プラウド鷺ノ宮パサージュってどう？

17です。度々すみません。

新青梅街道沿いにも新しい物件ができるんですね。

【新しい物件】

・メリット
ＯＫスーパーが目の前、駅まで近い

・デメリット
大通り沿い、駅から長い上り坂、JR阿佐ヶ谷は厳しい

【パサージュ】

・メリット
閑静、車通り少ない、子供が周辺で遊べる、
阿佐ヶ谷、高円寺も使える
・デメリット
駅から若干遠い、マルエツが鷺ノ宮の導線上にない。

鷺ノ宮駅からパサージュまでの妙正寺川沿いはそんなに明るくはありませんが、
治安は悪くないと思います。川沿いでのひったくりは15年住んで1回だけ聞いたことがあります。
他の場所でも普通にあることかなと思います。
あと妙正寺川ですが私が住んでる期間は氾濫したことはありませんが、
10年ぐらい前の集中豪雨で、第四中から下流あたりが氾濫したと、
野方に引っ越した両親から聞いたことがあります。
対策もされたみたいですし、パサージュのあたりも大丈夫だったと思います。
もともとかなりの雨が降っても氾濫するような類の川ではありません。

環境重視ならパサージュ。
利便性重視なら新しい物件です。
私ならパサージュですね。

地元のことで懐かしくなって沢山書き込みをしてしまいましたが、
皆さんの検討の参考にして頂けたら嬉しいです。

同窓会のような懐かし話とは!?物件自体の情報が少ないから､検討者が寄って来ないようですね｡MRは話題に出た新青梅街道と中杉通りの交差点のスーパーOK並び､駐車場に間借りして建っています｡
OK向かいのプラウドはパサージュ販売終了後の物件のようです｡
西武新宿車内､最寄りにもまだ広告も無い年内引き渡し物件とは､かなり経費を削っているのかな？MRの場所も使い回せるだろし｡

間取りA type洋室(3)の外壁2面とバルコニー面に乾式壁､Or type洋室(2)の外壁､バルコニー面と戸境に乾式壁､低層マンションにしては多用された印象です｡やはりコスト削減なんでしょうけど､外壁側の乾式壁は､熊本のような地震で破壊されそうな？

物件周囲は微妙な状況です｡南側の分譲マンションは6〜9mの距離で20年以上変わらないでしょうけど､並びの賃貸は10数m離れているが､20年後は建て替えてそう｡
東側の戸建と月極駐車場も10年後は変わってそうだし､都営の建て替えと護岸工事で､数年は閑静とはならないでしょう｡
西側の都営の先に計画道路もできるようなので､工事関連の騒音はしばらくありそう｡

24さん
確かに治安は微妙かな？

それよりもお子さんがいるなら川の懸念もありますよ！
私も近くに住んでおりますが、当時はすごく危険でした。
すぐ目の前の川です。

価格低さに色々納得できました。

拝見しました。
営業さんに川の件をお聞きしたら「増水はしません。安心してください。」と言っておりましたが・・・・
裏切られたような・・・・・(ーー;)。。。。。
子供二人いるし・・・・。

私は氾濫した事実は営業さんより聞けましたよ？
また、去年（？）に貯水池もできて今後は安心できると伺いました。
野村さんの営業さんは正直だなーと好感をもちましたよ。

私はそれより玄関前に物を置いていいという点が気になりました。
メリットしかないようで、エレベーターや廊下が汚くなったり、安心してたところ盗難にあったりなどのデメリットもあるのではないでしょうか？

皆さんはどう思いますか？？

隣地との間隔､土地の形も良くないので､土地の仕入れは上手くやって､新青梅沿いのプラウドも施工は同じ興建社､MRの場所も使い回しで､パサージュは内装のカラーセレクト無しの年内引き渡し予定なんで､かなりコスト削減しています｡年明けには新青梅沿いのプラウドに移行するはずなんで､短期決戦？

ディスポーザーは何故付けなかったのですか？

>>30 マンション検討中さん
中野区洪水ハザードマップでも確認できますが､0.5〜1.0mの浸水の可能性がある土地になっています｡
土地の評価も下がるだろうし､1階住戸はリスクありそうです｡

ハザードマップによるとやはり浸水の可能性あるのですね。
現地付近の大雨の動画を見て納得しました。

安いといっても坪300近くするので購入迷いますね。
あと周りは団地ばかりで、建設地も土地がＬ字
坪300で資産価値維持できないのは目に見えていますよね

>>33マンション検討中さん
ディスポーザーは、基本的に大規模物件（100戸以上）でないと付けられないと
以前他の物件を探している時に営業さんに教えてもらいました。
付けられないと言うか、大規模物件以外で付けるとディベロッパーが損をするらしいです。

>>36 匿名さん
三菱地所は50戸以上からのようです｡61戸の上井草はディスポーザー付きです｡

>>37 匿名さん
36の者です。
なるほど、ディベロッパーによっても
もちろん販売価格によっても
一概に言えないってことですね。
こちらの物件は、そういう設備は減らして販売価格を減らすって事なんですかね⁈

妙正寺川は川沿いを歩いていると、小さな虫がいっぱい飛んでいますよ。
正式にはユスリカっていうみたいですが、うっとおしいだけで害はないですが
、地元の子供はみんな脳食い虫って呼んでました。
これからの時期さらに増えてくると思いますよ。

氾濫はしないですね。何十年に一度レベルじゃないですかね。
治安もいいと思いますよ。変な人見かけないし。
ただ夜遅くに、バイク乗り回してるヤンキーとかいましたけど。
まあ他人に危害を加えるような奴らではないです。

なるほど、だから安いのか。

危ないとこだった。

近くでいい物件ないかなー

虫は夕方なぜか橋の辺りの川沿いに多いです。
自転車で走るときは虫の大群をよく見てくぐったりしてますから。
子供の時はこの環境が普通だと思っていたので何の違和感もなかったですが。

なかなか西武新宿線沿いで都会の暮らしは難しいですよね。
鷺ノ宮あたりも何十年も大きく変わっていない。
団地が増えてスーパーもできましたけど、プラウドっていう感じではないですね。

子供は近所で伸び伸び遊べるので、静かに子育てするにはいい場所だと思います。

>>27匿名さん　

将来どうなるかわからない東側の戸建と月極駐車場は資産価値に大きく影響します。
また南側も長い目で見ると不安があります。
確実に実施される都営の建て替えと護岸工事で､工事関連の騒音が入居後しばらく続くのは嫌ですね
せめて整形地だったらよかったのに

道路一本挟んで駅側の、警察庁舎が綺麗でうらやましい！

モデルルーム見学しようか迷ってます。近くに住んでいるので主人とよく散歩しますが、公園の多い周辺の環境は子育て世代としては魅力的ではありますし治安は同世代が多いので書かれてるような事は経験ないですよ。皆さん川沿いである事を気にされてますが実際住むとどうなんでしょう、、虫に関しては夏に近づけば都心のビル群以外はどこにでもでますのでそこまで気になりませんけどね。

>>42 買い替え検討中さん
そうですよね｡南側が開けていないのはかなりマイナスです｡
洪水ハザードマップの浸水リスクも､近年の豪雨水害を考えると､対策は万全とは言い切れない｡

条件の良くはない土地を上手く仕入れ､コスト削減でバリューな価格で販売されても､粗は隠せないでしょ｡

なんだか色々考えると、高い気がするのは気のせいかな？

>>44 匿名さん
>>45 マンション検討中さん

　最初モデルルームと現地を見たときはマイナス面少ないのかなと思いました。
でも冷静に考えれば鷺ノ宮で坪約300は絶対安くない。都心マンションが高いから安く見えるだけで、将来売らなきゃいけない事情が発生した時は悲惨なことになるのは確実だと思います。坪250でも高いのではないかと思いますよ。

　買うならそれなりの覚悟がいります。せめて南側が道路に面していてくれれば踏ん切りがつくのですが

>46

直近が安かったからそう思うだろうけど、
今の貨幣価値に直して坪250ぐらいで買えたのって、

バブル崩壊からいわゆるプチバブル前（2000～2006）の5,6年と
リーマンショック後から震災直後までの（2009～2012）3,4年
合わせて10年ぐらいの事象でしかないんですよ。

今後の動きはわからないけど、直近の安値が異常だったということも十分に成り立ちますから、将来下がると決めつけるのは間違いだと思いますよ。

安値が異常なのではなく、バブルが異常なのでは？
下がるリスクを想定したうえで
坪300の価値があるかどうかの判断は各自でするしかないです。

>>48 買い替え検討中さん
同感です｡この数年のマンション価格上昇率はバブル期以来なんじゃない？
高値つかみを覚悟しなきゃ購入できませんね｡

野村不動産プラウドのオーナーにあの価格でなれるのだから、生活環境や氾濫川の危険性、資産価値なんか考えるだけ無駄でしょう。教えるのも馬鹿らしいですよ。
だってリスク承知の上であれだけ安いんですから、買った人の自己責任ですよ。
価格重視で行く人には、ちょーどいい程度のマンションじゃないですか？（笑）

それで、引渡し後に何か起きてトラブルになるんですよ。そういう人たちが集まるんじゃないですか？
中古になって売れもせず、売主の売り逃げで終了ですかね？
安いとはそういうことです。

みなさん前向きにご検討下さい

ネガティブな内容が多いですね。

良い点はないのでしょうか。

>>51 マンション検討中さん
最近の物件にしては広い間取りと､4LDKが多いことぐらいかな？
4LDKが多いことで平均坪単価が高い状況ですけど､アッパーが億超えの物件にしては仕様が物足りない｡

近隣に住んでいます。
近隣保育園への入所は激戦で野村プラウドオーナーは年収がある程度ある分、逆に苦戦するかも知れません。
水害は貯水池が昨年できたのでリスクはかなり減ったかと。
鷺ノ宮ー阿佐ヶ谷を繋ぐ中杉通りの白鷺1丁目～鷺ノ宮駅間の移設拡張が予定されており、
同拡張で鷺ノ宮駅南口がいい意味で変わることが期待されています。

基礎が杭を打ってませんが、川沿いで大丈夫ですかね？
地盤が良くても杭工事している会社もありますが・・・
みなさんどう思います。。。。

>>53 通りがかりさん
近隣住民です。
移設拡張は、反対住民も多く、本当に実現するのかは疑わしいですね。。
何十年も先のような気がしています。

周辺に都営住宅が多いこの立地に､最上階が億の住戸がある物件､ミスマッチを感じる｡
収入にゆとりが無い方々が多いエリアに､浮いた感じのプラウドは違和感あります｡

＞54さん
てっきり杭打ちしていると思いましたが違うんですか。
公式HPに構造体の解説が見当たらず、どのような基礎なのかわからず終いでしたがベタ基礎という事でしょうか。
地盤調査した上での杭なしでしょうけど、確かに川が近いのでゲリラ豪雨や台風による水害時に心配ですよね。

販売スケジュールを担当さんより聞いている人はいますか？
当初予定より少し遅らせるんですか？
なにか情報があれば教えて下さい。

先週末モデルルームにお邪魔しましたが、こちらの掲示板と同じで閑古鳥が鳴いてましたね。
それでもどんどん話を進めようとする営業マンにウンザリしました。
野村はそのへん上手く教育した方がいいですね。

確かにここの営業さん、アグレッシブで驚きました。
プラウドってイメージと違うの？

>>60 匿名さん
新青梅街道沿いのプラウドも控えているし､パサージュは短期間で完売させたいんじゃない｡どちらも微妙で売れなそうですけどね｡

>>61 匿名さん

青梅街道沿いはバス便だね、実質

>>62 匿名さん
フラットアプローチじゃあないけど､パサージュと同じぐらい徒歩6〜7分ですけど｡

価格の情報入っている方いらっしゃいませんか？

>>63
あそこからは無理でしょ

>63
>65

新青梅街道から10分前後で歩けることは間違いないけど、
ここよりも遠いことも確かだね。
不動産表記が徒歩10分以内になるかどうかぎりぎりのところじゃないかな。

10分じゃ実質徒歩じゃ無理だね

>>65 匿名さん
オーケー中杉店の向かい､地図上は鷺ノ宮駅まで500mで徒歩7分ぐらいになります｡新青梅街道の信号や緩い傾斜を考慮して､駅からだと登りなんでプラス1〜2分って感じかな｡

ちなみにパサージュは地図上で鷺ノ宮駅まで550mですので､距離だけなら新青梅街道のプラウド予定地の方が近くなります｡

>>64 名無しさん
最新の価格情報はMRで確認するしかないです｡鷺宮で2物件を滞りなく売る為に､先に販売するパサージュで失敗できない野村としては､かなり慎重に価格調整している様子です｡
どちらも駅から徒歩7分ぐらいの立地ですが､浸水リスクある川沿いで､南側が開けていない不整形地のパサージュ､新青梅街道と中杉通りの交差点の次期プラウドと､マイナス要素が目立った売りにくい環境ですから｡

あることないことみなさん書かれていますが、どこを買うにしろ何かをとれば何かを削る、世の常ですね。子どもが産まれ東西線を使う私と家族ににとっては実利性には富んだ物件ですし、治水対策されてるなら道路沿いのうるさい物件よりかは平穏に快適に暮らせるこの場所はいいと思いましたよ。
どこの掲示板も荒しの方が混乱させるこの風潮はどうにかならないものでしょうか。何が本当で何が嘘なのか、、競合他社さんが潰しに必死なのでしょうか？
やはり自分でモデルルームに行くのが賢明でしょうかね。。
各駅で郊外になりますが上井草か中村橋と比較したかったのですがネットの情報だとちょっと割高ですね、、子どもがいなければ地下か西向きとかでもいいのですが。。

>>71 マンション検討中さん

子供がいてなおあの環境をいいと思えるなら素晴らしいですね！
うちは団地とハザードマップだけでも検討不可ですわ！

考え方は人それぞれあるだろうけど、このマンションみたいに細くて迷路みたいになったところの奥にあるといざってときに救急車や消防車ですらこれなくなるし大変だと思います。
大震災時も小規模マンションなので特段ここの為だけに何かをしてくれるとも思えませんしし。そこは注意が必要だとは思いました。あと信じるかどうかは人それぞれですし科学的根拠があるわけではないですが、かのような土地は風水的にもよろしくはありません。
ただ、メリットとしてはその分かなり安いというのはありますよね。阿佐ヶ谷徒歩7分ではこの価格では買えません。
バス便でもすごく便利だと思います

>>73 匿名さん
風水は別にしても周辺の建物を見ると､良い土地とは思えない場所です｡

>>74
ええ、そのはずです。ですからこの価格なんですよ。
第三者が「良いと思える」人が大多数であればあるほど市場価格はそれに追従しますし、
逆もまたしかりです。
なので、多くの人がそう判断するのは当然のことなのです。
あとは、買う人の判断です。ほとんどの人にとっては予算に限度はあるんだから
後はどこにそのバランスを求めるか、ってところだと思いますよ。

素性の良い土地ってのは昔から高いのでそもそもそういうところを手に入れることは
普通の人では無理だと思いますよ。
私も坪単価が500も600も超えるようなマンションなんて買えやしません

>>71 マンション検討中さん

藪蚊と一緒に暮らすにはいい環境・いい値段だね

川そばは蚊とか蛾とか多いですもんねぇ
最上階までいけばなんとかなるようです。

今日の夕方、川の増水を見に行ける方いらっしゃいますか？
こちらのマンションを検討中ですが、主人も私もそこだけが心配です。
事故には気をつけてご報告頂けるととてもありがたいです。
私が遠方なので、見に行けずの書き込み失礼致します。

>>78 通りがかりさん
川は問題ないですよ。溢れることはございません

結構長い間、近くに住んでいました。
妙正寺川は今日のこのくらいの雨ならほとんど水位は変わりませんよ。
色は濁りますが、川底の一段くぼんだ所よりは水位は上になりません。
ゲリラ豪雨が続いても、半分より上にきたことは数えるほどしかありません。長雨でも1メートルくらいでしょうか。まず、雨が降っても川は増水せずにおそらく下水道を使って処理されます。長時間や、ゲリラ豪雨の時だけ妙正寺川の側面にあるトンネルのような丸い排水溝から雨水が排水され、増水に至ります。詳しいことはわかりませんが、そんなイメージです。
書き込みを拝見させていただいて、意図的な否定的な意見が多いように見受けられます。虫に関しては小さい虫は川沿いにはいますけど、害はないし、川沿いから動くことはないのでマンション自体には入ってこないでしょう。蚊に関しても、妙正寺川で発生はしていないと思います。コンクリートで固められていますので。あまり川に関しては気にされることはないかと思います。確かに明るくはないですが、治安は悪くないはずです。
駅周辺は特に何もないですが急行が止まるのは大きいです。駅前の買い物だけ考えたら野方とかのほうが便利ですね。
マンション自体が気に入っていらっしゃるならお勧めだと思います。
価格に関しては、地元の感覚でいうと高い気がしますが。それは購入される方の価値観によると思います。

>>71 マンション検討中さん

80です。
最近の書き込みは、憶測による否定的なコメントが多いです。
おそらくですが、人気を下げてることで、価格が下がることを期待している方々の書き込みではないでしょうか。
否定的な意見でも、根拠に基づいたコメントならよいのですが。

雨そんな降らなかったね
これで溢れたらそりゃーギャグだね

>>79 匿名さん
とはいえ近年の豪雨災害で洪水ハザードマップが改定され始めているのも事実だし､現状のハザードマップでも浸水の可能性を示している｡

>>83 匿名さん

そりゃ川そばだもん。ゼロにしとくわけにもいかないでしょ。後から川そばなのに予期できたはずだ!ちゃんとハザードマップの載せて注意喚起すべきだった!って責任転嫁する住民が出るからねー。

>>80 匿名さん

水害や害虫被害よりも周辺道路の狭さや区画整理のなさがまず一番の問題になるはずです。
災害時等においてこれはかなり不利になりますし普段の車生活、歩行時においても危険です。

第二が周辺の都営団地等の古い建物です。災害時等にこれらの住宅による被害拡大と救助に手が割かれるためここのマンションのそれが後回しにされうる可能性が出てきます。
また視覚の多い細い路地は夜間の治安や不安を増長します。

第三に川近は基本的に地盤が弱いことです。
水害や浸水よりも地盤が弱いことによるマンションの傾きや地盤沈下が気になります。

最後に最大の懸案は小規模マンションであるため、いざ問題が起きた場合の対応ができるかどうか、です。無いことを祈りたいですが修繕費や管理費未納が起きた場合、数の力によってカバーできることも少ないと一戸あたりの負担も増えるので結構辛いです。

憶測による否定的はコメントは少ないと思います。
根拠がある心配が多いです。
モデルルームに行っても真実はわかりません。

現地を見て判断されては？

>>86
私もそう思いますね

現地見て周辺建物の種類や古さを見ると､近隣の川沿いの土地は良い評価にはならない気がしました｡
パサージュの南棟前面がゆとり無いのは､東側の戸建との距離をとる必要から､致し方なくエントランスを東側にして､アプローチを設置した苦しい配棟です｡戸建が無ければアプローチ分南側にゆとり設けられ､北側エントランス になったと思います｡

>>88 匿名さん

区画が整備されておらず悪いエリアというのはそういうものです。
人が好まないために安い家屋や公営住宅がたちます。そういうものなのです

この物件のエントランスの向きは、川沿いになるのでしょうか？

どうなるんでしょう。車の流れは北側からだろうな、と思うのですが…。
川側の道は広くないので、違うのではないかなぁ…と勝手に思っているのですが。ご存知のかたいらっしゃいますか？
エントランスが川側だと、例えば宅配便の車が停まったりすると通行が著しく妨げられたりするんじゃないか、なんて思うのです。
ランドプラン、どのようになっていくのかしら。

今、◯市の駅近くに住んでおり、買い替えを検討しています。大手町までの時間は変わらないのですが、やはり東京に住みたいという人には当物件は買いでしょうか。なんか、民家や団地が密集してて、忙しい感じもしましたが。

>>92 名無しさん

東京に何を求めるかはあなた次第なのであなたしか決められないと思います。
東京都は広いです。ゆっくりお探しください

南東側の向かい側には、三階建てが建ってもおかしくないそうです。
低層は塞がってしまいますね。
そこまでしてプラウドに固執すべきか、迷ってます。

静音重視ならこちらなのでは？
青梅街道沿いは音がうるさいでしょうから環境は悪いとは思いますよ。

現地を見て判断して…という書き込みが先にもありましたが、本当にそうだと思います。
様々な時間や天気、曜日など、条件を変えて見に行くのが大切。
音とか、雰囲気とかそういうのがよくわかりますから…

ここのいいところは専有面積がゆったりと取られているところじゃないでしょうか
広めなのは都市部と比べて一目瞭然！
いかにもファミリー向けだなって。

>>96 匿名さん

ファミリーには厳しいと思いますよ。周辺環境を見たほうが良いです。
私はここは隠居世帯かDINKS向けだと思ってます

>>97 匿名さん
75㎡ほどの3LDKと80㎡〜の4LDKが多い物件がDINKS向けでしょうか？

販売スケジュールがまた変更され､当初の6月下旬→7月上旬→7月中旬となりました｡8,000万円超えの4LDKが多いのがネックでは？この立地にそんなに需要が無いと思うけどね｡

>>98 匿名さん

アッパーは8000万超えるんですね。
この立地には少々高く感じてしまいます。蓋を開けてみれば即完売とかあるかもしれませんが。。
80㎡程度で6000万だと嬉しいですがね。笑
モデルルームに行けば具体的な金額聞けるんですか？

5000万台が適性なエリアですからねぇ
随分と高いです。

>>98 匿名さん

DINKS向けでしょ。少なくともファミリー向けにはなりえないでしょう。周辺環境を見なよ。
マンションではなく。

>>101 匿名さん

ファミリーに適してるかどうかは環境依存ですからね。建物は二の次三の次

>>102 匿名さん
近隣住民ですが、公園も多いしファミリーにいい環境ですけどね。
都営があるから悪いとは思いません。

建物も大切だし、あとは自分の家族構成にあっているかどうかじゃないでしょうか。
その両立ができないと、満足度は生まれてこないと思います。

この辺りは別に悪いなんて思ったことはないけれどなぁ。
ごく普通にファミリーも多い地域だと思います。
むしろそういう住宅地という位置づけじゃないでしょうか！？
街の雰囲気的に。

>>104
良いとか悪いって所詮は相対評価にすぎず絶対評価ではないです。
なので、評価者がどこを基準値にしているかによって当然変わってきます。

たとえば評価基準を「普通に生活ができること」って感じにすえれば日本全国
ほとんどどこだって大抵そうですよね。こんな基準ではどこだって「普通以上」
になるし。かといって良過ぎなところを基準値にしたらほとんどが普通以下
ってなるし。そういうもんじゃありませんか？

23区、という基準値で見た場合の評価が多いのだとおもいます。
たとえばここは利便性が低いですが、これも23区の基準でみたら、の
話だとおもいますよ。田舎基準でみたらそりゃもう利便性最高レベルって
感じになりますし。

販売申込もうすぐですね。
間取りや金額からみても、
A、D、Eあたりは人気でそうじゃないですか？

安いから売れるのは売れるとおもいます。

意外に瞬間蒸発かもしれません。

3ヶ月後には竣工予定だし､南向きは現物見てから向かいとの閉鎖感を確認したいです｡
それにしても､8,000万円以上の住戸は苦戦しそう｡プラウドシティ阿佐谷も可能ですからね｡

ここまできたら建物内のモデルルームを見てから判断という風に考える人も出てくるのだろうなぁという風には思います。
今急いでも、というのがあるのだろうなぁ。

駅までの距離を考えると、悪くないというのもありますし、
そうなってくると条件は悪くはないというふうに考えられます。

最後の確認のために実際の環境を、というのはわかるかなぁ。

>>110 匿名さん
おそらく1､2階は南も東南も､条件が悪い住戸が竣工後まで複数残りそう｡最上階の高額住戸もね｡

>>112 匿名さん
1,2階で条件が悪い住居はどんな感じのところですか？

>>113 評判気になるさん
南､東南とも隣接の建物が近い低層階です｡南の1階は一部半地下だし､日照の悪さと湿気の覚悟が必要です｡

一期は爆死ですか？（笑）

この場所で最上階で８，０００万超えは高いですね。
かなりの高級仕様ならわからなくもないけど、こちらのプラウドは特に高級といった感じもしませんし。
周辺物件よりちょっと高級感のあるふつうのプラウドですよね。

プラウド＝高級マンション　ではありません。
高級なのは都心の一部のプラウドだけですから。

>>28
下の動画、まさにこのマンションが建ってるとこが映ってますね、怖い気がする。

閑散としていますね｡9月中旬に2期販売となってますけど､1期の残り住戸の先着販売の公示も無く､販売状況はどうなんでしょうか？
来月には竣工予定だし､半分ぐらいは竣工後になるのかな？