パークシティ武蔵小山　ザ　タワー

低金利と高い属性を生かせるサラリーマン、
親から贈与なんかが見込める人はいっちゃってください

武蔵小杉とだったら、ちょっと無理してでも武蔵小山を・・・

って、何かの釣りでしょうか？（汗）

>>2622 マンション比較中さん
川崎は所詮川崎だからなあ
知らなかったけど川崎市って子供の医療費無料になるの小学校二年生までらしいよ
東京のほとんどは中三まで無料なのにね
それ以外にも川崎と都内は圧倒的に違うよね

武蔵小杉が悪いとは思わないし、魅力的な街だと思うけど
自分が住みたいかと言われると違うんだよね
小山検討層と小杉検討層はほぼ重ならないと思う。

武蔵小杉は下手な都内より便利というのは理解できるけどもともと川崎とか横浜とか神奈川県に住んでいる人ならともかく都内に住んでる人が引っ越すのはかなりの覚悟が必要だよ
小杉のタワマンって都内からの移転組も多いのかね？

武蔵小山はもともとローカル線である目蒲線の駅だったからね
基本的には地元民にしか知られていない駅だった
目蒲線が目黒線になり地下鉄と直通運転を始め東横線や田園都市線並になったわけだからポテンシャルはあると思う
今回の再開発でどうなるかはなかなか想像できないけどきっとできたら見違えるのだろうね

初歩的な質問で申し訳ないのですが、特別事前案内と事前案内の違いって何ですか？
特別事前案内に参加することでどういうメリットがあるのですか？

未来のことは誰も分からないということですね。

個人的な意見でなんの根拠もないけど、あと1千万安かったら即買いだと思う人は無理をしてでも買ったほうがいいんじゃないかな。
逆に1千万安くても迷う人は見送ったほうがいいんじゃないかな。

>>2625 匿名さん
昔に小杉を開拓したパークシティのMRに行ったことがある。無料自販機があって三井は凄いと思った。
都内からの買い替えも多いって営業さんが自慢してたなあ。やっぱり川崎に住みたくないから私は止めたけど。

>>2628 匿名さん
不動産はそういうものだね
欲しいけど高いのが理由で迷うなら買い
迷う理由が値段以外なら買うな

>>2626 匿名さん

いやいや、計画案なんて大筋出てるんだから。
だいたいでも想像できるでしょう。

いつまでも夢ばかり見てちゃダメですよ。

現実を直視して、判断しないと。

>>2627
デベや物件によって違いますが早めに手を上げることで希望の部屋が買える確率が高まることが多いですね
飛行機の予約みたいに安くしてもらえるとかはないですが

プライドのある人、こだわりのある人は結局、高く買う人。
ある意味でありがたい存在。
逆に論理的、合理的に思考する人と行動は違う。
しばしばごちゃ混ぜに語られるけど。
スムログのはるぶーさんが北千住にしたのもそのせいでしょう。
不動産業界重鎮の長嶋修さんが最近「マンションは足立区に買いなさい」という本を出したくらい。
ま、お互いウインウインという事で。。

>>2633 匿名さん

なら、東京都ブランドにこだわらず埼玉や千葉の便利な駅のを買えば。

その話しもうちょっと詳しくお聞かせください。

>>2633 匿名さん
北千住とか足立区で我が子は育てたくないです。これをこだわりと言うなら、このマンションを買うクラスの親は皆さんこだわりがあるでしょう。

>>2630
その言葉背中押されます！
実体験によるものですか？

住みたい街と言っても個々の予算が肝心要ですからねぇ。
都心近辺のマンションのMRで、予算が足りなそうなお客さんに、
「それでしたら小杉、北千住あたりはいかがでしょう」とは営業さんは
言わないでしょう。
では、逆だと>>2629さんの仰る通り「都内からの買い替えも多いって営業さんが自慢してた」
ってのは、ありますよね。

住めば都って難しい。

>>2638 マンション比較中さん
近隣のアッパーミドル層だけでは捌けないくらい戸数あるけど、地縁が全くないミーハーな検討層の自分は金額だけで腰が引け気味(笑)
開発前夜のムサコや豊洲を買った層は手を出さない金額だと思うし。

地元民にしたら、ハイソなイメージはここには付かないと思う。昔からの下町エリア。決して金持ちは多いエリアでは無い。そこは良く理解して、引っ越してきてほしいね。外部から来て、いきなり私達はハイソです。的な振る舞いはされたくないし、そんな街じゃないから

その心配は無用です
なにせ「日本一感じのいいタワマン」ですからね
っていうかデベ自ら（タワーマンションではなく）タワマンっていうか普通？

>>2640
どうせ賃貸住まいでしょ、あなた。

ちょっとした戸建てを手放せば購入資金の半分～全額調達できるから
地元需要は少なくありませんよ。私もその一人です。

価格以外「理想的」とも思ったけど、眺望の良い部屋が少なそう、商店街は使え無さそう、電車は混みそう、共用施設もイマイチ、天カセもついていない、保育園はダメそう、と次から次へと欠点が浮かんでくる。完全に諦めが付いたぞー！

武蔵小山に安く住みたいなら戸建てがいいですよ
徒歩１０分くらいまで妥協するなら７０平米くらいのミニ戸なら６０００万円以内で
買えます
管理費もかからないし駐車場も無料なのでマンション住むよりローンやランニング費用含めて月額５万は節約できますよ

ついに駅ビルが完成しましたね。ムサコの盛り上がりを感じました。お店も増えて、ワクワクします。焼き鳥屋さんや鯛焼き屋さん、人形焼やさんはどこに入るのでしょうね。二年…長い。。早く二年経って欲しいなぁ。

>>2644 匿名さん
そんな安いの？

徒歩10分になると荏原、目黒本町、の住所になるとかなり安くなります。特に目黒区になると、がくっと下がりますよ。駅徒歩５分〜６分、坪20で7千万円くらいで買えます！ただ子育てしてる人には圧倒的に品川区の方が人気なので目黒はちょっと・・・って人も多いです。

>>2647 マンション検討中さん

え、そうなのですか？
勝手なイメージですが、品川区より目黒区の方がいいような...

武蔵小山周辺の目黒区、品川区を比較すると周りの学校環境が明らかに品川区の方がよくて、手当も手厚いんですよ〜

戸建は、空き巣とか火事とか、何かと不安。更に、資産としても流動性ないし。

今、大地震に備えて、木密地域が再開発され、タワマンになっているなか、戸建はない。

それに、ここはマンション検討板、戸建に興味ある人は少ないと思います。

戸建てや他の安いところが良い人はそこに行ってください。
買えない理由ばっかり書いて何が楽しいんだか。
ここを検討してない人の書き込みだらけで嫌になる。

それだけ武蔵小山を注目しているけど、高いから検討してる人が多いってことでしょう。嫌なら見なければ良い。

>>2648 匿名さん
品川区は駅周辺を見るとわかるように大企業が存在して税収がいいんです。

一方目黒区は税収が厳しく、なかなか福祉までお金が回らないのが正直なところ。

特に子育て回りですかね、品川区も力入れてますし。

一部ですがご参考です。
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=694&cid_2...

人生のステージや家族構成によるところがありますから、一概にどちらがいいとかではないと思ってます。

？
区に入る税収は基本特別区民税なので大きな会社があるとかあんまり関係ないです
また区民一人当たりの税収でいえば目黒区は23区中5位で品川区より上です
ただ品川区は子育てに予算を多く割いているのは確かです
例えば学童の負担金は品川区２５０円に対して目黒区８０００円です
逆に言えば品川区は別の分野は予算を削って子育て事業につぎ込んでるわけです

このマンションは品川区だけど、目黒区との区境だから無認可の保育園も入れないのは残念な感じ。目黒区の駅の方が塾や私立の進学校が近いだけましかな。
それから、子供がいるなら戸建てもいいかもね。

子どもだけでエレベーター乗せたくないなぁ。

エレベーターごとき怖がってどうするの。

2640ですが、私は分譲マンションからの住み替え検討です。。戸建てからの買い換えは、私達の様な現役世代では少ないのでは？リタイア世代では、売却、買い換えはショートするんじゃないかな？予想を遥かに超える、高過ぎる設定だと客観的に思います。私達は売れ残って、値下げするまで静観として、あなたの高買を応援してますね

2658さんに強く同感。だいぶ前に70㎡1億円の部屋の価格分析があったけど、確か、建物・設備3500万円、土地相当（地権者分）1500万円、共有部分負担500万円、販売費500万円、デベ粗利4000万円、に対して誰も反論していない。デベは今はいくらでも儲けられるから4000万円だけど、売れない時期なら1000万円や2000万円に抑えるはず。

いまマンションの供給数が少ないからここに利益のせてるんですよ

高くても売れる市況×物件供給が少ない＝デベの粗利・儲けMax

>>2659 マンション比較中さん
初めてみましたがいつの投稿ですか？それぞれの価格分析のそれぞれの内訳を根拠を示してもらえますか？

>>2588 さんの紹介している専門家の記事だと東京都内で2015年当時の価格水準に戻るのは2035年ということでした。
2025年までは価格の上昇が続くそうなので今現在の価格水準に戻るのは2032年くらいでしょうかね。23区内だともっと先かな。
それでも全国で人口増の自治体は非常に少ない中23区内の人口は増え続けているので、今高くても資産の維持という意味では高くても23区内の良い立地のマンションを買う方がよいのでしょうね。

2662さん、1ヵ月くらい前だったと思いますが見当たらないので私の理解ですが。私は、投資用でマンションを10年以上前からそれなりの数買っていますので知見はあります。2005年頃かなりの地方都市ですが80㎡（24坪）のマンションの条件の良い部屋が2000万円強で買えました。＠90万円/坪。ということは建物・設備はどんなに高くても＠90万円以下で利益込みで出来ていた。同じ頃中央区湾岸のタワマンの高層階が＠200万円で買えた。70㎡（21坪）が4200万円。当時の内訳：建物・設備が21坪×＠120万円＝2500万円、土地持分10㎡で500万円、残り4200-2500-500＝1200万円が共有部分の負担分+販売費+デベ粗利といった感じです。これをムサコに置き換えると、
建物・設備は、21坪×＠170万円＝3500万円、土地＠160万円/坪×3坪で＝500万円、共有部分負担は3坪/戸として500万円、販売費は＠500万円×491戸＝24億円とみて良いんじゃないかと思います。よって、デベの粗利は4000万円です。

>>2664 マンション比較中さん

まぁそんなに細かく計算しなくても、三井不動産の収益が過去最高を更新してる事でも、かなりの利益を載せてる事は分かるんじゃないですか？
上場企業なので有価証券報告書見てみてば？

>>2659

>土地相当（地権者分）1500万円
これの根拠は？
（2664では500万になってるが、それだと粗利4000万にならないのでおそらく1500万なんだろうと思う）

これが本当なら確かに高すぎる。

総事業費４００億円（が正しいとすると）を地権者住居を除く４９１戸の分譲で資金回収しないといけないので
単純計算でいえば一戸平均８１４０万円以上で売らないと利益がでないですよね
もしかして補助金が出ていたり店舗部分の分譲や賃料等があるのであればもう少し低くてもいいのかもしれないけど

ちょっと価格が強気だからか、またデベの利益の話にぐるっと戻ってしまいましたね笑^ ^

まあ、ここら辺がわかっても我々には仕方がないので、過去ログを参考にしていただいて、つぎの話題に^ ^

2664は、土地＠160万円/坪×3坪で＝500万円は明らかに500万円/坪×3坪＝1500万円みたいですね。あのあたりの土地価格は坪500万円くらいでしょう。
ここの1億円の部屋のデベの粗利は4000万円で、当たらずとも遠からずですね。儲けられるときに儲けるんでしょう。

なにかの切っ掛けで売れ行きが落ちれば（尖閣問題で中国富裕層が一斉に保有タワマンを手放す…等）値崩れは十分あり得ます。

個人的には大崎の方がＪＲ路線沿いだし、タワマンのデザインもかっこいいかなと思ってたんですが、こちらだとそれを上回るのは住環境ですかね？？？