湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲　他）part9

>>879
その通り。リスクの上限を見極めていれば、こわいことはない。
実需の場合は、賃貸の出費との対比だから、結構リスクがとれる。

2億で買った家が5年で5000万になってしまった〜
これがバブル崩壊時

7000万で買った家が5年で1000万評価下がった〜
これが今あるリスク

背景も桁も全然違うのに同列で扱うから身動きがとれなくなるんだよ
むしろ5年経てばそりゃ1000万下がるのは当たり前で価格維持してりゃラッキーくらいで考えないと

>864
今は買うより
賃貸のほうがお得だね。

>>880
もともと安く買ってるし、ローン残高も減ってるからね。今の価格でレバレッジ効かせて買ったら損するかもしれないし、最悪は債務超過リスクまであるのとは状況が違う。

>>882
バブルはヤバかった。
我が家は10億→2億になったよ。
それでも今、それなりに贅沢に暮らしてますよ。
結局のところ、身の丈にあった物件を選べばそんなに苦労しないのよ。背伸びしなければいいのよ

俺は100億で買った我が家が20億になったよ

苗場の温泉マンションは、1億円が今10万円です。
早い者勝ち！

団地もそうだけど、流行に乗ると後が大変。

まあ、東京の人口は、
たったの50年で300万人から1300万人に。

これまでが、異常だったわけで、
異常な時代の感覚、常識はまったく通用しないかと。

>884
で、安くなると予測してるのに
売れない状況が高みの見物なの?

家と土地をプレゼントして、住民登録を促す手段が増えてくるし。人が消える千葉あたりでこの手が加速してくると、未来は暗い。難民受け入れなんてすると、テロリストが入ってくるし、どの手を使っても不動産は暗い。

株式の贈与税が30%安くなる法案も通るし、
そうなると、余剰金で家を買う人いなくなる。

>>889
自分なら1000万貰ったとしても気に入った家から出て行きたくないですけどね〜、、
世の中金だけじゃないんですよ
だから立ち退きとかスムーズにいかないわけで

>>884
ローン残高も減ってるって5年しか経ってないのに大して減ってないのでは？
0.875であれば、ローン減税1%を下回っているので繰り越し返済してるとは思えないし、そうなると仮に6500万の物件を頭金1500万、残り5000万のローンを20年で組んでたとしても、返済はまだ1200万位では？

>>889
だからさ、住んでいる家売ってどこに住むのさ？

似たようなタワーしかないしね。
買い換えるリスク高過ぎる。
前の方が良かったとかなるしね。
杭がとどいているか、分からんし。

不動産投資で儲けられるような奴はほとんどいない。
儲け話はたまたま結果がよかった奴が自慢してるだけでなんの参考にもならない。
最初から確実に儲かる話なら客には売らないで自分達で持ってるよ。

>893
下がると予想してるのに、
手をこまねいて見てるだけしかできないって
高みの見物でなく＊＊＊では?

5〜10年後、中古はすんなり売れるのでしょうか？
現状以上に相場が上がれば自力で購入するサラリーマンには厳しい状況となるのではないでしょうか。
上位上場企業50社の年収でも40才で1200万程度。（諸説ありますが)
東京の30〜50才男性人口現状210万人
10年後同属性180万人▲15%

今後何らかの要因でサラリーマン所得が跳ね上がることがあるでしょうか。

個人的には7年後取得額の6掛けで売り抜けられれば御の字かな。

>>892
おっしゃる通り、いつでも繰上げ返済できるがローン減税の恩恵100%得るために、あえて繰上げ返済してない。
ローン残高も減ってるし、という表現は確かに舌足らずでしたね。いつでも返済できる金はあるので残高が減ってるのと同じだし、が正解な表現。

>>897
それが、私がこれ以上は中古マンション価格は上がらないと読む、最大の根拠。
買える人がいないのに価格だけが上がるわけがない。すでに、兆候は現れていて、新規分譲マンションも建設コストや地価が上がっているから、平米あたりの建設コストが上昇しているので、部屋を狭くして買える価格に抑えて帳尻あわせているからね。

>>896
だからさ、何べんも同じこと言わせるなよ。住んでいる家売却して、下がると予想しているので新たな分譲マンションも買わないんだったら賃貸に住むしかないだろ？それはそれで、100%新たなコストが確定するわけだ。保有し続けてマンションの評価額が下がっても同じことだし、こちらは100%確実に下がるわけじゃない。

上がりますから、今買わない、買い替えないのはアフォ、とかほざいてるのは、どうせ芝浦か豊洲のバカ高いマンションを、豊洲は資産価値が維持出来そうな町とか、芝浦は再開発で評価が上がりますという宣伝に乗って買った人でしょ。別に、その人達の判断を否定しないし、住みたい場所に住めばいい。けど、さしたる意味も無くこんな掲示板で買い煽っても意味ない。

>>871
説明足らずだったかもしれませんが、時価評価じゃなく、取得簿価で固定資産見た場合の総資産に対する純資産比率は44%。まあ、今すぐ全負債を一括返済出来る現金同等物はありませんが、まずまず健全と言えると思ってますし、加えて簿外の含み益があるので、トータルとして健全と言っただけです。

>>895
いや、賃貸より総資産は多く
なる確率が高い、賃貸よりは
特っていってるだけなんだが。

勿論、住宅の質も考慮な。
四畳半のアパート借りてる人と
比較しないように。

民泊が大流行だが

あれも僻地じゃ関係ないし

今から不動産買い込んでじゃ旨みないし

>>902
純資産は総資産の44%、不動産価格6500万、0.875%のローン、現金一括では残債は払えない。
という情報をもとに、あなたのBSを作成してみました。

流動資産　2000万　負債　4760万
固定資産　6500万　純資産　3740万

思ったより純資産比率が低かったので、頭金600万、30年ローンで計算してみました。
流動資産2000万も想定です。
確かに含み益を入れたいですが、入れるとしても流動資産でしょうか。
まだ5年ということで、あと5年住んで、預金1000万増、負債1000万減できればかなりいい状態になりますね。

>>905
お前誰だよ(笑)

俺だよ。

＞９００
高みの見物は取り下げですか？

購入するも良し、賃貸するも良し。
いいじゃないの～人それぞれで。
借りてくれる人いないと俺困るしね(笑)
人の資産なんて興味ないですよ。
全ては需給バランス。

タワマンは貸しても儲からないよ。

>908

900じゃないけど900が言っているのは、今のところ自分の貸借対照表も健全だし大きな

含み益もあって多少の固定資産評価減は想定の範囲内で痛くも痒くもないから、不動産の

先の動きが読めない（下がる可能性もある）と言われている今の状況で、

売ったり買ったり動く気はない。動かず（売買に参加せず）に、動いている人を観察する

だけ＝高みの見物と言う意味でしょ？

仮に、値段が上がれば上がったで自分の含み益も増えるし、下がれば下がったで含み益

というバッファがあるから取得価格を割り込むまでの下げは予想してないので、想定範囲

内ということなんじゃないの？行間を読みなよ。

＞９１１

＞８４６をお読みください。

（８４６抜粋）
＞したがって、中国経済が停滞し、法改正で相続税の節税効果が無くなり、低金利政
策が解除されれば、一気にマンション価格は下がる可能性が高い。
このグラフ見て、それでも「マンションはまだまだ上がるにきまってるじゃん」と言う人と
議論する気はありません。ま、どうなるか私は高みの見物を決め込みます。

一気にマンション価格は下がる可能性が高いと言ってるのに、
自分のマンションは手放すことができない。
これ「高みの見物」なんですかね。
思いっきり当事者だと思いますが。

＞905

内容は近いけど、ざっくりこんな感じ

流動資産　3200万　負債　　5400万
固定資産　6500万　純資産　4300万

総資産9700

6500万のマンションは頭金をもっと積めたけど、住宅ローン現在の恩恵を10年間
フルに生かすために、金利低いので思いっきりレバレッジ効かせて頭金700、借り
入れ6000。合計6700万。物件価格より200多いのは取得諸費用ね。35年ローンの
5年目で残債5400、流動資産は現金や株などで3200万。現金で買った600万の
車はあるけど上には入れてません。

もちろん、35年かけて返すつもりはありません。自分が働ければ住宅ローン減税
が満了する5年後には現金同等物は5500万を超えるので、そこで金利が上がって
いれば一括返済。上がってなきゃ無理に返す必要もないかと思案中。

ちなみに、時価でＢ／Ｓ作れば、

流動資産　3200万　負債　　5400万
固定資産　6500万　純資産　4300万
簿外含み益2000万　簿外利益2000万

こうなって、仮にここからマンション評価価格が２割下がっても、簿外の含み益が
減るだけなので、そこまでなら想定の範囲内。

港区ですか？
あんまり良い暮らしできてないね。
今どきの豊洲民より下かも。

マンコミュ名物困った時の港区

＞914

913の情報から、なんであんまりいい暮らしできてないと読み取れるの？笑
毎年の収支も分からないのにB/Sからどういう風にP/Lを予想したのか解説してよ。

車600万でしょ。物件価格も6500万。
今どきの豊洲民の方が良い暮らししてそう。

地方の徒歩10分ぐらいの一軒家なら、6000万で買えるかな。

見栄の張り合いは見ていて醜いとしか思わないなぁ
本当に成功してる人間は数千万の家を買ってしっかりやっている他人をこき下ろしたりしないよ

ってかここずーっと資産資産の話ばっかりでいい加減飽きました

このエリアに本当に成功してる方なんていないよね。

>>919
あなたは本当の成功者ですか？

>>916
ただの妬みなのでスルーでいいかと。

＞９２２
6500万の物件と600万の車に憧れますか？

このスレのマンション検討してる方なら、
憧れないと思うけどなあ。

＞917
豊洲セレブ様には勝てません！笑　きっと1000万以上の車持って、120㎡くらいの部屋に
住んで優雅に暮らしてらっしゃるんでしょうね。

まあ、私は車なんて走りゃいいと思ってるし600万で十分ですよ。マンションも90㎡しかない
狭い部屋だし、リビング22畳しかない2LDKだけど、夫婦二人なら広すぎるくらいだから
これも十分。同じマンションの似たような部屋が坪350万以上で成約したという話も聞いて
ますが、まあどんなに低く見積もっても時価は8500万は下回らないようです。

ただ、リビング含め全部屋から東京湾が一望できる景色を手放して、平凡な部屋に移り住む
気は全く起きないので、このさき不動産価格が上がるとしても当分は住み続けます。

と、友人が言ってましたね。

6500万の物件しか買えなかった収入が問題なんだよね。

>924

貴方>852でしょ。

＞926
タワーマンションの最上階以外は、5年以上前の湾岸マンションなんてそんなもの。たぶん、2009年か2010年くらいだと思うが2008年末に起こったリーマンショックで不動産市場は冷えこんでたからね。9000万もする部屋を探す方が難しかったくらい。まあ、さらに5年さかのぼるともっと安かったけどね。WCTの分譲時価格表の一部がネットに残っているから貼っとく。いま湾岸分譲マンションの価格見ながらため息ついている人はこれ見たら買う気なくなるかもね。

http://web.archive.org/web/20050208094524/www.sumitomo-rd.co.jp/mansio...

今、買うか否かの判断は今後もマンション価格が上がり続けるか、
それとも下がるかでしょ。
過去の価格なんて関係ない。

安く買っても、売らないんじゃあ意味ないし。
寧ろ、固定資産税が上がって損するかもね。

＞928

あの時はさ、湾岸ごときで9000万もする部屋なんて”探すの難しかった”じゃなくて”無かった”が正解。

買えなかったんじゃなくて、そんなバカ高い湾岸マンションなんて無かったわけ。

グローブでもＣＭＴでも1億とかの価格付いていたのは最上階プレミアだけ。

6500万なんて通常物件では最高価格。924はたぶんリーマンのときに分譲価格に毛が生えたくらいの

値段で築浅中古買ったんだな。湾岸戦争から数年間は、最初から転売目的の未入居中古もいっぱいあったから。

あの頃、高給取りは湾岸なんて見向きもしてない。

＞929
そのとおり。2005年坪単価220-240分譲のWCTが330-360まで上がってるんだから、芝浦再開発で価格が上がるGFTや資産価値が維持できる街No.1の豊洲スカイズの9000万で買った部屋は10年後には最低でも13500万になるに決まってるよね。今は金を借りてでも買うべき。買わないので高みの見物とか言ってるのは馬鹿としか言いようがない。

「高みの見物」って意味わかって使ってる？

＞932
まさに。湾岸マンションなんて貧乏人が住む町って馬鹿にされていた。芝浦とか港南とか、よくあんな埋め立て地のマンション買って住めるもんだって。前例がなく、いくらで売れるか分からなかったから値付けも安かったし、金利も当時も安かったしね。それから、大きく何かが変わったわけでもないのに、いまや豊洲はセレブの住む町、芝浦の新築マンションも坪334万が激安で瞬間蒸発っていうんだから変われば変わるもんだ。

当時購入した方との年収差、かなりありそうですね。

wコンフォートを坪90で買いました。派遣社員ですが余裕です。湾岸に坪100以上の価値はないかと。

＞安く買っても、売らないんじゃあ意味ないし。寧ろ、固定資産税が上がって損するかもね。

御意！値上がりしたのに売らないんじゃ意味ない。売らないのに評価だけ上がったら固定資産税負担がのしかかるだけ。オリンピックが決まった豊洲は坪単価450まで行くから、今の価格はまだまだ安い。オリンピック時に坪450になったら売って港区３Ａ１Ｒに買い替えだ！

ドドールなんて仕様も立地も
Wコンフォート以下ですからね。
笑いが止まりません。

固定資産税、うちの都心港区は年間88万です。参考程度に。

Ｗコンフォートを坪９０で買った派遣社員より、
ドトール買える方の方が良いなあ。

＞９４０
タワマンですか？

Ｗコンは湾岸マンションの中でも当時でもびっくりするくらいの値段だったね。
６０㎡で１６００万とか　笑
でも有楽町線が延長されるし、駅が豊洲じゃなくて辰巳だけど徒歩６分で、
豊洲のタワーと利便性あまり変わらないし、考えてみれば超お買い得かも。

>>937
派遣社員がんばれ。

Ｗコン、今いくらで買えますか？

大臣も住んでたよね。

>>923
憧れないとダメなの？
600万の車をキャッシュで買って、3000以上の金融資産あるんだからなかなかじゃない？
資産的にバカならフェラーリ買ってるよ。きっとあなたも。笑

今の湾岸だと憧れるどころか、下の方になってしまうのでは。

＞947

褒めていただいて気恥ずかしいですが憧れられるような資産家でもないですし、憧れられたいと
思っているわけでもないのでいいですよ。
　
ちなみに、車をキャッシュで買ったのも2010年にマンション買ったときに、金利が安いので
頭金を最低限にして、手元に残した金の一部で2009年に日経平均連動型の投信を500万買った
のですが、リーマン直後で日経平均は1万円切ってたので昨年末に倍以上になりました。それで、
エコカー欲しかったのでメルセデスのクリーンディーゼル買っただけです。
私、座高が低いのでフェラーリなんて乗ったら外が見えなくて事故ります　笑

すいません。マンション買ったのは2009年末で投信買ったのが2010年の間違いです。どうでもいいですが。

＞「高みの見物」って意味わかって使ってる？

高(たか)みの見物(けんぶつ)

第三者の立場から、興味本位に物事の成り行きを傍観すること。

＞Ｗコン、今いくらで買えますか？

ググってみたら相変わらず安いよ。2005年当時の港区湾岸タワー並みの価格。しかし、

豊洲と一駅しか変わらない徒歩6分マンションがこの価格なのに、よく今の豊洲の

新築マンション買う気が起きるなあっとあらためて思った。

http://realestate.yahoo.co.jp/used/mansion/search/03/?query=W%E3%82%B3...

Wコンフォートも、東京タワーズも、当時安いと言いますが、買った人は後のリーマンショックで破綻してます。中古で大量投げ売りセール。大幅に下がりました。

経済的ショックには、今の安い高いは関係ありません。

辰巳駅まで橋渡らないといけないし、
辰巳駅って何にもないじゃん。
むしろ、割高じゃないかね。

>>867
つまり、それまでのマンションのローンは完済して、売却代金はほぼ全額手元に残っているわけですね。それなら、フルローンで買い替えするのも理解出来ますし、正味借り入れは僅かなので、リスクも低い。
お金持ちですねー羨ましい。しかし、マンション買い替えで1次取得したマンションのローン完済している人なんか少ないんじゃないですか？ わざわざ狭い部屋に住み替える人はいないし、借り入れが増えるので中古マンションを買ってくれる人もそうそういない=アセットは減ることをある程度織り込まないといけないと思いますが。

>>953
そんな、全員死亡したみたいに大袈裟に。リーマンショックで仕事失った人は大変だったかもしれませんが。大多数は含み益抱えて幸せに暮らしているか、売却益得てるでしょ。

売却しても同じか、それ以下の部屋しか買えないでしょ(笑)　売却益なんて発生しないよ。不動産には。

>>955
その通りです。ローン完済が、次のローン借り入れ条件だったので、繰り上げで全額返済しました。
住まいの売却もローン切り離しだと、仮住まいもいらないし、住みかえは楽ですよ。

＞958
たぶん、今は動かないと言っていた人と話がかみ合わなかったのはそこですよ。あなたはローン完済して住み替えた。手元に現金あるから正味借り入れは少ないし、リスクは低い。

一方、レバレッジ効かせて10年間のローン減税受けるためにわざとちょっとしか返済していないのでローン残は多い。繰り上げで全額完済もできない。今の相場で、今よりも広い部屋を買おうと思ったら借り入れ増加が必要。

前提が違いますね。

>>949
いやいや、6500万の不動産持ってて、車買わなければ4000万近いキャッシュがあったわけですから、普通に凄いことです。上からっぽくてすみません。上ではなくBSも同じくらいの者です。

フェラーリはフロント部分も低いので、逆に大きい人や太っている人は厳しいですね。ただ、新車買いはダメです。
クリーンディーゼル好きなら是非次はアルピナD3に。あの乗り心地とパワーはたまらんです。
といった具合に私の場合、車に少し掛けてるので金融資産が多くないです。ただ、含み益除けば、純資産は勝ってます。笑

有楽町線の延伸なんてなにも決まってないのになあ。
江東区が自分で運行するの？

地下鉄延伸なんて有り得ないでしょ・・

湾岸は、どんどん劣悪な環境になるよね。

眺望もない、
オリンピックも消えた、
駅は入れない、
花火はなくなり、
千客万来も白紙、
カジノも消えた、

全部うそ、ここまでマンションしか建たない
利用価値のないエリアも珍しい。

>>963
湾岸東はね。湾岸西はサウスゲートで再開発のオンパレード。今後10年でもっとも資金が投入される地域だから一緒にしないでほしい。

妬みコピペw

すでに自分の部屋は2500万ほど上がっているそうで、サウスゲートはこれからまだ
上がるそうなので、資産価値が増えるのは嬉しいのですが、正直、部屋を
気に入っていて売る気がないので、含み益はずーっと含みのまんまになりそうですｗ

ほんと、湾岸東はタワマンばかりが目立つよね。あれだけ建ってくると一種異様な
雰囲気になってきてる。あれだけのマンション群では供給過剰で、周りに不動産
があがる材料もないので資産価値が維持できないだろうね。

＞928
ちょっと前はほんとに安かったんだなあ。

こんな値段で買った人がウラヤマシイ。

>>960
いいですねD3。
私も来年D4に乗り換え予定です。
機械式駐車場の幅が1850なのでギリセーフです。
マンションの駐車場ももう少し規格を考慮して設置して欲しいな。

サウスゲートって港区最下層の方が住むエリアですよね？

港区の中で、都心に分類されない地域です。

港区最下層＞＞越えられない壁＞＞江東区最上層

それはないから安心してwww
豊洲や有明のタワマン最上階がどんだけ高いか知らんのかな？

＞973
知らん。港区最下層でも最上階じゃなくても2億以上の部屋ごろごろあるから
江東区最上階は5億くらい？

俺は江東区なんかにどうしてもマンション買って住まなきゃいけないなら、
Ｗコン。駅徒歩6分だし、デベがつけた値段で買って損したくないからね。

>>973
凄いなぁ、豊洲の人ってやっぱり井の中の蛙なんだね〜。
強がりとかプライドで意図的に虚勢張ったり、煽ったりしてると
思ってたけど、そうじゃなく、本当に無知なんだ…。

>>974
江東区のめぼしいタワマンのプレミア階はガチ住みほぼいませんよ。大体、別邸か会社所有です。

以前、ブサイクだからタワマン買ってモテるように、を連呼してた人いたでしょ。

要するに、東京で見栄張りたい、しかし、買えるのは。。江東区しかない。限界。江東区はこの限界が見えてしまうのが、またダサさを演出してしまう。ブサイクなうえ、ダサいときた。

一言、イケメンで金持ちがモテると、言えば済むものを、タワー買うのがブサイク逆転の秘策などど、墓穴を堀続けるわけ。

昔はタワマン珍しかったが、いまどきタワマン高層階住んでても普通すぎて何の自慢にも
ならないどころか、むしろタワマン増えすぎて昔の団地状態。

＞976
ほんとにね。わかったうえで、ふざけて煽ってるのかと俺も思ってたよ
ガチで豊洲って素晴らしい資産価値が高い街NO.1！と思い込んでるかもｗ