湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲　他）　part15

>>15938 匿名さん
豊洲でも在庫はどんどん積み上がってる。ただ、売れればラッキー、売れなきゃ住み続けるさ的な売り出しも多いからな。一概に在庫が積み上がっているとは言えないな。

>>15939 匿名さん

築10年で表面利回り7.2じゃいまいちだな。
ローン期間20年とすると、賃貸は持ち出しになる。キャピタルゲインが期待できない港南4丁目じゃ致命的。

>>15938 匿名さん
毎年、毎年、今年が売り時、という話が出るな。笑 来年も同じこと言ってるだろよ。

そもそもキャピタルゲイン考えるなら、湾岸タワーを今買うなんて有り得ないでしょ・・

>>15942 匿名さん
キャピタルゲインが期待出来ないのは、今から買ったら、の話な。それは湾岸どこでも一緒だ。
今、分譲価格坪360万で新築マンション買って、WCTみたいに10年後に坪100万近いキャピタルゲイン得られると思ってる？

湾岸マンションは、これが本当の価値。こういう分譲価格で買わなきゃキャピタルゲインなんて全く期待出来ないぜ。

>>15945 匿名さん

話の流れを読んでからレスしてくれる？
流れと違う変なレスされても疲れる。

>>15946 匿名さん

こういう割高を買うとヤバイから、ババ引きたい人以外買ったら人生終るよ。

2005年当時は90平米が6000万だからな。今じゃ、そもそも90平米なんていう設定自体がほとんどない。建設コストが上がってるから70平米台中心で価格は8000万近い。利回りも低い上に、この価格で10年後にキャピタルゲインなんか得られるわけがない。

WCTが坪100の含み益って嘘もここまで来ると詐欺に近い。

WCTの分譲時平均は割高スミフの名に恥じない最終的な平均坪単価は260。

ここ4か月の平均成約は270-280まで急落中で含み益はわずか10-20(笑)

含み益50-100は当たり前の築10年の湾岸マンションの中で完全に最下位の資産価値上昇率です。

>>15948 匿名さん
91.58平米、6170万で坪222万で割高なら、いくらなら割安なんだろうな。
人生終わるなら2100世帯全員人生終わってるだろ？笑

>>15950 匿名さん

WCTに生きるって大変なんですよ。
分かってあげてください。

74.91平米の部屋なんか当時、坪200万切ってるからな。不動産は買い時とは良く言ったもんだ。

三井湾岸クラブの公式有料情報により、4丁目群団が足を引っ張る港南エリアの坪単価は270まで急落中。湾岸で4半期で2期連続下落した唯一の地域。

湾岸唯一の再開発がゼロ地帯の極駅遠モノレールマンションの中古だけは買ってはいけない。

最後にもう一度言います。湾岸で4半期で2期連続下落した唯一の地域、それが港南。

>>15950 匿名さん

15946の価格表をよ〜く見てから言ってくれる？

いまWCT買ったら、ジエンドになるかも知れない究極のスリルを味わえるってことですね！ 悪くないなぁw

WCT

分譲時平均単価２６１

直近四半期の中古成約単価２７０－２９０

こんな資産価値上がってない物件って本当に珍しい。グローヴはガチで坪100以上がってるけどWCTは１０－２０(笑)。wwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwww

>>15954 匿名さん
品川、港南の平均な。含まれているマンションは低層、小規模、品川区物件、定借マンション、青物横丁駅物件を含む、という注釈をつけてくれる？笑笑

これが事実な。ワールドには確かに坪270-280の成約事例もあるなあ。平均値は325だけど。

芝浦は、15959に比べても最近特に中古売り出しが急増して成約は急減してるけど、住民が逃げ出してる理由は何？

目の前にオーシャンビューが広がり、お台場の花火が部屋の正面に見える日もある部屋は特に人気だよな。

散々コケにしてたのらさんのデータを都合のいい時だけ借用する次長課長

てかプロの投資家が会員になっている有料の湾岸クラブのデータより素人ブロガーのデータのが信用度が高いのかな？(笑)

そもそも直近4カ月でWCT含む港南が暴落してるよという話なんだよね。のらさんのデータでも4月から成約が急減していて、成約値も300以下しかないのが明らかだよね。この後の3カ月が全然成約していないし、成約値も270とか連発してるんだよwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwww

都内の先陣を切って暴落が始まったWCTと港南4丁目。大変ですね。再開発祭りのその他湾岸地域の資産価値はお陰様で安泰です。

こういうデータも出ていたが、WCTの将来的資産価値が絶望的というのは色々なデータからももう反論しようがないよね。

平成２７年度分　国土交通省発表（７月１日）

港区湾岸の路線価格（万/坪）

ツインパ　５５４万

Ｖタワー　５７２万

グローヴ　３１７万

ＧＦＴ　　２７７万

ＣＭＴ　　２５７万

ＣＴ品川　２４４万

ケープ　　２３８万

ＴＤ　　　２３８万

ＰＴ品川　１９４万

―――――――住居エリアの壁――――――――――――――

港区海岸の倉庫街　１８１―２１１万

ＷＣＴ　１８１万円

ごみ焼却場・コンクリート工場・東京入管（港南５丁目）１１２－１０５万


ふうっ、倉庫街には負けたが、ゴミ処理場と東京入管には勝ったぜーー

散々、リニアと新駅効果でＷＣＴは資産価値爆上げ中と豪語していたが、実態は皆が指摘していたとおり、港南１-２丁目と駅徒歩１０分圏内にある３丁目だけが、資産価値上昇中。ＷＣＴのエリアだけは見事にほぼ上昇なく、埠頭の倉庫街より評価が下という始末。皆から、駅歩１４分、改札まで１９分という自称最寄駅状態だし、周囲に再開発予定もゼロだから資産価値なんか絶対上がらないよと、言われていたとおりの事実が国土交通省のデータで裏付けられる。

また、売れ残り在庫日本一が示す通り４０件以上もあるのに４-６月の直近３カ月の成約数はわずか４件(笑)この間の平均成約坪単価も３０２まで急落中。年内に平均取引単価が２００万台に突入するのは確定では？？

ワールドシティタワーズ、なぜ都内の先陣を切って暴落中なのかを原因を検討してみたが、複数の要因があるようだね。

・築１０年
・駅歩１４分 改札まで１９分
・修繕費２４０００円（約８０平米あたり）
・首都高速沿い
・海岸通り沿い
・２０１１以前の非免震
・湾岸タワマンで最低ランクの災害対策（非常電源４-６時間、電気系統地下に設置、水門外立地）
・３．１１で液状化実績のある港南４丁目アドレス（目の前の大学グラウンドにて）
・完全なるインフレーム（柱だらけで有効居住面積低い）
・酷い間取りの数々（廊下や構造がでこぼこで有効居住面積が低い）
・湾岸一汚い足元の眺望
・港区居住エリアで最下位の資産価値エリア（国土交通省の最新路線価格より証明。埠頭の倉庫街より評価が下）
・超駅遠のため港南アドレスで唯一資産価値上昇の恩恵が見られない（国土交通省路線価データより）
・周囲に再開発計画ゼロ

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WCTに限って言えば全然暴落なんてしてないじゃん。

10年以上必死に都合のいい資料をかき集めてネガってる人がいるけどすごい執念だね（笑）
君たちみたいなネガのおかげで10年住んだ中古マンションが忘れられることもなく
買値の20-30％も高く売れるんだから感謝しないと。

この掲示板見てない一般住民は笑いが止まらないな。御苦労さん（爆）

まあここでも見て少し落ち着きなさいよ。
大手不動産のトップページに載るようなマンション買えなくて残念でしたね～

http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/masterpiece/

自称湾岸一の眺望。毎日乗ったら一人当たり月7200円かかる素敵なバス。バス停降りてから改札まではさらに徒歩5分。湾岸一値下がりが激しい港南4丁目アドレス。売却すれば坪270は期待できる高級レジデンス。羨ましいです。

＞＞１５９６７
だから三井クラブの成約事例データでも、レインズのデータでも4月から8月上旬までのWCTの個別の成約事例で成約単価は坪２７０－２８０と急落していますけど(笑)

まあ見れない情弱さんだからわからないのかな。もう逃げれないから腹くくるしかない。頑張って皆で返済しよう。

そういえば、このスレには「WCTポジ」または「ステマまがい」もしくは「自慢しぃ」はいるけど

「WCT買いたい！」

という人は見たことないなぁ。。。つまりどういうこと？笑

買いたい人がいれば暴落しないし、もっと成約件数も増える。そういうことです。

>>15962～15965
お盆明けの朝から必死すぎ。
一般住民よりもWCTのこと詳しいんじゃない？本当は大好きなんでしょ？？(笑)

10年前にもネガり続けてて購入できなかったんですか？
それ以外に10年以上も粘着し続けられる理由って何？

次長課長はどうしようもないけど、この粘着君がWCTにいなくてよかった。
まあプラスマイナスゼロか(笑)

次長課長だけだと不公平だから粘着君にも何か名前つけてあげないといけませんね。

>>15972
プラマイゼロは過大評価しすぎです。
次長課長は、10年に一人の逸材ですから。

>>15968＝15969

粘着君レス早すぎ！！
住民装った餌に食いつきよすぎでしょ。

悔しがってばかりじゃ前に進めないぞ！
その調査力があればきっといつかいい物件に出会えるよ（爆）

>>15969 匿名さん
>だから三井クラブの成約事例データでも、4月から8月上旬までのWCTの個別の成約事例で成約単価は坪２７０－２８０と急落していますけど


三井クラブのWCTだけの個別物件の成約事例データ見たいなあ！嘘だからだせないよねー笑

>>15974 匿名さん
いや、ネガのWCTへの執着心は感心するなあ！ここまで調べるパワーを違うことに使った方が人生楽しくなるぞ！笑

>>15972
10年に一度の逸材である次長課長よりは格下なので、主任係長はどうでしょう？

三井クラブの会報とか、

高く売るから売ってくださいな！

という宣伝だよね。笑

>>15977
平バイトで。

>>15977 匿名さん

いや、WCTに顔真っ赤にしてネガを書いてる内容のレベルの低さ見れば、まだ研修中の新入社員でしょ。湾岸マンションの雄、キングオブマンションのワールドシティタワーに対抗しようなんて100年早い。笑

>>15979さん
すぐにレスに食いついてくるから
入れ食い平バイトは？

>>15969さん
三井クラブ？？見れない情弱さん？？
見れる事をステータスのようにさりげなく自慢…

最高のキャラじゃないか（爆）
期待以上のレスありがとう！！五年に一人の逸材だ！
その調子でいけば平バイトから次長課長になれるかも？？

>>15980 匿名さん

ワンパターンだね。
他にボキャブラリー無いの？

バス物件ばんざーい！
早く他人にババ引かせるぞー！

つ

管理人さんに迷惑かけちゃいかん。

何度もいいますが、港南の成約単価の資料を貼ったのは私ですが、WCT個別のネガ発言は全くしておりません。資料を転用してWCTネガをしてるのは別の人間です。WCTの前四半期の成約単価は302です。港南全体の単価よりはやや高めですが、芝浦と比較すると、一番安いケープタワー以下ですよ。

WCT誹謗がまた削除。もうちょっとちゃんとした情報交換になる理性的な書き込みしようぜ！

15825：匿名さん [2016-08-17 00:06:02]
[No.15301～本レスまで、情報交換を阻害する可能性があるため一部の投稿を削除しました。管理担当]

>>15989 匿名さん
>港南の成約単価の資料を貼ったのは私ですが、

だからさ、それは港南だけのデータじゃないだろ？品川区東品川や品川区大井のマンションや港南な非タワマン、加えて定借のシティタワー品川も入ってるだろって。

>>15991 匿名さん
確かに17サンプルのうち、5サンプル程度は東品川の物件ですね。では、その東品川の物件がそこまで平均を押し下げてると？
仮に港南が300、東品川を230としても、坪279で豊洲より低いですけど（笑）

仮に港南のみを抽出して芝浦並みの坪350だとすると、東品川の物件は坪69になる計算です。レインズを見る限り東品川でも坪220程度の成約単価なので、そこまでエリア全体を押し下げる影響はないですね、せいぜい坪9くらいかな

>>15993 匿名さん
港南について誰が坪350だと言ったよ？WCTが坪320-330、それ以外は坪280-300、シティタワー品川は坪240、港南の築古低層も坪240-250ってとこだろ。
芝浦の坪350ってのもマユツバだけどな。GFTの新築未入居プレミアがついた部屋で坪400で7件成約というのを入れた平均値が坪350だろ？ということは、アイランドとかは部屋によって眺望や間取りが良ければ坪350もあるかもしれないが、低層階も入れた平均値は良くて坪330-340というとこだろな。

このWCTデータ見ても多分、低層階だと思うが坪300切る成約事例もかなりあるからな。WCTの三か月間の4件の成約平均値が坪304てのもそのとおりなんじゃね？しかし、昨年度40件近く成約したマンションについて語るのに、最近数か月の数件だけではサンプル数が少なくてなんとも言えんな。

>>15994 匿名さん

WCTが坪320-330もする訳ないっしょ。
普通に考えてアイランドよりかなり安くしないと売れないよな。
坪300がぜいぜいだろ。

>>15996 匿名さん

15995のレインズデータは嘘だといってんの？湾岸東ポジの、のらえもん氏に文句言ったら？

>>15997 匿名さん

自分で言え

>>15998 匿名さん

なんで文句言うつもりがない俺が言うのさ。

管理人さんも半ば放置プレーだったこのスレッドも、さすがに昨日の夜からのWCTに対する中傷は一斉削除してるね。最近は削除依頼が無くても管理人さんの判断で削除&目に余る場合はアク禁にする方針に変えたみたいだね。

さすがに、これは汚いだろ。世界汚物遺産だよ。

GFTネガの連投も削除されてるから喧嘩両成敗ってとこでしょうね

>>15995
そのデータ、5月以降は無いんですか？
急激に積みあがった在庫がどうなったか、気になります。

>>16003 匿名さん
在庫は急激に積み上がってないんじゃね？ネガさんの戯れ言。WCTは2100戸もあるから昔から常時40-50戸は売りだされてる。ただ、現況空室の売り出しは少ないから、あわよくば的な売り出しも多いだろ。なんせ分譲価格は坪190-250万の範囲だからな。10年以上も住んだうえに坪300以上で売れたら大満足だろ。

それだと、総戸数50戸くらいのマンションでは何時もいつも売り物件が出てるっていう勘定になるが、そんなマンションはほとんどないですよね…やっぱり、常時40-50戸は売りだされてるとしたら異常なんじゃない？

普通のマンションより売りたい人が多い、ということかな。。。

>>16005 匿名さん

そんな単純な勘定ではだせないのでは？
分母があまりにもデカい(2,000)のであれば、ある程度売り物件も出てくるでしょ。

>>16004 匿名さん
WCTの新築平均坪単価は260ですよ。190-250とか嘘は言わないように。

早く売り抜けたいと考えてるwct住民が多くてこの掲示板でもポジ工作してるってことだな。
嘘付いて高値で売り抜けようとしてるから、ファクトのデータ出されると誤魔化すために画像連張りし始める。

15995のグラフを素直に見たら、疑いの余地なく在庫が急増してますが。。。そこを否定する意味が分からない。

赤丸がいつまで続くことやら。じきに青丸ばかりになる感じ・・

>>16005 匿名さん

明かに異常な売り出し数だね。
200戸のマンションで常に4~5戸売り出しに出てるのと同じ。多すぎです。

買うほうとしては、これでは全く買い急がないですよね。典型的な供給過多、買い手市場です。

>>16013 匿名さん

そうやね。待てば待つほど安くなる相場がきたね。

湾岸タワマン半端なく作りすぎたから、みなが一斉に逃げだしたら大変なことになりそうだ…

結局、豊洲の一人勝ちか。ごっつぁん。

>>16016 匿名さん
港南のライバル豊洲君だ（笑）

>>16017 匿名さん
オワコン港南と一緒にされちゃ困るよ。
世界の注目は今Toyosuに向いている。これ否定しようのない事実。

＞WCTの新築平均坪単価は260ですよ

2004年初期分譲は平均坪220くらいだった。証拠は何回も出てる第一期分譲価格のこれ。中層部屋でも坪200切ってる部屋もある。アクア、キャピタルの大部分はこの近辺の価格でほとんどが坪200万円台前半。ただし、2年間販売停止した後の2007年最終期ブリーズタワー72戸は坪350～坪550（最上階プレミア除きで）。だから「平均」を出せば坪260になるかもしれないが、平均を語っても意味なし。

＞早く売り抜けたいと考えてるwct住民が多くて

住民は早く売り抜けたいと考えてると10年間言ってて楽しい？笑　

普通、永住するつもりがないマンションで2100世帯が10年も住んでたら、毎年１－２％は売却する事情が生じる人が出てくるでしょ？そんなことも想像つかないのかな？

分譲から大幅に値上がりしているので売ろうかなと思う人以外に、不幸にして亡くなる人、子供が増えて広い部屋に引っ越す人、親と同居する必要が出てきた人、購入時は独身だったけど結婚した人、仕事の関係で住めなくなった人...etc.

2100世帯で毎年40-50戸（2％前後）なら１億円以上もする超高級マンションを除けば普通の水準。既に10年以上住んでていまさら早く売り抜けたいと考える住民なんかいない。笑

三千万のマンション、(笑)　

ずいぶん低所得の方々が多いマンションだな。

金融緩和なくて、本当なら今頃、2000万ぐらいだろ。こりゃスーパー団地だね。

＞15995のグラフを素直に見たら、疑いの余地なく在庫が急増してますが。。。

ワールドシティタワーズと芝浦を比較してみよう。最近の状況として、どっちがより一層、在庫が急増しているように見えるかな？間違いなく芝浦だよね？だからと言って芝浦で中古がダブついているわけでもない。そんなもんだよ。どこでも。

>>16020 匿名さん

残念ながら、あなた以外は早く売り抜けたいと思っているみたいよ。

ちなみに江東区豊洲3丁目も参考まで。

＞あなた以外は早く売り抜けたいと思っているみたいよ。

私以外の2089人が？これだけ満足度が高いのに？笑

WCT安くて大満足です！　メダル候補です。

3000万！！　次長さん、そんな安いマンションだったんですか！？　

しかし、いち素人のブログから得たネタを、これ見よがしに張ってドヤ顔してる奴、バカだろ？

なにをいっても港南が成約単価湾岸ブービー地域なのは事実。坪単価400超えのVタワーも含めて坪270の体たらく。港区の恥。WCTがその中で王様ぶっても裸の王様、井の中の蛙（笑）

>>16020 匿名さん


2100世帯で年間40-50戸なら普通かもしれないが、同時期に40-50戸も売り出しているのが異常だと皆が指摘している。
よくレスを読んでから書き込みしましょう。

>>16019 匿名さん

次長課長の部屋は、分譲時いくらだったのでしょうか？

>>16031

2100戸もあったら全然異常じゃないでしょ。もしも異常なら、すでに10年以上にわたって常に40戸以上の在庫があり、中古が売れては新たな売り出し物件が供給されるという状態が続いていることになるけど、それで価格が上がってきているんだからそういうのは異常とは言わないな。

でも湾岸の王者、WCT！

大ターミナル品川駅エリアでありながら周囲に建物が無く水と緑に囲まれた稀有な立地、それがＷＣＴ！

東京最安値マンション！　WCTへようこそ！

>>16033 匿名さん

常に40-50戸の在庫があって、年間40-50件成約、加えて成約した分を補う数が新規に供給されるって妄想だろ。もし本当なら平均成約期間が一年って事になるぞ。成約期間が一年って超不人気マンションだぞ。大丈夫か？

異様な負のオーラ、目の前には巨大団地。世界負遺産１位。

>>16035 匿名さん

正確には天王洲エリアな。
品川エリアって言ってもバス便だから、正直に書こうね。

今じゃこういう高ーい吹き抜けロビーは無いよね