パークシティ武蔵小山　ザ　タワー

>>6547 匿名さん
今は駅距離が最重要視されてるのご存知ないのかしらね。
7分は厳しいんじゃない、せめて5分は必須ではないかと。

大崎の住人は、戸越銀座やパルムに、
わざわざ来て買い物していますから、
仲良くしましょう。

>>6550 匿名さん


駅力として、恵比寿>>武蔵小山なのは当たり前。そんなん今更でしょ。

ただね、恵比寿と一括りにしてもピンキリだからね。
現地行ったらわかるだろけだ、スミフの物件は周りに何も無いから。お山のてっぺんだから、どこ行くにも結構な坂道。坂関係なくご飯食べたいなら、ドミノピザかしお貫くらいしかない。
ちょっと歩いてもいいなら、裏道でガーデンプレイスまで坂なく行けるけど、遠いよね

>>6553 匿名さん

大崎民は、戸越銀座までは行くだろうけど、ムサコまではちょっと距離あるんじゃない？
電車or自動車でわざわざいくほどの価値もあるとは思えんし

大崎住人ですがムサコどころか目蒲線とかいうローカル線もここ10年くらい乗っていません。

ただ同価格帯というだけで、ターゲットも生活スタイルも大きく異なる物件を持ち出してきて天秤にかけるのはちょっと違う気がします。

ネガさんが言いたいことも分かる！価格が出た時は無いなぁと思った。ただ、武蔵小山を諦め切れない、だから段々とこの価格が適切な価格なのかも…と思えてきました。たしかに1億2000万出せば麻布に住める、でも生活感なさすぎて。我が家は普段着でオオゼキに買い物に行き、安くて美味しい食材を買って料理をします。高級スーパーで悩みながら食材を買う生活はストレスかな。
武蔵小山の再開発、住民の期待に応えてもらいたいですね。

私も諦めきれないから、中古で出るのを待つことにしたよ
幸い7年くらいは待てるし、今住んでるところの家賃が安いからね。

他にも良い街があると聞いて試しに四谷をあたってみました。2004年築で少し古いですがさすがに住不、外観写真は古さを感じません。シティタワー四谷、四谷3丁目徒歩2分なんてのもありました。＠400万円前後みたいです。神楽坂は交通の便が良さそうなところでは良さそうな物件は見つかりませんでしたが、少しエリアを広げて、東西線・大江戸線方面になれば新築でも＠400万円前後でありそうです。

>>6558 匿名さん

麻布が生活感ない？
笑わせないで

大江戸線は深すぎる・狭いし
東西線は混んでるイメージがある

みなさん高い高い言いますけど横浜北仲みたいな価格だと転売ヤーが群がって倍率高くて結局買えないわけですよ
転売ヤーや投資家にはこれじゃ儲からない、旨味がないと思われる値段にして初めて実需のひとが手を上げれば買える状況になるわけですよ

>>6559 匿名さん
ここが中古になるのを待つ？
そんなん高くつくだけでっせ
いくら家賃が安いっていってもいつかは出るわけでしょ
社宅で家賃が3000円とかなら限界まで頑張ったらいいとは思うけど

やはり中古を待つという発想になるくらい人気なんだ。
私も欲しいけど金額的に無理だから気持ちよく分かる。
でも、そういう人が沢山要ると価格下がらないんじゃないかなって不安になっちゃう。

>>6564
さすがに3000円ではないけど、社宅みたいなところなんで安いです。
しかも現金で買えるので、金利が上がってからの方が有利かと。
超低金利でローンが組める今買うメリットが無いので、しばらく待ちます。

>>6563
購入者の視点での発言ではないですね。
このコメントにもの凄い違和感を覚えます。

購入者が「値段高くしてくれてありがとう、価格高くしてくれたお陰で転売ヤーや投資家が目を向けなくて買えました！」ってことでしょう？

普通の感覚ではないと思います。。

>>6566 匿名さん
エリアを武蔵小山と決めてるなら先延ばしして得することはあまりないと思うぞ
東日本大震災直後の原発がどうなるか、東京に人が住めなくなるかもみたいな時にあえて買う胆力がないと安くなったら買うとか難しいしそもそも安くなるのかすらわからん

６５６３さんの言うとおりだと思うが。ここが後50-100安かったら結局倍率10倍超えて当たんないんだろーな

中古の話は初めて考えましたが、ここにいくらマンションできても武蔵小杉ほどの土地はないので、中古需給はかなりタイトですよね。
デベはいい値付けしますよね。

タワーマンションだとペラボーは仕方ない、という感じのようですが、もっといい仕組みがあるのでしょうか？

>>6571 マンション検討中さん

隙間を作らず天井まで這わせる

>>6569 マンション検討中さん

購入者にとってお得な物件が高倍率となるのは当然のこと。
高倍率だと買える可能性が低くなるから高くて良かったというのは、購入者・検討者の意見ではないと思う。
ここは階数や眺望による価格差がほぼないので、条件の悪い部屋では坪100安くてもおかしくない。

>>6573 匿名さん
6567さん、6573さんと同様に感じたことを書かれていますが、私もそう思います。
売ってやってる意識を持つ人の発想。もしくは、地権者。
タワーの抽選に外れて、そのタワーの転売された未入居のお部屋を買ったとしても、中古価格が分譲価格だったら抽選倍率が低くなって良かったのにとは思わないでしょう。利益をデベがとろうが転売者がとろうが買うほうはどちらでもいい。安く買える確率があるほうがよっぽどいいです。

割高であることを正当化しようとしていて、無茶苦茶な理論となってますね。
割高でも得をするのは、販売会社と地権者だけです。

坪100万安かったとすれば、約2000万-3000万ぐらい下方リスクを覚悟しておけばいいんですかね。

>>6554 匿名さん
シティタワー恵比寿は坂下ですよ。
シティハウス恵比寿伊達坂の事ですか？
あなたは恵比寿の事を知らない？
武蔵小山の商店街は良いですよね。
タワーマンションが建っても良い感じで交わって欲しい。

6563です
権利変換終わった地権者にとってはデベが保留床をいくらで売ろうが別に得も損もないですよ
駅前の土地は限りがあり欲しい人がたくさんいます
トンデモ理論とのご指摘ですが我が国は自由経済社会なので不動産の価格は需給で決まるのは当たり前じゃないんですかね
別に援護とかしたいわけでなく事実を事実として書いているだけですよ
たまに横浜や少し前の富丘クロス、シティタワー品川みたいな宝くじ物件はありますがそんなの５００件に一件くらいでしょ
ここは５００件に一件ではなかったというだけですよ

割高というのは例えばチャレンジ価格をつけたプロパストの大崎物件のようなところをいうのです

マーケットにあわせて値段をつけるというのは大事なことですね

>>6575 匿名さん

>>6563 は正当化してるというより、単に結果論として語ってるだけに感じたけど。

価格に対して持ってるイメージによって受け取り方が変わるってことなんだろうね。

>>6578 匿名さん

割高であるかどうかは収益還元法からも明らか。但し、割高であったとしても希望者がいれば売れるという当たり前のこと。
需給が成り立つから割高ではないというのがとんでも理論ということ。
それから、地権者住戸を売却するにあたって、成約事例となる新築価格が高い方が良いのは当然です。

>>6579 匿名さん

坪500弱でも倍率ついている部屋があるので、買えなかった人はもっと値段が高ければ競合がなくて喜ぶことになったでしょうか。
自分にはこの理屈が意味不明でした。

>>6579 匿名さん
その通りですよ
価値に見合わない価格をつけたデベロッパーはマーケットから罰を受けるだけですよ
ここはマーケットが価値に見合った価格であると認めたということです

勝手に安値を期待して結果がそうでなかったからといってグジグジ言っててもしょうがないですよ
この事実を受け止められないなら次の物件や７年後の中古を安く買おうという作戦はやめた方がいいと思います
割安物件を手に入れたいのか武蔵小山に住みたいのかどっちか決めて行動しましょう

>>6578 匿名さん
マーケットを作る住友不動産は割安なんですね。相場を押し上げても結果、売れてるので、完売すれば割安と解釈できると。
うーん、こんな解釈する購入者っているのかな？

都心部は2005年あたりの底値から、いいところは倍、ふつうのエリアで１．５倍に値上がりしてきてる
だから武蔵小山の現在は４６０万円/坪が相場になったということ

次のすみふのタワーは５００万円/坪くらいにはなるだろうから、開発がつづくエリアでは初物に乗るのがセオリーでしょう

パークシティ豊洲を買った人は今となっては２倍近いリセールバリューを享受しています

>>6581 匿名さん
そりゃ倍率なくて安く買えたら嬉しいでしょうけど
高い確度で買えるけど高いのと、確度は１０パーセントしかないが安く買える可能性があるのと基本どっちかしかありません
後者にすべきだという人は共産主義者なんでしょうか？

>>6585 匿名さん
武蔵小山の希望者のパイが限られていて、その限られた人たちは一定のレンジ内であれば買う可能性もあります。
要は安くしても、希望者は増えない可能性もあるということ。安くしていたら10倍になっていたはずというのは感覚論ですから。
あなたがデベの営業であれば、価格で諦めた人数から倍率を算出することはできるのかもしれませんね。

すんごい倍率ついて完売したバブリアの坪600万円は割高だったのでしょうか？

というかここで高い高い言ってても下がりませんよ
マーケットの見方がわかったのだから、それを認めてこの価格で買うか、それともここは見送るか判断すべきでしょう
すみふが突然坪３００万で次のタワーを売るかもとか思うならセンスなさすぎでしょう
検討スレってそういう話をするとこですよね

いくらなんでもこの価格はおかしい
パブってる
そのうち下方調整されるはず
その時に自分は買う

というのは一つの判断なので尊重しますが武蔵小山に欲しいなら少しでも早く買った方がいいと思うわまじで

なんか営業マンみたいなことを言う人が多いなあ、、

未練がましいですね
自分が次どういう行動をするかでしょ
買わない自分の行動を見ず知らずの人にここで認めてもらいたいんですか？

>>6583 匿名さん
割安なんていってないですよ
売れてるってことは適正価格ってことですよ
あ、適正価格っていうのは市場価格ってことね
つまりはロレックスの時計の適正価格はいくらですかってことですよ

>>6592 匿名さん
客観的な指標で割高でも、欲しい人がいれば売れる。
欲しい人がいたから適正な価格とは言えない。需給が成立したに過ぎない。

>>6593 匿名さん
あなたが売り手の場合、5000万で売れる物を4500万で売りますか？

めちゃくちゃ面白い。勉強になります。

荒らしさんにはスルーでいきましょう
相手すればするほど、荒らしさんに燃料を与えてることになるよ

>>6594 匿名さん

それは5000万円ではなくて、6000万円で売れるものかもしれませんね

値段見て驚き、モノ見てガッカリ。
でも次スミフだからもっと高くなるよなぁ
買うなら今だよなぁ、と感じて購入意欲を
高めようとしているものの
武蔵小山に拘らなくてもいいかもと思ったり。
そんな感じで揺れている検討者もいます。

こんなにコストカットしてなければ、この値段でも決断できたんだけど、モノが悪いから微妙な感じ。

>>6592 匿名さん

割高だけど、適性な価格と言うか
割高だけど、上手い価格と言うか
いずれにせよ割高だけど売れている

>>6598 匿名さん
武蔵小山に拘らなくていいなら他の物件でいいと思いますよ。
私は拘りが強いのでこちらを買いますが、もっと安い魅力的な街があれば良かったのにと思ってなりません。
羨ましいです。

不動産は基本欲しいのに悩む理由が値段なら買った方が後悔は少ないね
逆に悩む理由が値段ではなく仕様がしょぼいとか駅から少し遠いとかデザインが好みじゃないとか好みの街ではないとかなら多小安くてもやめといた方がいいね
金のことはぶっちゃけバーチャルな数字の話でローンの引き落としがされるだけだから携帯電話の料金みたいなもんで普段痛みは感じない
逆に毎日暮らす環境に納得いかないとストレス溜まる
まあ自分がどちらに痛みを感じるタイプなのか見極めたほうがいいけど

今頃気がつきました。大崎や中央湊のタワーには三井の賃貸があるのに、なぜ武蔵小山にはないのか。

周辺に賃貸物件が多数あり競合するのはもちろんですが、一番の理由は利回りが悪いからなのかもしれませんね。

我が家は歓迎ですが。

>>6592 匿名さん

本来の価格からかけ離れたプレミアムが付いた価格で納得して買えるかどうかということですよね
それを迷ってる人が多いから割高という声が多く出てるんだと思います
決して購入を決断した人を否定するものだとは思いません

>>6602 匿名さん
大崎に三井の賃貸なんてありましたっけ？

>>6603 匿名さん
本来の価格ってなんすか？
武蔵小山の平均賃料から割り戻した収益還元価格が本来の価格というのであれば今の東京に本来の価格の新築マンションなどないと思うが

駅前の再開発で作られたタワーマンションって新しい商品だから従来の相場とか関係ないんだよね
駅前の土地は普通オフィスや商業施設、もしくはホテルになりマンションにするには土地が高すぎて割に合わなかった
しかし駅前でタワーなら多少高くても買うぞって市場があることがわかったからそういうマーケットに向けた商品なんだよここは
三鷹駅しかり

まあ、今までの武蔵小山が安すぎましたね。

>>6605
その価格からの乖離幅が許容範囲内かどうかってことでしょう

>>6607 マンション検討中さん
駅前商店街の再開発なんて超めんどくさいわけで本来は割に合わない仕事
それでもやったんだから地権者も三井も頑張ったよ

>>6608 匿名さん
そりゃ高いと思うか安いと思うかは人によって違うだろう
まあ許容する人が分譲戸数よりははるかに多かったねという話だよね

本来の価格からかけ離れたプレミアムが付いた価格でも順調に売れてる
ってことは、よっぽどこのマンションにひかれてる人が多い、ほんとは物がいい、三井の販売が上手
ってことですよ

本当に本来の価格からかけ離れたプレミアムが付いた価格ならだれも買いませんから。

例えば今だと幕張のタワーが坪６００ならそりゃ厳しいでしょうね。

まあ武蔵小山はこれからここの価格がスタンダードだと思いますけど

>>6606 匿名さん

まるで業界のことは何でも把握しているプロの意見みたいですね。
府中駅のは知ってましたが、三鷹駅にも同じようなコンセプトのタワーがあったんですね。

>>6611 マンション検討中さん

よっぽどこのマンションにひかれてる人が多いのと、三井の販売が上手なのはその通りかと。
でも、ほんとは物がいいってのは大きな間違い。
マンションを見慣れていない層を囲い込めただけ。価格なりの良いものとなってないことは揺ぎようがない事実。

昔は安かったここは高いっていう人多いね
そんなのだれでも言える
検討してないならここに来るな

価格なりと思えないのは相場観がないからでしょうね

欲しすぎる！広さを削ってでも買いたいなあ。

>>6615 マンション検討中さん

相場観あれば、こちらは高リスクすぎて怖くて買えません
相場観の無い、目がこえてない人達が購入してるのだと思います

いやいや、このぐらいのお金なら問題ない余裕ある近隣の人が多いと思いますね。
で、そういうマンションって上がるんですよね。

>>6618 マンション検討中さん
なぜ高リスクなんですか？
自己資金が少なくレバレッジかけないと買えない人はキャピタルロスが恐ろしいかもしれませんがそういう人は少ないのでしょう

そんなレベルのくせにこの後に及んでまだ自分が好きな物件選べる立場と思っているのを見ると笑ってしまいますね

港区の人は目黒駅前といっても品川区の物件は選ばないだろうという観測もありましたがフタを開けたら購入者の半分近くは港区、属性は会社オーナー、役員、医師などが半分以上を占めていたブリリアタワーズの例もありますからね
地元民以外にも港区の富裕層が山手線外に染み出してきている気もします

しかし港区の人は同じ武蔵小山でも徒歩五分の戸建てには見向きもしません
同じ駅でもマーケットは二極化してますよね
南北線沿線駅前のタワーマンションというくくりで見る人、私鉄沿線昭和な下町武蔵小山と見る人では判断が全く違います

物が悪い、物が悪い、と繰り返してる人がいるけど
ダイレクトウィンドウ以外では意味の無いLOW_eでないから？
スラブの厚さでだけで遮音性能が決まると勘違いしてるから？
そのうち三井に営業妨害と言われますよ。
構造については普通に免震、梁も少く考えられていてで評価できるかと。
ちなみにベタ基礎なのは単に支持層が浅かっただけでたまたまです。
購入者には１番大きなメリットですが(笑)
部屋内は好みなので賛否あるかもしれませんが。

購入を決めたものです。
我が家は、武蔵小山に賃貸で住んでおり、以前より武蔵小山の物件を探していました。
最初値段を見た時、武蔵小山でこの価格？と驚愕しました。しかし、この価格につられてか、武蔵小山近辺の全ての不動産、中古や戸建も価格が上昇。そうなると、トータルで考え、購入する結論になりました。

我が家が、子どもがいないなら、この価格で、武蔵小山と言う選択肢はなかった気がします。
住んで見てわかりますが、子育てするにあたり、武蔵小山、更には品川区アドレスはかなりの魅力です。
実際、武蔵小山の目黒区住民の多くの方もこのマンションの購入者と聞いてます。

多分、購入を決めた大きな要素は武蔵小山に住みたい、と言うところではないでしょうか。

>>6621 匿名さん

それ、目黒駅前だからだよ。山手線だから
特別と考えてヨロシ

やはり、水木はポジ投稿増えるね・・・

武蔵小山が子育てにいいって、そうですか？私は普通レベルだと思っています。商店街は常に混みあっていて子供連れだと大変ですし、認可保育園はどこも一杯で今は認可外に入れています。

次の二次も抽選部屋が多いのかなあ。

>>6627 匿名さん
林試の森が近くにあるのは子育てには魅力ですよ。
我が家は、0歳児の時、普通に認可保育園入れてます。このタワマン の為か、近辺に新設認可保育園いくつかできますから、その辺りは品川区も努力されているのではないでしょうか。

このスレは大崎の住民に監視されています。

>>6615
>>6618

相場観相場観って、不動産を投資商品として見すぎなのでは??
そういう側面があることは否定しませんが、いいものかどうか見極める力があるなら相場の方がついてくるもんじゃないかな。
株で1000円儲けるのに、目先の買値1円、2円を渋ってる感じする。せこい。

>>6627 匿名さん
子育てしやすい、子育て世帯に良い街かどうか、ってその人その世帯によるところですから、武蔵小山が万人に受けるかと言うと、確かにそうではないと思いますが、子育て世帯に人気がある街であることは確かだと思います。
現に、このマンションのファミリー向けの3LDKは前の1次も今度の2次も抽選になる部屋がかなり多いと営業担当者から聞いています。

>>6627 匿名さん
子育てにいいってのは曖昧で解釈に幅があるので突っ込んでも意味ないよね

>>6623
ダイレクトウィンドウ以外でLOW-eが意味がないとはどういうことですか？
詳しく教えてください

品川区の子育て良いですよ。
妊娠中は母親学級、出産後は親子参加の交流会があり新米ママさんとすぐ仲良くなれます。
一時間500円の一時保育サービス、他には地域交流室というスペースがあり無料で子どもを遊ばせながら他のママさんと交流できます。
認可保育園は、いったん認可外に入れて点数稼げばだいたい入れます。
ママさんの満足度は抜群で、大田区、目黒区、世田谷区にママ友にも羨ましがられるくらいです。
合わせて公立の小学校の評判もそこそこ良いですし。
子育てのために目黒区から引っ越してきたママ友も何人か居ます。
どなたかが書いてましたが何を求めるかはそれぞれなので、とりあえず個人的には満足度高いです。

お前ら神奈川県の不動産のことなんか知らんと思うから教えてやるが綱島とか大倉山とか郊外のくせにとんでもない価格かついてるぞ
東横線は東京から離れても横浜に近づくと値段が上がる
武蔵小山なんてかわいいもんだ

>>6635 匿名さん
私の旦那が教職員なのですが、財政面でも区の取り組みとしても品川区は目黒、大田、世田谷よりも良いと聞いています。港区はまた別格ですが。

>>6636 匿名さん

綱島、大倉山も高いから
ここが適正とは思わない

>>6637 名無しさん
私も親友が小学校教諭ですが、品川区は23区トップ3に入ると言っていましたよ。

なんだかんだで仕様が悪くて、価格が高くても大人気ですね
この反響ですと今年の都内マンションの注目度No. 1に違いありません

>>6639 匿名さん
「品流し」有名ですよね。
友人の息子さんが大田区立の小学校に行ってますが、話を聞いても品川区立の小学校の方が格段に先生の子どもへの指導やカリキュラムの取組など上だと感じます。

Low-Eの話が出ているので少し考察。
Low-EといってもおそらくほとんどはA6だと思いますので、条件を揃えてここの普通複層ガラスと比較すると、断熱性能を示す熱貫流率(W/㎡・K)は、

・Low-E複層ガラス(FL3+A6+Low-E3) 2.6W/㎡・K
・普通複層ガラス(FL3+A6+FL3) 3.4W/㎡・K

家の中を暖房で10時間のあいだ23℃に保つ場合、寒い冬の外気温を6℃と仮定し（温度差17℃）、サッシ高2.3m×幅4mの標準的なリビングの窓（面積9.2㎡）の条件下で計算すると、失われる熱量は、

Low-E 2.6×9.2×17×10＝4066W
普通複層 3.4×9.2×17×10＝5317W

差は1251Wとなりました。設定温度・エアコン稼働時間・窓面積により大きく変動しますが、おおよその目安として下されば幸いです。
確かに角部屋のようにダイレクトウインドの場合、非常に大きな差になりますので理にかなっていると思いますが、個人的には通常のリビングではどうしてもないと困る設備ではないのかな、と思います。

>>6642 匿名さん

断熱性よりも、遮熱性の方が重要かと思いますがその点はいかがですか？

設備が酷評されていますが、もちろん最新最高高級が嬉しいのは間違いないものの、買う買わないの判断を左右するほどのものではなく、快適に生活できそうに思えています。

>>6643 匿名さん

申し訳ないのですが、熱移動という点では上記と同じ考え方なのでご自分で計算してみて下さい。

>>6644 マンション検討中さん

値段もそれなりなら設備が多少コストカットされてても目を瞑れるんだけどね
この価格で、これはないでしょ！って仕様の連続なんですよねー

>>6647 匿名さん
仕様がご自分の中でかなり重要な要素であればあっさりとお見送りなさったらいいかもしれませんね。
何が最重要かは個人差ありますから。

スタディルームが無いのは非常に残念だった。
住友さんは作ってくれるかな。

LowEガラスではなくとも、180cmのベランダ庇があります。170cmでもあまり来ないと聞きますから、ガラスの性能差は25%。なんとかなるんじゃないのかなあ。