東京23区の新築分譲マンション掲示板「パークシティ武蔵小山 ザ タワー」についてご紹介しています。
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ビギナーさん [更新日時] 2024-10-27 11:45:56

★総事業費400億!
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業(品川区決定):http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17:http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造:RC造り(一部S造り)
高層棟階数:地上41階 地下2階
低層棟階数:地上7階 地下2階
総戸数:615戸
着工予定:2016年3月?竣工予定:2019年5月
所在地:東京都品川区小山3の15ほか(地番)区域面積0.9ヘクタール
交通:東急目黒線 武蔵小山駅
事業主:武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社:鹿島建設株式会社
設計・監理:株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山 ザ タワー

所在地:東京都品川区小山3丁目196-1(地番)
交通:東急目黒線 武蔵小山駅 徒歩1分
総戸数:628戸(地権者住戸137戸含む)
構造、建物階数:鉄筋コンクリート(一部鉄骨造)、地上41階 地下2階建
売主 :三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社:鹿島建設株式会社
管理会社:三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
[スムログ 関連記事]
第111回 再開発マンションは高過ぎる。なぜ?
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[スレ作成日時]2015-12-22 11:31:18

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パークシティ武蔵小山 ザ タワー口コミ掲示板・評判

  1. 4951 匿名さん

    >>4940 匿名さん
    千代田、中央を古地図で見るといいかも。私は武蔵小山の古地図を図書館で見ました。地盤が強固なので、杭打ち無しの直接基礎免震構造で建てられるのだと納得しました。私は3.11から地盤の強さや海、川から離れている事を再重要視していて、あと施工会社の信頼性。デペの資金力(傾いても建てかえや、補償金が出せる(笑))も大事だと考えています。

  2. 4952 匿名さん

    デペロッパー
    なんかお化けのQ太郎に出てきそう

  3. 4953 マンション検討中さん

    悩んだけど購入しないと決めました。実質的な土地所有者が2ヵ所だけで、残りが旧借地権を持っているだけの富裕層でない多くのあまりお品がよろしくない名ばかり地権者のために高額を払って、その人達と一緒に住むのがどうしても馬鹿らしい。居住後も地権者と意見の対立等で揉めそうで怖い。撤退するので倍率下げに協力できたかな?購入を決めた方、ご希望のお部屋に住めるといいですね‼

  4. 4954 匿名さん

    私は毎月10程度販売なら全然余裕だと思う。というか住友建つまでに売ればいいんだし、建ってくるとどんどん人気出ると思う。

  5. 4955 マンション検討中さん

    >>4952 匿名さん
    可愛いよ

  6. 4956 匿名さん

    タワーは地権者が微妙だと住んでからがきついよね。理事会大変そう。
    品のいい実需しかいない高い低層は安心。

  7. 4957 匿名さん

    高い低層って高値の低層って意味ね。

  8. 4958 匿名さん

    こちらは地権者は基本的に低層のレジデンスに収容されるはずです。
    タワー側での地権者住戸はほんの少しだけです。

  9. 4959 匿名さん

    >>4948 匿名さん
    こちらの情報ありがとうございます。
    営業さんにおしえてもらったのですか?

  10. 4960 匿名さん

    >>4958
    管理組合は?別々なんだよね?

  11. 4961 匿名さん

    当然別です。
    地権者は隔離されているので、タワーは高額の支払いができる富裕層のみです。

  12. 4962 匿名さん

    裏では地権者を隔離して表向きは地元に媚びる。
    さすが感じがいいタワマン

  13. 4963 匿名さん

    裏ではではなく、表立ってあからさまに隔離でしょ笑

  14. 4964 マンション検討中さん

    >>4958 匿名さん
    低層に(収容)されても、沢山の地権者のために高額上乗せされているのは間違いない❗そのために価格の割にパークホームズなみの質素な作り。地権者比率が高過ぎ‼

  15. 4965 マンション検討中さん

    >>4961 匿名さん
    タワー棟の下の階の小さい部屋にも地権者がいますよ。
    富裕層のみではないです。
    その人達が同じマンションで金持ちきどりで住むなんて(-_-;)

  16. 4966 匿名さん

    正確にはタワーの下層部の一部と24階、その他一部が地権者いますが、タワー全体からみると一部です。
    タワーで地権者いるのが嫌なら、湾岸しかないですよ、

  17. 4967 匿名さん

    >>4964 マンション検討中さん

    パークホームズ、パークシティ、パークタワーは全て同じグレードですよ。規模とかで使い分けてるだけ。

    ドングリが嫌なら明確に格が違うパークマンション、パークコート選ばないとね。

  18. 4968 マンション検討中さん

    >>4948 匿名さん

    聞くと、こんなに細かく教えてもらえるんですか?
    申込み登録は木曜からですが、事前にみなさん登録できるんですか?

  19. 4969 匿名さん

    >>4968 マンション検討中さん

    上にあったリーク記事でしょ

  20. 4970 匿名さん

    >>4969 匿名さん
    公式ホームページの物件概要に掲載されてますよ

  21. 4971 匿名さん

    >>4965 マンション検討中さん

    心が狭すぎで、ドン引きです。

  22. 4972 マンション検討中さん

    ここの販売価格は税別ですか?

  23. 4973 マンション検討中さん

    まさか! だとしたらトンデモナイ高い!

  24. 4974 匿名さん

    価格差少ないから人気は上層階ですか?

  25. 4975 マンション検討中さん

    ここで契約する方は、契約書の土地価格に注目してください。土地価格÷坪数=坪単価です。多分土地の坪単価は@1000万円~@1500万円でしょうか。いくら駅前でもムサコでそれはありえないので、三井の意図が見えるでしょう。

  26. 4976 マンション検討中さん

    >>4975 マンション検討中さん
    やっぱり馬鹿らしいですね。少し無理してでも、山手線内側港区で探すことにしました。ありがとうございました。

  27. 4977 匿名さん

    >>4965 マンション検討中さん

    土地持ちへの嫉妬が半端じゃないね笑

  28. 4978 匿名さん

    >>4953 マンション検討中さん

    あなたには悔しかったら土地持ってみろよ、と言いたい。

  29. 4979 匿名さん

    >>4975 マンション検討中さん

    ありえんわ、、、

    パークシティ武蔵小山 ザ・タワー セメタリーフロント

  30. 4980 匿名さん

    >>4978 匿名さん

    武蔵小山で土地持ちって自慢になるんですか?

  31. 4981 匿名さん

    >>4975 マンション検討中さん
    細切れの土地じゃあ坪1000万はあり得ませんが土地をまとめると価値が10倍にもなるのです
    バブルの頃は土地所有者から相場の3倍とかで買い上げる地上げが行われましたが今は地権者とともに再開発組合つくって一緒に儲けましょうという形に変わってきましたね

  32. 4982 匿名さん

    住友とお見合いの72Dの評価が別れるところ
    掘り出し物があるとしたら72Dだよなあ

  33. 4983 匿名さん

    >>4980 匿名さん
    なるでしょ

  34. 4984 匿名さん

    >>4976 マンション検討中さん
    無理すれば港区で買える人がなんで武蔵小山を検討してたんでしょうか?

  35. 4985 マンション検討中さん

    >>4965

    ここは地権者の方も見るとは思わないんでしょうか。掲示板だからって何を言っても良い訳じゃないんですよ。そんな想像力がないと人を傷つけますよ。

  36. 4986 匿名さん

    予算1億とかの人が港区だと60平米しか買えないけど武蔵小山なら90平米買えると思って検討したけど65平米しか買えないから港区買うわってならわかるけど

  37. 4987 匿名さん

    >>4985 マンション検討中さん
    ていうか地権者って時点で金持ちもいうか土地持ち、すなわち地主だよ
    マンション買う奴なんて不動産自体初めて所有する奴だっているのに

  38. 4988 匿名さん

    騒いでる人達は借地権者が混じるのが嫌なんでしょ

  39. 4989 匿名さん

    >>4988 匿名さん
    借地権者って旧法借地権なんてほぼ所有権みたいなもんよ
    バブルのころの地上げの相場も所有権の八割がだったしな

  40. 4990 匿名さん

    地権者と住むのが嫌ならタワマン選んじゃダメ

  41. 4991 マンション検討中さん

    集合住宅なんだから色んな人がいて当たり前。そういう人達と管理するんだから大規模ほど大変。コストも管理も修繕も含めてそれでも買う人がいるから建てるんでしょ。バブル。

  42. 4992 匿名さん

    まだ全然バブルじゃないでしょ。今はまだ、資産運用で儲かった人や高所得者が買える範囲で買っているだけ。本当のバブルは、支払い能力がないのに価格上昇前提で買っているときに発生するもの。年収1000万以下の人がフルローンでここを買い始めたらバブルだろうね。

  43. 4993 匿名さん

    地権者の大部分はレジデンス棟なんだから、大した影響はないと私は判断しました

  44. 4994 マンション検討中さん

    >>4978 匿名さん
    すみません既に千代田区港区に土地持ってます。親に頼らず自力で購入しました。土地持ちでない旧借地権の人に対して言ってるだけです。この人達土地持ちじゃないですよ。飲み屋として借りていた水商売のおっさん、おばさん達ですよ。そんな低レベルの地権者になりたいなんて、これっぽっちぽも思ってなんていないですよ。同レベルになりたけないだけです。勘違いしてもらいたくないです❗

  45. 4995 匿名さん

    千代田区港区に土地持ってる方が何故郊外の品川区に興味を示されたのですか?

  46. 4996 マンション検討中さん

    >>4980 匿名さん
    ならないならない。

  47. 4997 マンション検討中さん

    >>4995 匿名さん
    品川区郊外ではないですよ。興味持ったら何か悪いんでしょうか。3ヵ所目は違うエリアで駅近に興味を持って一瞬考えただけですが。気分を悪くさせたのなら大変申し訳ございません。

  48. 4998 匿名さん

    山手線の外側は郊外ですよ

  49. 4999 マンション検討中さん

    >>4998 匿名さん
    郊外の意味を検索すると、山手線外側全体とはなってないですよ。

  50. 5000 匿名さん

    田園都市構想

  51. 5001 匿名さん

    >>4999 マンション検討中さん

    山手線内と外では、どうしても埋められない差があります。

  52. 5002 匿名さん

    >>5001 匿名さん

    内側に小汚い街、いっぱいあるけどね。それなら、郊外でも目黒区八雲の方がよほどいい。

  53. 5003 匿名さん
  54. 5004 マンション検討中さん

    >>4994 マンション検討中さん
    まぁ千代田区港区土地もちと言ってもぴんきりだし。
    同じレベルになりたくない❗なんて、そんな事を言う人には逆になりたくない…

    ちなみに組合は3つにわかれると聞きました

  55. 5005 匿名さん

    >>5004 マンション検討中さん

    ***

  56. 5006 匿名さん

    >>5004 マンション検討中さん

    マッチポンプですか

  57. 5007 マンション検討中さん

    >>5001 匿名さん
    鶯谷駅の内側もかなり価値が高いんですか?

  58. 5008 マンション検討中さん

    4975で契約書での土地持分について書いたものです。もう少し数字を示し具体的に書きます。私はタワマン3戸所有していますが、条件が違うので少し幅がありますが、敷地権持分は70㎡換算で、10㎡~15㎡くらいになります。低層のマンションでも15㎡~20㎡くらいかと思います。
    ここムサコの70㎡の部屋が1億円として、建物価格はデベから4000万円~5000万円で出てくるかと思います。建物価格を安くするとデベが払う消費税が安くなるので、デベの都合で4000万円以下かもしれません。仮に建物を高めに計算して5000万円とすると、土地は5000万円になるので、10㎡~15㎡で坪単価を計算すると、@1100万円~@1650万円となります。デベの利益は当然乗っていますが、これが私たちの土地の買値です。

  59. 5009 匿名さん

    >>5007
    鶯谷の内側って、東京国立博物館ですよ
    またその界隈の上野桜木は高級住宅街です

  60. 5010 マンション検討中さん

    >>4998 匿名さん
    目黒や恵比寿でも、山手線外側になると、突然郊外?ブリリア目黒は内側なので、品川区上大崎でも郊外ではないんですね。中目黒も郊外か。東京は郊外だらけですね。

  61. 5011 匿名さん

    山手線内側が江戸ですから

  62. 5012 マンション検討中さん

    >>5009 匿名さん
    以前テレビで鶯谷駅はラブホテルが多いと言っていたので、てっきりそういう街だと思っていました。山手線外側かな?ご近所の方失礼しました。

  63. 5013 匿名さん

    ほど近い距離にいかがわしい施設があるので、松濤のようなイメージでしょうか

  64. 5014 マンション検討中さん

    >>5011 匿名さん
    ありがとうございます。どうせ住むなら江戸に住むことにします。参考になりました。

  65. 5015 匿名さん

    >>4994 マンション検討中さん

    あなたはすでに、この掲示板に書き込んでいる全てのネガと同レベルです。堕ちるところまで堕ちてるので安心してください。

  66. 5016 匿名さん

    山手線の東側は内外格差が大きいけど、南~西は格差少ないよね。
    鶯谷なんかはほんと別世界。品川までは別世界に近い。

  67. 5017 匿名さん

    神田、東京、新橋も山手線外側でも問題ないですね。
    田町、品川の外側は強烈です。

  68. 5018 匿名さん

    神田はともかく、東京~新橋はけっこう差があるよね。外側でも「問題ない」というのはわかるけど。

  69. 5019 匿名さん

    新橋の外側って、銀座ですよ
    東京駅も外側は日本橋ですし
    むしろ神田の外側が問屋街でちょっとって感じです

  70. 5020 匿名さん

    丸の内~日比谷界隈と日本橋、銀座ってかなり違うでしょ。

  71. 5021 匿名さん

    上層の角は坪500なんですね!
    間取り言いたい放題でみました。

    中央湊ザ・タワーのプレミアムと同じ単価かぁ。

  72. 5022 匿名さん

    梁とカウンターの共演

  73. 5023 マンション検討中さん

    5022  梁とカウンターの共演  ???
      

  74. 5024 匿名さん

    やっぱり、ビルトインエアコンが搭載されていないことに面食らわれてますね
    世間の当然の反応ですね

  75. 5025 匿名さん

    >>5007 マンション検討中さん
    高いでしょ
    上野桜木だよ

  76. 5026 匿名さん

    >>5008 マンション検討中さん

    参考になります。普通のマンションであればこの考え方で冷静に判断できそうです。しかしながら、ここは再開発による価値の創造をどう価格に反映させるかがポイントだと思います。三井と住友の建物が完成すれば、目黒にだいぶ迫ることができるのではと思うのですが。

  77. 5027 匿名さん

    山手線の内外格差は主に標高格差によるものです
    故に内外で標高の差があまりない例えば目白などは格差が少ないです

  78. 5028 匿名さん

    渋谷、代々木はどう説明します?

  79. 5029 匿名さん

    >>5023 マンション検討中さん

    ほれ

    http://mansion-madori.com/blog-entry-5337.html?sp

  80. 5030 匿名さん

    >>5029
    さすがモモレジさん。
    タワマン****の記事しか書かない
    マンコミュブロガーで唯一フラットな視点。
    信頼できるわ〜

  81. 5031 匿名さん

    >>5030 匿名さん

    モモレジじゃなくても、リビングの柱はないな~と思うよ。
    まあ、鏡貼ったりとかやりようはあるけど

  82. 5032 匿名さん

    鏡貼ったところでね〜
    モデルルームで柱に貼ってる鏡は見るけど、違和感あるよ

  83. 5033 匿名さん

    >>5032 匿名さん

    じゃあ、どうすればいいのさ!

  84. 5034 匿名さん

    >>5033
    他のまともな物件を検討すれば良い

  85. 5035 匿名さん

    モモレジさん好きですけど、パークシティ大崎ザタワーや二子玉川ライズもダメ出しされていましたし、どれ程信じて良いのか分かりませんよね。

  86. 5036 匿名さん

    私はモモレジさんに全幅の信頼を置いてます。
    好きだけど信じないって、どういう心境なんでしょう?
    論理的思考を持ち合わせていないようですね。
    そのような方はどんな物件も感情的に評価されるから関係ないでしょう。

  87. 5037 匿名さん

    >>5036 匿名さん

    コメントは参考になるから好きですが、ダメ出しした物件も順調に完売したり、価格上昇していたりしているので、ダメ出し=ダメ物件というわけじゃないから100%で信じられないのです。他人の意見を信じるだけじゃなくて、自分の頭でも考えた方が良いですよ。

  88. 5038 匿名さん

    何を当たり前のことをしたり顔で言ってるんですか。
    この情勢で都心物件で上昇してない物件を探す方が難しいです。

  89. 5039 匿名さん

    >>5026 匿名さん

    んなわけないでしょ。目黒線だよ

  90. 5040 匿名さん

    >>5038 匿名さん

    都心でも有数の価格上昇をしている物件(パークシティ大崎ザタワー等)でもダメ出ししておられるのですが。

  91. 5041 匿名さん

    ダメ出し=資産価値毀損ではありません
    まともな判断が出来ない人ですね

  92. 5042 匿名さん

    物件の良いところや悪いところを批評、批判するのは良いですが、投稿者を批判するのはやめましょう。検討者の品格を問われますよ。

  93. 5043 匿名さん

    私もモモレジさんの間取り講評大好きです。
    でも、モモレジさんはこのあたりの土地や不動産取引状況にはやや詳しくないのかなと思います。
    この辺りはグロスで億ちょいぐらいであればじりじり売れていくんですよね。このタワーの値付けもそれを反映してると思いますね。

    インプレストコア@400ちょいのときも、モモレジさんは高い・足元見すぎとの内容でしたが、
    http://mansion-madori.com/blog-entry-4575.html
    坪単価は410万円。・・・、いくらなんでも足元見過ぎだと思うんですよね・・・。
    確かにとても珍しい立地ですよ、ですけれども駅徒歩7分ですし、ここがこの単価だったらこれ以上の立地の駅前再開発タワーはいくらになるのよ???(笑)
    http://mansion-madori.com/blog-entry-4574.html
    やはりここは普通の物件のわりに高すぎかなと

    インプレストコア、結局早くに竣工待たず完売してます。
    別にモモレジさんが間違ったとかいうわけではなく、相場は上昇基調ですし、ここが欲しい人あと250人ぐらい余裕で集まるでしょう。地場の不動産屋さんも大体同意見ですよ。

    性能はやはり最高のようですね。基本部分がしっかりしてるので安心できます。
    http://mansion-madori.com/blog-entry-5338.html
    設計は日本設計×鹿島建設、施工は鹿島建設で免震構造が採用されています。
    当エリアは標高のある安定した地盤に位置しており、直接基礎×免震構造を採用出来ているのでタワマンとしては最高クラスの安心感を有した物件と言う評価になります。
    大崎同様に屋上が360度開放されたスカイテラスとなっているのは大きな魅力と言えますし、2層吹抜となったグランドエントランスは面積的にも結構な大きさのあるものとなっているので、そのあたりからは総戸数約600戸なりのゆとりを感じることが出来るのではないでしょうか。
    当物件は東京都マンション環境性能表示においてオール五つ星を獲得しています。
    4~5年前はオール五つ星を獲得しアピールする物件が多かったように記憶していますが、近年は建築コストの削減の影響もあってか五つ星の物件が少なくなっており・・・。

    この後は強気なお値段設定で知られるスミフタワーですので、三井さんも行けると踏んでいるということかねぇ…。
    ・・・笑えました。

  94. 5044 匿名さん

    >>5041 匿名さん

    では、モモレジさんのコメントの何をもって買い物件なのかを判断されているんでしょうか?誉めていたら買い、ダメ出しをしていたら見送りという感じではないんですよね?

  95. 5045 通りがかりさん

    一期の売り出し戸数からしても高いと感じてる人が多いことは確かでしょ。三井だし、最後はあまり値下げもせずに完売出来ちゃうのでしょうが。

  96. 5046 匿名さん

    >>5039 匿名さん

    https://www.sumai-surfin.com/price/market/station_list.php?r=75

    住まいサーフィンに駅別マンション相場が載っている。武蔵小山の再開発によってこの関係性が崩れないと仮定するならば、目黒駅前のブリリアは坪600万なので、武蔵小山駅前であるここは坪510万程度(坪600万×301÷354)となる。坪500万程度まで価格上昇してもおかしくないでしょ。

  97. 5047 匿名さん

    モモレジは割高、コスパが悪いと評価してますが、それでも一定数欲しい人はいるので売れはするでしょう。別に売れないと評価してるわけですよね。
    自分は冷静に考えて撤退します。

  98. 5048 匿名さん

    >>5046 匿名さん

    分譲価格から更に12%上乗せで売り抜けなんて、お花畑すぎるでしょ。
    良くて5%、同値撤退でも良し

  99. 5049 匿名さん

    >>5048 匿名さん

    そう考えるロジックは?

  100. 5050 匿名さん

    マンションって、販売戸数分の購入者を見つければ良い訳で、みんなに評価されなくて良いんです。

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2LDK・3LDK

43.42m2~53.6m2

総戸数 49戸

ジオ練馬富士見台

東京都練馬区富士見台1丁目

6090万円~9590万円

2LDK~3LDK

54.27m2~72.79m2

総戸数 36戸

リビオ吉祥寺南町

東京都武蔵野市吉祥寺南町3丁目

未定

3LDK・4LDK

68.21m²~138.87m²

総戸数 14戸

オーベル練馬春日町ヒルズ

東京都練馬区春日町3-2016-1

8148万円~9448万円

3LDK・4LDK

70.07m2~80.07m2

総戸数 31戸

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ジェイグラン船堀

東京都江戸川区船堀5丁目

6998万円・7248万円

3LDK

70.34m2・74.58m2

総戸数 58戸

リビオ亀有ステーションプレミア

東京都葛飾区亀有3丁目

4670万円~8390万円

1LDK~2LDK+S(納戸)

35.34m2~65.43m2

総戸数 42戸

ヴェレーナ大泉学園

東京都練馬区大泉学園町2-2297-1他

5798万円~7298万円

3LDK

55.04m2~72.33m2

総戸数 42戸

サンクレイドル浅草III

東京都台東区橋場1丁目

4800万円台・6600万円台(予定)

1LDK+S(納戸)・2LDK

45.14m2・56.43m2

総戸数 72戸

ユニハイム小岩プロジェクト

東京都江戸川区南小岩7丁目

未定

2LDK~2LDK+S(納戸)

45.12m2~74.98m2

総戸数 45戸

サンクレイドル南葛西

東京都江戸川区南葛西4-6-17

3900万円台~5900万円台(予定)

2LDK・3LDK

58.01m2~72.68m2

総戸数 39戸

ヴェレーナ西新井

東京都足立区栗原1-19-2他

5568万円~7648万円

3LDK

66.72m2~72.74m2

総戸数 62戸

ガーラ・レジデンス梅島ベルモント公園

東京都足立区梅島2-17-3ほか

5100万円台~7200万円台(予定)

3LDK

55.92m2~63.18m2

総戸数 78戸

レ・ジェイド葛西イーストアベニュー

東京都江戸川区東葛西6丁目

未定

1LDK~4LDK

45.18m²~114.69m²

総戸数 78戸

プレディア小岩

東京都江戸川区西小岩2丁目

6400万円台~8200万円台(予定)

3LDK

65.96m2~73.68m2

総戸数 56戸