湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲　他）　part15

＞事実無根、根拠なしネガに反論しているだけですよ。

・駅遠
・バス便
・完売まで７年
・品川駅まで１ｋｍ
・天王洲の店は日曜が定休日の店が多い

どれも、事実ですが？

こういうときは、共通の敵を作るに限る。敵は都心リア充だ。内輪揉めしている場合ではない。

↓↓↓打倒、都心リア充↓↓↓

これなんて、絵画みたい。麻布広尾にある某マンション中庭ですが。
https://latte.la/photo/20470/76161...
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眺望も捨てたものではない。
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雰囲気もよい。
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渋谷、南青山、表参道、赤坂、六本木、麻布、白金、恵比寿、代官山あたりがすぐ。

病院、大規模公園、教育機関（名門私立、インター、プレ、公立インター、
日本語学級併設公立）、美術館、美食の数々、ヒルズ、ヒカリエ、ミッドタウン、、、
医食住遊学職なんでもござれ。

それでいて、幹線道路から離れた閑静な立地。

この地に惹かれて集まってくる人が織りなすコミュニティー。日本人の小さな子が、公園で普通に外国人の大人（犬連れた方や、子供好きな方）と（英語で）話しているのを見ると、未来の日本を支えていく一端は、多様性に慣れ親しんだ、彼らのだろうと感じます。

>>4281
＞・駅遠
＞・バス便
＞・品川駅まで１ｋｍ

この３つは同じカテゴリーですね。

（ WCT は駅遠ではない）
品川駅まで 1km 、不動産表記通りで約徒歩 13 分というのはその通り。しかし、 WCT には東京高速臨海鉄道りんかい線天王洲アイル駅徒歩 6 分、東京モノレール天王洲アイル駅徒歩 4 分（羽田空港、浜松町方面）という交通手段もありますから、駅遠とだけ書くのは誤解を招く表現です。せめて品川駅遠と書いてください。

さらに、品川駅まで 13 分というのは十分に歩ける距離です。事実、住民は時間に余裕がない朝は品川駅に行く場合は楽で速いシャトルバスを利用することが多いですが、利用者数は 800 人程度。 2100 戸のマンションで利用者は 800 人ですから、かなりの方が徒歩やりんかい線やモノレールなど他の手段を利用されていることになります。

（バス便は事実ではない）
さらに、時間に余裕がある帰りは、朝にシャトルバスを利用した方 800 人の約 3 割が帰りはバスを利用せず歩いて帰っています（データ元は WCT シャトルバス利用状況調査）。マンションに行くのにバスしか手段がないというのが、あなたがおっしゃるバス便の定義だとすると、 WCT はバス便ではありません。したがって、バス便は事実ではありません。



＞・完売まで７年
これはかなり誤解を招く表現です。

（完売まで 7 年の経過）
WCT の第一期分譲が開始され即完売したのは、 2004 年 5 月、完売は 2012 年 8 月ですから、第一期売出しから完売まで 7 年ではなく 8 年かかっています。しかし、これは 8 年かかったというより、 8 年かけたというほうが正しい。実は、 WCT の A 棟の入居が始まったとき、 B 棟・ C 棟は未完成でした。つまり、全体を一気に売り出したわけではありません。さらに、 B 棟・ C 棟が完成したのは 2007 年 2 月。この時点で売出しから 3 年が経過、ほぼ完売（ 2090 戸のうち 2020 戸は契約済み）していますが、 B 棟の一部 72 戸はまだ売り出されていません。最終期の分譲が始まったのは、それから 2 年間の空白期間をおいて 2 年後の 2009 年 5 月、この時点で分譲開始から約 5 年が経過しています。さらに、最終期に売り出されたのはプレミア物件中心で、坪単価は坪単価換算で、 21 階～ 32 階の中層階 100 ㎡超が坪単価 389 万円～ 455 万円、 34 階～ 40 階の高層階 40 ㎡～ 80 ㎡が坪単価 362 万円～ 383 万円、プレミア階は坪単価 550 万円～ 875 万円など、現在で考えてもかなりの高額物件だったので、さすがに即完売とはならず最終期 72 戸の売り出しから完売まで 3 年かかりました。そういうふうに経過を見ると、完売まで 8 年かかったのではなく、一気に売り出さずに完売まで 8 年かけた、というような表現が適切かと思います。事実では無いと思うなら、住友不動産に確認してください。


＞・天王洲の店は日曜が定休日の店が多い

（天王洲の店は日曜定休が多い）
食べログで見ると、天王洲アイル駅半径 300 ｍ以内で 61 軒の飲食店がヒットします。このうち日曜営業ありは 26 軒なので、天王洲アイルに日曜定休の店が多いのは事実です。しかし、そのことはマンション自体の生活利便性には大きな問題はないでしょう。品川駅に向かえば、周辺には、品川フロントビル、アトレ品川、シーズンテラス、インターシティ、ストリングスホテル東京などに多くの飲食店が入っています。したがって、マンション周辺に飲食店がないというのもちょっと誇大表現と思います。

（品川フロントビル）
Trattoria e Pizzeria PAPPARE NAPOLI 、海鮮居酒屋 寿司の磯松、お好み焼　きじ、中国料理 一味 玲玲、魚と酒 はなたれ、元祖手羽先唐揚 風来坊、焼肉本舗ぴゅあ、 Cafe & Restaurant WIRED CAFE 、炭火焼 スペインバル Mon TERCERO 、九州沖縄三昧 ナンクルナイサきばいやんせ〜、山陰海鮮 炉端かば

（品川シーズンテラス）
GOOD MORNINGCAFE 、 BBQ ＆ Grill 　 BUTCHER NYC 、サイアムセラドン、板前バル、福園 中華料理、チャールストン、九州熱中屋、手作り居酒屋かっぽうぎ、築地食堂 源ちゃん、伊吹や製麺、みとう庵、喜多方ラーメン坂内、 THE 3RD CAFE 、 BLOSSOM &BOUQUET< 、 DELI CAFE 、鹿屋アスリート食堂、ロサンジェルス バルコニー、テラスレストラン＆ムーンバー

（アトレ品川）
トライベッカ、ザ　ゼン、モンドバー、リブラボキッチン、グランド・セントラル・オイスター・バー＆レストラン、 PIZZAMAN TOKYO 、ザ シティ ベーカリー、つばめ KITCHEN 、エル カリエンテ、エーダブリュ　ゴーゴー、ベルジアン・ブラッスリー・コート　ルーヴェン、サラベス

これでローンパしたのかねぇ。でも、もう、ネガもツッコミ入れるなよ！あとは、4283がコピペで返されるだけだから。これ以上WCTの話は結構。

>>4284
いや、でもね、WCTが論破したがってるのと同じように、ネガの中にも論破されたがってるドMがいるんですよ。

それか、WCT最高さんが、自分でどうでもいいツッコミして、自分で反論してるだけかも。

恐いわぁ

論破されたがるドM 笑

しかし、ネガすればいろいろ事実をだされて反論されてかえって宣伝になってしまう。
ネガは、WCT最高さんに利用されて宣伝に加担するばかりて、いつまでたってもネガの目的を果たせませんな。

ＷＣＴさんお願いだからいい加減にしてくれ。
君が反論しなければ相手ももうヒートアップしない。
ほんの少しでいいから大人になって欲しい。
もう勝手に言わせておけばいいじゃん。

別のWCT住民ですが、4283は重要な部分で間違えています。

>さらに、時間に余裕がある帰りは、朝にシャトルバスを利用した方 800 人の約 3 割が帰りはバスを利用せず歩いて帰っています

帰りにバスを利用せずに、歩いて帰っているのはバス利用者800人の3割ではなく7割です。つまり、2100戸のうち、バス利用者は38%。38%中、往復バス利用が3割で、これは全体の11%。単純ミスと思いますが念のため訂正します。

>>4280
今のところ、湾岸に新築計画タワーマンション、近日分譲開始タワーマンションは無いので、
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであれば分譲中・中古問わず、
タイトル以外の物件の話題もOK！！

＞4283

新築掲示板で中古物件のすごい力説を見てしまったので、ちょっとコメント。

バスに乗る乗らないは自由でしょうけれど、品川駅まで１kmなのでバス便があるのでは？（それと、１回乗車ごとに何円とられるの？）

りんかい線で出れるのは大崎。それなら大崎に住んだ方が便利かな。

天王洲に日曜祝日が定休日の店が多いのは、人が集まらない場所だからということでしょ。WCTが品川駅の店を地元のように列挙するなら、勝どきKTTなら汐留が地元？全然違うでしょ

もう新築板を、中古の力説で荒らさない方がいいよ。

>>4290
っていちいちコメントするから、WCT最高さんが長文打つ訳ですよ。

もう、放っておきましょうよ。


もしくは、ドMの方ですか？(笑)

もう事実として、WCT最高！
駅13分、坪300万、でいいですよね。
これでポジ、ネガともに満足してください。

お願いだからもうやめてくれー。
これ以上続けるなら他に行け。

>>4290
＞バスに乗る乗らないは自由でしょうけれど、品川駅まで１kmなのでバス便があるのでは？（それと、１回乗車ごとに何円とられるの？）

そのとおりですね。1kmも無ければバスは必要ないでしょうし、1kmでもバスがないのが普通でしょう。お隣に東京シーサウスブランファーレというマンションや、ベイクレストタワーというマンションがあり、WCTと駅距離はほぼ同じであるうえに天王洲アイル駅までもWCTより距離がありますが、皆さん品川駅や天王洲アイル駅まで歩かれています。むしろ管理費から一切補填が出ていないことを除けば、共用施設とコンセプトは同様で住民の共用サービスの側面が強いですね。いまでも、バスを往復利用する人は100人未満しかいません。楽に歩けるのでバスを利用しないで歩く派のほうが圧倒的に多いのが現状です。なので、採算を改善するためにバス料金は100円から120円に改定されました。


＞りんかい線で出れるのは大崎。それなら大崎に住んだ方が便利かな。
在来線交通だけを考えれば、大崎駅直結の大崎ウエストシティタワーもWCTと同等以上に便利でしょうね。しかし、新幹線や羽田空港へのアクセス、また2100戸のスケールメリットを生かした豪華な共用設備、都内タワーで一番安い管理費、駐車場料金、住戸からのオーシャンビュー、サウスゲートエリア、隣は大きな公園と学童の通学に便利な小中学校、マンション内にスーパーマーケット他の店舗あり、ということを総合的に見たら、ファミリーとしての総合生活利便性は、例としてあげた大崎ウエストシティタワーとWCTでどちらが良いでしょうか？


＞天王洲に日曜祝日が定休日の店が多いのは、人が集まらない場所だからということでしょ。WCTが品川駅の店を地元のように列挙するなら、勝どきKTTなら汐留が地元？全然違うでしょ

汐留めの中心がコンラッド東京として、勝どきザタワーから汐留のコンラッド東京までは直線距離で1.3km、道路距離で2.6km、環状2号線完成後でも1.4km（徒歩18分）ありますし、町名も異なりますから、地元というにはちょっと厳しいかもしれませんね。WCTから港南駅前の飲食店街のまでの距離は約800m（徒歩10分）、しかもマンション専用シャトルバスで行けば5分、さらに同じ町内（港南アドレス）ということで考えれば、地元では無いというほうが違和感を覚える人は多いでしょう。

>>4283
21階～32階の中層階100 ㎡超が坪単価389万円～455万円
34階～40階の高層階40㎡～80 ㎡が坪単価 362万円～383万円
プレミア階は坪単価550万円～875万円

よそ様の物件とはいえ、色々大事な価格部分を出していただいて参考にしてます。
販売期間が長かったので、分譲価格の推移は知る由もなかったのですが、
6年ほど前にこの坪単価で販売されてたのを提供いただき参考になります。
昨年あたりの都内分譲単価と時系列比較しても、相当高単価なのには驚きました。
買い替え等で売り出すときも、損切り覚悟か売り見合わせにもなり得るな、とも感じました。
修繕積立金も前の方で値上げのレスもあり、プラス管理費との月額支出も
そこそこの金額になるんだな～～と参考になる点も判りましたので、
また、金銭に関わる部分が話題になりましたら、引き続き書き込んでいただけると
参考にさせていただきます。

>>4292
>坪300万、でいいですよね。

巨大なマンションなので、マンションの方位や階層によってかなり差があります。。レインズによると2015年時点の中古取引成約価格は坪あたり平均で約300万強、低層で眺望の望めない部屋は270～280万円、中層は290～310万円、オーシャンビューの高層は320～350万円という取引相場になっております。

なので、誤解を招かないためには、最低坪270万円から最高坪350万円というのがただしい説明ですね。

ほらね(笑)

こうなると、自作自演としか思えませんな。

>>4295
＞昨年あたりの都内分譲単価と時系列比較しても、相当高単価なのには驚きました。買い替え等で売り出すときも、損切り覚悟か売り見合わせにもなり得るな、とも感じました。

そうですね。それはおっしゃるとおりかと思います。完成から2年後に最終期72戸が売り出されたとき、レインボーブリッジやお台場、都心が全部望める北東角が坪550万円～や最上階メゾネットとはいえ坪800万とか、既存購入組はその価格に驚いたのは事実です。72戸だけは違うマンションといっても過言ではありません。ただ、そういった住戸はほとんど売りに出ていませんね。そもそも分譲時でもすべてに買い手がつくまで3年かかっていますから、中古では、売るのはかなり厳しいでしょう。なので、購入者は最初からリセールを想定していないかもしれません。1億5千万～2億円もした北東角高層が中古で出るとしたら、いったいいくらで出るのか？たぶん、実需で長期間住んだ上で、売るのは損を覚悟でしょうが ちょっと興味があります。

>>4295
>修繕積立金も前の方で値上げのレスもあり、

お分かりかと思いますが、修繕積立金の値上げは、10年に一回徴収される数十万円単位の「修繕積み立て一時金」の廃止とセットですので、トータル支出は変わらず、 むしろ透明になったと感じています。大規模タワーマンションでは、修繕積み立て一時金が設定されていることも多いので、中古物件を検討される際は修繕積み立て一時金の金額や徴収スケジュール、月々の管理費、車所有なら駐車場代、また駐車場の空き状況も、自身の生活だけではなくリセールの際にも影響が出ますので把握したほうが良いですね。

>>4297
自作自演なら削除対象。申請なさってみれば？自作自演なら管理者が削除してくれるでしょうね。ちなみに、宣伝も禁止されていますが、他の方の質問に答えているだけで宣伝では無いので悪しからず。

>>4298
似た条件のブランファーレ北東角は坪300で手に入ります。
足元まででないもののリビングは一応ダイレクトウィンドウですし。
駐車場は完全自走式。修繕費もあんまり値上げしないし。かなり割安な気がします。

>>修繕積立金の値上げは、10年に一回徴収される数十万円単位の「修繕積み立て一時金」の廃止とセットですので、トータル支出は変わらず、

最初から新築時に１回だけ一時金を払えばいいタワマンが普通なので、
これからはWCTもその値上げ後の額で比較しましょうということでいいでしょう？
いちいち細かいです。

>>4301
そうですね。港南のオーシャンフロントマンションでは北東角が最も眺めが良いので、眺望で言えばお買い得かもしれませんね。ただ、ブランファーレ北東角からの眺めは港清掃工場の煙突がレインボーブリッジの真ん中に刺さる形になり、左隅にかぶるだけのＷＣＴ以上に目に付くようです。レインボーブリッジに限って言えば、もっとも煙 突が目に入らずに綺麗に見えるのはベイクレストタワーの北東角のようです。あくまで、レインボーブリッジ眺望に限った話ですが。
ブランファーレも良いマンションと思いますよ。駐車場自走式は便利ですね。

>>4302
横から失礼します。私が見た、2005年ごろのタワーマンションは、ＷＣＴも含めて、たいてい修繕積み立て一時金（分譲時、10年目、20年目）が設定されていました。ただ、この方式は最大の問題は、全区分所有者から一時金を遅滞なく集めることが難しいということです。なので、最近のマンションは分譲時に以前よりも多くの一時金を先に徴収する方式に改めたケースも多いようです。 一時金方式は言ってしまえば、「修繕積立金の値上げの先送り」です 。結局、修繕積立金として必要な額は変わらないからです。仮に１０年サイクルで一時金が６０万円必要なマンションであった場合、月々５０００円の上乗せして修繕積立金を払うか、まとめて６０万支払うかという違いです。結局は自分で積み立てる必要があるのです。ですので、一時金方式で分譲されたＷＣＴが、管理組合（住民）の意思で一時金を廃止して月々支払いに変えたというのは健全運営のためにはポジティブポイントですね。管理組合の管理 がしっかりしていることの証左と思います。いちいち、細かいということはありません。この問題については細かくなくてはいけません。大事なポイントです。

>>4233
こういう記事はデベが金払って書いてるんだから話し半分に。
wct11年目になって売る人多過ぎるから色んなスレに書き込み営業お疲れ様です。

普通のマンションで、眺望は無いわけで
WCT坪250ぐらいなら都内最安値だよね。

そういうレベルの集まり。

>>4305
この記事が出た2015年秋にデベロッパーから分譲されている港南アドレスのマンションや近日分譲予定の港南アドレスのマンションはありませんでしたが、では一体、どこのデベロッパーが何の目的で金を払ったのでしょうか？この記事には、これ以下にも35カ所が掲載されています。それが全部、デベロッパーが金を払ったのでしょうか？残念ながら、あなたの主張には裏づけとなる根拠がなく、またあなたの書き込みは勝手な考えに基づいた偏見であるというしかありませんね。普通に考えて、同アドレスで駅前でリニア新幹線が着工し、山手線新駅もできる港南は資産価値が落ちない街というのは、この雑誌に載るまでもなく社会の 共通認識です。

>>4306
WCTの2015年時点のレインズによる中古取引成約価格は坪あたり平均で約300万強、低層で眺望の望めない部屋は270～280万円、中層は290～310万円、オーシャンビューの高層は320～350万円という取引相場になっております。

>>4305
>スレに書き込み営業お疲れ様です。

申し訳ありませんが、私は自分の部屋を手放すつもりは毛頭ありませんので、悪しからずご理解ください。他の方の情報によると、成約は坪330-350万が見込まれるようですが、まったく売るつもりはありません。

ネガの完敗。

はい。
以上で、WCTネタ終了。

以後、WCTの重複ネガは書かないように。すでに全て説明されました。

ところで、パークホームズ豊洲はどうなんでしょうかね？

人によって、売れてると言うし。
販売不調とも聞きますが……

あー、面白かった！

豊洲ならスカイズだろ（笑）

汚染土、処理できず、敷地庭一面に
埋め戻した。

100億の除去費用が必要のため
住民に説明されず、
販売後に、埋め戻したことを通知。（笑）

こんなのありか？　

>>4313
このスレッドにはスムーズに完売にならないと何でもかんでも売れ残り販売不振と煽る人もいますが、マンションに適した用地が少なくなるなかで、三井も安めの値付けで一気に売り切らずに、期分け販売して大事に販売してゆく方針なのでしょう。豊洲の駅近くにはもうマンション用地は余りないですからね。パークホームズ豊洲は総戸数６９０戸の大規模マンションです。既存販売分に申し込みが入らなかった住戸も数戸レベルで出ているようですが、基本的に何十戸も申し込みが入らず大不振というほどのことは無いと思いますよ。昔みたいに、申し込み抽選、即日完売なんていうのは、もうこれから先はなかなか無いでしょうしね。

いまの新築マンション相場は天井に差し掛かっているね。もう、湾岸マンションのコアな購入層である、高給サラリーマンが購入できる限界の値段に到達してる。年収 1500 万くらいのサラリーマンが買える限界は 8000 万から 9000 万。いま、そういうマンションが引き渡し後すぐに 1 億円前後の値段で売りに出されてるけど、金があったとしても絶対に買うべきでは無い。
買っちゃうと、ワーン ( ；△； ) ガーン ( ゜д゜； )!! 　笑

>>4313
豊洲のパークホームズは「供給御礼」って言葉で誤魔化してますからね
売れているとは言い難いですね。

チラシにはその下に※が付いていて、
第１期～第３期までの累計供給戸数（売出戸数）とあります。
この書き方で売れていると判断するのはなぜでしょう？

>>4317
しかもそれって今の低金利でってことですからね。
バブル時代はそのくらいの人が3千万～4千万って不動産を買ってた。
でも利息が高いから総支払額は1億程度だった。

なるほど。
抽選→即日完売なんていうのは、バブルのイメージですかね。

確かに、最近の新築価格も高いですが、中古価格が異常ですよね。

坪○○○万円なんて話すると、またアレが出てくるので触れませんが(笑)

>>4320
さんざん話題に出た2005年ごろの港南、芝浦マンションの時代なんかは湾岸マンションといえば激安の代名詞。埋立地であることを我慢すれば、坪180万から230万くらいで値段についてあんまり悩む必要も無く、港区アドレスのマンション買えたから何千人も販売事務所に群がって、一気に完売も珍しくなかった。当時のネガは「埋立地によく5500万も出して80平米しかないマンション買うなあ。不動産のど素人を騙すのは簡単だな」というもの。いまとなっては．．．でしょ？

その後、2008年プチバブルでマンション価格は急上昇、2009年リーマンショックで少し下がり、東日本大震災の影響で一時的に湾岸を敬遠する動きも出たけど、もともと激安だった分譲価格を割るような下がり方ではなかった。そして、オリンピック決定からふたたび湾岸マンション人気に火がついた。ただし、震災の影響で建設費が高騰してたからコスト上昇から坪単価を上げざるを得ず、その単価で以前みたいに80-90㎡中心の部屋を作ったらサラリーマンには変えない値段になるから、仕様を落としたうえで70㎡台の狭い部屋にして帳尻を合わせた。そういう理由で新築の価格が上がったから、中古も連れ高になった。それが今。

これからは、過去から人気のある物件、もともとが安かったから中古も買いやすい値段を設定しやすい物件、再開発エリアの物件は人気を維持するだろうけど、最近の分譲がめちゃくちゃ高い物件は売るときは相当売りにくい可能性がある。特に、マンション一次取得者の90％は新築を選ぶそうなので、これからも近くにバンバン新築が供給されるエリアの中古マンションはなおさら厳しいね。私が考えるに、眺望プレミアなどがない普通の湾岸マンションの限界は坪330万、これ以上は厳しいと思うよ。

そもそもタワマンって立地のいいところに狭い土地で沢山部屋つくることで、
その立地の相場よりも安くなることがメリットなのに、
埋め立て地でなぜか高いですからね。
という自分も住んじゃってますが。笑

下がり出したらハンパないでしょ。

>>4316
それ、スミ不やゴクレのスレでポジさんが長年書いてた主張でしょ。三井さんまで、、、、

>>4321
プチバブルは2007年。PCTやTTTが引き渡された2008年には、プチハブルが終っていた。

>>4323
今のまま高値が続く訳はないですよね。
下がり始めたら、ハンパなく下がりますかね？

皆さんは、いつから、どれ位下がると思います？

>>4326
湾岸ネガがよく言う100台にはならないよ。
当時よりインフラがかなり充実してきたし、
何よりも安くなると売りが減る。

安いから買いたいという需要に対し、安いから売らないという供給が減り、そこまで下がらない。
新築も下がったら、その新築買って、今住んでいるところを売らずに賃貸に出すかな。

そもそも、中古のタワマンなんてほしくないでしょ。しかも分譲時よりも物件も維持管理費が高くなってるタワマンなんて、眺望あってもいらないでしょ。
眺望あっても日差し強すぎて北向、曇りの日以外はレースカーテン閉めっぱなしだし。

>>4327
ですよね。
私も、そこまで劇的に下がるとは思っていませんが。
今住んでるところ賃貸に出して、安くなった新築買うのはアリですね。

我が家に、借り手がつけばですが！

>>4328
欲しい人もいるわけですよ。
あんまり中古ネガると、来ちゃいますよ(笑)