湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲　他）part12

>>428
無視無視。こんな奴、自説を曲げることは絶対しないから。相手するだけ時間のムダ。

皆さんのマンションって駐車場にフェラーリとかロールスロイスとか沢山ある？

なんで？

そういうお金持ちも湾岸のあたり住んでるのかな～っと思って。

ロールスロイスは見たこと無い。駐車場で見る高級車で言えば思い出せるのはフェラーリ488、ベントレーコンチネンタル、BMWi8、ポルシェ911、アウディS8位かな。

フェラーリは458でしょ。488はまだそんなに出回ってない。
例に出してる車からあんまり車に詳しくないですね。

ロールスロイスってサイズが大きくて、運転手付きが好ましい車。
普段乗りとしてベントレーの乗ってる人の方が多い。
あとフェラーリは機械式は微妙なので、自宅以外のところに停めてる人もいる。

ああ、確かにロールスロイスを自分で運転してる人いますね。運転手付いてないのかしら。

＞435
すまん、画像検索したら458だった。正直、車はそんなに詳しくない。ちなみに俺は車は持たない。タクシーかレンタカー派

最近の若い人は車より船の方が好きみたいですね。
ラウンジで良く船の話題出ますよね。

掲示板では何故か車の話題が多いんですよね。

品川駅・田町駅周辺エリアの再開発が与えるインパクト
http://www.smtri.jp/report_column/report/pdf/report_20150319.pdf

＞439
湾岸マンションで船といえばワールドシティタワーズですね。運河側に桟橋があるマンション。確か、住民はクルーザー横付けできるんでしたっけ？こんな話題出すとまた荒れるかな？

クルーザー乗ってた、年収5000万の港区某タワマン住みの人を知っているが、、、、

初めての航海で太陽光線にやられて　白内障になって、結局　クルーザーを手放した。

クルーザーは、お手頃（ハーバー代、年間500万円くらい）だが、趣味としては、ハードすぎる。

お勧めしないぞ。

＞442
笑　そうなんですね。　クルーザー。まあ、たまーに借りて風を楽しむくらいがいいのかも。

［2020東京の地図］山手線新駅、リニア新幹線、サウスゲート…　変貌する「交通の要所」品川

［2020東京の地図］人口急増の江東区　湾岸エリア

ブラタモリ　品川

有明でも船のサークルが盛んですよね。
何組かありますよね。

年間500万円はお手頃じゃないです。。

新たなビジネス拠点目指し　田町駅前で大規模開発スタート

＞448
クルーザー遊びなら、入会金が40万弱、月会費1万円払えば、一回約１万円＋燃料代でクルーザー借りれます。
2級免許持ってりゃ自分で操縦。東京湾でプライベートに魚釣りなんか楽しいっす。

http://www.newportmarine.co.jp/guidance/

おれ前２９フィート持ってたけど、レンタルで十分ってことに気付いて手放した。
近所が良いと思って東京湾内のマリーナに停泊してたけど、海で遊びたい時は東京湾出るまでが遠すぎた。
遠いけど横須賀のベラシス、もしくはすんごい料金高いけど逗子か葉山マリーナに停めるべきなんだぁと思った。
もっと時間もお金も余裕がある人の遊びなんだなと実感したよ。

船を買ってからお台場に船上のアイス屋がいるのを知った。

そうそう、お台場沖で係留していると、小船に乗って　佃煮やら　いろいろ売りに来るね。
愛想のよいお兄さんたちなので、初めのころは　面白くていろいろ買いこんでっけｗｗ

それって。うちのマンションから見える＜屋形船とかへの物売り

昼間もいろんな船が行ったり来たりしてるの部屋から眺めてるのは結構楽しい

鉄ちゃんならぬ船ちゃんだったらこういう部屋欲しいだろうなとちょっと思った。

カンボジアのトンレサップ湖みたいですね！
観光客の船を見つけると、小舟やタライで物売りに寄ってきますよ。

港南や芝浦、豊洲を貶しまくっていた数名がアク禁になったら途端に静かになったね。
きっと数名による自作自演の連投連投だったんだろうな。

しかし、港南って昔からなんであんなにアンチがいるのかね？WCTは眺望や仕様は
さすが住不の会心の一撃だけど、それほど他の湾岸マンションと差はないのにほかの
湾岸マンションは話題にすら上らないのに。

＞454
タイのチャオプラヤー川とかね。観光客に船で物売りに来る。でも、ああいう船遊びをもっとうまくプロモートすれば湾岸名物になると思うけど。天王洲ヤマツピアからの遊覧は結構ひそかなブームで予約とるの難しいみたい。

>>455
一見、立地的にちょっと難がありそうなのに値上がりしてるからやっかみを買う。
駅遠だから煽りやすい。

あと、実際あそこは好みがハッキリわかれるよ。

ＷＣＴは、タワマンが密集していて、敷地一杯に詰め込み過ぎ。
何回か、中古を内覧したが、海側高層階以外は、たいした眺望ではない。
実は芝浦アイランドも　まったく同じことが言える。
開放感のあるタワマンがお望みなら、豊洲へ行くべし（笑

そういう風に比べる言い方をするとまた発狂する人が現れて荒れるからやめろ

また豊洲無理ポジ復活？。

そうですそうです。

いつまでも同じ愚を繰り返してはなりません。

ケープの海側高層階は、本当に素晴らしい眺望です。
絶景と言って良い。
でも、グローヴとのお見合い側（北側）は、階の上下に関係なく、酷い景色だよね。
お見せできなくて残念だが・・（笑

アイランドならWCTの方が好きかな

眺望は向きによって全然違うよね。湾岸西は東、湾岸東は西、豊洲は南でないと海が見えない。
あと海辺からの距離。運河に面してギリギリに立っているマンションとちょっと奥に入った場所に
あるマンション。だからWCTの東側の高層階は人気で高値が付くんでしょう。
NHKあさイチでWCTが紹介されてました。youtube動画の8分過ぎから。

＞457
そうなんですね。でも、値上がりしているということは好みが分かれるけど、あえて選ぶ人もいるってことなんでしょうね。たぶん、利便性の高い品川駅の近くに住みたい人とか、オーシャンビュー眺望が欲しい人とか。

品川駅じゃなくて天王洲アイルじゃなかったっけ？
間違い？

>>434

ツインパークスに住んでるフェラーリオーナーのブログ知ってるけど駐車場の車が半端ないよ

＞466
WCTは天王洲じゃなくて港南でしょ？天王洲はシーフォートタワー。品川駅港南口前はオフィスと飲食の街なので、港南のマンションはWCTもブランファーレも、ベイクレもコスモポリスもみんな駅からちょっと距離がありますよね。

天王洲アイル駅徒歩4分ですね。

さすがに利便性重視なら買わない物件でしょう。
港区ブランドと眺望、豪華さ重視の人が買うと思いますよ。

＞469
そうですね。一度、内見しましたがロビー入るとロビーの外に船が係留されてたりして、
どっちかっていうとリゾートマンションみたいな雰囲気もありますね。

マンションノートっていうサイトの住民さんの口コミで見ると、住民さんの満足度はほかの
マンションより群を抜いて高いようで興味持ってます。

基本的に複数のマンションを所有して比較してる人は住民にいないので、他のマンションより満足という事はあり得ないかと。

どこのマンションも住民の満足度は高いでしょうね。何しろ住み続けてるわけですから。

>>471
一時取得じゃなければ、新築時からでも
基本何件も住んでるし、中古で買ってる人もいるから
比較はできるでしょう。
あとマンションノートは、点数で比較ができるから
相対的に満足度が高いかどうかは可視化されてるよ。

とにかくWCTだと良い点をなんでも認めたくない万年野党が多いね。

外廊下のマンションって住める？

住みたくないけど、住もうと思えば住めるよ。でも、両方住んだ経験から言うと、夏は暑いし冬は寒くて快適とは言い難いねぇ。。

外廊下は無理
劣化も早いし

羽田の南風時着陸ルート案って湾岸地域に結構近いんですね。高度305mで音量76～80dB。ルートの見直しか導入を促進するという低騒音機に期待したいところ。

内廊下はカビ臭くなるよ。
5年が現界。

＞474
外廊下でも別に良いとは思いますが、デメリットとして

内廊下に比べれば外からの埃やチリが直接入ること

内廊下のほうが心理的に高級そうに見えること

内廊下は冷暖房があるが外廊下は当然無いこと

廊下にトランクルームがある場合、内廊下は空調が入っているので
衣類なども室内同様に保管できるが外廊下は無理

タワーマンションの外廊下、高層は高所恐怖症の人にとってはかなり怖いこと

>>478
内廊下10年住んでるが今のところ無事。同じ階に喫煙者が居ると流れ出て臭う。現在は居ないので快適。

＞473
マンションノートから引用して、湾岸マンションの住民満足度ランキング作ってみました

＞481
WCTの満足度が住民700人以上が投稿して5点満点中4.43というのは素直にすごいと思いますね。

>479
わかる。
外廊下のこういう景色本当に苦手。
奈落の底に落ちていく感じがする。

>>482
自作自演？

＞484
すいません。482＝481です。自作自演のつもりはなかったのですが、コメント付け忘れたので。
築5年以上経過している物件の中古取引坪単価と住民満足度の相関を散布図にしてみました。
Ｖタワーとツインパークスは価格がかけ離れていて相関がわかりにくくなるので除いています。

上に行くほど住民の満足度が高く、右に行くほど価格が高くなります。これを見ると、中古取引
価格と住民の満足度には有意な相関がありそうです。

価格の割に満足度が高いのはブリリアマーレ有明、シティタワー有明、ブリリア有明など有明が
多くみられます。有明は安くマンションが買えて満足しており、今後の開発に期待していると
いったところでしょうか。一方で、同地区でも築年数が経過しているマンションでは価格と同様
に満足度もそれほど高くないと言えそうです。

価格帯が高めのマンションでも、ザトヨスタワーやコスモポリス品川、タワーズ台場、アイランド
などは満足度低めです。価格帯が高くて満足度も高いマンションは、ワールドシティタワーズ、
パークシティ豊洲、シティタワーズ豊洲などが入っています。

のらえもん並みの分析力ですな。

でも満足度って、横並びで比較するようなものじゃないでしょう。

この満足度とやらの点数に興味ある人だれかいるの？

>485
賛同できない仕事です。
同じ標本（評価者集団）、例えば100人程の纏まった集団がいるとします。
その集団が、これらのマンションに対して同じ質問事項に答えた結果ならば、説得性のある情報となります。

このような図は、相関ではありません。
間違った解釈を招きかねない、危ない行為です。

満足度はしょせん主観評価でしかないからね。統計的に意味があるとは言えないでしょうね。せいぜいカカクコムの満足度ランキング程度の信ぴょう性かな。売れ筋ランキングや注目度ランキングは重視されるけど、満足度ランキングは参考程度の位置付けです。内容も他のランキングとはかなり違って偏りが目立ちますしね。

映画と違ってマンションなんて中身や周辺の全てを調べ尽くしてから買うわけだし満足度なんて高くて当然だよね。
というか購入してる人なら絶対自分のマンション満点にするでしょこれ。
賃貸の人なら違うかもしれないけど。

>>490
対案が必要な理由が分かりません。マンションを満足度でランキングすることにどんな意味があるんでしょうか？

＞中身や周辺の全てを調べ尽くしてから買うわけだし満足度なんて高くて当然だよね。というか購入してる人なら絶対自分のマンション満点にするでしょこれ。

全員が満点付けるなら、どのマンションも評価が平均5点になるはずでは？実際に購入した住民でも5点にはしていませんね。サイトを除くとわかりますが実際の住民にしかわからないだろう長所、短所が詳細に記載されていて非常に参考になりますよ。

＞同じ標本（評価者集団）、例えば100人程の纏まった集団がいるとします。その集団が、これらのマンションに対して同じ質問事項に答えた結果ならば、説得性のある情報となります。

あなたの理屈だと価格コムや食べログ、Yahoo映画その他多くの口コミサイトの星評価は意味がないと言っているのと同じですね。マンションノートは点数をつけるだけではなく、項目別評価に50文字以上評価理由を書かないと評価点として採用されないため、住民が実際にどう感じているか一定の比較分析データとなりうると思いますね。

各マンションについて最低でも数百人が（管理、共用部、住民層、部屋、買い物飲食、子育て、病院、治安、環境）などについて評価している平均点なので、平均4点をクリアするのは非常に高いハードルと思います。4点以上を獲得しているマンションは極めて住民の満足度が高い、ほぼ不満がないマンションといえると思います。

まぁ参考になる人もいるのかね。
おれは全然だけど。

例えば、満足度ランキングで高い点を取っているワールドシティタワーズは竣工以来、今までに住民724人がサイトに評価を登録、パークシティ豊洲は住民538人が評価を登録していて、項目は、管理状態、共用部、住民層、部屋、買い物飲食、子育て、病院、治安、環境など多岐にわたりますね。その平均で5点満点中4.43や4.33は驚異的な高得点といっても良いと思いますよ。

何これ、WCTポジさんがポジポジするための新しい材料？w

＞485
面白い分析です。住民の満足度が高いと資産価値にも良い影響を与えるはずという理論はありましたが、実際に明らかに正の相関がみられていますね。満足度が高いのに価格は比較的安いマンションは、今後は価格が上昇する可能性がありますね。

＞489
＞間違った解釈を招きかねない、危ない行為です。

そこまで真剣にならなくてもｗ　単なるお遊びで参考程度でしょ？

WCT 品川駅から遠すぎ。
バスとかいちいちめんどくさ

ネガるのは自由だけど、あそこよりこっちの方が〜っていうのはやめてね

＞500
その駅までのバスも高い住民満足度に貢献している可能性はありますね。7～8分歩くよりは便利かも。それに渋谷・新宿方面に向かうにはりんかい線の天王洲アイルもあるみたいだし。

＞502
そうですね。また荒れ放題になりますからね。パークシティ豊洲もさすがららぽーと直結は便利なようで、生活満足度は極めて高いです。パークタワー品川ベイワードは2020年にできる山手線新駅からはかなり近い立地ですが、分譲時が安かったため分譲価格からの値上がりは非常に高くなっていますので、それが満足度に反映されていると思われます。

＞500
マンションノートの住民の声はこういう掲示板と違って会員登録して投稿するので
同一人物による連続投稿やなりすましがなく、実際の声としての実情がよくわかり
悪い点も書かれているので参考になります。

WCTの駅距離についてはネガが多いですが、実際の住民の声としては下記のような
投稿がありました。やはりシャトルバスの存在が大きいようです。

・7年住んでますが、正直不満はあまりないです。品川まで徒歩だと12~13分でやや遠いことぐらいでしょうか。ただ、専用バスや自転車を使っているので不便ではありませんが。

・駅(品川)から若干遠いのが気になります。 早歩きでロータリーからマンション入り口まで7分でした。 とはいえ、住民専用のバスも出ており、大きく不便に感じる事は無さそうです。

・品川駅港南口まで徒歩11分、ホームまでは徒歩15分と遠いのが難点。ただし、専用シャトルバスが一日中走ってるのである意味徒歩数分と見ることもできる。それに、使用する最寄り駅が巨大ターミナル駅なので、駅からの距離はそれを加味して考えれば納得感はある。天王洲アイルからモノレール浜松町やりんかい線直通埼京線もあるし、総合的には便利さが勝ちます。

相関関係について、適当なことばっかり書いてる人が多数ｗ
大学で数理統計学を学んだ私は、腹を抱えて大笑いですｗｗ
相関関係は、サンプル数が3以上あれば成立しますｗｗｗ
相関関係の強弱があるので、、、、
これを不確定要素と呼んでますｗｗｗｗ

今初めて知ったけど、パークタワー品川って新駅近いんだね。
そのうちWCTよりこっちの方が高くなるんじゃない？

＞507

ありがとうございます。ちなみに線形近似で式はY=0.0022X+3.216とでますが、これって不確定要素どれくらっすかね？

＞508
可能性はありますね。新駅の正確な位置がまだわかりませんが。坪400とかになる可能性があると思います。
内廊下で仕様は良いマンションですから、新駅発表前に安く買った人は超ラッキーですね。

>>510
パークタワー品川ベイワードは今は品川駅12分ですが新駅からは徒歩6分と半分になります。良い中古が出れば狙い目ですね。

>>506
なぜ相関ではないのか、なぜ危険なのか、全く根拠が論じられていない。あなたの主張は例えば "大事なことなので何回も言いますが、牛肉は体に悪いから食べると危険です" と言っているのと同じ。

>>506
数人が5点を付けてるから5点というのが評価というのは統計的には意味が無いが、500-700人の平均なら統計的には意味があるサンプル数と思うが。

相関関係とか統計学とか、どうでもいいけどな。

新駅に近いマンションが値上がりするってことはWCTには悪影響なのでは？

統計についてあーだこーだいう統計君が出てきてからスレのつまらなさがさらに加速したな。
まともにタワマンのこと語れる人がでるまで他スレに避難するわ。

>>491
うん、たしかに言われてみれば、カカクコムの満足度ランキングはかなり偏りが激しい気がする。

>>515
あるマンションがあったとして、そのマンションよりも駅近(比較上位)のマンションがそのマンションより値上がりすることは、比較下位の安いマンションの価格も引きずられて上がる。あるマンションがあったとして、そのマンションよりも駅遠(比較下位)のマンションが値上がりすることは、比較上位のマンション価格は当然上がる。いずれにしても近隣のマンションの値上がりは好影響。

近隣に売れ残り物件があると悪影響

近隣が居住エリアとして人気が上がると価格も上がる

不動産業界ってのは基本的にその理屈なの？

今回は新駅ができるっていう特別な状況なわけで。
パークタワーが品川駅徒歩１０分、新駅７分っていう立地になったら単純にそっちの人気が増して、WCTに限らず港南の品川駅徒歩１０分以上の物件の需要が減るでしょ。
って思うんですけど…。

周囲に新築マンションが販売されてトンデモ価格で売り出されるっていうなら周囲の物件にとっても良い影響は出るでしょうけどね。
新駅ができて自分のマンションには影響ないけど周囲の物件が駅近になったっていうのは良いことだとは思えないんですけど。

これは素人的な考えなのでしょうか？
日本語下手ですみません。

>>518
新駅が出来ても品川ベイワードの中古価格が坪300近辺なら、駅遠WCTは坪250に落ちるかもね。しかし、すでに近隣の新築マンション価格は坪360-380でさらに値上がり基調。新駅の建設が進んで駅ビルが現れてくる頃には港南のマンションは軒並み値上がりしてるだろな。

駅ができるっていうのはその地域の勢力図がガラっと変わる可能性があるわけで。
街に新しいマンションができるのと、新しい駅ができるのとでは全然状況が違うでしょ。

>>520
新駅徒歩6-7分のマンション中古価格が今の港南駅10分前後のマンションと同じ査定なら、相対的に駅遠マンションは値下がりするでしょうね。しかし、山手線新駅を中心に再開発がすすむエリアの徒歩6分のマンションが現状の坪300万のままはたぶんあり得ない。最近の大規模マンションは管理も良く、経年劣化は少ないので築年数経過を跳ね返して余りあるインパクトがあると思います。

>>513
マンションノートよく使ってるんですけど、よく見ると同じHNの方が何度も同じような評価をしています。実は僕も他のタワマンの評価の閲覧のために、点数欲しさに同じ物件を結構何度も評価しますよ(コメントは俺は変えてるけど)。なので、投稿数=評価人数とはならない。投稿数だけでなく、書き込んだ人数も入れたほうが指針としての正確性が向上するかも。

>>524
正味書き込み人数ダブり除きってあのサイトで見れるのかな？

>>453
なんてマンションですか？見てみたいな〜 面白そう。

>>525
分からない。あそこはかなり参考になるけど、1ログづつ順にページ遷移して見ていくタイプだから(少なくともスマホでは)、統計はとりづらいよね。見づらいし(笑)。書き込みに対して質問したくても出来ないからな〜。参考になった！て押せるくらい。書き込み人数が見れないと、エクセルとかで数えるしかないよね(笑) エクセルで統計とるの好きな方にお願いするしか…苦笑。たぶん、同じ人が同じ項目で、何度も5とか1を付けてるとか、あるんじゃないかな。そういう人のいるいないで、平均点は大幅に変わる。

>>新駅ができて自分のマンションには影響ないけど周囲の物件が駅近になったっていうのは良いことだとは思えないんですけど。

その通り。
新駅ができて自分のマンションが駅近にならなければ、全く意味ないです。
逆に郊外でも駅に近ければ坪340とか350万なんて普通です。

野村不動産「武蔵小金井」　坪単価340万円でも早期完売へ
http://www.dai3.co.jp/_old_hp/rbayakyu/19th/times/news215.htm

あとは、駅やオフィス街ができたら、それはそれで恩恵はあるでしょうね。
ただし、それが１ｋｍ先となると、その影響は限定的になるでしょう。
（一部の楽観的な解釈をする人が買いと判断すれば一応価値はあがるはずだから）

高輪の新駅も、築地の跡地も、恩恵を被れるのは１ｋｍ圏内でしょう。
１ｋｍもあるなら、電車で５駅隣の駅近マンションからのほうが早くその地に着けるんだから。

ちなみに築地はどんな感じかというと
2017年２月には築地は更地にすることが決まっているので、
どこかの鉄道の開通待ちの場所よりも築地が早く完成するでしょう。


暮らしている間にいかに恩恵を受けられるかが重要。
工事が10年20年と続いて老後に突入してしまうエリアは考え物です。
先物買いという観点では良さそうに思えるが、塩漬け状態のそれは不良債権ともいえますから。

>>528
ど素人の無駄に長い書込みお疲れ様。
必死だけど専門家の意見で再開発の注目は
品川、田町、新駅と虎の門がダントツで挙がるしね。

再開発までの塩漬け地域って10年前の豊洲みたいな荒野時代に買った人を言うんだよね。
やっと再開発出口が見えてきてお務めご苦労様って感じかな？

品川駅田町は現時点で一度開発されて十分生活基盤
出来上がってる上に、全マンションが含み益出てるからね。
そして大丸有と並ぶ街にすると都が公言してるエリアの再開発の影響度は君には想像できないようですねー。