パークシティ武蔵小山　ザ　タワー

>>636 マンション検討中さん
世帯年収１５００万ごときに１億のマンションは高すぎやろ
最低でも２０００万やね

>>641 匿名さん

DINKSなら50平米台だから1,500万で買える

>>641 匿名さん
同意。世帯年収2000万円DINKSにとっても、一億円は高い

>>642 マンション検討中さん
世帯年収1500万円のDINKSが狭い50平米に住みますか？

>>644 匿名さん

住むよ
港区あたりには普通にいる

>>640 口コミ知りたいさん

どういう意味ですか？
10年後にはどうなってるんですか？

高値掴みお疲れ様です。

武蔵小山のマンションが坪単価500万円というのは、いくらなんでも高すぎでしょう。
（450万円でも高いくらいです。）
他の地域の相場から、坪500万円くらいが妥当という人もいますが、今のマンション市場は過熱気味で高値膠着状態にあるので、現在の相場に合った価格が適切とはいえません。

坪500万円と言っている人は、よほど高値掴みをしたいのか、それともデベロッパーの利益に貢献したいのですかね。

>>648匿名さん

「坪500が妥当」と言っているのは利害関係者がかなりいる気がする

>>641 匿名さん

2000万でも子供の教育費考えるとちときついです。撤退気味に考えてます。坪450未満なら…、坪400超ぐらいなら生活に支障出なさそうなので即購入に践みきれそうなんですがね…。

大体売り出し価格は周辺類似物件を参考に設定するとして、ここだとブリリア目黒を参考として駅力を考えてざっくり八掛け〜八点五掛けぐらいか。と考えると坪500はまあまあいい線いってるんじゃない？

高すぎるとかデべ関係者とか言ってる人多いけど、
じゃあ平均どのぐらいだと思うわけ?
ごく普通の駅10分中古で330なのに。
分かりやすいとこなら
新築(+30-40)駅1分(+15-20)、再開発、商業施設併設(+10-15)、タワー(+10-20)、三井鹿島(+10)だけで
低層でも400超えてきてもおかしくはないと思うけどね

環境も良くて、それほど不便ではない都内の某所でも、新築マンションで坪400以下は結構あります。

>>640 口コミ知りたいさん

10年後の市況なんて誰にも分からない事をさもしたり顔で語って頂きありがとさん。

購入希望者からしたら安いに越した事ないけど、売り出しが高止まりの相場時期にこの規模の再開発物件が割安で販売されるわけないっていう数ヶ月先ぐらいの未来も読めないならマンション買う売るとか言ってられないと思うよ。

先日、山手線内側の中古マンションを調べたら、新宿区、丸ノ内線の駅5分、築2年、超大規模タワー、共用施設いろいろで、坪420くらいのがあった。
皆さんなら、どっちが良いですか？

>>655 匿名さん
新宿区文京区は城南と比べると穴場ありますね。

＜＜新宿区、丸ノ内線の駅5分・・・坪420くらい
富久クロスでしたなら、こっちですね。
そもそも、城南の武蔵小山が良いから坪500！とか騒いでるので・・・

大井町シティタワーは440みたいですね
三井が強気ならあるような、でもないと思いたいような

富久クロスの坪420はあくまで販売希望価格。実際@420では売れません。。

そう？成約事例見てもそう変わらないか、中高層階や御苑側はずっと高い印象だけど。

どうあれ、富久が駅遠、下町、二流ゼネコン、点での開発なのに対して、こっちは駅直結、城南、鹿島、面の開発ということで基本スペックに大差あり、やはり坪500は超えて当然という気がするけどな。

ピンポイントの中古物件の売り出し価格を根拠に相場を語り出す様になったか笑

金利が多少上がったにしろ、まだまだ最低水準をキープしていて、株価も高止まり、三井としては他の大規模分譲を控えている現状で弱気な根付けをするのかと言う所。
駅直結の希少性は抜群、目黒線が三田線南北線乗り入れしているのもポイント高いけど、鬼混みしそうだからねえ

新宿御苑前５分新宿三丁目８分大変便利な場所にあります。山手線内タクシーどこも二千円位です。

各々高値煽りをされるのは構いませんが、450以上なら割高感は否めませんね。後の計画も厳しくなるでしょうね。
感じの悪いマンションになりかねません。

横浜北中でさえ＠５００～なんて言われてますが・・・。

>>663 匿名さん

いや、馬車道の方が、ここより高くて当然。なに、上から目線なの？

横浜詳しくないですし、みなとみらい線一回しか乗ったことがありませんが、
馬車道は、価格予想の振れ幅がスゴイ！250～600って（汗）

東京で働いていて、横浜に住みたいと思う人はあまりいないでしょうし、
地価相場にも疎いですね、私。観光にはもう何度も行きましたね。

>>665 マンション比較中さん

中国の方？
文章からなんとなくですが……

ここ横浜スレでも新宿スレでもないですよね。カテゴリー違いの比較やめて本題に戻りませんか？

>>>666
中国人ではありません。拙い文章で失礼しました。

中国といえば「東京の不動産は国際的には、まだ割安」なんて言われてますが・・・

＞６６４

「ここより高くて当然。」って言い切る根拠って何ですか？

>>669 匿名さん

おしゃれな横浜だから。
武蔵なんちゃらなんて、よくわからん。

>>670 匿名さん

横浜在住ですが、横浜の埋め立て地の田舎タワーと山手線の目黒駅へのアクセス4分の立地を比較してなんちゃららは同じ横浜人として恥ずかしいです。

まあ横浜とかいろいろ出すのは結構ですけここのベンチマークは目黒だったり山手線から一駅二駅離れた池尻大橋のクロスエアタワーとか中目黒のアトラスタワーあたりがベンチマークなんじゃないの
兎にも角にもブリリア目黒のトンデモ価格がマーケットに受け入れられた事実がある以上三井も相当強気でくると思います
とはいえ武蔵小山の価値が再開発でぐぐっと上がって他の物件がつられて上がるとは思えない（多少は上がるかもしれんが）
やはり駅直結の希少性があるからこそ強気でくるのだと思うよ
まあ互いの予想を罵倒しあっても仕方ない
誰が正解なのかはそのうちわかる
価格発表を楽しみに待とうじゃないか

>>672 匿名さん

クロスエアは高速。アトラスはUR。目黒は新航路飛行機。のイメージ。

>>673 匿名さん
それでも従前相場を無視した超強気な価格設定が受け入れられているんだなあ
ここも従前相場無視で行くだろう

知名度こそ低いが、武蔵小山は成熟した住宅街。都心の地価上昇に伴い、ひと昔前には考えられないほど地価は高騰してるが、一定の地価水準にあり安定感はある。良くも悪くもこのタワマン効果で、武蔵小山ってどこ？と聞きなれない地名に、ディスられることは残念ですが、この街の良さを肌で実感していただき、移り住み愛着が湧いてくださる方が来られることが何よりも嬉しいことです。MRだけでなく、実際に武蔵小山を歩かれてその良さに共感くださる方がいらっしゃると嬉しいなと思いコメントしました。

>>671 通りがかりさん

実は学生時代は東工大で、この沿線に住んでいたのでよく知ってます。扇風機のまわったレトロな電車が懐かしいです。

今は都心に住んでいますが、横浜も長く住んでいて、関内は乗り換えで使っていたので、馬車道もよく知ってます。

その上での発言です。悪しからず。

タワマンの乱立で、個人商店はチェーン店に変わり、保育園のみならず幼稚園も激戦となり、タワー住人は戸建住人を見下し、駅の混雑は更に増すことになりますを
これ武蔵小杉や南千住、豊洲などで実際に起きてる話です。

それは結構。三軒目購入を検討中、でも@450でも高すぎ。このタイミングの再開発期待値込みでは高値掴み確定ですね。。。残念です。

豊洲に戸建ない

いろいろな意見ありますけど、やっぱり坪500はないわ、450でも高い

武蔵小山LOVEな人が手ぐすね引いて待ってそうな感じはあるんですよねぇ
ブリリア目黒も売れてしまえば「待ってました！」って感じだったでしたし。

しかし、武蔵小山開発はまだ続きがあるので、あんまり高いと待っちゃいませんか？

武蔵小山LOVEな人が手ぐすね引いて待ってそうな感じはあるんですよねぇ
ブリリア目黒も売れてしまえば「待ってました！」って感じでしたし。

しかし、武蔵小山開発はまだ続きがあるので、あんまり高いと待っちゃいませんか？

>>682 マンション比較中さん

次のすみふは高いからその次の地所に期待するしかないでしょう。

>>683 通りがかりさん
その頃にはマンションバブルも完全に吹き飛んでいるでしょうしね。

>>683 通りがかりさん
私も住友より地所が良いです～。
三井さんには「感じのいいタワマン」のみならず「感じのいい街」にも期待します

なんか、ちょっと気が楽になっちゃったりして

所詮山手線の外の一線利用だし、300万以下が妥当

で、何が感じがいいんだ

>>686 匿名さん
それじゃ馬込も買えない。多摩川こえて神奈川に行ってもまだ買えない。

ここ買える人って一般のサラリーマンではないですよね。医者、弁護士、自営業でしょうか。武蔵小山好きなので羨ましい。中古でお勧めマンションはありませんか。

目黒のツインを見送った者です。実際に出来上がってみて、残念なデザイン、仕様、さすが東建クオリティら周辺中古との価格解離。。私は購入していたら失敗していたと分析しました。目黒ツインは完全なるバブル。新築マンション相場のトレンドは停滞から下降に向かってます。武蔵小山は物件スペックとして狙っていますが、街の人口動態(今後)と東横線の混雑がマイナス。パルム商店街を歩くと、圧倒的ひシニア(特にお婆さん)が多く、残年ながらこれからの伸び代を感じない。。。その街にちょっと前まで港区でしかありえなかった@400ではれるのか。いまは停滞、ステイだが、三年後からはほぼ確実にダウントレンド。三年後に負けた感を味わうか。。。

ここなら80平米台が1.2億で買えますよ、きっと。って三井不に言われました。仮に25坪だとすると@480ですね。

安いね～ そんな値段で出したら瞬間蒸発でしょ

坪480は平均でしょうか？平均なら420くらいが限度だと思うけど。
1.2億円って一般の人が買える額じゃない。やっぱり地所のマンションまで待った方がいいのかな。地所のが建つ頃には価格下がってる可能性高いし、駅直結になる可能性もあるしね。

>>693 匿名さん
全く同感です。ここの建物の仕様、構造には十分に期待がもてますが、500に迫る、あるいは超える坪単価は許容できませんね。
地所の建物がクオリティでここを下回ることは有り得ないでしょうから、そこまで待つのも一手かなと感じます。
都内はここに限らず大規模な再開発目白押しですから、しばらくの間は選択肢豊富にあります。
冷静に比較したいですね。

具体的にどこの再開発がありますか？

買い逃すパターンの典型な気がする・・

財閥系デベ本体に勤める友人の話では、ことマンション事業&都心に限ったことだが、3〜4年先の事業計画が、開発案件の仕入れがままならずかなり厳しいらしい。つまり都心ではマンション供給は減りしばらく価格は下がらない。強気の姿勢の背景にはこんな事情がある。武蔵小山が都心かどうかは知らんが……。

平均で坪480ならお買い得、かなり安い水準でしょう。実際は、蓋を開ければもっと高くなるだろうと思いますが。

>>698 匿名さん

大丈夫です。平均480超500未満です。決定事項ですからあれこれ議論したとこで揺るぎません。ソースは聞かないでください。

>>697 匿名さん
騙されてますよ。売りたい側は常に需給はタイトって言い続ける。高層建築計画を検索するだけで、2023年まででも過去に例がない規模で予定されています。しかもどの計画も殆ど例外なく販売在庫を抱えながら開発継続になります。まあ、相当な危険水域ですよ。国内の市況がそんなに順調なら、なぜ大手は海外の開発に積極的なのですかね？すでにリスクヘッジを始めているのではないでしょうか。

>>700 匿名さん
日本の人口が減るのだから不動産大手が海外事業に力を入れるのは当たり前。むしろもっと注力すべき。海外対応できる人材の制約あるのだろうけど。

>>699 通りがかりさん

ソースあります？私も仲良い不動産屋に旭化成の社内決裁がそれくらいだと聞いたが、人伝てなのでイマイチ確信持てず。平均で500切りだったら、すなわち低層階は400前半からありそうなので、有価証券処分して全力買いするつもりなので、税金のこと真剣に考えなくては。

都心での大手マンションに限れば、高値販売による利益増より、供給減とコスト増（土地仕入、工事費）の影響の方がが大きいので利益の成長は厳しそうです。しばらくは安く売る理由がないのです。

高層建築計画調べたけど、坪700きりそうなのがゼロじゃないッスか、、、
ここが最後の安く買える再開発タワーでは？

典型的な買い逃し？買い逃すのではなくて、バブルを回避するのですよ。みんなが欲しい欲しいと言っている時に売り、誰も買いたいと思わないような時期にに買わないと。汗水垂らして稼いだお金をドブに捨てるような契約をして、購入マンションに苦い思いを持ちながら住み続けるなんて、人生自ら捨てに行く行為で、地獄以外の何者でもないよ。。。
私は'15年に持ち物件を一つ賃貸で回すのではなく売却しました。ピーク手前ではあったものの、いまのは'12-'13年に契約した新居に住み、将来不安はなく、精神衛生は安定しています。すなわち、15'年〜販売の目黒ツインはみんなが欲しい欲しいと言ってる時に買ってしまったバブル案件の典型例になります。武蔵小山の販売もまだこのトレンドの真っ只中。いまから3年後、5年後の中古の相場を見たら良いと思います。
確実に言えることは、人口は減っていくこと。武蔵小山周辺の人口動態はそれに逆行している地域ではないこと。そして購入マンションに一生住む、永住するなんて、これからの時代はありえないということ。冷静になって。

>>705 マンション検討中さん
中途半端な知ったかは、恥をかく。
猫も杓子も、その辺のオバちゃんでも、五輪後に不動産暴落と言ってるような状況で
暴落なんて起こらないよ。そもそも今はまだバブルでもなんでも無い、
基本資材、人件費コストプッシュの値上りだよ。むしろバブルが起こるなら五輪前後、
暴落すると思ってずっと賃貸で待ってた層が、アレ？もしかしてこのまま下がらない？
と気付いた時に焦り始めて、買いに走る、そうなった時にバブルになる。
経済は感情で動くんだよ。

バブルの頃は「不動産価格は上がり続ける」神話がまかり通ってましたが、
これから坪5、600の物件をホイホイ購入、バンバン投資出来るんでしょうか？
懐具合が温まらない収入で、将来に希望を持てない若者が・・・

バブルは気分でも作られると思います

21世紀に入って世界中で不動産含めあらゆる物価が倍、3倍になっていたのに、日本だけ変わっていなかったのが異常だっただけ。鋼材、セメント、あらゆる国際商品が値上がりしてるんですから、アベノミクスきっかけにようやく水準訂正が起きたに過ぎません。12年に物件仕込めた方は慧眼でしたが、その成功体験に引きづられると次は失敗しますよ。はっきり言います、マンションは二度と下がりません。REITが落ちてますし、今年来年の小幅調整が最良の買い場と断言します。武蔵小山も住友タワーが竣工する時点では坪600、700を伺う水準になっていると思いますよ。

>>708 匿名さん
私も同じように感じています。
バブル崩壊のような二の舞にはならない。若干の落ちはあっても、現状はしばらく変わらないと思います。

なんとなくですが、武蔵小山を買いたい層の方って、すでに
山手線内とか、城南に立派な物件をすでにお持ちなのでは？
焦らない余裕があるような書き込みが目立つ気がするんものですから。

それに比べて「今でしょ！！」みたいな人の圧はちょっとキツイです

706さん、どうかムキにならないで下さい。私は暴落が起こるなんて一言も言っていませんよ。おそらく城南地区のマンション市場に限って言えば、真綿で首を絞められるような下がり方をして行くと想定しています。
ちなみに最近でいうと'07年ごろは、みんなが706さんと同様にあらゆる指標を持ち出して「暴落なんて起こるわけがない」と仰っていました。
私の出自はデベでもゼネコンでも銀行でもありません。マクロ経済分析と人口動態／労働市場調査に身を置く者です。ですから、印象操作をして自分の身を置く業界の利益確保に走る必要がない者です。
また、現在の住まいは'12年に契約したマンションで、'15年に別の保有物件を売却しています。すなわち、「暴落など起こらない」と周りに吹聴して「自分は高値掴みをした(する)わけじゃない」と自分を納得させたい、心穏やかにしたい、という動機もありません。
そして706さん、「賃貸で待ってた層が、下がらないと焦って買いに走って」も、残念ながらバブルは起きません。。。なぜなら、賃貸で待ってたいた層＝実需層で、バブルを引き起こせるほどの購買力(資金力)がないからです。
それから、城南地区しいては武蔵小山のマンション相場に五輪前後の影響はほぼ無いと見ています。

711 私も経済学部出身のMBAホルダーで、製造業ですが、同様の意見です。賃金が上がらない限り、バブルは起こりません。観光立国になって外国人投資家が増えない限りあり得ません。

現状はバブルではない。
今後もバブルはおこらない。
低金利の今、
マンションが必要な人は、気に入った物件があれば買えば
という結論ですか？
それともマンションなぞ買わずに一生賃貸？

>712 住民板ユーザーさん3さん
どこのMBAですか？ずいぶんひどいコメントですね。バブルをバブらしいなんて一言で片付けて何の定義も行わない。似非エコノミストと変わりませんね。こうなったらバブルだっていう定義を示して下さいな。賃金が上がってないからなんてのはバブルの必要条件であっても十分条件ではありませんよね。素人の私ですらそんないい加減なことは言いません。もっとアカデミックな分析と将来予測をお願いしますよインテリの方。

文系は頭がかたいなぁ。

都心のマンション市場はほぼ大手財閥系デベの寡占状態。カルテルを疑われることなく供給を絞り価格を維持することとに成功している。こんなことができるのも、オフィスなども含めた不動産事業全体で見ればマンション供給の減少によるマンション事業の停滞はなんて、実はたいした問題じゃないから。あくまでも財閥系不動産会社に限った話ですが⋯。

>>712
バブルと賃金は関係ないでしょ。
バブルって実需でも投資でもなく、投機的資金のマーケットへの流入で起き
るんですよ。
1980年代のバブル期も、別に給料も日常の物価もそれほど上がってません。

今は物価はデフレのまま、不動産だけ上がる資産インフレ。
これは、金融緩和で余ったお金の貸出先がなく、担保のとれる不動産（土地）
需要への貸出が増えて、合わせて建築関連の需要増によるコスト上昇で起き
てます。猫も杓子も、普通の企業も、必要もない土地を買い漁ってる状況で
はないので、バブルではないと思いますが、

でもバブルって、弾けてからわかるもので、本当のところは誰もわからない、
というのは正解。

後は、自分のリスク許容度をわかった上で購入するしかないですね。
購入マンションが3000万円下がっても大丈夫な人は、8000万円のマンション
買っても大丈夫でしょう、流石に半額になるってことはないだろう、とか、
そういう相場観を持って買ってください。

>>708 匿名さん
頭大丈夫ですか？人口減社会、地方不動産は既に崩壊。空家率は？人口減少率は？ お勉強頑張って下さい。

>>718 匿名さん
頭大丈夫ですか？都心3区は2040年位まで、品川区目黒区あたりも2030-35年まで人口増え続ける。
お勉強頑張って下さい。

不動産でババ引くのは金持ってるとか頭がいいとか学歴が高いとか関係ないのよw
バブルの頃ドムスとか買ったやつは超富裕層だぜ
ドムス南麻布なんて分譲価格は坪単価３０００万w

「俺はフツーのサラリーマンだから、バブルなんか関係なかったよ～」いう人がいますが、
そんな人でも定期預金をすれば6％の利息がつきました。
もしかしたら8％の社内預金をしてたかもしれません。
甘い話もありましたね。バブルの残り香は「お宝保険」でしょうか。

「赤信号、みんなで渡れば怖くない」とは言え、その人の財力によっては自殺行為にも・・・
「低金利、みんなで借りれば怖くない」

>>720 匿名さん
金のない人は大ババはひけないよ

>>661 匿名さん
新宿御苑のどこが便利なの。全く住みたいとも、あそこで子育てしたいとも思わないのよ。ターミナル駅に近けりゃいいってもんじゃないのよ。

>>721 マンション比較中さん

突然金利が上がってローン組んでる人は皆苦しみ出すということですか？そうなると武蔵小山に限らず困ってしまうなぁ…。

>>724　通りがかりさん
バブル時は、高金利でも大丈夫！みたい勢いがありましたよね。
今は低金利といえ、身の丈に合わない高額物件に手を出すのは怪我の元のような。

「低金利なんだから、たくさん借金して運用すべし」みたいな忠告される方もいます。
私には投資の自信があまりありませんが、身近にありそうで手が届くような、甘いお話を見つけたいですね。

>>723 匿名さん

私、661じゃないですけど、新宿御苑は悪くないと思ってます。
確かに、子育てには向かないかも知れないですけど、通勤・生活が便利なのは間違えないですよ。何を重視するかで、どこが良いか人によって違いますよね。

>>725 マンション比較中さん

例え、手元資金が豊富で3000万円くらいしか借りる必要がなくても、住宅ローン減税を考慮すると、8000万円借りても、実質金利はほぼゼロ。場合によってはマイナスなので借りない手はないですよ。

今の手元資金を何で運用しているか知りませんか、積極運用に自信がなければ、そのままで十分。

借入金を少なくしようとして頭金を目一杯まで払って、手元資金がかつかつの方が、生活破綻リスクは高いです。

手元資金もなく、目一杯まで借り入れるのは論外ですけど。

>>727 eマンションさん

う～ん、いくら低金利でもローン組んで高額物件を購入するのは、ちょっと。
なんだかんだとローンには懲りていますので。
運用は小遣い稼ぎ程度ですが、今は満足していますね。

バブルも暴落もないとは思っていますが、警戒はしています。
武蔵小山は素敵な街なので、これからが楽しみです。

>>726
御苑隣接とか皇居隣接とかだったら希少価値というか、普通に憧れますよね。でも、そういう場所だと隣接じゃなかったらあまり意味がないような気がするど・・。どういうものなんでしょう・・

>>729 匿名さん
徒歩５分なら全く問題ないししタワーだったら新宿御苑から都内一望できますよ

早く物件価格教えて～

平均坪単価480〜500となると、低層階は400切る可能性がある、というのは本当ですか？とすると、上層階は600を超えてくるのかな。
タワーマンションって、そんなに単価の幅が広いものなんですか？

>>730
それだったら、都内のタワーならどこも大差ないから希少価値も何もない。

ここ武蔵小山だって、高層階の都心ビューであれば変わらないことになる。

>>732

その平均価格帯、確定ですか!?

>>732 マンション検討中さん

中央湊の価格表見てきてください。平均450ですが何となく伝わると思います。武蔵小山タワーは低層階だと全面お墓の方位もあるのでグッと安い部屋もあると思います。

今はバブルではないということですが、足元、これまでにないくらいの金融緩和をやってまして、これが今後どうなるか、出口戦略を失敗すると、株価や不動産価格が下落するという可能性もありますよ。
安倍・黒田体制では、金融緩和は継続の方向ですが、加計学園などの問題で総裁交代や政権交代もあり得ます。その場合、政策方針の転換もありますからね。
その辺はなかなか予想できないですけどね。

>>736 通りがかりさん

ありがとうございます。中央湊は320くらいから650くらいなんですね。そうすると、ここは、墓ビューなんかは400未満ということになりそうですね。でも、墓ビューはちょっと…我儘ですません。

>>735 匿名さん

いえいえ、前のレスから引用しただけです。私は三井不動産などに知り合いはいませんから、分かりませんよ。
しかし、こんな大事な情報を社外に漏らして、ネットに書き込まれるなんて、バレたら漏らした本人は罰せられるんじゃないですかね。（漏れないから大丈夫か）

>>738 評判気になるさん

736です。我儘ではないと思います。やっぱり多くの方が墓ビューを避けた上での下の価格帯から検討されていくのではないかな？と考えています。低層階の坪400前後からの検討スタートになるのではないでしょうか。