パークシティ武蔵小山　ザ　タワー

>>17594 マンション検討中さん

だって販売期が止まっていて、大井町などのスミフよりも動きが悪い。三井では前代未聞の売行不振かと。

>>17595 名無しさん

まだ売れ残っていてほしいです！
住友の価格が出てから天秤にかけられますよね～

>>17596 マンション検討中さん
赤い花一列のぞいて、ほぼ完売。これ売れてますよね。

>>17595 名無しさん
そんなこと言い始めたら、今までのスミフの竣工後5年経っても完売してない、みたいな売り方はどうなるの笑

もはや竣工までに完売させなきゃいけないような時代ではないんだよ。

不動産はもう一段高みを見にいくと思うよ。

その後は知らん。
そのころまでに完売してればいいかと。

>>17598 匿名さん
横からだが、それは反論になってない。
住友不動産は在庫を是とする企業だから、そもそも前提からしてズレてる。

普通は在庫抱えていい事なんて何もないよ。今年で言えばソライエ成増なんかその最たる例だもん。早めに捌けるに越したことはない。

>>17600 匿名さん
だから、順調にうれてるようですよ。まだ、建つまでに大分期間あるのだから。

>>17600 匿名さん

三井もこの物件に関しては在庫を是とする売り方にスイッチしている。それだけのことだよ。
在庫を抱えたとしても、財務基盤が盤石な財閥系大手は痛くないんだよ。だから安値で売り切るよりは、高値でも利益が取れる価格でしっかり売っていく、という戦略が取れる。三井は物件ごとに戦略が違って来ている。

逆に野村は回転率を高めようとして利益率が低下しちゃっている。

>>17602 匿名さん
それまんま住友のやり方じゃん。
住友はそれ公言してるけど、三井はそんな事言ってる？ちなみに野村はも利益幅落としてもマンションは売り切るって公言してるけど。

もっと価格上げても売れたてあろう横浜北仲とか竣工まだまだなのに速攻で売り切ってしまったけど、こことの違いが分かりませんね。ましてや真っ正面からぶつかる大手競合出るのに？まったく解せませんね。

>>17603 匿名さん

住友はこう、三井はこう、と固定概念に囚われていますね。現状の実態は、
・住友は相変わらず在庫を厭わず高利益率維持。
・三井は一部の物件（ここやパークタワー晴海等）をスミフ的な売り方にしている、一方で北仲のようは売りにくい立地ではパンダ感強調して売り切り。全体でバランスを取っている。
・野村は利幅落としてでも売り切る戦略だが、大手他社に業績見劣り。

といった感じです。仕入れる土地がないから回転率重視の野村のような戦略では乗り切れないから、三井は物件ごとに異なる戦略を取って全体のバランスを取っている、これが実態かと思います。

　まぁそんな感じだよね。北仲は売りにくいというより、横浜市民にとってのオリンピック選手村みたいなものだったと思ってるけど。一時は市民優先分譲の話もあったんだよ。高値追求なら初めから免震、天井2600ぐらいはやってきたと思う。

北仲が売りにくいとか笑わせますね。
ここの方が大好きな駅直結の再開発大規模タワマンですよ。おまけに横浜最高層ランドマークという付加価値付き。最高額いくらかご存知ですか？
横浜市は所得レンジで言えば同水準なのに、随分ここと売り方に差を付けますね。

住友はこう、三井はこう、野村はこうは当然ですよ。事業として当然の基本方針はあるべきで、それがブレたら事業なんて成り立ちませんよ。ましてや分譲事業って三井不動産の主要な連結セグですよ？それをブレさせてまで売るのってイレギュラーであって、何らかの事情があって然るべきですけどね。それこそ例えば立地に対しての売りにくい価格とかね。

ちなみに株主総会にもそんな方針転換取られた話なんてなかったですし、当然有報や説明資料といった開示情報にも記載ないですけど、どこでそんな情報入手されたんですか？一応株主なんで一通り公開情報には目を通しているはずなんですがね。営業さんにも聞いたことないですが。内部の方ですか？

まあ順調かどうかは分かりませんが、販売開始から約10ヶ月で8割型売れていると言う状況のようですね。

馬車道等はサクッと完売しているので、超人気物件いうわけでは無いのでしょう。

私は坪単価470万と聞いて、バブルだと判断したので見送りましたが、ここが完成在庫となるかどうかは静かに見守りたいと思います。

隣のスミフは完成在庫を持つのを当然としているデベなので市場動向の判断材料にしずらいので。

北仲が売りにくい立地とか、、、
あまりにも不勉強過ぎて、どんな薬を付ければいいのかわからんな

>>17606 匿名さん

まあまあ落ち着いて。

まず、北仲は東京都心から遠いですから、一般論として都心よりも弱気な値付けになるのは当然です。これをもって「売りにくい」と言っています。そこを、マンションコンセプトと「割安！」という味付けによって見事に短期完売させたのがザ・タワー横浜北仲です。

次に、あなたは会社が公式に言っていないことは認めない、というスタンスなんでしょうか？自分の頭で考えなければ実態は掴めないのでは？

そもそも、企業が基本方針を決めるのは、事業価値を向上させるためです。そこを誤ってはいけません。事業環境が変化し、これまでの基本方針が価値向上に繋がらないとなれば、柔軟に対応しなければなりません。それをやっているのが三井であり、変えていないのが野村、という理解です。

ですから、三井が物件ごとに販売戦略を変えているというのは合理的です。それが実態です。

私が「実態はこうですよね」と問いかけているのに、あなたは「いや、会社が公式発表してない！認めない！」と言っているに過ぎず、これでは議論になりません。

>>17606 匿名さん

付け加えると、三井があなたが仰る「基本方針」を守っているとしたら、ここの値付けも晴海の値付けも、もっと安いものになっていたことでしょう。実態は異なるんです。

>>17609 匿名さん

売りやすいか売りにくいかは、単純に需給バランスでしょう。

その需給バランスは様々な要素によって変わりますが、横浜のランドマーク的タワーマンションで、割安な価格であれば当然売りやすく、結果的に年に1件あるかないかの売りやすいか物件だったことは間違いないです。

あなたの論法だと、東京の不動産は売りやすく、それ以外は売れにくいとなりますが、当然のこととして東京にも売りにくい不動産もあれば、地方にも売りやすい不動産はありますよ。

そして、ここは竣工まで相当時間があるわけですから客観的に見て販売はまずまず順調と言えるのではないでしょうか。

過去の事案から、先発の三井に比べ後発の住友は1割強高く売りに出すことが多いですから、仮に住友が520前後で売りに出せば、様子を見ていた検討者が三井に流れ、完売に近づくのではと思いますけどね。

>>17609 匿名さん
因果関係が逆の思い込みでしょう、それ。

まずパークタワー晴海がパンダ部屋作らない長期販売の引き合いとしてますけど、まずこれからして事実誤認ですよ？北側の前建リスクある方向を思い切りパンダ価格にして売り切ったのをまさかご存知ないとても仰るのですか？

次に貴方の横浜近辺の知識乏しすぎます。みなとみらい〜山下公園辺りのマンション価格調べてください。山下公園なんてパークコート建てるレベルの価格帯ですよ？一般に都心から遠い〜とか仰られてますけど、到底一般論を当てはまるに相応しい地域でなく、全く話になりません。

単に要望書が入ってないから販売期伸びてるのと、住友のやり方は全く違います。販売が伸びてるという見え方は一緒ですが。

ここだけ売り方が違うという点に全く目を向けようとしませんが、そう思いたくない契約者の方でしょうか？数々のステークホルダーの拠り所となる開示情報すら信用すらせず、ただの外見だけ判断されてるようでは、ここがどれだけ乖離した価格形成なのか気付くのは到底難題でしょうよ。それこそご自身で本当に考えられたんですか？

自身の選択に自信を持たれるのは結構ですがね。坪400後半のマンションを購入できる財力もご立派ですが、客観情報にもっと目を向けられては？
あと、こっちがヒートアップしたかのようにミスリードしてますけど、議論の一番低俗なルール違反ですね。私は至って冷静ですし、あなた以上にこのマンションを客観視しています。

ミヤネ屋で言ってましたが大阪のタワマンはこの台風でみんな1階に集結ですって。
震度3〜4レベルの揺れが2時間位続いているそうです。

>>17613 匿名さん
ネタでなく本当の話ならすごいことやね

>>17624 匿名さん
北仲は、都心勤務だと、遠いから住むなら近くに勤務先がある人だけ。だから、割安で当たり前。

帰ってきて、テレビをつけたとたん、なんか意味不明の祭の映像。両社祭らしいので、調べたら、また武蔵小山！内輪だけで騒いでる感がすごくて、どっと疲れました。タワマンは、いいかもしれませんがこの街の空気感には、耐えられない人も多数いるだろう。なぜこんな街にタワマン作るのか，なぞ。

>>17626 匿名さん
新しく出来た町には、こうやって昔から受け継がれた行事は、作りようがありません。人が住むって建物のだけではないですよ。特に子供を育てるにはとても大切。

せっかく無理矢理擁護マンによる醜い投稿が少しだけですが消えてスッキリしたので、無理矢理ネガマンも投稿控えませんか？
ポジるにもネガるにももう少し客観的に投稿しましょうよ。

>>17627 匿名さん
変な祭りや慣習みたいな世界で日本だけの特異な風習に染まる必要ないよ。むしろ子育てにとって害悪。

>>17629 匿名さん
人それぞれですね。色々な価値観があるので。

>>17628 匿名さん

何とかマンとか、契約者がどうこうとか、そういう思い込みのレッテル貼りは荒れる原因です。お控え下さい。

近場にできるタワマン比較したが、まず眺望。
品川駅の高層ビル群が見える大井町やシーサイドは、向きにもよるがますまず。武蔵小山は、40階と高いがのぺっとした街なみ見えるだけかな。
コミュニティーについては、シーサイドや大井町は、放置してくれそうだから、楽そう。武蔵小山は、祭の町内会や、寄付集めとかめんどくさそう。ただママ友は、できやすいと思うが、固いコミュニティーができ、陰での階層ヒエラルキーが顕著になりそう。
友人やお客さん呼ぶ場合は、シーサイドや大井町は、クールっぼい街なみがいい。武蔵小山は、田舎のじいちゃんばあちゃんだったらパルムや内輪の祭も喜ばれるか。
一概にどれがいいとは、言えないが、階層ヒエラルキーと固いコミュニティーの小山は、好き嫌いがはっきりでそうた。

>>17632 匿名さん

武蔵小山サゲな投稿ですね。
個人的には、シーサイドは無機質な街並みで好きではないですね。再開発エリアだけあって周りをオフィスビルや賃貸タワマンに囲まれ、眺望も今ひとつ。
大井町は便利な場所だと思いますが、クールかと言われると、、、？ちょっと街並みは猥雑な感じかな。
武蔵小山は一度降りたことありますが、再開発が入れば、パルムとタワマンがうまく融合して、とても便利になりそうです。

>>17632 匿名さん
鼻から武蔵小山を検討してないようなので偏った見方になってますね。

クールでドライな人間関係がお好みなら、湾岸おススメです。

湾岸に住んでいますが、余計な近所付き合いは無く、新しい街なので「先祖代々...」みたいな人はいません(ちょっと前まで何も無かったので)。隣に誰が住んでるかもよく知らない。

ついでに言うと、60代以上の人口割合が極端に低いです。他方で未就学児の子供が大量に居て、30年前の日本？と言う感じ。保育園や小学校はキャパオーバーでパンパン。拡張していますが、若い子育て世代の増加にインフラが追い付きません。

一方、神社等が無いのでお祭りは寂しいですよ。有志でこじんまりとした屋台が少し出ますが、休日のパパママのボランティアという感じで、歴史は全くありません。

物事は何事も両面あるので、好みのエリアを選ぶのが良いと思います。

>>17635 匿名さん
湾岸だからと言ってクールでドライというのは、誤った見方ですね。

>>17636 匿名さん
言葉が適切で無かったですね。失礼しました。

別に湾岸を持ち上げているわけではありません。ここにいる人たちは余り湾岸に興味無いでしょうし。

先住民が居ないというのは暮らしやすくもありますが、寂しい部分もありますよ、と言うことを言いたかっただけです。

>>17637 匿名さん
その通りですね。

昔からある街は、よそ者に対してクールでドライだよね
これは先住民が全員死ぬまで変わらない
新しい街は、よそ者にも寛容

>>17639 匿名さん
どうしても下げたいんですね。

湾岸派もムサコ派も、どうやら街の全員とお友達になるつもりのようで。
その心意気は見習わないと

>>17639 匿名さん

どこの村落の話ですか？
東京のことじゃないですよね？

>>17642 匿名さん

武蔵小山村の話でしょうね。
ここの地権者は特殊ですから・・

第４期はいつからですか？

武蔵小山に１０年住んでますが人も本当に優しくていい街ですよ！他の街にでかけるとやっぱり武蔵小山だなぁと感じます。

>>17648 匿名さん
一朝一夕に出来ないものですよね。

>>17648 匿名さん
他の街にでかけると～～　
↑
そういう事を平気で言っちゃうところなんじゃない？

ここって、タワマンなのにスカイラウンジすら無いんですね。
他のタワマンに眺望塞がれるから敢えて作らなかったのかな？

>>17651 匿名さん
単純に、その分部屋にした方が収支は改善されるからでしょうね。地権者がたくさんいる再開発だから妥協点ですね。

武蔵小山の住みやすさはガチだと思う。
学大、駒大、ムサコと転々としてきたが、家を持つならこの辺りが一番バランスがいい気がする。
ここは予算オーバーだったけど…

>>17653 マンション検討中さん

そうかなぁ。その中では学大が圧勝だと思う。
武蔵小山は大山とかと同じ部類かな。

>>17653 マンション検討中さん
理由は？

>>17651 匿名さん
スカイラウンジは別に欲しくない。
シティタワー武蔵小山のライブラリーは羨ましい。

>>17656 匿名さん

全ての部屋が眺望が良い訳じゃないから、スカイラウンジは資産価値維持のためにも必要。
むしろ、屋上庭園が要らない。あれは大規模修繕の時に莫大な金額かかるよ。

>>17655 匿名さん

学大はぶっちゃけ予算の都合ですね。駅近でそれなりの広さを求めるとマンションも戸建も手が出ない…余裕があればイメージ面でも一番魅力的ですが。あとウチは子供が小さいので、近隣に大きめの公園が無いのも個人的にマイナス要素でした（碑文谷公園ありましたがあんなことがあったし…）

駒大は駅周辺に魅力が乏しく、駅自体の雰囲気も暗くて微妙でした。住んだ場所はオリンピック公園が割と近く景観も良かったのですが、公園自体は気軽に普段使いできる雰囲気じゃなかったです。体を動かすには最高ですけど。

ウチ的には武蔵小山みたいに下町感が残ってる方が住み良かったです、結果的に。全然知らなかったけど、住んでみたらいい意味で裏切られた感じです。

屋上庭園が大規模修繕時にとんでもない修繕費用がかかるのは事実。
一旦、植栽を下ろして屋上の防水処理をやり直さないといけないから、あんなもの作るもんじゃないのはデベならよく分かってるはず。
ここは利潤を極限まで追求して、スカイラウンジを設けなかったので、お茶濁しで屋上庭園を作った。居住者のことを考えていないコストカットタワマンだと思う。

>>17659 匿名さん

そういうこと言う人は買うべきじゃないね。むしろケチケチ派のせいで逆に適切な修繕が出来なくなるケースもあるから、買ってくれない方が良い。

価値を認めて、その分必要な修繕積立金も払うという考えを持って購入するならいいんじゃないの。

>>17660 eマンションさん

ケチケチ派とは？
本当に必要な設備は無くて、無駄にコストがかかる設備があって迷惑だって話でしょう。
自分も屋上庭園なんて金食い虫な設備不要に感じます。

まあ、文句を言ったところで仕様が確定しているので、買うか、やめるか、2択ですな。

唯一無二の物件でも無いし、都内有数の場所というわけでもないし、気に入らないなら見送りが吉でしょう。

>>17662 匿名さん

そうですね。幸いお隣のスミフはここのように屋上庭園のような無駄に高コストの設備が無い代わりに、資産価値に影響あるスカイラウンジやライブラリーがしっかりあるので◎ですね。
ここは見送りが正解だと思います。

私はスカイラウンジもライブラリーも要らないけ派。屋上庭園も。そもそもラウンジやライブラリーの資産価値への影響ってどの程度のもんなの？やたらそこを推してる人がいるけど、それより立地と価格の方が重要だと思うよ。スミフのが高いだろうけど坪単価いくらか知ってる人いる？仮に10%程度差がつくならこっちの方がアリ。500切るならスミフの方が良さげ。

>>17664 匿名さん

共用施設不要な人はタワマンは管理費が割高だから選んじゃダメだよ

パークシティはHPを見ると、子育て世代を意識しているように感じる。

間取りも3LDKが多いし、保育園も併設されるし。

スカイラウンジはもう少し大人向けのイメージの方が合うんじゃないかな。小さい子供が走り回ってワキャワキャ&キャーキャーやってたらラウンジも何もあったもんじゃないだろう…

広いキッズルームがあれば理想だけど、そういう訳にはいかないだろうから、屋上で走り回れるスペースを作ったと理解している。

静かな大人の雰囲気を楽しみたいならスミフの方が良いんじゃないかな。

>>17661 口コミ知りたいさん

じゃあ屋上庭園がないマンション買えば？それだけの話。なんでここでグチグチ言ってるのかな？

価値を感じなければ買わない。
価値を感じれば買う。
ブランド物とかと一緒だよね。

>>17663 匿名さん

正解不正解は買う人が決めるもの。
そもそも検討するタイミング、ライフイベント、は人それぞれ。
欲しい物件を買えばいい。

あと、スミフはここより確実に高くなるしね。

>>17668 匿名さん
スミフ1期は大して値段変わらないんじゃ無いかな。

意外とここよりお得感のあるパンダ部屋がいくつか提供されたりして。

値段は発表されてないからまだわかりませんよ...

>>17667 匿名さん

屋上庭園があると莫大な修繕費用が必要となるのは案外知られてないから重要な話だよ。
ここは非常用発電機まであるから、それらだけでもとんでもない費用が必要となる。
ここを購入する人は覚悟しておかないと痛い目にあう。

>>17666 匿名さん

実際子育てよりもリタイアの老夫婦が多いって書き込みにあるよね。デベの思惑と大外れって感じかな。
仮に購入時に子供だったとしても直ぐに成長するからスカイラウンジが無い理由にならない。
デベのコスト削減であることには変わりない。
いずれにせよ。価格はまだ不明なものの、建物としての価値は断然スミフの方が良さそうだ。

>>17667 匿名さん

それを議論する場が掲示板なので、気に食わない意見に一々噛み付くのはみっともないですよ。契約者の品位が損なわれないように気をつけましょう。
(契約者でないという無駄なレスは不要です。違ったらスルーするだけで良いですよ。荒れますから笑)

>>17671 匿名さん

20代夫婦ですが、次期の住友向かいの部屋を目指してます。幼馴染の夫婦も一緒。決めつけないように。

>>17673 匿名さん

やっと次期販売決まったの？
登録開始はいつからですか？

>>17670 匿名さん

案外知られてないも何も、全共用スペースの修繕費用を組み込んだのが今提示されてる修繕積立金だとMRで聞きましたが。別途莫大な費用がかかるってことですか？それならその根拠は何でしょ？ちょっと適当に言い過ぎですよ。

>>17675 名無しさん

その通りですね。
すでに修繕積立金は提示されており、また50年を見据えると、どのマンションも修繕積立金の積み増しが必要なのはもう一般的に知られていることですから、やたらと金がかかると煽るのは不必要。

>>17672 匿名さん
この投稿こそが気にくわない意見に噛み付いて
いる投稿ですね。みっともないですよ。

>>17675 名無しさん

一般的に修繕費用は過少に見積もられていることがほとんど。ここは個別の詳細の費用見積もりがでているの？妥当かどうかはその費用を見れば分かるね。

屋上庭園は高リスク設備です

https://大規模修繕工事.jp/news/0806-3/

>>17678 匿名さん

過少に見積もられているというより、計画が30年までになっている。50年を見据えれば見直しは必須。ただ、そんなことはどこのマンションでも同じ。

そして個別の費用見積もりの積み上げて計画が積み上げられているわけで、その内訳はどのマンションもモデルルームで見せてもらえます。

>>17680 匿名さん

1回目の大規模修繕で見積もり取ると大幅に上振れして狂うのがデフォ

屋上庭園はあかんて。ほんま金かかるで。

タワマンで永住はありえん。

私は子育て真っ最中なので屋上庭園があるこちらが魅力的でした。小杉のグランツリーの屋上庭園も行きますが人が多いので、マンションが建ったら行かなくなりそうです。
周りの子育てママ達も楽しみにしています。たしかにリタイアされた方や共働き夫婦はお隣の方が良さそうですね。

>>17669 匿名さん
スミフは@500ですよ。
もうみんな知ってます。

>>17691 匿名さん

どこの情報ですか？
いい加減な嘘を流すと営業妨害で訴えられますよ。

>>17689 匿名さん

ここの屋上ってせせこましいから寛げないと思うよ。無駄にコストがかかる不要な設備という意見に同意です。

>>17691 匿名さん
スミフにしてはマイルドな値付けですな。
550位を狙うのかと思ってました。