パークシティ武蔵小山　ザ　タワー

モデルルームも終了だし、このスレもそろそろ終わりですか？

>>20107 通りがかりさん

売れ残りがまだまだありますし、恐らく高値掴みに気付いた方々が大量にキャンセルするので、キャンセル住戸販売でまだまだ終われません。というのも既に3戸の売りが発生していますので。

大量にキャンセルなんてありえないでしょう。なんでこの人そんなことばかり言っているのですか。順調に売れていますし、問題ないのでは。

>>20109 匿名さん

あなたは何故いちいち他の人の意見に突っかかるんですか？トラブルになるので止めた方が良いですよ。

大量キャンセル って本当ならば漏れた人には朗報だけど 多分ないでしょうね。個人的にもあれば嬉しいけど…

ここはどれくらい売れ残っているの？
駅利便性の悪さがネックなんだと思うよ
交通利便性を最優先する私は、武蔵小山駅で検討外だった

>>20111 マンコミュファンさん

漏れた人なんていないから朗報でもなんでもない。バルクしたくらいだし。

>>20112 匿名さん

私はここは価値に見合わない高値なのがネックだと思います。
他の方達も指摘しているように、小石川や南麻布のパークコートと同価格帯というのが資産性を考えると致命的だったと思います。

>>20114 匿名さん

「他の方達」てw

小石川アピールしつけー

小石川はよっぽどこのマンションに劣等感を感じてるとしか思えない狂乱ぶりだよね。まあそれだけこのマンションが素晴らしいって認めてるってことだろうな。

自称住人が、小石川で暴れていたからだよ

自称住人のせいで、悪いイメージがみんな植えつけられているのが、売り上げに影響していると思う

因果関係が証明出来るなら、三井は訴えても良いレベル

>>20119 匿名さん

ですよね。こちらの契約者と思われる方が様々なスレで嫌がらせを重ねています。
最近のターゲットは小石川と南麻布ですが、これまでも浜松町や白金台、千桜など被害物件は多数あります。
各物件で訴訟準備の動きもあるようなので逮捕も間近ではないでしょうか。

>>20117 匿名さん

あなた初心者マーク付いてますよ笑

ここでこのマンションをバカにし続けていた小石川さんも営業妨害で逮捕されるだろうね。たくさんの契約者が動いてるだろうからね。

ここが、格上パークコートでしかも都心の南麻布とか小石川と同価格帯とは高値掴み確定ですね。
他物件スレを荒らすのは勇み足で購入したことを後悔している証拠でしょうね。

武蔵小金井にも大きなマンション立つのですね。
武蔵小杉も大きなマンション沢山ですね。
武蔵シリーズは大きなマンション好きなんですね。
どれも場所は近いのですか？

>>20124 匿名さん

共通してるのはどの武蔵ほげほげも山手線外側の郊外ということですね。
で、悲惨な満員電車での通勤を余儀なくされます。

>>20125 匿名さん
なるほど。
きっと自然が豊かなステキな街なのでしょうね。
まだまだ先の話ですが、私も子供が独立して、引退したらそういう街で余生をのんびり過ごしたいです。

>>20126 匿名さん

少なくともここは、木造住宅密集地で自然が乏しく様々な不安材料があるため常に緊張感をもって生活する必要があります。のんびりなんてしてられませんよ。

>>20127 匿名さん
それは大変なところにお住まいですね。
私は定年まで25年ありますので、今このマンションを買う気は全くありません。
当面都心に住んで、25年後にどこが良いかゆっくり検討するつもりです。
ありがとうございます。

ここで話題の小石川って下がり天井多数で空間的広がりが無く、リビングインも多く、間取りが良いとは言えない。駅直結や共用施設でごまかしているが、かなり微妙な印象だね。ずっと住んでるとかなりストレスになりそうに感じたね。割安にはそれなりに理由があるって印象。

>>20129 マンション検討中さん

ここも下がり天井がキツイですよね。
ボイドスラブ厚280ミリとlowe無し灼熱地獄で相当なストレスになってしまいそう。
そんな安普請なのに、ここは都心パークコート水準の価格なんだね。笑

>>20117 匿名さん

ここの契約者っていつも事務局批判を繰り返してるよね。思い通りにいかないと癇癪起こす子供みたい。

>>20130 通りがかりさん
私はあくまで検討中の者ですが、小石川もここも含めて三井は間取りや仕様でスミフにかなり負けていますね。三井はどうでもいい共用施設には力入れているイメージです。

>>20132 マンション検討中さん

こちらはお隣との比較でかなり負けているのは事実です。でも小石川のグランドエントランスや地下鉄直結の出入口など、共有部含め素晴らしいですよ。
こちらは残念なことに三井がコストカットしまくっていてタワマンなのにスカイラウンジやライブラリーすら無い有様。

シティタワー武蔵小山は良いですね。
特に角部屋のリビングのDW、梁の無いフラット天井で窓際まで2550mmでズドン、は秀逸です。
良いものを高く売る、というスミフ通りのセオリーだと思います。

但し値段がネック。
3LDKを前提に考えると、シティタワーの選択肢は3タイプしかなく、角部屋は坪単価560万円以上（KとGタイプ）。
グロス（70平米前後）でパークシティ武蔵小山と1500万円～2000万円異なる。
パークコート小石川の平均坪単価と並ぶ水準（ここの最高坪単価とパークコート小石川の平均坪単価が同じ。）。
ここをどう考えるか。

なお、私は、角部屋以外の中住戸ならシティタワーを買う価値を感じませんでした…中住戸は梁も結構目立ちますし、間取りが悪く使い勝手が悪そうだな、表記ほどの広さを感じないなと、思いました。

>>20134 匿名さん

お隣シティタワーは60㎡の角部屋も魅力的な間取りですよ。リビングも西側は眺望抜けますし、価格もこちらと同水準です。

>>20135 匿名さん
ごめん。
西向きは対象外。
昔住んでたけど、Low-Eでも全く効果無いくらい西日は悲惨な環境だった。
安いのは分かるけど、二度と西向きのタワマンは買わない。

敷地面積 7418.67㎡
建築面積 4964.69㎡
建ぺい率　66.9%
41階建
高さ141.95m

建ぺい率と人が感じる印象の目安は以下の通りだそうです。

80％　繁華街のイメージで、建物がぎっしり並んでいる感じです
70％　雑居ビル街のイメージです
60％　平均的な街並みで、息苦しさも開放感もありません
50％　閑静な住宅街で庭付き戸建住宅が立ち並ぶイメージです
40％　大きな敷地を持つ邸宅が並ぶセレブ街です

タワマンは高さがあるために圧迫感が強いですから、うえに挙げたイメージの－10％は必要かと思います。標準的な環境のタワマンであれば建ぺい率は50％未満となります。

よってこちらは相当な閉塞感息苦しさに悩まされることになりそうです。

タワマンは、住んでいる人にとっては快適ですよ。
周りからは結構嫌われますが。
ビル風は吹くし、デカイし、エリア平均に比して収入が高いから、嫉妬されやすいですね。

例外は湾岸。嫌われません。
全部タワマン又はデカイマンションなので、タワマンが標準装備、だから。
戸建って何？の世界です。

まあ、良いじゃないですか。
武蔵小山はタワマン商店街となって生き残る道を選んだのですから。
放っておいても寂れていくだけですから、何らかの大きな手術が必要だったのは想像に難くありません。

成功しようが失敗しようが所詮他人事、ですけれど。

>>20139 匿名さん

タワマンが一律快適とは言えません。
個別の仕様に依る所が大きいです。
こちらは建ぺい率ギチギチのゆとりのない設計な上に、各所でコストカットしまくりの低仕様なのでとても快適には暮らせなそうです。
お隣ならまだ良さそうですけれどね。

>>20137 名無しさん
東向き?南東は抜けますよ。
該当住戸は完売していますが。

>>20140 匿名さん
まあ、個人の価値観ですから。
私は快適でしたよ。
やはり見上げるより、見下ろす方が快適です。
高層階は気分良いですね。
が、この感覚自体、自分でも下品かとも思いますが...

>>20142 匿名さん

こちらはお隣シティタワーに高さで負けるので、見下ろされてしまいますね。

>>20141 匿名さん

東は大成と被りますし、南は三菱と被り、
その隙間を縫って何とか多少眺望がある程度
ですね。
タワマンらしい開放感は一切ありません。

開放感一切ないって言い切ってる。偽情報の投稿。

>>20145 匿名さん

まあ、個人の価値観ですから。
眺望が抜けると言い切るのも偽情報。

いずれにしても偽情報であることは確かだと言うことですね。

>>20147 匿名さん

南東の眺望が抜けるというのは偽情報だとわかりました

日本のディベロッパーがひた隠しにしてるけど、高層階ってかなり健康に悪いらしいよ。欧米では子供がいる世帯は法律で禁止されているレベルだよ。日本でもいつかそうなるのは間違いないよ。

そんなにスミフが良いのに、ここより遥かに売れ行き悪いね。まあどうでもいいんだけど...

バルクだって言ってる人もいるけど、地権者とバルクは完売まで市場に放出されないと言う。ここの意味がよく分からない。売るつもりなら竣工前でも売れるはず。が 、いくつか出ている中古市場の価格は新築時より高いけど、どう言うこと？

かつバルク価格が公表価格よ遥かに安いならスミフだけ高値維持は難しいはず。極端な話、パークシティがスミフの半値なら瞬間蒸発でしょうし、そもそも分譲マンション事業って薄利だから極端な大量値引きは普通に考えて困難でしょう。

その上で、これが武蔵小山の限界だから見捨てるべきと主張される。結局、スミフを褒め称えたいのか、武蔵小山をけなしたいのかよく分からん...

まあ三井が嫌いというのはよく伝わってくるが。なんか許せない事でもあったの？もしそうなら具体的に何があったのか、何をされたのか、そのエピソードを聞きたい。参考になるから。

同じ大きさの紙を2枚用意して、１枚はそのまま置き、もう１枚は半分に折りその紙の上にのせてみてください。
下の紙を敷地に、上にのせた紙を建築物とみなすと、その状態が建蔽率50％です。40％でもたいしたことありません。

古い団地の建蔽率は10％～20％が多いです。それくらいでないと広いと感じられません。
最近のマンションで広いのはパークタワー晴海とかですかね。（約27％）
閉塞感が気になる方は古い団地のリノベがおすすめです。

>>20150 匿名さん

支離滅裂で何が言いたいのかはわかりませんが、貴方の中の空想の敵と戦われていることは伝わってきました。ご自愛下さい。

武蔵小山ザタワーを購入しまさした。コーティングやフロアマニュキア、エコカラットなど消費税増税前の８%の契約でできるそうですが、迷っています。

野村プラウドのマンションを購入した友人は自分で探した工務店にまとめてそれらを依頼したそうです。約30万くらいだったそうです。
三井でお願いするともろもろで100万くらいです。

マンション購入の方でそれらを外注でやろうと思っている方はいますか？またそれを決めたきっかけは何でしょうか？

>>20158 匿名さん

デザインテックでは自分は外れの担当でした。
立地によって充てがう人を変えているのでしょうか。

>>20156 マンション検討中さん
60と50、50と40の違いで明らかに違う。そんなこといったら「東京で最高の高級住宅地は？」スレの怖い人たちに怒られるぞ。

>>20160 匿名さん

こちらは建ぺい率都内ワーストの66.9%だから、契約者の人も工作に必死になるよ

ここは割高と言われながらも、大体売れてしまったようですね。
竣工までには完売するのかな。
武蔵小山でこの価格だと、もっと苦戦するのかと思っていたけど、意外に売れていますね。
第1期の価格発表前に、坪500万円でもおかしくないと高値煽りをしていた人がいたので、坪470万円でも高すぎると思わなかった人が多かったのでしょうか。

>>20160 匿名さん

もちろん違いますよ。
ただ、どんなに優れたベテランの建築技術者でさえ現場に行って建蔽率の差（％）を明確に言える人はほぼいないと思いますよ。特に10%の違いくらいって一般人にとって感覚的には全くわからないことです。

試しに道を歩いていてこのマンション建蔽率○○％かな。この家は△△％ってわかりますか？

というわけで都内でタワマンの建蔽率を取り上げて、ゆとりがあるとかないとか言ってるのはあまり意味のない議論かと。気に入ったマンションを利便性と立地による資産価値で客観的に判断し購入すればいいと思います。

建築基準法読めばわかるけど、商業系エリアの耐火建築物は割増しで建蔽率100％ですよ。特に駅近はマンション、オフィスビルとも目一杯建てるのがこの業界では当たり前。60％台なんてとっても素晴らしいことです。

>>20164 マンション検討中さん

建蔽率60%台が素晴らしいとは、とんでも理論ですね。
商業エリアの雑多な雰囲気をより助長して圧迫感と閉塞感を感じそうです。

>>20162 匿名さん

ヒント：バルク

都市計画図で建ぺい率の確認をしましょう。

都内で駅前の建ぺい率が40パーセントなんてところはないですよw
都市計画で意図的に建ぺい率を高くして、敷地に目一杯建てさせて様々な施設を呼び込んで、駅前を発展させようと誘導しているのですから。

近くの不動産屋さんに行って、「都内で駅徒歩1分で建ぺい率40パーセントのところ探してるんですけど？」って聞いてみるのが良いでしょう。
鼻で笑われると思います。

一句「駅前は 80パーがあたりまえ これ常識」

>>20163 マンション検討中さん
マンション一棟、戸建1戸の話しじゃないんだって。建ぺい率が同程度の建物が集まって地域を作り、地域が集まって街を作る。その結果がゴミゴミした地域、街とゆとりのある街の違いに表れるのよ。40と50と60の地域はまったく見える景色が違う。豊洲などは30のマンションが集まり広々とした街になり、武蔵小山は70や80、駅前は100の大小の建物が密集して、息苦しい街になるんですよ。

タワマンなんだから用途地域に関わらず建ぺい率50で建ててください。容積率全部消化するために、その分高く建てればよいでしょ。でも路地しかない武蔵小山は高く建てられなかっただけでしょう。本当は建ぺい率50で建てたいが、そんな余裕のある土地じゃなかっただけです。

>>20169 匿名さん

だから、再開発にもかかわらずせせこましい閉塞感の強い息苦しい感じになってしまってるんですねorz

>>0167 マンション検討中さん
豊洲は建ぺい率60％に定められた地域が多いのに、実際は30％でタワマンを建てる。建物を高くして容積率を全部消化できるなら、建ぺい率を目一杯使う必要がないのです。道路が広い＝高い建物が建てられる。一方、道路が狭い＝高い建物が建てられない規制がかかる武蔵小山では、建ぺい率の低いゆとりあるタワマンはそもそも無理なんです。しかも、再開発事業ということで容積率のおまけをもらえ、そのおまけの分を高さで消化できず、建ぺい率を上げることで消化したわけです。元々がタワマンに適さない土地に、更におまけ分も消化するために、敷地のゆとりを犠牲にしたわけです。その結果が建ぺい率70％近いという、普通の板マン並の窮屈さになったわけです。

戸建じゃないので建ぺい率気にしてタワマン買う人は少数でしょう。
建ぺい率を抑えると、公開空地が多くなりますが、比例して植栽等が増え、その維持費は全てタワマン住民が、被ることになります。
居住者専用のプライベートガーデンにお金がかかるならいざ知らず、誰でも利用できる公開空地の植栽等に管理費が膨らむのは複雑な気分です。
勿論、タワマンで周りの住民の居住性を害するのは分かるので、一定の広さの公開空地の植栽等の費用負担は、ある意味で贅沢税として受け入れられますが、それも程度問題。
過剰な公開空地と植栽等はタワマン住民負担になり、将来に憂いを残しかねません。

>>20172 匿名さん

ここはただでさえコスト高な屋上庭園を有してるから既に将来に憂いを残してしまってますね。屋上庭園の廃止を求めていく方が良いです。

>>20173 匿名さん
屋上庭園は良いのです。
これこそ住民専用のプライベートガーデンなので費用に納得感があります。

問題は公開空地です。
例えば、居住者と無関係な心無い部外者に荒らされたとしても、住民が修繕せねばなりません。
あまりに悪質であれば警察沙汰ですが。

これは難しいですが、タワマンの宿命ですね。
容積率と引き換えに公開空地を設けていますので。

>>20174 匿名さん

地上の公開空地の植栽管理費用なんかよりも、屋上庭園のコストの方が目眩がするくらい高いです。お金にシビアみたいなのでそちらから削減していく方向が良いですよ。

この辺りは犯罪多発地帯ですね。
どおりでお巡りさんをよく見かけるわけだ。

緑は過去２週間に１件の犯罪（自転車窃盗、万引き、引ったくりなど）が起きたという認識ですかね。

情報犯罪マップ：
http://www2.wagmap.jp/jouhomap-sp/

>>20172 匿名さん
都内タワーマンションの平均建ぺい率は50％前後です。豊洲は30％です。豊洲のタワマンの植栽管理費は異常に高いということですか？　分譲価格は豊洲の方がかなり安いのですよ。植栽管理費は異常に高いのであれば、分譲価格が安い豊洲のタワマンが空地を大きくするわけがありません。地上の植栽維持にかかる費用よりも機械設備、立駐更新の費用の方が圧倒的に重いのですよ。過剰な公開空地ではなく、標準的な公開空地50％も確保できなかったタワマンなんですよ、武蔵小山は。

>>20175 匿名さん
植栽費用は甘くないですよ。ご参考まで。
https://www.sumu-log.com/archives/6919/
住民が使って痛む分はまだ納得感がありますが、資産性維持には継続的な費用負担が求められる。
購入費だけでなく維持費も高い。
だからタワマンは高収入向けの贅沢品なのですね。

住民層の収入や年齢が似ている方が価値観が似るので、管理がラクだと言うことを経験的に感じており、武蔵小山は見送りました。
高齢者割合が比較的高そうなのが、敬遠した主な理由です。

>>20176 匿名さん

まったくもって犯罪多発地域ではありません。
その緑色の認識も全く違っています。
デタラメはやめましょう。

>>20176 匿名さん

23区内では安全なほうですよ、このあたり。
ここで危険とかいうなら、郊外の方に行くしかないのでは。

>>20175 匿名さん

ひさびさに見に来たら、まだやってんのかアンタ笑
暇な主婦なのかな？

>>20178 匿名さん
公開空地の樹木を誰が荒らすのですか。街中の公園の樹木を誰かが大規模に棄損するの見たことありますか。周辺住民が暴れて樹木をダメにするとでもいうのですか。周辺住民を侮辱する思い上がりもいい加減にしてほしい。

公開空地一面に洋芝でも植えるつもりなら維持費はかかるでしょう。樹木、歩道、ベンチなど適切に配置すれば良いだけで一人当たりの管理費は気にならないはずです。

空地の比率の問題が、いつのまにか緑化の費用の問題にすり替えられたわけですね。

>>20182 匿名さん

不都合な話題のすり替えですね。こちらの契約者にしばしばみらせる行動特性ですね。
でも理詰めで迫ると他のスレで暴れるという副作用がございますので、ご注意下さい。

運河民は運河スレで存分に暴れてほしいですな

>>20179 匿名さん

え。
大井町スレではそのように投稿されてましたよ。おかしいですねぇ。

>>20182 匿名さん
不愉快ですよね。心中お察しします。

武蔵小杉でも新旧住人の確執(生活水準や価値観の違い)が浮き彫りになっていると言う記事がありました。

タワマンは管理費に加えて、どんどん上昇する修繕費がかさみます。リタイアした後も所有する限り半永久的に割高なランニングコストがかかると言うのを忘れてはいけないと思います。

そう言う支出を続けられる人向けのマンションであって、一歩間違うと負動産化しますよ。

>>20185 匿名さん

デタラメがまかり通っているようですね。

>>20179 匿名さん

緑は何でしょうか？
デタラメな部分をきちんと説明しないと、ただ感情的に喚いているように捉えられてしまいます。

再開発事業なので全体計画の中で共同住宅、店舗、事務所、駐車場、駐輪場、空地の割合、位置などを決めてくんですよ。
そんなの常識です。
豊洲は元々が倉庫・工場跡地エリアなんだから土地がいっぱいで、もてあまして空地いっぱい作ったんだろうけど。ここは歴史ある市街地だから、そういった条件の中で設計者が工夫を凝らしたんですね。RIAに聞いてみたら？駅前に閉塞感は無駄な議論です。

>>20190 マンコミュファンさん
閉塞感を感じるのは周辺住民です。タワマン住民は眺望自慢する一方、周辺住民は強風と日照不足と圧迫感で迷惑するのです。建ぺい率を低くし、十分な空地を確保する必要があると思いませんか？
市街地再開発事業で容積率をおまけしてもらった、だったら自主的に建蔽率を低くし空地を大きく取るべきではないでしょうか。それが出来ない土地であればタワマンは害悪ですよ。

>>20188 匿名さん
大井町スレに一方的に武蔵小山に嫉妬している人物がいるので、そいつの仕業ですね。

>>20191 匿名さん

①反対運動を起こして、建築許可取り消しの行政訴訟を行う（違法性が無い限り、負け戦。そうでなくとも泥沼の戦い）
②タワマンを購入して、自分も下界を見下ろす側に回る（改宗）
③どこかほかの街に引っ越す（無駄な労力・時間を使わず、一番合理的）

上記3つの選択肢がありますよ。

なお、本タワマンは原則的に世帯年収1,500万円以上の方が対象と、三井さんに言われました。そういう物件です。

>>20192 通りがかりさん

大井町はじめ他の物件の人はこちらは眼中に無いと思いますよ。割高の安普請なので。
ただただこちらの契約者の妬みによる一方的な攻撃に参っているだけです。

>>20194 マンション掲示板さん
大井町の方ですね。ここが買えなかったからって嫉妬まみれのネガご苦労様です。

>>20191 匿名さん

その通りですね。これほど建ぺい率の高いタワマンはなかなかありません。街並みが相当窮屈な感じになります。また肝心の住民の眺望もこちらは無いようなので誰得？って感じがしますね。

>>20197 匿名さん

大丈夫ですか？
20196には初心者マークはついておらず、
20197のあなたに付いてますよ。
ちょっと症状が悪化してきているようです。
仮想の敵はあなたの脳内だけですよ。