パークシティ武蔵小山　ザ　タワー

城南地区で唯一無二のタワマンって、既に城南エリアだタワマン沢山建ってんだけど

>>6119 名無しさん

2017年公示価格
武蔵小山駅 81万5125円/m2
八丁堀駅 211万4000円/m2
築地駅 178万6333円/m2
銀座 2156万8125円/m2

地価について、八丁堀は銀座より安い。武蔵小山は八丁堀より安い。
でもMS価格は武蔵小山は八丁堀より高い。
だから、武蔵小山は割高。

わかりやすく書きますね。
こちらのマンションは、
土地→安い
仕様→低い
値段→高い

マンション価格が土地の値段と建物の値段で構成されてることを理解できていない人がいるね。

>>6131 匿名さん

簡潔で大変よくわかりました。笑

始めは軽い気持ちでネガしたのに、どうにもこうにも抜き差しならなくなった・・

>>6130 匿名さん
>>6132 匿名さん

前にも似たような話が出てたけど、地価と建物価格だけでマンション価格が決まるなら二子玉川が中央区並みって意味わかんなくない？
ロジック破綻してると思うけど。

人気があると高く売れる。そうでなければ、在庫が積み上がるばかりで値下げするしかない。

中央区埋め立て地はNGな人もいる。中央区でもいいなら中央区を選べばいい。

いくら公示価格並べてもねぇ
銀座でも武蔵小山でも値下げせず完売するマンションがあればそれは適正価格だったってこと
今ここはとりあえず売れてるんだからネガがいくら高すぎる割高と言ったところで
高すぎて割高な物件だと確定することはできない
どうぞもう少し見守ってくださいませ

>>6135 匿名さん
今度は二子玉を引き合いに出して論点すり替え
よくやるねえ

>>6139 匿名さん

ということは最初に中央区を出したやつが一番の問題児ってことだね（笑）

いずれにしてもこの一連の議論って、 >>6056 で一度結論出てると思うわ（言い方はちょっと不快だけど）。

後は論点がズレた不毛な罵り合い。しかも途中からマンション相場と公示地価を混同し始めるもんだから、話が噛み合うわけがない。

>>6138 匿名さん
デベにお布施して喜ぶというw
割高でも売れればそれはデベの儲けになるだけで、購入者にとっては適正な価格にして欲しいところでしょう
もう自分への納得感を持たせるのに必死すぎてウケます

>>6140 匿名さん

>>6131で結論出てるね

>>6140 匿名さん

自作自演カコワルイ笑

公事価格で自慢している人、駅から距離、用途地域、容積率ならべたてみなよ。まさか、駅徒歩10分、容積率100%とかじゃないよね？

>>6142 匿名さん

肝心な土地の安さの根拠は何？
ネガさんが大好きな公示地価、武蔵小山駅前の数字って出てないから比較のしようがないよねw

>>6144 匿名さん

ご自分の契約した物件に自信をもって！笑

>>6145
上のスレで武蔵小山駅前の公示価格は散々既出です

もっと簡単に言うと、
・高すぎると思う→買わない
・高いと思う→買わない
・ちょうど良いと思う→買う
・安いと思う→買う
・安すぎると思う→もっと良いところを買う

>>6147 匿名さん

「駅前」の数字は出てないよ？
現時点でデータが存在するのは一番近くて駅から200mほど離れた地点だけ。

反論する場合は相手の投稿くらいちゃんと読んでくれよなー

>>6148 口コミ知りたいさん

高い、高すぎると思っても買う人は多い。
この物件もそうだよ。

>>6149 匿名さん

をいをい駅前価格が出てないから、比較できないなんて稚拙な理論。
どちらも駅の平均価格での比較だろうよ。
もう諦めろよ。笑
地価が安いのに価格が高いのは紛れも無い事実なんだから。

>>6149 匿名さん

武蔵小山、八丁堀のどちらも駅前価格は出ていない

公示価格で比較する意味ないよね
不動産の中古価格で比較するしかないんじゃないかな
武蔵小山ならパークホームズ、築10年くらい、徒歩3分、この条件で比較しましょ

地価が安くて仕様が低いのに高いマンションを
欲しいと思うならそれでいいじゃないですか！
ネガさん気にせず買いましょうよ！

>>6151 匿名さん

おいおい、再開発駅前の価値を過小評価し過ぎだよ。

まーそう考えると先行して再開発された二子玉川ってなかなかいいサンプルだよな。駅周辺の平均は平米75万なのに駅前は200近いんだから大したもんだ。
武蔵小山は200m離れたとこで133だから、公示されたら駅前は200超えだろう。二子玉川はちょっと駅から離れると100だから、ここは250超えても不思議じゃないね。再開発がひと段落したら公示地価も出てくるだろうから楽しみだわ。

おお、そうしたらネガさんのロジックが成り立つじゃん！丸く収まるね。よかったよかった 笑

なかなかおさまりませんねコレ笑
市場に出回るモノの価格を決定する仕事もしていますが、割高か割安かは個々の買い手が決めること。ひとつの条件やモノサシでは測れません。
一般消費財でも価格と訴求の異なるラインナップの中から自分の納得するものを手に取るのは当然でしょう。

この物件は購入検討者にとってはこの価格でデベに大きな利益を掴ませてでも買いたいと思わせる価値がある、というだけの話です。高いのに間違いはないですが、それだけの価値を感じるかどうかは人それぞれです。

6156さんがまとめてくれましまね。

>>6155 匿名さん

こちらって二子玉と同じようなショッピングモールやなんやって付加価値の高い商業施設も併設されるんでしたっけ？
再開発に夢みるのは結構なことですね。
二子玉と並列に語った上で満足できたようでなにより。
やっと安堵できたようです。笑

でも地価は嘘つきませんよ笑

ネガの方とのやりとりすごいですね。
結局購入した方々は、割高だろうがここが良くて購入できる資金もあってのことなのだから、これ以上割高だということで騒がなくても。
誰も割安とは思って購入してないと思いますよ。
ネガの方はきっと割安で仕様の素晴らしいマンションにお住まいなんだと思います。

>>6156 匿名さん

その通りだと思います。
デベロッパーが利益をふんだくってることは地価のやりとりでよく分かりました。
でも実際これからまだ武蔵小山の相場は上がるでしょうね。

>>6153 匿名さん

平米が112.9万〜129万だから、坪で373〜391万くらいですね。
新築のインプレストコア、パークシティいずれとも立地も含め、相互のバランスは取れていると思います。

https://smoola.jp/estate_library/mansion/area_search/tokyo/municipalit...

>>6162 匿名さん

中古価格は新築価格に引っ張られるから
この界隈はタワーが建つことで、相場が
引き上げられて恩恵を受けます

インプレストコアもブリリア目黒も高いからなあ。しょうがない。

>>6162 匿名さん

お買い得やね。

価値はコストの積算で決まるのではなく、お客が決めるものと言う基本的なことが分かってない不毛な議論が続いていたみたいだね。

>>6166 匿名さん

買わないのに議論してもしょうがない。近年稀に見る割安物件なんだからサクッと買っちゃったもん勝ちでしょう。

>>6159 匿名さん
近隣に住んでますが再開発ワクワクしますよ。夢見てます 笑 。
だからといって二子玉や自由が丘のようなオシャレな街のイメージにはなってほしくないし、多分イメージはそんな変わらないと思います。でも、こんな庶民的な街なのにこんなお店もあんなお店もあるんだ！！となればラッキー。出不精なのでちょっと普段着で外に出ればなんでも済む暮らしに憧れます。武蔵小山は今でも十分ですが、もう少しオシャレな洋服やさんとかスタバ、成城石井なんかが来てくれると嬉しいです。2年後がワクワクです。

>>6166 匿名さん

地盤くん
涙拭きな。しつこいよ。笑

武蔵小山が割高といいつつ、具体的な数値を出せないお馬鹿さんへ
あとは、どれぐらい割安か割高かを計算してくれ

路線価はこのサイトで検索
http://www.chikamap.jp/chikamap/Portal


八丁堀は、シティータワー銀座東？
路線価は　710万／平米　商業地域（50％／500％）

当マンション
路線価　1090万円／平米　商業地域（80％／500％）
※公式ＨＰに記載ないので建ぺい率、容積率は推定（割り増しなどがあるかも）

まだ理解できてない　苦笑

>>6166
そのコストの積算の結果と販売の価格差がデベの利益であって、デベの取り分が少なければ購入者にとっては割安という単純な話。

路線価でみると、武蔵小山の方が断然高いやん

「銀座東」のネーミングに感激(実際は湊）。

>>6169 匿名さん

あらあら、その方は別人ですよ？八丁堀以東の土地の成り立ちを説明したのは私です。

ていうか、ネガさんて先程からからちょくちょく相手間違えてますね。やっぱりお一人でがんばってるんですか？本当にご苦労様なことで 笑

銀座東って紛らわしいから、東銀座で良かったのに。

ネガくん、頭弱いのか、間違いが多いねwww

>>6130 匿名さん

これ一通り見てみたけど、八丁堀周辺の地価って駅近より茅場町寄りの方が断然高いやん。
ブリリアタワー八重洲アベニューのある新川二丁目なんて駅徒歩数分なのに175万だし。
キミがドヤ顔で挙げてくれた物件て、地価からして割安なんかじゃなくて単に安かったってことなんだねw

東銀座駅の徒歩圏内と誤解されてしまうので、さすがに東銀座は名乗れないよ。

>>6177 匿名さん

人格攻撃とか見るに耐えない

>>6178 名無しさん

駅数分の新川で平米175なんですね。
武蔵小山の数分で130だから、やっぱり武蔵小山が安いのかあ。

>>6180 匿名さん

これが武蔵小山の民度

なぜ中央区の話ばかり？

>>6183 匿名さん

中央区と同格だから

>>6181 匿名さん

私鉄沿線の場合、急行停車駅なら駅前から数分離れれば1/3以上地価が下がるのがザラだから、武蔵小山の駅前が新川二丁目より安い可能性は低いだろうね。いずれにしても公示地価が出るまでは結論は出ない。

公示地価クン・・

>>6182 匿名さん

ネガさんて、分が悪くなるとなぜか民度だ営業だ、と話を晒しますね。今度はご自分で振った中央区ネタに逃げるとは…失笑ものですよ 笑

公示地価なんて、測定点がそうそう増えるものじゃないからいつまでたっても出ないと思うよ。
それに公示地価がでたところで、正確な地価じゃないんだから、おおよその比較にしかならない。
どうせ相対的なら、路線価の比較でも十分。

正確な比較は、その土地を同時期に実際に売買した場合じゃないと難しんじゃないかな。

まあ、でも、スレ違いだからこの話はそろそろ終わりにしましょう。
ネガさんにはむかついたけど、このスレに武蔵小山を愛している人が多くいるのは心強いです

>>6185 匿名さん

凄い自分に都合の良い解釈のオンパレード。
これで論破した気になってるのが本当に痛い。
地価の差は歴然とした事実であるし、建物スペックが武蔵小山のレベルが低いのも事実。
でも、販売価格は高額。笑

ネガさん、結局路線価はスルーですか。ここまで具体的な数字を並べられてもまだがんばるんですね。しかもお一人で…

なんか、もう哀れになってきました。。
これからも生暖かく見守ろうと思います。

>>6190 匿名さん

ブリリアのある新川2丁目と武蔵小山駅前の路線価をご自分で見ることはできないんですかね？
やっぱり武蔵小山の方がお値打ちですよ。
で、なんでこんなにマンション価格が高いんでしたっけ？
デベが儲けに貢献いただき、ありがとうございます笑

デベが儲けにってどういう意味ですかね？
結局この物件は当面城南23区では出色の新築物件、比較対象なし。
比較できるとしたら中央区駅距離あり物件ってことなのかな。
それなら駅近、鹿島三井のこの物件買うわ。

街ごと様変わりする再開発案件なんだから、過去の路線価はあまり意味が無いような。

>>6192 匿名さん

地盤くんはどうしてそんな特殊な解釈するんだろうか？笑
ここの再開発って、湊の再開発同様にタワマンがいくつか建つだけで、どれだけ路線価が上がるかはしれたもの。
現状の武蔵小山駅前とさほど変わらんよ。笑
で、なんでこんなにお高いんでしたっけ？笑

目黒から3㎞内でここより安いタワーなんて現状ないですよね。
だから高い高いとか言ってる人いますけど、ここは今の相場で最安値です。
もっと高い恵比寿とか高輪とか買える人はそっち行ってます。

こんな張りぼてタワマンを高額で売れれば三井の儲けも相当なもの。株買っておこうかな。笑

>>6168 匿名さん

再開発効果、私も期待してますよ！
実はパルム自体よりも、もっと外側への波及効果を期待してます。食の部分では隠れ家的な名店が沢山あるんですが、今の武蔵小山ってアパレルがちょっと弱いんですよね。もちろんチェーン店も悪くないので、少しでもそっち系のお店が増えてくれるといいなあ。

>>6195 匿名さん

意味不明

>>6197 マンション検討中さん

ユニクロ、H&Mが欲しいです！

総事業400億円。街が共用施設とも言えます。

>>6200
街が共用施設ってどういうこと？

>>6196 匿名さん

こんなに安くはもう買えないのでは？

>>6202 評判気になるさん

安普請のコストカットタワマンであっても、今買うことが結果的に割安になります。
次のタワーは住友不動産ですから、後悔はないと思います。

>>6201
マンション自体の共用設備が微妙だから街が共用設備とか発想が狂ってますよ
何様なんですかこのマンションの住人は

割高か割安かなんて市場が後で決める話ですし、割高だと思っててもその点を理解した上でご自身が気に入って買えるのであれば問題ないんじゃないですか？
私もここは高過ぎだと思いますけど、だからといって素敵なマンションであることには変わらないですし、買えた方は素直に羨ましいと思いますけど。。

>>6204 匿名さん

購入者かどうかも分からない個人の考えをイコール住民の考えと捉えるとか発想が狂ってますよ
何様なんですかあなたは

>>6206 匿名さん

地盤くん自体が、購入者を装ったアラシだからね。

こちらはスミフに助けられましたね
絶対損はしないです
これまでの実績で証明されてます

一期二次の方いらっしゃいますか？これほど便利なマンションは首都圏史上存在しない！欲しい！

>>6210 匿名さん

ネガさん、今度は無理ポジっすかw

この辺りの小学校は、帰国子女や外国籍のお子様はクラスにどれくらいいますでしょうか？

子供が、普通の発音で英語を話すとからかわれたりして、意識的・無意識的に、ジャパニーズイングリッシュを話すようになるとか、可哀想だなと思いまして。

>>6199 匿名さん

その2店舗だけで大分楽になりますね！
あとは隠れ家的なセレクトショップが増えてくれれば、私的には言うことなしです。

客観的であれば何を言っても良いのでしょうか。
例えば太めの女性がいて、標準体重よりも大幅に超過している見た目の女性に、大衆の面前でそれを伝えるのは誹謗中傷ではありませんか？
>>5936の話で大型ショッピングモールが出来るイメージが無い。ということであればまだ一つの意見として分かりますが、街が進化しないとは完全な主観であって。しかもショッピングモールが出来ないと進化出来ないと誘導しているように悪意を感じます。
個人商店でも、尖った店、個性的な店があれば街の魅力は保てます。

ネガさん、今度はコピペ荒らし？
ネタ切れ感ハンパないね 笑

ネガを相手にするのもネガ
あなたもネガです

>>6216 匿名さん

ああ、ネガさんはこれがしたかったのね 笑

割高か、割安か、

それは今後の市況次第なので答えは出ないですね。

@500になる事もあれば、@300になる可能性もあります。

今論じでも不毛なだけ。

結局、割高ってことでしょう。
三井不動産レジデンシャルと旭化成が利益取りまくり。それでも納得できる金持ちが買えば良い。

>>6218 匿名さん

今の市況で割高だよ。くどいよ。笑

穏やかに晴れた休日に、ここに張り付いて、割高割高と書いて、本当にご苦労様です！

>>6221 匿名さん

反論ご苦労様でしたw

結局、土地代も建物も安いのになんで高いかの説明は一切無く地盤くんは逃げられてしまうみたいですねw
完敗でしたねーw

>>6222 匿名さん

ネガくん、孤軍奮闘ご苦労様でしたw

>>6220 匿名さん

全く同じ条件で何かと比較することなんて無理なんだから、評価なんてできないですよ。

割高か割安かを決められる基準は、リセールした時や賃貸の実質的な利回りなわけだから、後々になってみないとわからない。

多くのマンコミュのスレッドを渡り歩いてきましたが、どんな物件でも割高割高と言う人は一定数いるもんです。
それが人間の性なんだろね。

ちなみに、私は購入者でも検討者でもありません。

>>6225 匿名さん

地盤くん、別人へのなりすましご苦労様です。笑
涙ぐましい努力で、愛おしく感じてきました。笑
利回りはデベから提示してもらってるので検討者であればわかるよね？笑
あなたがネガです。笑

>>6223 匿名さん

武蔵小山の土地代の話なんて周辺の新築や中古の相場見たら妥当って分かるよね？

建物なら、ここ2年くらい人件費と資材高騰で高くついてるって話よく出るから分からんでもないけど。

つーか完敗って何と戦ってんの？

>>6227 名無しさん

何の裏付けもない感覚論。ありがとうございました。笑