パークシティ武蔵小山　ザ　タワー

>>11199 匿名さん

セミプロブロガーの意見とかどうでもいいわ。
アナリストの意見をドヤ顔で参考になると言ってんのと一緒だからね。ちなみにアナリストの言うことの多くは反対の事柄になることが殆ど

>>11201 匿名さん

支離滅裂でよくわかりませんでした

>>11202 匿名さん
もっと勉強してね

とりあえずここの強烈なポジが他のスレに遠征してるのは止めた方が良いね。
逆効果！計算済みなら頭がキレるね。
あの人のせいでここは相当嫌われてる事は間違いない。

>>11204 匿名さん

昔から再三言ってるのに止めないから困ってる
多分あの病気だと思う

不動産を広域で見た時、武蔵小山を全く知らない人にとっては、魅力の薄い価格。

「まあ、全然知らん街やけど、まあまあ都心に近いから試しに住んでみるか」とはならない価格。

ここに坪単価460万の価値があるかどうか、ピンと来ない。ここに坪460万出すなら、月島タワマン(同じレベルの坪単価)、豊洲東急タワマン(坪単価400万の噂)の方が、東京駅や大手町などの都心に近く、子連れ共働きには住みやすいだろうなぁ、と想像してしまう。

現地始めて見たけど、ちっこい目黒線の駅にこじんまりした電車とロータリー...正直、田舎っぽいけど、大丈夫か？と思ってしまった...

>>11206

地盤の悪い湾岸なんて足切りライン外
高台の地盤の強固な土地の免震タワーで安全安心に暮らしたい人は城南地区ではここ以外にないのが現実
今販売中の中ではナンバーワンなんだよ

>>11207 匿名さん

そうなの?
仕様が糞なのは嫌なので住友か三菱待つよ

>>11207 匿名さん
不動産は広域で見てるから、城南にこだわり無いし、まして武蔵小山に特別な思い入れもない。

3.11の震災時に月島住んでたけど、電気/水道は即復帰、ガスは2-3時間後に復帰したぞ。震災当日に風呂沸かして普通に入れた。

武蔵小山よりライフライン強いんじゃないか？

結局、都心にち近けりゃ結構震災には強いということが証明されたと思ってる。

寧ろ職場から遠いと歩いて帰るのに大変そうだったね。

>>11207 匿名さん
小山3丁目の建物倒壊危険度が都内トップレベル。
制震は今のところ倒壊リスクがあるような弱点は指摘されていないが免震は長周期パルスによる倒壊のリスクがある。
安全安心と思っているのは知識のない人だと思います。

>>11197
市況だってわからないでしょ。
これからもっと上がる可能性もあるし、
仮に2020年に下がっても2025年にまた
さらに上がるかもしれない。
高い時買ったとしても売り時間違えなければキャピタルロスはそこまでになるとは思えないし、
これまでも上下を繰り返しながら
長期的にはずっと上昇曲線だよ。
リーマンでさがったあと10年かからず過去最高値だからね。

>>11197
マンションは市況がからむ以上上がる保証がある物件なんてこの世にひとつもないから。

住みたい街ランキング
武蔵小山112位
二桁は狙いたかったね！

>>11213 匿名さん

昔を見ても仕方ない。未来を見ないと。
都心隣接の地盤の強固な高台で商店街併設の再開発。ここ以上にポテンシャルを秘めた場所はないんじゃないかな。

>>11214 匿名さん

昔（2017年）は61位
今（2018年）は112位
未来はどうですかね。

要約するとここは、震災リスクのある安普請の割高の世間の評価の低いマンションですね。
よくわかりました。

>>11214 匿名さん
地盤は強固じゃないって何度も色んな人がスレの中で書いてるよ。調べてもいないの？調べ方がわからないなら教えるけど。

>>11217 匿名さん

そうそう。恵比寿や四ッ谷などの都心の方が表層地盤増幅率は小さい。

武蔵小山は、郊外の中では便利で都心にも出やすく家賃は安いというのが良いところなのに、都心並みに高いなら魅力半減だよ。

>>11216 匿名さん
と言うか、そもそも武蔵小山(高額マンション)言う立地にピンと来ないのよ...。

(例えて言うなら)錦糸町に億ションたちました！みたいな感じかな。

そこが安普請だろうが地盤がどうだろうが、そこまで精査する前に「うーん。微妙じゃね？」って言う感覚。

分かるかな？

>>11218 匿名さん
同意。

ランキング112位って、土浦より下なんだね。

112位といっても
調査の仕方が変わったみたいで一概に去年と比較できないかもです。
点数自体は上がっているので、調査の対象じゃなかった駅が増えたのかもしれませんね。

武蔵小山の人気がないのは
目蒲線時代は土地が安かったから
低所得層がたくさん住んでるからでしょう

>>11211 匿名さん
そう、市況の事は誰もわからない。だから、上がるかもしれないし下がるかもしれない。
ただ、ずっと右肩上がりなんて事もありえない。
期待値を考えたとき、今と三年前どちらが高いですか？リスク管理を考えたらとてもじゃないが今は手を出すべきてはない。
ただ、それは新規購入の場合ね。住み替えは中古も高く売れるだろうし

目黒線がいつまで経っても6両だから、ローカルなイメージが消えない
改札も1つしか無いし、何のために地下化したんだか

なんていうかね、商店街がある下町風の街に仕様は別として絢爛豪華なタワーマンションという組み合わせがミスマッチ過ぎるんですね。
40年物熟成ボルドーワインと芋けんぴみたいな組み合わせというんでしょうかね。悪気はありませんが

>>11224
上下はもちろんしますよ。ただ過去のデータ上では長期的に見ればごらんのとおりです。
2014年のもので古くて申し訳ないですが
2018年の現在はもっと上がってるので事足りるデータかと思いますが。
だから売るタイミング間違えずにある程度長期住むならよほどのことがない限り損はしないと思います。
今がベストとは言いませんが、今後は住宅ローン金利上昇の可能性も高いですし消費税も上がりますから、一括支払いで購入でなければトータル支払い額を考えるとそれこそどうなるかわかりませんよ。
よって買いたい時に買えばいいと私は考えますが、今後マンションが上がらず下がるとあなたが考えるデータでもあるんですか？

武蔵小山って、タワマン繋がりでこの物件見るまで名前も知らんかったよ...

目黒の西側にあるエリアのどこか、程度。

一般的にはその程度の認知力だと思うよ。
地盤がいいと言われても、、、元々知らない駅の地盤だからさ...

今、新築買うならここは選択肢としてありだと思う。残念ながら同価格帯のタワマンで比較上位の物件ないからね。ただ、今はマンション買い時じゃないし、損得で言えば新築マンションは買うべきではない。ここなんか典型だけど、今の新築は総じて安普請で割高。中古になったら築古の物件より魅力なくて売れないと思うよ。

>>11227 匿名さん
これだけ見たらわからんけど、これさ70平米とかのグロスの価格？
4年前から25％上がってるとして、8500万位でしょ。
こっから上って購入者層が相当限られてくると思うけど。こっから20％のゲインで1億でしょ。
現実的じゃない気がする。皆億ション買っちゃうか!?

>>11227 匿名さん
そんな短い期間の価格推移出してどうすんのさ。
そういうのって、営業がやる手口だよね。

92年以降は失われた20年に入り、長く低迷が続きます。しかし、03年の3748万円を底にミニバブルが始まり、07年には4691万円まで上がりました。4年間で943万円の上昇です。

　その後、リーマンショックもあっていったん価格は下がったものの、12年の4241万円を底に再び上がって、15年の平均は5183万円でした。16年の平均がどうなるのかはわかりませんが、この3年で942万円上がった計算です。前回のミニバブルが4年で943万円の上昇でしたから、バブル期のような活気があるわけではない現状では、そろそろ転換点を迎えてもおかしくありません。

>>11230
数年前には
70m2でこの価格なんて考えられないけど
ここはそこそこ売れてます。
上がるたびに同じことが言われ続けるだけ。
ここを買うべきとまでは思いませんが、
今が買い時じゃないかどうかなんて論じるだけ
時間の無駄だと言いたいだけです。

>>11227 匿名さん
2014年の平均価格が7000万で、平均単価50万/平米だと、平均の広さが140平米になるんだけど・・・
どういうこと？

>>11233 匿名さん
失礼、見方間違えてた。
2014年で5000万の平均単価が70万/平米ね

>>11231
人生80年としてマンション買って住む時間なんてせいぜい30年か40年でしょ。
あなたの言うこともわかりますが
それなら一生マンションなんて買わずに
いればいいんじゃないですか？
私は営業でもなんでもないので
あなたがそう思うなら一生買わなくて全然OKですよ。

>>11232 匿名さん
グロスも上げれる限度があるでしょ。消費者がついてこれない。じやあ、狭くしてグロス維持したって、住宅なんだから狭すぎるわけにもいかず、限度があるね。
暴落はないにしても、高止まりするだけじゃない。追えたとしてももつ一押しくらいでしょ。

>>11235 匿名さん
私は既に仕込んでますよ。安い時期に
キャピタルゲインはかなりの金額でウハウハだけど、それは泡銭と思って期待してない。
そんな私から見て、これから買う人ってチャレンジャー以外何者でもなく、頑張ってとしか言いようがないです。

>>11236
高止まりで充分でしょう。
家賃払い続けるよりよっぽどいい。

>>11237
じゃあその安い時期に買ったあなたは
今のこの価格帯にこのタイミングでなると
予想できてましたか？
今と比べて安いとなるのは結果論であって
その値段から下がることはないという確証は
当時ありましたか？
キャピタルゲインを泡銭と思ってるくらいだから
計算した投資ということでもないですよね？

分譲価格は上がってるけど、賃料は殆ど上がってない。

つまり、今、賃貸住まいの人は買わずに賃貸に住み続けるのが吉。その方が「得」って事だよ。

マンションなんざ、いつでも買える。

いずれ東京の人口も減るんだから、20年待てば違う世界になってる。

短期間グラフだけ持ちだして、グラフが上向きだからこれからも上がると言ってる人は、グラフがその曲線を描く理由を考えていないのかな。
この何年かマンション価格が上向きだったのは、金融緩和、オリンピックによる人出不足と資材高騰のため。
これからは、オリンピック終了、人口減少など、マイナス要因が出てくる。
その中で、マンション価格が上がり続けるはずはないというのが大方の見方。

>>11241
でも金利も上がるよ。

>>11242 匿名さん
金利が上がる→マンションが売れなくなる→価格が下がる

>>11242 匿名さん
金利が上がると、ローンを払えない人が出てきて、マンションを手放し、供給過多が更に進み、マンション価格が下がる

>>11241
この何年かだけではなく2001年以降の18年分です。ここのようなタワマンは10年か15年くらいで売却すると言われてるのでそのくらいのスパンで充分でしょう？
80年代のバブルの時に買わずに待った人が2009年に最安値で買ったとして20年待って安くてよかったねってことですか？

>>11244
金利上がる→マンション価格下がる
→トータル支払い額変わらない

>>11246 匿名さん
トータル支払いが変わらないって、金利があがるのが何年後の想定なのですか？？

>>11247
それを聞く意味あります？
すぐ上がっても緩やかかもしれないし、
5年後から急激に上がるかもしれないし。

>>11240 匿名さん
20年待てるなら待てば～

オリンピックが終われば人手不足、材料費高騰が解消されるといあ考え方こそ希望的観測じゃないですかね。

オリンピックが終われば次の工事に人手が回るだけで、そもそも人口減少なら人手不足が解消されることは難しいでしょ。移民でも受け入れるなら別だけど。

大手デベ、大手ゼネだけでいいから有報眺めてみた方がいいですよ。今後の事業計画にどれだけ案件織り込んでいるのか。再開発案件なんて駅だけでも渋谷、池袋、品川、高輪新駅、浜松町、中野と現在進行形で目白押しですよ。

おまけに人口減少は日本全体の話で、東京は例外でしょう。

>>11250 匿名さん
いずれ都区部も人口減るよ。残念ながら。

オリンピック後も再開発が継続できる街は資産価値を維持できる、と都心に住むの特集でありますね。
特に、東京、品川、浜松町、虎ノ門、渋谷の5つが筆頭として挙げられています。
損得を重視するならこういった目線で選ぶべきですね。少なくともここじゃない。

>>11251 匿名さん
少なくともこの10年で都区部の人口は圧倒的に流入が多いのに、いずれと言われても何十年後の話をされてるのかわかりかねます。

>>11253 匿名さん
http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/ct/other000069900/27sougousenryaku6...

平成39年に品川区は人口ピークと予測。
このマンションの竣工が2020年。
7年で人口減スタート。

経済予測は難しいが、人口予測はほぼ当たる。
多少の期間のズレはあっても、出生率が2を切って、移民を受け入れない国の実需が上がるわけないやん...デフレの根源は人口減による経済縮小。

もちろんどこぞの国家のようにハイパーインフレを政策的に起こして、見た目の不動産価格を押し上げることはできるかもしれんが。それを期待して不動産に投資ってのも...なんだかなー。

品川区ですら人口減少なら尚更このマンションを買う意思決定に至らないじゃないか…。

ここは安普請の割高、不人気エリアだからリセール時に競合劣後で苦労するだろうな

武蔵小山の中古タワーとか誰も買わないよね
そもそも武蔵小山で坪400超えてるって普通の感覚だと異常値
完全にバブルでしょう

そう。それをバブルではないとか、不動産価格は下がらないむしろ上がるっていうとんでも理論があるのが驚きなんですね。
相場の曲線の論理無視で天井突き抜けて上がるとか凄い論理と感心してますわ

今の高値圏で買わざるを得ない人のやけに楽観論みて笑ってしまったわ。
過去10数年のデータ持ち出して、その中で一番高い時期に買うことを自慢したいのかね。

インフレ誘導政策も続いてるし、販売価格自体は多少の調整局面はあるとは思うけど、大幅に販売価格が下落するってのもなかなか考えにくい。デベも供給調整するだろうし。

ただ、マンション販売価格と資産価値はまた別物。再開発っても駅前にタワマン建ててちょっと整理しました程度じゃプラスにはならないよ。そういった意味でもここは危険な匂いしかしない。とても坪400万以上で買って資産価値を維持できるロケーション、駅力じゃないでしょ。

そうなんだよね。
駅前に数本タワマン立つだけだと再開発もどき。

タワマンは一本で1,000戸を超えるような規模じゃないと。

このエリアは企業が大きな土地を持ってるのではなく、細かい地権者の集団だから、更なる大規模再開発は難しいでしょう...

やはり再開発は工場跡地などのデカイ土地が纏めて一発で手に入るエリアが優勢。

タワマンなら、豊洲や月島などの湾岸エリアの方が街の設計自体が新しいしより都心に近いから住みやすい。道路や歩道も広いし、クネクネした邪魔な路地なんて存在しないし。

>>11260
一番高い時期とも限らないし
そうだとしてもまた価格が上がる曲線のときに
売れば損もしないでしょって言いたいだけ。
今がベストだなんて誰も言ってないし
待ちたきゃ待てばいいけど
人口減まで待つのは現実的じゃないし、
金利もどうなってるかわからないでしょ。
待ちたきゃ待ちなよ。
ただここの資産価値が保たれるかわからないのは同意。
ここがいいのかは別問題。

>>11257 匿名さん
でしょうね。
地元の人以外、関心を惹かないエリア。
ここの設備がハイグレードでも結果は一緒。

>>11263 匿名さん
あと10年もせずに人口減が始まるよ。
待てば海路の日和あり、ですよ。

>>11263 匿名さん

結局、「何にもわかりませーん！」
ということですね。

>>11260 匿名さん
きっとお金が余ってる地元の方々が買うんでしょう。普通の感覚の人(地元でもなんでもない人)から見たら？？なのは当然ですね。

まぁここは安泰だよ。僕も欲しいもん。中古で３５０になったら絶対買う。

>>11268 匿名さん
ここが中古で350になったら都心を買うわ

マジ！？
理由が分からん...
ここは完成在庫の山と見てるんだが。
すみふと一緒に2020以降も「最終期」って掲げ続けてる気がするぞ...

10年待つってその間の賃料考えないの？
3LDK20万円として10年間で2400万円だけど、2400万円も今から価格下がるかね。

金利は今が底で上がるの確実な中で、不確実な販売価格下落リスクを負うことに経済合理性乏しいし、その間賃貸の安普請で我慢する道理も見出せないけどな。

とは言え、上でも出てるようにここを買うのは別問題かなぁ。10年で2400万円なら平気で下落しそう…70平米9000万→築10年70平米6600万って考えたら全然想像できる。そういう点であり得ないレベルの下落リスクがあるから厳しいかもってのが率直なところ。高くても武蔵小杉と同じくらいがいいとこじゃないかな…。

>>11271 匿名さん
下がる予測に同意。
個人的には70平米5000万円台もあると思ってる。
周辺環境としても、パルム商店街が携帯ショップとか電気店で埋まっているようでは...

齢をとると、こういうコンパクトな街って豊洲みたいなのと違って歩かずにすむから人気があると思うよ
都心のマンションでも生活インフラがマルエツプチ程度の小スーパーだけだったりするし、ここは
スーパーも多くていいと思うけどね
しかも徒歩圏に温泉と森林公園があって、気取らなくっていいわ

完成在庫の山って、半年で残り1/４まで売れて、引き渡しまでにあと２年もあるのにどうやったらそういう思い込みになるの!?

>>11273 マンション検討中さん
武蔵小山の街は全然良いんですよ。
庶民が生活しやすい心地よい街だと思います。

問題はそんな街に日本一感じいいと銘打ちながら、庶民に全く優しくないこのタワマンなんですよね。もちろん永住目的のお金持ちのご年配夫婦ならいいんですが、リセールもあり得るファミリー層に全然マッチングしてないことかと思います。

>>11275
ここはシティタワー国分寺と同じ層が買うと思うけど？
駅直結、駅徒歩1分なんていう物件は金持ち層中心にきまってるじゃん
リセールを考える若い層はもっと別のコスパのいい物件を選べば？

>>11276 匿名さん
ホームページで散々ファミリー層向け謳っておきながらその言い草は呆れて何も言えませんね。屋上庭園で小さい子が遊ぶ風景もイメージ画像にありましたけど全て幻想でしたか、そうでしたか。

やっぱり武蔵小山は坪300のイメージだよね

ローカル線の感じのいい庶民の街の駅前で、金に物を言わせた権力的ジモティーが巨塔に上りあがって配下を睥睨して見下ろすという構図になるわけですね。
週末に現地調査諸々、周囲の様子を確認してきます。

パルム商店街はペットショップが多く
店の前は臭い消しのケミカル臭が漂い、気分が悪くなる

西小山に住んでるけど、武蔵小山は散歩がてら行く程度で近くに住んでいてもあまり利用しない。子持ちなので武蔵小杉には良く行く。商店街があるといってもその程度の位置づけ。それなのに坪470万と聞いて呆れてしまった。

駅近、免震、スーゼネだから高いと自分で自分を説得しようとしたけど無理だった。実際は、土地の買収や地権者のレジデンス棟等のコストも負わされてるから割高なんだと思う。

やはり地元民専用のジジババマンションでしたか...そうですか...子持ちファミリー層向けと聞いて見学しましたが、「豊洲や武蔵小杉の方が街が綺麗で新しく住みやすい」と思いましたが、やはりその印象は間違ってなかったですね。

商店街も寂れた店が多く若さを感じなかったです。かといって老舗の名店があるわけでもないし。

この街がどういう街を目指すのか、イマイチはっきりしなかったので見送りました。豊洲や小杉の様な街を目指すなら買ったかもしれません。そうは見えませんでした。残念ながら。

例えば最悪完成在庫多少抱えたとしても管理費や修繕積立金は売主が払うんだし、特段問題ないと思うんだけど。

>>11278 匿名さん
目黒まで二駅、南北線三田線直結の駅前新築マンションが坪300ですか。
今の相場で。
そうなると抽選多数で欲しい人は買えないね。
それでも相場通りだからいいだと？
ははは。

高級なサ高住...タワマン版...

それはそれで日本の将来に備えた必要な再開発かもしれませんね。

街の目指す方向と、私の求めるものが違い過ぎるので、もはや価格にかかわらず住みたいと思いませんが。

>>11284 匿名さん
現地視察したけど、買ってもいい価格は坪単価300万っていい線いってると思う。バブル剥落させたら、実力は200万円だとも思うよ。

ちっこい地下鉄にこじんまりとした駅とロータリー...コンパクト郊外シティの匂いです。

現住民の満足度はあるかもしれませんが、他エリアに住む人(城南にも武蔵小山にもあまり興味無い人)を引き寄せられるだけの魅力は無い。

株が大崩れしてるからこれからの販売は茨の道

>>11278 匿名さん
昔からこの辺りに住んでると坪200〜250ぐらいの感覚です

買えない人が買い時じゃないとか
坪単価高すぎるとか妬んでるだけ。
高くても買える層がい続けるからマンション価格はずっと下がらない。
下がり始めたらデベが供給減らすだけ。
早く理想のマンションが買えるといいですね。

>>11289 匿名さん
まだ下がる局面に来てないだけですよ。潮目が変わる局面が数年後にきますよ。

>>11290
来るといいですね。
何年も前から数年後下がるって同じこと言ってる人たくさんいますけどね。
頑張って安く買って下さいね。

>>11286 匿名さん
素人が視察ですか・・・

2030年頃になって

10年前のオリンピック不動産バブルでこのタワーマンション当時は1億円以上したんだよ

えーっ！今中古で半額以下なのに？？

みたいな会話が交わされそう

>>11293
じゃあ2030年まで待てば？
12年気長に頑張ってくださいね。

12年待って半額なら、12年待つ。
と言うか、賃貸住んでる方が得やん...

2030年なら
私は選手村跡地のタワマンに住んでると思う。
眺望は湾岸一だから。

>>11296
あそこのゴミ焼却場の煙突から出る煙と同じ高さに住むんですね？
さすがコスパ最優先

ていうか、駅近人気の物件ならたとえ10年後に半額に落ちたとしても
埋まっていると思うし、不動産が半額になるということは社会全体の平均収入も
落ちている可能性も高いから、どっちにしても買えないと思うけどね

いずれにしてもここの否定組の会話って不毛すぎるわ
みんなちゃんとマンションを比較検討して勉強してる？？
もっと有益な話が知りたいのに

>>11298 匿名さん
私も、そう思います。

文句ばかりで、おとしいれようとして。
なんだか参考にならないですね。
本気で考えてる人は、ここ見てないと思うけど。
住民版も進んでないしね。

もう少したてば、住友が出て比較できますかね。

>>11298
私もそう思います。
時期がきたら下がるとか
高すぎて買えないから下がるとか
まともな根拠示せるやつが誰もいない。
上がり続けるとも思わないけど
そんなに暴落すると思う根拠示せよ。