湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲　他）　part15

>>11199 匿名さん
あ、本物のWCTさんですね。本物はへんな中傷をしないので落ち着きますね。少しうざいけど（笑）

素晴らしい表をありがとうございます。
結局どれが一番良いマンション何ですか？
ランク付けしたものもあるとわかりやすいです。

これ見ると、湾岸マンションのラッシュが2005年から始まり2009年まで続いたことも分かりますね。

>>11199 匿名さん

ご苦労さまです！
築年数と、総戸数をリクエストした者です。

修繕積立金って、物件で結構違いますね。

でも、右側に物件名必要ですか？
左側の管理費の隣にそのまま修繕積立金記載すると分かり易いのでは？

あと、シティタワーズ豊洲ツインは、築年が1年前の2008年だと思われます。

>>11202

この表からは、良いマンションは全く分かりません。また仮にわかるとしても言及するとまた荒れますので。ただ、ソートした表も貼っておきます。管理費は必ずしも安いほうがいいとは限りませんが、一応安い順にソートしてあります。ただし、管理費が安くても管理が出来ていなければ話になりませんので、一概に安ければいいというわけではないことをお含みおきください。

修繕費は将来に備えてしっかり積立額がされていた方が良いという見解のもとに、逆に高い順にソートしてあります。もちろん、調べたのは月々の積立額のみなので一時金の徴収の有無は考慮していませんし、マンションによって必要な修繕費予算も異なりますから、これも一概に高いほうが良いとは言えないことはお含み置きください。ただし、大規模タワーマンションは今後次々と大規模修繕になります。近い将来修繕積立金不足が問題になるのではないかということが言われているのは事実ですね。

>>11204

了解しました。ありがとうございます。あとで訂正しておきますね。

管理費は安ければいいというものではないですよ。例えば有人24時間警備なら管理費は高いですし、深夜巡回がないなら安いです。植栽がなければ安いですし、コンシェルジュがいるいないでも変わりますし、コンシェルジュが綺麗な女性かただのおじさんかでも管理費は増減します。
管理費が高いことでマンションの品格が高くなり、資産価値を高めてる側面もあるので、単純な管理費の上下では管理が優れているマンションかはわかりません。
警備は1人で20時まで、コンシェルジュが清掃員を兼ねたおじさんで17時にはいなくなるマンションを見に行ったことがありますが、管理費が安くても勘弁ですね。CAのようなコンシェルジュや警備員から、毎日いってらっしゃいませと声をかけられる生活が日常になると、管理費が安いマンションには住めなくなりますよ。

ここはWCTさんとそれと絡みたい人で回ってるスレだからw

>>11207
TDのポジをしたらまた来てくれるかな？
共用施設の家具はしょぼくなってしまいましたが、格調高い共用部は健在です。

>>11208
有人24時間警備で警備員が常に6人常駐で、深夜巡回ありで、敷地内の植栽あり。コンシェルジュは全員女性で22時まで対応。清掃員も10人常駐で毎日清掃。それで管理費が安いのは2000戸の規模のメリット？

表作りのWCTさん、本当に暇なんですな。
年金生活者ですか？　それでフラット派？
しかし、表が見にくいですよ。エクセルの使い方も若い人じゃないのが解る。
まず、管理費と積立金の合計額でソートしないと各物件の固定費が見えてこない。
作り直し！

フラットにして欲しいのは、50～60代でタワマンを購入した人
一生で一番金に金に困らない(子育ても終盤もしくは終わりの)時に新築の安い積立金には
なんらメリットがない人々。むしろ金があるうちに、払ってしまいたい。
それは、年金暮らしに突入してから段階的に増額されてしまうと、生活が困窮するから。

年寄衆の理事会が、若い人々を無視して強引に月額をフラットにしちゃうのは、
団塊の世代がタワマンを買ってしまったことによる老害ですな。
大抵は委任で議決するのを利用してフラットにしてしまった・・・・。
しかし、中古の販売が不振になって、やって気付くだろう。
これぞ老害。

>>11211 匿名さん
GFT民です。やっと落ち着いてきたので書き込みができます。そうですね。WCTの管理費の安さは稀に見る規模とテナント収益の賜物です。素直に素晴らしいと思いますよ。WCTには妻の友人が多数いるのでよくお茶をしに行きますが、あの植栽と管理であの安さはなかなか実現できないと思います。

>>11213

どこの湾岸マンションでも、世代の中心は小中学生を持つ親くらいの世代と思いますけどね。

団塊の世代はもう湾岸マンションが出来る前にマンション買っちゃってるでしょ。

たとえば2005年分譲の湾岸マンションの場合、2005年時点で団塊の世代は55歳から57歳ですよ。

その年齢でローン組んで初めてマンション買うというのは考えにくいですがね。

>>11214
私はGFTの運河側の敷地内の植栽は表側からは見えないからわからないけど、意外と広い庭園風になってて良いと思いますよ。ただ、完成したばかりですので木が若いですよね。WCTも3年目に私が入居した時は植栽がまだ小さく「小さい木を、たった今植えました」感がありありでした。10年経って木も少し成長してやっと自然になってきた気がします。笑

＞11215
2005年分譲開始時じゃなく中古を退職金で購入という考え方なんだろ。
違うと指摘する前に、まず　団塊の世代　タワマン　で検索してごらん。
ガンガン買ってるから

＞駅直結だけが容積率が緩和されるのですか？
航空法や景観法など制限解除が非常に困難な場所以外はどこでもありえますよ。
線路や広場の上空を借りて来ることもできるし。
ただ、駅直結だと更なる高層化の建て替えニーズが高いということです。
タワマンが老朽化しはじめる50年後、そのまま修繕で乗り越えねばならない
駅遠物件とはまた違った展開を望めるのが、駅から半径200ｍ以内って感じですね。

＞11211

駐車場代で補てんしてるからです。
で、修繕費の積み立てがうまくいかなかったのか、
修繕費をフラットに見直してます。
フラットと言うと、聞こえ良いけど、実質値上がりみたいだし、
今後も、共用施設が多いので、値上がりの可能性大じゃないですかね。
プールは毎年3000万のコストがかかってるみたいです。
なのに２０ｍ×３レーンで2000世帯なんだって。

ＷＣＴは報知新聞が目の前にあって、旗竿物件みたいなエントランスになってるのが、
ちょっと残念。

＞11219
マンション内の高齢化が進んでみんな車を運転しなくなったら、
赤字転落ということですね。

WCTネガって管理人にアクセス禁止にされるようなこと書いてまでネガして、本当にアクセス禁止になって何がしたいんだろな。何が目的なのか、さっぱりわからん。自爆テロみたいなもん？

駐車場料金からの補填はどこのマンションでもやってます。推測ですが、WCTは駐車場が多く稼働率が高いのではないでしょうか。

駐車場収入のないマンション、例えばリバーシティ（センチュリーパークは除く）は非常に高額の管理費になってます。最近のタワマンは駐車場が少ないので維持費的には不利ですね。

11218-11210も非WCT民によるユルいWCTネガ。もうすぐWCT民の反論が始まる。WCTの宣伝ばかりになるのはそのせい。ネガはそこまで執着するか？

>>11224
あおり行為は、やめたほうが。一斉削除されたばかりなのに。

別に批判的なカキコが不相応なのではない。
掲示板は、個々の考えを書く場所なのだから。
個人攻撃や汚い言葉の応酬が問題なわけで

＞11223
ちょっと違いますよ。多すぎても赤字に転落する可能性があります。
トミヒサクロスの住民板を読んでみてください。
駐車場の借り手がいなくて、3000万の赤字だそうです。

カーシェアの会社が近くにできて車が必要じゃなくなったとか、
そもそも年齢的に乗らなくなったとかで、黒字-赤字が大揺れするのが
駐車場運営です。

>>11223 匿名さん

自己補足ですが、WCTは店舗のテナント収入が貢献してると聞いたことがあります。実際のところどうなんでしょう？

前から疑問だったのですが、店舗がある部分の持ち分は誰のものになってるのでしょう？　内覧に行った際の仲介の不動産屋は不勉強で答えられず。

参考ですが、パークタワー新川崎は店舗分は三井不動産の持ち分になるそうで、店舗分含んだ管理組合が別に作られるとのこと。

>>11226 匿名さん

11223です。もちろんその通り。だから住民層が大切なわけです。我が家はWCTでない大型湾岸タワマンで付帯率は最近のマンションに比べてかなり高いですが、駐車場の稼働率は年々上がってます。

そういえば修繕積立金の話も、元々はWCTの修繕積立金が高いというネガから始まった。で、それからWCTをめぐる話題ばかりになり管理費、修繕費の一覧まで作られた。結局WCTの宣伝ばかりになる。
結局、執拗なネガも宣伝に１役買ってる。ネガが評判を落とせていると思ったら大間違い。露出が増えれば自然に宣伝になる。ゲスの極みのケースと同じ。
いい加減にしつこいWCTネガなんて止めたら？そうやってしつこいネガを書くことが逆にWCTがエースであることを認めている。前田敦子にはネガが多いけど無名アイドルはdisられさえしない。アンチ巨人みたいなもの。

そういえば、某マンションの住民版でも駐車場稼働率がかなり低いのが問題になっていますね。しかも、駐車場料金設定が高い＝駐車場収入から管理費に組み入れるはずだった予算が高いので、管理費計画に最初から見込み違いが生じて、どうするべきかワイワイガヤガヤやってます。ＷＣＴは稼働率が計画を上回っている駐車場、マルエツやクリニック、保育園などのスペース使用料という"営業収入"があるので、区分所有者から集める月額管理費が安いにもかかわらず、管理費会計は大幅な黒字で金が余り、修繕費に毎年何千万円も振り替えているという書き込みも過去にありました。ＷＣＴの店舗は共有部分の貸し出しであり、共有部分は管理組合の所有＝組合員（住民）の区分所有持分となっているはずです。

巨人や前田敦子って一応野球界やＡＫＢでの立場考えたらそれは湾岸ではツインパークスでしょう。

ＷＣＴは湾岸全体での地位は日大、港区限定なら帝京大学って感じでしょ。

もう修繕費の話よくね。マジで飽きた。そもそも湾岸マンションに１０-２０年も住む気あるやつなんて少数だよね。正直どうでもいい。

年々、駐車場の利用率が上がることはやはり珍しいことなのだろうか？一般的には下がっていくと言われるよね。

>>11233 匿名さん

なぜ下がるのですか？

いや、おれも良くわかんないけど、住民が高齢化すると車を手放すと聞いた。ファミリも子供が巣立つと車を手放すとか聞いた。

>>WCTがエースであることを認めている。前田敦子にはネガが多いけど無名アイドルはdisられさえしない。アンチ巨人みたいなもの。

なんですかこれ

2020年マンション価格ランキングが出たした。参考なると思います。
『不動産価格推定サービス『GEEO』を用いて、東京23区内の人気マンション117物件について現在から2020年にかけての価格の推移を予測し、その詳細な結果をもとに「不動産の未来」がどのような姿になるかを徹底分析した。
その調査結果は不動産業界が大きな声では語れない「真実」を赤裸々に示すものとなったが、詳細については後述するとして、まずはどのように予想価格を弾き出したかを説明しておこう。今回、価格予測を行った『GEEO』開発者で株式会社おたに代表取締役の小谷祐一朗氏が語る。

「『GEEO』は、莫大な数のビッグデータを使って現在から未来の不動産価格を予測計算することができます。
利用するデータは、路線価、国勢調査、住宅・土地統計調査など官公庁のオープンデータに加えて、過去の不動産売買の成約価格、駅からの距離、建物の面積、マンションのブランド価値まで含みます。さらに、それぞれの土地の地価推移データも駆使して、1000を超えるデータから、人工知能が不動産の価格を予測します。
人工知能が決められた計算式で導き出すので、恣意性が極力排除されて、人間が弾き出すよりも客観的な結果になります」

そうして算出された結果をまとめたのが、本文最後からの表である。』
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/48993?page=5
『まず驚きなのが、「マンションブーム」の象徴である湾岸エリアが軒並み壊滅状態となっていること。マンション評論家の榊淳司氏が指摘する。
「中央区の勝どき、月島や江東区の豊洲、有明などのタワーマンションで1割以上の暴落が予想されていますが、実はこれは業界内では『既定路線』とされているシナリオです。これまで買い漁っていた海外投資家が去り始め、相続税対策で盛り上がった富裕層による購入も下火。ブームはすでに終焉に向かっているのに、今後も新規物件が次々に建てられるため、供給過剰感から価格下落は必至と見られている」』

品川の開発であのあたりの人口が増えるから、イオンとか巨大スーパーができますよね？
新駅住民だけでなく、スーパー貧弱地帯の高輪と芝浦４丁目の人々のためにも。

>>11237 匿名さん
「決められた計算式で導き出す」のは、人工知能じゃなくて「電子計算機」じゃないかな。笑

>>11237 匿名さん

長文過ぎて読み飛ばそうと思ったが、指摘してるのが酒鬼とか　笑

どうでもいいね。

>>11238 匿名さん

品川シーサイドのイオンの混みっぷりとか、ハンパないですよね。

でも、他にスーパーないし。

>>11238
品川駅近辺には巨大なショッピングモール作る場所は無いし、すでに品川シーサイドにかなりの規模のイオンはあるよ。

品川シーサイド行くには車がいると思うかもしれないが、豊洲も三丁目住民が荷物たくさんの買い物するときは車持ちはららぽーとまで車出してるのが実態。

さらに、例えば有名な豊洲シネコンも高輪には品川プリンスシネマ、港南にはシネマサンシャイン平和島、ららぽーと豊洲だって車でレインボーブリッジ渡れば15分くらいで着く。

品川は生活不便、豊洲は生活便利なイメージあるけど、実態はあんまり変わらないんじゃないかな？

新駅の敷地に巨大なイオンができてくれると、電車で行けるイオンとして繁盛するかと。
イオンシネマも一緒に。

>>11237
その話、さんざん既出。WCTさんが湾岸マンションデータだけ抜き出してくれてる。

>>11243 匿名さん

まーねー。でもビジネスメインだろうね。エンタメにするには勿体無い場所だから。もちろんエンタメや飲食充実を望むが。

築地の跡地に何ができるんだろう？結構広いよね？あそこ。
場合によってはTTTとかKTTとかDTは多大な恩恵を受けるかもしれないねー。

>>11238 匿名さん
芝浦四丁目はTGMMで駅前スーパーできるって話みたいですよ。芝浦のスーパー不足問題は近いうちに解消するかと。

芝浦４丁目や新駅にスーパーができてくると、港南４丁目のマルエツはどうなりますか？
テナント料に見合わない来店数なら撤退しますかね。
あそこの管理費どうなるのかしら。

豊洲のスーパー事情。
徒歩圏/文化堂、アオキ、サカガミ
自転車圏/イーオン、ヨーカドー、成城石井、マルエツ
徒歩圏に3つ選択肢あるのが嬉しい。

築浅の湾岸タワーマンションの所有者で現在賃貸に出している者ですが、確かにここに来て供給過剰で賃貸でも、借り手を見つけるのに苦労しているのが現状ですね。
私は現金購入なので多少の余裕はありましたが、これからローンを組んで投資をする方は、眺望や駅距離他、何か惹きつける部屋を購入しないと売却や賃貸は相当厳しいでしょうね。
都心部のマンションを買えば良いのでしょうが、1億円以上の部屋は一般の方には、そう簡単には手が出ませんよね。

>>11248
いま、芝浦民てWCTマルエツまで買い物に行ってるの？それなら来店は減るけど、さすがにそれは無いでしょ。それに、そもそも近隣マンションや都営もあるからWCTマルエツが3000-4000世帯分をほぼ独占状態、マルエツ近隣にはシティテラス品川も最近完成して、さらに来店は増えてるはず。強いて、マルエツが出て行くとすれば、売り場スペースが足りないからという理由ならあり得るかもね。でも、わざわざ安定顧客がいるWCTからでてくとは思えない。

>>11251
WCTマルエツは最近特に客が増え過ぎ。遅い時間だと、大根おろしで一杯やりたいのに大根が売り切れとか、とんかつが食べたいのにとんかつ用の豚肉が無いとか、売れ筋で品切れなんか想像してないものまで品切れしてることがあるから困る。

>11249
ららぽーと内に富澤商店、カルディ、3丁目のフォレシア内に信濃屋もあり、豊洲は食料品店充実してます。

>>11253

アオキは割と品質が良いものを置いてるよね。

マルエツでも高いよな。地方より、倍の価格するんだよなー。競合がないから。

>>11253 匿名さん

どれも、生鮮は扱ってないがな。

>>11253 匿名さん

パン屋とスーパー併設以外に、ペルエメル、ベルベ、アールデパン、オンザカナルと充実。

ケーキ屋はサクラともう一軒。ケーキ屋はもっとあっても良い気がするな。

>>11249 匿名さん

たつみを 忘れてるよ

>>11242 匿名さん

車使う前提なら湾岸はどこも便利という話になってしまうね。有明民曰わく、車があれば有明は非常に生活便利らしいです。

>>11259 匿名さん

車があればどこでも便利。
そのとおり。

都心への通勤も便利で、駅近で、徒歩圏内に商業施設充実。

これが豊洲駅周辺の魅力。

豊洲は家族連れには、とても住みやすい街ですね。
価格も江東区なので抑えられています。
飾らず、ブランドより実をとる方に向いているかと思います。

↑　いろいろ厳しそうだね。

>築浅の湾岸タワーマンションの所有者で現在賃貸に出している者ですが、確かにここに来て供給過剰で賃貸でも、借り手を見つけるのに苦労しているのが現状ですね。

そりゃそうだろうな。最近の新築湾岸タワマンが賃貸で出てる数の多さを指摘した時に、某マンションから「どこでも最初からこのくらい賃貸に出る」という発言があったが、そんなに分譲直後からたくさん賃貸に出るのは以前は考えられなかった。ネットに載っている賃貸部屋もすごい数だし、ほとんど減ってない。駅から近い、もし遠ければ眺望が良い、レインボーブリッジが見える、そんな何か付加価値でもないと賃貸なんて借り手付かないよなあ。ということは売却もなおさら難しいということだ。虹橋が見える部屋は中古もバカ高く、見えない低層はバカ安くなって格差が広がってる。そういうことなんだろうな。

うちは６％で貸してるよ。月の家賃３５万。

>>11264 匿名さん

凄いですね。

どこの、どんな物件が月35万円で賃貸に出せるんですか？

普通の湾岸のタワーです８０ｍ２弱。

そんなん。空家になった瞬間から大赤字じゃん！　
二ヶ月空家でもう取り返せない。

投資じゃないので。転勤になったから定期で５年で貸してる。

>>11252
マルエツは仕入れる数を店の担当者が判断して決めてて、廃棄が多い店舗は失格らしいよ。
だからそこのマルエツに限ったことではない（苦笑）

＞WCTマルエツが3000-4000世帯分をほぼ独占状態
だから他に巨大スーパーが進出して来たら大変、という話でしょ。
あの規模で2000世帯だけだと。
WCTにも週末に車で遠出して買い出ししちゃう共稼ぎ世帯もいるんだろうし、
芝浦からの客がいなくなったら半分の規模の店舗で充分ということにも。
テナント頼りの管理費の怖さ。

>>11219 匿名さん
ご心配ありがとうございます。

先週WCT総会で会計報告あったんですが、
プール単体での赤字縮小、さらに他の共用施設が全て大幅な黒字で、プールの赤字差し引き共用施設収支で黒字でしたよ。
ちなみに、その収支に駐車場や店舗等からの
収入は入っておらず、純粋にゲストルーム他共用施設間との差し引きでのみで黒字。その為数千万後半の管理費余剰金が今年も発生し、修繕費に付け替えてます。

なのに、駐車場代で管理費補てんしてるんですよね。
修繕費も見直し。総額アップ。今後も、アップの可能性十分ありだね。

シャトルバスも１００円から１２０円へ値上げ。
でも使い勝手が悪いという。

てか、修繕なんてできないマンションでしょ。
インターホン取り替えるだけ。

>>11272 匿名さん
あれ、プールの赤字ネタ苦しくなりました？w
でも駐車場のネタと、修繕費の見直しに関しては、これまで既にネガさんが論破されてるので、持ち出すと自爆ですよー。

戻ってきたG・F・Tさん！

ショトルバス代って片道120円も取るんだ(笑)
大変だね

>>11277 匿名さん

シ"ョ”トルバス⁇

誤字はさておき、
120円が大変な家計なんですね…。
頑張ってください、人生に良いこと有りますように。

管理費（２万）、修繕費（２万５千）、駐車場代（２万５千→使い勝手の悪い機械式の場合）、シャトルバス代（家族のうち２人使うとした場合１万円）で毎月最低８万円。駐車場平置きにすると１０万超え。

シャトルバス、利用者数減でバス会社撤退の可能性もあり。

ｼｬﾄﾙﾊﾞｽに乗らなきゃ品川駅にたどり着けないんでしょ(笑)

ネガさん、本当に家計苦しいんですねー。
そのレベルでタワマン住むから、生活苦しくて
ストレス溜まって掲示板で張り付きネガしちゃうんですよ。

そもそも隣りの土地が再開発されるような立地じゃないと、衰退していくよ。
バス便の立地で、建て替えは、夢のまた夢。
しっかり大規模修繕の５回分くらい積み立てていかないと。
プールの水道代だのボイラーや人件費だの運営で黒字でも、修繕維持を加えた
ロングスパンで考えるとやはり厳しいな。
テナント収入は永遠じゃないし築年数とともに値下げ必至、車もどんどん乗らない
時代になっていくから駐車場の運営も傾く。

坪２５０もしなかった物件でしょ。
月８万も出ると厳しいんじゃないかなあ。

修繕費とかお金の話に関しては、段階値上げかつ一時金徴収な上、管理費が高い三井のタワマン全般を心配した方が良い。管理組合が均等方式移行を進めた武蔵小杉とか除き。

11285
均一料金ね。
2015年時点で見積もっても、2030年、2050年、修繕が一体いくらかかるか
わからんものだよ。資材費も工賃も世界情勢でもすぐ上下するし。
そのころには少子化でプールの施工業者も激減し競争原理が働かず、
目が飛び出るような金額を請求してくるかもしれない。

均一と謳っていながら値上げせざるを得なかったら、逆に大変だ。

>>11268 匿名さん
ローン組んで購入していればその時点で投資ですね。その気は無くてもね。

>>11286 匿名さん
それが怖いですよね。皮算用が狂うのがね。なにしろまだ大規模修繕を経験してないから、本当にいくらかかるかは分からない。
最初の大規模修繕はいつやるんですか？

WCTネガって管理人にアクセス禁止にされるようなこと書いてまでネガして、本当にアクセス禁止になって何がしたいんだろな。何が目的なのか、さっぱりわからん。自爆テロみたいなもん？なのに懲りずに、また始まったWCTネガ。

しかも、「もしマルエツが撤退したら」と極めて可能性の低い家庭の話で全然ネガになってない。WCT民に管理費会計は毎年5000万円も金が余って修繕費に振り替えるくらいの大幅な黒字と簡単に論破される内容。

それでもしつこく食い下がる→最後はネガがエスカレートして中傷に変わる→アク禁になる→WCTに笑われる。同じことの繰り返し。ネガは何回やれば学習するんだろう？

結局、WCTの宣伝ばかりになるのはそのせい。ネガはそこまで執着するか？くだらないからやめろ。WCTの話ばかり飽きた。それに結局、執拗なネガも宣伝に１役買ってる。ネガで評判を落とせていると思ったら大間違い。露出が増えれば自然に宣伝になる。ゲスの極みのケースと同じ。

いい加減にしつこいWCTネガなんて止めたら？そうやってしつこいネガを書くことが逆にWCTがエースであることが悔しいと思っていると宣伝しているようなもの。前田敦子にはネガが多いけど無名アイドルはdisられさえしない。アンチ巨人みたいなもの。

WCTネガはほんと、ウザいな、しかもネガの内容が無いから全然ネガになって無いし。目障り

>>11270

>だから他に巨大スーパーが進出して来たら大変、という話でしょ。
あの規模で2000世帯だけだと。
WCTにも週末に車で遠出して買い出ししちゃう共稼ぎ世帯もいるんだろうし、
芝浦からの客がいなくなったら半分の規模の店舗で充分ということにも。


ということは、芝浦ってスーパーに行くのにわざわざWCTまで行かないといけないのか？WCTの不便さをはるかに超越してるな。

さらに、すでに品川シーサイドにイオンがあるし、イオン客用の巡回バスはWCT住民を取り込むためにWCT前に停車するから、巨大スーパーでマルエツ撤退ならとっくの昔に撤退してる。

全然ネガになって無い。しかも、WCTdisるためにWCTマルエツまてdisるって異常だな。

修繕費積み立て分はどのように管理しているのでしょうか？
運用？普通預金？

>>11291 匿名さん
芝浦四丁目ならアイランドのピーコックが徒歩5分内にあるし、WCTまでいくわけないじゃん。

>だから他に巨大スーパーが進出して来たら大変、という話でしょ。
>あの規模で2000世帯だけだと。
WCTにも週末に車で遠出して買い出ししちゃう共稼ぎ世帯もいるんだろうし、
>芝浦からの客がいなくなったら半分の規模の店舗で充分ということにも。

↑この頭の回転の悪さがこいつの特徴。ＷＣＴマルエツに行くのがＷＣＴ住民だけと思ってる。ブランファーレ、ベイクレスト、フェイバリッチ、シティタワー品川、コスモポリス、シティテラス品川、シーフォート、都営港南４丁目、グランシティ、etc.

7000世帯から8000世帯が、みんなＷＣＴマルエツの客。周囲にこれと言った競合店なし。シティテラス品川検討板でも買い物はＷＣＴマルエツと書いてある。他のマンション住民もＷＣＴマルエツ無くなったら大変。

11年も営業してるんだから撤退するならとっくの昔に撤退している。マルエツＷＣＴはマルエツグループのなかでも売り上げベスト１０に入ってる。嘘だと思ったらユナイテッド・スーパーマーケット・ホールディングスに聞いてごらん？

>>11293 匿名さん
>芝浦四丁目ならアイランドのピーコックが徒歩5分内にあるし、WCTまでいくわけないじゃん。


だよな。芝浦民は買い物はWCT、芝浦民が行かなくなったらWCT撤退と書いたのはWCTネガだから、そいつに言って。

>>11292
運用。もちろん元本保証で。

ＷＣＴのマルエツまで買い物に行く芝浦の人ってさすがに聞いたことありませんよ。芝浦はＴＧＭＭで大型スーパーが入るはずですが、現状でもミニスーパーでなく、普通サイズのピーコック二つ、肉のハナマサ、成城石井とミニスーパーも数件あるので、スーパー事情に関しては普通だと思います。シーサイドのイオンは芝浦港南民ともにたまに行くと思いますけど、ＷＣＴマルエツはＴＧＭMできようが影響はゼロでしょう。

意味不明ネガですね。

>>11285 匿名さん

最近（ここ10年くらい？）の三井で一時金徴収方式のはないと思います。初期設定値も昔より高くなってます。三井に限った話ではないと思いますが。

ゴクレのマンションが今でも修繕積立金の初期設定値が安かったような（ちょっと自信なし）。長期販売前提だから払いたくないのですかね

最近のタワマンなら、トミヒサクロス、スカイズ、ＰＣ大崎ともに１００件以上の賃貸がでて、最初は埋まらないとネガされましたが、６-８ヶ月くらいしたらいずれも、数件未満まで埋まりと定状状態になっています。ＤＴは空家はあと二十数件、ＧＦＴは十数件まで減っており、まだ入居３カ月目ということを考えれば、まあこんなもんだと思います。いずれもあと半年もすれば定状状態になるでしょう。

私も８０平米前後で４０万で貸しています。利回り５．９なので最高とまではいきませんが、まあまあというレベルです。

>>11294

だから、新しい巨大イオンが新駅に登場して、盛りだくさんな買い物イベントを
展開したら、って話でしょう？
WCTさんは、痛いところを突かれたときに感情的になりすぎますよ。
牛乳や卵など普段使いはマルエツだけ、ってことになったら、利用者は大けれど、
売り上げは落ちるでしょう。
新規進出のスーパーで、環境はガラリと変わるものです。
ネガさんたちと一まとめにしてますが、これらは一般論であり、誰でも思うこと。
WCTさん、とにかくキーキー騒ぎ過ぎ。

>>11300 匿名さん

>>11300 匿名さん
>WCTさんは、痛いところを突かれたときに感情的になりすぎますよ。

痛くも痒くもないし、あなたはポイントを突いてもいない。笑 あなたの浅はかさを笑ってるだけ。ネガするポイントが無いからって論理に無理がありすぎ。もうちょっと考えてからネガしな。

ネガさんによるとWCTから新駅まで徒歩30分かかるんじゃ？実際は徒歩20分ていどだが。

一方、WCT一階のマルエツまでマンション内移動2、3分。わざわざ新駅まで行くわけが無い。

周辺タワマン住民を含め、わざわざ新駅まで行く人は皆無だろうね。

わざわざ違うスーパーに行くとしても品川シーサイドのイオンが近いし、イオン無料バスもWCT前に停車する。

さらに、新駅にスーパーが進出するなんて話はひとつも出てない。


>これらは一般論であり、誰でも思うこと。 WCTさん、とにかくキーキー騒ぎ過ぎ。

小売店出店戦略の常識やマーケティング学んでから誰もそんなこと思わねーよ。キーキー騒ぎすぎはお前。笑

11301さんではないけど、マルエツには売ってない高級食材をそろえたいなら、
港南口のDean & Delucaもあるし、品川駅には京急ストアもあるし、KINOKUNIYA
もある。さらに今日で一時閉店する高級志向のクイーンズ伊勢丹も、秋に品揃え
をグレードアップして再オープンすることが発表されているからね。
ＷＣＴ住民ならシャトルバス乗ってちょちょいと買い物するだろうね。
だから、仮に新駅にスーパーできたとしてもマルエツの営業には全く影響なし。
さらに新駅にスーパー出店計画なんてどこにもそんな情報は無い。
スーパー不毛地帯の芝浦でＴＧＭＭが一階に大衆スーパーの入った貧弱な下駄履き
ビルになるのと新駅再開発を同じに考えてるの？
さらに、ネガさんによると新駅再開発はＷＣＴには全く影響与えないんじゃなか
ったっけ？都合が良いところだけは影響あることになるんだね。
全くロジックが破綻していて、ネガにさえなってないな。

一般論として？ＷＣＴ住民が新駅で買い物してマルエツが経営不振で撤退？仮に、
マーケティングのプロ１００人に聞いても、リスクありと答える人は皆無だろうよ。
あなたのその頭の中身、笑うしかないね。

>だから、新しい巨大イオンが新駅に登場して、盛りだくさんな買い物イベントを

山手線駅前に巨大イオンが登場、、、(((*≧艸≦)ﾌﾟﾌﾟ…ｯ

京急ストアは港南にはさすがに遠すぎねえか？紀伊国屋はＯＫだけど。てか話が修繕費やらスーパーやら地味すぎる。

きちんと新築の話しましょうよ。ＤＴ、パークシティ中央湊、ＰＨＴ辺りの話を。

>>11304 匿名さん

だよな。WCTに執着してる奴、しつこすぎ。

ここ、新築マンションスレだよね？

ところでDTってあと何戸残ってるの？ スミフはまたナガ〜くかけて売るつもりなのかな。

DTはまだ結構残ってると思うけど。でも引越は随分すすんでるみたいで、毎週のようにアートのトラックが来ています。でもEAST棟？（勝どき駅からみて左側）はまだまだ空室だらけのようです。WEST棟はそれに比べれば入居が進み、電気が点いている部屋もかなり増えました。

>>11307 匿名さん

今年は今の所5戸販売

DTは検討スレすら過疎ってるからな。こんなに売れ残りになるとは思わなかった

>>11310

同じように長い期間をかけて売ったWCTはアクアタワー完成が2005年12月、キャピタル、ブリーズ完成が2007年3月と完成時期、販売開始時期自体に棟別に開きがあるから一概に比較できないけど、マンコミュの検討スレが次々に出来て検討スレが過疎ることは無かった。いまは厳しくなって来てるのかもね。

WCT も竣工後もずいぶん売り続けていた。完売まで6年くらいかかってたような覚えがある。

開発が進んで近隣住民たちがみんな駅のほうに買い物に行くようになれば、
WCTのマルエツも、マルエツプチに縮小するくらいのことはあるんじゃない？

>>11312
だね。スミフ独特の売り方。マンションは2005年に一部完成、2007年に全体が完成したのに、最終期の販売開始は2009年。完売は2010年。DTも同じ売り方するつもりなのかな？

>>11313 匿名さん
>近隣住民たちがみんな駅のほうに買い物に行くようになれば

ないない。

>>11313 匿名さん

マンション内、周辺住民にとっては近隣にマルエツ、新駅よりも近くに、すでにクイーンズ伊勢丹、紀伊国屋、Dean&deluca、京急ストア、ecuteがあるのに、なんでわざわざ新駅まで行く？
しかも、新駅にスーパーが入る予定は無し。この話、意味無し。終了。

>>11311 匿名さん
検討スレが過疎るから厳しいって笑
その理屈を、論理的に教えてください！

＞11315
と、思いたい。

セブン＆アイ・ホールディングス、郊外の店舗を整理して都市部へ出店。
新宿区富久町。山手線の真中にイトーヨーカドー。同年、ＪＲさいたま新都心の
駅前施設コクーン２にも売り場面積1,500坪級の大型店舗を出店している。

もうWCTの話はいいよ。聞きたいのは住民だけだよ。
正直、築11年のマンションの話は出尽くしたでしょう。
ポジもネガも。
ずっと張り付いて書き込んでる人たち、冷静になってちょっと引っ込んでよ。気持ち悪いよ。

>>11318

しつこいねー。馬鹿じゃないの？みんな言ってやってよ。そこをいくら突いても的外れ。さらに言えば、ＷＣＴと各テナント店舗（マルエツ、クリニック、歯医者、信用金庫、ベネッセ保育園）は10年契約で、丸10年が経過して次の10年について賃料を一部値上げした上でテナント側も喜んで賃貸契約を更新したばかり。スーパーもクリニックも歯医者も金融機関もベネッセ保育園も固定客がついて経営は極めて絶好調。マンション管理組合でも、そこには露ほども問題は発生していないのに、部外者のあなたが口を挟む必要なし。

>>11318
しつこすぎる。ウザい！消えろ！新築の話ができねー！

>>11317
今、検討スレ見たら別に過疎ってないね。毎日書き込みあり。過疎ってると話が出たから書いたけど失礼！

シャトルバス撤退しそうだしね。
不便で帰宅時使わない方多いんでしょ。

DTのシャトルバスはほんと人が乗ってない。
晴海通りを右車線、前との車間をかなり空けて走ったりするのでマジでうざい。
ぜひ撤退してほしい。

そりゃ、ゴーストマンションだからさ、バスはすぐ無くなるだろう（笑）

ＷＣＴの話です。運賃値上げした。

>>11326 匿名さん

もう11年もやってんだ。撤退ならとっくの昔に撤退してるだろ？
WCTの話は終わり。どーでもいい。ウザいからもう書くなと言ってんのが分かんねーのか？お前は。

不便で最近、乗車数が減ってるんでしょ。
特に帰り。バス停の位置が悪いから。

>>11328
もういい。DTの話してんのに、これ以上しつけーと削除依頼出すぞ。

ＷＣＴは２世代前のタワマン。
ＤＴは最新のタワマン。

↑11330狂っとる

DTのバスは新橋まで片道どれくらいかかるん？あんまり時間かかるようだと利用者は増えないんじゃね？新橋行く人ばっかじゃないだろうし。誰も乗ってないんじゃDTは廃止になるかもな。

駅遠、バス物件って、マンション検討者が一番嫌う条件。

そもそもDTは誰も住んでない？

WCTネガが余りにも妄想飛躍しすぎて、
WCT住民からも、ハイハイって感じで
まともに相手にされなくなってる…。

もうそろそろ検討版らしく
次の話題で良いんじゃ無いか⁈

>>11335 匿名さん

WCTにも引け目とコンプレックス感じるような、よっぽどしょぼいマンションに住んでるんだろうな。この粘 着さん

築10年の坪250はもういいよ。地方の戸建て買えなくて残念だったね。終了〜。

>>11337 匿名さん

捨て台詞、相当悔しそうw
まぁ、この話題はココまでで良いってのだけは同意だね。

やっとウザいネガが自主的に消えてくれそうなんだから、下手に煽らずほっとけよ。

でも今ろくな新築タワーないからな。DTも過疎ってるし、なんか話題になるようなマンションある？KTTの転売価格が気になるけど、KTTもDTも中古まだ一件も売れてないよね。

坪250でも毎月の維持費は8万。駐車場平置きにすると10万越え。

いらねー。

＞しつこすぎる。ウザい！消えろ！新築の話ができねー！

反論できないと感情に訴えるしかないの、誰？　ＷＣＴさん

スレッドの説明より

＞もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであれば分譲中・中古問わず、
＞タイトル以外の物件の話題もOK！！

中古の話を新築カテでするなと何度も注意したのに、
なんで？スレの説明を見ろよ、と書き続けたWCT民。

天王洲は、最近のニュースはどんなのがあるの？

豊洲はまた新しい開発計画が発表されました。2016年6月22日
「大和ハウス工業／豊洲埠頭地区（東京都江東区）で複合施設開発／１９年５月竣工・開業」
http://www.decn.co.jp/?p=70859
2丁目の駅前再開発も先客万来もこの開発もホテルあり。あっという間にホテルだらけ。
全国、全世界から、オリンピック、市場へ来るお客を迎えいれないといけないので当たり前かもしれませんが。

2016年4月
ＢＲＴ！
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/kiban/brt/pdf/keikaku_01.pdf

2016.04.10
東京8号線（有楽町線）の延伸
http://trafficnews.jp/post/50208/

2016年3月5日
「豊洲市場「千客万来施設」、飲食店モールと温泉に」
http://www.asahi.com/articles/ASJ3454FGJ34UTIL03T.html
なんと店舗数は170～280店ですよ。

2016-01-25
「１５年６月時点での想定規模は、Ａ棟が地下２階地上３５階建て、高さ約１８０ｍ。オフィスのほか、高層階にはホテル２００室が入居する。オフィス・商業施設からなるＢ棟は地下１階地上２３階建て、高さ約１４０ｍを想定している。低層部に商業施設、上層階にエネルギーセンターを整備する計画だ。Ｃ棟は高さ約８０ｍ。」
http://www.kensetsunews.com/?p=59825

ここ半年だけみても開発案件の発表が目白押しの豊洲！
楽しみですなあ～。

2020年のマンション価格が判明したようですよー
ビッグデータを元に人工知能が解析した結果なので客観性が極めて高いようです。
さすが人工知能ですねー
《2020年、あの人気マンションの値段はこうなっている！～全117物件の「予想価格」を実名公開
湾岸のタワマンは壊滅へ》
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/48993

>>11346
あ。その人工知能は、決まった計算式にしたがって計算するだけの、なんちゃってですから。

まぁ、今どき人工知能とか言われて本気で有り難がる人は、まさかいないとは思いますけど。

ＤＴのシャトルバスってＢＲＴできた後も継続するんかな？ＢＲＴできたら新橋駅に横付けできるから、ロータリーまで入れずに道端で降ろされるＤＴバスよりも便利になるし、ＢＲＴは優先レーン走るから早いし。便利になるから専用バスは利用者いなくなっちゃうかもね。

>>11341 匿名さん
坪250って余りネガになって無いよね。
同時期の湾岸マンションは、みんな同じ位だし。
安く買えた時点で、ローンが少なくて済むから、寧ろ住宅関係の費用負担は軽くなるのにw
その辺りのネタは筋が悪いな。

あと修繕費とか管理費に関してはネガが何回もココまで論破されてるので、もう相手にもならんし。

ネガさん八方塞りで可哀想すぎ…

>>11348 匿名さん

この前報道されてたけど、湾岸BRTは優先レーン無し確定。信号優先はあるみたいだが。

>11349
坪250なら所得もそのレベル。
で、維持費毎月8万。

湾岸壊滅の記事が増えてきましたね。。。
どこまで安くなるのかな。

>>11349

今北産業！　笑

＞あと修繕費とか管理費に関してはネガが何回もココまで論破されてるので、もう相手にもならんし。

ま、そうなんですけど、確かにマンションによって駐車場代が違うし、駐車場代はどんな状況なのか？管理費、修繕費、駐車場代の合計で各マンションが一体いくらかかるのか？それはそれで興味あるので、またまた調べましたよん！

管理費、修繕費は90㎡の部屋に住んでいると仮定。さらに駐車場代はそのマンションの一番安い普通車用駐車場（軽専用は除く）を借りたと仮定しました。

その場合の、維持費（管理費＋修繕費＋駐車場代）の高い順ランキングです。１位はさすが、超高級物件のツインパークス！維持費も高級なんですねえ。以下、高い順に並んでいるので興味ある方はゆっくりご覧ください。なお、修繕費は今後変動します。築浅マンションの場合、５年目から２倍～３程度に上昇することをお忘れなく。
・

WCT の場合、更に毎月のシャトルバス代も必要。
夫と子供が使ったとして、月1万プラス。

＞安く買えた時点で、ローンが少なくて済むから、寧ろ住宅関係の費用負担は軽くなるのにw

安く買えて、そのあと値上がりが最高ですね。ローンの返済は軽いし、値上がりしてりゃ、今後少々下がったって構わないし。私の記憶では一番安かったのはCMTとTTT。たしか、初期は坪200万くらいからあった記憶があります。

>>11353
素晴らしい！　全マンションが一目瞭然ですね

維持費最安はケープタワーですか。有明方面かと思っていたので、ちょっと意外な気もします。

ただ、安すぎる修繕費はあとあと怖いと言いますから安すぎるのもビミョーですね

ツインパは別格として、GFTは駐車場が高すぎますね　芝浦で40000円は無いでしょう

高輪の某超高級低層物件でさえ42000円でしたから。

今後、管理組合の判断で駐車場代を値下げして管理費を上げるかもしれませんね。

売らない限り値上がりしても意味ないし、売ったら何処に住むのって話。寧ろ安い物件しか買えなかった低い所得の方が問題。

>11356
駐車場代はそのエリアの月極め駐車場の相場に合わせるのが原則です。そうでないと、駐車場借りる方と借りない方で不公平が生じますから。

>>11358 匿名さん

意味不明

＞11353
これって、ＧＦＴは新築だから修繕費が上がったら、維持費がツインパ超えちゃうんじゃね？
まあ、車持たなきゃいいって話かもしれんが、湾岸はなにかと車あった方が便利だし、
俺は車好きで２台持ってるから俺には無理だな。

>>11358
何言ってるかよくわからないんだけど、ってことはＧＦＴの場合は駐車場が相場より高いから、車持ちが車持ってない人の分まで払わされてるってことになるの？

＞売ったら何処に住むのって話。

はあ？売りたい人は売って、その金で次のマンション買うんだろ？その間にタイムラグあれば賃貸に住めばいいだけ。何言ってるの？

芝浦は駐車場高いですよ。月極の屋根付きだと4万越えが普通です。でも住人用なので周辺相場より安くして欲しいですよね。最近のタワマンは駐車場が高いのは何故なんでしょう？

駐車場の最低価格だけで比較するのはフェアじゃないね。マンションによっては区画で駐車場代金に差をつけないところもあれば、安い区画は少しだけで、大半はもっと高い金額の区画ばかりっていうタワマンも多いからね。その表だと、まるで最低価格の区画が一番多いような錯覚に陥る。平均値をだすのがフェアだと思うよ。

売っても手数料含めて、今より安く狭い部屋しか買えないだろ。

>>11363
11353さんが作ってくれた表で有明のスカイズが安いのは別としても晴海のティアロやクロノ、
ＫＴＴも27000円～30000円の設定もあるようですから、築浅が高いというわけでもなさそう。
マンションの駐車場は一般の月ぎめより安いので、ローンや管理費修繕費を支払っても賃貸に
住むより安く上がることが、分譲マンションを買おうというひとつの動機になったりする部分
もありますから、GFTの駐車場料金の設定は謎ですね。
他の湾岸マンションに比べてこれだけ高いと、車を所有する前提の人が購入を敬遠して、
車を持たない主義の人が購入し、結果、駐車場が余りまくる＝管理費や修繕費に支障を来す
ことも考えられるから、車持たないから高くても良いというわけにも行かなさそう。GFTの
駐車場は順調に埋まってるんですかね？

>11362
買ったら儲けなし。
買い換えの費用がかかるぶんマイナス。

晴海レジデンスなど、
普通のマンションの平置き駐車場は、500円だよ。

ワンコイン（笑）

これが地価都内最下位の現実。
騙され便所に金ステ笑える。

埋立地のマンションは、どこも駐車場がタダ同然。論議不要。ダマされて修繕費として払わされてるやつ。（笑）

駐車場は住人全員の資産です。
つまり住人全員、駐車場のオーナーです。
従って、相場より安く貸せば、駐車場収入が減ってしまいます。同時に借りてる方は、安く借りれるのでお得ですが、それは借りてない方の収入減によるものです。相場より高く貸せばその逆。両者に公平にするためには周りの相場に合わせることです。

>11368
それは全部屋ぶんの駐車場があるんじゃないですか？
その場合、いくらに設定しても住民間の不公平は生じません。
修繕費用を駐車場代で賄うか建物の修繕費で賄うかの違いだけです 。

>>11365
＞＞売っても手数料含めて、今より安く狭い部屋しか買えないだろ。


そんなことは無い。頭金2000万、20年ローン4000万で6000万（坪240万、82.5㎡）の
マンション買って、10年住んだとしよう。10年目のローン残高は2100万円。

そのマンションが4割値上がりして8400万（坪336万）で売ったとしよう。
ローン残高2100万円、売買手数料などざっくり300万として、それ引いて6000万残る。

6000万で再度20年ローンで4000万借りれば、1億。部屋の広さは同じの選ぶとすると
坪400万の新築を買える。

最初に頭金をもっと積んでればさらに高い物件も購入可能。

買うマンションの価格も上がってるから
意味なし。寧ろ買い換えの費用がムダ。

＞つまり住人全員、駐車場のオーナーです。従って、相場より安く貸せば、駐車場収入が減ってしまいます。

何かよくわからん理屈だな。駐車場の修繕費が駐車場料金収入で賄える計画が出来ていれば、車を持たない人にはマイナス影響は出ないから、その限りにおいて駐車場料金は安ければ安いほど稼働率に影響が出ないから良いと思うが。もし安い料金設定で駐車場の修繕費を賄ったうえで、余りを管理費にも充当できるなら車持たない人も管理費がその分安くなってハッピーだろ？WCTなんかはそうやって管理費を安くできてる上に、全体会計では管理費も毎年5千万円余って修繕費に振り替えてるらしいじゃないか。寧ろ、周辺相場が高いからと言って相場に合わせた高い駐車場代を前提に駐車場修繕費・管理費計画を組んだ上に、駐車場が高いのが原因で空きばかりで埋まらないと、駐車場の修繕費を車持たない人も払わなきゃならなくなるうえに、管理費計画にも不足が出て管理費の値上げを全員が迫られるからアンハッピー。

>>11373

＞買うマンションの価格も上がってるから
＞意味なし。寧ろ買い換えの費用がムダ。

だから坪240のマンションにタダで10年住んだうえで、手許現金が増えて坪400万の

新築買えてんじゃん。オツム大丈夫？

>>11363

屋根付きかどうかは分からないけど、40000円は相場より高い。地域の最高ランクみたいですよ。

>>11374

理路整然としてる。その通りだと思う。11370の理屈はおかしい。

>11374
極端な例をあげた方が理解できますかね。
平置で駐車場の修繕費用はゼロとします。
相場は1万円。2部屋のマンションで駐車場は1台。
このマンションの駐車場代を5千円に設定。借りる人は5千円お得だけど、駐車場のオーナーでもあるので、駐車場収入は相場で貸したときよりマイナス2500円。本来相場で貸してたら1万円の半分の5千円貰えるところ5千円の半分の2500円しかもらえないから。トータル2500円お得。貸す側は同額の2500円収入減。

>11375
追加でお金払ってるんだから、高い物件になるの当たり前ですよね。買い換えの手数料代ぶん、追加したお金全てを物件につかえないので損してますが。しかも追加分は、価格が上がってしまった物件に対して支払っているので、相対的な含み益も下がってしまっている。

いや、最終的にマンション価格の下落がデカくなり、同時に不景気だから、三ヶ月滞納で物件差押え。→アパート暮らしか、路上暮らして、莫大ローンだけ残る。

不動産投資の典型的スタイル。
個人はすぐに売れないから。

いや、晴海レジデンスは平置き駐車場ワンコイン500円だから。

>>11376 匿名さん
この情報は正しくないよ。無理やり最安値のものを拾ってきただけでわざと高いやつをのぞいてる。芝浦に住んでる実感とは違うね。下みるとわかるけど、4万超えの駐車場も多い。
http://www.at-parking.jp/search/tokyo/minato-ku/shibaura(2-4-chome)/

>>11382 匿名さん
あれ？なぜかURLが壊れてる
www.at-parking.jp/search/tokyo/minato-ku/shibaura(2-4-chome)/

ここをみると、芝浦の過半数の駐車場は4万超えなのがわかるよ。

>>11378
マンション駐車場の料金を周辺相場とあわせるべきだとしても「マンション駐車場」の周辺相場は、「周辺マンションの駐車場」の相場と比較すべきであり、一般の営利駐車場と比較するのはナンセンス。そうしなければ、マンションを比較した際に車持ちは駐車場代が高いマンションを購入するのを敬遠し、結果として駐車場が埋まらないことになる。仮に駐車場修繕費はゼロとしても駐車場収入を管理費に組み入れる計画にしていたのであれば、管理費収入が減って予算を下回ってしまう。結果、車を持ってない人も管理費値上げ分を負担せざるを得なくなる。ＧＦＴの駐車場代は周辺のアイランドやベイワードと比較して明らかに高く、実際にＧＦＴの住民板を見れば駐車場が埋まっていないことで、管理費収入計画に入居直後から影響が出ている問題が議論されている。11378の理屈はさっぱり分からん。

>>11384
前提として、芝浦港南の駐車料金は勝どき晴海豊洲より高いのと、10年前より芝浦港南の地価が大きく上昇しているので、同じ築年の同じ築と比べないと意味がないよ。昔の物件の方が駐車料金が安いのは湾岸に限らずどこでも同じですから。

加えて、分譲時単価、現在の中古単価がいずれも１００前後違う物件の管理費や駐車料金をくらべるのもナンセンス。より高級物、件のが管理費は高く、駐車料金は高いのは議論する余地はない。

「「マンション駐車場」の周辺相場は、「周辺マンションの駐車場」の相場と比較すべきであり、」という考えも理解しがたい。普通はその時のその地域の駐車場相場できめられているわけですから、話が強引すぎる。芝浦の屋内駐車場の平均相場は4.2万円。どちらにしろ高いのは真実だけどね。

「ＧＦＴの駐車場代は周辺のアイランドやベイワードと比較して明らかに高く」など言っていますが、ベイワードは3.7万～ですよ。3千円しか違わないのに明らかに高いって、批判ありきっという思考回路ですよね。とにかく、駐車場の件はすでに解決していますので、心配していただいてますけど余計なお世話以外の何物でもありません(笑)。

>>11384 匿名さん
ちなみにベイワードの駐車場は40000超えの区画が多いから、GFTと比べても高いくらいですよ。いま募集してるのは46000円の区画のみですから。GFTの駐車場の稼働率はそこまで悪くはないです、七割近くうまってるので。さらに隣のヤナセに一割ほど借りてもらえる話になっているので駐車場運営は黒字です。誤解がないように訂正しておきます。

>>11385 匿名さん

あなた頭いいね。
いつも1番納得できる回答をしてる。
きっとWCTポジをボコボコにして、黙らせた人でしょう。

グローバルフロントタワー

管理費は305円/㎡（予定）ということで約5,800㎡の広大な公開空地に広がった豊かすぎる植栽と豊富な共用施設を考えると妥当な範囲内という印象ですが、駐車場代が40,000円（予定）からというのはいかがなものか･･･。これって管理費収入の不足分を駐車場収入で明らか補ってますよね･･･。プランは3LDK中心ですし、設置率は40％ちょっとなのでそこまで空車が多くなることはないでしょうが、この管理費とのバランスだと将来的に駐車場利用者が減ってきた時の管理組合収支への影響が懸念されます。
グローリオ田町は45,000円だったのでそれよりは安いですが、このエリアの駐車場相場はいつから都心一等地並になったのか･･･。
http://mansion-madori.com/blog-entry-2622.html

築3年以内で資産価値が坪400-450程度の都内の大型物件をまとめてみるとこんな感じ。大崎の二つが管理修繕費ともやけに高い理由は良く分からないが、分譲時単価が高い影響だろうか。クヤクションの管理費が80円と激安！これはきっと修繕の多くを区役所が費用してくれるのだろう、これはお得だね。しかしこの当時のタワマンは良い物件が選び放題でしたね。

名のある物件ばかりで全部ほしいね。無理に借金してでも全部の物件買って転売してたら、優に億はゲットできたね。よだれでます。

>>11386 匿名さん

>>11386

えぇ！そうなん？じゃあGFTの共有部駐車場はカーディーラー従業員の車やカーディーラーに修理、点検で入庫した車の置き場になるの？ で、ヤナセの社員が入れ替わり立ち替り立ち入ることになる？もし、自分のマンションがそうならそれは嫌だな。

それに、それで解決する方向ってことは、駐車場料金が高いことで他のマンションには発生していない問題が発生しているってことじゃん。借りてもらえる話ってことはまだ、本決まりじゃあ無く、ホントにヤナセが月40000円なんて賃料で借りてくれるのか不透明なんでしょ？

そもそも、そういう話にならざるを得ないのが問題なんじゃ無いの？さらに、もしヤナセが移転したらどうなる？完全に管理費不足→管理費値上げにつながるよね？

ただてさえ、維持費が高いと言われているGFTの維持費がさらに高くなりかねない。

問題は駐車場料金が高いということで、車を持たない人が購入した割合が想定より多く、結果として、駐車場の空きが多くて駐車場収入から繰り入れるはずだった管理費収入に最初から不足が生じ、車を持たない人まで管理費値上げのリスクが出てきていると言うことでしょ？

周りの相場も40,000円だったとしても、それに単純に合わせるからそういうことになるんだと思うよ。別にＧＦＴを攻撃するつもりは無く事例として出しただけで、一般論としてもそういうリスクが生じるから駐車場料金設定が高いことは問題だと言ってるんだけど、それがわかんないのかな？

>>11389
みんな修繕積立金安いな。こんなので足りるわけがないのに。

>>11391
全体的に話がまとまりがないのと、批判を前提に話が展開されいるのが明確なので、全く説得力がありませんね。

初めに、「ただてさえ、維持費が高いと言われているGFTの維持費がさらに高くなりかねない。 」とありますが、ＧＦＴの維持費が11389に上げられている同等クラスのタワマンと比較して維持費が高いという客観的エビデンスはありますか。当然あるわけないし、表の修繕管理の設定から推測しても、平均下から平均以下のレベルと判断するのが妥当でしょう。

次にヤナセが撤退したらという前提に無理がある。ヤナセは創業よりここが本社であり、建て物も最近建て替えたばかり。賃貸でもない自社ビルであり、売却する理由も全くない。そのくらい可能性がない話を仮定したがるという時点で苦笑いする以外にリアクションはできませんね。また、駐車場今程度でヤナセ収入がなく駐車場収入がマイナスでも、全体の収支はマイナスにはなりません。この規模なら普通はそのくらいの余裕はあるものです。

ありもしなそうな可能性を語るならば、5年以内に来る確立が7-8割といも予測されている大地震が来て、築10年の旧型マンションが半壊や一部損壊して、修繕費が数倍に膨れ上がり、さらに地域の大きな液状化で資産価値が大きく失われる可能性のがよっぽど高いと思いますけどね。冗談抜きで。

>>11391
私は管理組合で合意が取れるなら、駐車料金を周辺相場より少し下げてもいいと思う。しかし、原則はあくまで市場相場に合わせるべきで、大きく外れる価格に設定するのは合理的ではない。駐車場はシャトルバス等とは異なり、マンション内の「空間」という共有資産を一部の住民が排他的に利用できるのであるから、車を持たない住民の納得を得るためには、客観的に見て正当な価値に相当するお金を受益者が支払う、という合意スキームが必要。その価値は市場価格に合わせるのが合理的でしょう。

>>11389
格上の物件らの修繕費を心配するより、ご自身の物件の耐震性、地域の液状化の心配をされる方が良いのでは。今後10年のリスク管理のを考える上ではより実際的かつ致命的かと考えます。

>>11391 匿名さん
駐車場の外部貸しは結構よそのタワマンでもやってますよ？リストにあがってるマンションでもやってるとこいくつかありますし。不特定多数ではなく、ヤナセの社員証をつけた限定された人が駐車場を使う分にはなんら問題ないかと。むしろ不特定多数に外部貸ししてるタワマンのほうが余程問題では？そちらを突っ込まないのは何故でしょう？GFTを叩きたい前提で話をしてるからですよね。

またまた怪しい雲行きに・・

>>11391
>駐車場料金設定が高いことは問題だと言ってるんだけど、

ちょっと違うな。結局、駐車場料金が10万だろうが1万だろうが、駐車場料金の範囲内で駐車場修繕費が賄える限りにおいて、駐車場料金の高い安いは問題ではない。

問題は、その料金設定で駐車場稼働率が想定を上回るか否か、だ。つまり、マンションの購入者層が考える駐車場料金の値ごろ感のレベルと駐車場料金設定が合っていたかどうかという話だ。ＧＦＴ検討者層で車を持っている人が駐車場40,000円は高いと判断した結果、車を持たない主義の購入者の割合が想定以上に大きくなった。

駐車場料金を管理費に組み入れるような予算を立てる場合、空きリスクを考慮して予想稼働率は低めに設定したうえで予算を組むべき。ＧＦＴは、三井が読み誤った結果、管理費予算設定（管理費予算の一部になる駐車場料金の設定）、駐車場稼働率の設定などが、三井の立てた計画と実際で大きく狂っちゃったんだろう。

大崎の二つはなんでこんなにコストかかってしまうんだろうね。タワーの方は下駄はいてたけど、あのテナント代はマンション附属じゃなくて三井に入るんだよね多分。知ってる人いる？

＞＞１１３９８
ＷＣＴさん、もういいよ。みんながつまんなくなるからさ。話題変えましょう。