パークシティ武蔵小山　ザ　タワー

ここのネガはまだマシだと思いますけどね。他に比べるとネガもあまり力入れていない印象。

>>24036 匿名さん

住民の方の不満の投稿ばかりでしたよ。
何のためにそんな嘘つくんですか。
一部の隠蔽したい住民の方でしょうが、逆効果です。

>>24041 匿名さん

ネガの特性がでてますね。
ネガ発言は私は構いませんが嘘はよくないです。

>>24042 eマンションさん

調べればわかることまで嘘付くと
ここの住民は嘘付きと思われてしまいますよ。
認めるところはちゃんと認めた方が良いです。

>>24043 匿名さん

度の超えた飛躍は嘘というんですよ。掲示板確認すればネガの妄想だということは明らかなのでは？ネガさん落ち着きましょう。

>>24046 マンコミュファンさん

今日も華麗にネガを論破とは流石です。
もっとやり込めて下さい！
応援しています！

>>24038 マンコミュファンさん

眺望求める人が湾岸ってちょっと短絡的過ぎますよ。この辺の人はそもそも埋立地嫌厭するし。
窓からの景色に建物がなく空とか緑が見えるのを求めるのはマンションでは当たり前。タワマンなら尚更。

>>24048 マンコミュファンさん

優先順位低いと言ってる訳で。。
景観を求めるのは当たり前とか謎の価値観を押し付けるのはやめましょう。落ち着きましょう。

>>24048 マンコミュファンさん

もしかしてお登りさん？
湾岸タワマンの景観は3日で飽きました。

>>24051 通りがかりさん

東京生まれ東京育ちだよ。品川区は10年以上いるよ。というか湾岸タワマン住んでたんですね笑
都内の内側に住んでてあの辺住む人はかなり少ないですね。これ以上は申し訳ないので何も言いませんが。

>>24050 通りがかりさん

低くないはずですよ。ここが好立地なのに竣工して随分経っても売れ残ってるのがその証拠。周囲を近距離でタワマンに囲われるような開発じゃなければこの価格でも即完してたはず。

>>24053 マンコミュファンさん

証拠になってないのですが。まぁいいですよ、価値観だから文句言えません。

>>24053 マンコミュファンさん

お隣の方が景観良いのに売れ行きがここより良くないのはどういう事でしょう？

>>24055 eマンションさん

ここのマンションで需要を食い尽くしたからだと思いますよ。

>>24056 匿名さん

都合いいですね。景観の優先順位の話はどこにいったんですか。。

小石川もガッツリ埋め立て地だし、山手線内側でも北に行くと意外と多いんだよね、ゥメタテ

結局、新古って売れてるの？
キャンセル2住戸は売れてないとして。

>>24059 匿名さん

1ヶ月くらい前の時点では30分の3くらいの成約だったと思いますが、その後どうかは分かりません。あまり変化ないのでは？

>>24060 マンコミュファンさん

価格や購入者の心理も考えると、三井新築(定価)→住友新築→三井中古→住友中古の順で売れていくのではと思いました。

>>24061 マンション検討中さん

価格帯が同じくらいであれば普通はそうでしょうね。
ここは今後も似たようなタワーが続くので、中古は苦戦を強いられるのかなとは思います。

三井のHPで出てた13%ぐらい元の分譲価格から値上げしたキャンセル住戸売れたみたいだね。新古も4月に30件ぐらいあったのが途中追加もありつつ11件まで減ってる。

中古は東角も３部屋から２部屋になってますね。一部屋売れたのかな。南向きの76平米モデルルームになってた部屋、いいと思うなぁ。中古ででてるやつ。

三井で出てるラス1のキャンセル部屋と同じ61Dの新古も3部屋売れて、残りは分譲価格に20%以上乗せてるチャレンジ価格の40階の部屋だけになってるね。

>>24065 マンション検討中さん
むむむ、しかし、そこらへんの部屋は似すぎててよく分からない。同じ部屋ならラス1じゃなくて新古から買うのってどうしてですか？仲介手数料とかかからないから三井から買う方が安い気もするけど。

>>24066 匿名さん
新古の売主と仲介会社に値段と手数料を交渉してメリット出るようにしたんじゃないかな。

>>24055 eマンションさん
住友のシティタワーの景観の良いところはほとんど売れてしまってます。

13%高くても、出来上がりをみて決められるのは良いという考え方もありますよね。とりあえず見込みで想像して買わなくて良いのは、心臓に良いし、すぐ入れるし。

購入検討者です。利便性を含め、価格を除き、とても良いマンションと思います。その上で、情報の非対称性があり、議論が建設的でない部分を感じましたので投稿致します。キャンセル住戸を検討していておりますが、当方、第１期の売出し価格の水準までの値下げに加え駐車場確保の提案を受けましたが現状のマクロ環境や武蔵小山という地格に対して、そもそも元の価格が高すぎると思い見送りすべきかなと思料しております。適正な価格がどの程度であるかご意見伺いたいと思い投稿した次第です。成約した物件は相応に値下げされたお部屋のように推測致しましたが、皆様どのように思われますでしょうか？？

>>24070 検討板ユーザーさん

結果的に全戸売れたわけなので、第1期売出価格が適正価格なのかと思います。武蔵小山の他の中古相場や品川区や武蔵小山周辺新築相場からみても適正値かと思います。

元分譲価格まで値下げと言う話が本当なら私が買いたいので是非見送って下さい。担当に電話入れて聞いてみます。多分そんなディスカウント提案してないと思うけどね。

>>24072 匿名さん

ほんとそれです。私も電話してみます。

>>24071 通りがかりさん
最終的に何期までいったのですか？　第1期価格と他の価格は違うのでしょうか。

>>24074 マンション比較中さん
消費税を除けば、キャンセル住戸2戸しか値上げしてないんじゃないかな。

>>24070 検討板ユーザーさん
値上げした値段で問い合わせや内覧しているのに、値引きの提案をしてくれるのであれば、はじめから値上げ価格をHPに掲載しなくていい、とか思う。引き渡しは4月だけど、購入者は1年以上前に買ってる人が多いわけで、価格が変わってもしょうがないっちゃしょうがないとはおもう。
住友見に行こうと思いながらまだ行けてない。景観が良いところというのは、東側（北角?東角）ってことですね。

>>24070 検討板ユーザーさん
「そもそも元の価格が高すぎる」というのはその通りです。
買いたいと思っても、価格が高すぎて見送った人は少なくないと思います。
割高であることを承知の上で買うかどうかだと思います。

>>24077 匿名さん

それはほとんどの物件に当てはまるのでは？
もっというと、販売しているすべてのモノに当てはまるはずです。

今のマンション相場が高いということに加えて、ここは地権者への支払分がマンション価格に上乗せされているので、二重の意味で割高になっていると思います。
今のマンション相場を考慮しても、ここは販売価格より１割くらいは安くてもいいと感じます。
ここよりさらに高いお隣の売行きがイマイチなのも頷けます。

>>24079 匿名さん

すいません、その要因では他の多くのマンションが該当してしまうのでは？

世の中の多くのマンションが地権者物件というわけではないと思いますが・・・
このマンションが武蔵小山にしては割高というのは、過去スレでも再三指摘されていますよ。
これでも販売価格を抑えるためにコストカットしているとのことです。

総事業費400億とアピールしていますが、これ、タワマン建設費や街区の整備費等だけではなく、地権者様の従前資産額や営業補償なども含まれています。再開発事業として赤字にならないように、新しい施設建築物の床価格が決まってます。分譲価格の元になる価格です。事業費が高額ということは、分譲価格も割高になるということです。事業費の大きさはアピールする所じゃないんです、本当は。

地権者様が多い場合には、地権者様がそれまで有していた不動産の価格の合計が大きな金額となり、事業費に占める割合が大きくなります。そのコスト捻出のため、新しいく建つマンションの価格を割高にせざるを得ないわけです。それか建物のグレードを落として建築費を削減するわけです。

>>24081 匿名さん

多くの、です。
割高論争は、どの掲示板でもやってますね。そういうものかと。

>>24082 匿名さん

概ね的外れです。

キャンセル住戸ラスト1戸だから検討版に書き込めるのも後わずかの期間だけ。頑張れネガティブマン、買えないルサンチマンをぶつけるのは今しかないぞ！

>>24082 匿名さん

再開発物件は地権者がいるものだと思ってました。地権者のいない駅前物件教えていただけますか？

>>24082 匿名さん
竣工浅か販売中のタワマンの地権者住戸割合出してみたけど、内陸かつペンシルタワマンじゃない大規模のタワマンてどこも地権者結構いるよ。大体の購入者はその分価格が乗ってるのを理解した上で購入してる。理解出来ないなら湾岸行くかもっと郊外行くしかないんじゃない。
パークシティ武蔵小山:21.8%
シティタワー大井町:22.3%
パークコート文京小石川:32.4%
シティタワー武蔵小山:37.1%
白金ザ・スカイ:38.2%
プレミストタワー白金高輪:45.3%

>>24086 マンション検討中さん
ザパークハウス高輪タワーは地権者ゼロ

>>24088 匿名さん
ペンシルタワマン 以外って書いてるよ。

>>24087 マンション検討中さん

驚きました。むしろ割合少ないんですね。

>>24087 マンション検討中さん
地権者割合データよく調べましたね
普通に発表されているんですか？
凄いリサーチ力

>>24091 通りがかりさん
物件概要
総戸数と地権者非分譲住戸との割合では？

>>24087 マンション検討中さん
地権者様が多いために割高になった。それを納得のうえで購入したと購入者の皆さん言うんです。

しかし購入者は、通常、コストを検討して分譲価格の妥当性を検討するこはなく、類似のマンションとの比較や借りた場合の家賃との比較で、分譲価格の妥当性を判断するのです。

地権者様がおらず余分な事業費のかかっていない同じようなグレードのマンションが類似の立地にできたなら、コスト高の再開発マンションのリセールはどうなるでしょうか。大規模なタワマンは再開発でなければできない！という方もいるでしょう。小規模であっても、建物グレードや内装、エクステリアなどが上質な新築マンションの分譲価格が、再開発マンションの価格よりもだいぶ安く出てくる可能性も十分にあるのです。

ましてや、2019-20年竣工の再開発マンションでは、事業費の大きな部分を占める地権者様の所有する従前資産の価格を決定する権利変換期日の時点ですでにバブル後半でした。地権者様の従前資産額は、再開発事業における原価になりますから、安いに越したことはありません。

割高なことを納得して購入したということは、このようなこと全てを承知で購入したというとでしょう。

>>24093 匿名さん

割と当たり前のことなので、皆さんわかった上で購入していると思いますよ。また、地権者がおらず同じグレードや立地のマンションが武蔵小山周辺に建つ事は考えにくいので、こちらのマンションに関しては該当しないかと思います。
そこまで考えてしまうと買い時に買えなくなってしまいますよ。
納得のいくペンシルマンションが見つかるといいですね。頑張ってください。

〇2022年竣工予定
・ザ パークハウス高輪タワー(計164戸/平均坪単価660万/地権者住戸なし)
・プレミストタワー白金高輪(計280戸/平均坪単価650万/地権者住戸45.3%)
〇2023年竣工予定
・白金ザ・スカイ:(計1,247戸/平均坪単価700万/地権者住戸38.2%)
ちゃんと考えて買ってる人間は理解して買ってるよ。
三菱が対面取引で土地を取得した小規模タワマンでも安くは出てないね残念ながら。
新築に関して暫くはペンシルタワマンレベルのマンションでも安い値段では出てこない。
現状中小デベですら郊外を除くと赤字覚悟で小規模マンションを分譲してたりもしない。
安い新築が欲しいなら相場大暴落をお祈りして2025年以降まで待つしかないね。
逆に上がってしまい更に購入が厳しくなる可能性も大いにあるよ。頑張ってね。

>>24070 検討板ユーザーさん

検討しましたがやめて他を買ったものです。ただ、今後他の物件も含め価格次第で検討しても良いと思ってます。
結論としては値下げで発売当初の価格でも私は割高感は感じました。投資のような感覚では無しですが、金銭面関係なしに便利な生活を求める方には十分お勧めできるとは思います。

駅近→都心アクセスも良い目黒線にほぼ直結は本当に希少だと思います。懸念点は駅近の価値がコロナにより若干薄れている点、今後の武蔵小山駅のキャパオーバーが予測される点。一歩外に出ると人が多すぎて落ち着いた住宅地ではない点。
パルム→この前の土曜、腹ごなしに往復しました。雨でも暑くても良いので○、ただし店舗数の割にチェーン店が多く戸越銀座のような楽しさは少なく感じます。
再開発→価値上昇の期待と、今後の物件増での供給過多、比較的狭いエリアでのタワマン5棟？で眺望景観が損われないか？

以上、長文となり申し訳ありませんがご参考になればと思います。

>>24096 マンコミュファンさん
分譲価格なら投資用に買いたいと思い担当に連絡をとったけど分譲価格まで値下げしてオファーした事実はないってさ。と言う事はあなたは特別な値引きを受けられる三井の関係者？でなければ価格ネゴをするためにここにわざわざ虚偽情報を書いた事になるけど。

>>24097 検討版ユーザーさん

？？早とちりですか？私は24070さんのコメントに返信したまでですが。
必死なのかわかりませんが誤認で虚偽扱いするのはよくありませんよ。あと、三井にも迷惑かけないでやってくださいね。

>>24097 検討版ユーザーさん

値引きしていないんですね。なぜ嘘ついてまでネガを書きたいのか理解不明です。病んでるのか。

>>24096 マンコミュファンさん

落ち着いた住宅街を求めている人は駅前再開発マンションは検討しないと思うのですが。。

>>24096 マンコミュファンさん

見方が偏りすぎていて参考になりませんでした。次回はもう少し客観的意見をお願いしたいです。

>>24098 マンコミュファンさん
24070さんへのコメントのつもりが宛先間違っていました。失礼しました。

>>24102 検討版ユーザーさん

そうだったのですね、気にしないで下さい。
こちらも言い方悪くてすみませんでした。

>>24100 名無しさん

私は検討しましたよ。便利さも欲しいし住環境もとりたい。価格も含め色んなバランスを考慮して検討してます。

>>24104 マンコミュファンさん

バランスを考慮すると割安だと感じました。ありがとうございました。

私は「分譲価格が高いな。」と思いながらも、1)後続開発物件が更に高値をつけるであろうから仮にマンションを手放す際もある程度相場の価格で売りやすそうとの判断、　2)再開発は2028、29年まで続くので街としてどんどん魅力的になるはずとの予想、3)エリアNO.1物件の資産価値(異論のある方もいるかと思いますが私はそう判断しました)、4)武蔵小山の生活利便性、5)都心へのアクセス(オフィスが六本木なので南北線で一本)、6)マンション自体のクオリティ(最高級ではないですが、それなり以上)、7)下町感のある好きな街の雰囲気 などを勘案して最終的に購入しました。
人それぞれ重視するポイントは違うので、割りに合わないと思えば買わないで良いと思います。

>>24106 マンション掲示板さん

割に合わないと思う人が多いため、三井のタワマンでは滅多にない竣工後売れ残りとなっているのかと思います。

>>24107 若葉君
いつもネガレスお疲れ様。どこかにいいマンションは買えましたか？

>>24107 口コミ知りたいさん

ここでは批判的コメントは受け入れられないけど、私もそう思いますよ。
決して悪いマンションと言うわけではなくて、むしろとても良いマンションだけど、割高感はあり売れなかった。直後にコロナで住友も苦戦するはず。2Fのテナントも空きっぱなし。再開発の失敗例とまではならないけど、マンションでは言えば豊洲とか小杉ほどの成功はおさめられなかったと思う。
近隣住民としてはむしろ成功して欲しかったけど、若干高かったです。

何をもって成功と取るかですね。リセール取引値、三井が完売まで持っていった事を考えると成功と言えます。あとは、住友、三菱など他のデベ次第でしょう。

24110さんの書いた通り何をもって成功不成功とするのかだと思うし、豊洲とか小杉のような工場跡地の再開発と比べるのも違うと思うけど。。まだ1本しかタワマン が出来ていない時点で成功も何も言えたもんじゃない。

>>24110 マンション検討中さん

完売してないし

>>24112 購入者
盛り上がっていますね。住んでみると駅近の便利さを享受しながら、部屋の中に入れば、静かな環境。本当住みやすいです。将来もこの便利さを手放すつもりは無く。子供たちに住まわせても良いわけですから。快適です。

>>24112

また台風きますね

ムサコのパークシティは昨年大きな被害にあいました。今年は対策取られるのでしょうか。
不安ですね。

街の魅力の問題でしょ
八丁堀と同じだよ
住みたい人が少ないのに、お店とか仕様以前の問題
高くても売れる時は売れる

リハウスでオーナーチェンジ物件が出ていますね。
約60㎡で9180万円。
賃料は月30万円で、表面利回りは年3.9％。
この程度の利回りだと、途中でキャッシュフローが赤字になるかもしれない。
そうなる前の時点で9180万円以上で売り抜けられればいいけど、この高値では難しいかな？

>>24117 匿名さん
どこも厳しいよ。管理費、修繕費、固定資産税、金融費用を引いたら概算3.4%？マンションは借り手市場

>>24118 匿名さん
築年進めば取れる家賃は下落していき、管理費は値上がりし、予想外の追加修積があり、不景気突入で土地価格も下落。どう甘く見ても赤字は時間の問題ですね。

やっぱり割高だったんだね。
冷静に考えればわかることなのに。

24117
投資の体なしてないでしょう

>>24119 匿名さん
>>24120 匿名さん
だからここだけに限った話じゃなく、都心はすべてそうだよ。23区価格スレでやろう。

利確してキャッシュにしたいだろうな

やはりPC武蔵小山は投資向きではないでしょうかね。
お隣も苦戦されているみたいだし、三菱のタワマンはPC武蔵小山よりも安く売り出さないと売れないのではないでしょうかね。
もう地元民の需要は枯渇しているみたいだし・・・
駅がパンクするかもしれないし・・・

上記までの投稿でこちらが資産価値維持が難しく、損失覚悟での購入が必要だと理解しました。
あと、確認しておきたいのは台風対策です。こちらは昨年大変な被害を受けておりますので、そのそれを踏まえた対策を教えて下さいませ。

>>24125 匿名さん
前半部分はご指摘の通りです。このマンションを購入された方々は、実需で、割高なのを十分承知の上で契約されているはずです。自分で住むにはいい物件だと思います。

後半部分については、武蔵小杉と間違えていませんか？
それとも、植栽が被害を受けたことをいっていますか。その程度のことなら、ほかの場所でも起こったことです。

何かと思って探してみたら、こんな被害を受けていたんですね。被害は大きいようにお見受けします。概ね復旧できたのでしょうか？

いつもは饒舌なポジさんがダンマリを決め込んでいるところをみると、まだ復旧できていないのでしょうか。
どのような対策をしているのか入念に確認しておく必要がありますね。

>>24122 匿名さん
こちらは顕著ですから

>>24127 匿名さん
新規道路ってこうやって作ってくのですね
ありがとうございます

昨年のあの台風で植えたての竹が倒れる程度で済んだのですね。武蔵小山は災害にも強い事が証明されてますね。

>>24131 マンション検討中さん
ていうか、東京で二子河川敷以外でダメだったところなんてあります？　武蔵小山が優位性があるっていうより、二子ほかがダメってだけでは？

>>24117 匿名さん

オーナーチェンジでその値段じゃ絶対売れないです。新築なら5%は欲しいとこだと思うから7200万円くらいが妥当かと。
築15年くらいに新築で買った五反田近辺の貸してるマンションが表面6.3%。まあ今は新築どこ買っても5%超えは難しいかもしれないけど。

>>24133 マンコミュファンさん

普通に売れてますよ。現状最も安いですし。

>>24134 マンション検討中さん
現状最も安いってどういう意味ですか？

>>24135 マンション検討中さん

現状最も安いという意味です。

>>24136 マンション検討中さん

詳しく説明して下さい。

現状販売パークシティ武蔵小山の新古物件で一番坪単価が安い(坪504万)って意味でしょ。気が付けば、坪500万弱で売ってた地権者住戸や転売住戸もうないんだな。三井がキャンセル物件を値上げして出したおかげでいいベンチマークになったね。

自称投資家さん達は五反田でも郊外でも利回りの出る物件のスレへどうぞ。

こんな感じから、最も安く補修をしたということかと。