物件概要 |
所在地 |
東京都品川区小山3丁目196-1(地番) |
交通 |
東急目黒線 「武蔵小山」駅 徒歩1分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
624戸(【高層棟住宅(パークシティ武蔵小山ザタワー)594戸・低層棟住宅30戸】※販売総戸数487戸(高層棟住宅の一部、他に地権者住戸121戸・事業協力者住戸16戸)) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:(一部鉄骨造)、地上41階 地下2階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2019年09月竣工済み 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主・販売代理]三井不動産レジデンシャル株式会社 [売主]旭化成不動産レジデンス株式会社
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施工会社 |
鹿島建設株式会社 |
管理会社 |
三井不動産レジデンシャルサービス株式会社 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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パークシティ武蔵小山 ザ タワー口コミ掲示板・評判
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4951
匿名さん
>>4940 匿名さん
千代田、中央を古地図で見るといいかも。私は武蔵小山の古地図を図書館で見ました。地盤が強固なので、杭打ち無しの直接基礎免震構造で建てられるのだと納得しました。私は3.11から地盤の強さや海、川から離れている事を再重要視していて、あと施工会社の信頼性。デペの資金力(傾いても建てかえや、補償金が出せる(笑))も大事だと考えています。
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4952
匿名さん
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4953
マンション検討中さん
悩んだけど購入しないと決めました。実質的な土地所有者が2ヵ所だけで、残りが旧借地権を持っているだけの富裕層でない多くのあまりお品がよろしくない名ばかり地権者のために高額を払って、その人達と一緒に住むのがどうしても馬鹿らしい。居住後も地権者と意見の対立等で揉めそうで怖い。撤退するので倍率下げに協力できたかな?購入を決めた方、ご希望のお部屋に住めるといいですね‼
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4954
匿名さん
私は毎月10程度販売なら全然余裕だと思う。というか住友建つまでに売ればいいんだし、建ってくるとどんどん人気出ると思う。
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4955
マンション検討中さん
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4956
匿名さん
タワーは地権者が微妙だと住んでからがきついよね。理事会大変そう。
品のいい実需しかいない高い低層は安心。
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4957
匿名さん
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4958
匿名さん
こちらは地権者は基本的に低層のレジデンスに収容されるはずです。
タワー側での地権者住戸はほんの少しだけです。
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4959
匿名さん
>>4948 匿名さん
こちらの情報ありがとうございます。
営業さんにおしえてもらったのですか?
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4960
匿名さん
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4961
匿名さん
当然別です。
地権者は隔離されているので、タワーは高額の支払いができる富裕層のみです。
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4962
匿名さん
裏では地権者を隔離して表向きは地元に媚びる。
さすが感じがいいタワマン。
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4963
匿名さん
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4964
マンション検討中さん
>>4958 匿名さん
低層に(収容)されても、沢山の地権者のために高額上乗せされているのは間違いない❗そのために価格の割にパークホームズなみの質素な作り。地権者比率が高過ぎ‼
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4965
マンション検討中さん
>>4961 匿名さん
タワー棟の下の階の小さい部屋にも地権者がいますよ。
富裕層のみではないです。
その人達が同じマンションで金持ちきどりで住むなんて(-_-;)
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4966
匿名さん
正確にはタワーの下層部の一部と24階、その他一部が地権者いますが、タワー全体からみると一部です。
タワーで地権者いるのが嫌なら、湾岸しかないですよ、
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4967
匿名さん
>>4964 マンション検討中さん
パークホームズ、パークシティ、パークタワーは全て同じグレードですよ。規模とかで使い分けてるだけ。
ドングリが嫌なら明確に格が違うパークマンション、パークコート選ばないとね。
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4968
マンション検討中さん
>>4948 匿名さん
聞くと、こんなに細かく教えてもらえるんですか?
申込み登録は木曜からですが、事前にみなさん登録できるんですか?
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4969
匿名さん
>>4968 マンション検討中さん
上にあったリーク記事でしょ
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4970
匿名さん
>>4969 匿名さん
公式ホームページの物件概要に掲載されてますよ
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4971
匿名さん
>>4965 マンション検討中さん
心が狭すぎで、ドン引きです。
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4972
マンション検討中さん
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4973
マンション検討中さん
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4974
匿名さん
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4975
マンション検討中さん
ここで契約する方は、契約書の土地価格に注目してください。土地価格÷坪数=坪単価です。多分土地の坪単価は@1000万円~@1500万円でしょうか。いくら駅前でもムサコでそれはありえないので、三井の意図が見えるでしょう。
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4976
マンション検討中さん
>>4975 マンション検討中さん
やっぱり馬鹿らしいですね。少し無理してでも、山手線内側港区で探すことにしました。ありがとうございました。
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4977
匿名さん
>>4965 マンション検討中さん
土地持ちへの嫉妬が半端じゃないね笑
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4978
匿名さん
>>4953 マンション検討中さん
あなたには悔しかったら土地持ってみろよ、と言いたい。
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4979
匿名さん
>>4975 マンション検討中さん
ありえんわ、、、
パークシティ武蔵小山 ザ・タワー セメタリーフロント
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4980
匿名さん
>>4978 匿名さん
武蔵小山で土地持ちって自慢になるんですか?
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4981
匿名さん
>>4975 マンション検討中さん
細切れの土地じゃあ坪1000万はあり得ませんが土地をまとめると価値が10倍にもなるのです
バブルの頃は土地所有者から相場の3倍とかで買い上げる地上げが行われましたが今は地権者とともに再開発組合つくって一緒に儲けましょうという形に変わってきましたね
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4982
匿名さん
住友とお見合いの72Dの評価が別れるところ
掘り出し物があるとしたら72Dだよなあ
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4983
匿名さん
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4984
匿名さん
>>4976 マンション検討中さん
無理すれば港区で買える人がなんで武蔵小山を検討してたんでしょうか?
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4985
マンション検討中さん
>>4965
ここは地権者の方も見るとは思わないんでしょうか。掲示板だからって何を言っても良い訳じゃないんですよ。そんな想像力がないと人を傷つけますよ。
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4986
匿名さん
予算1億とかの人が港区だと60平米しか買えないけど武蔵小山なら90平米買えると思って検討したけど65平米しか買えないから港区買うわってならわかるけど
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4987
匿名さん
>>4985 マンション検討中さん
ていうか地権者って時点で金持ちもいうか土地持ち、すなわち地主だよ
マンション買う奴なんて不動産自体初めて所有する奴だっているのに
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4988
匿名さん
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4989
匿名さん
>>4988 匿名さん
借地権者って旧法借地権なんてほぼ所有権みたいなもんよ
バブルのころの地上げの相場も所有権の八割がだったしな
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4990
匿名さん
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4991
マンション検討中さん
集合住宅なんだから色んな人がいて当たり前。そういう人達と管理するんだから大規模ほど大変。コストも管理も修繕も含めてそれでも買う人がいるから建てるんでしょ。バブル。
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4992
匿名さん
まだ全然バブルじゃないでしょ。今はまだ、資産運用で儲かった人や高所得者が買える範囲で買っているだけ。本当のバブルは、支払い能力がないのに価格上昇前提で買っているときに発生するもの。年収1000万以下の人がフルローンでここを買い始めたらバブルだろうね。
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4993
匿名さん
地権者の大部分はレジデンス棟なんだから、大した影響はないと私は判断しました
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4994
マンション検討中さん
>>4978 匿名さん
すみません既に千代田区と港区に土地持ってます。親に頼らず自力で購入しました。土地持ちでない旧借地権の人に対して言ってるだけです。この人達土地持ちじゃないですよ。飲み屋として借りていた水商売のおっさん、おばさん達ですよ。そんな低レベルの地権者になりたいなんて、これっぽっちぽも思ってなんていないですよ。同レベルになりたけないだけです。勘違いしてもらいたくないです❗
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4995
匿名さん
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4996
マンション検討中さん
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4997
マンション検討中さん
>>4995 匿名さん
品川区郊外ではないですよ。興味持ったら何か悪いんでしょうか。3ヵ所目は違うエリアで駅近に興味を持って一瞬考えただけですが。気分を悪くさせたのなら大変申し訳ございません。
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4998
匿名さん
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4999
マンション検討中さん
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5000
匿名さん
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5001
匿名さん
>>4999 マンション検討中さん
山手線内と外では、どうしても埋められない差があります。
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5002
匿名さん
>>5001 匿名さん
内側に小汚い街、いっぱいあるけどね。それなら、郊外でも目黒区八雲の方がよほどいい。
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5003
匿名さん
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5004
マンション検討中さん
>>4994 マンション検討中さん
まぁ千代田区、港区土地もちと言ってもぴんきりだし。
同じレベルになりたくない❗なんて、そんな事を言う人には逆になりたくない…
ちなみに組合は3つにわかれると聞きました
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5005
匿名さん
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5006
匿名さん
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5007
マンション検討中さん
>>5001 匿名さん
鶯谷駅の内側もかなり価値が高いんですか?
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5008
マンション検討中さん
4975で契約書での土地持分について書いたものです。もう少し数字を示し具体的に書きます。私はタワマン3戸所有していますが、条件が違うので少し幅がありますが、敷地権持分は70㎡換算で、10㎡~15㎡くらいになります。低層のマンションでも15㎡~20㎡くらいかと思います。
ここムサコの70㎡の部屋が1億円として、建物価格はデベから4000万円~5000万円で出てくるかと思います。建物価格を安くするとデベが払う消費税が安くなるので、デベの都合で4000万円以下かもしれません。仮に建物を高めに計算して5000万円とすると、土地は5000万円になるので、10㎡~15㎡で坪単価を計算すると、@1100万円~@1650万円となります。デベの利益は当然乗っていますが、これが私たちの土地の買値です。
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5009
匿名さん
>>5007
鶯谷の内側って、東京国立博物館ですよ
またその界隈の上野桜木は高級住宅街です
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5010
マンション検討中さん
>>4998 匿名さん
目黒や恵比寿でも、山手線外側になると、突然郊外?ブリリア目黒は内側なので、品川区上大崎でも郊外ではないんですね。中目黒も郊外か。東京は郊外だらけですね。
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5011
匿名さん
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5012
マンション検討中さん
>>5009 匿名さん
以前テレビで鶯谷駅はラブホテルが多いと言っていたので、てっきりそういう街だと思っていました。山手線外側かな?ご近所の方失礼しました。
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5013
匿名さん
ほど近い距離にいかがわしい施設があるので、松濤のようなイメージでしょうか
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5014
マンション検討中さん
>>5011 匿名さん
ありがとうございます。どうせ住むなら江戸に住むことにします。参考になりました。
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5015
匿名さん
>>4994 マンション検討中さん
あなたはすでに、この掲示板に書き込んでいる全てのネガと同レベルです。堕ちるところまで堕ちてるので安心してください。
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5016
匿名さん
山手線の東側は内外格差が大きいけど、南~西は格差少ないよね。
鶯谷なんかはほんと別世界。品川までは別世界に近い。
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5017
匿名さん
神田、東京、新橋も山手線外側でも問題ないですね。
田町、品川の外側は強烈です。
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5018
匿名さん
神田はともかく、東京~新橋はけっこう差があるよね。外側でも「問題ない」というのはわかるけど。
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5019
匿名さん
新橋の外側って、銀座ですよ
東京駅も外側は日本橋ですし
むしろ神田の外側が問屋街でちょっとって感じです
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5020
匿名さん
丸の内~日比谷界隈と日本橋、銀座ってかなり違うでしょ。
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5021
匿名さん
上層の角は坪500なんですね!
間取り言いたい放題でみました。
中央湊ザ・タワーのプレミアムと同じ単価かぁ。
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5022
匿名さん
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5023
マンション検討中さん
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5024
匿名さん
やっぱり、ビルトインエアコンが搭載されていないことに面食らわれてますね
世間の当然の反応ですね
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5025
匿名さん
>>5007 マンション検討中さん
高いでしょ
上野桜木だよ
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5026
匿名さん
>>5008 マンション検討中さん
参考になります。普通のマンションであればこの考え方で冷静に判断できそうです。しかしながら、ここは再開発による価値の創造をどう価格に反映させるかがポイントだと思います。三井と住友の建物が完成すれば、目黒にだいぶ迫ることができるのではと思うのですが。
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5027
匿名さん
山手線の内外格差は主に標高格差によるものです
故に内外で標高の差があまりない例えば目白などは格差が少ないです
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5028
匿名さん
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5029
匿名さん
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5030
匿名さん
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5031
匿名さん
>>5030 匿名さん
モモレジじゃなくても、リビングの柱はないな~と思うよ。
まあ、鏡貼ったりとかやりようはあるけど
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5032
匿名さん
鏡貼ったところでね〜
モデルルームで柱に貼ってる鏡は見るけど、違和感あるよ
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5033
匿名さん
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5034
匿名さん
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5035
匿名さん
モモレジさん好きですけど、パークシティ大崎ザタワーや二子玉川ライズもダメ出しされていましたし、どれ程信じて良いのか分かりませんよね。
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5036
匿名さん
私はモモレジさんに全幅の信頼を置いてます。
好きだけど信じないって、どういう心境なんでしょう?
論理的思考を持ち合わせていないようですね。
そのような方はどんな物件も感情的に評価されるから関係ないでしょう。
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5037
匿名さん
>>5036 匿名さん
コメントは参考になるから好きですが、ダメ出しした物件も順調に完売したり、価格上昇していたりしているので、ダメ出し=ダメ物件というわけじゃないから100%で信じられないのです。他人の意見を信じるだけじゃなくて、自分の頭でも考えた方が良いですよ。
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5038
匿名さん
何を当たり前のことをしたり顔で言ってるんですか。
この情勢で都心物件で上昇してない物件を探す方が難しいです。
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5039
匿名さん
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5040
匿名さん
>>5038 匿名さん
都心でも有数の価格上昇をしている物件(パークシティ大崎ザタワー等)でもダメ出ししておられるのですが。
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5041
匿名さん
ダメ出し=資産価値毀損ではありません
まともな判断が出来ない人ですね
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5042
匿名さん
物件の良いところや悪いところを批評、批判するのは良いですが、投稿者を批判するのはやめましょう。検討者の品格を問われますよ。
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5043
匿名さん
私もモモレジさんの間取り講評大好きです。
でも、モモレジさんはこのあたりの土地や不動産取引状況にはやや詳しくないのかなと思います。
この辺りはグロスで億ちょいぐらいであればじりじり売れていくんですよね。このタワーの値付けもそれを反映してると思いますね。
インプレストコア@400ちょいのときも、モモレジさんは高い・足元見すぎとの内容でしたが、
http://mansion-madori.com/blog-entry-4575.html
坪単価は410万円。・・・、いくらなんでも足元見過ぎだと思うんですよね・・・。
確かにとても珍しい立地ですよ、ですけれども駅徒歩7分ですし、ここがこの単価だったらこれ以上の立地の駅前再開発タワーはいくらになるのよ???(笑)
http://mansion-madori.com/blog-entry-4574.html
やはりここは普通の物件のわりに高すぎかなと
インプレストコア、結局早くに竣工待たず完売してます。
別にモモレジさんが間違ったとかいうわけではなく、相場は上昇基調ですし、ここが欲しい人あと250人ぐらい余裕で集まるでしょう。地場の不動産屋さんも大体同意見ですよ。
性能はやはり最高のようですね。基本部分がしっかりしてるので安心できます。
http://mansion-madori.com/blog-entry-5338.html
設計は日本設計×鹿島建設、施工は鹿島建設で免震構造が採用されています。
当エリアは標高のある安定した地盤に位置しており、直接基礎×免震構造を採用出来ているのでタワマンとしては最高クラスの安心感を有した物件と言う評価になります。
大崎同様に屋上が360度開放されたスカイテラスとなっているのは大きな魅力と言えますし、2層吹抜となったグランドエントランスは面積的にも結構な大きさのあるものとなっているので、そのあたりからは総戸数約600戸なりのゆとりを感じることが出来るのではないでしょうか。
当物件は東京都マンション環境性能表示においてオール五つ星を獲得しています。
4~5年前はオール五つ星を獲得しアピールする物件が多かったように記憶していますが、近年は建築コストの削減の影響もあってか五つ星の物件が少なくなっており・・・。
この後は強気なお値段設定で知られるスミフタワーですので、三井さんも行けると踏んでいるということかねぇ…。
・・・笑えました。
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5044
匿名さん
>>5041 匿名さん
では、モモレジさんのコメントの何をもって買い物件なのかを判断されているんでしょうか?誉めていたら買い、ダメ出しをしていたら見送りという感じではないんですよね?
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5045
通りがかりさん
一期の売り出し戸数からしても高いと感じてる人が多いことは確かでしょ。三井だし、最後はあまり値下げもせずに完売出来ちゃうのでしょうが。
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5046
匿名さん
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5047
匿名さん
モモレジは割高、コスパが悪いと評価してますが、それでも一定数欲しい人はいるので売れはするでしょう。別に売れないと評価してるわけですよね。
自分は冷静に考えて撤退します。
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5048
匿名さん
>>5046 匿名さん
分譲価格から更に12%上乗せで売り抜けなんて、お花畑すぎるでしょ。
良くて5%、同値撤退でも良し
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5049
匿名さん
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5050
匿名さん
マンションって、販売戸数分の購入者を見つければ良い訳で、みんなに評価されなくて良いんです。
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