パークシティ武蔵小山　ザ　タワー

パークシティ大崎と比較すると荒れるかもしれませんが、やはり比較対象としては絶対に外せない物件です。
制震がとか、大崎がとか目をつぶって現実を直視しない人の意見はどうでもいいです。

パークシティ大崎の予想分譲価格がだいたい@310万～330万で、実価格が@350万。ちょうど富久がその前に分譲され、消費増税前の駆け込みで超スピード完売した時期です。（パークシティ大崎は増税込みの分譲価格）大崎なのに高すぎる値付けと言われながらも、不人気住居以外は半年で完売。
パークシティ大崎の中古価格とパークシティ武蔵小山の分譲価格がほぼ同じ価格帯で取引されてます。三大デベロッパーの築浅の中古価格は、新築価格とほぼ同じと考え、市況↗上乗せ分を考慮してみると、三井は武蔵小山と大崎の物件をほぼ同じクラスと考えていると思います。まあ、名前も同じパークシティですけどね。

個人的には、武蔵小山の物件がどの程度で捌けるのか。これからの不動産の試金石になると思って、注視してます。

>>4397 ミーさん
お考え、良く分かります。私もほとんど同じ理由で断念しました。
83Bは1.2億円の部屋と思いますが、どういう方が買われるのでしょうかね。
全体的に市況が高くなっていて、武蔵小山のタワーだけが飛び抜けているとは思いませんが、1.2億円を出せる人が武蔵小山を選ぶというのが未だにしっくりきません。私も武蔵小山在住で今の武蔵小山は好きです。

都心から少し離れて武蔵小山を選びましたが、いつの間にか世の中が変わっていて、私の身分ではもっと離れないとマンションを買えなくなってしまったのかと考えさせられます…。

でも、もし平均坪400万だったらホントの即完だと思いますよ。駅前再開発の一等地で三井&鹿島なんですから。坪430万でもサクサク売れるでしょうね。そう考えると、坪460～480万は絶妙な値付けに見えます。これで苦戦するようなら、住宅バブルも一服ということなんでしょうね。

>>4401 4398さん

変なロジックですね。
中古は中古。今、パークシティ大崎が新築なら、当然、今の中古より高い。
よって、三井としては、大崎＞武蔵小山。

>>4403 匿名さん
正しく坪400万なら買っていましたし、坪480万はそこから2割高なので高いと感じてしまっています…。
でも、それは今の市況でどのマンション見ても大体そんな感じです。

営業の方に見送りを伝えると、意外にもあっさりしてました。私の属性もあると思いますが。

>>4404 匿名さん

なんでですか？
三大デベロッパーの物件は値崩れしにくく、「今の大崎の中古価格相場」＝「もし今大崎を売り出したら価格」と考えています。正確には不可能なタラレバなので比較しようがないですが、そんなには乖離しないと思いますよ。
三井も間違いなく大崎の中古価格を頭に入れて武蔵小山の分譲価格をはじき出していると思いますよ。

大崎が上か武蔵小山が上かとかいう不毛な比較は荒れるのでご容赦を

4403さんのおっしゃるように、値付けが絶妙だと思います。これで苦戦するようなら、不動産の潜在的購買力に陰りが見えますし、即完せずとも順調に捌けるのならばまだまだ堅調ということかな

リーマン前のプチバブル時に分譲されたパークタワー目黒が確か@420位でしたよね。それをあっさり超えてきてると思うといかに今の相場がアゲアゲなのか思い知ります

>>4405 匿名さん

三井の営業ってそんなもんですよ。属性とか関係ないと思います。
これがノムさんだと、また変わってきますけどね。

どっちがいいかはその人次第

>>4402 匿名さん

今の武蔵小山のアーケード街とか戸越銀座など、都心じゃ最早絶滅してしまった下町情緒あふれる感じでいいですよね。是非ともこういう街は残していただきたいと思ってます。
が、今後順調に不動産地価が上がっていった場合、あのアーケード街の代替わりの際に相続税払えんのかなと余計な心配しています。軒並みダメな場合、虫食いアーケードか大手チェーン店しかない面白みにかける街になってしまいそうで

>>4408 匿名さん
そうなんですよね。下町といっても良い感じのそれで、他の街に行くと無機質に感じてしまうくらいです。

ここは多くの方が割高だと感じていらっしゃるようですが、それでも買いたいという人が購入するのでしょうね。
駅近だし、都心に比べればまだ空気はましな方だし、朝の目黒線が混むといっても、目黒駅で大量に乗客が降りていくので2駅だけの我慢だし、自分で住むにはいいのではないでしょうか。
ただ、高値掴みなので、投資用に買うには慎重になった方がよいと思います。
みなとみらいのタワマンも驚くような高い賃料でたくさん賃貸に出ていますが、なかなか借り手がつかないようです。マンションが高値だったので、賃料を高くしないと利回りを確保できないのでしょうが、高すぎてなかなか空室が埋まらないようです。
みなとみらいのタワマンを投資用に買った人たちは営業トークを真に受けたのかもしれませんが、あまり真に受けない方が無難です。

今のスッ高値でみなとみらい買っちゃうよりは、こっちのほうがはるかにマシでしょ。

投資用として買うのならば、ここも厳しいように思います。

>>4411 匿名さん

みなとみらいは、この先マンション建てられないですからね。希少性があるとも言えるし、街としての発展性の余力が少ないとも言えるし
ともかく、特殊な土地柄なので参考にはならんです。

何度見てもここは高いですね(苦笑)もし私が1億2千万出せるなら迷わず四ッ谷とか赤坂とかにするけどなあ。1億出せるなら山手線内側の中古を探します。私は、9千万ちょっとが精一杯なのでここの72Dにしますが。。

結局みなさん高い高いといっても売れる。これが市況ですね。

今の相場と立地と地盤から考えると、打倒な値段だと思う
だからちゃんと売れると思うよ
今、購入したい人は、今の相場で考えるしかないし

私は先週モデルルーム行きましたが、60Dが人気と言われました。この掲示板に書き込まれている人気住戸はどれも違いますね。
ここ1〜2週間は動きが早くて変動が激しいこともあるでしょうが、客の属性と予算などによって、人気住戸を都合よく変えている感じもありますね。これも営業トークということでしょうか。

>>4414 匿名さん

5年前ならそんな中古たくさんあっただろうけど、今はそんな中古は皆無。築浅であったら教えて

>>4418 匿名さん

ジオ四ッ谷は1億2千万で3LDK買えましたよ。まだ残ってるかも。

みなとみらいは都心が仕事場の場合除外です。東京の私立小学校に通うのも無理ですから。武蔵小山は南北線でそのまま四谷や飯田橋の私学へ通学できますから富裕層にも人気ですよ。横浜から片道２時間もかけて私立小学校へ子どもを通わせるひともいますがかわいそうでした。ＪＲの駅に近いと音の問題が永久についてくるため、地下ホームの駅まですぐというのは魅力的で逃したくない物件です。

オリンピックの前に都心から脱出したいのもここを狙う理由。お祭りの場に住んでいたくない。

西角の83Aを購入したいなと思っているのですが、上層階で検討中でどのくらいの暑さなのかタワマンの西側に住んだことのある方、お話聞かせてもらえませんか。結露もきになります。

>>4422 マンション検討中さん

夏は確かに暑いけど、エアコンでどうにかなる。そんなに灼熱地獄を想像しなくても平気です。
ただ一点、low-eじゃないのが気になる。私のマンションは全部屋low-eでしたので

>>4423 ありがとうございます。そうなんですね。角はlow-eと聞きましたので迷っていた76dはやめてこちらにしようかと思っています。低層マンションばかりでタワマンがはじめてなので全く想像つかずで・・・

ここの免震装置にはオイルダンパーがついていないそうです。長周期地震動や風揺れには対応できませんし、大地震の際の建物への損傷も引っかかります。
角部屋は4方向ともlow-eがついているんですか？low-eがないタワマンは、夏はエアコン強フル稼働だと聞きました。内廊下なので、廊下からの冷気も取り入れるといいかも。

>>4425 匿名さん

各マンションに依って管理規約は異なるでしょうが、基本的には各住戸の玄関のドアの解放は禁止されているはずです。恐らく、このマンションの管理規約にも適応されると思います。
なぜ禁止されているかって？そんなのタワマンの構造と近隣住民への迷惑を考えたら当たり前です。

混雑がひどい駅前～マックは両側がタワマンになるのに合わせて
道幅が拡がるんでしょ？　ここのイメージパースではそうなってたけど。
少し拡がるだけでもかなりキャパ大きくなると思うが甘い？

気になることは直接営業の方に聞くと良いですよ。
やっぱり聞いた方の受け取り方によって、情報は変わりますし。
私は地震、長周期地震動、角部屋のlow - e について営業の方に直接確認をし、納得しました。

>>4419 匿名さん

これですか。

http://www.g-yotsuya.jp/

まだ売れ残ってるね。

>>4428 匿名さん

道も広くなるし、駅と三井のマンションの間の道路は時間帯によって車の規制を品川区と検討中と聞きました。

>>4425 匿名さん

億ションなのにオイルダンパー付いてないんですね…。
同じ免震の大井町はオイルダンパー付いているようですがこれは補助金が多かったからなのかな？

単にコストけちっただけでしょう。
ボイドスラブ厚280、ぺラボーの高さが郊外長谷工仕様、中住戸が一般複層、免震装置が必要最小限
いずれもコストだけの要因です。

別に、コストを抑えるのは悪い話ではないです。

>>4432 検討板ユーザーさん

大井町も普通の免震じゃないですか？モデルルームでいただいた大井町のクオリティブックには、ゴムとダンパーを用いた免震装置とは書いてあったけど(要は普通の免震装置)、オイルダンパーで～とは書いていませんよ。勘違いじゃないですか？

そんなに心配ならタワマンやめればよいのに。

鹿島施工で台地の上に建つ直接基礎の免震ってだけで都内最強の耐震性だと思いますけどねえ。

>>4434 匿名さん
大井町シティタワーは8ヵ所のオイルダンパー付きです。共用図面集に明記されています。

>>4437 マンション検討中さん

ありがとうございます。地下のところですね。確かに書いてありますが、てっきり、免震の上に制震が乗っかってるのかと思っちゃいました。地下のオイルダンパーって、普通のダンパーと比べてどれ程の効果があるんですかね？武蔵小山もそれなりの減衰機能を持ってるはずですし、すごく効果があるならクオリティブックで全面に押し出した方がいいんじゃないですかね。

>>4435
ほんとそれ。
命懸けでどうしてもタワマン住みたいらしい。

>>4436
貴方がそう思うならそれでいいんじゃないですか
その価値観を他人に押しつけなければ

ネガ多いですね
抽選近いので倍率下げに必死なんでしょうか

>>4441 匿名さん
営業に聞いたけどたいした倍率ついてないよ
現時点でほとんどが0〜1倍

やっぱり高くて伸び悩んでるのかな、それともこれから伸びて行くのでしょうか。

>>4443 匿名さん
うまく分散させて、じわじわ売り切るんだろうね。
アッパーミドル層にも際どい価格設定で、爆発的に伸びることはないだろうし……。

結局１番人気が住友と見合い最小３LDKの72Dということで、推して知るべしでしょう。
購買力がそこまで着いてこれていないように見えます。

正直、、、ちょっと高いす。

72D
住友とのお見合い状態は、どんな具合でしょうね？

>>4447 マンション検討中さん

向こうの住民の活動まで普通に見えると思います。見られたくないなら一日中レースのカーテンでしょうね。

５０平米以下が売れているらしい
子どものためとDINKSの需要があるって
逆に３人以上の家族は
こんな高いところ選ばないのかな？

子供のため、ありそうですね。
学生寮や賃貸に入れるより分譲1LDKを買って、4年後に売却。
富裕層ならあるでしょう。
買った時と同じ価格で売れれば中途半端な賃貸物件を借りるよりずっとお得。
数年前、武蔵小杉のタワマンで卵を落としたとかいう慶大生もその口だったのか。。