パークシティ武蔵小山　ザ　タワー

坪300なら普通にいいマンションなんだけどな。

住友の価格が出るまで新たな情報は出て来なそうですね。

>>15030 匿名さん

坪300では、このクラスは買えません。

>>15032 マンション検討中さん

中身は坪300クラスにも劣るものだけどね

>>15011 匿名さん
そうであれば識者ぶってこの人に指摘する前に、何らかのポジティブ発言しては？結局ネガティブ要素が多いからそういった発言が全体的に大きくなってるわけで、それを超えるポジティブ要素があればいいんだよ。

それすらなしに指摘してるだけなら、さっきから暴れ回ってるやっと同類。購入者なら自信を持って購入を決意したに足るポジティブ要素を発信してはいかがですか？

メリット

虎ノ門よりも60%安い
天カセなく経済的
ベランダの避難経路が多様
天高2600
余計な共用施設が少なく経済的
敷地内に商業施設
駅徒歩1分(近年、駅距離はもっとも資産価値に影響を与える要素のひとつ)
三井のブランド力
鹿島のブランド力
免震構造
林試の森公園徒歩圏
今後の再開発

浜離宮は低層階の賃貸とエレベーターの数が少なくて見送りました。この2点がなければ欲しかった。

ここは見送らない理由が見つからない状態なので…

>>15039 匿名さん
15038さんの言う通りです。

三菱が駅直結と書いてる方いますが、どこからの情報ですか？商店街の上を通るんですか？？

相場や設備仕様、立地考慮しても価格が高すぎという点が全てだなぁ。
ぼったくりもいいとこ、私はこれに尽きるかなと思います。

他所のデベも始まりますし、面倒な住人さんもいそうだし、
どうしても武蔵小山のここじゃなければという方以外は見送るのもありなんじゃないですかね。

我が家は見送りましたのでこれで失礼します。
他のエリア含めて探しますので・・

設備仕様は坪300クラスですからね。他エリア含めて検討してる人からみれば見劣りしますね。

まあ、それだけ武蔵小山限定で探している人も多いってことだろうな

>>15044 匿名さん
武蔵小山にこだわりがなければ他の選択肢が豊富だし、武蔵小山にこだわるなら仕様に定評ある住友を待つという選択肢がある。その意味で中途半端なのよね。

>>15045 匿名さん

仕様に定評がある住友？

初めて聞く表現です。新鮮ですね。

>>15041 匿名さん
今の段階でそんなことが決まるはずもないので憶測と思いますよ。

これだけスレが掲示板のトップに上がり続けてたら、マンコミュ好きなら誰でも見るっしょ。

今日、抽選締め切りだった月島ミッドは全戸申し込みが入ったみたいですね。

即転売での利食いができそうにない浜離宮と武蔵小山が仲良しなのは十分理解できました。

さあ即転売に向けて月島ミッドへGO

月島ミッドは安すぎ、当初価格より下げたし。あれはミスプライシングだよ。

住友は眺望もよいので待てれば住友が良かったですか駅から出てすぐという点はやはりこちらの物件ですよね。
子育て世代は子供の成長と共に環境も変わりますので待てない方も多くいらっしゃいますよね。

武蔵小山さんも浜離宮さんとやらも同時にやって来て同時にいなくなりましたね

それにしても、どこの物件スレにもそのスレを代表する強烈な個性の人がいますね。
品川区には少なくとも3人はいる。

>>15070 マンション比較中さん
安いエリアは民度低いですからね。

>>15071 匿名さん

その発想自体　彼と一緒ですね

>>15071 匿名さん

高いエリアでも民度低いとこ知ってる




港区

なんでこここんなに強気の価格設定なんですか？感じ悪くないですか？

>>15081 びっくりさん

では、お隣の住友さんを検討すれば？
坪500万くらいらしいけど

パークコート小石川買った方がよかったね。
もう遅いけど。
残念ぷー。

それをいうなら、千代田富士見買っときゃよかったとか、きりないですよ。この先簡単には下がらないから今決断するしかないかと。

>>15081 びっくりさん

地権者対策で相当の資金を使って
マンション本来に回せるだけの余裕がないのかな、と推測しています。

土地は等価交換でただ同然で仕入れられたとしても
更地費用や地権者用の店舗建築費用、住戸建築費用は地権者には請求できないので（等価交換なので）
487戸の売上げだけで624戸分＋商業施設の建築費用を賄わないといけない訳ですよね。

そりゃ高くなるよな（逆に仕様は悪くなるよな）、と…。

一般に、法人の地権者より個人事業主の地権者の方が強欲という話もある。

地下1階は区の駐輪場。武蔵小山の発展のために寄付する感覚がないと不便かつ割高な物件でしかない。

>>15086 匿名さん

ビジネスじゃない分合理的判断をしないで
何年かけてでもゴネ続ける、という話は聞きますね。

ここがどうだったのかは知りません。
極めて協力的でゴネ得が全くない地権者だったのかも知れません。

その場合は、この物件だけ三井の利益率が半端なく高いということでしょうから、三井感じ悪いな、と思いますが…

>>15085 匿名さん

地権者割合が約半数で費用が足りなくて仕様が悪くなったって？笑
ここは他の再開発事業と比べても地権者割合は多い方だよ。だから仕様が悪い理由にはならない。
仕様が悪い上に地権者リスクまで背負ってるということをお忘れなく。

>>15085 匿名さん

再開発事業なんだから国や東京都、品川区から補助金、交付金などかなりの金額が出てるでしょう。

三井不動産分譲事業営業収益、営業利益推移

2014年 270億9900万円
2015年 454億9300万円
2016年 445億2500万円
2017年 652億8500万円
2018年 830億1000万円

http://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/ir/finance/segment_y/

営業収益は少しだけしか増えず、営業利益がグーンと上昇。

>>15091 匿名さん
スミフもね
ただ、こっから新規事業は土地の仕入れが↑だから、なかなか利益を上げるのは難しいよ

>>15090 口コミ知りたいさん
再開発で補助金がたくさん出たのは昔の話。今は細かい補助金がどんどん廃止、縮小されて全体的に渋くなってるよ。

>>15089 匿名さん

地権者リスクってよく聞くけどほとんど都市伝説レベルだよね。実際に地権者の割合が高くてトラブルが起きたマンションって具体的にあるんだろうか。

今、1000世帯近くのタワマンに住んでいます。下の層に地権者のかた住んでるのか、貸してるのか知りませんがまったく問題になったこと聞いたことありませんよ。

>>15095 マンション検討中さん

下の層って言うな。
低層階とかにしなさい。

>>15094 匿名さん
ここの地権者は水商売関係が多くて特殊だから

>>15097 匿名さん

んなこたーない。
知りもせんと適当なこと言うと怒られるぞ。

武蔵小山ガチンコ対決
パークシティとシティタワーどちらが格上？

駅距離は同等。免震構造も同じ。
仕様はパークシティが圧倒的に下で負けか。
眺望は住友の勝ち。
住友の勝利と見てますがどうですか？

資産価値に関わるので議論しましょう！

ここではなくて、これからのCT武蔵小山でやればいいのでは?転記しときますよ。

>>15104 マンション比較中さん

こちらもまだ大量に売れ残ってるのですから問題ありません。比較検討しましょう！

>>15104 マンション比較中さん

ここで議論されると格下認定されて困るのかな？？

客観的に見て、PCはこれだけ仕様が悪いのだからCTの圧勝だろうな

シティタワーがここに劣るところなんてなかろう

以前話題に挙がったレンジフードの件ですが、公式サイトが更新されました。
やはり有償オプションの意味は島型フードのことであり、10階以上は強制同時給排気フードでした。低層が排気専用なのは残念ですが。流石に同時給排気をオプションで選べるなんておかしいと思いました。販売関係者さんもここ見てるんですね。

個人的にはここのエントランスは充分なスケールと高級感があり、かつ二階でプライバシー確保しています。マンションの共用施設はエントランスと内廊下、エレベーターが最重要と思いますが、好みはあれど月島ミッドタワーにも全く劣らないと感じます。ただ専有部仕様が坪400後半レベルでないのは同意いたします。

>>15109 マンション検討中さん

月島と比べたらエントランスをはじめとして共有施設は完全に劣ってますよ。
当然専有部もこちらが劣ってますが。
そんなこと書くと笑われてしまいますよ。

こちらの人達はすぐに張り合おうとしますね
どこにも勝てる要素なんて無いのに

さすがに月島と仕様は全然劣りますよ

>>15109
10階以上と9階以下で排気方法が違うのですか？　

それでシティタワーに勝るところはあるのかい？このままだと負けちゃうよ

最後はガヤに野次られて削除されるというループ。ここは、いつも変わらない住人による、いつもの展開にしかならないのね(笑)

>>15115 検討者さん

といいますと？

>>15115 検討者さん

何書いてるかわけわからん

たまにここ見に来ますけどたぶんガヤは同じ人ですね。暇なんでしょう。

>>15118 マンション検討中さん

ガヤって何ですのん？

>>15115=>>15118であることはわかった

シティタワーと比較しとるんで、勝てるとこ教えちくり

安っぽくて街の雰囲気に合うところ

何だ、あんなに息巻いておいてシティタワーに完敗か。他所様に勝てる点が無いなら大人しくしてなさい。

パークシティの下層階住民は、
上層階住民にバカにされる。

パークシティの上層階住民も、
シティタワー住民にバカにされる。

シティタワー住民も、
パークコート浜離宮住民にバカにされる。

パークコート浜離宮住民も、
「あーゆう人間にはなりたくない」
と皆にバカにされる。

>>15124 匿名さん

パークシティが最下層に属することは理解しますた

>>15124 匿名さん
ほとんど、その何処にも住んでないネットでストレス発散してる内向的な人でしょ

>>15126 匿名さん

その3棟はいずれも完成してないので住んでる人は居ないでしょう笑

ここの値引・値下状況、どなたか、ご指南ください。

>>15128 マンション検討中さん

こんなパブリックな場で言える訳無いじゃないですか。値引きとは水面下でアンダーで行われるものです。

もうこの板に生産性はない。

都立小山台高校野球部、帝京を破り決勝進出。
ぜひ甲子園に行ってほしものだ。

今のところ武蔵小山はシティタワーよりもパークシティが格下とレッレルが貼られてしまいましたね
挽回もできなそうですし、これはもう諦めるしかないかも
先走ってパークシティに嵌め込まれてしまった人には気の毒ですが

>>15128 マンション検討中さん
先日MRに行ってきました。
残り2割程度、値引きについての話は一切ありませんでした。

どうですか？あと2割ってどんな部屋が残っているのか参考までに教えてください！

>>15133 マンション掲示板さん

普通は積極的に持ちかけませんよ。
交渉下手ですね。

さすがに竣工前値引きはないでしょう

>>15135 匿名さん

この状況で値引き交渉も成立しないでしょう。
そして値引きが然もありなんなんてデマも悪質ですね。
釣りに反応してはいけないと分かりながら釣られてみました～

三井は売れないと判断した時はバッサリいきますからね。先に掴んでしまった人には受け入れ難い事実ですが。

電話で三井の営業さんに次の販売期を聞いたら、未定だと言っていました。また、気にになる住居があったら販売できますのでどの部屋が欲しいか教えてと言われました。これって、残り住居は全部先着順ということなのでしょうか？

>>15139 匿名さん
先着中心の売り方ですね。やはり苦戦してるんだ。

次期販売未定な状況まで追い込まれてるんですね。見込み客が居ないのでしょう。これは相当まずいですね。

近年のマンション価格の上昇の流れに乗って、タワマンと言うだけで高値を設定したが市場(顧客)はついてこなかった好事例。デベはここの失敗を見て、これからの物件の値付けに慎重になってくれれば嬉しい。パークタワーはどんな値付けをするか楽しみ。路線力・駅力・都心主要駅への利便性・エリアの環境、どれをとっても魅力が薄いだけにスミフの判断とスレの反応が興味深い。

売れてるほうでは？

>>15142 マンション検討中さん

その通り。割高だと思ったら買わないという判断をするのも消費者の仕事ですよね。アベノミクス全盛の時ならまだしも、今なんて完全に落ち目な上、海外は金融引き締め中ですし。資産として持つ気なら山手線外側の駅力の低いところはスルーしておくのが無難。

>>15143 マンション検討中さん

隣のスミフがここの販売不振の影響からか
2回目の販売延期だと。当初から4ヶ月も後ろ倒しとは前代未聞かも。

月島ミッドタワーが次期値上げのなか
こちらは値引き方向という体たらくですか
不動産も人気エリアとそれ以外で格差が広がる
一方ですね
消費者に良いものを見極める力が求められて
いるのでしょう

>>15144 匿名さん

これくらいの価格のマンション買える層は未だタワーにこだわっているけど、購買力の少し下の層はすでにマンションは高過ぎて買えず、戸建てにどーっとシフトしてるよね。駅10分でほぼ希望通りの注文住宅を坪300で建てられるんだから、マンション価格が上がり過ぎて合理的な判断でしょう。

ここは高齢層の相続対策が多そうなので、実需中心の月島とは客層が違うのでは

>>15148 匿名さん

相続対策？リセールで損することが明らかな割高物件買っても相続対策にはならないよ。
全くの見当違い。

>>15145 匿名さん

スミフさんにはスラブ厚、ワイドスパン、アウトフレーム、天井高、天カセの順に、割高にするなら相応のスペック、それらのＨＰ記載を期待したいです。

全ての物に流行り廃りがあるように、駅前タワーも珍しく無くなってきました。人気もそろそろピークでしょう。過大に評価され過ぎれば必ず調整され、適正な価格に戻ります。「山高ければ谷深し」。ハバ抜きはもう始まっています。ココもお隣りも怖いですねー。

>>15151 通りがかりさん

ババ抜き。言い得て妙ですね。
武蔵小山に関しては確かにもう始まっていますね。こちらの次期販売未定とお隣スミフの度重なる販売延期がそれを裏付けていると思います。

人件費や建材の価格上昇もあるけど、足元の価格上昇は高いのにバカが買ってるという要因が大きいと思うわ。賃料が上昇しているわけでもあるまいし。品川駅～東京駅間の再開発狙いの買いはまだ理解できるが。

>>15145 匿名さん
最近の住友は大体の物件で販売延期連発してるよ。

>>15146 匿名さん
エリアの問題というよりもここは仕様を削ったのが問題だったと思うよ。

予算オーバーで買えないけど、ぶっちゃけ欲しかった。

高値掴みとは思ったけど、このエリアのタワマンって憧れたけどなぁ。

もう1割安ければ手が届いたんだけど。

結局、買えなくても良かった、という事なのかもしれんが...

結局ここは仕様とか全部考慮すると坪単価いくらなら適正だった？

>>15157 通りがかりさん

いくらで貸せるかが全て。投資物件ではなくても指標になる価格単価は計算で出せます。目黒で賃料16000円/月。ココを参考にまずパークシティの賃料を算出してください。

http://www.plazahomes.co.jp/news/rentalmarketrate/meguro/

その賃料×12カ月×0.75(経費控除)÷0.03(標準的新築マンション利回り)で出てきた数値が理論上の適正価格(単価)。15000円/月なら450万円/坪、17500円/月なら525万円/坪。賃料次第でかなり変わるので賃料の精度が大事だよ！

賃料計算したら不利なのは分かってるでしょ。坪360ぐらいになっちゃう。

>>15159 匿名さん
客観的にみても駅1分の新築タワーが12000円てことはないでしょう

まず利回り3%というのが間違ってるけどね。最近の新築マンションは利回り1%くらいで計算するのが妥当。

>>15161 匿名さん

最新の不動産投資家調査で都心部Aクラスオフィスビルの取引利回りが3.5％です。それよりも低い最近のマンションって凄いんですね。

>>15161 匿名さん

日本の新築マンションってドイツ30年国債と同じ利回りなんだね。すごい信用力！

パークホームズの72平米が管理費込みで月22万だよ。坪1万ちょいの賃料。ここも10年後にはこのくらいになってるでしょうね。

>>15163 通りがかりさん

まあ、日本の10年物国債金利が0.1%以下だからね。信用力はドイツ>>日本なのにもかかわらず。明らかに間違ってるよね。

>>15165 匿名さん

うちの中学生の子供もわたしに同じ質問してきたよ

>>15164 匿名さん
いま募集で出てるやつね。けっこう厳しい賃料だ。北向き低層階、駅前再開発前とはいえ予想外に安いかも。

と云うことは、
十分な値引・値下が期待できるってこと？

ムサコの賃料って新築でもせいぜい13,000円/坪でしょ、月島勝どきあたりだと14,000円くらいは取れるよ。

>>15164 匿名さん
その部屋はかなり短期の定期借家だけど。

>>15168 マンション検討中さん
特に人気のある住戸以外は強気にいくべきだと思う。

>>15169 匿名さん

賃料がついてこない価格高騰はやっぱりバブルなんだよ。不動産は結局のところ、賃料の裏付けが価格を担保しているからね。

>>15158 通りがかりさん

これいついくらで売却できるかが含まれてないから、元本保証の国債と比較できない。

ここの契約者みたいに、賃料とか気にせずイメージだけで買ってしまう人がいるから価格上昇が止まらないんだろうね。でも、いよいよ価格下落を目の当たりにしそう。日銀が金利上昇を許容しそうだし。ここのローン実行時には今より金利が高いだろうね。

>>15167 通りがかりさん
武蔵小山はもともとそのくらいの賃料しか取れないエリア。目黒線ってターミナル駅に繋がらないから不便。

武蔵小山は条件が良くても坪1万程度の賃料しか取れない。これは近隣のパークホームズの裏付けもある厳然とした事実。
それに坪単価500万出して購入するんですか？
まともな人は買わずに借りるでしょ。

自己満足の為以外に買う動機が思いつかない。朝の激混み確定な上、代替輸送がない。混雑さで武蔵小杉を越えるポテンシャルがあるよ、ここ。買うのはかなりリスクが高いと思うけどなあ。

>>15175 口コミ知りたいさん

乗り換えなしで行ける主要駅は目黒駅のみ？直通で行ける他の都内の主要駅ないですかね？駅直結でも肝心の沿線が弱いのは否めないかもしれません。どういう層がどういう動機で契約したのか気になります。

大手町、永田町、六本木一丁目には直通で行けますね。地下鉄沿い勤務なら問題なさそうです。

>15156：匿名さん
私も出遅れた。スミフは高値追求だろうし、そのあとまで待ってると買うタイミング逃したっぽくなる。高いようでいてここより都心に近いところはもっと高いし。

>>15172 通りががりさん
同意。

そして賃料はこの5年間、資産価格の高騰にも関わらずほぼ変化していない。

ここに限らずまさにバブル相場。

金利上昇→アベノミクスの終焉→資産価格下落&株価下落→不景気突入と見ている。

貧しい高齢者が大量生産される未来がほぼ確実に見えているこの国で不動産に投資する意味を見出せない。

前西小山辺りに住んでましたけど、目黒線沿線はのんびりしてていい住宅街でオススメですよ。

>>15180 匿名さん

ここより都心で割安なところいくらでもあるけど。過去スレ読めば？
無理矢理ここの高値を正当化しようとしてて違和感ありまくり。笑

すぐに否定する人にも違和感ありまくり。
何焦ってんだか。

ここより都心でいいとこあるならそのスレでやってください。正当化とか勝手にきめつけて誹謗中傷ばかり書き込むのはやめろよ。ホント迷惑だよ。

高い高いといいますが、これ以上都心でこの規模だと今はこのくらいしますよね。どこかいいとこありますか？

>>15185 匿名さん

まぁ、落ち着きなさいって。
誹謗中傷なんてどこにも書いてないじゃないですか。契約者の無理ポジや嘘で盛られた役に立たない情報ばかり。
検討の邪魔だから契約者は書き込むのはやめろよ。ホント迷惑だよ。

>>15186 マンション検討中さん

意味不明

>>15186 マンション検討中さん
月島MTGはここより仕様が高くここより都心でここより安いような。

>>15189 匿名さん

そんな事実突きつけると、また地盤がーとか言いだすよ。ここの契約者は。笑

本当に同じ話題のループばかり。
購入者は自分の判断が正しかったと主張しするためだけに、屁理屈を捏ねて無駄な投稿を繰り返すから迷惑極まりない。住民板に引っ込んでてくれないかな。

ここより良いマンションはどんどん売り切れているよ。最近だと月島だけど、昨年の10月ならもっと沢山あった。今残っている時点で価値は推して知るべしでしょう。

月島そんなにいいですか？もんじゃ街にすむのはいやだな。

>>15193 マンション検討中さん

元闇市のスナック街が言えたものではないのでは？

シティタワー大井町も良いですね
こちらよりも交通利便性と眺望は遥かに良い

>>15193 マンション検討中さん

個人の感情ではないんですよ。賃料や周辺の中古価格との比較で合理的に判断できるんですよね。もちろん住居なので感情論で選んでも全然OKですが、割高なのは前提としてもらいたいですね。

私も月島はないなぁ。全く選択肢にはいらない。少なくとも山手線南西側で考えてるけど、競合タワーはここの後の住友三菱ぐらいしかなさそう。

>15187：匿名さん
理解不能。

パークホームズ千代田淡路町も都心至近でここより安いし
パークタワー晴海だとここの70平米台の値段で最上階プレミアムフロアの100平米超が買えましたね

大井町もいいけど、駅距離や街の雰囲気からするとこっちのパークシティのほうがいいと感じました。ただ残り少ないので住友や小規模マンションも見てますけど、小規模も高いですね。最低坪400-ですかね。安い新築予定ありますか?