パークシティ武蔵小山　ザ　タワー

>>2679 匿名さん
いやですから、当時の中目黒ほどの駅ポテンシャルはさすがにないでしょという話です

買うときの階数はそこまで変わりませんが売る時はかなり変わってきたりするものなのでしょうか。タワーマンションに詳しくないので教えてください。

タワーマンションに限りませんが分譲時は複数住居が選択できるので同じ間取りなら上の階の方が高いとか価格差つけるけど中古で売る時は基本相対なので関係ないですね
タイミングも違うので中古での価格は新築時と逆転することもよくあります

今後タワマンがにょきにょき建つ情報はありますが、街が発展するような他の情報はありますか？

2683さん、ありがとうございます！言われてみればそうですね。失礼しましたm(_ _)m

2684さん、街は発展してきてますよ。古い戸建は小さなマンションやアパート？を建てていて、保育園もいくつも建設されてきています。人口も増えますよ。

区からの補助金は80億円ぐらいと書いてある記事をみかけました。私達の払った税金でマンションを作り、三井を儲けさせるのですね。区から三井への贈り物は80億円。
このマンション、買わないと損です！

インプレストコアはパルムの入口っていうか出口だから(駅から遠い)
あれが坪400オーバーでも完売してる時点で
ここも問題無く売れていくんだろうなと思う

買いたい人は買えば良いし、買いたくない人は買わなきゃ良い。シンプルにそれだけの事。

三井先生までもが高いと嘆いており・・・
https://sumitaimansion.blogspot.com/2017/07/no158-2910.html

物はよく、駅近だが、武蔵小山。
億は高いということですかね。

>>2689 匿名さん
今回の三井さんの指摘は中立的な視点からのようにも思えますね。

高い安いは、リスクを負う購入者が負うことですし、単なる価格の議論は不毛かもしれません。

品川区平均で３５０だろ
武蔵小山だけが突出して高いというわけではない

>>2692 匿名さん
まあ、五反田周辺も池田山あたりは高いですしね。

実はインプレストコアを買ったのは三井だったんじゃないかという邪推（苦笑）
良くも悪くもそこが基準になっちゃってる感じだし

区から80億も補助金が出ているらしいこと、最高益を更新しているらしいこと、なのにこんなに値付けが高い！
そういったこと考えると、三井はすごく「感じが悪い」！！
今まで好感度高かったのに好感度下がったー。

>>2691 マンション検討中さん

中立の立場から見ても、高いって事でしょ。
我々購入を検討している当事者からすれば
確実に高いと思うでしょ

これだけ顧客が高いと声を上げてるのだから
三井も応えるべき。

そして我々は少しでも声が届く様に、アンケートであれ、MRであれ、皆で”高過ぎる”と訴えるべきでは？

やって無駄はあっても損はない

>>2696 匿名さん
モデルルーム、思いのほか空いているみたいですね。土日にも空きがある。
最初案内のあったときには、平日にしか枠はなかったのに、昨日みたら土日でも楽勝。かなり評判は下がったみたいですね。
そろそろ都心の大型物件も買い疲れですかね。
目黒から始まって、赤坂、檜町、青山etcと3
億、5億、10億当たり前な物件が次から次に出てきましたからね。

嬉しー
この事例が都心マンションの高騰（と言ってもデベの儲け）の反転のきっかけになることを期待します。

>>2698 匿名さん
まだまだ出てくるしね、一等地で。

>>2699 マンション比較中さん

本当にそうですね。
いい加減、顧客を舐めるなと言いたい

ここで皆さんが高い高いと言っているのって、三井や旭化成にしっかり届くのでしょうか。届いてほしいですね。

2699でーす。
高くても買える人がいるから仕方ないけど、私のような大衆でも希望のマンションが買えるようになると嬉しいです。条件は多少我慢して70㎡6000万円、そこそこの条件で80㎡7000万円くらい希望します。
そして今回の屈辱を胸に刻むため、近々モデルルームに行ってこようと思います。

確かに三井がこの値付けはなんか違和感あるな。
住不ならこんなもんだが。

三井は杭打ち偽装の件もあったし、ステマ書き込み部隊もいるし、元々感じいい印象は無いけどね。

>>2703 マンション比較中さん

その価格では武蔵小杉も買えない。武蔵小金井でもあやしい。

>>2706 匿名さん

そもそも市場がおかしいって言ってるんでしょ。

物件概要の金額から計算すると60平米1億円。目黒のブリリアは買いでしたね

港区山手線内側なら坪600でも大きく逸脱した相場とは思わないが、武蔵小山で坪400は異常と言いたいのでは。
ただ坪450ならもう完全スルー一択だが、駅前再開発タワーだし400くらいまでなら目を瞑る人はいると思うけど。

>>2709 匿名さん

販売予定価格では坪４５０ですが･･･

400じゃないでしょう。450とか460とか言われてます。
この価格なら、山手線内側を買うでしょう。
所詮、目黒線で目黒でもなく武蔵小山だぜ・・・。

希望的推測ですが、販売価格は坪400程度になると思う。

インプレストコアと同水準になることはありえない

三井は割りと良心的な値付けをすることが多いが、この異常な値段、杭問題で巨額な損失が出たことの影響もゼロではないだろう。

旭化成の意向かもね

>>2711 匿名さん
グランパンセ御殿山（実態は大崎）は坪６００万

皆さんは、この物件一択ですか？東急沿線で駅近おすすめ物件があれば教えて下さい。

>>2716 匿名さん

シティハウス広尾南は坪400ですよ

同じ品川区なら大崎の方が断然格上でしょう。
ここは取りあえず高いです。

>>2716 匿名さん

マンションの名前、間違ってますよ。

>>2716
間違ってるうえにそんなに高くないです。

>>2703 マンション比較中さん
平米100万レベルも出せないなら、
23区は諦めた方が良いんじゃ無い？
津田沼の駅直結タワマンでもその値段じゃ買えない。幕張とかにしとけば？

2699は確かに相場観なさすぎ。

先見性があって、論理的に考えられる方なら買わない。

>>2722 匿名さん
千葉のマンションなんか、よくしってますねー

三井の他物件も同時に数件見学してるが、どうもここは原価がかなり高くなっているようだ。｢下げられるものなら下げたいが｣、という苦慮を感じた。
利益を削っても、平均@430が限度じゃなかろうか。
@400になることは、100％ないと断言できる。

>>2703 マンション比較中さん
そんな予算なら江東区とかの駅から離れた物件が妥当ですよ。モデルルームに行くだけ無駄でしょ。

かく言うあなた、ここが＠450で当然というほうが相場観無さ過ぎですよ。

去年の品川区の平均が坪350万円で、パークシティ武蔵小山は商業施設も含めた再開発の安心の三井不動産のタワーマンション物件で駅1分であることを考えると妥当な価格づけでしょう。マンションは立地です。徒歩1分の希少価値は高いよ。
予算に合わない人が文句を言っても売れて行くだけだし、これから周りの再開発が進むとこれから出来る物件は更に高くなっていくよ。

駅徒歩7分、坪400万のインプレストコア武蔵小山が完売済み
http://i-musako.jp/

>>2729 匿名さん
お疲れさまです

この物件は武蔵小山で再開発第1号でこれからも再開発が進んで行くことを考えると、この価格でも売るときに損をすることないでしょう。過去の武蔵小山の価格にとらわれてこの価格高いと思う人達は、モデルルームを見にいくついでに大崎のタワーマンションの中古を見てこればいいんじゃないでしょうか。同じような価格で山手線内駅近と言う魅力的な物件があると思います。これから発展が約束されている品川駅も近いですし。

皆さん仰っていることは正しいですね。私が言いたいのは、買う人が沢山いるからと都心の値付けがドンドン上がってしまい、デベさんだけがドンドン儲けられる（どなたかが仰っていた、三井の利益がドンドン増えている、減価分析したら1億円の粗利が4000万円）状況は正常じゃない（＝バブル）ということです。

>>2733 マンション比較中さん
数年前からバブルバブルといわれて待っていたが弾けないんだよ

そうですね。ここだけでなく、せっかくなので中古・新築でも他を見る事にしよう。

危ないのは、2025年までのどこか。何もなければ5年は値下がりしない。が、北朝鮮、中国不動産バブル、黒田日銀総裁任期切れなど、切っ掛けが発生すると「今の都心の不動産価格」も大きく動くと思います。

今日1日分のスレを見終わって感じたことですが、夕方までは皆口を揃えて高い高いと言っており、18時前頃になると妥当だという書き込みが増えたということ。
三井の営業さんが、休日の忙しい接客が終わって、慌ててレスをしたのかな？と思ってしまう。
そんなネガティヴな想像をしてしまうくらい、私の中で三井の営業さんの印象は下がりました。

>>2717 マンション検討中さん

前も書き込みがありましたけど、徒歩１分が駒沢大学にありましたよ。カフェとかはあちらが多いです。自分は武蔵小山の屋根無し商店街が似合うので、こちらが好きです。

ここをポジっているのは三井の営業とか本気で思ってんののかよw
ポジってるやつはここ断念したやつを煽ってるだけだろ

>>2737 匿名さん
営業は18時はまだ働いているでしょう
夕方まで働いている人が購入するんだよ

>>2738 口コミ知りたいさん
屋根無しではなく屋根ありでは？

大崎は土地が値上がり前の物件。
これだけどこの土地も値上がりしてる状態でここの物件を買うことに不安になる人も多いのですよ。
都心の物件と変わらない値段ですよ。
高すぎでしょ。

高すぎる！言いたいのは理解できます。
そんな御自分の相場観に自信のある方は、都心のお買い得物件を探してみるとか、
高すぎて売れ残った値下げ部屋まで待ってみる。
もしくは数年後の住友、地所まで待ってみてはどうでしょう。
ここが高すぎる！のなら必ず良い物件、安くなった武蔵小山物件に巡り合えることでしょう。

果報は寝て待て。もっと自分に自信を持ちましょう。
自信がない私が言っても、説得力ゼロなんですが・・・

まあでも大崎も当時は大崎でよくこんな坪単価つけるよなって言われながら予定より早く完売してますからね。大崎はまだ上がる余地もあるし。

MR行きましたが、70平米台かなと検討中です。人気かな。

いつモデル行きました？
ここは無理。個人的に三井のタワー嫌いじゃ無いが、武蔵小山でこの価格は有り得ないし、あまりに高過ぎる。将来的なマンション増えるとか言いますが、それだけでは資産性に限界あり、この価格で買うと確実に損すると思う。
今より更に上昇狙うなら、新駅出来るや街造り規模の再開発が多くないと、そもそもの武蔵小山のポテンシャルでは限界あります。所詮ここは目黒線の武蔵小山。都心でもない、複数路線でもない。数年前にはせいぜい、340万程度のエリアだよ。

かといって、もう大規模タワー建てられる用地自体、港区の山手線内側や千代田区にはないんですよね。
新駅辺りも同様ですが、山手線駅直結ともなると分譲される可能性はほぼありませんし。
なので、再開発で街が生まれ変わる楽しみのある物件はここ以降はもう当分出てこないので、高いですけど迷っているのです。

>>2747 匿名さん

再開発で街が生まれ変わる楽しみのある物件って、もう当分出てこないんですか？
西新宿エリア、渋谷エリア、リニア駅周辺とか、まだ他にも出てくる可能性あると思いますけど。

うーん。西新宿は嫌だし、渋谷再開発は買える様な値段ではありません。
港区内側にもまだ再開発は麻布台やら小山地区やらありますが、買えない値段という意味ではこれも同じ。
リニア周辺は未知数なのですが、不確定要素があまりに多すぎですし、それこそ何年先やらという状況では。

>>2747 匿名さん

あのー、そもそもここは山手線駅直結でも、内側でもありませんけど...

私鉄のしかも支線の様な駅の直結マンションなんて、これからもドンドン出て来ますよ。

この後の方も書かれていますが、西新宿や渋谷の再開発、それに品川の隣には新駅も出来ます。

それとここを比較しては、世界が違うのではないですか？

やはり、ここの一番のネックは駅力、路線力の弱さですかね。再開発といっても、ショボいものに終わりそう。

70㎡狭いんじゃない？と思ったけど非常に間取りがいいですね。
やはり間取りのよさは平米数を凌駕すると感じました。

>>2742 マンション検討中さん
買えない人が、
高過ぎる、これなら都心買える、山手線内側買う。
と言いますが、坪450万で買える都心って具体化にどこ？

いわゆる港区3A地区は、坪800万平均の世界だし、
そこまでブランドエリアじゃなくても、安くても坪550万でしょ？

文京区は？
割と雰囲気ここと似てない？

>>2754 匿名さん
文京区も新築は坪500万超えレベルですよ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/621560/

あと文京区は都心3区はもちろん、5区にも入りません。

中央区、、、はダメか。
湾岸だもんね。

中央区の佃リバーシティは
三井の広告に良く使われるのに
三井マンションを買う人が中央区を悪く言うのはダメ。

>>2755 匿名さん

本郷は高いですね。文京区でも千石茗荷谷護国寺江戸川橋あたりならもう少しリーズナブル。それでも坪400万はしますが。あと文京区は坂上坂下で価格が結構違うので低地でも良いかどうか。

>>2753 匿名さん

今販売中の白金2丁目は、坪平均600万程です。文京区が5区に入らないとしても、品川区とは格が違うと思いますよ。その文京区で坪450万なら、ここを選ぶ理由がないですよね。

文京区？
武蔵小山と比較できるような駅あったっけ？
街の雰囲気が全然違うでしょ？

文京区は格はここよりましってだけで別に利便性は感じない

>>2761 匿名さん

春日後楽園の駅直結再開発タワーなんかは、丸利便性最高では。値段も別格になるだろうけど。

>>2759 匿名さん
三井の直接基礎免震、大規模タワー、駅徒歩１分と言う条件と
同等で坪450万が文京区に本当にある？
二流デベ、小規模、ペンシル、ビルの谷間みたいな条件のはなしね。

>>2763 匿名さん
その条件だと文京区では春日後楽園の再開発タワーを待つしかないですね。中古でもいいならアトラスタワー茗荷谷の出物を待つか。

武蔵小山と比較するなら、学芸大学とか戸越銀座とかでしょ。戸越公園、中延、旗の台あたりもも雰囲気は近い。あと、雰囲気はちがうけど目黒や大井町。あるいは東急沿線の他の駅。港区とか文京区とか言ってる人は実際に足を運んだことないに違いない。格がなんちゃら言うのも論外、格にこだわるひとは多分武蔵小山は選ばない。

>>2765 匿名さん

確かに仰る通りですね。

なぜ、文京区が出て来たのでしょう？？

文京区はもうこの辺で良いのでは。

大崎でこの価格はありえない、いくら目黒駅前でめ品川区でこの価格はない、新豊洲でこの高価格はアホ、港区でも埋立地なのにありえない、、、、

再開発のたびにありえないの大合唱
しかしバンバン売れてます
所詮はノイジーマイノリティ

都心直結路線駅前、タワー、一流企業デベロッパー、それを坪300万台とかw
高望みしすぎでは？

>>2767 匿名さん

確かにそうですね〜
事実として、そう言われ続けながら、売れてます。
なのでここも売れるのでしょうね...

でもいつかバブルは弾け、損をする人も出てくるのでしょうね。

上がったものは必ず下がる。
これも事実です。

いつかは下がるかもしれません
いくら下がるのかいつ下がるのか
下がったら損なのか
埼玉に４０００万でマンション買って１０年後にして３０００万に下がった
年間１００万円のロスト
ここを８０００万で買って１０年後に６０００万に下がった
年間２００万のロス
武蔵小山はやめて埼玉にしておいてよかったと思えるかどうかです

さっさとあきらめて品川シーサイドでも行きな
あっちは安いぜ

>>2765 匿名さん
発端は坪450万程度で買えない人がこの値段なら都心買う！とか現実離れしたこと言うから。

それに現実見ろと言うことで、事実を突きつけられてると言う感じですね。

>>2770 匿名さん

実際は、価格が安い方が下がりやすい。
4000万円は2000万円
8000万円は1000万円
下がるという感じ。

一等地と同一条件で比較するのに無理がある。

例えば、恵比寿駅徒歩7分のスミフのタワマン。
東向き７階６５平米１０９９０万円。

ここの高層階７０平米と比べて、駅遠、抜け感なし、手狭だけど、選択肢にはいってくるのでは？

都心といってもさまざまなわけで、例えば、新宿区。都営大江戸線若松河田駅徒歩２分、ジオ若松河田なら坪450ぐらいですよ。

>>2774 匿名さん
価格だけだと選択肢に入りますが、実際は選択肢に入ってないでしょう
好みが違いすぎる
資産性はさてどちらが勝るか？

物件については、価格の話題ばっかり
それ以外は、他の地域の話題しかない

きっと、このスレには真剣に購入を検討している人の書き込みはないね。

>>2773 匿名さん

そんな事はないですよ。
私は港区、江東区、杉並区にマンション持っていますが、ここ3年程で40%,30%,10%の上がりになっています。
投資家仲間の間では、そのままの比率で下がるだろうとの予想が大半ですし(上がった分下がる時は下がる)、過去のリーマンショック以降の下がり具合も2004からの上がり具合と同程度でした。
なので、価格が高いから下がる率が少ないという訳はなく、その場所、地域、立地によると思います。

>>2773 匿名さん
つまりそういうこと
だから高くても無理して買うんだよね

意見が分かれましたね〜
現在1.5億の都心マンションは10年後に1億になってしまうのでは という心配はありますが、
5000万のマンションは10年後ゼロにはならないよね
でも今買う人は投資じゃないでしょ
セカンドにしても実需
欲しい物件を買うしかない