよね。
私も、そこまで劇的に下がるとは思っていませんが。
今住んでるところ賃貸に出して、安くなった新築買うのはアリですね。

我が家に、借り手がつけばですが！

>>4328
欲しい人もいるわけですよ。
あんまり中古ネガると、来ちゃいますよ(笑)

>>4328
分譲時より高いところ買いたくないなら新築ですね。
自分には今の湾岸新築の方が恐くて手が出ないですけど。
管理費や修繕積立はフラットにするタワマン増えてますよ。
眺望に価値を感じない人は尚更ワタマン向かないですね。
でもなんでここにいるの？

>>4329
湾岸は借り手、意外と多いですよ。
特に共有施設が充実しているところは若いサラリーマンに人気ですね。
彼らの多くは会社から補助が出ていて20代でも20万以上の賃貸普通にしますから。

中古で検討したいのは駅5分以内で豪華な共用部のない無駄のないタワマン低層階か駅10分以内の板状ファミリーマンションかな。それ以外なら新築がいい。

>>4331
なにがこわいの？
新築価格に引っ張られたむだに高い中古タワマンをかうほうがなんぼかこわい。
同じ高いなら新築でしょ。
中古かうなら、ツインタワとかまだ新築だけどパークホームズ豊洲を将来的に買うほうが安心かな。

>>4333
キャピタルゲートプレースは？まだ新築だし、駅直結で、そんなに共有施設はない。
でも分譲時より高いとダメなんですよね～
ドトールは駅近じゃないし、、、勝どき東でも待ちましょう。

選手村が坪180前後だと思いますよ。周りのマンションがそれぐらいですから。

共有施設（笑）　人が座ったイスとか嫌だ（笑）

そもそも、何でなにを共有するの？（笑）
その必要があるの？（笑）

>>4335
今の新築ってなんで高騰したかと言うと、
海外投資家による購入、相続税対策、超低金利、
この3点なんですよね。
そのうち2点が消えそうな今、残っているのは超低金利のみ。
で、年明けてからは新築は売れてません。

そういう意味で買い急ぐ理由がなければ様子見が一番で、
今の超低金利で契約したいなら（買い急ぐなら）、
今ローン組める中古の方がいいという意味で新築は恐いと言ってます。

パークホームズはないですね。
低層でワタマンとしての魅力はないですから、２、３丁目のタワマンと違って、
近くにある団地（キャナルコートとか）と差別化できてませんから。
というか、湾岸は豊洲の時代は終わりつつあり、この10年の豊洲のような未来はないと思います。

>>4337

＞共有施設（笑）　人が座ったイスとか嫌だ（笑）

電車では座らないの？飛行機には乗らないの？（笑）（笑）

>>4331
眺望目的のタワマン購入者ってだいたい田舎者か見栄っ張りなんでしょう。
東京育ちですけど東京の夜景を見ながら毎日過ごしたいとはあんまり思わないです。タワマンも利便性などで選びたいです。
眺望、夜景より利便性のよりタワマンがいいです。

ひーこら帰ってきて、何で共有施設なんだよ（笑）
自分の部屋入れよ（笑）

俺、繊細だからダメだわ。

>>4341
そう？東京育ちだけど、ヒルズとかの展望台みていいなぁって思うよ。
眺望と利便性どっちも取ればいいんじゃないの？

あと田舎者や見栄っ張りというけど、
東京に住めてたのはあなたの力ではないですよ。両親に感謝ですねー！

>>4337

こらー、答えなさい！都合悪いと逃げるなー！（笑）

＞共有施設（笑）　人が座ったイスとか嫌だ（笑）

電車では座らないの？飛行機には乗らないの？（笑）（笑）

そんな独身女の発送は幻想だよ。

東京に振り回されて、哀れな田舎者だよ。

ついにアマゾンも人間を発送し出したか。。。

電車（笑）そんな世界一不便な乗り物（笑）

俺が乗るわけないだろ。ヒコーキは清潔してるだろ。

あ、幻想か、失礼。

>>4347

ならタクシーは？
かなり不潔だよ。

飛行機はそんなに綺麗にしてないよ。
紙のカバー変えてるくらい。

だって、駅上とか住んでどこ行くの？（笑）

曲がらない、止まらない、混んでて、

ファミリーで電車とか、彼女と電車デートとか、
絶対に恥ずかしく、あり得ない人生だったので、ごめ。

>>4339
パークホームズ豊洲じゃなかったら中古2.3丁目のタワマンがいいって？(笑)
ないない(笑)
豊洲ならこれから開発ありそうな5丁目(？)あたりでしょ。
確かに高層タワマンじゃないパークホームズは好き嫌いがあるでしょうが、目の前が新校舎小学校でファミリータイプの間取りが多く生活利便性が高く、同じ価値観を求める板状マンション検討者もパークホームズなら検討するでしょうから将来的なリセールを考えてもなかなかいいとおもいますよ。
あとは晴海がどのように変わるかで

結局、WCTの良さには有効な反論が出来ないままでしたね。

自分より格上のマンションはダメ、とは、如何にも二流。ただ、勝てる土俵で勝負するのも大事。

所有の範囲と、サービスはまた違うだろ（笑）

君達は、自腹で折半したあげく、1つのイスを
共有してるんだよ（笑）

だから、人が使うもの、使った物の所有権はいらないってことだよ（笑）汚いから。

>>4351
別に2丁目、3丁目がいいとは言ってません。
豊洲を総じてないと言ってます。
おっしゃる通り晴海や勝どきに目を向けた方がいいですよ。
あと（笑）付けると賢く見えないので止めた方がいいですよー

>>4350
>ファミリーで電車とか、彼女と電車デートとか、
>絶対に恥ずかしく、あり得ない人生だったので、ごめ。

その前にファミリーも彼女もいないんじゃなくて？
おそらくみんなそう思ってるよ、ごめ。

>>4352
だれも検討もしてないからじゃない？
いらないよ、だいぶ中古の勘違いタワマンは。

4356 そういう時に（笑）←これつけろよ。

>>4353

> 所有の範囲と、サービスはまた違うだろ（笑）

はじめは清潔じゃないから的なこと言ってたのに、
詰めたら変わっちゃったね。（笑）
嘘つきの典型だね。
でもあなたみたいな妄想金持ちとの討議は大好物です！（笑）

>>4355
ですよー　も賢く見えないですよ。
でも晴海、勝どきが豊洲のように利便性よく発展するとも思えませんがどうでしょうか？

嘘つきって（笑）だって、共有施設のイスやソファが綺麗だとは誰も思ってないだろ。普通の意見だよ。

湾岸ポジのしつこさ（笑）

お花畑のチューリップが花開きそうだな（笑）

>分譲時より高いところ買いたくないなら新築ですね。
>自分には今の湾岸新築の方が恐くて手が出ないですけど。


初期湾岸戦争のときは安い！と思った人がわんさか群がってスムーズに完売

・・・この時の坪単価低層160-180万、タワー220-240万円くらい



今は「新築分譲は高くて手が出ませんねえ」という声が増えてきてパークホ
ームズなんかも苦戦。

・・・この時の坪単価低層300-320万、タワー340-360万くらい

そういう消費者の感覚が意外と的確に適正価格を言い当てていると見たほうがいい。そのちょうど中間に位置する、低層230-250万、タワー280-300万前後が、その後の資産価値の維持を考えても適正だし、リセールするときも損せずに売れる価格。これに、部屋固有の眺望、仕様、間取りの良さが加わればプラスアルファもあるが、今の新築を今の価格で買うならある程度の減損は覚悟のうえで買うべき。

＞中古のタワマンなんてほしくないでしょ。しかも分譲時よりも物件も高く
なってるタワマンなんて


２０１６年の今、仮に部屋が広くて仕様が良く駅８分の芝浦アイランドグローブや、眺望と豪華設備があるＷＣＴなどの港区タワーが新築分譲で売り出されたとしたら最低坪３６０はするだろう。分譲時が安かったから安く悪いマンションなのではなく時代が違っただけ。むしろ、当時は湾岸マンションはどれくらい人気がでるか未知数だったから売れるように豪華な仕様で作っている。仕様や部屋の広さは今のマンションのほうがしょぼい。

>>4360
ならですよー止めます！（笑）

今現在利便性を求めたいなら豊洲でいいと思いますよ。
ただ湾岸って住んでて発展していくのがひとつの醍醐味じゃないですか。
そう考えると豊洲って新豊洲を抜かすと、駅前と団地を少し綺麗にして終わり。
あとは建物全体がどんどん老朽化していくだけ。
そう考えると晴海や勝どきの方が楽しみがあると思います。

あと勝どきに関しては確かに大江戸線は微妙かもしれませんが、
銀座徒歩圏ですし、利便性が悪いとは言えないですね。

>>4362
ヤバい。
ヤツの足音が……

>>4364
結局、銀座って普段使いできないんですよね。やっぱり日常でアオキみたいなスーパーや文化堂みたいなスーパー、ビハホーム、そして子供いたらららぽーとみたいなモールとでっかい公園があるとやっぱり豊洲は魅力的ですよ。
で、たまにブラッと銀座にもいけるし。

>>4365
(笑)

モノレールマンションには興味ないのです。
港区でも。

>>4368
やめれ。

港区唯一シャトルバスマンション君臨