パークシティ武蔵小山　ザ　タワー

>>17233 匿名さん

モデルルームと異なる部屋を買う人がほとんどなのだから、それをガッカリと言われてもね笑
新築マンションを青田買いするのであればある程度は納得の上だし、仕方ないのでは？
それと、値上がりするしないの話ではなく、価格維持率の話です。
そしてミスプライスの部屋がリセール強いのはもちろんですが、あなたの言うようにミスプライスがないのであれば、どの部屋でもリセールバリューは変わらないということになりますので、条件に納得しているなら特に問題ないということですね。

>>17234 匿名さん

北向きや南向きや低層は確かに安いですが割安ですか？この物件に関しては、逆に条件の良い部屋が高くなり過ぎないように条件の悪い部屋の調整が甘い気がしました。日当たり眺望ゼロの北向きと日当たり眺望抜群の南東向きの差が僅か1割弱ですよ。

>>17237 匿名さん

割安でも割高でもないと思います。つまり、どの部屋もリセールバリューという意味では同等かと。

スミフ待ってたけど、結局ここと五十歩百歩で、総合力は僅かながらこっちが上と感じます。でも何でもっとスミフ3LDK作らなかったのかなぁ?

5年くらい前は眺望抜群でも北向きというだけで南向きより1～2割安かったからね。今や北向きでも眺望次第では南向きより高くなっている。

>>17240 匿名さん
流石に北向きが南向きより高いことはないよ

>>17239 匿名さん

全く違うと思います。住友が負けているのは若干の駅距離数歩だけ。笑
他は全て住友の圧勝となるので、待って良かったと思います。但し、もっと3LDKがあれば良かったというのは同意です。
こちらはモノが悪すぎて見送りました。

>>17239 匿名さん
グロスを気にしたのではないでしょうか。

総額1億円未満にするには2LDKで60平米強にすると言う思想だと感じました(俗に言う1億円の壁を気にした)。

①DINKSや②子供1人、或いは③リタイア組の戸建て売却→マンション引越しであれば、需要がある気がします。駅前で便利ですし。

三井の方が再開発の先発組なので、後発のスミフが高くなるのは受け入れるしかないかと。パークシティも何だかんだで結構売れているので、相場が上がっている、と言うことかなと思います。

>>17243 匿名さん

もしそうだとしたらマーケティングを間違えているね。武蔵小山では3LDKが求められているんだけど。

まあ、実際はニーズよりも会社の利益最大化を考えているんだろうけど。基本的には狭い部屋の方が坪単価を高くしても売れるからね。

>>17244 匿名さん

素人の語るマーケよりも、専業の不動産会社のマーケに基づいた販売戦略の方が正しいでしょう

>>17245 匿名さん

いや、だから利益最優先って言ってるでしょ

>>17246 匿名さん

武蔵小山には2LDKよりも3LDKのニーズがあるにもかかわらず、それを無視して住友が利益最優先で3LDKを少なくしたとのあなたの個人的見解はわかりました。全くの見当違いだと感じられます。

パークコート麻布十番とシティタワー麻布十番みたい。
ただ麻布十番はパークコートだった。
結果が出るのは10年後くらいかな。

>>17247 検討板ユーザーさん

では、正解を教えてください

>17246: 匿名さん　
億超えはスミフ目黒辺りにいっぱいあるからあっちに誘導したい部分もあるのではないか。

「全くの見当違いだと感じられます」と素人がマーケを語っております。

>>17249 匿名さん

正解は住友しか分かりません。
それをあーでもないこーでもないと外野が語ることが滑稽なので指摘させていただきました。

>>17247 検討板ユーザーさん
いや、坪単価高くできる部屋を増やしたのは、利益重視の表れだと思いますよ。別にそれが悪いことだとは思いませんがね。

>>17244 匿名さん

武蔵小山で2ldkよりも3ldkが求められてるエビデンスをよろしく。
マーケティングがお得意のようなので、もちろんすぐにデータ出せるよね。
お待ちしてます。

>>17239 匿名さん

まぁ、同じような立地で大手タワマンですから、あまり違いは出しにくいですよね。資産価値に差が出るような違いはないと思います。
将来の坪単価も、武蔵小山駅前タワマンは横並びでしょう。
差が出るとしたら、管理で差が出る可能性はありますが。

>>17252 検討板ユーザーさん

ではそう書けば良いじゃないですか。間違っているかなんて住友にしかわからないんですから。

それに推測で議論することで、色々な意見が集まり、答えに辿り着く可能性もあると思います。その議論自体を否定するなら、このスレを見なければいいじゃないかと思ってしまいます。

>>17255 eマンションさん

何としてでも住友と価値を横並びにしたい勢力がいますが、それは無理というものです。
タワマンで最も重要な眺望も共有施設もお隣に大きく水をあけられてしまってます。
墓地隣接のタワマンと、都心ビューが確保されたタワマンでは資産価値に雲泥の差が出るのは自明です。

3LDK : 85A(西角)、83B(南角)、76A(南東)、72A(南東)、72D(東)
2LDK : 60D(北西)
1LDK : 47A(北西)
上記の間取りは売れるの早かったですね。1期でほぼ完売してました。

特に76Aと72Aの南東向き、72Dの東向きは上から下まで一瞬で売れてました(一部キャンセル住戸は出たようですが)

これらの住戸はもっと高くても売れたでしょうから、スミフはその辺りもしっかり研究して来ると思います。

>>17258 匿名さん

そうですね。3LDKの売れ行きは好調でしたね。

>>17258 匿名さん

東向は全て墓地が視界に入ると思いますが、みなさん気にしないんですね
売る側にとって、このような場合青田買いがメリットになりますね
実際住んでみると引くことも多いだろうな

>>17258 匿名さん

72Dは北東向きのお見合い住戸。価格が安かったので、ここなら買えるという感じで要望書が入ったのでしょうね。

>>17256 匿名さん

武蔵小山で2ldkよりも3ldkが求められてるエビデンスまだですか？
逃げないで下さいよ

パークシティの営業の方から、メニュープランで3LDK→2LDKに変更する方も2～3割いらっしゃると聞きました。

特に戸建てからの移住組（シニア層）は、広い部屋を好むそうで、総平米が70㎡以上を望まれる方がそれなりにいらっしゃったのではないでしょうか。

シニア層がそれなりにいるという事は、住環境は静かでよいと思いますが、他方で管理は面倒かもしれませんね。若い世代と違って、マンションの将来性の為に修繕費のフラット化（値上げ）等、一部武蔵小杉や湾岸で見られた「将来の憂いに先手を打つ施策」は取り辛いのではないかと懸念します（20～30年後の為に今、値上げしましょう、と言ってもシニアの合意形成が難しくなる可能性）。

>>17257 匿名さん

？？？
勢力とはどういうことでしょうか？
あなたの主観的な感想は分かりましたが、客観的な視点でみれば資産価値にそう違いはないということを申し上げたまでです。

>>17265 匿名さん

武蔵小山で2LDKの需要があるエビデンスありがとうございました。やはりと言った結果です。
さてさて、そんなことよりも重要な問題提起ありがとうございます。
シニア層が多数を占めるのは大変な懸念事項になりますよね。シニア層は目先のことしか見ません。対して若年層は将来に向けた備えを早くから対策しようとします。
マンション全体の合意形成が出来ず、分裂した姿が目に浮かびます。そういったマンションは避けたいですよね。

>>17264 匿名さん

ここの売れ行き見たら分かるでしょ。3LDKから完売していって、60平米台は苦戦していた。

>>17266 eマンションさん

まず、その客観的な視点で資産価値に違いが無いエビデンスを出さないと、議論は進まないと思います。主観同士の言い合いになるだけなので。そこまで言い切るからには裏付け資料があるでしょうからよろしくお願いします。

>>17268 匿名さん

その通りですね。3LDKから売れていったのが何よりのエビデンスなのに、それを知らないのでは真面目な検討者ではないと思われても仕方ありません。

>>17269 匿名さん

その通りだと思います。
ところで、資産価値に違いがあるというエビデンスはありますか？双方、しっかりとしたエビデンスを出さなければ建設的な議論はできないかと思いますが。

>>17267 匿名さん

70平米台の部屋が求められていることを2LDKが求められているとすり替えているだけ。そんなもん、3LDKのメニュープランでいくらでも間取り変更ができるんだから、むしろ3LDKが求められていると考える方が自然でしょ。

>>17270 匿名さん

3LDKから売れたのを知らないと検討者では無いという理論が意味不明ですが、2LDKでも西側は好調でしたし、眺望や価格の条件によるものだと考えられます。

>>17274 匿名さん

いやー、そのロジックはちと苦しいね。条件の悪い北東だって3LDKの方が断然売れてたし。

>>17272 匿名さん

ですね。
お隣とこちらに資産価値の差がある/ないの意見、それぞれのエビデンスを示してもらわないとね。ただの罵り合いになっちゃう。

>>17272 匿名さん

自分はその発言の当事者ではありませんが、有名ブロガー達は共有設備や眺望が資産価値に影響を与えると言っていますね。
ブロガーも売却データを見ての発言でしょう。

>>17274 匿名さん

3Lと2L、どちらが先に売れていったかは明らかなのに、想像でものを言われても、、、

>>17277 匿名さん

うーん、エビデンスが示されないと何とも言えませんね。少なくとも、そのブロガーの発言と、ブロガーの発言の根拠となるデータを示してもらわないとね。

>>17277 匿名さん

なるほど、ありがとうございます。
そのように言ってるブログ記事を教えて頂けませんか？

>>17279 eマンションさん

三井氏のブログに共有部が豪華な方が有利との記述がありましたね。
それでは共有部や眺望が資産価値に影響無いというよりもエビデンスを待ちましょう。

>>17278 匿名さん

何やらいつの間にかここの購入者の傾向の話にすり替わっていますね。
武蔵小山において、2LDKよりも3LDKの需要があるとの話だったかと。
そういう客観的なデータは存在しなかったと捉えてよろしいでしょうか。

>>17281 匿名さん

ありがとうございます。具体的な記述を教えて頂けますか？またその根拠となったデータも。
ブロガーとは言え、根拠となったデータも見ずに盲信するわけにもいかないかなと思いますので。
それと、共有部が豪華な方がイメージが良いのは分かりますが、それが具体的データにおいてどう資産価値に効いているのか、が気になります。

>>17282 匿名さん

直近に販売されている新築マンションにおいて、3LDKが先に売れていった、ということが客観的事実です。そこから需要傾向を予測しているというだけの話では？需要予測する上で、それよりも確かなデータがあるのであればご提示ください。

>>17283 eマンションさん

発端は豪華な共有部でも眺望が良くても資産価値が変わらないとの発言であったと思いますので、まずはそのエビデンスを静かに待ちましょう。

>>17282 匿名さん

逆に2LDKの方が需要があるエビデンスはあるんですか？そもそも出発点は>>17282なので、2LDKというのは70平米未満の部屋という認識です。なので、メニュープラン云々は2LDK(70平米未満の部屋)のニーズの方があるというエビデンスにはなっていませんから。

>>17284 匿名さん

それならば売れたかどうかよりも資料請求時などのアンケート結果で判断すべきですね
結局は素人同士の無意味な言い合いとなってしまってます
ところで、武蔵小山に3LDKの需要が多いとこちらに何かメリットあるんでしたっけ？

>>17286 匿名さん

失礼、出発点は>>17243でした。

>>17285 匿名さん

というか、私が気になるのは、
①スミフとここに具体的にどのような差があるのか
②そしてその差は資産価値に効いてくるのか
③効いてくるのであればそのエビデンスは？効いてこないのであればそのエビデンスは？

の3点です。
ここを見ていると、皆さん訳もわからず感情論で差がある！差がない！とただただ叫びあっているように見えます。ブロガーが言ってました、というような話を聞きたいわけではないんですよね。

事実としてあるのは、パークシティの高層階はほぼ売れてしまっていると言うこと。

意図的に北東の63Aだけは3期で纏めて売るつもりなのか、2戸を除き、未販売のままですね。

スミフが販売を始める頃には、63Aも含めてほぼこちらは完売が見えつつある状況になると予想しています。

そうなると高層階が欲しいならシティタワーしか選択肢がない、という状況になると思います。

スミフの方がグレードが一段高いという予測(あくまで予測)ですが、仕様の良いものは高い、という状況になるのかもしれないですね。

なるほど。そういうことでしたか。

>>17290 eマンションさん
スミフの詳細はまだ分かりません。プロジェクト発表会で間取りが一部とフロア図面が見れましたが、その程度の情報量です。

仕様の詳細については来月のモデルルームで明らかになるのではないでしょうか。

価格が確定するのはその先と言っていたので11月頃まで待つ必要がありそうですね。

資産価値については神のみぞ知る、ではないかと。スミフさんが高値で売れたとしても、そのあと三菱が待っているので、三菱の価格に良くも悪くも引っ張られるのでしょう。

皆で力を合わせて、良い街になると良いですね。私もそれを期待します。

>>17290 eマンションさん

その通りですね。私も住友との違いが気になるので対比表で項目ごとに優劣をつけましょう。
将来価値はもちろんですが、物件選択をするにあたっての情報整理にもなるので良い案です。
総合評価で優劣が付けば自ずと資産価値の答えも導かれると思います。

>>17295 匿名さん

ありがとうございます。整理すると以下ですね。今のところは違いが具体的にわからないので、何とも言えない、ということ。

①スミフとここに具体的にどのような差があるのか
→スミフはまだ一部の間取りとフロア図面しか公開されておらず詳細不明

②そしてその差は資産価値に効いてくるのか
→①が詳細不明なので何とも言えない

③効いてくるのであればそのエビデンスは？効いてこないのであればそのエビデンスは？
→①が詳細不明なので何とも言えない

>>17297 匿名さん

ありがとうございます。
ぜひ比較したいと思います。
そして、その違いが資産価値に効いてくるか否か、に最も関心があります。

>>17298 eマンションさん

①の部分は間取り以外にも共有施設は公開されてます。
スカイラウンジ、ライブラリ、パーティルーム、ゲストルーム2つ、キッズルームはあります。
あと2階吹き抜けのエントランスも情報が出ています。

>>17301 匿名さん

なるほど、ありがとうございます。
湾岸タワマンあたりで似たような差のタワマンは見つけられそうですね？ただ、立地がそれぞれ異なるので正確な比較は難しいかもしれませんね。豊洲駅近とか、有明とか、エリア限定、駅距離が同じマンション同士で比較したら見えてくるものがあるかも？

>>17302 eマンションさん

眺望による資産価値の差については明らかなデータがありそうですね

>>17303 通りがかりさん

眺望差については、こちらはすでに価格に反映されているので、すべて横並びとすると、スミフのほうが眺望が良いのであれば、それだけ高くなるのだという理解です。

眺望の良い住戸はリセールに有利という現実があるから眺めが良ければ高くても買う。しかし高層からの眺望はすぐに飽きる。眺望に強くこだわった嫁も、今ではまったく外を見ない。転売しないなら眺望に金を出すことほど無駄なものはないと実感。

>>17306 名無しさん

眺望は飽きるけど抜け感は大事かと。
空が広がると開放的なので。
過去2回タワマンを売却しましたが、お見合いの部屋は時間がかかりました。

>>17306 名無しさん

それは素晴らしい経験をされましたね。でも、もしお見合いのような眺望も採光もない部屋に住まわれると奥さまは耐えられないのではと心配でなりません。眺望を積極的に見ることはしないかもしれませんが、一日中電気つけてカーテンを締め切った生活は窮屈ですので。

>>17306 名無しさん
眺望よりも抜けですよね。プライバシーの方がはるかに大事だと思います。

>>17308 匿名さん

眺望も採光もない部屋を選ばないから大丈夫です。

>>17305 匿名さん

資産価値をどう捉えるかですね。
リセールバリューという意味では、眺望が悪いからといって資産価値が低いというわけではありませんから、あまり早合点するのは禁物です。

都心が望めるけど斜め前が前建でプライバシーなしとか
抜けはあるけど眼下が墓とか
こういう住戸はダメな

売れてますね、ここ

売れてないよ。電話して販売状況聞いても
「営業担当から販売状況連絡する」って
営業がここ売れてます、売れてませんは
客によって言ってること変えてるから営業担当から
折り返すなんていうんだよ。

>>17312 匿名さん

ダメというよりは、そういう住戸は価格が抑えれているので、納得の上買うならOKということかと。

実際、あと何戸ぐらいなんですか

北東の63Aは2戸を除いて要望が無い状況のようです

昼間から電気つける必要があるお見合い住戸を中古で売るのは至難の業でしょ。内覧した瞬間に購入意欲だだ下がり。

>>17319 匿名さん

次期販売予定ですよ。
住友の価格が出てから販売するのでしょう。

>>17319 匿名さん

要望が無いかどうかは、デベしか分かりませんよ。

>>17321 匿名さん

価格次第ですよ。適正な値付けであれば売れます。なにより、今現在、買っている人がいるじゃないですか。

>>17325 通りがかりさん

今買った人は想像で買っているけど、中古は実物を見れるからね。実際に見るとテンション下がるよ

>>17326 匿名さん

テンション下がるかどうかも価格次第です。
高いなら条件の良い部屋、安いなら条件の良い部屋と誰でも想像はつきます。
条件の悪い部屋でも、適正な値付けであれば当然、売れます。

>>17319 匿名さん
やっぱ2LDKは70平米以上ないと家族で住むのは苦しいってこと？

ここの中住戸は間取りのお手本みたいに綺麗だと思いました。高級感は無いとディスられてますが、実需で住むには中々良いと思います。

>17329: 匿名さん
はじめ出たときはここ高い気がしたけど、今のスミフさんの見ても個人的にはスカイラウンジとパッと見たところのエントランスぐらいしかここよりいいところないんだよね。しかもエントランスもちょっと前の湾岸以下だし。

中住戸の使いやすさ、行灯部屋なさ、ゼネコンの信頼感等々は優れている。


価格も地権者もしつこく言われたネガだけど、スミフさんも同じかここ以上の価格になりそうだし、地権者も多いし、当然駅力や都心からの立地条件、保育園などは同じだから、ここの条件いい3LDK押さえた人は、とりあえず三菱が出るまではいい選択したと思うわ。

>>17330 匿名さん

3LDK中住戸の間取りは一見きれいに見えたけど、洋室が細長すぎ且つ梁もすごく、イマイチと思いました。メニュープランで2LDK使いするには良い間取りですが。

>>17331 匿名さん
取り敢えず、子供の数考えて3ldk買っといて将来子供が独立したら2ldkにリフォームすればいいですね。買った人はそう考えたかも。

ゲリラ豪雨大丈夫ですか？

>>17330 匿名さん

結論出すの早すぎ。キャッシュで買った人なら良いけど、数年で経済がクラッシュするかも知れないし、金利が上昇するかも知れないし。

>>17327 通りがかりさん

では、お見合い部屋は坪単価いくらが適正な値付けになりますか？

>>17334 匿名さん

であれば、買うのは控えて賃貸暮らしをされれば宜しいかと思います。

>>17335 匿名さん
その時の相場次第かと思います。強いて言うなら、「買い手が付く価格」とでも言えば良いでしょうか。

事実として言えるのは、今の値付けで買っている人がいる、ということです。なので私は今の三井の値付けが正解なのだと思いますよ。

しかしながらそもそも、「条件悪いとテンション下がる」「安物買いの銭失い」などと言う人たちがいましたので、私としてはそれも価格次第ですよね、ということを言ったまでです。それに反対する人はいないと思いますが。条件の良い部屋は高い、悪い部屋は安い。当たり前の話ですから。適正な坪単価なんて話はしていませんし、私には分かりません。

>>17337 匿名さん

おっしゃる通りとは思いますが、中古になってみないと本当に買い手がいるかわからないのでは？お見合いと言われてもシミュレーション画像があるわけでもなく、室内の明るさも分からず、現時点でまともな判断ができているとは思えませんので。

>>17338 匿名さん

？？？
ちょっと話題が変わっているようですね。
あなたが仰りたいのは、青田買いのデメリットの話ですか？そりゃ当然青田買いには実物見てないのでリスクありますよね、としか言えません。
中古になって買い手がいるかどうかも、売ってみなけりゃわからないというのも当然の話かと思います。
が、それも価格次第ということです。

>>17339 匿名さん

そうです。実物を見たらガッカリというヤツです。特にお見合い住戸でそれが起こりやすいのではと言っているわけです。結局、価格次第ですが、中古で新築価格以下になったら、住んでガッカリ、売ってもガッカリとなって最悪ですからね。

>>17340 匿名さん

やっと、結局価格次第ということを分かってもらえたようで良かったです。

ただ、中古で新築価格以下になるのは普通のことでは？
ここ数年の上げ相場で麻痺しちゃってるようですね。
もちろん、新築価格以上になったら嬉しいですが、新築価格以下にならないように、ではなく、大事なのはフルローンでも残債割れにならないようにすることだと思います。

俺はシンプルにマンション欲しい奴は買える時に買っとけって感じだな
個別の理由はもちろんあるだろうが、なんだかんだ言って買わないのは
結局まだ家族含めて自分（達）の中で決まってないって事よ

>>17337 匿名さん

今の値段がリセールでも通用すると言いたいのでしょうか？

>>17343 匿名さん
それは神のみぞ知るって奴ですね。

ただし、武蔵小山駅近タワマン（それも再開発で街が変わる）が今まで存在しなかった以上は、デベの値付けが新たな相場を形成していくという想定はしています。

>>17344 匿名さん
需要者は他の競合物件との比較で価格を判断するだけで、デベの新築時の値付けなど参考にしかなりませんよ。コンサートのチケットの値段と一緒で、マンションのセカンダリーマーケットでは最初の定価など意味ないのです。

>>17345 名無しさん
気に入ったら買って、飽きて引っ越したくなるまで住めばいいだけのことでは？リセールとか何とかあまり気にしないでいいのでは。

>>17346 匿名さん
ローン組んで人生最大のリスクを負った買い物だから慎重になるのは当たり前
今の70代は不動産購入の失敗で一生の稼ぎが吹き飛んだ経験をしてるんだよ
今でもカボチャの馬車にはめられた可哀想なサラリーマンだっているんだから

>>17347 匿名さん
しっかり、頭金貯めといて余裕もって買えばいいのではないですか？

>>17348 匿名さん

余裕ある人は山手線内側に買うよ。
ここはリセールの事を考えるべきではない。
目黒線一本できついでしょ。
永住するには良い。

>>17349 匿名さん
一応三田線もある(震え声)

>>17345 名無しさん

あなたの仰りたいことも理解できます。

しかしそれでは、なぜこのマンションが、これまでの中古価格よりも大幅な高値で販売されても売れているのか、が説明できません。

これが、住宅街の平凡な板状マンションならあなたの仰るような単なる「定価」で販売されて話は違ったでしょう。

しかしこのマンションは再開発駅近タワマンですので、新たな相場を形成できているのです。だからこそ、これまでの相場を大幅に上回る価格でも、買い手がついているんです。

>>17352 匿名さん

再開発により新相場が形成される一例ですね。

>>17355 eマンションさん

再開発って言ってもマンションが建つだけで、所謂湾岸辺りの街を形成する再開発じゃないから新相場は造られない。
新築時に嵌め込まれた人が損を被る仕組みかな。近隣のパークホームズ辺りと同じ土俵での査定になってしまうのが現実。夢見ない方がいいよ。

>>17358 匿名さん

既にこのマンションが売れちゃってますので、新相場は既に形成されちゃってます。
なぜなら、このマンションを近隣の中古と同じような価格で売り出す人はいないからです。8000万で買った部屋を、いきなり6000万で売り出す人はいませんよね。だからマンションって、下方硬直性が強いモノなんですよ。

>>17359 eマンションさん

中古でいくらで出そうと自由だけど、近隣中古に引っ張られるので結局は下げざるをえない。
新築で買った価格で売れると思ったら大間違い。今ってそう思い込んでる消費者が多いって不動産屋が言ってた。

>>17359 eマンションさん

大変稚拙な意見で全く参考になりませんでした。でも資産価値を保ちたいという必死さは伝わってきました。応援しています。

仕様と価格は比例するからある程度でおさえて、価格を下げてもらった方が私はありがたいです。レンジフードに同時吸排気付けて価格があがるなら付けなくて結構です。プール、ラウンジ、ジムなんて使わないし、エントランスにも余計なお金使わないで欲しい。タワマンに求めるものは人によって違うと思います。私はエレベーターなど利便性向上するものだけにお金を使ってできる限り安く押さえてほしいです。

>>17363 マンション検討中さん

とにかく安く済ませたいみたいな考えを持ってるみたいなので、そういう人はタワマンじゃない方が幸せだと思うよ。
タワマンは管理費、修繕費、固定資産税など何かと割高だからやめておいた方がいい。

あらら、総攻撃受けちゃった笑
とにかく、再開発駅近タワマンのインパクトは絶大で、既に武蔵小山駅前は新相場となっているのが市場の共通見解です。駅前にこれからできるタワマンは同じような価格価格で分譲される。その結果、中古市場にもそこまで安くは流れないのです。

>>17361 匿名さん

新築で買った価格で売れるなんて言ってませんよ。周辺の単純な板マンとは違うそうばになってしまいましたよね、という事実を言っているまでです。

先日モデルルームに行ってきました。
売れてない、キャンセル続出などの書き込みがあったので、実際どうなんだろうと思ったら、現在売出しのお部屋はほぼほぼ売れていました。
営業の方いわく、タワーマンションの場合、キャンセル住戸が出てくるが、特に3LDKのファミリータイプはよほどの事がないかぎり、キャンセルは出ないとおっしゃってました。
残りこれから販売予定のお部屋は、かなり高額で売出す予定みたいで、隣のすみふさんの値付けを見て売出す感じがしました。

>>17365 eマンションさん

直接の競合は、商業施設がある程度集まる他駅の駅前、または駅近の再開発地域で、武蔵小山駅周辺の板マンの影響は受けにくく価格水準も異なると考えるのが不動産評価の世界では一般的です。

それを「新相場」という言葉では表現しないです。「周辺板マンとは競合しないので価格水準が異なるが、影響を受ける可能性はある。」と言うのが正しいです。「下方硬直性」もマンション価格では使わないです。

武蔵小山駅歩の築40年超のマンション持ってるんですが坪250万円で売れますかね？

>>17368 名無しさん

言葉の使い方はどうでもいいのですが、武蔵小山駅としては新相場になっていると思いますし、「下方硬直性」というのは普通に使いますよ。「下方硬直性 不動産」などとググってみれば分かります。

>>17369 匿名さん
キツイんじゃないすかね。

パークシティが販売された時は「高過ぎる！バブルだ！」と思い、この金額では売れないだろうから、ひょっとするとスミフが安く出してくれるのではと思い、様子を見ていましたが、更に一段相場が切り上がるとは予測出来ませんでした...

何だか訳がわからんです...

>>17372 匿名さん
そういう人は、ここが@360で売り出しても、「高すぎる！バブルだ」と思ってるはず。
結局は、自宅を購入する器量が無いのでしょうね。
まあ、今新築マンション選んでる人は、そんな人ばっかでしょ。
普通は最低でも2年前～3年前までに仕込んでる

>>17373 匿名さん

ワタクシは四年前に買った物件をこの度売却し、それを元手にお家をグレードアップして車も買いました＾＾

やはり再開発の1発目は買っておくに限るというセオリー通りだったのですかね...

>>17374 通りがかりさん
竣工までどうすんの？

>>17376 匿名さん

竣工までは賃貸。
売却は3000万控除使って、2年空ければ住宅ローン控除利用可。
ご利用は計画的に^_^

>>17377 匿名さん
2年の家賃で約600万か
それを安い経費と考えるか、無駄金と考えるか

>>17378 匿名さん

いや、500万いかないけど？
社宅扱いで税控除効果もあるから実質はもっと安くなる。それにいいと思ったマンションを買っただけだから、別に待つ間の家賃を経費だなんて思わないしね。

まったく同じタイミングで売り出されていたら、大多数は坪単価が安い方を買うと思います。その次に立地。次に間取り、デベや建設会社のブランド。仕様や共用施設はその後。スミフはある意味販売時期がズレて良かったと思いますし、価格を上げて仕様をよくするのは戦略的に正しいと思いますが、やはり再開発一発目の三井の方が買いです。スミフが三井より坪単価が低くなると話は変わりますが。スミフの営業は仕様で差別化を出すしかありませんので、ここの掲示板のネガは正しい戦略です。

地盤の強さ、駅１分の利便性、便利な商店街、再開発によるキャラ変した新しい街、再開発の1号案件
今後、価値を維持するには十分すぎる要素があると思いますが

>>17392 匿名さん

タワマンが何本か建つだけで街はキャラ変しない。むしろ人が増えて住み難くなるだけです。
ビル風による影響、電車の混雑など今から思いやられます。

駅前が整備されて賑わいのある街になることをプラスに捉える人とマイナスに捉える人がいるのは再開発の特徴ですね

>>17393 匿名さん

そういった考えであれば、買わなければいいだけの話では？

>>17392 匿名さん
豊洲や芝浦や武蔵小杉みたいなタワマン街になっても微妙なだけ

2007年のパークホームズ武蔵小山の時にも再開発といわれて
今後10年は再開発はないと言われたそうです（スレ参照）。
今その10年たって再開発。あと10年後に三菱の再開発。
たぶん、商店が若干淘汰（チェーン店化）するぐらいで
あまり変わらないのではないでしょうかね。
そのほうが、従来から武蔵小山を愛する人にとってもいいんでしょうし。

>>17398 検討板ユーザーさん

それを微妙と取るかどうかは、個人の価値観次第ですね。豊洲も芝浦も良い街ですよ。武蔵小杉も色々と言われることもありますが、交通アクセス至便で商業も発展してきており、暮らしやすいと思います。

山手線スレでまたここの人が暴れてるけど目黒駅まで徒歩20分と言い張ってます。
徒歩20分で行けるルートあれば教えて下さい。

>>17407 匿名さん
うーん、最短ルートでも25分はかかると思いますよー！2.2キロ離れてます。

>>17411 マンション検討中さん

成人男性なら20分ちょっとで行けるでしょうね

>>17412 匿名さん
実際には信号たくさんなのでもう少しかかるかもです！チャリではなんども行き来してるんですが…徒歩は経験なく。

スミフの工事現場です

武蔵小山の記事がアップされていたので共有します。マンションのことよりも街全体の記事ですが検討する材料になるかと。
https://www.homes.co.jp/cont/buy_mansion/buy_mansion_00393/

>>17430 通りがかりさん
ありがとうございます！

>>17430 通りがかりさん

ただの記事広告やないか！

>>17432 名無しさん
ここの掲示板よりは参考になるでしょ。世の中、広告ばかりなんだし。

>>17430 通りがかりさん

平日朝のらっはヤバイの生の声は非常に参考になりました。現時点でそんなにヤバイ状態なのに、タワマンが何本も建つので武蔵小杉の二の舞ですね。ホームにたどり着くまで20分くらいをみておく必要がありますでしょうか？

>>17434 匿名さん

今のところ改札に並ぶってことはないよ。目黒線は確かに混んでる。東横や田都よりはましだけど。

>>17435 マンション検討中さん

相鉄線の乗り入れも恐怖ですね
今は改札の入場待ちがなくてもタワーが全て揃った時には行列でしょう

マンション二棟程度では変わらないかな。せいぜい1000世帯だし。それより相鉄乗り入れの方が影響ありそう。ただ車両増えるからむしろ空くかも。

>>17437 マンション検討中さん

タワマン合計5棟でしょ

>>17438 匿名さん

10年後に残り二棟ね。

相変わらずお隣の監視部隊による投稿がひどいですね。客観的に見てこちらのほうが仕様は上、眺望も上。さすが住友不動産、一番良い土地を取ってくれたといいたいですね。お隣の賃貸スペックは残念ですが、住友には期待しましょう！

>>17440 匿名さん

こちらは住友なんかに負けません。今時珍しい鹿島×三井の免震タワーのハイスペックです。
お隣はコストカットの中間免震で五洋ですか。大丈夫ですか？

>>17440 匿名さん

ここの仕様と眺望は世界一です。
住友みたいな営利企業に負けるわけありません。都市型の超高級レジデンスです。住友が同じスペックになるはずない。
構造と施工会社の時点で三井の大勝利です。

お隣に負けてるところなんて一つも無いに同意します。ここはナンバーワンタワマンです。

ここはパルム商店街の恩恵を受けられる一等地です。住友よりも良いテナントが入るので楽しみです

ここは外観もお隣に勝っています。
お隣には高級感が全くありませんね。

隣はいらない共有施設が多すぎる。
ここみたいにシンプルにするのが今のトレンド。

エレベーターの数もお隣に勝ってる

お隣にはフィットネスルームすら無いのでこちらの共有施設の方が良いという事実

不動産は駅距離が全て。お隣よりも数十秒勝ってる。

三井が住友に負けるはずないんだよ。
再開発といえば三井。住友の再開発で成功事例を聞いたことがない。

皆さんの本音が続いています。
住友には負ける要素が無いということですか。
とても参考になります。

ファミリータイプの部屋もお隣よりも多いので資産価値が保てます。

ここは行灯部屋がなく、お隣よりも間取りが良いですね。

価格もお隣よりも安いので、お得な分お隣よりもいいですね。

最初からわかっていたことだけど、再開発は一発目を買うのが正しかった。

色々情報が錯綜してますが、現状残り何戸ですか？また、次回は何期何次になるんでしょうか？

>>17474 匿名さん

バルク売りされたとの噂を払拭させるためにも早期の事実解明を急ぐ必要があります。
少なくともこの事実が解明されないと、バルク売りが確定的となってしまいます。

>>17475 通りがかりさん

そもそも、バルク売りの話自体、悪質なデマです。

ところで、昨夜深夜からの初心者マークの連投はひどいですね。
自らの異常性をアピールするだけというのが、分からないのでしょうか。
まぁ、こうして反応されるのを楽しんでる愉快犯でしょうから、これっきりにしますが。

>>17476 マンション検討中さん

現在の販売状況(残戸数、販売期など)が不明瞭の中、いくらバルク売りがデマだと主張したところで説得力は何もありません。
ロジカルに行きましょう。まずは現状の販売状況の報告が待たれるところです。

>>17478 名無しさん
ロジカルにバルク売りだということを説明してくれませんか？

>>17478 名無しさん
根も葉もない噂を書くのは控えた方がいいですよ。
確証があるなら構いませんが、ただの嫌がらせで訴えられるのは嫌でしょう。
デマの場合、明らかな偽計業務妨害ですよ。

>>17479 eマンションさん

こちらは6月中旬に3期4次の販売を確認して以降、公式に販売が行われていないにも関わらず戸数だけが減っていると契約者らしき人々が相次いで投稿。
公式販売しないのに、戸数が減るということはバルク売りが疑われるとの流れになっているようです。そのように疑われるのはもっともな話だと思います。
では販売状況について、ロジカルに事実だけをお話しいただきましょうか。

>>17479 eマンションさん
低スペックで利益を貪る営利一本槍の三井
権利強硬で環境破壊の地権者
利便性も判断できずに駅近に固執する契約者
そして外部の疑問を罵倒する変質ポジ
もうおしまいだな
このスレはもう見る価値も無い

>>17481 匿名さん
契約者らしき人。
この時点でロジカルでもなんでもないのに気づきましょうね。

あなたは災害時のデマを拡散するタイプってことですかね。
専門家らしき人が、有毒な雨が降るって言ってるから外を出るなとか？笑

>>17483 匿名さん

あれれ。販売状況を明らかにしてという誰にも不利益がないことなのにそれが開示できない理由はなんなんでしょうね？
残り数戸と言ってしまった手前引くに引けなくなったとか？
何故こんな簡単な質問に答えることを抵抗してるのか理解できません。

>>17482 マンコミュファンさん

激しく同意します。ここは物件を褒めたたえない投稿はすべからく排除されてしまいますね。
他のスレでは見られない特異な事態です。

バルク売りは悪質なデマだけど、逆にこの時期にバルク売りするメリットってなんなんだろ？

毎回毎回、初心者マークにして管理者からアカウントを止められないようにしてまでネガの投稿をするメリットもなんなんだろ？住友の営業だったらわかるけど。そうでなければ抽選で外れたかわいそうな人なのか。

>>17486 検討板ユーザーさん

スミフのモノが良かったから売れないと判断したんでしょう。
それよりも悪質なデマであることをロジカルに証明しましょう。それでは他の投稿者の意見に根拠なく暴言を吐いているだけで、品位が疑われてしまいます。

>>17487 マンション掲示板さん

初心者マークにするとアカウントが止められないってどういうことですか？詳しく教えて下さい。また何故あなたはそれを知ってるのですか？経験したからこその意見ですか？

みんな能書きはいいから、販売状況明らかにしようよ。簡単なことだよ。これがわかれば全てか解明されるよ？
明らかにしてしまうと売れてない事実がバレる？

>>17487 マンション掲示板さん

初心者マークにすることでアカウントが止められないことを知ってるとはプロですね。
なんでも知ってそうなので、ここの販売がどうなってるかも教えて下さい。

>>17486 検討板ユーザーさん

単純に要望書も入らず、売れてないところに住友が上質な物件をぶつけてきて、お手上げになったんだろう

おーいっ！
ここ売れてんでしょ。
今、何期何次の販売ですかぁ？
誰も答えられないのは何んでぇ？

残り数戸だって投稿いっぱいあったじゃん。
その人達どこ行ってまったのぉ？

残り戸数答えてもエビデンスがどうの言われますからね。というかそんな残り戸数知りたいなら問い合わせすればいいのでは。検討者なのでしたら。あと口調が人を小バカにしている感じなので気をつけた方がよいと思いますよ。

>>17494 マンション検討中さん

答えられなくて、逃げた笑

何期何次と残り戸数の事実を言えばいいだけなのに変なの？残戸数が少ないと見せかけて焦らす、売れた売れた詐欺ですかね。なりふり構わない状況だということは分かりました。

>>17494 マンション検討中さん

販売状況を答えることで、バルク売りが白日の下に曝されることになるのですね。
苦渋の選択でバルク売りをグレーの状態にしておく方が得策と判断されたのですね。
ふむふむ。

バルク売りの疑惑が払拭できないどころか
疑惑は深まったと言っても良さそうな状況ですか

物件概要では先着順の3戸の掲載しか無く、次期販売は未定となっているようです。
販売目処が立たないほど反響が悪いのですか？

あれほど売れてると大騒ぎしていた契約者さんはどこに行ってしまったのでしょう？

エビデンスを求められた途端にだんまりですか。

これに懲りて嘘で検討者を翻弄させるのはやめましょう。検討を阻害する悪質な行為を繰り返していて迷惑しています。契約者さんは住民板でお互い褒め称え合っていて下さい。

こちらの人達とは論理的な情報交換か出来ないことが証明されましたね。

高値で摑まされた契約者が検討板を仕切っていて、気に入らない意見を徹底的に排除しようとする。その上、虚勢を張って嘘で塗り固めて良く見せようとしてる。
今回のように理詰めで追及されるとボロが出る。
ほとぼりが冷めるとまた同じことをやるの繰り返し。うんざりしますね。

このネガは何をムキになってるんだろ、、、
どうなったら売れていて、どうなったら売れてないか客観的な数字を出してから騒いでほしいものです。

契約者、検討者のみなさま
意思疎通の出来ない相手と頑張って会話しても無意味ですよ。
相手には数字を求めるのに、自分からは数字を出さないという二枚舌君を相手にするのは時間の無駄です。

あと、彼は誰かと勝負してるようです。
そもそも同じレベルの話ではないのでかみ合わないのも仕方ありません。

>>17501 匿名さん

自分はネガでも無い注目物件なのでウォッチしてるだけの者ですが、そんな難しい話ではないかと。
こちらのポジさんがモデルルーム行く度に残りが減っていて、もう数える程しか無いと何度も主張するから、現在の販売期と残戸数を出してという簡単なことです。
自分も市況を図るキーとなる物件だと思ってるので興味あります。

>>17502 匿名さん
うん、初めにバルク売りだなんだと騒ぎ始めたのだから、そこを証明する数字を出すのが先ですね。
確実なエビデンスを持ってね。

>>17503 匿名さん

販売が動いていない中で残戸数だけ減るのは異常で、それをバルク売りと疑うことに疑問は感じない。

先に残戸数が残りわずかの書き込みがあっての疑いなわけだから、まず減った事実があるのかないのか。6月の3期4次から販売期は進んでいるのかいないのか。これ次第でしょう。
アナタに求められているのは販売が好調か否かの主観ではなく、販売期と残戸数の事実のみ。
それが言えない理由はないでしょう。

販売期も残戸数も開示できない理由があるんだよ
。察してあげなよ。お隣も販売始まって売れてないってわかったら面子が保てないんだよ。

>>17503 匿名さん

その通りですね。バルク売りを疑うのであれば、抽象的な話ではなく、具体的時期とその時の数字の状況、そしてなぜその数字がバルク売りなどという推定につながるのか、ロジカルに説明願います。
何度も言いますが、具体的な数字とそのエビデンスを元にお願いします。

>>17505 匿名さん
そんなに知りたいなら、自分でエビデンス集めてハッキリさせればいいんじゃない？
バルク売りなどという妄想を勝手に撒き散らして、違うなら証拠出せ！なんて、異常者以外の何者でもないよね笑

>>17507 eマンションさん
いやいや、自分で調べろとか言い出したら何にも話が動きませんよね。
数字を出せと言ってたのに、自分らは出さないでOKなんですか。
また、基準が都合によって変わってますよ。

>>17508 匿名さん
これは間違えました。

>>17504 評判気になるさん
その数字と時期を出してから語ってくださいね
きみにしか理解できませんよ。

>>17508 匿名さん

まず、そもそもバルク売りっていうのは、君の想像な訳でしょ？あるのかないのか証拠がなく、よく分からないものを「ある！」と言っているわけだよね。だったら君が証拠を出すべきだよ。それだけの話だよ。

昨夜の誤爆からの十数件の連続投稿、そしてバルク売りなどという妄想のまき散らし、そしてなぜか妄想が存在しない証拠を出せ！などというトンチンカンな要求。あまりにヒドイね。

>>17511 eマンションさん

正論です。

>>17512 マンション検討中さん

それって、全部同じ人がやってるんですか？

>>17514 検討板ユーザーさん

答えは、あなたの心の中に。

バルク売りの証拠はまだですか？

「バルク売りがあるのでは！」という想像を勝手に主張しておいて、その勝手な想像について、「俺の想像が存在しないということを証明せよ！」なんて、ちょっと頭がおかしいとしか思えません。明らかにおかしいですよね。

まずはバルク売りの証拠を出してください。
話はそれからです。

>>17516 eマンションさん

その前に売れてて残り数戸と連呼してた人が現在の販売期と残戸数を出せば済むことです。
簡単なことなのに出さないのですか？
事実をそのまま伝えるだけでいいんですよ。

正論です

>>17517 匿名さん

え？なぜですか？その話は知りませんが、私はバルク売りバルク売りとデマ（と私は思っていますが）を叫んでいた人が、デマではないという証拠を出して欲しいということを言っているだけです。

「やってない事」を証明するのは、所謂「悪魔の証明」というヤツで無理です。

「バルク売り」に限らず、「やった証明」を出すべきで、「やってない証明」は無理難題です。

例えて言うなら「あなたがこれまでの人生で重大な罪を犯していない証明を出せ」と言うのと同じです。「重大な罪を犯した証明」は出来ても、「犯さなかった」事の証明は出来ない。

マトモに返すのもバカバカしい話ですが、相手にしなくていいと思います。

残戸数出したところで、「バルク売りをした証明」にも「バルク売りをしてない証明」にもなりません。「疑惑が深まった」と絡んでくるでしょうが、放っておきましょう。そう思う人は買わなきゃいいだけです。

>>17520 匿名さん

販売期は3期4次から進んでいますか？
現在残り何戸であるかわかれば、販売期と残戸数の推移で判断可能です。
事実を言うことをなぜそんなに抵抗するのでしょう？笑

問題の本質を理解していない人ばかりですね。
整理しますと、以下の流れで③と④が平行線。

①モデルルームに行く度に残戸数が減って、現在は数える程しか残っていないとの書き込みが繰り返される
②物件概要に更新なく、販売期が進んでいないのに戸数が減っているのはおかしい。バルク売りされてるのでは？と疑惑を唱える人が出る
③バルク売りはデマだ証拠出せと繰り返し投稿される
④現在の販売期と残戸数を開示せよと繰り返し投稿される

元をただすと①に問題の原因があるので、④の通り現在の販売期と残戸数を開示すれば解決する。
以上です

>>17522 匿名さん

結局、その①から④すべて、自作自演の可能性もあり、何が真実かわからないカオス。

>>17521 匿名さん

それって、モデルルームに聞けば分かることだよね。
それより、バルク売りの根拠・証拠をお願いしてもいいでしょうか？ダンマリですね、この件に関しては。

>>17523 マンション検討中さん

それを言うと、あなたがそれを実行している犯人の可能性もあるよね笑

兎に角ここのポジさんが頑なに販売期、残戸数を開示しないことで、逆に開示することで被る不利益が多大であるとわかりました

>>17522 匿名さん

本質は異なりますね。
①についてはモデルルームに聞けば分かる
②については、単なる妄想・想像
③については未回答
④は①と同じでモデルルームに聞けば分かる

つまり、②に対する③の質問に答えてくれれば良いのです。

>>17524 eマンションさん

モデルルームでも聞ける客観的事実を言うのをためらう理由は？
それで問題が解決するらしいけど。

>>17525 eマンションさん

逆にバルク売りの根拠を全然出してくれないので、バルク売りは単なる妄想ということが分かりました。ありがとうございます。

>>17527 匿名さん
え？それを自分で調べない理由は？

>>17526 eマンションさん

そのロジックなら②、③もモデルルームに聞けば分かるになる。大丈夫？

>>17530 匿名さん

あ、それであればやはり、モデルルームに聞いてもいない、根拠と証拠もない単なる妄想・想像ということでよろしいですかね。教えて頂きありがとうございます。

>>17530 匿名さん
モデルルームではバルク売りなんてもちろん話はありません。

>>17531 匿名さん

必死ですね。気持ちわかります。
自分の買った物件の資産価値が左右されますからね。頑張れw

>>17533 匿名さん

結局、バルク売りはデマだったということですね。

>>17533 匿名さん

あなたのようなただネガを撒き散らす方がこのサイトには不要だと思いますが。。。
草生やして人を煽るより、検討者の前向きな購入を後押しするような書き込みをお願いします。

>>17535 何期とか、わざわざ聞かなかったけど、ボードに赤い花が付けてあり最後の1列除いてほぼ全部売れていました。見ればわかるので、あといくつですかなんて聞きませんよ。売れてるのにこの時期バルク売りなんかする必要ないと思いますよ。事実でないことは言わない方がよいですよ。

まだ竣工もしてないマンションをバルク売りなんかするわけないじゃん。
突っ込みどころ満載な物件ではあるけれど、いつ覗いてもネガのレベルが低すぎる。

>>17537 マンション比較中さん

バルクネガもレベルが低いですが、それに論戦をしようと反応するポジもレベルが低いと思います。

>>17538 論戦？正しい情報ですが。

ここは検討板で、こちらの物件を少しでも安く買いたいと思っている自分のような人も多いと思います。そのためバルク売り？されているという情報頂けませんでしょうか？いつ頃どのタイミングで言われたのか。
販売状況は先日モデルルーム行った際にマンションの模型の前に掲示されていました。証拠を出せと迫るのではなく検討者であれば、自分で簡単に調べられます。
検討する上で、有益な情報を交換しましょう。

>>17540 匿名さん

その通りですね。

私は一応早い時期にモデルルーム行きましたが大変高いと感じ撤退しました。なのでモデルルームには再訪しづらく売れ行きが今でも気になっています。本当にこのマンションがこの価格で売れるのか、この先の不動産価格のベンチマークになると思っています。ですので、現在の残戸数が気になります。どなたか、どうぞ教えてください。

>>17542 購入経験者さん

三井の担当者は大手の中でもダントツ質が良いと思います。総個数が多いので中々把握し煩いと思いますが、希望の住戸に近いものピンポイントに聞いてみたら如何ですか？漠然と売れ行きは答えて貰いにくいと思いますが、幾つかの候補をあげて、電話ででも応えてくれるはずです。三井のパークコート購入経験者です。

>>17542 購入経験者さん

「本当にこのマンションがこの価格で売れるのか」ということに関しては、既に売れているので答えは「売れる」ということなのでしょう。
その結果、武蔵小山の新築駅前タワマンの相場はこの物件と同じかそれ以上になっていくのでしょうね。

>>17544 匿名さん
売れていました。売れてないのに赤い花つけないと思いますよ。

で、一体今は何期何次になるんですか？笑

都心&準都心の新築供給数は減ってる

何故なら、

①土地の価格は下がらない(マンション用地の確保が難しくなっている)
②建築費は下がる気配がない(大手ゼネコンは2020以降もオフィス受注のパイプラインがあり2022-2023位までは受注が見えている)

よって高止まりしている。

ただ、賃料水準は分譲水準ほど上がっていないため、予算オーバーであれば暫く賃貸で過ごすのが吉では？

そのうち安倍政権も終わるから金融緩和も終わって、調整局面は来るよ。1-2年では変わらないかもだが、5-10年スパンで見れば必ず潮目が変わる時が来る。

待てば海路の日和あり。

>>17550 匿名さん
待つのも投資ですよ^_^

今日は、久しぶりにタワマンできてるか、見にいく途中パルム通ったら、サンバ踊りとか意味不明の行進イベントに巻き込まれ、転倒しそうになり怖かったです。あの殺気だった節操のない空気感は、さすが小山と感じました。大井町からいきましたが、さすがに、大井町はもう少し落ちついてます。あれで転倒者とか怪我人いなかったのが不思議です。不動産価値あがってるのに、あの街全体に漂う空気感は少し、まだ意識低い街なのかも。個人的には、パルムをがらっと変えれば空気が変貌するような

>>17542 購入経験者さん
MRに聞けば教えてくれますよ。ここで聞くのではなく、三井不動産レジデンシャルに電話しましょう。

私も高過ぎて売れないと踏んで撤退しましたが、相応に売れているみたいですね。”相応に”、ですが。

老人資本主義(リタイア組の金余り、生前贈与パワー)を過小評価していたと見ています。

武蔵小山はハイエンド層が住む街ではないので、この金額出せる人は限られると踏んでいましたが、上記実情を少し過小評価していたと思います。

>>17565 匿名さん

ここの跡地である武蔵小山の路地裏一帯は近づいてはいけないし、見てもいけない。と親からは言われて育ちました。

>>17566 匿名さん

私はそんなこと言われなかったですけどね。もしそうであっても、再開発できれいになって良かったですよね。

>>17564 匿名さん

バルク売りがあったかどうかはおろか、販売状況すら闇の中ですよね
関係者がひた隠しにしなくてはいけない何かがあるようですね
こんなこと書くとネガ扱いされてしまいそうですが、純粋に事実を踏まえて交渉したいだけですので悪しからず

>>17568 匿名さん

販売状況はモデルルームに行けば把握できるし、バラの花も掲示されているというのに、どこが闇の中なのでしょうか？笑

バルク売りについては、既に誰かの妄想だったという結論が出ています。

>>17569 匿名さん

17569さんの中で勝手に結論付けているだけで、販売期や残戸数が不明なのでバルク売りの真相は闇の中に同意見です。
疑惑を払拭させたいなら、販売期と残戸数を明らかにした方がいいです。誰の不利益にもなりません。
それともモデルルームに誘導しようとする新手の販売手法なのでしょうか。

>>17570 匿名さん

そこまで信用できない意味がわからない。検討者であればそういう心理にはならないと思いますよ。

>>17570 匿名さん

意味が分からないねぇ、、、
そもそもまず、なぜバルク売りなどという妄想をしてしまったのか、その理由根拠を教えて欲しいな。何度も書かれてるのに、答えてくれないんだよね。

そしてその妄想がないことを示せ！というのはおかしな話だよね。知らねぇよ、としか言えない笑

>>17572 匿名さん

>>17522 で整理されてる通りでしょ
この人は壊れたラジオのように同じことをずっと繰り返していますね

>>17573 匿名さん

壊れたラジオのようにバルク売り妄想を繰り返す方がいるからでは？

>>17573 匿名さん

その答えは >>17526 に記載の通りだよねー

じょじょに、小山の地価やイメージがあがっている中で、
お墓や路地裏に近づいてはいけない、の件がなんか気になりますね。昔、何があったんだろう。何だろうね。

>>17577 マンション検討中さん
気になるならやめときな。

この金額帯になると、「欲しい」ありきじゃないと、前に進まないよ。

「ちょっと検討してみるかな」「何かまずいのかな」「よく知らない土地だな」であれば、賃貸で住んでみて、気に入ったら中古で買えば良い。

竣工したら賃貸に出る部屋もあるだろうから、お試しするにはちょうど良いと思うよ。

異常張り付きネガクン、やっといなくなったね。スレが落ち着きました。
ところで、久々にモデルルーム行こうと思うんですが、バラが掲示されていてそのバラは申込みや要望書が入った住戸、という認識で宜しいのでしょうか。

>>17579 匿名さん
ここで曖昧な回答を書くと荒れるので、MRでキチンと正確な情報を聴いていただくのが宜しいかと存じます。

>>17580 匿名さん
契約すみということでは？契約書を交わしているということではないですか？

>>17581 匿名さん

バラの意味はモデルルームで要確認だと思います。まだ未契約で商談可能でも、ブロックするためにバラが付いてる可能性もあると思います。

ここで書き込んでも推測に過ぎず、書き込んだ人もギャラリーも確定情報は得られない。

正確な情報が欲しい人は、自分の足でMRに行き、MRで聞きましょう。

武蔵小山辺りで住宅購入を検討中なのですが
将来的に５棟のタワマンが建ち、商店街も
立ち退きで消滅するというのは本当ですか？
そんなにタワマンが乱立すると武蔵小杉どころ
ではなくなりますよね？

タワマンは、こんなちんけな田舎にもう無理だろう。小杉でさえ改札抜けるのに20分。乗降客が１日5万人前後の小さな駅にかっこつけてタワマン作っても改札通るのに30分ぐらいかかるかな！しかも周辺から浮くし。

また2戸売れたなあ

>>17586 匿名さん

どこの業者に売れたんですか？

>>17587 匿名さん
？？？

先着順が2戸に減ってますね

先週まで掲載されていた部屋とは違う部屋ですね。

先着順で小出しにしながら捌いてるのかな？

モデルルームへの誘導がしつこいので笑
確認しました
3期4次から進んでおらず残りは100戸弱とのこと

売れ行き悲惨

>>17593 匿名さん

別に悲惨でもないのでは？
淡々と売れてる。

>>17594 マンション検討中さん

だって販売期が止まっていて、大井町などのスミフよりも動きが悪い。三井では前代未聞の売行不振かと。

>>17595 名無しさん

まだ売れ残っていてほしいです！
住友の価格が出てから天秤にかけられますよね～

>>17596 マンション検討中さん
赤い花一列のぞいて、ほぼ完売。これ売れてますよね。

>>17595 名無しさん
そんなこと言い始めたら、今までのスミフの竣工後5年経っても完売してない、みたいな売り方はどうなるの笑

もはや竣工までに完売させなきゃいけないような時代ではないんだよ。

不動産はもう一段高みを見にいくと思うよ。

その後は知らん。
そのころまでに完売してればいいかと。

>>17598 匿名さん
横からだが、それは反論になってない。
住友不動産は在庫を是とする企業だから、そもそも前提からしてズレてる。

普通は在庫抱えていい事なんて何もないよ。今年で言えばソライエ成増なんかその最たる例だもん。早めに捌けるに越したことはない。

>>17600 匿名さん
だから、順調にうれてるようですよ。まだ、建つまでに大分期間あるのだから。

>>17600 匿名さん

三井もこの物件に関しては在庫を是とする売り方にスイッチしている。それだけのことだよ。
在庫を抱えたとしても、財務基盤が盤石な財閥系大手は痛くないんだよ。だから安値で売り切るよりは、高値でも利益が取れる価格でしっかり売っていく、という戦略が取れる。三井は物件ごとに戦略が違って来ている。

逆に野村は回転率を高めようとして利益率が低下しちゃっている。

>>17602 匿名さん
それまんま住友のやり方じゃん。
住友はそれ公言してるけど、三井はそんな事言ってる？ちなみに野村はも利益幅落としてもマンションは売り切るって公言してるけど。

もっと価格上げても売れたてあろう横浜北仲とか竣工まだまだなのに速攻で売り切ってしまったけど、こことの違いが分かりませんね。ましてや真っ正面からぶつかる大手競合出るのに？まったく解せませんね。

>>17603 匿名さん

住友はこう、三井はこう、と固定概念に囚われていますね。現状の実態は、
・住友は相変わらず在庫を厭わず高利益率維持。
・三井は一部の物件（ここやパークタワー晴海等）をスミフ的な売り方にしている、一方で北仲のようは売りにくい立地ではパンダ感強調して売り切り。全体でバランスを取っている。
・野村は利幅落としてでも売り切る戦略だが、大手他社に業績見劣り。

といった感じです。仕入れる土地がないから回転率重視の野村のような戦略では乗り切れないから、三井は物件ごとに異なる戦略を取って全体のバランスを取っている、これが実態かと思います。

　まぁそんな感じだよね。北仲は売りにくいというより、横浜市民にとってのオリンピック選手村みたいなものだったと思ってるけど。一時は市民優先分譲の話もあったんだよ。高値追求なら初めから免震、天井2600ぐらいはやってきたと思う。

北仲が売りにくいとか笑わせますね。
ここの方が大好きな駅直結の再開発大規模タワマンですよ。おまけに横浜最高層ランドマークという付加価値付き。最高額いくらかご存知ですか？
横浜市は所得レンジで言えば同水準なのに、随分ここと売り方に差を付けますね。

住友はこう、三井はこう、野村はこうは当然ですよ。事業として当然の基本方針はあるべきで、それがブレたら事業なんて成り立ちませんよ。ましてや分譲事業って三井不動産の主要な連結セグですよ？それをブレさせてまで売るのってイレギュラーであって、何らかの事情があって然るべきですけどね。それこそ例えば立地に対しての売りにくい価格とかね。

ちなみに株主総会にもそんな方針転換取られた話なんてなかったですし、当然有報や説明資料といった開示情報にも記載ないですけど、どこでそんな情報入手されたんですか？一応株主なんで一通り公開情報には目を通しているはずなんですがね。営業さんにも聞いたことないですが。内部の方ですか？

まあ順調かどうかは分かりませんが、販売開始から約10ヶ月で8割型売れていると言う状況のようですね。

馬車道等はサクッと完売しているので、超人気物件いうわけでは無いのでしょう。

私は坪単価470万と聞いて、バブルだと判断したので見送りましたが、ここが完成在庫となるかどうかは静かに見守りたいと思います。

隣のスミフは完成在庫を持つのを当然としているデベなので市場動向の判断材料にしずらいので。

北仲が売りにくい立地とか、、、
あまりにも不勉強過ぎて、どんな薬を付ければいいのかわからんな

>>17606 匿名さん

まあまあ落ち着いて。

まず、北仲は東京都心から遠いですから、一般論として都心よりも弱気な値付けになるのは当然です。これをもって「売りにくい」と言っています。そこを、マンションコンセプトと「割安！」という味付けによって見事に短期完売させたのがザ・タワー横浜北仲です。

次に、あなたは会社が公式に言っていないことは認めない、というスタンスなんでしょうか？自分の頭で考えなければ実態は掴めないのでは？

そもそも、企業が基本方針を決めるのは、事業価値を向上させるためです。そこを誤ってはいけません。事業環境が変化し、これまでの基本方針が価値向上に繋がらないとなれば、柔軟に対応しなければなりません。それをやっているのが三井であり、変えていないのが野村、という理解です。

ですから、三井が物件ごとに販売戦略を変えているというのは合理的です。それが実態です。

私が「実態はこうですよね」と問いかけているのに、あなたは「いや、会社が公式発表してない！認めない！」と言っているに過ぎず、これでは議論になりません。

>>17606 匿名さん

付け加えると、三井があなたが仰る「基本方針」を守っているとしたら、ここの値付けも晴海の値付けも、もっと安いものになっていたことでしょう。実態は異なるんです。

>>17609 匿名さん

売りやすいか売りにくいかは、単純に需給バランスでしょう。

その需給バランスは様々な要素によって変わりますが、横浜のランドマーク的タワーマンションで、割安な価格であれば当然売りやすく、結果的に年に1件あるかないかの売りやすいか物件だったことは間違いないです。

あなたの論法だと、東京の不動産は売りやすく、それ以外は売れにくいとなりますが、当然のこととして東京にも売りにくい不動産もあれば、地方にも売りやすい不動産はありますよ。

そして、ここは竣工まで相当時間があるわけですから客観的に見て販売はまずまず順調と言えるのではないでしょうか。

過去の事案から、先発の三井に比べ後発の住友は1割強高く売りに出すことが多いですから、仮に住友が520前後で売りに出せば、様子を見ていた検討者が三井に流れ、完売に近づくのではと思いますけどね。

>>17609 匿名さん
因果関係が逆の思い込みでしょう、それ。

まずパークタワー晴海がパンダ部屋作らない長期販売の引き合いとしてますけど、まずこれからして事実誤認ですよ？北側の前建リスクある方向を思い切りパンダ価格にして売り切ったのをまさかご存知ないとても仰るのですか？

次に貴方の横浜近辺の知識乏しすぎます。みなとみらい〜山下公園辺りのマンション価格調べてください。山下公園なんてパークコート建てるレベルの価格帯ですよ？一般に都心から遠い〜とか仰られてますけど、到底一般論を当てはまるに相応しい地域でなく、全く話になりません。

単に要望書が入ってないから販売期伸びてるのと、住友のやり方は全く違います。販売が伸びてるという見え方は一緒ですが。

ここだけ売り方が違うという点に全く目を向けようとしませんが、そう思いたくない契約者の方でしょうか？数々のステークホルダーの拠り所となる開示情報すら信用すらせず、ただの外見だけ判断されてるようでは、ここがどれだけ乖離した価格形成なのか気付くのは到底難題でしょうよ。それこそご自身で本当に考えられたんですか？

自身の選択に自信を持たれるのは結構ですがね。坪400後半のマンションを購入できる財力もご立派ですが、客観情報にもっと目を向けられては？
あと、こっちがヒートアップしたかのようにミスリードしてますけど、議論の一番低俗なルール違反ですね。私は至って冷静ですし、あなた以上にこのマンションを客観視しています。

ミヤネ屋で言ってましたが大阪のタワマンはこの台風でみんな1階に集結ですって。
震度3〜4レベルの揺れが2時間位続いているそうです。