パークシティ武蔵小山　ザ　タワー

リハウスには12件くらい売りが出ていますね。投資で買った人でしょうかね。
新築早々で売り抜けようというのは、今後値上がりしそうにないし、十分な賃料もとれないと考えてのことなのでしょうか。
譲渡益の課税を考えると、5年以上たってから売却した方がよさそうなのにね。

>>23893 匿名さん

ここは転売ヤーが購入するほど魅力的なマンションだったということですね。
お隣はエレベーター台数ケチる等激しいコストカットをしてるのに、1割以上高値です。当て馬に使うのに丁度良いので今売り出してるだけではと予想します。

譲渡益なんてほぼ出ないからあまり関係ないのでは？
それより、青田買いで状況変わった人や地権者？コロナで市況悪化を恐れてってとこでしょうか？事実中古物件の動きもほぼないので、損切り価格で売らないと厳しい状況だと思います。

>>23892 マンション検討中さん
お尻ペンペン丸だ！
お前のが消されたんだろ！

小石川ならともかく、ここは安い時期の分譲だったし、小石川みたいに損切りの二の舞は踏まないだろ。

>>23896 河合聡さん

意味不明です。
検討してないなら書き込まないで下さい。
邪魔です。

>>23897 匿名さん
舞は演じるものであって、踏むものでない。
踏むのであれば、轍
他物件の事を言う前に、勉強しよう

>>23897 匿名さん

それと小石川は豆腐地盤と言われてて水害ハザードマップで指定されるからダメだとしても、ここは地盤の良い高台の直基礎免震だから資産価値は比較にならないよね。

>>23900 マンション検討中さん

資産価値はあるんだけど、購入価格との損益で考えると厳しいと思う。
値上がりする物件なら少なくとも入居前に完売するし、中古もこんなにダブつかない。市場が割高と判断している証拠。

>>23901 マンコミュファンさん
確かにこの物件の中古市場でネックになってるのが、売れ残りの2戸の価格と隣のスミフの売れ行きなんだろうね。
この２要素が無くなれば中古市場の値上がりの可能性も考えられるけど、今は売れ残りの価格が頭を抑えちゃってるからね。

そのとおり。欲しいけど、中古がダブついてるのみると買う気が失せるし、どうせまたでてくるとか思う。

スミフ含め他にも似たような物件出るので希少性がないのが弱みかなと。駅前唯一の物件だったら相当なレアものだったけど、至近距離に数棟建つので希少性だけでなく眺望などネックとなる。
結論、他の物件待てば良いとなる。この市況続けば価格も期待できるかもしれないし。
どうしてもここというのであれば中古物件を指値でチャレンジしてみるのも手かも。

>>23904 マンコミュファンさん

規模や駅までの距離からここが地域ナンバーワンは揺るぎない事実です。またお隣は火災が起きており、ライバルにもなり得ません。
今後できるタワーもここの足元にも及ばない代物であることが判明しています。ここは買っておいて間違いないマンションですね。

>>23905 マンション検討中さん

住民にも見放され厄介者扱いされた貴方はあまり出しゃばらない方がよいかと思います。発言が薄っぺらくて悪影響です。貴方がここで頑張らなくても評価は市場が決めてくれます。

23904です。
火災とは工事中の事故という事でしょうか？他物件を調べてないので規模の違いは知りませんがこちらは規模メリットの共用施設が若干物足りないというのが発売当初よく聞いた事でした。その点で他物件より明らかに上回らないとプラス要素とする根拠にはならないと思います。
あと、駅距離も1分の違いもないならむしろ前建なし眺望を取る方は多いかと。
中立な立場のつもりなので地域ナンバーワンの根拠となる駅距離と規模メリットを説得して欲しいです。

>>23907 マンコミュファンさん

はいエビデンス笑
こんなんなっちゃったのが勝てる訳なかろうて。
相変わらず買えない奴らが難癖つけてくるが、ここが地域ナンバーワンなのは市場のコンセンサスだよ。

>>23908 匿名さん
ただのボヤ騒ぎだろうけど、もしそのせいで全く売れず武蔵小山の相場を引き下げるのであれば、ここの物件のリセールはボヤどころではなく火の車になりそうだけど

住民版に「検討板の人達は悩んで色々理由つけて決断力がなさすぎね。　ここの購入者は即断即決ですよ。　男なら勝負しなさい 」というコメントあって笑った。できるだけ負けないように情報揃えて分析すんのに一発勝負がカッコいいと思ってる。しかも勝ってもない人が、男なら勝負しなさいとか。

>>23908 匿名さん

火の不始末か何か分かりませんが、これがこの物件の優位性の根拠になるとは思えません。というより想像以上に隣との距離近く、今後同様に囲まれる事を考えると物件全体としてはむしろマイナスポイントです。
販売前に資料請求し少し高すぎると思い近隣の別物件を購入しました。大崎五反田の間にも持ってます。値段以上の価値があると思えれば再度検討しなくもないです。が、今のところ他物件に勝る優位性を感じられず割高感が拭えません。

この前まで、検討版のやつら欲しくて仕方ないんだ、私は売りませんとか書いてたのに

この住民は地雷だな
大変だな

値下がり待ちしている皆さんおはようございます。
過剰なネガも過剰なポジもどっちのコメントも気持ち悪いですよ。
もう無理せず湾岸やもう少し郊外の物件を検討したらどうでしょう？
販売中の住友もこの後の三菱や日鉄興和の物件もこのマンションより高いですし。

>>23911 マンコミュファンさん
高かったか教えてください！

>>23913 匿名さん

まちがいです。どこ買ったか教えてください！でした。

買えない連中と値下がり待ちの連中が入り混じってカオス。身の丈にあったもの買えばいーんでないの。水没湾岸地域であればなんとかなんべ笑。この際ハザードマップなんかも気にしてる場合ではなかろうて。

>>23916 匿名さん
タワマン購入は、3軒目。出会いなので、パッと気に入ったらあまり考えないで買いました。あれこれ考えすぎないで直感って大事です。静かで快適。大満足。

>>23916 匿名さん
お隣のボヤを喜んでる住民は有りなの？

再販部屋は値上げで売れないですね。
明らかに売る気がないのがHPから分かります。
他にもキャンセル部屋を隠しもっている可能性もあります。

>>23920 マンション検討中さん

武蔵小山君は恐らく住民じゃないよ。住民を装ってるだけの新手の手法ですね。武蔵小山君を演じて楽しんでるっぽい。

>>23921 マンション検討中さん

ここの過去スレから見ればわかるけど、
彼はここの購入者であることは間違いないね。

ここと小石川は厳しいでしょうね。

武蔵小山君が他の購入者からバッサリ切り捨てられていて笑った。
相当迷惑がられてるな。

>>23914 マンション検討中さん

23911ですが私に対する質問でしょうか？荒れやすい掲示板なので物件名は伏せますが同時期に売り出された@350くらいの近隣中規模物件です。そこのプレミアム住戸でも@450くらい。かなり満足できた買物でした。
考え方人それぞれですが、私は購入時より高い価値が出る物件である事が重要な要素で、少なくともキープを条件と考えてました。要は高値づかみしたくないんです。

>>23926 マンコミュファンさん

立地がわからないのでなんとも言えませんが、満足されているのであれば良かったですね。ちなみにここの坪単価は420万からあるので部屋によってはこちらの方が安いですね。タワマンの平均坪単価と中規模の平均坪単価で比べない方がよいですよ。タワマンは40階以上あるので。せめて同じ階で比べてみると割高かどうかわかりますよ。

>>23925 マンション検討中さん
チャリカメ

>>23928 匿名さん

チャリカメって何ですか？

>>23926 マンコミュファンさん

その物件想像つくけど、完全に嵌め込まれてますね。予算足りなくてそっちに行ったものの、ここへの未練が立ち切れずに覗きは止められないという複雑な心境。ご理解します。
成仏できますように。ナームー人

>>23927 匿名さん

420からあったとは知りませんでした。条件が一番悪い住戸でしょうが、割り切って住むか賃貸向けに購入という選択肢には十分入る価格です。
もうないでしょうから今更ですが、今後の物件で450くらいまででそこそこの条件であれば検討します。

>>23931 マンコミュファンさん

確か低層階はそれくらいでした。60平米で8000万切ってました。間取りは中高層と同じです。条件としては景観は期待できないことでしょうか。中規模マンションの階数と低層階は比較になると思うのでご参考まで。

1F～5F - 南西 2LDK 61.16 平米 7930万円 428万円
価格スレに残ってます。4階と５階ってことですよね。

>>23933 匿名さん

4?9ということですね。

駅前ってもう流行らないようなので、こちらも価格下落しそうですね

https://news.tv-asahi.co.jp/news_economy/articles/000190602.html

>>23935 口コミ知りたいさん

そうするとこの辺りの駅近すべて下がりますね。
まぁ希少性は変わらないからね。結局のところ土地の価値は分母だから。

>>23935 口コミ知りたいさん

トレンド転換して郊外駅遠の広い部屋が人気になるか、以下リンクのようにトレンド継続で駅近ニーズが更に強まるかどっちになるんでしょうね。

https://news.yahoo.co.jp/articles/ddeef81b3ede3e539b96481b984e677ea2e1...

>>23936 マンション検討中さん

同じく過去スレ検索してみたところ2019年10月13日に突如としてチャリカメと揶揄する投稿が同日に複数ありました。また、その投稿では異常なポジがそのチャリカメに対してエビデンスを要求していました。
よって、貴殿の主張は事実と異なり貴殿がチャリカメという言葉を使い出した異常ポジ本人であると推察されます。

>>23932 マンション検討中さん

私が購入したところは住居地域で将来的にも近隣に遮るものができず眺望日照閑静すべて揃っているので決めました。ですのでこことは真逆に近いと思ってます。
とはいえこちらは通勤面で南北線直結、徒歩1分、パルム、林試の森は魅力的です。価格が強気すぎてエリア的に維持されるかの疑問を払拭しきれずといったいったとこでしたが他の方のレスを参考にすると一番条件悪いとこで430、、、今のところの私の感覚からすると少し厳しいです。
金銭的な損得抜きに気に入って住む方には十分良い物件だと思ってます。電車使う人で一般的な生活をする人にはほぼ完璧な場所だと思います。

>>23940 匿名さん

エビデンスおじさんはあなたのことですよ、武蔵小山君。
今日も暑かったので頭やられてしまいました？笑

>>23938 匿名さん
普通に考えれば簡単にわかることです。
駅前、駅直結は商売や事業をやる場所。売上に応じて土地価格が高くなる場所です。売上もない寝泊りするための場所に、事業を行うための場所代と同じ水準の額を払うわけです。冷静になってみればおかしいのです。
駅近、郊外の二極論ではなく、駅近や駅直結に過剰な価値を見出してその対価を払う人がいなくなるだけです。住むための場所に、事業を行うための場所代を払うことは、バカバカしいと気づく人が増えるのです。

>>23943 匿名さん

いや、タワマンに関してはその理論は違いますね。なぜ駅近再開発をタワマンにするのか少し考えればわかります。昔は技術的にタワマン作らなかったから駅近物件がなかったという話。

これからの時代、徒歩10分以上の将来はないですよ。これは不動産の常識です。どの時代も一定数徒歩10分以上でもいいという方はいますが、駅近派の100倍以上駅遠派がいないと成り立たない。土地が分母と言われるのはそういう事です。

>>23941 マンコミュファンさん

価値観ですが、私なら500万プラスして駅近選びますね。駅遠はリセール面で絶望的です。

>>23944 匿名さん

>> 異常なポジもネガも気持ち悪いと書いてあるのに。

自虐でカモフラージュしようとしてる魂胆がミエミエで笑
武蔵小山君の文章の癖は隠せてないですね。

>>23947 eマンションさん
はい^_^

>>23945 eマンションさん
>>昔は技術的にタワマン作らなかったから駅近物件がなかったという話。
本気でそんなこと言ってたら笑われますよｗ
基準法、都計法、再開発法の適用性、助成の要件、保留床処分による事業の採算性の面から駅駅近再開発になるのです。これは供給側の理屈。高くても買ったのは需要側の価値観。需要側の価値観が変わっていくといってるのです。

>>これからの時代、徒歩10分以上の将来はないですよ。駅近派の100倍以上駅遠派がいないと成り立たない。
数字の根拠と仮説のシナリオを示してください。オカルト過ぎて私には理解できません。

駅近論ですが、自動車のCASEレベル5が実用化されれば解消されると思いますが、実用化は早くて2050年以降と言われているので少なくともそれまでは覆る事はないでしょう。

>>23949 匿名さん

理解出来ないのは単純に理解力不足かと思いますよ。至ってシンプルです。

>>23951 マンション検討中さん
専門家ですから一度説明してもらえれば理解できます。根拠を示して仮説の説明お願いします。

>>23952 匿名さん

私も専門家です。専門家であれば当然の話です。先輩に教わってください。

>>23953 マンション検討中さん

何の専門家でいらっしゃるんですか？

>>23954 匿名さん

不動産売買業務です。

後に続くないのでそろそろ退散します。駅近議論で盛り上がっていたので参戦してみました。失礼します。

>>23946 eマンションさん

アンカーミスですか？500万という数字は何でしょう？あと、私もマンションは駅近マストと思ってます。

今どき駅3分以上は無価値と言われてますから。

>>23958 匿名さん
それはないね。大げさ。またチャリカメ呼びたい？

>>23949 匿名さん
駅距離の二乗に比例して対象面積が広くなるからでしょ。距離が10倍なら100倍建てられる。逆に距離が1/10なら数的可能性は1/100になるから希少性、リセールの有利性が主張される。
ただ、駅周辺は人通りが多くなる、騒音があるから、近すぎるのを嫌う人もいるのも事実。

目の前に駅がありすぐ脇には雨に濡れない商店街があり見晴らしは最高、他に見ない静かな環境、それにもまして一度は住んでみたいなあと言う気持ちが優先、投資目的ではないので、そんな先のことまで考えていません、世の中の移り変わりは激しいので先の事は読めません、ただ皆さんもご承知でしょうが万が一の時は大変なことになるのは覚悟の上です。また日々の生活も今までのようにさっさとは行きませんよ。自転車、車の出し入れもしかり、、、、駅から１分、部屋まで１０分ちょっと大げさかな。笑、

>>23960 住民さん

いまいち何が言いたいのかわかりません。

>>23960
ここは検討版なので、ご自身のポエムではなくて、住民としての利点等を具体的に教えていただける方が良いです。

>>23960 住民さん

要約すると
「好きな街のなので割高かなんて気にせず購入。至極便利な立地だがタワマンなのでマンション内移動や機械駐は不便だったりもする」

仰ってる事はなんとなく分かります。

検討してますが、住民板を見てのここの問題点を整理しました。悩ましい問題だらけですね。

①携帯電波が悪い(入らない)
②臭気が凄い、テナントの焼き鳥屋などの臭いか
③騒音が酷い、スラブ厚の薄さが原因か
④虫が湧く、屋上庭園やテナント飲食店が原因か
⑤住民に高齢者が多い、住民の意思決定への影響

>>23964 匿名さん

⑥飛躍しすぎるネガが大量発生
　　↑
　ここ重要

>>23964 匿名さん

急ぎじゃなければ今後の物件待った方が選べて良いのでは？ここの売れ行きの状況と今の経済情勢を考えると強気の価格設定はしにくいと思います。
他が建つと眺望が抜ける部屋はかなり限られてると思いますし。

>>23965 口コミ知りたいさん

⑦問題点を揉み消そうとする購入者の工作が酷い
　　↑
　ここ重要

>>23967 検討板ユーザーさん
つまりあなたはチャリカメ

武蔵小山は子育てに良いと、ここのスレで言われていたので調べていました。
色々調べるうちにわかったのですが、武蔵小山にはメンズエステやキャバが多いんですね。
夜にここの現地から程近いソフトバンク前辺りでキャバの呼び込みが沢山いて驚きました。
この辺は生活環境が悪く、子育てに向かないと思いました。

夜の店排除したいなら湾岸逝くしかないよ
代官山恵比寿渋谷麻布、どこもメンエスのメッカじゃん。隣で営業されるかもね

>>23970 匿名さん

え！ここで営業してる店があるんですか！？

>>23970 匿名さん

んなこたない(笑)
隣の不動前も、近所の戸越も荏原中延もないのでは？

>>23970 匿名さん

自由が丘なんてメンズエステばかりだからなぁ。むしろ武蔵小山は少なくて個人的には増えて欲しいわ。

まあ自由が丘と武蔵小山を比べてもね。クラスが違うし。

>>23974 マンコミュファンさん

流れと文脈読もうよ。。。

>>23972 マンコミュファンさん

人が集まらない駅だから需要がないのよ。
エステとキャバ引き合いにだすならそこんとこわかっておくれ。

>>23969 匿名さん
エビデンスは？
武蔵小山駅周辺歩いて探したけど見つからない
ネット検索でもみつからない
あるなら行きたいけどみつからない

>>23976 匿名さん
人が集まらないって…
来たことないな
密な商店街とニュースにも取り上げられているのに
人いないエビデンス出して

>>23964 匿名さん
興味あって見てるので客観的にコメントしてみますが、反論どうぞ。
①携帯電波が悪い(入らない)
⇒携帯会社がいずれ解決してくれる。新築タワマンはどこでもよくある話。
②臭気が凄い、テナントの焼き鳥屋などの臭いか
⇒現地に行かないとわからないのでノーコメント
③騒音が酷い、スラブ厚の薄さが原因か
⇒住民スレで誰もスタブ厚について言及していない
④虫が湧く、屋上庭園やテナント飲食店が原因か
⇒住民スレでも原因はわかっていない
⑤住民に高齢者が多い、住民の意思決定への影響
⇒住民スレでも高齢者が原因と言っていない

>>23979 マンション住民さん
⑤住民に高齢者が多いことが前提？
高齢者が多いことについてエビデンスは？

>>23979 マンション住民さん

第三者を装っても購入者であることがわかりますね。

住民スレでスラブ厚と検索してみたら、住民が騒音はスラブ厚が原因では無いかと告発していました。

また、メンズエステもググったら武蔵小山に沢山存在してることがわかりました。

ここの購入者はどうしてすぐに分かるような嘘をつくんだろう。謎です。

>>23981 匿名さん

なぜすぐ突っかかる。購入検討してるならカッカする必要ないのでは？
あと、沢山存在してるとやらメンズエステ教えて欲してください。ググって出てくるのは武蔵小山にあるのではなく、目黒駅にあるんです。たまたま引っかかるだけ。ITリテラシーないですね。

風俗なんてどこにでもあるだろ
無いのって豊洲くらいだよ。丁度東急ストアがタワー立ててるね

風俗ないとこ他にもあるよ
学校が多いとこはない

>>23988 マンション検討中さん

思ったんだが、子育てとメンズエステは何が関係あるのか？どこかのマンションの一室にあるとして、それが子供になぜ悪影響なの？よーわからん。
関係あるなら中目黒、自由が丘、恵比寿は子育て環境最悪だな。

>>23990 匿名さん

というか、人が外から集まらないところには基本作らないんじゃ？需要なかろう。

そうでもないな
文京区は、大体無いのじゃないかな
春日、後楽園はないな
水道橋とか、新大塚から突如密集する

>>23993 匿名さん

あの辺りは駅が近いから、パチンコや風俗系は水道橋にすべてまとまるかもね。基本作らないというだけで、例外探されるときついかな笑

>>23988 マンション検討中さん
なんだ
看板出してるのはないんだね

武蔵小山に風俗が無いという購入者の嘘が暴かれたら、風俗なんてどこにでもあるとかの負け惜しみ。この必死感たるや。

>>23996 評判気になるさん

武蔵小山の事どんだけ好きなんだw
歪んだ愛を持つ貴方でも武蔵小山という町は受け入れてくれるぞ。良かったな。

豊洲には風俗無いよ。そういえば、豊洲に大規模タワーを立てているね。立地も良さそうだよ。

>>23996 評判気になるさん

ネガくんがどの物件購入してこうなったのか知りたい。どの物件購入すればこうなるのか検証したい。切実に。

>>23998 匿名さん

おーそうなのか！豊洲おめでとうございました。
ここに豊洲興味ある人いないから、勝どき、晴海、豊洲、有明板で展開した方がよろしいかと。

>>23996 評判気になるさん
メンズエステとか風俗ばっかり行って金がないから、マンション買えないんじゃないの？もう少し必死に働いて貯金でもした方がいいんじゃない？
看板出してる風俗店なんか見ることはないから、実際に武蔵小山に存在してようが、してまいが正直どっちでもいいけどね。

>>24013 匿名さん
どんないい場所にご自宅持ってらっしゃるんですか？庶民の私に是非教えて下さい！

>>24015 マンション掲示板さん

武蔵小山ほどバランスの良い住みやすい街はないと思いますよ^_^

>>24016 匿名さん
レス有難う御座います。

24013 匿名さん のお住まいを聞きたいんですよね。
さぞかし素晴らしい街に住んでらっしゃるんだと思いまして！

中国人のメンズエステのあるない議論くだらなすぎ。別にあっても構わないし看板でていても子育てに影響なし。そもそもそれが理由で子育ての心配してるなら子育て方法に問題あるかな。綺麗な所しか子供に見せたくない親ほど残念な親いないぞ。もうくだらないからメンズエステあるという結論でよいと思う。

結論、武蔵小山にメンズエステはない！
残念！エビデンスなし

武蔵小山な風俗街だろ
今更なに言ってんだ？

どうでもいい

ここまだ、完売してないんだね。

どこに住むにせよ、限られた予算で駅距離と広さのバランスをとっていくものだと思うけど、在宅勤務が増えたことにより相対的に広さの比重が高くなったかなと思います。
近いに越した事はないけど、電車乗ることも減ったので5分なら十分、10分くらいまでならなんとかって感覚です。

ここっていいの？

>>24028 マンコミュファンさん

確かに感覚は人によりますからね。

>>24028 マンコミュファンさん

確かに感覚は人によりますからね。自分は駅5分以上は不便なので無理ですね。

（ねとらぼ）今こそ決めよう！　山手線であなたが住みたい街は？【アンケート実施中】
https://nlab.itmedia.co.jp/research/articles/39939/

質問です。
なぜここの売れ残り部屋はお隣の住友より安くて即入居可能なのに売れないのでしょうか。
住友も比べて仕様が低すぎるからでしょうか。
ご意見お願い致します。

>>24033 匿名さん

隣の購入者か世間知らずか。

入居者からの告発でこういった問題が多く顕在化していることご理由かもしれませんね。

①携帯電波が悪い(入らない)
②臭気が凄い、テナントの焼き鳥屋などの臭いか
③騒音が酷い、スラブ厚の薄さが原因か
④虫が湧く、屋上庭園やテナント飲食店が原因か
⑤住民に高齢者が多い、住民の意思決定への影響

>>24035 匿名さん

過去の住民板を見返しましたがそのような書き込みありませんでしたよ。

>>24033 匿名さん

住友も売れ行きが良いわけではないので、そもそも割高ってことだと思います。未入居の中古も賃貸もわんさかあるし。
あと、ここは眺望の面では条件良い部屋限られると思いますのでそれもあるかと。

>>24037 マンコミュファンさん

眺望を求める人は湾岸いくのでは？
少なくとも武蔵小山選ぶ人の眺望の優先順位は低めかと思う。あと、住友も売れてるみたいですよ。

ここのネガはまだマシだと思いますけどね。他に比べるとネガもあまり力入れていない印象。

>>24036 匿名さん

住民の方の不満の投稿ばかりでしたよ。
何のためにそんな嘘つくんですか。
一部の隠蔽したい住民の方でしょうが、逆効果です。

>>24041 匿名さん

ネガの特性がでてますね。
ネガ発言は私は構いませんが嘘はよくないです。

>>24042 eマンションさん

調べればわかることまで嘘付くと
ここの住民は嘘付きと思われてしまいますよ。
認めるところはちゃんと認めた方が良いです。

>>24043 匿名さん

度の超えた飛躍は嘘というんですよ。掲示板確認すればネガの妄想だということは明らかなのでは？ネガさん落ち着きましょう。

>>24046 マンコミュファンさん

今日も華麗にネガを論破とは流石です。
もっとやり込めて下さい！
応援しています！

>>24038 マンコミュファンさん

眺望求める人が湾岸ってちょっと短絡的過ぎますよ。この辺の人はそもそも埋立地嫌厭するし。
窓からの景色に建物がなく空とか緑が見えるのを求めるのはマンションでは当たり前。タワマンなら尚更。

>>24048 マンコミュファンさん

優先順位低いと言ってる訳で。。
景観を求めるのは当たり前とか謎の価値観を押し付けるのはやめましょう。落ち着きましょう。

>>24048 マンコミュファンさん

もしかしてお登りさん？
湾岸タワマンの景観は3日で飽きました。

>>24051 通りがかりさん

東京生まれ東京育ちだよ。品川区は10年以上いるよ。というか湾岸タワマン住んでたんですね笑
都内の内側に住んでてあの辺住む人はかなり少ないですね。これ以上は申し訳ないので何も言いませんが。

>>24050 通りがかりさん

低くないはずですよ。ここが好立地なのに竣工して随分経っても売れ残ってるのがその証拠。周囲を近距離でタワマンに囲われるような開発じゃなければこの価格でも即完してたはず。

>>24053 マンコミュファンさん

証拠になってないのですが。まぁいいですよ、価値観だから文句言えません。

>>24053 マンコミュファンさん

お隣の方が景観良いのに売れ行きがここより良くないのはどういう事でしょう？

>>24055 eマンションさん

ここのマンションで需要を食い尽くしたからだと思いますよ。

>>24056 匿名さん

都合いいですね。景観の優先順位の話はどこにいったんですか。。

小石川もガッツリ埋め立て地だし、山手線内側でも北に行くと意外と多いんだよね、ゥメタテ

結局、新古って売れてるの？
キャンセル2住戸は売れてないとして。

>>24059 匿名さん

1ヶ月くらい前の時点では30分の3くらいの成約だったと思いますが、その後どうかは分かりません。あまり変化ないのでは？

>>24060 マンコミュファンさん

価格や購入者の心理も考えると、三井新築(定価)→住友新築→三井中古→住友中古の順で売れていくのではと思いました。

>>24061 マンション検討中さん

価格帯が同じくらいであれば普通はそうでしょうね。
ここは今後も似たようなタワーが続くので、中古は苦戦を強いられるのかなとは思います。

三井のHPで出てた13%ぐらい元の分譲価格から値上げしたキャンセル住戸売れたみたいだね。新古も4月に30件ぐらいあったのが途中追加もありつつ11件まで減ってる。

中古は東角も３部屋から２部屋になってますね。一部屋売れたのかな。南向きの76平米モデルルームになってた部屋、いいと思うなぁ。中古ででてるやつ。

三井で出てるラス1のキャンセル部屋と同じ61Dの新古も3部屋売れて、残りは分譲価格に20%以上乗せてるチャレンジ価格の40階の部屋だけになってるね。

>>24065 マンション検討中さん
むむむ、しかし、そこらへんの部屋は似すぎててよく分からない。同じ部屋ならラス1じゃなくて新古から買うのってどうしてですか？仲介手数料とかかからないから三井から買う方が安い気もするけど。

>>24066 匿名さん
新古の売主と仲介会社に値段と手数料を交渉してメリット出るようにしたんじゃないかな。

>>24055 eマンションさん
住友のシティタワーの景観の良いところはほとんど売れてしまってます。

13%高くても、出来上がりをみて決められるのは良いという考え方もありますよね。とりあえず見込みで想像して買わなくて良いのは、心臓に良いし、すぐ入れるし。

購入検討者です。利便性を含め、価格を除き、とても良いマンションと思います。その上で、情報の非対称性があり、議論が建設的でない部分を感じましたので投稿致します。キャンセル住戸を検討していておりますが、当方、第１期の売出し価格の水準までの値下げに加え駐車場確保の提案を受けましたが現状のマクロ環境や武蔵小山という地格に対して、そもそも元の価格が高すぎると思い見送りすべきかなと思料しております。適正な価格がどの程度であるかご意見伺いたいと思い投稿した次第です。成約した物件は相応に値下げされたお部屋のように推測致しましたが、皆様どのように思われますでしょうか？？

>>24070 検討板ユーザーさん

結果的に全戸売れたわけなので、第1期売出価格が適正価格なのかと思います。武蔵小山の他の中古相場や品川区や武蔵小山周辺新築相場からみても適正値かと思います。

元分譲価格まで値下げと言う話が本当なら私が買いたいので是非見送って下さい。担当に電話入れて聞いてみます。多分そんなディスカウント提案してないと思うけどね。

>>24072 匿名さん

ほんとそれです。私も電話してみます。

>>24071 通りがかりさん
最終的に何期までいったのですか？　第1期価格と他の価格は違うのでしょうか。

>>24074 マンション比較中さん
消費税を除けば、キャンセル住戸2戸しか値上げしてないんじゃないかな。

>>24070 検討板ユーザーさん
値上げした値段で問い合わせや内覧しているのに、値引きの提案をしてくれるのであれば、はじめから値上げ価格をHPに掲載しなくていい、とか思う。引き渡しは4月だけど、購入者は1年以上前に買ってる人が多いわけで、価格が変わってもしょうがないっちゃしょうがないとはおもう。
住友見に行こうと思いながらまだ行けてない。景観が良いところというのは、東側（北角?東角）ってことですね。

>>24070 検討板ユーザーさん
「そもそも元の価格が高すぎる」というのはその通りです。
買いたいと思っても、価格が高すぎて見送った人は少なくないと思います。
割高であることを承知の上で買うかどうかだと思います。

>>24077 匿名さん

それはほとんどの物件に当てはまるのでは？
もっというと、販売しているすべてのモノに当てはまるはずです。

今のマンション相場が高いということに加えて、ここは地権者への支払分がマンション価格に上乗せされているので、二重の意味で割高になっていると思います。
今のマンション相場を考慮しても、ここは販売価格より１割くらいは安くてもいいと感じます。
ここよりさらに高いお隣の売行きがイマイチなのも頷けます。

>>24079 匿名さん

すいません、その要因では他の多くのマンションが該当してしまうのでは？

世の中の多くのマンションが地権者物件というわけではないと思いますが・・・
このマンションが武蔵小山にしては割高というのは、過去スレでも再三指摘されていますよ。
これでも販売価格を抑えるためにコストカットしているとのことです。

総事業費400億とアピールしていますが、これ、タワマン建設費や街区の整備費等だけではなく、地権者様の従前資産額や営業補償なども含まれています。再開発事業として赤字にならないように、新しい施設建築物の床価格が決まってます。分譲価格の元になる価格です。事業費が高額ということは、分譲価格も割高になるということです。事業費の大きさはアピールする所じゃないんです、本当は。

地権者様が多い場合には、地権者様がそれまで有していた不動産の価格の合計が大きな金額となり、事業費に占める割合が大きくなります。そのコスト捻出のため、新しいく建つマンションの価格を割高にせざるを得ないわけです。それか建物のグレードを落として建築費を削減するわけです。

>>24081 匿名さん

多くの、です。
割高論争は、どの掲示板でもやってますね。そういうものかと。

>>24082 匿名さん

概ね的外れです。

キャンセル住戸ラスト1戸だから検討版に書き込めるのも後わずかの期間だけ。頑張れネガティブマン、買えないルサンチマンをぶつけるのは今しかないぞ！

>>24082 匿名さん

再開発物件は地権者がいるものだと思ってました。地権者のいない駅前物件教えていただけますか？

>>24082 匿名さん
竣工浅か販売中のタワマンの地権者住戸割合出してみたけど、内陸かつペンシルタワマンじゃない大規模のタワマンてどこも地権者結構いるよ。大体の購入者はその分価格が乗ってるのを理解した上で購入してる。理解出来ないなら湾岸行くかもっと郊外行くしかないんじゃない。
パークシティ武蔵小山:21.8%
シティタワー大井町:22.3%
パークコート文京小石川:32.4%
シティタワー武蔵小山:37.1%
白金ザ・スカイ:38.2%
プレミストタワー白金高輪:45.3%

>>24086 マンション検討中さん
ザパークハウス高輪タワーは地権者ゼロ

>>24088 匿名さん
ペンシルタワマン 以外って書いてるよ。

>>24087 マンション検討中さん

驚きました。むしろ割合少ないんですね。

>>24087 マンション検討中さん
地権者割合データよく調べましたね
普通に発表されているんですか？
凄いリサーチ力

>>24091 通りがかりさん
物件概要
総戸数と地権者非分譲住戸との割合では？

>>24087 マンション検討中さん
地権者様が多いために割高になった。それを納得のうえで購入したと購入者の皆さん言うんです。

しかし購入者は、通常、コストを検討して分譲価格の妥当性を検討するこはなく、類似のマンションとの比較や借りた場合の家賃との比較で、分譲価格の妥当性を判断するのです。

地権者様がおらず余分な事業費のかかっていない同じようなグレードのマンションが類似の立地にできたなら、コスト高の再開発マンションのリセールはどうなるでしょうか。大規模なタワマンは再開発でなければできない！という方もいるでしょう。小規模であっても、建物グレードや内装、エクステリアなどが上質な新築マンションの分譲価格が、再開発マンションの価格よりもだいぶ安く出てくる可能性も十分にあるのです。

ましてや、2019-20年竣工の再開発マンションでは、事業費の大きな部分を占める地権者様の所有する従前資産の価格を決定する権利変換期日の時点ですでにバブル後半でした。地権者様の従前資産額は、再開発事業における原価になりますから、安いに越したことはありません。

割高なことを納得して購入したということは、このようなこと全てを承知で購入したというとでしょう。

>>24093 匿名さん

割と当たり前のことなので、皆さんわかった上で購入していると思いますよ。また、地権者がおらず同じグレードや立地のマンションが武蔵小山周辺に建つ事は考えにくいので、こちらのマンションに関しては該当しないかと思います。
そこまで考えてしまうと買い時に買えなくなってしまいますよ。
納得のいくペンシルマンションが見つかるといいですね。頑張ってください。

〇2022年竣工予定
・ザ パークハウス高輪タワー(計164戸/平均坪単価660万/地権者住戸なし)
・プレミストタワー白金高輪(計280戸/平均坪単価650万/地権者住戸45.3%)
〇2023年竣工予定
・白金ザ・スカイ:(計1,247戸/平均坪単価700万/地権者住戸38.2%)
ちゃんと考えて買ってる人間は理解して買ってるよ。
三菱が対面取引で土地を取得した小規模タワマンでも安くは出てないね残念ながら。
新築に関して暫くはペンシルタワマンレベルのマンションでも安い値段では出てこない。
現状中小デベですら郊外を除くと赤字覚悟で小規模マンションを分譲してたりもしない。
安い新築が欲しいなら相場大暴落をお祈りして2025年以降まで待つしかないね。
逆に上がってしまい更に購入が厳しくなる可能性も大いにあるよ。頑張ってね。

>>24070 検討板ユーザーさん

検討しましたがやめて他を買ったものです。ただ、今後他の物件も含め価格次第で検討しても良いと思ってます。
結論としては値下げで発売当初の価格でも私は割高感は感じました。投資のような感覚では無しですが、金銭面関係なしに便利な生活を求める方には十分お勧めできるとは思います。

駅近→都心アクセスも良い目黒線にほぼ直結は本当に希少だと思います。懸念点は駅近の価値がコロナにより若干薄れている点、今後の武蔵小山駅のキャパオーバーが予測される点。一歩外に出ると人が多すぎて落ち着いた住宅地ではない点。
パルム→この前の土曜、腹ごなしに往復しました。雨でも暑くても良いので○、ただし店舗数の割にチェーン店が多く戸越銀座のような楽しさは少なく感じます。
再開発→価値上昇の期待と、今後の物件増での供給過多、比較的狭いエリアでのタワマン5棟？で眺望景観が損われないか？

以上、長文となり申し訳ありませんがご参考になればと思います。

>>24096 マンコミュファンさん
分譲価格なら投資用に買いたいと思い担当に連絡をとったけど分譲価格まで値下げしてオファーした事実はないってさ。と言う事はあなたは特別な値引きを受けられる三井の関係者？でなければ価格ネゴをするためにここにわざわざ虚偽情報を書いた事になるけど。

>>24097 検討版ユーザーさん

？？早とちりですか？私は24070さんのコメントに返信したまでですが。
必死なのかわかりませんが誤認で虚偽扱いするのはよくありませんよ。あと、三井にも迷惑かけないでやってくださいね。

>>24097 検討版ユーザーさん

値引きしていないんですね。なぜ嘘ついてまでネガを書きたいのか理解不明です。病んでるのか。

>>24096 マンコミュファンさん

落ち着いた住宅街を求めている人は駅前再開発マンションは検討しないと思うのですが。。

>>24096 マンコミュファンさん

見方が偏りすぎていて参考になりませんでした。次回はもう少し客観的意見をお願いしたいです。

>>24098 マンコミュファンさん
24070さんへのコメントのつもりが宛先間違っていました。失礼しました。

>>24102 検討版ユーザーさん

そうだったのですね、気にしないで下さい。
こちらも言い方悪くてすみませんでした。

>>24100 名無しさん

私は検討しましたよ。便利さも欲しいし住環境もとりたい。価格も含め色んなバランスを考慮して検討してます。

>>24104 マンコミュファンさん

バランスを考慮すると割安だと感じました。ありがとうございました。

私は「分譲価格が高いな。」と思いながらも、1)後続開発物件が更に高値をつけるであろうから仮にマンションを手放す際もある程度相場の価格で売りやすそうとの判断、　2)再開発は2028、29年まで続くので街としてどんどん魅力的になるはずとの予想、3)エリアNO.1物件の資産価値(異論のある方もいるかと思いますが私はそう判断しました)、4)武蔵小山の生活利便性、5)都心へのアクセス(オフィスが六本木なので南北線で一本)、6)マンション自体のクオリティ(最高級ではないですが、それなり以上)、7)下町感のある好きな街の雰囲気 などを勘案して最終的に購入しました。
人それぞれ重視するポイントは違うので、割りに合わないと思えば買わないで良いと思います。

>>24106 マンション掲示板さん

割に合わないと思う人が多いため、三井のタワマンでは滅多にない竣工後売れ残りとなっているのかと思います。

>>24107 若葉君
いつもネガレスお疲れ様。どこかにいいマンションは買えましたか？

>>24107 口コミ知りたいさん

ここでは批判的コメントは受け入れられないけど、私もそう思いますよ。
決して悪いマンションと言うわけではなくて、むしろとても良いマンションだけど、割高感はあり売れなかった。直後にコロナで住友も苦戦するはず。2Fのテナントも空きっぱなし。再開発の失敗例とまではならないけど、マンションでは言えば豊洲とか小杉ほどの成功はおさめられなかったと思う。
近隣住民としてはむしろ成功して欲しかったけど、若干高かったです。

何をもって成功と取るかですね。リセール取引値、三井が完売まで持っていった事を考えると成功と言えます。あとは、住友、三菱など他のデベ次第でしょう。

24110さんの書いた通り何をもって成功不成功とするのかだと思うし、豊洲とか小杉のような工場跡地の再開発と比べるのも違うと思うけど。。まだ1本しかタワマン が出来ていない時点で成功も何も言えたもんじゃない。

>>24110 マンション検討中さん

完売してないし

>>24112 購入者
盛り上がっていますね。住んでみると駅近の便利さを享受しながら、部屋の中に入れば、静かな環境。本当住みやすいです。将来もこの便利さを手放すつもりは無く。子供たちに住まわせても良いわけですから。快適です。

>>24112

また台風きますね

ムサコのパークシティは昨年大きな被害にあいました。今年は対策取られるのでしょうか。
不安ですね。

街の魅力の問題でしょ
八丁堀と同じだよ
住みたい人が少ないのに、お店とか仕様以前の問題
高くても売れる時は売れる

リハウスでオーナーチェンジ物件が出ていますね。
約60㎡で9180万円。
賃料は月30万円で、表面利回りは年3.9％。
この程度の利回りだと、途中でキャッシュフローが赤字になるかもしれない。
そうなる前の時点で9180万円以上で売り抜けられればいいけど、この高値では難しいかな？

>>24117 匿名さん
どこも厳しいよ。管理費、修繕費、固定資産税、金融費用を引いたら概算3.4%？マンションは借り手市場

>>24118 匿名さん
築年進めば取れる家賃は下落していき、管理費は値上がりし、予想外の追加修積があり、不景気突入で土地価格も下落。どう甘く見ても赤字は時間の問題ですね。

やっぱり割高だったんだね。
冷静に考えればわかることなのに。

24117
投資の体なしてないでしょう

>>24119 匿名さん
>>24120 匿名さん
だからここだけに限った話じゃなく、都心はすべてそうだよ。23区価格スレでやろう。

利確してキャッシュにしたいだろうな

やはりPC武蔵小山は投資向きではないでしょうかね。
お隣も苦戦されているみたいだし、三菱のタワマンはPC武蔵小山よりも安く売り出さないと売れないのではないでしょうかね。
もう地元民の需要は枯渇しているみたいだし・・・
駅がパンクするかもしれないし・・・

上記までの投稿でこちらが資産価値維持が難しく、損失覚悟での購入が必要だと理解しました。
あと、確認しておきたいのは台風対策です。こちらは昨年大変な被害を受けておりますので、そのそれを踏まえた対策を教えて下さいませ。

>>24125 匿名さん
前半部分はご指摘の通りです。このマンションを購入された方々は、実需で、割高なのを十分承知の上で契約されているはずです。自分で住むにはいい物件だと思います。

後半部分については、武蔵小杉と間違えていませんか？
それとも、植栽が被害を受けたことをいっていますか。その程度のことなら、ほかの場所でも起こったことです。

何かと思って探してみたら、こんな被害を受けていたんですね。被害は大きいようにお見受けします。概ね復旧できたのでしょうか？

いつもは饒舌なポジさんがダンマリを決め込んでいるところをみると、まだ復旧できていないのでしょうか。
どのような対策をしているのか入念に確認しておく必要がありますね。

>>24122 匿名さん
こちらは顕著ですから

>>24127 匿名さん
新規道路ってこうやって作ってくのですね
ありがとうございます

昨年のあの台風で植えたての竹が倒れる程度で済んだのですね。武蔵小山は災害にも強い事が証明されてますね。

>>24131 マンション検討中さん
ていうか、東京で二子河川敷以外でダメだったところなんてあります？　武蔵小山が優位性があるっていうより、二子ほかがダメってだけでは？

>>24117 匿名さん

オーナーチェンジでその値段じゃ絶対売れないです。新築なら5%は欲しいとこだと思うから7200万円くらいが妥当かと。
築15年くらいに新築で買った五反田近辺の貸してるマンションが表面6.3%。まあ今は新築どこ買っても5%超えは難しいかもしれないけど。

>>24133 マンコミュファンさん

普通に売れてますよ。現状最も安いですし。

>>24134 マンション検討中さん
現状最も安いってどういう意味ですか？

>>24135 マンション検討中さん

現状最も安いという意味です。

>>24136 マンション検討中さん

詳しく説明して下さい。

現状販売パークシティ武蔵小山の新古物件で一番坪単価が安い(坪504万)って意味でしょ。気が付けば、坪500万弱で売ってた地権者住戸や転売住戸もうないんだな。三井がキャンセル物件を値上げして出したおかげでいいベンチマークになったね。

自称投資家さん達は五反田でも郊外でも利回りの出る物件のスレへどうぞ。

こんな感じから、最も安く補修をしたということかと。

予想を遥かに上回る被害で驚きました。
そういえば、ここはハザードマップのど真ん中でしたね。恐ろしい。

久しぶりですねこの若葉。台風の時期になると毎年現れるのかな？笑。昨年は竹を土に刺した状態だったので、今年は根を張っている事を願うばかりだ。

>>24140 匿名さん

ハザードマップど真ん中という日本語なに？

>>24140 匿名さん

このマンションにおいてハザードマップでマウント取られててもですねぇ。

竹が横に倒れたのが予想を上回る被害って、竹若葉君が強引すぎてワロタ。

ハザードマップの範囲から離れている小山三丁目は安全地帯の中心と言ってくれてるのかな？

>>24145 マンコミュファンさん

そういう意味なんでしょうね。マウント取りたいのか何がしたいのかよくわかりません。台風の時期は各掲示板で話題があがる話ではあるので、その一環かと思います。

>>24146 eマンションさん

20メートル級の津波がきても問題ないエリアかと思います。たしか30メートルでもギリギリ掛からなかった記憶です。

>>24138 匿名さん
後半の（現状一番安い）はわかったけど、前半の（普通に売れてます）がじゃあ分からない。以前もオーナーチェンジ物件が同じような価格帯で出てて、売れてたってことですか。

>>24148 マンション検討中さん
売買履歴に興味あるならリハウスに聞いたら教えてくれるよ。客として認識されればだけど。

>>24148 マンション検討中さん

40戸以上が10数戸になったんじゃなかったですか？

>>24134 マンション検討中さん

24133ですが、オーナーチェンジって知ってますか？
表面3.9で売れると思えないのですが、本当だったら驚きです。どう考えても投資対象にならないのです。
実需と勘違いされてるなら理解できますが。

>>24151 マンコミュファンさん

賃借人そのままで売却という意味じゃなくてですか？

>>24151 マンコミュファンさん
五反田の谷底に投資している方からすると信じられないかもね。

新古だと、住宅ローン減税もそんなに受けられず、仲介手数料もかかる。売り切れてないのに何で中古が売れるのか分からない。

>>24152 マンション検討中さん

そうです。本当に3.9%で売れてるのですか？ちょっと信じられません。普通に考えて値引きせず売れるとは思えません。

>>24153 マンコミュファンさん

そういう言い方ここを馬鹿にしてる人達と同レベルだし、品川区では一般的に目黒から大崎が一番不動産の価値はありますよ。もちろん戸越とか武蔵小山もいい街だと思い少し前に引っ越して来ましたが。
ちなみに実需で買って、広めの家買って引っ越しただけで何をもって投資と言ってるのかわかりませんが、コメントから察するにその程度の方なんでしょうね。

>>24156 マンコミュファンさん
つ鏡

>>24156 マンコミュファンさん
24153さんは別に五反田のことバカにしてない。一番安い時期に五反田を買えた人は表面利回りが高くてそれが普通だと思ってるかもだけど、今はそんなことない。3.9でも普通だ。
と言っているだけ。
実需で買って、資産価値の下がらない売りやすい物件を買う（と本人が思う）という意味くらいの半投半住って言い方、別に普通では？　何につっかかってるのか謎。

>>24156 マンコミュファンさん
品川区は目黒駅前を含めた城南五山が当然資産価値として最高峰なのは間違い無いよ。貴方以外誰も武蔵小山を目黒や大崎と比較してないけどね。

>>24145 マンコミュファンさん

浸水マップで該当してしまっていますね。
台風対策は怠らずにしましょう。

>>24160 匿名さん

このようなマスが荒いハザードマップはもう少し拡大して写した方がよいですよ。
後、よく見ると掛かってないですね。安心しました。

逆に、ライバルのパークタワー文京小石川はハザードマップがっつり水没なんだよね。

>>24162 匿名さん

ライバルではないのでは？
そもそも街の毛色が違いますし値段も違います。

>>24160 匿名さん
このマップで見たらブリリアタワー目黒、パークシティ大崎、白金ザ スカイ、プレミストタワー白金高輪、シティタワー目黒などどこのマンション選んでもここよりハザード酷いやん。城南五山でもハザード入ってるし。どこのマンションなら安全なのか教えてくれないかい？

>>24164 マンション検討中さん

よそのマンションはどうでも良いじゃないですか。
問題はここのマンションが浸水リスクありと決定的になったことです。
他の方が言う通り昨年の被害も大変でしたが、今年はそれを踏まえた対策が取られているか確認しておきたいです。

>>24165 マンション検討中さん
今日も嘘ネガお疲れ様。去年の道路工事中の写真添付して何が言いたかったの？

>>24165 マンション検討中さん

むしろ安全が確認されたハザードマップでしたよ笑。
他エリアは確かに関係ないですね。

>>24165 マンション検討中さん
去年は植えてすぐの竹が横に倒れたね。これですごい被害と思うなら日本で住める所ないんじゃない。

>>24167 評判気になるさん

こちらはハザードマップ上で確かに浸水エリアに当てはまっていました。認めたくないお気持ちは理解しますが、そのような無理ポジは他の方に迷惑となります。

>>24168 マンション検討中さん

それだけでは済まなかったとお聞きしております。
詳細をここで申し上げるのは控えさせていただきますが、ご検討者はしっかりと確認なさった方がよろしいかと思います。

>>24166 マンション検討中さん
すごい数のマンホールですね。珍百景です。
下水が集まるのかしら。

やだ。
臭そう。

>>24170 eマンションさん
書きたくても書けないもんな、嘘だから。哀れな若葉さん。

>>24171 匿名さん
若葉隠せてないよ。せめて別のデバイス使ったら？あ、全部に若葉がついてんのか笑。

若葉マークはデバイス関係なく、つけることもつけないこともできますよ。

>>24171 匿名さん
都内のマンホールって10世帯から20世帯に1つなんだけど写真の何が珍百景？君の家のトイレは汲み取り式なのかな？

>>24176 マンコミュファンさん

武蔵小山にはそういう家が多いんですね_φ(･_･

みんな一旦餅つこう。
あっ間違えた、落ち着こう。

ここは最近のなんちゃってパーコーとは違って強固な地盤の高台で災害リスクが無い希少立地
それにスーゼネ財閥の免震タワー
今時こんな贅沢なタワマン無いよ。

買えない連中の戯言なんて無視しよう。

餅つき、落ち着こ、しつこいわ

>>24166 マンション検討中さん
あれ？
電信柱ないじゃん

>>24164 マンション検討中さん
あれ？
品川区のハザードマップ使ってないじゃん
https://www.city.shinagawa.tokyo.jp/ct/pdf/hpg000020939_1.pdf

たしかに、品川区のハザードマップだと、このマンションは、見事に浸水可能性のある場所を外れてますね。
餅つきさんも感情的にならずに、最初から関わらないか、冷静に説明すればよいのに
他の方も餅つきさん虐めずに建設的な情報交換をしましょう！
バカにしたくなる気持ちはわかりますが...

>>24182 匿名さん
こうして見ると、目黒川沿いと立会川の暗渠沿いの間は浸水なしか、あってもほんの少し水が溜まる程度なんですね。
目黒川沿いのマンション検討してたけどやめてよかった
滅多に溢れることないんでしょうけど

品川区と東京都で浸水の見立てか異なるということですか。このような場合はワーストシナリオで判断するべきでしょう。
よって、こちらは浸水リスクありマンションとなります。

品川区は東京都の見立てをベースに細かい事情を加味しているようです。
品川区だと、細かいところまで浸水エリアとするなど、事情により変更されます。
例えば、住友と三井（10年前にできたタワマンじゃないやつ）の間の路地が、周辺と比べて高台なのに最大で１cmから５cmの水深を予想されるなど、川の氾濫と関係のない細かい窪みまで考慮しています。東京都より厳しいです。
ワーストシナリオで、住友脇の路地が浸水するとおっしゃる方がいると思いますが、おそらく、住友が建つのに伴い整備されるから、将来的にはハザードマップから消えるでしょう。
住友のところがハザードマップにちょっとかかってたからといって、小山駅周辺一体が湿地帯とか言わないでくださいね。武蔵小山駅周辺は、明らかに不動前や林試の森、西小山より高台なので。
検討中の方は、手を抜かずにハザードマップ片手に散歩してみるといいですよ。
リスクを体感できます。
p.s.因みに私は住友の営業マンでも、餅つきさんでもありません。虐めないで下さいね。

>>24185 マンション検討中さん
凄く説得力あります。
納得しました。武蔵小山は水害リスク少ないですね。
行ってみないとわからないこともありますね。

>>24185 マンション検討中さん

楽観的な都合の良い書き込みですね。
隣接した道路ではなくここのマンション自体がハザードマップに該当していることは浸水マップから読み取れます。
また、高台でも浸水被害があることは昨今のニュースでも報じられている通りです。
捻じ曲げた書き込みで検討者を騙すようなことは倫理的にどうかと思います。

>>24187 匿名さん

そもそも東京都のハザードマップでもここは該当していないですよ。ハザードマップでネガるならよく確認の上お願いします。

>>24187 匿名さん
あれ？
東京都が、品川区のハザードマップ見ろって言ってるじゃん
https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/jigyo/river/chusho_seibi/index/...

>>24189 eマンションさん
水が重力に逆らって、坂を駆け上ってくることだってあるだろう！
ポロロッカとか知らないのか？
ゲリラ豪雨と月の重力が重なったらわからないだろう！
武蔵小山にポロロッカが起きないというエビデンス出せ！

>>24198 匿名さん

まだライバル視しているのか
武蔵小山くん

>>24187 匿名さん
ハザードマップにかかってるとして、それをどう捉えるか検討者が各々決めればいい。いちいち騒ぐな。

>>24204 マンコミュファンさん

ハザードマップにかかってないから騒いでるんじゃ？笑

久々に見ましたがまだ完売してないのか。イメージダウンになるからさっさと終わらせて欲しい。
そっちのが浸水よりよっぽど問題。

>>24205 マンション検討中さん

ハザードマップマップにかかっているから躍起になってるんじゃ？笑

ここは学区もね・・・
後地小でしょ。HPの学力定着とか外部調査の報告書も微妙ですし、実際ずっと定員割れですよね。
それも売れない理由かも。

騒音問題を抱える幹線道路脇に隣接し、
地盤は埋め立て地かつ杭長40メートル、
水没ハザードマップのど真ん中に位置する例の城北タワマンの悪口はやめロッテ

>>24210 匿名さん

改めてこうしてパーコー小石川の欠点を羅列されると、ここにして良かったはと思うは。
小石川みたいな劣悪な住環境で暮らすって罰ゲームでしょ。

>>24209 マンション検討中さん

そもそも悪くないと思いますよ。また校舎が新しくなりますし、大通りを通らずに通学できるのも○。三井と住友の子供がごっそり入学するので雰囲気変わりそうですよね。

>>24212 評判気になるさん

今後じゃなくて今が重要なんですよね。
後地は回避したいと色々手を尽くした方多いとお聞きしてます。

>>24213 マンション検討中さん
中途半端な学歴の人に限って学区に拘るよね。文京区のどこ小学校じゃいないととか、小山でもここじゃないといけないとか。

公立小なんてどこ行っても大差ないと思ってるのは私だけでしょうか？荒れてるとか以外は。

荒れていなければ大差ないとは思いますが、できればクラスの何割かは中学受験する公立小学校に入れたいです。中学受験させないのなら、どこでもいいでしょう。

>>24213 マンション検討中さん
もし学区が重要ならここを諦めればいい。何にプライオリティをおくかってだけでは。何が問題なのかわからん。

>>24213 マンション検討中さん
「今が重要なんですよね」って？！　誰もここに住めなんて無理強いしてませんよ。気になるなら止めりゃ良いだけ。なんか、流しの水洗で騒いでいた人の匂い。同一人物決定。

竣工後相当時間が経過してますが、隣よりも安いのに売れる様子がありませんね。
先行住民からの不満が異常に多いことが原因でしょうか。

まだ、完売できないの？苦笑
キャンセル住戸だの、何だかんだ言い訳しても、完成から一年経過で新築ではなくなりましたね。
只の売れ残りです。