湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲　他）part9

>>857
仕切りにBS言ってるけど、売る気もないのに現評価額を入れちゃってるっぽいし、高みの見物と言うほど資産ないような。

バブルだから買わないとか言ってるけど、今のところも上がってるわけだから買い替えしない理由にはならない。

ましてや、重複するけど買い替えで住宅ローン減税リスタートできるし、今より低い低金利でローン組み直せるしメリットいっぱい。

＞858
家売って、どこに住むのさ？賃貸に住むの？仮に8500万の自宅が6500万に2000万下がるとして
8500万で売って、同クラスの賃貸に住むと家賃は30万。5年半賃貸に住んだら同じこと。
下がるリスクがあるだけで100％下がるわけじゃない。B/Sは健全なんだから余裕資金を別の
ところで運用してリスクヘッジするさ。

>>860
表面利回り5%でローン返済考えると、実際の収入は月々数万程度ですね。
固定資産税や空室リスク考えたら赤字になる可能性が大きい。マンション投資なんて割りに合いませんね。

>>860

投資家としてマンション買うのと、実需で住むケースとは少し違ってくるでしょうね。
Cap Rate5%なんて、いまどき都心物件ではありませんから。

ただ、減税等も含めて、一定期間住んで売る、ってのは選択肢としてはあるのかもしれません。

そのときに市況がさらに上昇していたら、郊外に引きさがるしか無いでしょうがね。

＞中古で買う人の収入が増えないとそんなバカバカ上昇しない。

これ、最も大事だよね。需要があって供給が少ないから価格が上がる。いま、部屋から
東京湾を見渡すとタワーマンションだらけ。建設中のも。少なくとも供給は多い。
一方、住宅を買う人たちの所得は伸びていない。今後どうなるか。

＞売る気もないのに現評価額を入れちゃってるっぽいし、

普通、企業の場合は取得簿価でb/s計上するけど、個人が自分の資産を計算するときは
時価で見るでしょ。売買で現金化しなきゃ損も得もないという見方はしないはず。

＞重複するけど買い替えで住宅ローン減税リスタートできるし、今より低い低金利でローン組み直せるし

まだ、10年間のローン減税の半分終わったとこ。金利は0.875で借りてるので組み直しても
借り入れ諸費用分マイナス。

＞このグラブを1980年〜にしてみ。今の上がった下がったが馬鹿らしいから

その通りなんだけど、俺がマンション買ったのは2010年なので1980年は関係ない。そこから
5年間という短期間で2割上昇は、まだまだ上がると思える幅じゃないね。

2000年から2008年分譲のマンションの中古価格がどれだけ上がっているかの一覧表。
最近に近づくほど価格は上がっていないということは段々上げどまっているということ。
しかし、最近の新規分譲マンションは資材費の高騰や消費税の増税も影響していると
思うが、2013年頃から2年間で急速に価格を上げてきている。高くなりすぎたので、
中古検討者も増えて中古市場の価格も上がったけど、さすがに最近は中古価格も高騰
した分譲価格を反映した値付けになっているのでリーマンじゃ手の届かないレベルに
なってきていて、中古マンションの在庫が積み上がり始めている。でも売主は困って
売り急いでいるわけじゃないから、損したくなくて価格は下げない。っていう変な
均衡状態になっているのが今の状況。

>>844
>>845
解説ありがとうございます。
細かいところは違いますが、それは私の説明不足が原因。
ただ、考え方の背骨はあっており解説していただいた通りです。
ここまで理解いただける人がいるとは、うれしですね。

・今もっている資産の含み益を確定することで、その利益が吹き飛ぶリスクはとれる。
・よって、それを元手により資産性の高い（と思われる）物件に乗り換えることで、資産の入れ替えを行う。
・資産の乗り換えのあり/なしで、仮にある断面でのB/Sが同じでも、資産の質は異なるので、その後の収益に差が出る。

その場合でも、別に843の言うように、手元のキャッシュを減らす必要はない。
むしろ、この低金利なら、できるだけ手元にキャッシュは残して、できるだけ多くのローンを組むのは当然。
勿論、これだけ価格上昇したなら、含み益を確定し、いったんは賃貸に退避して、次の買い時を待つのもあり。
一次取得者でなければ、手持ちの不動産の運用で様々な手が打てる。

私の場合は、２年前にすでに価格上昇の気配が出ていたので
　・２年前に新築契約し、今年竣工。すでに２割含み益あり。
　・一方、それまでのマンションは今年になって、２年前の査定より１０００万円以上高く売却。
　　（購入価格からは２０００万円以上高い。）
　・手付金５％以外、すべてローンで購入したので、手元には売却価格のキャッシュが残っている。
　・ローンと手元キャッシュの差額２０００万円が実質ローン。
　・後は、金利動向、経済情勢を見ながら繰り上げ返済。金利が上がらなければ、手元運用でローン減税満喫。

ちなみに、バブルは知ってますよ。社会人になった頃は、バブルのピークでしたから。
だからこそ、様々なリスクを考えて資産運用している訳です。
サラリーマンが超都心に手が届くうちは、たいしたバブルじゃないですし、はじけても耐えられるレベル。

まあ、そろそろ中古の動きが悪くなってきたので、今はサラリーマンの上限値に達した感はありますが。

実需で自宅不動産を持たないって、インフレリスクにとっても弱いよね。
買わない選択も、そのリスクを承知してならいいけど、実は何も考えていないんじゃないかと。

>>868
ローン完済後か固定金利なら不動産はインフレに強い。
ローン返済中で変動金利だとインフレに弱い。

>>856
税理士です。
租税法改正はないよ。せいぜい通達レベル。しかも極端に短期の売買に関して時価を適用する程度の変更だからタワマン節税に殆ど影響ないと思うよ。

>>865
＞普通、企業の場合は取得簿価でb/s計上するけど、個人が自分の資産を計算するときは 時価で見るでしょ。

見ないですね。
そんな半年で値が動くような流動的な固定資産ないです。しかも、その含み益は売却時に税金が掛かり、純資産の多くはその含み益が占めている。
仕切りに健全を連呼してますけど、そんなBS健全じゃないです。

2005年に購入したとは別の人なんですね。2010年で今のところまだ気に入っているなら今は様子見が正解かもしれませんね。

>862
下がると予想してるんでしょ？
そんな相場で持ち続けるなんて
敗者の選択じゃない？?

>>872
投資じゃなく自宅として保有してるんだけど、下がると読んで売って現金にするのは良いとしてどこに住むのさ？

いまの中古取引件数減は安すぎた不動産価格が上限に達しようとして減速してるだけ
平のサラリーマンが億ション買ってたバブルの時とは全然状況がちがうよ

>>873
下がると想定してるのに、今の価格でBSに入れてるの？

>>875
もちろん評価が下がれば含み益が減ることは計算に入れるさ。

>>874
理由はいろいろあるだろうけど、バブルとは背景が違うにしても、上限に達しようとしていると見てるんでしょ？そうすれば、あとは高止まりするか下がるかしかない。

>>876
ほとんどの実需の人は、マンション買って儲けようとしている訳じゃないからね。大幅に評価が下がらなければ良い。むしろ、一般的には新規分譲価格にはプレミアがセットされてるから、買った瞬間に含み損が生じる。都心マンションの場合は、価格が高いけど減価が少ないし場合によって上がるケースもある、くらいに見ておいた方が良いよね。

>>877
別にマンション売買が人生でも仕事でもないからな
流石に人生崩壊するレベルの損（バブル崩壊）は御免だが少しの損いちいち気にしてちゃ何も買えないよ

今はまだ損したとしても想定の範囲内で済む状況って事
バブル崩壊状況はものの数年で資産価値1/4とかだからね

>873
下がると予想してるのに
打つ手がないってことですね。
それが高みの見物なの?

>>879
その通り。リスクの上限を見極めていれば、こわいことはない。
実需の場合は、賃貸の出費との対比だから、結構リスクがとれる。

2億で買った家が5年で5000万になってしまった〜
これがバブル崩壊時

7000万で買った家が5年で1000万評価下がった〜
これが今あるリスク

背景も桁も全然違うのに同列で扱うから身動きがとれなくなるんだよ
むしろ5年経てばそりゃ1000万下がるのは当たり前で価格維持してりゃラッキーくらいで考えないと

>864
今は買うより
賃貸のほうがお得だね。

>>880
もともと安く買ってるし、ローン残高も減ってるからね。今の価格でレバレッジ効かせて買ったら損するかもしれないし、最悪は債務超過リスクまであるのとは状況が違う。

>>882
バブルはヤバかった。
我が家は10億→2億になったよ。
それでも今、それなりに贅沢に暮らしてますよ。
結局のところ、身の丈にあった物件を選べばそんなに苦労しないのよ。背伸びしなければいいのよ

俺は100億で買った我が家が20億になったよ

苗場の温泉マンションは、1億円が今10万円です。
早い者勝ち！

団地もそうだけど、流行に乗ると後が大変。

まあ、東京の人口は、
たったの50年で300万人から1300万人に。

これまでが、異常だったわけで、
異常な時代の感覚、常識はまったく通用しないかと。

>884
で、安くなると予測してるのに
売れない状況が高みの見物なの?

家と土地をプレゼントして、住民登録を促す手段が増えてくるし。人が消える千葉あたりでこの手が加速してくると、未来は暗い。難民受け入れなんてすると、テロリストが入ってくるし、どの手を使っても不動産は暗い。

株式の贈与税が30%安くなる法案も通るし、
そうなると、余剰金で家を買う人いなくなる。

>>889
自分なら1000万貰ったとしても気に入った家から出て行きたくないですけどね〜、、
世の中金だけじゃないんですよ
だから立ち退きとかスムーズにいかないわけで

>>884
ローン残高も減ってるって5年しか経ってないのに大して減ってないのでは？
0.875であれば、ローン減税1%を下回っているので繰り越し返済してるとは思えないし、そうなると仮に6500万の物件を頭金1500万、残り5000万のローンを20年で組んでたとしても、返済はまだ1200万位では？

>>889
だからさ、住んでいる家売ってどこに住むのさ？

似たようなタワーしかないしね。
買い換えるリスク高過ぎる。
前の方が良かったとかなるしね。
杭がとどいているか、分からんし。

不動産投資で儲けられるような奴はほとんどいない。
儲け話はたまたま結果がよかった奴が自慢してるだけでなんの参考にもならない。
最初から確実に儲かる話なら客には売らないで自分達で持ってるよ。

>893
下がると予想してるのに、
手をこまねいて見てるだけしかできないって
高みの見物でなく＊＊＊では?

5〜10年後、中古はすんなり売れるのでしょうか？
現状以上に相場が上がれば自力で購入するサラリーマンには厳しい状況となるのではないでしょうか。
上位上場企業50社の年収でも40才で1200万程度。（諸説ありますが)
東京の30〜50才男性人口現状210万人
10年後同属性180万人▲15%

今後何らかの要因でサラリーマン所得が跳ね上がることがあるでしょうか。

個人的には7年後取得額の6掛けで売り抜けられれば御の字かな。

>>892
おっしゃる通り、いつでも繰上げ返済できるがローン減税の恩恵100%得るために、あえて繰上げ返済してない。
ローン残高も減ってるし、という表現は確かに舌足らずでしたね。いつでも返済できる金はあるので残高が減ってるのと同じだし、が正解な表現。

>>897
それが、私がこれ以上は中古マンション価格は上がらないと読む、最大の根拠。
買える人がいないのに価格だけが上がるわけがない。すでに、兆候は現れていて、新規分譲マンションも建設コストや地価が上がっているから、平米あたりの建設コストが上昇しているので、部屋を狭くして買える価格に抑えて帳尻あわせているからね。

>>896
だからさ、何べんも同じこと言わせるなよ。住んでいる家売却して、下がると予想しているので新たな分譲マンションも買わないんだったら賃貸に住むしかないだろ？それはそれで、100%新たなコストが確定するわけだ。保有し続けてマンションの評価額が下がっても同じことだし、こちらは100%確実に下がるわけじゃない。

上がりますから、今買わない、買い替えないのはアフォ、とかほざいてるのは、どうせ芝浦か豊洲のバカ高いマンションを、豊洲は資産価値が維持出来そうな町とか、芝浦は再開発で評価が上がりますという宣伝に乗って買った人でしょ。別に、その人達の判断を否定しないし、住みたい場所に住めばいい。けど、さしたる意味も無くこんな掲示板で買い煽っても意味ない。

>>871
説明足らずだったかもしれませんが、時価評価じゃなく、取得簿価で固定資産見た場合の総資産に対する純資産比率は44%。まあ、今すぐ全負債を一括返済出来る現金同等物はありませんが、まずまず健全と言えると思ってますし、加えて簿外の含み益があるので、トータルとして健全と言っただけです。

>>895
いや、賃貸より総資産は多く
なる確率が高い、賃貸よりは
特っていってるだけなんだが。

勿論、住宅の質も考慮な。
四畳半のアパート借りてる人と
比較しないように。

民泊が大流行だが

あれも僻地じゃ関係ないし

今から不動産買い込んでじゃ旨みないし

>>902
純資産は総資産の44%、不動産価格6500万、0.875%のローン、現金一括では残債は払えない。
という情報をもとに、あなたのBSを作成してみました。

流動資産　2000万　負債　4760万
固定資産　6500万　純資産　3740万

思ったより純資産比率が低かったので、頭金600万、30年ローンで計算してみました。
流動資産2000万も想定です。
確かに含み益を入れたいですが、入れるとしても流動資産でしょうか。
まだ5年ということで、あと5年住んで、預金1000万増、負債1000万減できればかなりいい状態になりますね。

>>905
お前誰だよ(笑)

俺だよ。

＞９００
高みの見物は取り下げですか？

購入するも良し、賃貸するも良し。
いいじゃないの～人それぞれで。
借りてくれる人いないと俺困るしね(笑)
人の資産なんて興味ないですよ。
全ては需給バランス。

タワマンは貸しても儲からないよ。