パークシティ武蔵小山　ザ　タワー

>>11418 匿名さん
ここも竣工した瞬間に中古。
永久に新築の物件なんて無い。
言ってる事がイミフだが大丈夫か？

>>11418 匿名さん

最近の株価動向も怪しいし、強気姿勢貫いたら空室だらけでゴーストタウン化するリスクもあるんじゃないか？

ここがゴーストタウン化するわけないよ。

日経がオープンしたら驚くと思うよ

>>11422 匿名さん
先物で驚いて、リアル市場で日経の強さを感じる日とみた！

ゴーストタウンにはならんかもだが、坪単価300万程度まであっさり下げるだろう。賃料も下がるし、投資で買ってる人はあっさり売るだろう。

所詮、庶民の実需郊外エリア。マイナー路線だし。

夫婦共働きで相続でブーストされてない購買層が買える金額までは落ちるリスクあり。せいぜい70平米でグロス6,000万円台が良いところでしょう。

今夜のBS7　日経+10の特集は不動産です。一応見といた方がいいね

11422さんの言ったとおりですね。不動産に変調きますね。
不動産投資では、かぼちゃの馬車でスルガ銀行のやり方が大問題になっているので、融資審査がかなり厳しくなる。実需、投資の両輪で不動産はどうなるか。

>>11427 マンション比較中さん
やはり高額なローンを組もうとした場合には預金残高1000万位は必要なのでしょうか？
残高が少ないと信用度が落ちるので審査に通らないと聞いたのですが。

>>11428 eマンションさん

残高少ないと信用されないのはキャッシュ購入時。
ローンくむ場合は、給料と職で判断される

株価、今日は千円弱下がりましたね。
トレンド転換かな。
不動産は、金利動向も含めまだ読めませんが、上がる要素は少なそうですよね。

アベノミクス末期ですかね
ここはジャンピングキャッチかな
武蔵小山は坪300ぐらいが相場でしょう

ドル円はここのところ下げトレンド継続中だし103円台まではいくでしょう。
そのとき日経がどうなってるか。

アホ民主党の時はマンション安くて良かったなぁ。仕事も大変だったけど。
世の中うまいこといかないものですね。

>>11432 名無しさん

株は半年後を見るというけど、不動産はさらに先を見てる気がする。
ここが引き渡しの時、市況はどうなってるのだろうか。
まあ、下がっても5～10％の範囲内だと思うけど

価値あるマンションでも、バブル価格で買うと損をする
https://www.sumu-log.com/archives/9975/

最近、こういう記事多いですね。金融引き締めのフェーズですし、いよいよ住宅価格もピークアウトしそう。

三井さんの記事は参考になりますね。

経済的損失を被ることになるかもしれないという心配が残ったとしても、金銭の多寡に置き換えることができない精神的価値が高ければ満足度は高いはずです。大事な点はここにあります。

https://www.sumu-log.com/archives/10065/
優先すべき条件は「立地」です。駅から近いこと、都心に近いこと、都心にダイレクトアクセスの鉄道利用であることなどです。

ここは今の価格高騰の中ではベストの選択の一つでしょうね。

まあ、石破政権はリフレやめて財政再建に傾くだろう。

またデフレに戻りそうだな。

物価下落、会社業績下落、円高、給料下落...

そして不動産価格も下落...
新築は高いかもだが、中古は値崩れするだろう。

ここもすぐに坪単価300万円へ。
まあ、地元の戸建て売って移ってる人が大半だから、気にしないだろうけれど。

10年以上前なら武蔵小山のプリズムタワーが75平米が4500万円くらいで買うことができたのにね。ここは駅近という大きなメリットがあるが割高過ぎる。
景気の先行きが不透明になってきたし、ここは手出し無用。

>>11435 匿名さん
都心から遠い私鉄ローカル駅のここはアウトですね

高値掴み間違いない

地元民専用の戸建てからの買い替え特需マンションだから、そもそも値段気にしてない人が多いんでしょう。等価交換みたいなもんかと。

だから資産性を気にする人は手出し無用の物件です。

かつ高齢者も多いとか。

んで、2LDKはいっぱい余ってる。

DINKSを想定したんだろうけど、DINKSはこの立地は選ばないでしょう。もっと都心よりの方が大人だけなら通勤時間含めて暮らしやすいし。

確かに2LDKは中途半端ですね。2LDKに8千万出すくらいなら超都心に広めの1LDK買う方が利便性も資産価値も圧倒的に高いもんなあ。

>>11438 匿名さん
プリズムタワーは武蔵小山というより完全に戸越銀座ね

DINKSなら同じタワマンでも月島のmid grand towerの方が利便性高い。

多分、この物件見てる人は月島は見てなさそうだけど。

不動産って広域で見る人って少ないのね。

ここと同じ三田線で大手町から20分の板橋本町なら
新築坪200台前半で手に入るから
いかにここが高値掴みかが分かる

月島とか板橋本町とか
ここの検討者からみれば論外でしょう

>>11433 匿名さん
下がっても5〜10%

そういうこと言ってる人前回の住宅バブルの時たくさんいたよ

>>11445 マンション掲示板さん
板橋区と比較してる時点で…ウケ狙いにしても笑いすら起きませんよ。

>>11447 eマンションさん
今がバブルだと認識している時点で完全に間違ってる。

>>11447 eマンションさん
前回の住宅バブルとはいつの話？

でもさ、ここの評価は、良いマンションだけど割高ってことでFAですよね。ここやセミプロのコメントを見てもそんな感じですし、皆そう思ってますよね。私の周りでもそういう評価です。

>>11451 匿名さん

違う違う。良いマンションだけど、割高で安普請って評価でFA。

>>11448 匿名さん
お化粧を除いた土地の真源価値だよ...
地元民にはそれは受け入れ難いかもだが。
両方知らない人から見たらせいぜい同レベルってこと。

>>11452 匿名さん
違う違う。

大したことない数多くある郊外のマイナー路線の駅前タワマン。

それが地元民の強烈で偏狭な愛と強欲に支えられ、坪単価450万オーバーとおっしゃる。

アハハ、面白いジョークですね、がFAです。

わかってないな。ここは路線価では天現寺以上の地価だからな。それにこのスペックの上物が乗ればこの価格になるのは普通。
それを買えない部外者がネガしてるだけ。

>>11453 匿名さん

そんなあなたは情報不足。

>>11455 匿名さん

随分と低いスペックでご満足されているようで

>>11456 通りがかりさん
まあ愛ってのは盲目なもんだからね。
古来から。
好きなものがあるのは良いことです。
ある意味で貴方が羨ましい。

>>11457 匿名さん

今時、鹿島の免震タワーというだけで贅沢。
三井だからこそできた高スペック。
住友なんて、大抵西松とか五洋とかの準大手でしょ。笑

確かにシティタワー恵比寿も大井町も格下ゼネコンだわW

>>11448 匿名さん
板橋区っていう単語を何年かぶりかに見ました
東京にそんな区もあったんですねぇ

シティタワー金町は天下の竹中工務店の免震タワーですけどね。坪単価はここの3分の2程度ですが。ここはどう考えても高過ぎ。

金町ってどこですか？日本ですか？

武蔵小山駅最寄りの戸建て住みですが、武蔵小山に1億以上払う価値はないですよ。私は昔に土地、建物合わせて6000万で買いましたが、タワマンは馬鹿げた価格しますね。

>>11462 匿名さん

そこだけは例外的に竹中だったんですね。
でも住友の城南地区のタワマンは格下ゼネコンなのは事実ですよねW

>>11464 匿名さん

路線価の高さと建物のスペックの高さを考えるとこの金額は良心的だと思いますね。

ところが三井にも西松マンションがあるらしい。

>>11467 匿名さん

ここは鹿島なので無関係ですね

>>11466 匿名さん
タワマンのことはよく知らないですが、100m2こえると1億ですか。私の家は110ちょっとですが、戸建ての2倍が適正価格なんですかねー。皆さん金持ちですね。

今でも土地100平米で建坪100平米ぐらいのそこそこの戸建てが8000万出せば買えますよね。

>>11462 匿名さん
ターゲット層が全然違う。
ここは既存資産持ち富裕シニアの買い替え、向こうは中所得ファミリーの35年ローン。
富裕層がターゲットだから多少割高になるのは仕方がない。
高くても売れるからそもそも高値で土地を仕入れてるわけで。

>>11469 匿名さん
100m2超ですと1億ではなく2億近いですね。

>>11471 匿名さん

そうそう。路線価も建物スペックも違うマンションを比較対象に持ってくるのが的外れW

>>11472 匿名さん

では地元相場の4倍ですか。そんなに高級なんですね。買えない人達が多く出て僻むのも無理ないです。

>>11472 匿名さん
めちゃくちゃ高いな。バブルだね。

>>11474 匿名さん
マンションには、専有部と共有部がありまして、それを合わせて価値ですから、戸建てと比較するのはナンセンス。

市況を考えても100平米タワーで1億ぐらいが妥当でしょう。
上がってる時は気付きませんが下がってからバブルと気付くんですよね。
2025年に、ここの中古が100平米8000万円でも全く違和感ないです。
このくらいが適正価格だと思います。

>>11464 匿名さん
武蔵小山は駅力が弱いからなぁ

>>11477 匿名さん
100平米8000万は流石にないよ。
なぜなら、2015年～2020年引き渡しのタワマンの中で、100平米越えの物件が極めて少ないということ。
駅近という事もあるけど、築浅100平米越えは需給関係で希少性が高いです。
一方で、70平米はどうかというと、@350になっても全く不思議ではない

>>11464 匿名さん
3階建住みたくない

>>11479 匿名さん
でも所詮は武蔵小山だから
中古100平米マンションの需要がそんなにあるかというと

武蔵小山という土地をどう判断するかですね
駅力は弱いし都心の湾岸物件と比べると利便性で劣り将来性は高くない
現時点では一定のファン層はいるが高齢者が多く20年後には大半がこの世にいないかも
そうなると子育て世代でここを買うのはハイリスクかな

駅力が弱いとの事についてですが、先月金曜日の19時前に武蔵小山駅を利用(降車した)際に、エスカレーターに乗る行列に2分程待ちました。今後タワマンが乱立するともっと酷くなると思うと、どうにかならないものでしょうか。

>>11483 匿名さん
タワーマンション乱立を見越して相当大きく作った武蔵小杉ですら今の惨状なのでもっと厳しい
相鉄直結で田園都市線以上の超混雑路線になるリスクも高い

>>11471 匿名さん

おいおい、土地仕入れとかアホなこと言ってるなよ。
ここは再開発事業ですよ。

所詮、武蔵小山ローカルの物件。

他エリアからの転入者を惹きつけるだけの魅力には乏しい。

価格という意味でも、立地という意味でも。時代が違えば坪単価350位で売り出せて、若い世代(ここに地縁も血縁も無い共働きのそこそこ収入の高い世帯)が引っ越して来れる健全な『人の循環(人口の若返り)』が作れたかもしれないのにね。

地元周辺の狭い世界で人がグルグル回ってるだけ。

色んな意味で残念な物件。せっかくの再開発なのに...

>>11486 匿名さん
時代が違えばなんて意見は無意味だよ
それこそ時代が違えば銀座も買えたわけだから

>>11486 匿名さん

住みたい街で112位ですもんね。折角注目されてたのに、価格見て興味を失った人がいかに多かったのかが感じられる。

>>11487 匿名さん
人口が減るんだよ、この国は。

他エリアからの転入がないと、街自体が老いて、資産はあっても消費意識、消費能力のない老人がドンドン増えるだけ。

貴重な貴重な若いファミリー世帯を、他エリアから惹きつけられないと、意味がないのよ、再開発の...

再開発の目的は街の活性化でしょう。
そのためには消費力の高い、これから消費能力が高くなる若い血が必要。

ここはこのマンションが売れたとしても、地元ローカルで循環してるだけの経済圏だから、景気良く見えるだけで構造変化が伴ってない。

稼ぐ力のある若い世帯、他区からの転入優良ファミリーはこれからは都心部でも奪い合い。ここはその競争には参加できないということ。

だから残念な再開発。

現地見ましたが、横幅が思っていた以上になく、かなり細長くなりそうですね

結局高すぎなんだよ
坪330ぐらいなら瞬間蒸発だったはず

>>11490 匿名さん
まあ総戸数600ちょいだからね。タワマンも1,000戸数超えるとぶっといなぁ、って思うけど。

特別細いとは思わんが特にシンボリックでもなく、フツーって感じ。

>>11488 匿名さん

浜松町よりランク上じゃん！

保育園、小学校と病院の数が不足するんだが、タワマン立てることの課題って知ってるのかね。

勝どきとか豊洲で、しっかり研究してるなら良いけど、タワマン群に住んだこと無い人が多そう。

>>11494 匿名さん

リタイヤ組ばかりだから保育とか学校とか関係ないんでしょう

高齢者向けタワマンだよね

武蔵小山の良さは、「老後も住みやすい」ところだと思います。私自信80代の母と同居していますが、高齢になると足腰が弱くなり、生活圏がせいぜい半径5分圏内です。そんな母は、武蔵小山は老高低差の少ない平坦地であり、小回りが利いて気取らない雰囲気が良い、老人に優しい町、と気に入ってくれています。それに、優良な医療機関も散在し通院が楽です。実際、港区から移住して来られる方も結構お見受けします。終の棲家としてはお勧めです。

商店街も長いけど普段使いできるのはスーパー位で、あとは高齢者向けのお店が多い
気軽に立ち寄れるパン屋やカフェがもっと増えてほしい

老後は住みやすい
言い換えると
現役世代は住みにくい

大半の人が興味をなくしたマンションとなりましたね。

>老後は住みやすい
言い換えると
現役世代は住みにくい

極論かと…武蔵小山に知人が住んでますよ。
みな、国際結婚の女医さんや大学教授、テレビ局にお勤めの方、放送作家さんなどなど、それなりのステイタスある方です。子育て世代にも利便性は申し分ないと聞きます。前者の方は、子供をインターナショナルスクールに入れるため祐天寺の戸建てに越していきまさしたが。

超一級地に拘る方って…2ndハウスとして考えたる方か、投資家か、または…地方出身の方に多い印象があります。

>>11500: 匿名さん

何故、興味がなくなったのですか？

割高であるという認識が一般化したから？

何か新事実があったのでしょうか？

>>11499 匿名さん
現役世代も住みやすいよ。
なぜ老後が住みやすい=現役世代は住みにくいになるの？

>>11499 匿名さん

義務教育まで医療機関等で診療を受けた時、保険診療の自己負担分を品川区が持つんです。なので、子育て世代、つまりは現役世代多いですよ。来れば分かります、武蔵小山は子どもが本当に多いです。

>>11504 匿名さん
そう、子育て世代多いよね。
いつ行ってもパルムは子どもがたくさん歩いてるよ。

ムサコは子育て世代にも高齢者にも住み良さそうですね。でもこのマンションは近隣住み替えが多そうですね。子育て世代が他のエリアから移住してくるケースは余り多く無さそう。

>>11501 匿名さん

必死ですね！

>>11507 匿名さん
いや、むしろ同意しますけど

>ムサコは子育て世代にも高齢者にも住み良さそうですね。でもこのマンションは近隣住み替えが多そうですね。子育て世代が他のエリアから移住してくるケースは余り多く無さそう。

それも事実ですね。ただ、南北線と都営線が乗り入れるようになってから地元と他から移り住んできた人、半々くらいになったとのデータも出ているようです。
あと学生さんやB級芸能人もけっこういます･･

>>11504 匿名さん
それは23区共通で、品川区独自の特典では無いでしょう？

>>11502 匿名さん
興味有無は分からんが、2Lはいっぱい余ってるよ。
まだ40%位は未販売で残ってるとの情報。
ここからが売り捌くのは大変でしょう。

待てるなら三菱待った方が良いと思いますよ。多分ここより安く出る。

今後もタワマンがタケノコの様に供給されるのに、この価格で売り捌け続けるとは思えん...

>>11506 匿名さん
他のエリアから引っ越してくる人がいないと、本当の意味での評価が分からない。

「日本から一歩も出たこと無い人が、日本が一番」と言っているのと同じなので、住めば都、というコメントにしか聞こえない...

>>11504 匿名さん

子育て福祉に対する厚遇の述べるなら港区と比較してな。
品川区は結構所得制限が多い

>>11512 匿名さん
「住めば都」程度なら1億円は庶民には手が出せんね。

だったら、湾岸のタワマンの方が良さそう。

少なくとも湾岸は元々何もなかった所への移住民の集団だから、相応に住みやすく街が新しく設計されていることがうかがえる。

>>11513 口コミ知りたいさん

このマンション買えるような層にとって所得制限は港区も同じ。

>>11515 マンション掲示板さん

港区は所得制限なしが結構多い。
ちゃんと調べな

>>11504 匿名さん
それ23区全部でありますよ。。

駅前に立派なバスロータリーがあるのに、バスが1路線しか無いのは残念ですね
それも五反田行き
品川駅や大井町駅まで接続すれば便利なのに…なぜに五反田…