パークシティ武蔵小山　ザ　タワー

低金利と高い属性を生かせるサラリーマン、
親から贈与なんかが見込める人はいっちゃってください

武蔵小杉とだったら、ちょっと無理してでも武蔵小山を・・・

って、何かの釣りでしょうか？（汗）

>>2622 マンション比較中さん
川崎は所詮川崎だからなあ
知らなかったけど川崎市って子供の医療費無料になるの小学校二年生までらしいよ
東京のほとんどは中三まで無料なのにね
それ以外にも川崎と都内は圧倒的に違うよね

武蔵小杉が悪いとは思わないし、魅力的な街だと思うけど
自分が住みたいかと言われると違うんだよね
小山検討層と小杉検討層はほぼ重ならないと思う。

武蔵小杉は下手な都内より便利というのは理解できるけどもともと川崎とか横浜とか神奈川県に住んでいる人ならともかく都内に住んでる人が引っ越すのはかなりの覚悟が必要だよ
小杉のタワマンって都内からの移転組も多いのかね？

武蔵小山はもともとローカル線である目蒲線の駅だったからね
基本的には地元民にしか知られていない駅だった
目蒲線が目黒線になり地下鉄と直通運転を始め東横線や田園都市線並になったわけだからポテンシャルはあると思う
今回の再開発でどうなるかはなかなか想像できないけどきっとできたら見違えるのだろうね

初歩的な質問で申し訳ないのですが、特別事前案内と事前案内の違いって何ですか？
特別事前案内に参加することでどういうメリットがあるのですか？

未来のことは誰も分からないということですね。

個人的な意見でなんの根拠もないけど、あと1千万安かったら即買いだと思う人は無理をしてでも買ったほうがいいんじゃないかな。
逆に1千万安くても迷う人は見送ったほうがいいんじゃないかな。

>>2625 匿名さん
昔に小杉を開拓したパークシティのMRに行ったことがある。無料自販機があって三井は凄いと思った。
都内からの買い替えも多いって営業さんが自慢してたなあ。やっぱり川崎に住みたくないから私は止めたけど。

>>2628 匿名さん
不動産はそういうものだね
欲しいけど高いのが理由で迷うなら買い
迷う理由が値段以外なら買うな

>>2626 匿名さん

いやいや、計画案なんて大筋出てるんだから。
だいたいでも想像できるでしょう。

いつまでも夢ばかり見てちゃダメですよ。

現実を直視して、判断しないと。

>>2627
デベや物件によって違いますが早めに手を上げることで希望の部屋が買える確率が高まることが多いですね
飛行機の予約みたいに安くしてもらえるとかはないですが

プライドのある人、こだわりのある人は結局、高く買う人。
ある意味でありがたい存在。
逆に論理的、合理的に思考する人と行動は違う。
しばしばごちゃ混ぜに語られるけど。
スムログのはるぶーさんが北千住にしたのもそのせいでしょう。
不動産業界重鎮の長嶋修さんが最近「マンションは足立区に買いなさい」という本を出したくらい。
ま、お互いウインウインという事で。。

>>2633 匿名さん

なら、東京都ブランドにこだわらず埼玉や千葉の便利な駅のを買えば。

その話しもうちょっと詳しくお聞かせください。

>>2633 匿名さん
北千住とか足立区で我が子は育てたくないです。これをこだわりと言うなら、このマンションを買うクラスの親は皆さんこだわりがあるでしょう。

>>2630
その言葉背中押されます！
実体験によるものですか？

住みたい街と言っても個々の予算が肝心要ですからねぇ。
都心近辺のマンションのMRで、予算が足りなそうなお客さんに、
「それでしたら小杉、北千住あたりはいかがでしょう」とは営業さんは
言わないでしょう。
では、逆だと>>2629さんの仰る通り「都内からの買い替えも多いって営業さんが自慢してた」
ってのは、ありますよね。

住めば都って難しい。

>>2638 マンション比較中さん
近隣のアッパーミドル層だけでは捌けないくらい戸数あるけど、地縁が全くないミーハーな検討層の自分は金額だけで腰が引け気味(笑)
開発前夜のムサコや豊洲を買った層は手を出さない金額だと思うし。

地元民にしたら、ハイソなイメージはここには付かないと思う。昔からの下町エリア。決して金持ちは多いエリアでは無い。そこは良く理解して、引っ越してきてほしいね。外部から来て、いきなり私達はハイソです。的な振る舞いはされたくないし、そんな街じゃないから

その心配は無用です
なにせ「日本一感じのいいタワマン」ですからね
っていうかデベ自ら（タワーマンションではなく）タワマンっていうか普通？

>>2640
どうせ賃貸住まいでしょ、あなた。

ちょっとした戸建てを手放せば購入資金の半分～全額調達できるから
地元需要は少なくありませんよ。私もその一人です。

価格以外「理想的」とも思ったけど、眺望の良い部屋が少なそう、商店街は使え無さそう、電車は混みそう、共用施設もイマイチ、天カセもついていない、保育園はダメそう、と次から次へと欠点が浮かんでくる。完全に諦めが付いたぞー！

武蔵小山に安く住みたいなら戸建てがいいですよ
徒歩１０分くらいまで妥協するなら７０平米くらいのミニ戸なら６０００万円以内で
買えます
管理費もかからないし駐車場も無料なのでマンション住むよりローンやランニング費用含めて月額５万は節約できますよ

ついに駅ビルが完成しましたね。ムサコの盛り上がりを感じました。お店も増えて、ワクワクします。焼き鳥屋さんや鯛焼き屋さん、人形焼やさんはどこに入るのでしょうね。二年…長い。。早く二年経って欲しいなぁ。

>>2644 匿名さん
そんな安いの？

徒歩10分になると荏原、目黒本町、の住所になるとかなり安くなります。特に目黒区になると、がくっと下がりますよ。駅徒歩５分〜６分、坪20で7千万円くらいで買えます！ただ子育てしてる人には圧倒的に品川区の方が人気なので目黒はちょっと・・・って人も多いです。

>>2647 マンション検討中さん

え、そうなのですか？
勝手なイメージですが、品川区より目黒区の方がいいような...

武蔵小山周辺の目黒区、品川区を比較すると周りの学校環境が明らかに品川区の方がよくて、手当も手厚いんですよ〜

戸建は、空き巣とか火事とか、何かと不安。更に、資産としても流動性ないし。

今、大地震に備えて、木密地域が再開発され、タワマンになっているなか、戸建はない。

それに、ここはマンション検討板、戸建に興味ある人は少ないと思います。

戸建てや他の安いところが良い人はそこに行ってください。
買えない理由ばっかり書いて何が楽しいんだか。
ここを検討してない人の書き込みだらけで嫌になる。

それだけ武蔵小山を注目しているけど、高いから検討してる人が多いってことでしょう。嫌なら見なければ良い。

>>2648 匿名さん
品川区は駅周辺を見るとわかるように大企業が存在して税収がいいんです。

一方目黒区は税収が厳しく、なかなか福祉までお金が回らないのが正直なところ。

特に子育て回りですかね、品川区も力入れてますし。

一部ですがご参考です。
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=694&cid_2...

人生のステージや家族構成によるところがありますから、一概にどちらがいいとかではないと思ってます。

？
区に入る税収は基本特別区民税なので大きな会社があるとかあんまり関係ないです
また区民一人当たりの税収でいえば目黒区は23区中5位で品川区より上です
ただ品川区は子育てに予算を多く割いているのは確かです
例えば学童の負担金は品川区２５０円に対して目黒区８０００円です
逆に言えば品川区は別の分野は予算を削って子育て事業につぎ込んでるわけです

このマンションは品川区だけど、目黒区との区境だから無認可の保育園も入れないのは残念な感じ。目黒区の駅の方が塾や私立の進学校が近いだけましかな。
それから、子供がいるなら戸建てもいいかもね。

子どもだけでエレベーター乗せたくないなぁ。

エレベーターごとき怖がってどうするの。

2640ですが、私は分譲マンションからの住み替え検討です。。戸建てからの買い換えは、私達の様な現役世代では少ないのでは？リタイア世代では、売却、買い換えはショートするんじゃないかな？予想を遥かに超える、高過ぎる設定だと客観的に思います。私達は売れ残って、値下げするまで静観として、あなたの高買を応援してますね

2658さんに強く同感。だいぶ前に70㎡1億円の部屋の価格分析があったけど、確か、建物・設備3500万円、土地相当（地権者分）1500万円、共有部分負担500万円、販売費500万円、デベ粗利4000万円、に対して誰も反論していない。デベは今はいくらでも儲けられるから4000万円だけど、売れない時期なら1000万円や2000万円に抑えるはず。

いまマンションの供給数が少ないからここに利益のせてるんですよ

高くても売れる市況×物件供給が少ない＝デベの粗利・儲けMax

>>2659 マンション比較中さん
初めてみましたがいつの投稿ですか？それぞれの価格分析のそれぞれの内訳を根拠を示してもらえますか？

>>2588 さんの紹介している専門家の記事だと東京都内で2015年当時の価格水準に戻るのは2035年ということでした。
2025年までは価格の上昇が続くそうなので今現在の価格水準に戻るのは2032年くらいでしょうかね。23区内だともっと先かな。
それでも全国で人口増の自治体は非常に少ない中23区内の人口は増え続けているので、今高くても資産の維持という意味では高くても23区内の良い立地のマンションを買う方がよいのでしょうね。

2662さん、1ヵ月くらい前だったと思いますが見当たらないので私の理解ですが。私は、投資用でマンションを10年以上前からそれなりの数買っていますので知見はあります。2005年頃かなりの地方都市ですが80㎡（24坪）のマンションの条件の良い部屋が2000万円強で買えました。＠90万円/坪。ということは建物・設備はどんなに高くても＠90万円以下で利益込みで出来ていた。同じ頃中央区湾岸のタワマンの高層階が＠200万円で買えた。70㎡（21坪）が4200万円。当時の内訳：建物・設備が21坪×＠120万円＝2500万円、土地持分10㎡で500万円、残り4200-2500-500＝1200万円が共有部分の負担分+販売費+デベ粗利といった感じです。これをムサコに置き換えると、
建物・設備は、21坪×＠170万円＝3500万円、土地＠160万円/坪×3坪で＝500万円、共有部分負担は3坪/戸として500万円、販売費は＠500万円×491戸＝24億円とみて良いんじゃないかと思います。よって、デベの粗利は4000万円です。

>>2664 マンション比較中さん

まぁそんなに細かく計算しなくても、三井不動産の収益が過去最高を更新してる事でも、かなりの利益を載せてる事は分かるんじゃないですか？
上場企業なので有価証券報告書見てみてば？

>>2659

>土地相当（地権者分）1500万円
これの根拠は？
（2664では500万になってるが、それだと粗利4000万にならないのでおそらく1500万なんだろうと思う）

これが本当なら確かに高すぎる。

総事業費４００億円（が正しいとすると）を地権者住居を除く４９１戸の分譲で資金回収しないといけないので
単純計算でいえば一戸平均８１４０万円以上で売らないと利益がでないですよね
もしかして補助金が出ていたり店舗部分の分譲や賃料等があるのであればもう少し低くてもいいのかもしれないけど

ちょっと価格が強気だからか、またデベの利益の話にぐるっと戻ってしまいましたね笑^ ^

まあ、ここら辺がわかっても我々には仕方がないので、過去ログを参考にしていただいて、つぎの話題に^ ^

2664は、土地＠160万円/坪×3坪で＝500万円は明らかに500万円/坪×3坪＝1500万円みたいですね。あのあたりの土地価格は坪500万円くらいでしょう。
ここの1億円の部屋のデベの粗利は4000万円で、当たらずとも遠からずですね。儲けられるときに儲けるんでしょう。

なにかの切っ掛けで売れ行きが落ちれば（尖閣問題で中国富裕層が一斉に保有タワマンを手放す…等）値崩れは十分あり得ます。

個人的には大崎の方がＪＲ路線沿いだし、タワマンのデザインもかっこいいかなと思ってたんですが、こちらだとそれを上回るのは住環境ですかね？？？

8000万円台は子持ちでは、共働き夫婦でも難しい金額です。
いくら売れるからといって投資向けの値付けを安易にしてしまうデベにも問題があるのでは。
誰に売れるか何て気にしてないでしょうけど。

もう少し安ければ欲しいんだけど、手が届かないー。

>>2670 マンション検討中さん
我が家はDINKSなので大崎の方が惹かれます。オフィスが多いので、週末は静かだし町並みが新しくてカフェも多いですし。

私も山手線外側で＠450-は想定してなかった。また「不勉強」とか「馬鹿」とか言われるけど、＠350-期待していた。三井のマーケティング恐ろしいね、ここが＠450-で完売するという分析！

>>2674 マンション比較中さん
山手線外側ではあるが駅前だからね
しかも南北線、三田線直通
駅前の価値は今後さらに高まるでしょう
武蔵小山が好きなら駅前を避けて徒歩７分くらいなら３００万台で買えると思います

中目黒のアトラスタワーとか４５０くらいだったよね
逆に中央区とかでも駅遠埋立地はやはり安いというか高くは売れないね
金持ちが買わないから値上げも限度がある

>>2676 匿名さん
さすがに中目黒ほどの駅力はないかと笑^ ^

>>2675 匿名さん
パルムの入り口にある徒歩7分のインプレストコアが400位でしたっけ？

あそこはパルム入り口という希少立地だからでしだが。

>>2677 マンション検討中さん
中目黒今分譲したら軽く５００超えるだろ
それ考えると妥当

ね〜中目黒アトラスタワーみたいになってくれることを期待します。お店もたくさんお洒落で美味しい所が多いですし！

>>2679 匿名さん
いやですから、当時の中目黒ほどの駅ポテンシャルはさすがにないでしょという話です

買うときの階数はそこまで変わりませんが売る時はかなり変わってきたりするものなのでしょうか。タワーマンションに詳しくないので教えてください。

タワーマンションに限りませんが分譲時は複数住居が選択できるので同じ間取りなら上の階の方が高いとか価格差つけるけど中古で売る時は基本相対なので関係ないですね
タイミングも違うので中古での価格は新築時と逆転することもよくあります

今後タワマンがにょきにょき建つ情報はありますが、街が発展するような他の情報はありますか？

2683さん、ありがとうございます！言われてみればそうですね。失礼しましたm(_ _)m

2684さん、街は発展してきてますよ。古い戸建は小さなマンションやアパート？を建てていて、保育園もいくつも建設されてきています。人口も増えますよ。

区からの補助金は80億円ぐらいと書いてある記事をみかけました。私達の払った税金でマンションを作り、三井を儲けさせるのですね。区から三井への贈り物は80億円。
このマンション、買わないと損です！

インプレストコアはパルムの入口っていうか出口だから(駅から遠い)
あれが坪400オーバーでも完売してる時点で
ここも問題無く売れていくんだろうなと思う

買いたい人は買えば良いし、買いたくない人は買わなきゃ良い。シンプルにそれだけの事。

三井先生までもが高いと嘆いており・・・
https://sumitaimansion.blogspot.com/2017/07/no158-2910.html

物はよく、駅近だが、武蔵小山。
億は高いということですかね。

>>2689 匿名さん
今回の三井さんの指摘は中立的な視点からのようにも思えますね。

高い安いは、リスクを負う購入者が負うことですし、単なる価格の議論は不毛かもしれません。

品川区平均で３５０だろ
武蔵小山だけが突出して高いというわけではない

>>2692 匿名さん
まあ、五反田周辺も池田山あたりは高いですしね。

実はインプレストコアを買ったのは三井だったんじゃないかという邪推（苦笑）
良くも悪くもそこが基準になっちゃってる感じだし

区から80億も補助金が出ているらしいこと、最高益を更新しているらしいこと、なのにこんなに値付けが高い！
そういったこと考えると、三井はすごく「感じが悪い」！！
今まで好感度高かったのに好感度下がったー。

>>2691 マンション検討中さん

中立の立場から見ても、高いって事でしょ。
我々購入を検討している当事者からすれば
確実に高いと思うでしょ

これだけ顧客が高いと声を上げてるのだから
三井も応えるべき。

そして我々は少しでも声が届く様に、アンケートであれ、MRであれ、皆で”高過ぎる”と訴えるべきでは？

やって無駄はあっても損はない

>>2696 匿名さん
モデルルーム、思いのほか空いているみたいですね。土日にも空きがある。
最初案内のあったときには、平日にしか枠はなかったのに、昨日みたら土日でも楽勝。かなり評判は下がったみたいですね。
そろそろ都心の大型物件も買い疲れですかね。
目黒から始まって、赤坂、檜町、青山etcと3
億、5億、10億当たり前な物件が次から次に出てきましたからね。

嬉しー
この事例が都心マンションの高騰（と言ってもデベの儲け）の反転のきっかけになることを期待します。

>>2698 匿名さん
まだまだ出てくるしね、一等地で。

>>2699 マンション比較中さん

本当にそうですね。
いい加減、顧客を舐めるなと言いたい

ここで皆さんが高い高いと言っているのって、三井や旭化成にしっかり届くのでしょうか。届いてほしいですね。

2699でーす。
高くても買える人がいるから仕方ないけど、私のような大衆でも希望のマンションが買えるようになると嬉しいです。条件は多少我慢して70㎡6000万円、そこそこの条件で80㎡7000万円くらい希望します。
そして今回の屈辱を胸に刻むため、近々モデルルームに行ってこようと思います。

確かに三井がこの値付けはなんか違和感あるな。
住不ならこんなもんだが。

三井は杭打ち偽装の件もあったし、ステマ書き込み部隊もいるし、元々感じいい印象は無いけどね。

>>2703 マンション比較中さん

その価格では武蔵小杉も買えない。武蔵小金井でもあやしい。

>>2706 匿名さん

そもそも市場がおかしいって言ってるんでしょ。

物件概要の金額から計算すると60平米1億円。目黒のブリリアは買いでしたね

港区山手線内側なら坪600でも大きく逸脱した相場とは思わないが、武蔵小山で坪400は異常と言いたいのでは。
ただ坪450ならもう完全スルー一択だが、駅前再開発タワーだし400くらいまでなら目を瞑る人はいると思うけど。

>>2709 匿名さん

販売予定価格では坪４５０ですが･･･

400じゃないでしょう。450とか460とか言われてます。
この価格なら、山手線内側を買うでしょう。
所詮、目黒線で目黒でもなく武蔵小山だぜ・・・。

希望的推測ですが、販売価格は坪400程度になると思う。

インプレストコアと同水準になることはありえない

三井は割りと良心的な値付けをすることが多いが、この異常な値段、杭問題で巨額な損失が出たことの影響もゼロではないだろう。

旭化成の意向かもね

>>2711 匿名さん
グランパンセ御殿山（実態は大崎）は坪６００万

皆さんは、この物件一択ですか？東急沿線で駅近おすすめ物件があれば教えて下さい。

>>2716 匿名さん

シティハウス広尾南は坪400ですよ

同じ品川区なら大崎の方が断然格上でしょう。
ここは取りあえず高いです。

>>2716 匿名さん

マンションの名前、間違ってますよ。