湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲　他）　part15

>>3219
そうすると、都内一番人気はパークマンション三田日向坂？

>>3219
だとすると広告なんて要らないね。
商品つくって一番高くすればいいんでしょ？

価格戦略もマーケティングでは有効だよ

ブランド物のバッグとか無駄に高いじゃん。
でも、あれって、安くしたら誰も欲しく無いんだよね。不思議なもんでさ。

>>3221
だとすると湾岸一番人気はツインパでFA？ かなり違うような。
価格が高すぎると買える人が少なくなるしね。
その理論だと、日本で車で一番人気があるのはトヨタじゃなくフェラーリということになるね。

人気の基準が『買いやすいからよく売れる物』か『買えないけど皆が欲しがる物』か。
それによって変わるよね。
どっちの場合も人気があると言えると思う。

人気は価格と購入者の満足度のバランス。満足度>>>価格が理想。つまり、満足度が高ければ高い程良く、価格は安ければ安いほど人気が出る。そのギャップが大きい商品が人気商品。

>>3224
もともとブランディングできてるバッグとは比較はできないよ。

>>3228
買えないけど欲しい人が多い場合の「欲しい人」は実際には買わないので需要には入らない。だから供給を抑えないと値崩れする。これがブランド品＝内陸ブランド立地の高級低層マンション。

買いやすいので良く売れるものの場合の「欲しい人」は実際に買うので需要にカウントできる。だから供給を多くしても売れて値崩れは起きない＝湾岸の大規模タワーマンション。

湾岸タワーは後者だったが、最近は値段が上がりすぎて買い易くないレベルに達してきている。2005年の湾岸戦争時は価格が安かったため、即日完売も当たり前でその後価格も上がってきたが、さすがに最近のは明らかに上がりすぎているので供給を少なくしないと値崩れが起きる可能性がある。建設コストが上がっているのに価格が値崩れするとデベロッパーは赤字になる。だから、供給を抑えてきている。1月のマンションの新規着工は都心3区で478戸（同49.8%減 2か月連続の減少）。

ちなみに、中古一番人気になっているWCTは、価格がちょうど良いところで落ち着いているうえに、住民の満足度や眺望や仕様が良いこと、有名マンションであることなどが一定の需要を下支えしているため、満足度＞価格、需要＞供給となり人気と価格が維持できている。仮に、あの中古マンションで大量の中古物件が出てきたら供給が需要を上回り、人気と価格はだだ 下がりだろう。いま現在の状況としてＷＣＴが人気マンションであることから平均坪300台前半くらいが湾岸マンションのちょうど良い価格帯であることを示唆していると思う。

ＷＣＴ住民のモンスターアピールには恐れ入ります。しかし、以下が無理ですね。
・バス便
・2,100戸の住民と共に品川駅まで毎朝そぞろ歩く通勤風景
・キレイに加工された写真は要りません。グーグルのストビューが真実
・アクセスが悪すぎて、そのマンションに人を呼べない
・マンション内の店と施設だけで閉じた社会
・住民と遭遇する共用施設より、巨大複合施設が近くにあるほうが絶対いい
・いかに立派でも、一般人が一生通ることがないような立地は残念すぎる

結論
人から「あ、あなたのマンションの前を通ったとき、いいなと思ったんですよ」と
言われるくらいの好アクセスですね。そんな場所は店も多い。クリニックも選べる。
住民相手だけのマンション内の店やクリニックは、競争意識が低いからダメなんですよ。

天王洲自体が人が遊びに来ないから、日曜祝日が定休日の店が多いという事実。

ＷＣＴはすごく良い物件とは思わないけど、悪い物件とも思わない。
港区湾岸で絞って住む場所を選ぶなら自分にとっては芝浦アイランドの下、タワーズ台場よりは上って感じの優先順位だな。

WCTは建物デザインが最悪。

まだ建設中にしか見ない。

それか原発施設にしか見えない。

工場に住んでるみたい。

>>3230
ワールドシティタワーズは港区港南4丁目にある住友不動産が自社の代表作と位置づける総戸数2100戸の日本最大級のマンションです。ファサードは意匠性に富んでいて、建物はグッドデザイン賞を受賞しています。周囲を大学キャンパス、ドッグランや噴水もある大きな公園、京浜運河、天王洲運河に囲まれていて、特に天王洲アイル周辺は運河沿いの遊歩道や水上レストランなどもあるほか、隣接の20,000㎡の港南緑水公園はマンション公開空地と一体になっているなど都心部としては良好な住環境が整っています。また、周囲に高い建物がないため四方が開けて眺望が抜けていて、室内からの眺めとして、東側低層は運河ビュー、高層はレインボーブリッジをはじめとして絶景とも言える湾岸ビュー、西側は品川駅方面のシティビューが床から天井まで全てを窓とした大きなダイレクトスカイビューウインドウで楽しめます。棟内にはプールやジム、9部屋ものゲストルームやエステ、毎朝焼き立てパンが出るスカイラウンジ、1300台分も用意された駐車場、会議室、スタディールーム、屋上バーベキュースペースなど共用設備が充実しています。また、マンション内に24時間営業のスーパーマーケットや薬局、クリニック、歯科、クリーニング店、カフェ、金融機関、認可保育園、夜10時までのコンシェルジェサービスなど生活に必要な店や設備、サービスがそろっています。港南小中学校も徒歩2分で学童の通学も便利。運河に面したマンションとしてマンション敷地内に専用の桟橋が設置されており、住民がチャーターしたクルーザーや屋形船、釣り船などの接岸に利用され、マンション管理組合主催のお花見クルーズや羽田空港見学クルーズなども企画されるとともに、災害時は支援物資海上輸送拠点として開放されるのもユニークです。

交通は、りんかい線天王洲アイルまで徒歩6分（渋谷、新宿、池袋方面）、東京モノレール天王洲アイルまで徒歩4分（浜松町、羽田空港方面）。徒歩13分のターミナル品川駅まではマンション専用直行シャトルバスが早朝5時から深夜1時まで頻繁に1日126便運行しており品川駅へストレスなくアプローチすることができます。都心への通勤だけではなく、旅行の際でも新幹線品川駅にはシャトルバスを利用して10分でアクセス可能、羽田空港国際線、国内線へはモノレール天王洲アイル駅を通じて30分以内でアクセス可能など、都内のマンションのなかで最も長距離交通にアクセス便利なマンションだと思います。品川駅にはアトレ品川、エキュート、クイーンズ伊勢丹、紀伊國屋など豊富な食料品店もあり食材の調達も便利です。
また、充実した共用設備にもかかわらず、インターネット接続料を含むマンション管理費は176円～205円/㎡と都内タワーマンションでダントツに安い設定になっています。地震対策としては、平鋼からなる芯材（制震部材）を、溝型鋼や鋼板で組み立てた補剛材で座屈拘束した「鋼材ブレスダンパー型」の制震装置を採用し、制震構造としています。また、40階建て以上のタワーマンションとしては比較的珍しい板状マンションで、各住戸の内廊下玄関脇には約2㎡の専用屋内トランクルームが設置されるとともに、間口が広いワイドスパンの住戸も多く設定されています。

2015年時点の中古取引成約価格は坪あたり平均で約330万、最低坪280万から人気の高い高層のレインボーブリッジビューの部屋や角住戸では坪400万近くになるケースもあります。ノムコムや住友不動産により毎年発表される「都内中古マンション人気ランキング」では完成から約10年経過した2014年時点でも都内中古人気マンションNo.1を維持しており、仲介業者にWCTを指名して眺望の良い部屋の中古が売りに出るのを待っている人、マンション内で追加住戸を求める居住者もいらっしゃるようです。最近でも昨年11月から1月までの3ヶ月の間に坪単価平均300万円以上で7戸成約など中古取引も依然活発。最近では、雑誌「都心に住む」で、"港南"が資産価値が落ちないアドレスとして南青山や渋谷などとともに取り上げられ、またワールドシティタワーズが次世代のビンテージマンション候補として取り上げられるなど、JR貨物線跡地の再開発が進むサウスゲートエリアのランドマークマンションとして引き続き注目されています。

>>3233
つ

もう10年近いWCTと新古のDTの価格比較しても意味ないよ。
DTが5年10年後、大きなインフレがなかったとして今の価格を維持できたら本物じゃない。
今の価格はサラリーマンが超低金利でローンが組めるギリギリの価格帯ですから。

>>3233
つ
https://www.g-mark.org/award/describe/33788

>>3236
そうだね。だとすると、これ以上上がると買える人がいなくなるから今の価格は天井。WCTみたいに元が安いマンションはいいけど、分譲から高いマンションは大変かも。

今は相場全体が上がっているからどの物件も含み益はある。
下がり相場で真っ先に値崩れするのはバス物件。
くわばらくわばら。

>>3212
むさこは足元からのダイレクトウインドウじゃないし、ワイドスパンは間取りによってドトールもあるでしょ。黒いフレームもあるし、貴方が言うほどの差がどこにあるか、具体的に教えてよ。窓の幅も同じじゃん。まさか一つの部屋だけでかたろうと思ってないよね？しつこいねー。

ちなみにフレーム幅はドトールもむさこも同じ最新型なので同じです。ちゃんと調べてから話してね。

WCTが素晴らしいのは分かったからもういいよ。

豊洲のネタが出てこないなぁ

いま豊洲の中古が安い
指値ばんばん受けてるよ

WCTが資産価値が低いことがわかりました。検討してましたが、他のにします。WCTさんごめんなさい。

>3211
WCT坪323なんだ。

豊洲物件とやっぱり変わらないね。
PCTは坪342
シンボル坪324

港南にしろ台場にしろ港区の湾岸に住むとコンプレックスに悩まされるっていうことはよくわかった。

>>3226
買えないけど皆欲しがらない物
も入れないと。
あ、Vタワーのことね。

いま、他のマンションに住んでますが、もし中古で買い換えるならWCTも良いなと思いますね。これだけネガが必死に罵るということは、それだけ叩きたい良いマンションということの裏返しなんでしょうし。ただ、おっしゃるように、これ以上価格が上がると手が出ませんが。

>>3239
WCTはりんかい線もモノレールもあるから、純粋なバス物件とは言えないのでは？

>>3248
ネガしてるのではなくWCTが他に噛みついてるだけのように見えますが…こてんぱんされてますが。

＞3249
りんかい線、モノレールが使えないから
自前でシャトルバス出してるんだよね。

>>3248
いや、そうとも言えない。
マンコミュでは住人の自画自賛に反発してネガる場合が多いと思う。
今まで全く話題にも挙がらなかった台場の様な物件でも自画自賛コメントがあると一斉に攻撃されちゃうでしょ？
自分の住居をポジるのはいいけど現実世界と同じで自慢するのもほどほどにしないとね。

荒れる原因はポジネガ双方にあるかと。

>>3252
しかし、WCTのポジさんはポジに対して中古価格なども分析したり、大手仲介業者のサイトで人気ランキング上位であること、管理費が安いことなど、それぞれの根拠やデータや写真を示しているから、単なる根拠のない煽りネガ、自画自賛ポジよりは説得力はあると感じますね。

>>3253
いろいろ調べてみると、いろんなサイトで軒並み人気マンションランキングトップに出てきていることは事実のようなので、事実は事実として認めるべきなのでは？

>>3253
もういいよ。豊洲の話しましょう。こんなに嫌われる人初めて見ました。

でも資産価値が豊洲より低いからね。本当に人気ならもっと高くなるはず。内陸のマンションのように。湾岸10位くらいなのは人気とは言えない。カローラやユニクロ的な人気があるのは認めるが、高いお金払ってまで買いたくないマンションということが明らかになりましたね。ユニクロマンションの称号を手にしたということになります。歴史に残るフラッグシップとして後世に名を残すでしょう。

＞3253
都合の良いところだけ発言して、
都合の悪いところは目をつぶってるので、
受け入れられないのでは。

すみふ好きは良く言えばこだわりの強い人。悪く言えば○人が多い。なぜ？

WCTって環境がいいとか言ってるけど、これいいか？いつもプロ仕様合成写真しかださないけどストリートビューでみりゃこんな感じ。確実にDTのが環境いい。空気悪すぎだよここ。

晴海にこんな寂れた場所はない。環2見に来たら？違いに驚くよ。しかし、報知新聞マンションだね、こりゃ。

DTを高値掴みさせられたWCTネガの悲鳴が目に余るな。

ＤＴ，豊洲シンボル前の写真もお願いします。
ＷＣＴはエントランスの上にモノレール走ってるのが、
嫌なんだよね。

DTもWCTも似たりよったりだと思うけど、WCTのA棟は73平米くらいの角の3LDKが3700万くらいからあったよね。
買った人はいま勝ち組だな。

湾岸成約坪単価ランクは結局何が正解なの？
誰かソース付きで頼む。

だから新古物件と普通の中古比較しても意味ないって。

>>3266
レインズデータ見られない人は、結局、網羅的に全マンションが記載されてるマンコミュ姉妹サイトの住まいサーフィンしかない。誰かが抽出してくれた湾岸マンション一覧だが、ここのデータはある程度実際の成約事例を加味しているから私は大きな違和感は無い。

DT高値掴みさんの発狂が面白い（笑）
DTの出来がイマイチだったから焦ってるんだろうね。さてさて、DT中古はどれくらいで売れるのか、見ものだね〜

>>3270
住まいサーフィンみてるだけで情弱を宣言してるに等しい。無意味な表。レインズ見りゃいいだけの話

WCTもDTも自分には似たような物件にしか見えないけど、
言えることはDTはWCTのように10年後中古で人気出ているかは疑問かなと思う。
近隣に新築がたくさん建つ計画があるし、
これ以上価格が上がるには経済成長が必須だしね。

>>3270
サンクス。
確かにこれが一番違和感ない。

>>3272
プロの人ばかりじゃないからね〜。レインズデータは勝手に公開してはいけないから、いつまでたってもデータ貼れない。データ貼られてる方がよっぽど説得力ある。

>>3265
坪170万が坪300万超えかぁ。そりゃ間違いなく勝ち組だな。今のタワマン分譲価格は坪340-360万くらい。10年落ちになった時に坪470-490万になってて、初めてWCTを超えたと言えるんだな。

>>3270
これでいいでしょ。
ＷＣＴさんのＰＣＴより高くて満足だろうし。
台場さんが文句つけそうだけど。

ま、DTあたりを高値掴みさせられた人は10年後の暴落に泣くことになる。10年後なんとかトントンで頑張れるのはスカイズ、GFTが最後。DTは第1期までかな。

WCTの周りの建物

ゴミ処理場、コンクリート工場、火力発電所

>>3282
と殺場も忘れないで！

>>3282
もう一つの火力発電所、食肉処理市場、コンテナ置き場なども忘れないでね。

>>3275
港南は、2005年ごろにマンション用地は開発され尽くして安値で供給され、もう新しいマンション建つ余地がないし、同じような大規模マンションのライバルがいないのもWCTが人気を維持している要素だよな。 勝どきや豊洲は狭い土地にタワマン乱立でせっかくの高層なのに眺望もへったくれもない上に、同じような時期に大量供給されているので中古市場でも激戦。しかも、もともとの仕入（分譲価格）は港南の1.5倍以上。日本経済が飛躍的に発展して所得が増えない限り、人口も減少して需要は先細るからキャピタルゲインは狙えないでしょ。あとで高騰するマンションは必ず売り出し分は即日完売になってる。WCTも第一期、第二期分譲分は即日完売だったからね。周辺環境や周囲の雑音に影響されずに自分で判断して港南を買った人はWCTに限らず先見の明があったといえる。さらに、品川駅周辺はこれからますます注目されるばかりなのに、周辺環境が．．．とかいまだに言っているやつは永遠に勝ち組にはなれないな 。

>>3285
港南は資産価値が落ちない街湾岸No.1ですからね。しかし、ネガは便所の落書きレベルで何の説得力も無いな。

WCTｖｓDTって兄弟喧嘩みたい。
10も歳が離れていると仲悪くなるんだね。

DT高値掴みさんが自演でWCTの悪口を書き込んでるのやめてもらえないかね。しかも散々既出のネガネタばかり。もう少しDTの良さとかポジティブな話題を話せないのかね。良さがあればだけど（笑）

>>3279
>10年落ちになった時に坪470-490万になってて、初めてWCTを超えたと言えるんだな。
なるわけないよね。誰が買うの？
もう中国人も、相続税対策の人も買わなくなるんだよ？
立地的に厳しいよ。山の手新駅直結とかなら分かるけどさ。

>>3285
ちなみに第１期は400戸即日完売でした。

>>3289
大江戸線単線勝どき徒歩9分で眺望だめ、専有部仕様だめだめのDTは、10年後坪280がいいとこじゃない？同じ勝どきのTTTとか分譲時もっと安かったよね？ これから勝どきエリアはタワマンたてすぎで供給過多は明らかだしね。

>>3280
台場でなくても住まいサーフィンが正しいデータだなんて思っているのは超初心者だぞww
レインズのデータを計算してくれる方がこのスレの神だろう。
以前、PCTで平米91〜92と出してくれた神がいた。
同じ条件下で、WCTやGFT、グローブやDT、TDなどの平米単価を出してもらえば、現在進行形の値が分かるから、それが一番正しいデータとなる。

DTとWCT比べるの可哀想でしょ。10年違うわけだし。
従って現時点の価値ではDT>WCTなのは間違いない。ただヴィンテージ候補としてはGFT、DTよりもアイランド、WCTの方が可能性高いと思う。長く芝浦、港南のランドマークであるのは事実だし、人気も確保している。GFT、DTが10年後そうなるかなんて誰もわからない。アイランド、WCTはデザインも内装も素晴らしいし、素晴らしいマンションであることは誰もが認めるところ。ただ、WCTの人が必死に新築マンションに噛みつくからおかしなことになってる。勝てるわけないんだからやめた方がいいですよ。そもそも技術が進歩してるんだから耐震性や窓の性能1つ取っても新しい方がいいに決まってるじゃないですか。10年経てばそれだけ劣化するわけだし。それでもWCTが上と言うなら、中古価格がその他の新築価格を上回るはずです。内陸の古いマンションやツインパークスのように。現在の価格が全てを物語ってます。市場原理です。WCTさん、ヴィンテージに向けて自身持って！

ホント、便所の落書きだね。芝浦もTGMM再開発他で今後も期待できるし、GFTは分譲は一年前で最近の新築としては比較的リーズナブルだったから、大損することはないでしょ。サウスゲートは安泰。DTは第一期までだね。火力発電 所とか食肉処理場とか５００ｍから１ｋｍ近くも離れた施設を「周辺」とか書いて、それより近い場所にある大学キャンパスや公園や運河には一切言及しないで無理やりネガしなきゃいけないところにネガの苦しさが良く現れている。

>>3296
DT高値掴みさん、自演はうざいからもうやめてもらえますかね？

DTもゴミ処理場の近くにあって煙突で眺望邪魔されているから、
WCTの周辺環境で攻めても墓穴掘るだけじゃない？

ＷＣＴは完全にＰＣＴより安いじゃん。
シンボルと良い勝負。
個人的にはＰＣＴよりシンボルのほうが好きだけどね。

マンションノートのサイトでもWCTが分譲、賃貸の両部門で注目度No.1になってる。いままで10年でいろんなマンションがあとから山ほど分譲されたのにね。

https://www.mansion-note.com/Tokyo

環境はいくら言っても晴海と新豊洲に港南、芝浦は勝てないよ。解放感と静けさが違うから一度1度行ってみたら。だかといって全てが買ってるなんて言うつもりはない。それぞれいいところがあるでいいじゃないですか。それ以上いうからボコボコにされるんですよ。WCTいいマンションです。是非湾岸二つ目のヴィンテージになって貰いたい。

>>3297
そろそろ一斉に削除依頼かけましょうか？削除対象レベル&アク禁レベルに達してますよね。

>>3301
晴海と新豊洲が芝浦港南より環境がいい（笑）（笑）そのセリフを是非10年後に聞きたいね

>>3301
私はWCTさんでは無いし、ボコにされてる感じは全くないな。便所の落書きに全く説得力無し。いまから、くだらないレスは全部削除依頼かけるからね。

>>3292
そのレインズのデータが今はないんだからしょうがないじゃん。

>>3301
豊洲ならわかるけど、新豊洲や晴海は環境がいいというより周りに何にもないってだけじゃん。勝どき晴海は商業施設も立てず、交通機関も整備せずにタワマンボコボコ建てるだけ。今後どんどん環境が悪化するのが目に見えてる。
芝浦港南はサウスゲート地区で、日本で一番資金が投入されて環境整備される場所。
比較するのもおこがましいレベルでしょう。

もう湾岸は、ダメか。　ろくな所ない。

中古売り出し価格で見るしかないよね。

ＰＣＴ（坪３４２）＞ＷＣＴ（坪３２３）＝シンボル（坪３２４）

スミフと三井のＨＰなので
数字いじりようがないから信用できる。

>>3305
今はPCTしかないねぇ
他の物件で誰か計算してくれる神はおらんのか。

豊洲はいいよね。
商業施設は揃ってるし、学校も多くなったし。
子育て世代にはお薦めだね。

三丁目なら、ツインズ、シンボル、豊洲タワーか。

都心の人からはバカにされがちだけど、ららぽーとは庶民的で生活するには本当に便利。
しかし便利なせいで混雑し過ぎてるのが少し問題だけど…。

ららぽーとそんなに便利かな？
毎日使うのはスーパーだから、スーパーが下にあるタワマンの方が毎日の暮らしにはいいよ。

そうそうAOKIあるけど、PCTから直結でも離れ過ぎ。

>>3311
港南に10年住んでますが、港南が分譲されたときは、まだ豊洲は造船所跡地でした。その後、港南は道が拡張され、公園や遊歩道が整備され、電線が地中化され、植栽が植え替えられて大きく改善しましたが、豊洲は商業施設も含めてもっと急速に整備されて羨ましいですね。港南は、商業施設はありませんが、逆に雑多な店は駅前に集中しているため、マンション周囲に雑多な店が無く、人が多すぎない住宅地としての良さもあると思います。たぶん、子育てファミリーには豊洲のほうが良いのでしょう。それぞれの場所に適した人の属性が違うんでしょうね。

>>3312
下駄履きマンションとか言われますが、エレベーターを1階に降りたらスーパー、クリニック、薬局、歯科医、カフェ、クリーニング店、宅配便受付などがあるのは日常生活に本当に便利です。そもそも、大規模マンションで1 階に店舗が入っていようがいまいが所詮、大規模タワーマンション。低層の高級マンションではないのだから便利なほうが良いですね。

ツインパークスですが、２週間に一回はビバホームで生活用品やペット用品をまとめ買いしにいきます。
豊洲好きです。

>>3316
ツインパークスって言わないと会話できないの？

>>3317

ツインパークスのような、道路や線路に囲まれた地で不自然に暮らしていると、静寂や憩いを求めて、豊洲に来たくなるってことでしょ。

>>3317
何か勘に障りましたか？
それなら謝罪します。
すみません。

>>3318
正直それはあるかもしれませんね。
窓開けるだけで雑音がうるさいのでほぼ年中閉め切ってます。

>>3316
港南は品川シーサイドのイオンですね。笑