パークシティ武蔵小山　ザ　タワー

先日、モデルルームに行ったらけっこう売れていて驚きました。この掲示板ではけっこう否定的な意見が多かったので。モデルルームに行くと、色々な意見を検証できますからいいですね。

>>17152 評判気になるさん

モデルルームでは良いことしか言われないからね。ここでの意見は本当に参考になりますね。

>>17152 評判気になるさん
不動産価格の高騰影響を受けて、高いとは感じますが良いマンションだと思いますよ。

ネガられまくってますが、間取りは(北東角部屋除く)基本アウトフレームしており綺麗ですし、天井高も最大2.6mあるので中々悪くないと思っています。

欲を言えばキリ無いですが、個人的には十分及第点です。

>>17154 匿名さん

価値に見合った価格では無いことは確か。
北東以外の角部屋も梁の圧迫感が凄いし、仕様悪いし日々の生活で不満が蓄積しそう。
坪単価350位なら納得できるレベル。

>>17155 匿名さん
I think so too.

坪単価350だと有明のシティタワーズ東京ベイと同価格帯ですね。

マイナー路線の武蔵小山とは言え、陸の孤島の有明と同じ単価するのは少々厳しいかと。

>>17157 匿名さん
そんなもんじゃろ
まだ有明の方がポテンシャルあるのお

>>17154 匿名さん
ネガッてるのは特定の1-2名ですけどね。

>>17159 マンション検討中さん

エビデンスを示さないと、またここの契約者はが被害妄想に取り憑かれて喚いてると言われてしまいます。そんなの悔しいので、しっかりエビデンスを見せつけてやって下さい。

>>17153 匿名さん

ここでは否定的な意見ばかりですが、現地に行けば、否定されるようなことばかりではないことがわかりました。

>>17161 評判気になるさん

現地に行ったら墓地が真横にあって絶句しました。また、ファサードがアルミサッシ剥き出しのチープな外観で更に絶句。うなだれて帰りました。

子ども(公然わいせつ)（品川区小山３丁目）
9月6日(木)、午後5時30分ころ、品川区小山３丁目の店舗内で、公然わいせつ事件が発生しました。
■犯人の特徴
・白色タンクトップ、半袖シャツ、デニム半ズボン、黒髪短め、男

お気をつけ

>>17163 匿名さん
最近小山で出没してる公然わいせつ犯は同一人物だと思うんだが、なんとか逮捕してほしい。

>>17162 匿名さん

まあ墓地は仕方ないですね。
ファサードは感じ方ひとそれぞれですが、私個人は悪くないと思いましたよ。

外観、いいと思いますけどね。三井らしい暖かい雰囲気で。それでいて、高級感もありますしね。

高級感感じます？すみません、具体的にどの辺に感じますか？

>>17165 匿名さん

墓地隣接は致命的だと思う。
ここ半年内で港区と中央区の非タワマン2戸を売却したけど、内見の三分の一以上が中国籍の方。売却先の一つも中国人だったし、今中国人の不動産購買力は無視できない状況。
中国人は風水を大変気にするので、墓地隣接は買いません。リセールを考えるとここは無いな。

ネガさんのパトロールがすごいですねー笑
肯定的なことを書いた途端にこれですか笑
これを確かめたかっただけなので、もういいです笑
ここはネガがすごいと投稿されていたので、どうなのかなと思ったら噂通りですね笑笑

ここ物件をボイドスラブ280mmで郊外の賃貸仕様と散々にバカにしていた某西大井の物件は、実はボイドスラブ260mmだったそうですよ。自虐ネタが得意なのか、天然なのかは判断ができませんが、面白い人たちみたいです。同じ品川区みたいなので仲良くしてあげてください(笑)

ちなみに、私は武蔵小山にも大井町にも興味はありませんので、悪しからず。では。

>>17177 通りがかりさん

嘘は良くないよ。契約者さん。
ご指摘の物件は320と310がほとんどです。

ポジとかネガとか言う以前に、間違ったこと書くから反論されただけでしょ。大きいとか、背が高いとか、目立つとか、事実を書けばいいのに、よりによってチープ感すら漂っている中で高級感って書いちゃうから。

墓地の横にあるから中国人が買わないとは気づかなかった。売却する時には不利になってしまうんですね。

都内の不動産市場においては、普通のサラリーマン家庭では購入出来ないレベルになので、中国人頼りになっているのが実情。
それなのに中国人に見放されるということは不動産価値が無いといっても過言ではなかろう。

>>17185 匿名さん

中国人頼りになっているなどというデータはありませんよ。一部そういったことを言っているテキトーな不動産ジャーナリストがいますが、裏付けもなく、妄想爆発の悲観芸人と言われてしまっています。

中国人が少ないのはむしろメリットなのでは

某湾岸タワマンを投資用で持ってますが中国韓国人のゴミ捨てマナーが悪すぎてゴミ捨て場に中国語とハングルが廃棄してあります

廃棄→併記

>>17191 匿名さん

多言語併記なんて、大手やちょっと規模の大きいマンションなら今や当たり前だよ。

英語だけでいいんだけどね

私も気になり三井に聞きましたが中国人は今のところ1〜2パーセントとのことです。
上層階のワンフロア全部買ったらしい などいろんな噂を聞きましたがただの噂みたいでした。

>>17195 匿名さん

だからここは墓地が真横なので、中国人は見向きもしない

>>17196 匿名さん

それはそれでいいんじゃない？

中国人も見捨てるほどなのね
リセールが絶望となる現実味が帯びてきました

>>17198 匿名さん
それはそれでいいんじゃない？
シティタワー武蔵小山も共倒れでw

中国人が少ないのはリセールにとってプラスですよ
湾岸の惨状を見れば分かる

スミフ(シティタワー武蔵小山)は柱が中途半端にしかアウトフレームしてないし、デコボコ間取り(特に中住戸の間取りは間違いなくパークシティの方が綺麗)...パークシティ武蔵小山もと違って、角部屋の下がり天井は無さそうなのはポジだけど。

もうちょっと期待してたけど、残念だった...
正直、50歩100歩って感じ...

>>17201 匿名さん

リセールにマイナスですよ
自分の周辺でも中古で売り出すと中国人検討者が多いと言ってました

タワマンのリセールは大切。10年後に逃げ出せないとそのまま終わる。

>>17202 匿名さん

そうですか？
中住戸もダイレクトウィンドを使っているため柱が完全なアウトフレームとなっていないものの、上手く逃がせていると思います。
北側の都心ビューのダイレクトウィンドは最高だと思います。
間取りも全くパークシティに負けていないと感じました。特に玄関開けたところにニッチカウンターを設けているのは豪華ですよね。
パークシティは間取りにもこうたった優雅さが感じられませんでした。

>>17204 通りがかりさん

その通りです。パイが多い方が良い。
中国人が敬遠するマンションはそれだけでマーケットが制限されてしまうので大きな懸念材料となります。
日本人でも墓地の真横は敬遠しますけどね。

>>17205 匿名さん

それでは、同じスミフ物件で、シティタワー大井町との間取りの差異はどう考えれば良いですか？

この板には強烈な三井へのアンチ、強烈な住友へのポジがいますね笑 同一人物だと思いますが笑見ていて面白いですが、検討の参考にするにはあまりに偏った意見が多いです。
墓地と中国人の方が振り向かない理由が良く理解できません。風水を大事にしていて、その風水の考え方の中に先祖の墓地をとても大切にする思想が入ってるだけだと思います。近くに墓地があることはもちろんマイナスだと思いますが、中国人の方が極端に嫌うというロジックは理解できません。

>>17208 マンション検討中さん

陰宅と呼ばれるお墓が見えている住居を、陰屋殺といい、風水では住んではいけない家になります。中国人は風水を気にするので、風水的な凶作用を引き起こす陰屋殺には近寄りません。
よって、ここのように穢れたマンションを買うようなことはしないのです。

中国人の方がここに振り向かない理由がよく分かりました。リセールを考えると死活問題となりそうです。

お墓が絶対見えないから湾岸買ってるのかもね。中国の人。
そうしたらそれはそれで住みわけられていいかもね。

>17202: 匿名さん　同意見です。角部屋は同じかこっちが良いとしても、中住戸は残ってるパークシティの売れ行きが加速しそう。
角部屋もお高いんでしょうか?

>>17212 匿名さん
シティタワー武蔵小山はまだ値段が公式には決まっていない様です。スミフさんですから最終的な平均坪単価はここより上げて来る可能性が極めて高いと思います。例によってスミフさんは竣工までに完売する気はないでしょうし...

パークシティの高層階は既にほぼ売れてしまっているので、スミフの販売が始まる時(本年12月頃)には、①価格が安いパークシティの低層階を選ぶか、②価格が高いスミフの高層階を選ぶか、という選択肢になると予想します。

>>17211 匿名さん
チャイニーズはマナー酷いし共用施設荒らすし日本語で注意しても分からないフリするし
住み着かれたら最悪だよ

紋切り型の国籍差別は余り良くないのでは。
日本人でも変な奴はいくらでもいる。
個人の問題だから一括りで排他的に議論すると、こっちの民度が低く見えますよ。

資金力のない人はこちらを買っておくべきでしょうね

>>17216 匿名さん

そうすると、お隣スミフとの住民の経済格差が凄そうです。子供が学校でいじめられないように気をつけないといけないかもですね。

>>17217 マンション掲示板さん

いじめに発展するかは別問題として、ナンバーワンマンションがスミフというイメージにはなるでしょうね。

>>17218 匿名さん

タワマンは眺望が全てですから、都心側最前列の絶景を確保した住友が武蔵小山のナンバーワンになるのは間違いないですね

>>17215 匿名さん
でも自分の両隣上下がチャイニーズだったら嫌でしょう

>>17212 匿名さん

私は真逆の意見です。お隣はDWを取り入れているのにもかかわらず大変綺麗な間取りであると思います。こちらは天井が梁で凸凹で圧迫感があります。間取りでもお隣に完敗してる状況です。冷静に事実をお願いします。

>>17220 マンション掲示板さん
中国人だろうとインド人だろうと、ムスリムだろうと別に気にしません。
海外駐在慣れしているので...

>>17220 マンション掲示板さん

このくらいの金額が出せる中国人は民度いいですよ。明らかな人種差別ですね。
そのような人が隣に住む方がゾッとします。
あなたが購入した方角だけでも教えてもらえませんか？場合によってはキャンセルも検討しますので。

間取りでも負けたか
もうここの売りが無くなってしまった
リセールはもう無理かもしれんね

タワマンは眺望がすべてには同意。お見合いの部屋を安いからと言って買うと、住んでガッカリ、売ってガッカリらしいし。低層でも抜け感がある方が断然いいね。

>>17225 匿名さん

タワマンは眺望が全てというのは、もはや過去の話です。
住んでガッカリと思うなら最初から買わなければいいのでは？価格が安いから納得できる、タワマンのメリットは享受出来る、と考えるのなら買えばいい。それだけの話です。
なお、売る際は条件の悪い安い部屋の方が伸び代ありますので、悪い部屋だからといってガッカリとは限りません。

>>17230 匿名さん

ここは価格が高い上にタワマンのメリットが何も無い物件ですよ。ちょっと意味がわからない。

>>17231 匿名さん
価格が高い
タワマンのメリットが何もない

上記2点、具体的にどういうことか教えて下さいますか？

>>17230 匿名さん

まずモデルルームと異なる部屋を買うと、グレードダウンしているところや梁のせいで内覧でガッカリする可能性が高い。そして条件の悪い部屋と言っても、後から眺望が悪くなって値上がりした話は聞いたことがないですね。

値上がりしやすい部屋はデベのミスプライスのある部屋ですよ。一昔前は北向きや低層でミスプライスがありましたが、最近はデベも学習してミスプライスが見つけ難くなっています。ちなみに、ここの場合はモデルルームの部屋が一番お買い得だと思いました。

>>17233 匿名さん
今でも北や低層は割安です。あと、将来お見合いになることが分かってる向きも安い。デベは基本的にリスク回避的なので、難がある部屋はそれ以上に安くします。難が無い部屋は割高にします。投資なら前者、実需なら後者を買うのが幸せだと思います。

現地見てきました。楽しく暮らしやすそうな環境ですね。新街区はパルムと環境がまったく異なるでしょうから喧騒は心配はなさそうです。もはや別地域です。懸念は、駅のポテンシャルは低いですし、局所的な再開発ですから今後の街の外延的な発展は期待できません。分譲価格は駅前の再開発を織り込んだもので、5年も経てば目新しさもなくなって、駅前の背の高い普通のマンションになるでしょう。入居テナントも駅近の繁華性の高い所は優良テナントが入るでしょうがそれ以外は苦戦するかもしるませんね。タワー3本で建物のグレードや眺望は住戸により異なるので評価でしませんが、土地の地域要因の評価はそんなところです。私なら将来性の大井町より楽しさの武蔵小山を選びます。

>>17233 匿名さん

モデルルームと異なる部屋を買う人がほとんどなのだから、それをガッカリと言われてもね笑
新築マンションを青田買いするのであればある程度は納得の上だし、仕方ないのでは？
それと、値上がりするしないの話ではなく、価格維持率の話です。
そしてミスプライスの部屋がリセール強いのはもちろんですが、あなたの言うようにミスプライスがないのであれば、どの部屋でもリセールバリューは変わらないということになりますので、条件に納得しているなら特に問題ないということですね。

>>17234 匿名さん

北向きや南向きや低層は確かに安いですが割安ですか？この物件に関しては、逆に条件の良い部屋が高くなり過ぎないように条件の悪い部屋の調整が甘い気がしました。日当たり眺望ゼロの北向きと日当たり眺望抜群の南東向きの差が僅か1割弱ですよ。

>>17237 匿名さん

割安でも割高でもないと思います。つまり、どの部屋もリセールバリューという意味では同等かと。

スミフ待ってたけど、結局ここと五十歩百歩で、総合力は僅かながらこっちが上と感じます。でも何でもっとスミフ3LDK作らなかったのかなぁ?

5年くらい前は眺望抜群でも北向きというだけで南向きより1～2割安かったからね。今や北向きでも眺望次第では南向きより高くなっている。

>>17240 匿名さん
流石に北向きが南向きより高いことはないよ

>>17239 匿名さん

全く違うと思います。住友が負けているのは若干の駅距離数歩だけ。笑
他は全て住友の圧勝となるので、待って良かったと思います。但し、もっと3LDKがあれば良かったというのは同意です。
こちらはモノが悪すぎて見送りました。

>>17239 匿名さん
グロスを気にしたのではないでしょうか。

総額1億円未満にするには2LDKで60平米強にすると言う思想だと感じました(俗に言う1億円の壁を気にした)。

①DINKSや②子供1人、或いは③リタイア組の戸建て売却→マンション引越しであれば、需要がある気がします。駅前で便利ですし。

三井の方が再開発の先発組なので、後発のスミフが高くなるのは受け入れるしかないかと。パークシティも何だかんだで結構売れているので、相場が上がっている、と言うことかなと思います。

>>17243 匿名さん

もしそうだとしたらマーケティングを間違えているね。武蔵小山では3LDKが求められているんだけど。

まあ、実際はニーズよりも会社の利益最大化を考えているんだろうけど。基本的には狭い部屋の方が坪単価を高くしても売れるからね。

>>17244 匿名さん

素人の語るマーケよりも、専業の不動産会社のマーケに基づいた販売戦略の方が正しいでしょう

>>17245 匿名さん

いや、だから利益最優先って言ってるでしょ

>>17246 匿名さん

武蔵小山には2LDKよりも3LDKのニーズがあるにもかかわらず、それを無視して住友が利益最優先で3LDKを少なくしたとのあなたの個人的見解はわかりました。全くの見当違いだと感じられます。

パークコート麻布十番とシティタワー麻布十番みたい。
ただ麻布十番はパークコートだった。
結果が出るのは10年後くらいかな。

>>17247 検討板ユーザーさん

では、正解を教えてください

>17246: 匿名さん　
億超えはスミフ目黒辺りにいっぱいあるからあっちに誘導したい部分もあるのではないか。