パークシティ武蔵小山　ザ　タワー

>老後は住みやすい
言い換えると
現役世代は住みにくい

極論かと…武蔵小山に知人が住んでますよ。
みな、国際結婚の女医さんや大学教授、テレビ局にお勤めの方、放送作家さんなどなど、それなりのステイタスある方です。子育て世代にも利便性は申し分ないと聞きます。前者の方は、子供をインターナショナルスクールに入れるため祐天寺の戸建てに越していきまさしたが。

超一級地に拘る方って…2ndハウスとして考えたる方か、投資家か、または…地方出身の方に多い印象があります。

>>11500: 匿名さん

何故、興味がなくなったのですか？

割高であるという認識が一般化したから？

何か新事実があったのでしょうか？

>>11499 匿名さん
現役世代も住みやすいよ。
なぜ老後が住みやすい=現役世代は住みにくいになるの？

>>11499 匿名さん

義務教育まで医療機関等で診療を受けた時、保険診療の自己負担分を品川区が持つんです。なので、子育て世代、つまりは現役世代多いですよ。来れば分かります、武蔵小山は子どもが本当に多いです。

>>11504 匿名さん
そう、子育て世代多いよね。
いつ行ってもパルムは子どもがたくさん歩いてるよ。

ムサコは子育て世代にも高齢者にも住み良さそうですね。でもこのマンションは近隣住み替えが多そうですね。子育て世代が他のエリアから移住してくるケースは余り多く無さそう。

>>11501 匿名さん

必死ですね！

>>11507 匿名さん
いや、むしろ同意しますけど

>ムサコは子育て世代にも高齢者にも住み良さそうですね。でもこのマンションは近隣住み替えが多そうですね。子育て世代が他のエリアから移住してくるケースは余り多く無さそう。

それも事実ですね。ただ、南北線と都営線が乗り入れるようになってから地元と他から移り住んできた人、半々くらいになったとのデータも出ているようです。
あと学生さんやB級芸能人もけっこういます･･

>>11504 匿名さん
それは23区共通で、品川区独自の特典では無いでしょう？

>>11502 匿名さん
興味有無は分からんが、2Lはいっぱい余ってるよ。
まだ40%位は未販売で残ってるとの情報。
ここからが売り捌くのは大変でしょう。

待てるなら三菱待った方が良いと思いますよ。多分ここより安く出る。

今後もタワマンがタケノコの様に供給されるのに、この価格で売り捌け続けるとは思えん...

>>11506 匿名さん
他のエリアから引っ越してくる人がいないと、本当の意味での評価が分からない。

「日本から一歩も出たこと無い人が、日本が一番」と言っているのと同じなので、住めば都、というコメントにしか聞こえない...

>>11504 匿名さん

子育て福祉に対する厚遇の述べるなら港区と比較してな。
品川区は結構所得制限が多い

>>11512 匿名さん
「住めば都」程度なら1億円は庶民には手が出せんね。

だったら、湾岸のタワマンの方が良さそう。

少なくとも湾岸は元々何もなかった所への移住民の集団だから、相応に住みやすく街が新しく設計されていることがうかがえる。

>>11513 口コミ知りたいさん

このマンション買えるような層にとって所得制限は港区も同じ。

>>11515 マンション掲示板さん

港区は所得制限なしが結構多い。
ちゃんと調べな

>>11504 匿名さん
それ23区全部でありますよ。。

駅前に立派なバスロータリーがあるのに、バスが1路線しか無いのは残念ですね
それも五反田行き
品川駅や大井町駅まで接続すれば便利なのに…なぜに五反田…

そんなに湾岸タワマンっていいですか・・・表層地盤増幅率のマップをみれば分かりますが、地震に対する地盤の弱さは最悪です（真っ赤です）。それに比べて武蔵小山はまだ高台ですし、関東大震災を経験した祖母の小山台の家は甚大な被害を受けた下町ほど影響はなかったそうです。実際、パークシティは杭を使用しない直接基礎を採用しているほど、地盤はお墨付きです。目黒や渋谷区に比べ多少地盤が劣っていると意見もありますが、マップを見る限りどっこいどっこいです。好き好きではありますが、、豊洲や湾岸あたりは･･元々東京の人は選ばない傾向にあるかもです。今の耐震技術は目を見張るものはありますが、液状化も二度の揺れに対しては保証はありません。

>>11519 匿名さん

防災に対して湾岸と一括りで考えてるナンセンスさに気付くべきですね。

>>11519 匿名さん

直接基礎と免震なのは良いんだけど、40階超の超高層っていうのが不安。最近はコストカットのために免震を採用しているケースもあるので。超高層なら大林組のDFSのような最新の免震を採用して欲しかったなあ。

地盤

>>11522 匿名さん

いや、だから台地＝地盤の良さじゃないんだって・・・。地形ってもっと複雑ですから

パークシティは、強固な支持地盤である「武蔵野礫層」が地表近くにあることから、杭を使用しない直接基礎を採用したそうですね。

>>11522 匿名さん

こうゆうの分かりやすい。
また、「表層地盤増幅率」が低い場合でも、必ずしも地震に強いというわけではないけれど、N値が20以下の比較的緩い地盤、特に砂地盤の場合や地下水位が浅い場合は、震度５以上の揺れで液状化する危険性があります。特に沖積低地や埋め立て地において注意が必要であることが、これ見てよく分かりますね。

>>11519 匿名さん
うーん。。。分かるんだけど、この辺りは古い戸建てが多いから火災に弱いんじゃないの？道路も狭いし。地盤強くても燃えたらロクに避難も出来ず、救助も難航し終わりだよ。

湾岸は地盤は弱いが最新のオフィスビルとタワマンだけで、道路は日本と思えない広さだし、延焼リスクも少ない。

結局、全てを満たすのは難しいので、どのリスクを一番気にするか次第かと。

かつての城西城南ってのは畑を切り開いた新しい街だからこそ古びた城東の下町より人気になった
今の湾岸も海を切り開いた新しい街だからこそ古びた城西城南より人気になっている
歴史は繰り返す
次は空中都市かな？

湾岸嫌う人って、異常に液状化気にするけど、城南の様に戸建ての倒壊リスクとか火災リスクはあまり気にしないっちゅうか、話題に出さないのな。

まあ気にする事は人それぞれって事だけど、城南城西に新しいイメージは無いな。

だからこそ、武蔵小山の駅前再開発なんじゃないの？木造家屋の飲み屋街だったところ、ハザードマップでかなり昔から火災の懸念指摘されていたから。そこ全部潰してタワマンになるわけだから、湾岸よりアドバンテージ上がるのでは？

人によって気にするところ違うから、そこさえカバーできてれば自己満で皆んな買えばいい。
不動産営業やってますが、港区から東急沿線に住み替え希望けっこう多いのは事実だけど。

>>11529 匿名さん
周りは戸建てのままだし、再開発エリアが狭い。10ha位纏めて再開発できたら良いけど、ここは無理だろう。

湾岸に比べると、こじんまりした、ちっちゃい再開発って感じ。

>>11531 匿名さん

だからって湾岸がいいという結論も無理がある…

>>11530 匿名さん

そうなんですよな、私もかつて営業やってましたが、その逆はないんですよね。

>>11512 匿名さん
他のエリアから引っ越してくる人がいないって、なぜ三井でもないのにわかるのか不思議だな

>>11531 匿名さん

単なる後発の利点にすぎない。時間が経過すれば地盤の問題浮上してきそう。
理屈では大丈夫といわれる技術だってことごとく覆されたのが3.11の地震だから。

>>11533 匿名さん

その逆がないって（笑
営業として富裕層に相手にされてないだけじゃないの

>>11528 匿名さん

あの液状化を経験したことない人は、すぐ
こういうこと言うよね、困ったもんだ。

>>11535 匿名さん
3.11でも勝どき、豊洲は無傷だよ。液状化起きて苦しんだのは浦安方面。千葉ですな。

阪神淡路の様な直下型が来て、戸建てが倒壊し火災が起きるリスクは気にしないの？

例えば学校から子供が帰宅途中に塀や戸建てが倒れて来たり、とか。

液状化を気にするなって事では無いが、地盤だけ気にするのは対震災のバランスに欠いてると思うが。

>>11537 匿名さん
あなた、震災の時に湾岸にいなかったでしょ？w
ニュースの朧げな印象だけでモノ言わない方が良いよ。

揶揄や個人攻撃はやめましょう。そうゆう掲示板じゃないはず…

>>11538 匿名さん

豊洲、液状化あったことはあった。ただ、豊洲5丁目の一部地域のみ。豊洲の大半では液状化の跡は見れとれない。ただし余震が続いた場合、例えば3日以内にM7.0程度の地震発生確率が70%というデータがあると、その先はわからない。

人は信じたいように信じるから、いいと思えばどこでよいいのでは。

関東大震災の例を見ても、東京の場合は火災の方が心配のタネ。

>>11542 匿名さん
地震の倒壊より焼死の方が多かったというしね

阪神大震災の時は地震でスプリンクラーが断水して機能しなくなったマンションに火災が広がったりしてましたね

東京23区に住む限り、地震被害からリスクフリーではいられない。それはそうと、タワマンって地震のとき直ぐEV止まってしまうのが弱点だよね。タワマンのエレベーターは機能しなくなるし、幼い子や年配の家族がいる家は、階段を登る脚力があるかどうか考える必要がある。

>>11545 匿名さん
タワマンじゃなくてもエレベーターは止まる。
そして、タワマンはすぐに復旧する。
何言ってんの

先の311では16時半マンションに戻ってみるとEVがすべて非常停止していたよ。しかも、点検をするといって復旧が21時だった。
確かに復旧することはするけど、お店はどこも閉店してたし、寒いなか時間潰しが大変だったよ。タワマンじゃなければ多少無理してでも階段あがれるけどね。

>>11547 匿名さん
21時には復旧したんですね。
地震から六時間か。
早くてむしろ安心しました。

倒壊や火災の事を考えると、戸建てが無いエリア、新しいオフィスビルとタワマンに囲まれるのが安心。

ここもパークシティ大崎みたいに、でかいオフィスビルとタワマンだけのエリアになれば良いんだけど。

大震災が来て、古い建物があらかた壊れれば、再開発も早くなるかもだけど...

そんな豊洲の二番煎じみたいな街にはなって欲しくないなあ。

そんなに楽観的だからタワマン買えるんですよね。まあ、たまにしか起こらないことなので考えなくても良いとは思います。ただ、それならば湾岸タワマンと大差ないんですけどね。

ここはタワマン センパイの勝どきと豊洲の様な街を目指す事を決めたから、タワマン 再開発に舵を切ったんでしょ？
確かに二番煎じに過ぎないですし、細切れの地権者が多いから、センパイ達のようには中々なれないかもだけど、早く追いついてくれる事を期待します。
パルムが全てタワマン に置き換わる頃には、きっと文化も人も変わって行くでしょう。ららぽーととか大型ショッピングセンターが出来ると良いのですけれど。
不満も出るかもしれませんが、新旧交わり新しいものへと切り替わって行くのが再開発の醍醐味だと思います。

仮に津波が来れば東北地方の入り江で無い地域でも大きな被害が出ているのに、東京湾にそのような津波が来れば何倍にもなり地下は壊滅し埋め立てした造成地は全て無くなる事でしょうしね。究極な話、火災でやられるか、地盤沈下でやられるかの話？それ気にしててもどこも買えないしね。

今後10年間のうちにそんな大規模な地震が来る確率は考えるだけムダなくらい低いでしょうね。永住目的でタワマン買うなら良いかもですが、そもそもタワマンは永住には適さないと思うんですよね。10年後に転売する前提なら湾岸の方が都心に近く設備も豪華で資産価値高いのでは？

できるわけないじゃん。土地がないよ。しかもパルムは地価高騰で地権者やオーナーはみな店じまいして店舗を賃貸している。勝どき＆豊洲？と大型ショッピングセンター??　組み合わせが矛盾している。目黒から4分なんだよ、そんなん倉庫のような郊外型商業施設できたところで経営が赤字だよ。

>11552
豊洲の二番煎じが大崎ってはなしー。

>>11555 匿名さん

目黒から電車で4分って、徒歩で30分くらいかかるでしょ。そんなにかかるなら価値激減だよ。目黒の恩恵を受けられるのは不動前まで。武蔵小山は商店街によって支えられている。

いや、大型商業施設が武蔵小山にできるとでも本気で思ってるの？目黒から徒歩30分だろうと、あんな倉庫物件郊外や埋め立て地もないのにできるわけないっていいってるの。論点違うでしょ。

豊洲と勝どきだって一等地じゃないよ。

>>11558 匿名さん

大型商業施設ができっこないことはスペースの問題というよりは商店街のパワーのせい。今の商店街は若い世代を惹き付けられないんだけどね。子持ちにとっては武蔵小杉や豊洲の方が利便性高い。

確かに。ああゆう大型商業施設は車社会の郊外に多いから、IC周辺だったり物流ルートを確保しなきゃ。それに、週末休日車で激込み。あんな密集地にそんな施設作られたら町全体が渋滞で機能しなくなる。商圏だって横浜や都心と被る。武蔵小山に大型施設なんて不要だし、集客望めないです。埋立地と一緒に考えるような場所じゃないのに。武蔵小山はたまに行きますがあのままであってほしいものです。

豊洲や湾岸がお好きな方は何もここの書き込みに訪問しなければいいのに。別のところで意見でもなんでもすればいい。

＞子持ちにとっては武蔵小杉や豊洲の方が利便性高い。

そうかなぁ。利便性いいかなぁ。なんでそう武蔵小山と比較するかな。
武蔵小山はむしろ小杉みたいになるのを拒んでると思うけど。
小杉の人たちは優越感あるかもしれなけど、武蔵小山の住人は小杉より上だと思っているよ　笑。
人それぞれじゃないかな。

川崎市や埋立地よりは、
武蔵小山の方が上。

>>11565 匿名さん
確かに地図上だと川崎市より上にあるね（笑）

お、武蔵小杉が川崎市だって知識程度はあったんだね。

みんなが実は豊洲に憧れるのはわかるよ。
超便利だもん。

休日は雨でも子供を遊ばせる場所には困らないし、駐車場が混んでても徒歩圏住民には関係無し。大型映画館も併設。

区画が整理されてて、シムシティみたいで町の設計が非常に新しく、古臭いところが無い。

子供が多く、高齢者が少ないから町に活気がある。遊具も新しく子供が怪我しにくい様によく設計されてる。また新しいタワマンには大型保育園が区の指導で必ず併設されており、タワマン先行都市として「何が不足するか」区がよく分かってる。新しい病院も多く、綺麗なところばかり。昭和医大と聖路加の大型緊急病院が近い。

オフィスと併設されてるから、昼夜人口の差が小さい。
それでいて電車は空いてて、朝の通勤ラッシュでもゆったり電車に座れる。タワマン林立だけど、小杉とは全く違う通勤環境。

地盤ゆるいけど、火災リスクや戸建て倒壊の心配は無い。武蔵小山もガンバレ！

>>11568 匿名さん
豊洲の保育園倍率は凄いけどね

まあ歴史のある街と古いだけの街は似ている様で全然違う。

武蔵小山は、、、後者か。

>>11568 匿名さん
豊洲が嫌いで豊洲から越して来ました。
比較しないでほしいわ。。

>>11556 匿名さん
でも、大崎と武蔵小山のタワマン(パークシティ)が、どちらも中古で同じ価格なら大崎買うでしょ？w

>>11571 匿名さん
珍しい…何が気に入らなかったの？

>>11572 匿名さん

まあ、普通はそうだな、

>>11573 匿名さん
珍しい？
周りも同意見だよ。

武蔵小山は女性に人気があるよね。
大崎、五反田、湾岸は、男性に人気がある。
理由は…女性は生活感を大切にするから。
男性は征服欲や都心への利便性を大事にするから。

私自身仲介業をしているのですが東京以外の出身者は豊洲に関心が強く、東京出身は世田谷区文京区に関心が高いです。 又余談ですが目黒や恵比寿代官山赤坂青山は地方の方に人気があります。
イメージ先行色強いですね。

>>11577 匿名さん

なるほど。
つまり豊洲の姉妹都市 大崎を好むのは田舎人
文京区と共通点の多い小山を好むのは東京人

という結論ですね。
どちらも別のニーズがあり素敵だと思います。

昨日の日経新聞にタワーマンションの修繕不安の記事が出てましたね。
タワーマンションの8割が国の目安とする修繕金の積み立てができてないみたい
ネックとしては修繕ができず資産価値が下がるか修繕費の値上がりかどちらかを選択しないといけないとの内容でした。

超高層建物だとEVも高速で上昇する高性能のものが必要です。
各住戸に給水するポンプも高さ200メートルにくみ上げるには高性能のものが必要です。
最近では地震対策として非常用発電機なども設置しているが、これらは発電機自体が高額なうえに重油で作動するので重油の備蓄管理も必要です。
こうした設備は、最初は完璧な装備であっても寿命は20年から30年で更新時期を迎えます。
高性能のうえに特注品も多いです。部品などの交換にも制約があります。修繕費は必然として高額となります。
設備更新時には、一般のマンションではありえないほどの高額の費用負担となることが予想されます。

それだけじゃなく、外壁工事も普通のマンションとはケタ違いにお金がかかります。
通常であればタイル壁のマンションは戸当たり80万円から100万円程度の負担ですが、タワーマンションはそもそも足場を組むことができません。
屋上からぶら下げるゴンドラなどでの作業となりますが、ゴンドラは小さくて作業効率が悪いうえに、高層部を中心に風、雨などの気象条件の影響を受けやすく、通常のマンションの工事に比べ工期が3倍以上かかるともいわれています。その結果、工事費は本格的な修繕ともなれば通常のマンションの数倍もかかるというようなことになるのです。

ニューヨークの摩天楼も壊滅ということですね

中国人との対立も多いって聞く。修繕積立金を拒む人も多いらしいね。中国では修繕に備えて積み立てをするという概念がそもそもないとか。管理費ですら支払を渋る人もいると聞くし。

ということは、年金生活になっても高額な修繕管理費が待っているってことか。

タワマンは10年ごとに引っ越すのが前提で皆さん買っているのでしょう。

他方で、居住者が入れ替わるのは良い事だと思いますよ。
誰も引っ越さないと毎年1歳ずつ居住者の年齢が上がり、老人マンション化しますので。

やはり、年寄りより、若い人が多い町の方が良い。活気もあるし、明るいし、将来性もある。

パルムは休日に行ったが、若年層少なかったな。

土地柄、もっと未就学児や小学生位が、大量にいるかと思いきや、中年から老人ばかりが目立ち、大丈夫か？と思ったけど。

東京23区はどこも老人だらけだよ。武蔵小山に限ったことじゃない。地方の親を呼び寄せて同居する世帯が急増している。

>>11586 匿名さん
そんなことはない。

都心5区以外はかなり高齢化が進んでいると思う。

武蔵小山じゃないですが、品川の学童クラブ登録児童数は2位の江戸川区を2倍近く上回っているというデータが出ています。私は立地を確認しに武蔵小山へ行きましたが、子どもは結構多かった印象があります。

NHKでそんなような特集やってました。
とにかく都心回帰で高齢者増えてるみたいですね。

高齢者世帯と育児世帯の両極化が都心で起きている現象。

武蔵小山在住です。噂ではパークシティ1期2期と即日完売したと聞いてますがどうなんでしょうか。母が通うデイケアのご家族に購入者いらっしゃるみたいですが、それなりのお金持層です。私は従来の武蔵小山が好きでしたので、数ヶ月後にこの町を出て行くつもりです。デベロッパーにはほっといてほしかった…

>>11549 匿名さん
戸建、タワマン所有者です。
先日すぐ近所の家で火災がありました。道路の幅は6メートルです。私も消化活動をしましたが消防車の到着前に火元は全焼。一方で道路の反対側の家の壁は道路幅が6メートルもあるのに熱でぐにゃぐにゃになりました。左右の家は延焼して半分程焼けました。
タワーはスプリンクラーが付いているから延焼の危険は少なさそう。賃貸に出しているのでもう一部屋購入して住もうかと考えてます。

>>11592 匿名さん
今後タワマン商店街になることはほぼ確定ですからね。空中族が引っ越して来ますので、良くも悪くも大きく変わると思います。

坪単価460万で売り出してるマンションは庶民向けでは無いが、富裕層と言うほどでも無い。

まだ4割位の部屋は売れずに残っている様ですが、どうでしょうかね...

そろそろ限界が見えてくるかもしれませんね。
これで住不、三菱が続くとなると供給過多になるのではないでしょうか。空中族が今後利回り望めるんでしょうか？

>>11594 匿名さん
5年前だったら、@450のマンション買う層を富裕層と呼んでたね。

空中族が＠460-のムサコに来るとは思えないけど…　空中族が買う（一時でも住む）イメージ湧かない

>>11595 名無しさん
強欲な地権者がいる分、工場跡地の再開発より手間隙とカネがかかっているんでしょうなぁ。

やはり法人から大きな土地を取得出来るのが一番リーズナブルで、末端価格もまともなものになるんだなとここを見て思いました。

坪単価450万ってギャグかと思いましたよ。ちっこい電車が走る郊外のタワマンなので。

ここに1億で新築買うなら、もう少し積んで中古の大崎買った方が良いだろうと考えサクッと撤退しました。

掲示板が買えない、高くて手が出ないが多く、しかし市場実勢からするとすでにここは割安感も。
長谷工xもっとちっこいゆりかもめx地盤よくなく地震等で浸水の恐れが高いx低いタワーが
同じぐらいの価格らしいですからね。
結果ここはサクッと完売しそうですね。年末には残ってないと予想。

新築駅近タワーで都心アクセスの時間距離比較すると、ここより良いとこが見つからないのが怖い。