パークシティ武蔵小山　ザ　タワー

武蔵小山に拘らないならここはやめた方がいい、と言う意見も十分分かります。
その場合、
・今どうしても買うならここよりオススメと考える物件とその理由
・待つべきであればどのような条件が揃うまで待つべきなのか、そしてそれを何年先と見越しているのか
是非持論をお教えいただければと思います。

それに賛同される方は思い留まって賢い投稿者に感謝するだろうし、それでも買う方は単に価値観や考えが異なるだけの話。
買う方、買わない方、どちらも叩かれる筋合いなどありませんから、建設的に行きましょう。

>>7170 匿名さん

比較するために他の物件を挙げるべきではありません。過去レスを見ればわかる通り、契約者が徹底的に地域や物件の欠点を論って荒れるだけです。
敢えて議論を吹っかけて、この掲示板を荒らさないで下さい。割高であるとか、低仕様であるとかわざわざ反論する必要はありません。販売が好調で完成までに完売すれば問題ありません。

ここは掲示板ですよ？

>>7170 のようなカチカチな投稿する気は毛頭ないし、>>7171 のような制限も関係ないです。

みんなで自由に気軽に情報交換できる場です。
荒らしなんて無視すれば良く、投稿された情報から取捨選択して自分の判断の材料にする。それで良いのではないですか？そうでないと出てくるものも出てきません。

お二人の意見には明確に反対ですね。

ここは、他の方も指摘しているように割高ですが、それを百も承知のうえで買いたいという人が買っているのだと思います。
高値掴みはしたくないという人は、ほかの物件を探すのがよいと思います。
お奨めの物件はどこかといわれても、検討者によって重視する事情が区々なので、難しいです。
単に価格だけの問題ならば、武蔵小杉、品川シーサイド、有明などがありますが、それぞれここにはない懸念点があり、ここを買うことのできる人にとっては、物足りないかもしれません。

私はここ買う人は本当に相場観あって、今割高と言われてるが、再開発と武蔵小山近辺の一段の上昇で、かえって割安な買い物ができたということになると感じる。
世間の大多数が割高って言ってる場合、大体間違ってると思う。
郊外に安い不動産はいくつもあるが上がることはない。
ここは上がり始めの最初なんだと思うよ。

>>7174 契約予定さん

だといいけどね。

>>7174 契約予定さん

そのシナリオもなくはないですが、かなりの楽観シナリオだと思います。その時はここに限らず、相場全体が持ち上がってるでしょうね。

>7174: 契約予定さん　
ほかの地域よりはかなり期待できるでしょうからね

教えてください。結局全628中残りはもうあと約240なんですか?

>>7178

駅前再開発で購入時より上昇している事例はありません。スムログをご覧下さい。

三鷹駅前のグレーシアタワーも検討していましたが、ここに決めました。ここは、スペックが最低とおっしゃっている方がいらっしゃますが、私はこちらの方が良いと思います。

>>7180 匿名さん
またスムログですか、他にないんだね。

私も三鷹比較なら断然こっち。阿佐ヶ谷とか中野とかになると少し考えるかな。

資産価値的にも利便性的にもここはいいよね。

>>7180 匿名さん

本当にそうなんですか？
スムログの三井氏の記述は実に分かりづらいです。2007年ごろの入居ならほぼ儲かっているとの記載がある一方、値上っていないと言っているのは、どの時期なのかどのエリアなのかといった点で明確に記載がありません。

1９９８－２００５、2009-１２の駅前再開発買った人の多くは今のマンション価格からしてもうかってると思うけど。品川や大崎はもとより、豊洲とか川崎、武蔵小杉、どれもすごくもうかったとまでは言わないけど、家賃払うことを考えたら大勝利じゃないかな。
ここもいいと思うよ。

>>7186 マンション検討中さん

こちらは割高です。
どうしてもここが良いというなら、こちらは実質利回り2%切ってますから、賃貸で借りるのがいいと思います。
数字が全てです。

利回り高いのほど質が悪く危ないんだよね。表立って言わない人が多いけど。
利回り欲しいなら地方や郊外。不動産価格安いから。
ここはハイクオリティ物件だから当然利回り低いよ。中古じゃないんだからね。

次に書き込む人は残戸数について教えてほしい～。

>>7186

その時期に買った人がここ2年ぐらいに売却していれば例外なく儲かってると思う。再開発と関係なく。

確かに数字がすべて
でも数字の読み方を知らないと判断間違いますよ

ここの利回りが低いのは、非常に人気が出つつある場所で、価格が高くなりつつあり、買った人は実需でなかなか手放さないだろうから価格が高値安定すると合理的に考えられるからでしょう。

>>7191 マンション検討中さん

地権者住戸が大量に放出されます。
またタワーは修繕費の上昇が激しいので、途中で別のタワーに移る方が多くいます。
そして、この地域には今後5本のタワーが建設予定のため希少性はありません。
武蔵小山の賃料上昇が見込めない以上、利回りが改善することもありません。
よって、割高のこちらは賃貸で借りるのが得策です。

>>7188 マンション検討中さん

こちらは利回り低いのに質が悪いからね。
low-eなし、スラブ厚薄い、天カセなし、貧相な共有部どれを見てもコストカット丸出しの低品質。残念でならない。
スムログの通り不当な要求する地権者のせいでこんな価値に見合わない高価格にせざるを得なかったんだろうね。

>>7192 匿名さん
今のところ決まってるのは2本だけですよ。
5本じゃありません。

>>7193 匿名さん
スムログ信者w

まぁいろんな意見があるが、買うのがいいと思うね
三井タワーは大人気だな

まったく逆。数字・価格がすべて。
例えば3A地域で仕様がここより多少悪くても、ここより高く売れるはず
ここは武蔵小杉より仕様が多少悪くても、武蔵小杉より高く売れるはず

で、実際そうですよね。ここの順調な売れ行き見れば。
現実見ようよ。

販売数491、1期1次で204、このスレに2次で50弱という書き込みがあったので、この情報が正しければ残数230～240。
70平米台は人気なのでほぼ売り切れ、比較的60平米台80平米台以上が残っている状況ではないでしょうか。

>>7194 匿名さん

予定ときちんと書いてます。
同一駅であと5本、隣の西小山でも1本のタワーの予定ありです。
また、こちらは西側以外他のタワーに囲まれる形になるため眺望、日照は期待できません。お金ある方は条件の良いタワーに移るでしょうから、こちらを手放すのでしょうね。
希少性は全くありません。

1期1次は即日完売ではなかったようだね。でも先着順もないようだ。

>>7197 マンション検討中さん

他の地域は関係ないですね。
現実はここが割高でタワマン最低クラスの低仕様でも売れまくってるということ。
これが全てですね。
売れてるから割高でないというとんでも理論に驚いています。

>7198: 匿名さん
ありがとうございます。やはり価格的にはこのぐらいでも売れていくんですね。
２期前向きに検討します。

>>7199 匿名さん
どこにかいてあるの？

仮に5棟が１０年ですべてできてもここから２０００戸程度
武蔵小杉の1/３～1/5、勝どき晴海月島の1/４～1/８程度。

ちょうどいい戸数ですね。
あまり多すぎると需給悪化の危険はありますが、このぐらいなら街が一段と人気化し、
活性化する絶妙の戸数と思います

ここ、需給面からみても非常にいいですね。

このペースだと余裕で完売でしょうし、本気で検討してる方は早めに動いた方が好きな部屋を購入できるでしょうね。

>>7205 匿名さん

それはそう。問題なのは予算ギリギリの人。ここが完売するのと価格が落ちないことは別問題だからね。南東の3LDK限定なら落ちない可能性高そうだけど。

>>7204 マンション検討中さん

何を根拠にちょうど良いと言っているのか全く不明です。
武蔵小山の魅力は小さい個人商店の集合体です。
再開発により、個人商店が消えつつありその魅力が薄れて、無機質なタワーだけが増える。
街が活性化するためのファクターが不足していると思います。

>>7207
最近は商店街の外に魅力的な個人店がどんどん増えているよ。
魅力が薄れているとは全く思わないね。

三井さんのブログ記事は面白かった。
ここは地権者けっこう多いようだけど、どういう人なの？

価格上昇前提で無理して買うような物件ではないのは確か。賃貸するよりはお得だけど、それでも3LDKなら月30万近くかかる計算。それなら月30万のマンション借りて会社の家賃補助制度使った方が断然お得なんだよなあ。

管理費・修繕積立金も固定資産税も初期費用もメチャ高いですよね

>>7210 匿名さん

賃貸の方がお得だよ。
ネット利回り1%台でリセールリスクあり。
所有欲がないなら賃貸一択。

>>7212

この先、賃料が上がらない保証がどこにある？
君は成功体験のない人だね。

>>7213 匿名さん
賃料が大幅に上昇した地域を教えてください

>>7204 マンション検討中さん

2000戸をスムーズに捌けるような交通インフラ、あるんでしょうか？武蔵小杉みたいな通勤地獄になりませんか？

>>7211 匿名さん

加えて、中古で売るときの仲介手数料3%

こちらは設備仕様が酷いので、後発のタワーが共有部や占有部を豪華にして来た場合は古い上に見劣りするので、リセールは苦労するでしょうね。

立地は動かせないけどねー

>>7216 匿名さん

このマンションなら1.5%ぐらいまでは間違いなく交渉できると思うよ。

>>7219 匿名さん
その根拠は？
中小だと仲介手数料値引きがないこともないですが、大手は無理ですよ

ここは目黒区ではなくて品川区なんですね。

>>7221 匿名さん

目黒区アドレスの方が響きは良いですが、行政サービスだと品川区の方が良いようです

>>7220 匿名さん

ふふっ。交渉がお苦手なようで。
相手のこともありますから当然多くは言えませんが、経験からとしか言いようがないですね。大手と呼ばれる会社さんのうち、値下げに応じなかったのは1社のみだったかな。

>>7220 匿名さん

特に、エリア内で単価が高いマンションは応じやすい。

>>7224 匿名さん

億越えの場合は手数料もそれなりになるので、多少のディスカウントはあるのかもしれませんが、7千万円以下の物件でのディスカウントは厳しいと思いますよ。
交渉余地のある大手はどこでしょうね。三井のリハウスは全く無理でした。

>>7225

7千万円以下？w
この板をどこだと思ってる

>>7226 匿名さん

1LDK

へ?競争とか様々な要因で手数料値引きあるよ
１０００万でもあったもん。

売れるの予想より早くていい部屋なくなってきたみたい( ;∀;)

>>7229 マンション検討中さん

割高だと思うが、これくらいは売れると思ってたよ。良い部屋を後で買おうなんて、相場感なさすぎ。

買った人は先見性ありまくりですね

>>7230 匿名さん

相場観は関係ないね。MR行ってれば、営業が階数調整に苦労しているのがわかるし。
割高だけど、その中でもまだましな部屋がやっぱり人気で、残ってる部屋はよりリセールが厳しいね。

>>7225 匿名さん
いやいや、ふつうに7000万以下でも交渉できますよ。もちろん、ただ「値引きしてください！」と言っても応じてくれるわけはありません。

売れやすいようにいろいろ工夫するってことかな。

>>7221

まだ始まったばかり。これから好材料どんどん出るぞ。

7200:>>1期1次は即日完売ではなかったようだね。でも先着順もないようだ。

それは他社のように要望書の入ったところだけ、一期で販売する＝即日全戸完売～というふうな販売の仕方じゃないからでしょ。

>>7222 匿名さん
そうですね。イメージは目黒の方が高級感ありますよね。ただ、ここの立地は最高によいでね。

坪単価が500近いと普通のサラリーマンには手が出ません。どんな方々が購入してるんですかね。

地元の戸建てに住んでる富裕層ですね

>>7239 匿名さん

日本全国の銀行・信金の預金総額は1,000兆円ありますから、お金があるところにはあるんですよねぇ、、、
庶民には関係ないですけど。

>>7239 匿名さん
サラリーマンには手が出せないって聞き慣れたフレーズですが、年間兆単位の相続が発生している現状を鑑みると買える人は大勢いると思います。

千葉とか埼玉は空気が綺麗で物件も安く、都心へのアクセスも悪くない物件が多い。
「ここは諦めるべき」というのはやや乱暴に聞こえるけれども、ここが高くて悲鳴を上げている人を目の前にして、とても親切なアドバイスだと捉えることはできないだろうか。
不動産検討を通じて自分を見つめなおす良い機会だと思う方が前向きです。
揚げ足を取ってネガをするよりも、ね。

>>7243 匿名さん
確かに千葉とか埼玉とか条件的には比較できるようなマンションもあるでしょう。
でもね、周りの住民も大切なんです。
このマンションの近隣に暮らして5年。
繁華街なので変な人を見かけたことも数回ありますが、基本的には商店街で接する99%の人は温かく優しい。
母親なのでママ友も多数いますが、私の周りは皆さん高収入家庭で教育への意識も高く偉ぶらない。
都心で家賃が高いので住める人間が限られる、ここはすでにそういった土地になっています。
何人かの不動産業者もそういっていました。
なので埼玉や千葉はそもそも選択肢に上がらないのです。

>>7244
激しく同意
一度家賃の安さに惹かれて都内某所（東側）で暮らしたものの
嫌になって戻ってきた経験があるから痛いほど分かる。

>>7244 匿名さん
確かに、アーケードを自転車で猛爆走する人、よく見かけます

>>7244 匿名さん

金で人を判断してる時点で、既に矛盾してますよ。
ちょっと変な人ですね。

>>7247 匿名さん
矛盾してないでしょ。

>>7251 匿名さん
攻撃的なあなたの心理を分析すると、本当に心にゆとりがありませんね。

私は7244さんの言ってることもわかりますけどね
足立区にだっていい人もいれば悪い人もいるけど割合の問題ですね

>>7253 匿名さん
そのとおり、割合の問題

>>7252 匿名さん

まあ7244さんは、無意識に書き込んだんでしょ。
無意識に滲み出てしまった物に気付けて良かったですね

>>7246 匿名さん

これ、自分も思う。
たまに、吉祥寺とか郊外の街に遊びに行くと、自転車の多さや、そのマナーの悪さにびっくりする。子連れで道を歩いていると、ヒヤヒヤする。

自分も自転車は良く乗るので、批判はできませんが、都心の高級住宅街とは、違う点ですよね。

>>7255 匿名さん
7252さんはプライドが高く、反論には必ずレスしますね。
そういった滲み出る物に今回気がつけてとても良かったですね。

しかし半年かけずに２５０戸販売出来たから
人気と言って間違いは無いですね。
しかも、3分の2は１億以上。
残ってるのは２LDKが中心になるのですんなりは
いかないかもですが、竣工時点完売は確実ですね。
来年の今頃はお隣の住友が出てくるでしょうから
三井の戦略は流石ですね。

>>7256 マンション検討中さん

パルムでの話なんだけど。

>>7258 マンション検討中さん
2ヶ月で250戸販売って凄い。
さんざん高い高いと言われたけど三井の戦略を流石と言わずにはいられない。

武蔵小山はすでに固定資産税が結構高くなってきている。このため、ある程度所得がないと住めなくなってきている事実がある。固定資産税が高くなるということは、家賃も上げざるを得ない。再開発を機に、街は少しずつ変わらざるを得ないのかもしれないね。
これがいいことか悪いことかはわからないけど。

>>7258 マンション検討中さん

そうですね。今一なモノをこれだけ捌くなんて、営業さんは凄いですね！

>>7257 匿名さん

#youtoo

>>7263 匿名さん
苦しくなったら英語ですか笑

ここ一連のレスを見てると、武蔵小山の方々の意識としては、もはや選ばれた土地に住まう高貴な住民というものなんでしょうね。

口では情緒溢れる・・・とか言っても、心の内はプライドの固まり。

めんどくさい人たちだ。

>>7265 マンション検討中さん
麻布十番だって昔は下町だったけど地下鉄開通とタワマン開発でマンション価格は上がった。武蔵小山だってそうなるということ。

>>7265 マンション検討中さん
所謂島国根性というべきか

ここが高いという人は武蔵小杉でも高いというだろう。どこまで南下したらいいかな？新築マンションに限ると、目黒線東横線とは縁がなさそう。