パークシティ武蔵小山　ザ　タワー

>>20160 匿名さん

もちろん違いますよ。
ただ、どんなに優れたベテランの建築技術者でさえ現場に行って建蔽率の差（％）を明確に言える人はほぼいないと思いますよ。特に10%の違いくらいって一般人にとって感覚的には全くわからないことです。

試しに道を歩いていてこのマンション建蔽率○○％かな。この家は△△％ってわかりますか？

というわけで都内でタワマンの建蔽率を取り上げて、ゆとりがあるとかないとか言ってるのはあまり意味のない議論かと。気に入ったマンションを利便性と立地による資産価値で客観的に判断し購入すればいいと思います。

建築基準法読めばわかるけど、商業系エリアの耐火建築物は割増しで建蔽率100％ですよ。特に駅近はマンション、オフィスビルとも目一杯建てるのがこの業界では当たり前。60％台なんてとっても素晴らしいことです。

>>20164 マンション検討中さん

建蔽率60%台が素晴らしいとは、とんでも理論ですね。
商業エリアの雑多な雰囲気をより助長して圧迫感と閉塞感を感じそうです。

>>20162 匿名さん

ヒント：バルク

都市計画図で建ぺい率の確認をしましょう。

都内で駅前の建ぺい率が40パーセントなんてところはないですよw
都市計画で意図的に建ぺい率を高くして、敷地に目一杯建てさせて様々な施設を呼び込んで、駅前を発展させようと誘導しているのですから。

近くの不動産屋さんに行って、「都内で駅徒歩1分で建ぺい率40パーセントのところ探してるんですけど？」って聞いてみるのが良いでしょう。
鼻で笑われると思います。

一句「駅前は 80パーがあたりまえ これ常識」

>>20163 マンション検討中さん
マンション一棟、戸建1戸の話しじゃないんだって。建ぺい率が同程度の建物が集まって地域を作り、地域が集まって街を作る。その結果がゴミゴミした地域、街とゆとりのある街の違いに表れるのよ。40と50と60の地域はまったく見える景色が違う。豊洲などは30のマンションが集まり広々とした街になり、武蔵小山は70や80、駅前は100の大小の建物が密集して、息苦しい街になるんですよ。

タワマンなんだから用途地域に関わらず建ぺい率50で建ててください。容積率全部消化するために、その分高く建てればよいでしょ。でも路地しかない武蔵小山は高く建てられなかっただけでしょう。本当は建ぺい率50で建てたいが、そんな余裕のある土地じゃなかっただけです。

>>20169 匿名さん

だから、再開発にもかかわらずせせこましい閉塞感の強い息苦しい感じになってしまってるんですねorz

>>0167 マンション検討中さん
豊洲は建ぺい率60％に定められた地域が多いのに、実際は30％でタワマンを建てる。建物を高くして容積率を全部消化できるなら、建ぺい率を目一杯使う必要がないのです。道路が広い＝高い建物が建てられる。一方、道路が狭い＝高い建物が建てられない規制がかかる武蔵小山では、建ぺい率の低いゆとりあるタワマンはそもそも無理なんです。しかも、再開発事業ということで容積率のおまけをもらえ、そのおまけの分を高さで消化できず、建ぺい率を上げることで消化したわけです。元々がタワマンに適さない土地に、更におまけ分も消化するために、敷地のゆとりを犠牲にしたわけです。その結果が建ぺい率70％近いという、普通の板マン並の窮屈さになったわけです。

戸建じゃないので建ぺい率気にしてタワマン買う人は少数でしょう。
建ぺい率を抑えると、公開空地が多くなりますが、比例して植栽等が増え、その維持費は全てタワマン住民が、被ることになります。
居住者専用のプライベートガーデンにお金がかかるならいざ知らず、誰でも利用できる公開空地の植栽等に管理費が膨らむのは複雑な気分です。
勿論、タワマンで周りの住民の居住性を害するのは分かるので、一定の広さの公開空地の植栽等の費用負担は、ある意味で贅沢税として受け入れられますが、それも程度問題。
過剰な公開空地と植栽等はタワマン住民負担になり、将来に憂いを残しかねません。

>>20172 匿名さん

ここはただでさえコスト高な屋上庭園を有してるから既に将来に憂いを残してしまってますね。屋上庭園の廃止を求めていく方が良いです。

>>20173 匿名さん
屋上庭園は良いのです。
これこそ住民専用のプライベートガーデンなので費用に納得感があります。

問題は公開空地です。
例えば、居住者と無関係な心無い部外者に荒らされたとしても、住民が修繕せねばなりません。
あまりに悪質であれば警察沙汰ですが。

これは難しいですが、タワマンの宿命ですね。
容積率と引き換えに公開空地を設けていますので。

>>20174 匿名さん

地上の公開空地の植栽管理費用なんかよりも、屋上庭園のコストの方が目眩がするくらい高いです。お金にシビアみたいなのでそちらから削減していく方向が良いですよ。

この辺りは犯罪多発地帯ですね。
どおりでお巡りさんをよく見かけるわけだ。

緑は過去２週間に１件の犯罪（自転車窃盗、万引き、引ったくりなど）が起きたという認識ですかね。

情報犯罪マップ：
http://www2.wagmap.jp/jouhomap-sp/

>>20172 匿名さん
都内タワーマンションの平均建ぺい率は50％前後です。豊洲は30％です。豊洲のタワマンの植栽管理費は異常に高いということですか？　分譲価格は豊洲の方がかなり安いのですよ。植栽管理費は異常に高いのであれば、分譲価格が安い豊洲のタワマンが空地を大きくするわけがありません。地上の植栽維持にかかる費用よりも機械設備、立駐更新の費用の方が圧倒的に重いのですよ。過剰な公開空地ではなく、標準的な公開空地50％も確保できなかったタワマンなんですよ、武蔵小山は。

>>20175 匿名さん
植栽費用は甘くないですよ。ご参考まで。
https://www.sumu-log.com/archives/6919/
住民が使って痛む分はまだ納得感がありますが、資産性維持には継続的な費用負担が求められる。
購入費だけでなく維持費も高い。
だからタワマンは高収入向けの贅沢品なのですね。

住民層の収入や年齢が似ている方が価値観が似るので、管理がラクだと言うことを経験的に感じており、武蔵小山は見送りました。
高齢者割合が比較的高そうなのが、敬遠した主な理由です。

>>20176 匿名さん

まったくもって犯罪多発地域ではありません。
その緑色の認識も全く違っています。
デタラメはやめましょう。

>>20176 匿名さん

23区内では安全なほうですよ、このあたり。
ここで危険とかいうなら、郊外の方に行くしかないのでは。

>>20175 匿名さん

ひさびさに見に来たら、まだやってんのかアンタ笑
暇な主婦なのかな？

>>20178 匿名さん
公開空地の樹木を誰が荒らすのですか。街中の公園の樹木を誰かが大規模に棄損するの見たことありますか。周辺住民が暴れて樹木をダメにするとでもいうのですか。周辺住民を侮辱する思い上がりもいい加減にしてほしい。

公開空地一面に洋芝でも植えるつもりなら維持費はかかるでしょう。樹木、歩道、ベンチなど適切に配置すれば良いだけで一人当たりの管理費は気にならないはずです。

空地の比率の問題が、いつのまにか緑化の費用の問題にすり替えられたわけですね。

>>20182 匿名さん

不都合な話題のすり替えですね。こちらの契約者にしばしばみらせる行動特性ですね。
でも理詰めで迫ると他のスレで暴れるという副作用がございますので、ご注意下さい。

運河民は運河スレで存分に暴れてほしいですな

>>20179 匿名さん

え。
大井町スレではそのように投稿されてましたよ。おかしいですねぇ。

>>20182 匿名さん
不愉快ですよね。心中お察しします。

武蔵小杉でも新旧住人の確執(生活水準や価値観の違い)が浮き彫りになっていると言う記事がありました。

タワマンは管理費に加えて、どんどん上昇する修繕費がかさみます。リタイアした後も所有する限り半永久的に割高なランニングコストがかかると言うのを忘れてはいけないと思います。

そう言う支出を続けられる人向けのマンションであって、一歩間違うと負動産化しますよ。

>>20185 匿名さん

デタラメがまかり通っているようですね。

>>20179 匿名さん

緑は何でしょうか？
デタラメな部分をきちんと説明しないと、ただ感情的に喚いているように捉えられてしまいます。

再開発事業なので全体計画の中で共同住宅、店舗、事務所、駐車場、駐輪場、空地の割合、位置などを決めてくんですよ。
そんなの常識です。
豊洲は元々が倉庫・工場跡地エリアなんだから土地がいっぱいで、もてあまして空地いっぱい作ったんだろうけど。ここは歴史ある市街地だから、そういった条件の中で設計者が工夫を凝らしたんですね。RIAに聞いてみたら？駅前に閉塞感は無駄な議論です。

>>20190 マンコミュファンさん
閉塞感を感じるのは周辺住民です。タワマン住民は眺望自慢する一方、周辺住民は強風と日照不足と圧迫感で迷惑するのです。建ぺい率を低くし、十分な空地を確保する必要があると思いませんか？
市街地再開発事業で容積率をおまけしてもらった、だったら自主的に建蔽率を低くし空地を大きく取るべきではないでしょうか。それが出来ない土地であればタワマンは害悪ですよ。

>>20188 匿名さん
大井町スレに一方的に武蔵小山に嫉妬している人物がいるので、そいつの仕業ですね。

>>20191 匿名さん

①反対運動を起こして、建築許可取り消しの行政訴訟を行う（違法性が無い限り、負け戦。そうでなくとも泥沼の戦い）
②タワマンを購入して、自分も下界を見下ろす側に回る（改宗）
③どこかほかの街に引っ越す（無駄な労力・時間を使わず、一番合理的）

上記3つの選択肢がありますよ。

なお、本タワマンは原則的に世帯年収1,500万円以上の方が対象と、三井さんに言われました。そういう物件です。

>>20192 通りがかりさん

大井町はじめ他の物件の人はこちらは眼中に無いと思いますよ。割高の安普請なので。
ただただこちらの契約者の妬みによる一方的な攻撃に参っているだけです。

>>20194 マンション掲示板さん
大井町の方ですね。ここが買えなかったからって嫉妬まみれのネガご苦労様です。

>>20191 匿名さん

その通りですね。これほど建ぺい率の高いタワマンはなかなかありません。街並みが相当窮屈な感じになります。また肝心の住民の眺望もこちらは無いようなので誰得？って感じがしますね。

>>20197 匿名さん

大丈夫ですか？
20196には初心者マークはついておらず、
20197のあなたに付いてますよ。
ちょっと症状が悪化してきているようです。
仮想の敵はあなたの脳内だけですよ。

>>20199 匿名さん
そんな玉石混交の情報から、必要な情報だけを取り入れ、必要ない情報はスルーでいいでしょ。単純なことです。

天下無敵マンション。
買い。◎

ここは大井町のちょい下かな。
品川区だから仲良くしないと。

豊洲の話が出てますが、豊洲は「再開発」ではなく、「開発」です。
そもそも巨大な空き地に、どデカイタワマンと最新のオフィスビルで構成される町。

ららぽーとを中心とする利便性と職住近接を主な理由として住む街なので、良くも悪くも文化や歴史がありません。
だから利便性と職住近接が担保されれば、別に豊洲にこだわる理由は余り無いのです。
三世代豊洲に住んでますと言う人は極めて少ないはず。
せいぜいこの15年で移住してきた、全員が外様の町。

武蔵小山とは別個の価値観と精神かと思います。
アメリカと欧州くらい違うと思います。

>>20200 匿名さん

まさにその通り。
こちらの契約者は色んなスレで迷惑投稿を繰り返しています。

>>20203 匿名さん

大井町より街力が劣るのは確かですね。
また、シティタワー大井町の方がスラブ厚などの基本構造は良いそうです。
比較してる人が多そうなのでご参考まで。

>>20203 匿名さん
さすがに大井町よりは上だろ。笑
街の格が違うだろ。
大井町はオフィス街であって住むには不適な街でしょ。全く興味ないね。大井町は蒲田と仲良くしてくれ！

>>20207 通りがかりさん

大井町に勝てる要素が何一つない事実。
まぁ、ここも悪くは無いと思いますよ。坪単価350万円くらいなら。

大井町。笑い
わかったわかった。
シティタワーさんが最強でいいから。
な？
とりま落ち着け。

>>20209 匿名さん

こちらの住民質が大変よくわかる投稿です。
大変参考になります。

大井町の痛い契約者が常駐してるけど、大井町のシティタワーは全ての点でここに劣ってるな。まずそもそも街がいけてない。住んでてもモテなさそう。笑
てか、このマンションに手が届かなくて、格下マンション買って悔しくてネガるってまじダサいからやめた方がいいよ。まあそこが大井町っぽいけど。笑笑

>>20211 マンション検討中さん
もてる　イケてない　ダサい　ネガる　まじ　笑

ここのマンションはさいこう！！

武蔵小山は今後もタワーが増えるみたいだけど、一番最初に建つこちらのパークシティが資産価値高いだろうな！

ここ10件、全て同一人物の迷惑投稿ですね。
運営も、このスレだけはとくに管理強化してバンバン削除してほしい。

>>20215 匿名さん

直近投稿のうち一つが私が投稿していますが、他は知りません。なぜ同一人物などと嘘をつくんですか？他の方が言うように何か妄想に取り憑かれているのでしょうか。

>>20216 匿名さん
どうでもいいから大井町に帰れ

>>20217 マンコミュファンさん

またこちらは大井町の関係者ではありません。
思い込みも大概にして下さい。

>>20214 契約者さん

それは無さそう。墓地隣接のパチンコ屋目の前ってかなりの下落圧力になるよ。
それに近隣タワー比較でここが最も眺望が悪いタワーになる。あと共有施設がショボいのも痛いね。

やっぱり客観的な分析では資産価値は厳しいのか。同じ価格帯で無難に小石川とか南麻布にしとくかな。

施工区域を4つに分けてしまったことが失敗だったと思う。駅前再開発事業の悪い手本になってしまった。

>>20220 匿名さん

小石川、南麻布の方が高いでしょ？

>>20219 匿名さん
くっそー

>>20222 匿名さん
断然高いよ！ なぜここまで高いのか価値がわかりませんが。。。

>>20191

こちらのエリアの計画は、武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合ってずうっと昔から地元に住んでいる周辺住民たちがたくさんいる組合が進めてきて、この計画で再開発をやりたいって言って合意してスタートしたプロジェクトです。

害悪と言うのなら、専門家ぶってこんなところでもっともらしい主張なんてしてないで、それを進めた周辺住民の再開発事業組合に直接苦情を言えばいいと思いますよ。

マンション購入検討者の掲示板にどうやら建設反対運動請負を生業にされているような方が紛れ込んでいるようですね。

>>20208 匿名さん

大井町は鉄道が便利なだけで、街としての魅力は武蔵小山以下ですよ。ここは若い人や女性がたくさん移り住んできて、シニアと融合しています。

やっぱり京浜東北線はイメージあまり良くないね。大井競馬場？店舗はアトレとヤマダ電機とイトーヨーカドー？商店街はろくなものがないし、飲食店も飲み屋ばかりだけど、それでも豊洲よりは良いですね。阪急はいつも賑わってるし、品の良い人も見かける。

まあ 客観的に見て
武蔵小山＞小石川＞大井町＞豊洲 が妥当かな

法で決まり、法によって進められた事業に関し、法で守られた組合に苦情を言っても何も変わらない。第三者に向けて発信した方がよほど合理的。

購入検討者がネット検索で辿り着く便所の落書き、それがここ
面白いことにネガられればネガられるほどスレッドは伸び、最終的にそういう物件ほどよく売れる。

>>228

発信？ネガティヴキャンペーンでしょうw
ここで投稿して何かが変わるのでしょうか？
それとも、単なる自己満足ですか？？？

>>20231 マンション検討中さん
個人的には違いますね。
小石川>豊洲>大井町=武蔵小山、です。

私は同じ金額なら大井町ではなく豊洲で買います(シティタワー大井町よりブランズタワー豊洲派、です。)
湾岸は嫌いな人も多いですが、大井町は利便性が良いとはいえ、間も無く、真上を大型飛行機が低空飛行でブンブン飛ぶので住めません。

ですが、実需で住むなら、全額キャッシュか、安全なレバレッジの範囲で購入する分には、他者の意見は気にせず好きなものを買えば良いと思います。
何処の物件であろうと、フルローンでカツカツで買うとリセール失敗した場合、残債割れ等リスクが大きいですからね。

>>20231

あーやだやだ…
客観的な評価ができず、資産価値を滅茶苦茶に考えてるんですね。

小石川はまあそこそこいいとしても 大井町と豊洲がここと同列？笑っちゃいますね んなわけないでしょ？目黒まで2駅なんですよ。歴史もあるし。不動産鑑定士の先生によーく教えてもらってくださいなwwwwww

>>20233 マンション検討中さん

落ち着いて下さい。
>>20231では大井町と豊洲は同列になっていませんよ。
感覚的にここは豊洲よりも下なイメージですが。都心への物理的な距離も地歴的にも。

ここが豊洲以下？？？

地歴っ？元々海だった埋め立ての液状化エリアより？埋め立て地だから地歴なんて遡れないですよね?w
都心の物理的距離？

新宿 渋谷 池袋の3大ターミナルまで何分かかるんですか?？w

豊洲ってサイコーですねーwwwwwwww

>>20235 マンション検討中さん

都心東京駅までの距離が重要ですよ。
新宿その他は副都心です。
元闇市スナック街と埋立地。変な子孫が居ない方が良いと思います。

これが豊洲の実態。こことは比べものになりませんね。

https://chintaibest.com/sumitakunai2018_rank6/

>>20235 マンション検討中さん

新宿、渋谷、池袋w
学生か！？w
銀座、丸の内、六本木への距離の方が重要でしょ。

>>20238 マンション検討中さん

なるほど、ここは豊洲以下だという実態ということなんですね。たしかに比べものになりませんね。

地盤をいくら連呼しても皆さんの反応が薄いのは興味深い
マンションを購入する人はあまり地盤を重視せず、むしろ大丸有との距離の方がウエイトが大きいのですね。まあ武蔵小山君の誉め殺しの影響で皆さん引いてるのかもしれませんが。

>>20240 名無しさん
結局豊洲と武蔵小山はデメリットの要素は違えども目糞鼻糞
しかし小石川が魅力あるのかと言えば答えはノー
地下鉄駅の近くにあるがそれだけ
スーパー、病院等生活基盤は薄いし前を車が行き交ううるさいだけの町
小石川後楽園が近くにあっても料金払って庭園を毎日見に行くような人はいない
都心近くに住んでますという見栄だけに高額払う気にもなれない

>>20233 マンション検討中さん
目黒なんて中継駅であって目的地ではない
品川駅と同格と勘違いしていないか？
しかもそこからローカル2駅なんて町力、駅力は更に落ちる
歴史が好きなら千葉佐原や小田原でもいいのでは？
生活することを考えるとせいぜい○○オフなんてリサイクルショップやチェーン店に席巻され魅力を無くした商店街があるだけかな
不動産鑑定士なんて自分の儲けと目先の動向を計算しているだけ

この価格超高騰期に不動産のプロである三井が値付けした価格には、素人では計り得ぬロジックがある。
小石川が割安とは、笑える。
三井は魅せるのが非常に上手い、という事も覚えておくとよい。

その通り。特殊事情がある物件を除き、割安な新築マンションはない。あるのは割高か適正なマンションだけ。

ふふふ 豊洲 必死必死ー！！

どう考えても埋め立て地という呪縛からは逃れられない。皇族とか旧華族の人たちは実需で豊洲には住まないでしょう。

武蔵野台地とは安心感が違うからね。ここが一番です。

>>20246 マンション検討中さん
埋め立て地はやはりだめでしょう
まず対象から外れます
が武蔵小山が良いとも思わない
武蔵野台地は広く、なにも評価の低い武蔵小山に固執しなくても品川区にいいところは他にあります

目黒線8両化で朝の通勤マシになるでしょうか？相鉄線直通とタワーマンション乱立で逆に混む？

>>20248 マンション検討中さん
武蔵小山のタワマンに関しては3、4棟増えてもそこまで大した影響ないですかね。戸数もしれてるので。武蔵小杉のように改札に入らないような事態にはならないかと。相鉄直通は読めない。8両化は大きいと思いますよ。

>>20250 匿名さん

大地震の時、都心から海に向かって豊洲まであるくのか？恐ろしい

>>20251 匿名さん
大地震の時、戸建てが崩壊して、燃え盛り、救助困難地域となる武蔵小山に向かって歩くのですか？恐ろしい

湾岸エリアは高名な聖路加病院も目と鼻の先ですね。

地下鉄サリン事件の時に「患者はすべて受け入れる」と英断を下したのは、都下でも聖路加のみですね。震災時にも頼れる素晴らしい病院ですね。

http://www5a.biglobe.ne.jp/~t-senoo/Ningen/tikatetu_sarin/tikatetu_sar...

武蔵小山の最寄りの総合病院である昭和医大は、同じ様に大震災時に機能するでしょうか？

火事なら近づかなきゃいいですが、津波は予期しがたいですから、南海トラフ時に海に向かって行く勇気はありません。

>>20253 匿名さん

昭和は最近医師が不祥事で逮捕されてましたね

>>20249 評判気になるさん

大凡2000世帯増えるわけですから影響は相当なものだと思います。
改札はパンクするでしょうね。電車の混雑は酷いものになりますし、目黒駅まで頑張って歩いた方が楽かもしれません。駅前なのにメリットはなさそうです。

>>20254 匿名さん
津波リスクが直近に起きた震災なので気にされる気持ちは分かります。

東京都が行った南海トラフの津波シミュレーションが発表されていますね。
http://www.bousai.metro.tokyo.jp/taisaku/1000902/1000402.html
これに拠れば、豊洲は津波リスクは2.2m。
海傍のららぽーとの公園ですら標高5mはあります。

他方で、直下型地震である阪神淡路大震災は如何でしょうか？
https://atm-koumuten.jp/narakenchiku/hanshinawaji/
・阪神淡路大震災で死亡した方の約４分の３は、倒壊した家屋による圧死・窒息
・1階・2階とも全壊した家屋は、比較的古い住宅
・1階だけ潰れた家は、比較的新しい住宅でも見られた
津波ばかり取り上げられていますが、直下型地震では「本震」でやれらるリスクが高い。

そして、大変恐ろしい「通電火災」。
http://news.livedoor.com/article/detail/14169842/

また、大阪高槻では、地震により、ブロック塀が倒壊して小さなお子様が通学途上で死亡した、とても悲しい事故が起きています。
https://www.iza.ne.jp/kiji/events/photos/180618/evt18061812440060-p3.h...

湾岸は最新型のタワマンと、最新型のオフィスビルで構成されており（豊洲などは戸建てが無い）、津波以外のリスクには極めて強いというのは周知の事実です。

火事なら近づかなければよい、と言いますが、ご家族やご友人が「圧死リスク」「通電火災リスク」に晒されている時、近づかなければよい、で済むでしょうか？

湾岸が全てにおいて優れているとは言いませんが、津波さえ来なければよい＝湾岸は怖い、というのは少々短絡的に過ぎる気がします。

車・船舶、住宅から火災が発生し、港の貯油タンクが倒れて重油があふれ出したり、住宅のガスタンクから漏れたプロパンガスに引火したりして、それががれきに燃え移りました。陸上だけではなく、海上でも大規模に発生しました