ジオ天六 ツインタワーズ

>>149 匿名さん

だからこその価格です。

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同じ阪急不動産とフジタの組み合わせなら南森町にもマンションが建ちますよ。
完成は32年ぐらいとのことですが、待てるならそちらを検討しても良いかもしれません。

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>>151
これですよね
結構規模も大きいしジオタワー南森町の方は高級路線、ジオ天六ツインタワーズは庶民路線で住み分けできそうですね


（仮称）ジオタワー南森町
住所　大阪市北区東天満2丁目
最寄り駅　南森町駅徒歩9分
施工　フジタ
竣工　平成32年？
総戸数　300戸？
敷地面積　2,500㎡

http://meiho24.com/wp/2016/08/higashitenma-manshion-site-of-hankyureal...

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>>152 口コミ知りたいさん
立地はいいが、敷地面積が狭いですね。
300世帯は無理がありそう。でも
平成32年まではオリンピック景気だろうから、早めに建ちそう。こちらがいいな。

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>148さん
共用施設の写真を見ますと、書籍とソファが設置される図書館のような造りになっていますし、マンション内のミニ図書館と考えて良いのだと思います。
よく見ると奥の方に机もあるので勉強も可能なのかもしれません。
システムはよく分かりませんが、本が好きな住人の為に随時新刊を補充してくれるといいですね。

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70平米でも安い部屋がありますね。

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豊崎東小学校の評判はどうですか？

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>>156 検討板ユーザーさん

悪いに決まってるじゃないですか。

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グーグルのストリートビューで周辺をウロウロしてみましたが、
道が細かく入り組んでいて小さな飲食店がたくさんあるので
生活するには便利な立地ではないかと思います。
斎場やお墓は航空写真で確認しても見つけられず。
マンションのすぐ近くですか？どの辺にあったのでしょうか。

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■北斎場（きたさいじょう）
大阪市北区長柄西1-7-13

■北霊園管理事務所（きたれいえん）
大阪市北区長柄中2-4-25

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9月上旬にモデルルームを訪問した際に約3分の1が売れていました。
斎場や霊園がすぐ近くにあるし、飛行機の飛来音も気になりましたが、思っていたよりも静かで、徒歩数分圏内に駅、スーパー(4件)、総合病院、小・中学校、天神橋筋商店街ありと利便性に優れているので、購入を検討しています。
モデルルームには既に2度訪問しており、次は具体的な話を進めないといけないような雰囲気になっております。
どうも値引きとか金銭的なサービスを引き出すのは難しそうな感触を得ています。
やはり竣工直前とか竣工後で無いと何らかのサービスを求めるのは無理があるのでしょうか？
恥かしい話ですが、値引き無く高額商品を購入することに凄く抵抗があります。

一方で北側のブランズシティ天神橋筋六丁目は、南棟の売れ行きがあまりにも悲惨だったので、相応の何かは期待出来そうでした。

チャンスがあるとするならば、どのタイミングで懐に飛び込めば良さそうでしょうか？

もし場違いな質問をしている様でしたら、お許し下さい。

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>>160
竣工直前～後のあきらかな売れ残りでもないと普通は値下げしないよ
あなたが買わなくても別の誰かが値引なしで買ってくれるもの
値下げせずに予算内でおさまる別の物件にしたほうが無難

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>>161さん

ありがとうございます。
やはりそう云うものですよね。
すっきりしました。
取り敢えず1回吹っかけて、話を進めることにします。

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>>160 購入検討中さん

3分の1売れるのは年明けくらいかな。
4月からの半年間で30%も売れてないから、完成しと時点でかなり残ってるはず。
値引き待ちなら2年後くらいがベスト。

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ここは、ただでも無理

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>>164 マンション検討中さん
タダなら大喜びでいただきますねぇ、元手タダなら格安で賃貸に出せば最高
立地は好みがありますが中身の仕様は北浜駅直結よりマシかも（笑）

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TUTAYA監修のブックサロンは落ち着いた空間で、本をじっくり読むのにいいですね
ここの本は貸出可能なのでしょうか？
本は常時追加されたりするのかな。新刊などがそろっていたりするとうれしいです
こういった共用部分は、子どもたちでうるさくならないようしっかり管理していただきたいものです
スカイラウンジはあまり利用しないスペースだとは思いますが、知人が遊びに来た時に行くと喜ばれそうですね

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>>164 マンション検討中さん
それは言い過ぎ。
実際タダならもらう癖に。

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お部屋はかなり売れたんですかね？

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>>168 口コミ知りたいさん

今100戸くらい。
この前価格表が送られてきたが、供給済が販売したというだけで販売した全ては売れていないということには驚いた。

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下の階は前のビルでどうせ眺望望めないなら、安いブランズにした方がいいのでしょうか？

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＞＞１７０
眺望の抜けを望むならジオの中層階以上にしたら。
低層階しか手が届かないなら何を重視するかによるんじゃね。
価格ならブランズ、設備のグレードならジオ。
まあ日照のことを考えるなら、ブランズの南向きは上層階でも止めとけ。
４３mぐらい先のジオが巨大な双璧となってそびえ立つ。
せめて東向きか西向きの中層階以上で要検討だな。
ほとんど残ってないけどな。
たしかジオのEAST棟は南側の３階建か４階建てまでが２０mちょっとだったはず。
高さが無い分低層階でも日照は望める。
ただし南は遠くない将来建て替えるだろうが。
どちらも駅近梅田１．５km圏内の割りには、自走式駐車場を備えた３５０戸以上の大規模板状マンションだし、ファミリー向け住戸としてはランニングコストも抑えられていて悪くない。
周辺施設のおかげで価格も伸びてないし。
俺は天六の下町感が苦手なので南森町か海老江のジオを待つつもりだけどな。

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まだ上層階、できれば角部屋残っているのでしょうか？

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上層階かつ角部屋、残ってますよ
最上階かつ角部屋も残っています
価格も出されています
むしろ、次期分譲分も多数ございます

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マンションに共用施設としてライブラリーが入るケースが増えているようですが、
監修とは？
以前も青山ブックセンター（だったかな？）が管理するマンション広告を
見かけましたが、蔵書をセレクトして随時入れ替えしてくれるとか？
それって結構コストがかかりそうに思いますが、継続するサービスに
なるのでしょうか？

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場所とか間取り、とても良いと思うのですが、関大ができる前　長い間ゴミ焼却施設があったようで、土壌が心配です。過去にOAPのケースもあるので、汚染の調査とかなされていて対策されていれば安心なのですが。みなさんが気にかけている墓地や火葬場は焼却場ができるまでは長い間墓地だったようで、火葬場は現在の火葬場の位置にあったようです。

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70㎡ぐらいで7階以上ですと、だいたいおいくらぐらいになるかご存じの方いらっしゃいますか？

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その平米だと10階で4600万円くらいだったかな。

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176さん
モデルルームへ、何度かおじゃましましたが、お一人の方や夫婦ふたりで見に来られている方が多かったです。
モデルルームの客層だけでは決められないのは、承知ですが、私自身もできれば落ち着いた住民層を望んでいます。
キッズルーム等、お子様向けの施設もなく、ファミリー向けを大々的に押し出したマンションでないので、その点はありがたいです。

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ジオブランドの割には大規模マンション過ぎるかなと感じました。
立地的には駅も近いし、全戸南向きということで良いのですが
もう少し戸数が少ないほうが住みよいかなという感じがします。
タワーマンションに手軽な価格で住みたいという人にはおすすめかも?

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南森町のジオタワーは35階建ツインタワーになるようです。

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こちらのマンションは、ツインタワーと名前が付いていますが、通常イメージする内廊下で、東西南北に部屋が配置されている、フロアによって様々な間取りがある高層タワーマンションとは違いますね。
階数が抑え気味で、全戸南向きで、免震構造というのは、プラスの検討要因だと思っています。

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今日の新聞で高層マンション20階以上の増税がきまりました。19階以下は減税。これでマンションの階層の選択が難しくなりますね。

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2LDKで単身用に中階層辺りを考えていますが、価格帯ご存知の方おられるでしょうか。

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4000万前後でしょうか。

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価格あがってませんか？気のせいですかね。

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>>185さん
ありがとうございます。なかなか見に行く暇がなく行けてないのですが、価格があがっているとしたら早めに行った方が良さそうですね。

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無知ですみませんが価格って上がるんですか？
何となく値引きや人気ないと値段が下がるものだと思っていました。
購入時期によって値段が変わる（上がる）って普通なんですか？
最初に聞いていた価格より上がっていても購入する人いるんですね。

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本日１１月２２日　午後１時半ごろ、このマンションの南側の大淀寮との間にある東西に走る
細い道を西から東へ抜けて見ましたが、西棟の西端から数件の下層階は、南あるジオ天六の陰に入っていました。
参考にしてください。

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>>189
期分け販売って聞いたことない？
不動産の営業手法で一般的だけど不動産業界の闇でもあるね

2期1次とか2期5次と細かく分けることで価格調整できる
事前要望が入ってた分だけをその期で販売すればその都度完売御礼になる

例えば同じ間取り平米数の1期1次の501号室が5,000万、
2次で売れ行きいいからと401号室を6,000万円にしても
売れ行き悪いからと601号室を4,000万にしてもそれは値上げにも値引きにはならないんだよね

だって一度も販売していない部屋の価格は自由に決めれるからね

不動産業界もこういう風に一括販売一覧表価格で販売するように法律で義務付けして欲しいんだけどね

プラウドシティ塚口　価格表
http://farm9.static.flickr.com/8731/16290936984_f73930f729_o.jpg

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高層階4Lか3Lまだ残ってますか？
エレベーター1棟に2機って少なくないですか？朝とか時間かかったりしないですかね？

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このマンションの２３階？９，０００万円？１０７，０７㎡で購入される方、凄い！どんな方が入居されるのかな？

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>>156 検討板ユーザーさん

豊崎東小学校 スクールウォーズ小学校

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>>194
>>スクールウォーズ

スターウォーズと見間違えた。スクールウォーズって荒れてるってことですか？世代じゃないのでよくわからなくて。。。

23階の9000万円マンションってすごいですね。セレブって本当にいるんだなと思います。1億近いですね。どんな職業の人なんだろうか。世界が違うわ。

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９，０００万円！　でも自由設計？で自由オプション？、　但しオール自由設計？オールオプション？ではないみたい。　ななんと！！！　　中途半端！、近隣の環境をぼかすウルトラZ　さすが　感動…　２３階　９，０００万円
高額設定のためのカモフラージュ？

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分譲済み意外に多いね

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結構売れてるんですか？

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分譲済以外に多いねって？　ジオ天六ツインタワーの事、第２期２３次/販売概要２戸ってどんな販売方法？第何期の何次迄続くのでしょうか？本当に人気あるマンションは即日販売済みと聞くけど？他社のマンションの事であれば、北区だけでも、ザ・パークハウス中ノ島タワー８９４戸５５階建て、ブランズタワー梅田６５３戸５０階建て、シティタワー東梅田５０１戸４４階建て、ザ・ファインタワー梅田豊崎３１２戸４５階建て、ジオ天六ツイン規模等のマンションであれば多数の新築物件の分譲中ありますよ。一生の買い物だから焦らないことが肝要ですよ、

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ここは、見に行って即日に申し込みました。不動産業を営んでますけど、今の相場だったら安いほうでしょう。5年前だったらとかは思いましたが・・坪200切れる新築なんて、市内にはほとんどありませんしね。

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泣くのはご自由ですが、自分のものさしで他人の価値観を量ってはいけませんよ。
ここは周辺の環境を気にしなければとてもいい物件だと思います。

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貴重なご意見ありがとうございます。私の様な個人事業主では。3000万円のローンを通すので一杯でしたので・・。

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周辺の環境そんなに悪いですかね。
墓地は綺麗に整備されているし、高い建物は今後もまず立たない。更生施設といっても、なんか影響ありますか？犯罪者がいるわけでもないですよね。それよりも駅に近く、スーパーも多いし、病院、銀行、外食、コンビニ、ドラッグストア何でもそろってます。学校も近い。メリットの方が多いと思います。

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いらない書き込みをした人はは削除される運命ですね。笑

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教えてください。このマンション専有面積：５８．５５㎡～１０７．７㎡、価格：３，３４０万円～９，０００万円とあります。物件概要によれば建築延床面積：３３，３２０．１７㎡、敷地面積：９，１９０．９㎡とあります。大阪市北区の土地公示マップによればこのマンションの近くの長柄中の基準地価が坪約１２４万円（㎡単価３７．４万円）となっています。この場合５８．５５㎡の部屋を３，３４０万円で購入する場合、持ち分としての、土地価格が６０４万円（９，１９０．９÷３３，３２０．１７×５８．５５×３７．４）となり、建物価格は２，７３６万円（３，３４０－６０４）となり建物の坪単価は１５５万円（２，７３６÷５８．５５×３．３１２４）で土地と建物を合わせた坪単価は２７９万円となります。又１０７．７㎡の部屋を９，０００万円で購入すると、持ち分としての土地価格は１，１１１万円（９，１９０．９÷３３，３２０．１７×１０７．７×３７．４）で建物価格は７，８８９万円（９，０００－１，１１１）で坪単価は２４３万円（７，８８９÷１０７．７×３，３１２４）となり土地と建物を合わせた坪単価が３６７万円（１２４＋２４３）となります。「２００さん」が言っておられる坪単価が２００万円
を切るとはどういうことでしょう？又、この坪単価は購入後何年か後に売却する場合不動産の立地条件などを加味した将来の売却査定額と比較してどうでしょうか？

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建て物と土地の価格を分けた坪単価を合計する意味がわからない。あくまで、物件価格÷平米数×3.3がおおよその坪単価。
本物件は坪単価200万切って買えるプランが多くある、つまり、相対的に安い。将来的な価値まではわからないけど、

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>>206 ｂｙ　匿名さん

土地と建物分けて計算しても最終的には同じような計算になるはずなんですが、最後に土地の公示価格に占有面積かけているところが間違いですね。

マンションの場合実際に自分の持ち分になる土地の面積は占有面積よりかなり少なくなります。
上下階も同じだけ占有面積があるわけですから。

上の計算でいくと最初に算出された土地分の価格604万円を面積で割った単価を足せばしっくり来ると思いますよ！

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皆さんありがとうございました。私の計算矛盾していました。土地と建物と同じ坪数じゃないですものね。それにしてもマンションの場合は建物の坪単価って随分高いのですね。戸建てだと坪６０万円も出せば結構グレードの高い家が建つと思っていましたから。不便でも郊外の安い土地に戸建てを立てた方が利口かな？と思案します。

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資産価値を測定するためには、確かに専有面積から割り出した持ち分としての土地の価格（但し分母は各戸の専有面積の合計）それから逆算した建物の価格を分離して検討することも重要だよね。

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ジオ天六ツインタワーズ（２３階建）って中途半端じゃない！最安値３，３４０万円５８．５５㎡（坪単価１８９万円）あと９０万円出せば隣り合わせのブランズシティ天六（長柄西１－１３、１５階建）３，４３０万円６３㎡（坪単価（１８０万円）があるし、最上階２３階９，０００万円１０７，０７㎡（坪単価２７８万円）がある程度自由設計で、オプショナルだとしても、８，０９０万円出せば８６．３４㎡（坪単価３１０万円）シティタワー東梅田の最上階４４階が買えるし。

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中途半端って言えばそうかもしれないけと、それなりに魅力はあります。駅までの道のりにツインタワーズは色々お店があったり賑やかだが、シティタワーは何もない、寂しい感じ。駐車場も平面であり日常的に使う人にとってはかなりメリットになります。将来的にもコストも抑えられる。あとライブラリーがいいなと思います。
あとツインタワーズの北側になるブランズは比較にはならないかと。

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＞ツインタワーズの北側になるブランズは比較にはならないかと。
そうですよね。
大学跡地と火葬場跡地を同列に比較するなんて
普通はありえませんものね

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みなさん、活発に議論されてますね！土地価格と建物価格を公示地価から、推測してあんぶんするのは、いかがかと思ったりしましたが・・実務上はそういった事はしませんしね！ 関西ではジオブランドの人気は高いので、そういった面のプラスは大きいですね！ジオタワー天六は分譲価格対比、130%で中古流通したりしてますし！

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>>214 マンション検討中さん
販売時期が安かったからでは？

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私も＞２１０さん正解だと思います。＞２１４さん苦言を呈してごめんなさい。

売買契約書では土地の販売価格と建物の販売価格とは別個に明示されるはずです。
固定資産税の課税標準も土地と建物とは別です。
所得税法の住宅借入金等特別控除でも土地と建物との取得対価の額は別記です。
不動産の中古売却時における査定でも、土地の面積に近隣の最近の取引価格の坪単価を乗じた金額と売却時点におけるその物件の建物の再取得価格から経過年数による減価償却額を控除した額との合計額から環境などの立地条件及び使用状況等を加減算して査定額が決定します。

マンションの場合、営業上この立地条件の中で、この広さの間取りと、この共有施設を具備した建物がいくらか、が主流の説明となりこの物件に対する土地の持ち分面積は、ないがしろにされがちです。
ここでも明らかですが、専有面積５８．５５㎡価格３，３４０万円のみで共有持ち分としての土地の面積は明らかではありません。

ここからは推計です。
この間取りの物件場合、仮に建物の坪単価が７０万円である場合、建物の販売価格は１，２４０万円です。逆算による土地の価格は２，１００万円となります。
更に仮にこの物件の土地の持ち分が１０坪だとすると、土地の坪単価は２１０万円となります。

要は、どこのマンションを購入するにしても、土地の持ち分面積の説明を受け、土地と建物の購入価格を決定して、他のマンションとの比較材料とすべきで、私はことに土地の価格は重要視すべきと思います。

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ブランド確かに大事！
「ついに発表マンションブランドランキング」にも「マンションブランド・不動産会社ランキング」にも阪急不動産・ジオは番外です。東急不動産・ブランズ　/住友不動産・シテイタワーは入っているよ。

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ジオブランドのマンションは、どこも高級感があって住みたいなと思ってましたが
ここは大規模マンションということもあり、
ブランドマンション感はあまり感じられないと思いました。
それでいて、この価格帯です。
もう少し戸数の少ないマンションを探したほうが自分たちにはあってる気がしました。

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新町も安くて世帯多くて団地みたいだなと思ってましたが出来上がったらそれなりに高級感ありましたよ。
タワーだと世帯が多くなるのは仕方ないんでは？
ここはタワーっぽくはないけど値段は決して安くはないと思いますよ。

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高級感＝ブランドでは？　ブランド人気ランキング番外のブランドに高級感あると言えるの？ブランドと言えるの？

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タワーっぽくないのに値段が決して安くない。それが問題なの……

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ブランド人気ランキングなんて
本当のお金持ちは投票しないでしょ。
貧乏人が憧れるだけの投票に
どんな意味があるのかは不明です。
それにこの物件は土地柄を考えても
庶民的なマンションですよ。
裏手に作成中のマンションは庶民的をさらに
リーズナブルにした物件ですよね。
気取らない雰囲気で
天六という街に馴染んでいいと思いますが。
天六に作っておいて、天六を否定してお高くとまっているようなスミフさんの
勘違いタワーよりもずっとマシです。

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>>220
まさにタワーって感じのお手頃価格も多い中之島にすれば？
あなたの価値観の高級感＝ブランドという部分も満たせるし。
スレ騒がしく話題に尽きないマンションですが。

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ランキングに関して、阪急は関西圏以外ではあまり建ててなさそうですし当然かも
価格は、駅の利便性と設備を考えると、安いかなと思うんですがね。高いと思う人は学区や土地柄信仰強い人か、その意見を盾に安く都心部に住みたいって考えの人が多い気がする

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関西だとやはりジオブランドは良いですね。
http://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000065.000007875.html

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ブランドよりも大切なこと
マンションの販売会社が過去に起こしている不祥事を根気よく調べる事が大事だと思います。消費者の多くが一生に一度の高額な買い物だからです。検索キーを「マンションの販売会社名とマンション欠陥事件」とか「マンションの販売会社と漏水事故」とかで検索すると過去に発生した多くの事例を見ることができます。販売会社がどのような欠陥事故を起こしそれに対して販売会社がどのような対応をしたのか？失敗しないマンション購入のための絶対必要事項と思います。

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>>225 匿名さん
それを、先日載せたかったんですよー。ありがとうございます。

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まぁ。なんか小難しい事を書かれている人もいますけど、要は欲しいものを買えばいいだけじゃないですかね・・長年不動産業をしてますが、土地価格と建物価格がとか、考えて、不動産を買う人を見たことがないです。土地から、一戸建てを建てる人は別かと思いますが・・

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モデルルームに行ってきました。
駅近で市内の割に安いので期待してたのですが、他の方もおっしゃる通り周りの環境が気になりました。霊園と火葬場よりも更生施設の施設自体の雰囲気が気になりました。
市内の駅近だと、土地が余ってないでしょうし、何か諦めないと厳しいって事ですよね。

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更生施設側の道路は通らなければ
そんなに気にならないと思いますよ。
それより、下町を下回るガサツな街の
雰囲気が大丈夫かという事だと思います。
狭い道を歩く時も、暴走自転車には気を付けてくださいね。

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参考がてら、ジオ天六ツインタワーズとブランズシティ天神橋筋六丁目のランドプランを合成してみました。
こうして見ると、E棟は北が抜けていますね。そして、全体的に緑が少ない感じがします。

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↑抜けてませんでした。誤りです。すみません。

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掲示板上で、いわゆる嫌悪施設が話題に上がっていますが、
初めてこの地域を訪れた人でもはっきりと解るような目立つ建物になりますか？
分譲時に完売したとして、今度はリセールの時に見学に訪れた方が購入を
躊躇するような周辺環境なのでしょうか。

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>233
https://www.google.co.jp/maps/@34.7142107,135.5132369,3a,75y,101.77h,92.84t/data=!3m6!1e1!3m4!1sYQz_mBcqMX6KgONHMG3FLA!2e0!7i13312!8i6656
ストリートビューがお勧めです。

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>233
上にある火葬場は分かり難くても横の広大な墓地ははっきりわかるだろうなぁw

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墓地は別に気にならないけど。大阪は街中に墓地多い。気にしてたら住めない。

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234さんが教えて下さったストリートビューでマンション周辺をうろうろしていたら、
大きなパチンコ店のビルを発見しました。
どうやらなにわの湯と言う天然温泉がついているようで、パチンコ店という嫌悪
施設のイメージを向上させるいいアイデアだなーと感心してしまいました。

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なにわの湯はこちらになりますか？
http://www.naniwanoyu.com/
利用料金も良心的ですし、近所にあればファミリーで利用できて
よろしいんじゃないかと思います。
レストランには和食、おそば、焼肉店が入っていますがスパを
利用しないお客さんも利用可能でしょうか？

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墓地についてですがｍ２３６さんの書かれているように、なにげに街ナカにさり気なくお寺さんがあってお墓もあってという感じでごく普通に街と同居していますから
それを知っている人は気にならないんじゃないかなと思います。
知らない人はびっくりされるのだろうなぁと思うのだけれども…。
割と昔から人々が住んでいる街だとそういうことは起きるみたいですよ〜！！

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こちらの物件は23階と中途半端に感じますが、地上何メートルでしょうか

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73.43mです

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板状マンションなので普通のタワーマンションとは違います。全室南向き、敷地の広さがうりでしょうね。これはこればよいと思いますが。

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お答え頂きありがとうございます

板状マンションがこのスケールで２つ並ぶと、凄い迫力でしょうね

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板状マンションなので、少しさびしい外観になってきてしまいそうですが、
高さがあるので圧倒感はありそう。
ビジネスビルっぽい感じでしょうか
マンション自体の敷地が広そうなので、共用部分は広々としていていいですね。
ブックサロンは本がたくさんそろっているのでポイント高いです

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