湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲　他）part9

何を議論しているのかスレを読み返してみた。たしかに791はローン残高の計算を
間違えているようだが、いまのマンションバブル価格でちょびっとの頭金でレバレッジ
効かせてマンションを購入し、手元にわずかしかキャッシュが残らない場合、
マンションの価格がバブルなだけに債務超過のリスクはあるね。

転売して資産を増やしていこうなんてのは、不動産価値が上がり続ける前提。そういう
前提で話しているからおかしくなる。実体経済が良くなっているわけではないのに、
黒田バズーカで金が余って不動産だけは上がり続けている。この構図はバブルの時と一緒。
いまは、長期間かけてあげてきた不動産価格がピーク。まもなく、マンション価格は
下がり始めるリスクがあると思う。３Ａと違って駅遠の湾岸マンションなんていったん
下がり始めたら早い。

2005年にせっかく安いときに買って、マンション価値が上がって健全なＢ／Ｓで安心して
生活できているのに、わざわざ売って今のバブル価格でマンション買って背負う必要ない
リスク背負う気がしない。何よりも、今住んでいるマンション快適すぎて手放したくない
もので。

>>839
横から失礼。多分こういうことかと。
今がバブルだとする。本来6700万の価値のマンションが9500万になってるとして、
1．そのまま住み続ける
資産価値は元の6700万に戻る。住宅ローン減税や固定資産税の減税がなくなる。リフォーム費用が発生する。
2．買い換える
売却して3000万割高なマンションに買い換える。バブルがはじけて3000万のマイナス。買い換えた資産の価値は8500万。バブルが弾けたので売却は当然しない、住み続ける。

この場合、バブルがはじけた3000万のマイナスは買い換えようが買い替えなかろうが発生するので埋没原価として、新たに増えた2000万のローン、売却手数料300万が買い換えた場合の損失。一方、新しく買い換えたことにより発生しないリフォーム費用、住宅ローン減税、固定資産税減税、トータル1000万程度が買い替えの収益。差し引き1000万の損失なのでその時点では金融資産で見ると買い替えしないほうが得になる。一方保有資産でみると、6700万と8500万で1800万の差があるから不動産も含めると800万買い替えたほうが得。
さらに資産価値が高い物件に住み替えたのでQOLが高まる。一般的に高額物件ほどボラティリティが高いからバブル崩壊後の回復も早い。再び6700→9500となる確率より8500→11500となる確率のほうが高い。
以上より、買い替えのほうが投資として優れてると判断する。

>>844
これが正しいかは別として、820さんがおっしゃっていることはこういうことかと。820さん、間違えていたら訂正をお願いします。

＞842
知ってますよ。あの時と違うのは、土地の値段は上がってないのにマンションの値段だけが
急激に上がり続けているので、なおさら悪い。実体のない相場上昇とみています。

このマンションの価格上昇は低金利による金余りと海外からの爆買い、相続税節税狙いの
３本柱。したがって、中国経済が停滞し、法改正で相続税の節税効果が無くなり、低金利政
策が解除されれば、一気にマンション価格は下がる可能性が高い。

このグラフ見て、それでも「マンションはまだまだ上がるにきまってるじゃん」と言う人と
議論する気はありません。ま、どうなるか私は高みの見物を決め込みます。

高みの見物？
資産を現金で持っておくべきか、不動産に分散するか。
現金を選択したってことだよね。
上がれば買えなくなるかもしれないし、
下がれば安く買える。

>>846
これは全国の総平均でしょ？
マンションの供給戸数は首都圏が多数を占めて、土地は首都圏以外広く分布するんだから、土地とマンションの価格が乖離するのは当然。田舎の土地なんて値下がりする一方なんだし。
都心部に限定すれば土地の値段もあがってるよ？

お金も大事だけど、人それぞれのプライスレス。

>>846
むしろ田舎の使えない土地まで高騰して、湯河原あたりまでサラリーマンがマンション買って東京に通勤してたバブルのほうがよほど異常。
今の高騰は都心と郊外の二極化なんだから全国平均のグラフを見てもなんの参考にもならない。わかっててミスリードしてるなら悪質だけどね。

>>826
うん、君だけ。
SNS上の打ち間違いに揚げ足取るのはウザい。

＞847
仮にマンション相場が２割下がっても取得原価を割ることがなく、且つ売って他に
移る気も起きない快適なマンションを保有して住んでいます。
ローンもかなり返済したし、貯金もあるのでもう一戸マンション買えないことも
ないですが、今の価格では買わないということです。

＞850
では、都心部のマンション在庫が積み上がり始めているのはどう見ますか？

もちろん、在庫増イコール、即価格下落にはならないと思いますが、明らかに

下落の兆しは出てきていると思います。

すくなくとも、今後価格の上昇は止まる可能性が高く、さらに中国経済停滞、

相続税法改正、低金利解除などの悪材料がでると下落に転じるでしょうね。

>>853
低金利解除の可能性はゼロに近いんじゃ、いま解除したら日本傾くよ。低金利政策は出生率が1.8まで上がり、人口維持がされるくらい国の状態が買わないとあり得ない。

>>846
このグラブを1980年〜にしてみ
今の上がった下がったが馬鹿らしいから

＞854
そうですね。しかし、相続税法は改正される可能性が高く、中国バブル爆買いはどうなるか
極めて不透明。イスラム国のテロが多発すると欧米経済に影響し、欧米の株価が下がると
中国の上海市場にも影響し、中国バブル経済も脅かす、と。

＞ローンもかなり返済したし、貯金もあるのでもう一戸マンション買えないことも
ないですが、今の価格では買わないということです。

やっぱり高みの見物でも何でもないよね。
上がるなら買った方が得だし、
下がるなら買わない方が良い。
資産を現金で持つか不動産で持つかってことでしょ。

>852
下がると思ってるなら、
今、売った方が良いんじゃないの？

マンション価格はどうなるかはともかく、金利は低い状態を維持し続けるだろうな、と。

①投資先が無い
②そもそも金利が上がったら日本国はやってられない


都心部のマンション価格が上がり続けるか、と言われると、そりゃCapはあるだろうけど。
中古で買う人の収入が増えないとそんなバカバカ上昇しない。

でも、まあ下げ幅は限定的だから、都心部や利便性の良い所に住みたい、
共働きや深夜遅くまで働くって人はなるべく職場と近い方を好む。

一方で、相応のスペックの物件って賃料もそれなりになるから、
そうした物件を一定の期間以上借りるならば、買うと言う選択肢との比較はあるだろうよ。


買うのはバカだ！アフォだ！或いは借り続けるのは家主の養分だ！という「叫び」は
真面目に熟考している連中には全く役に立たんだろうなあ。

＞859
湾岸タワマンの家主になりたい？
せいぜい購入価格の５％しか年間家賃取れないよ。

>>857
仕切りにBS言ってるけど、売る気もないのに現評価額を入れちゃってるっぽいし、高みの見物と言うほど資産ないような。

バブルだから買わないとか言ってるけど、今のところも上がってるわけだから買い替えしない理由にはならない。

ましてや、重複するけど買い替えで住宅ローン減税リスタートできるし、今より低い低金利でローン組み直せるしメリットいっぱい。

＞858
家売って、どこに住むのさ？賃貸に住むの？仮に8500万の自宅が6500万に2000万下がるとして
8500万で売って、同クラスの賃貸に住むと家賃は30万。5年半賃貸に住んだら同じこと。
下がるリスクがあるだけで100％下がるわけじゃない。B/Sは健全なんだから余裕資金を別の
ところで運用してリスクヘッジするさ。

>>860
表面利回り5%でローン返済考えると、実際の収入は月々数万程度ですね。
固定資産税や空室リスク考えたら赤字になる可能性が大きい。マンション投資なんて割りに合いませんね。

>>860

投資家としてマンション買うのと、実需で住むケースとは少し違ってくるでしょうね。
Cap Rate5%なんて、いまどき都心物件ではありませんから。

ただ、減税等も含めて、一定期間住んで売る、ってのは選択肢としてはあるのかもしれません。

そのときに市況がさらに上昇していたら、郊外に引きさがるしか無いでしょうがね。

＞中古で買う人の収入が増えないとそんなバカバカ上昇しない。

これ、最も大事だよね。需要があって供給が少ないから価格が上がる。いま、部屋から
東京湾を見渡すとタワーマンションだらけ。建設中のも。少なくとも供給は多い。
一方、住宅を買う人たちの所得は伸びていない。今後どうなるか。

＞売る気もないのに現評価額を入れちゃってるっぽいし、

普通、企業の場合は取得簿価でb/s計上するけど、個人が自分の資産を計算するときは
時価で見るでしょ。売買で現金化しなきゃ損も得もないという見方はしないはず。

＞重複するけど買い替えで住宅ローン減税リスタートできるし、今より低い低金利でローン組み直せるし

まだ、10年間のローン減税の半分終わったとこ。金利は0.875で借りてるので組み直しても
借り入れ諸費用分マイナス。

＞このグラブを1980年〜にしてみ。今の上がった下がったが馬鹿らしいから

その通りなんだけど、俺がマンション買ったのは2010年なので1980年は関係ない。そこから
5年間という短期間で2割上昇は、まだまだ上がると思える幅じゃないね。

2000年から2008年分譲のマンションの中古価格がどれだけ上がっているかの一覧表。
最近に近づくほど価格は上がっていないということは段々上げどまっているということ。
しかし、最近の新規分譲マンションは資材費の高騰や消費税の増税も影響していると
思うが、2013年頃から2年間で急速に価格を上げてきている。高くなりすぎたので、
中古検討者も増えて中古市場の価格も上がったけど、さすがに最近は中古価格も高騰
した分譲価格を反映した値付けになっているのでリーマンじゃ手の届かないレベルに
なってきていて、中古マンションの在庫が積み上がり始めている。でも売主は困って
売り急いでいるわけじゃないから、損したくなくて価格は下げない。っていう変な
均衡状態になっているのが今の状況。

>>844
>>845
解説ありがとうございます。
細かいところは違いますが、それは私の説明不足が原因。
ただ、考え方の背骨はあっており解説していただいた通りです。
ここまで理解いただける人がいるとは、うれしですね。

・今もっている資産の含み益を確定することで、その利益が吹き飛ぶリスクはとれる。
・よって、それを元手により資産性の高い（と思われる）物件に乗り換えることで、資産の入れ替えを行う。
・資産の乗り換えのあり/なしで、仮にある断面でのB/Sが同じでも、資産の質は異なるので、その後の収益に差が出る。

その場合でも、別に843の言うように、手元のキャッシュを減らす必要はない。
むしろ、この低金利なら、できるだけ手元にキャッシュは残して、できるだけ多くのローンを組むのは当然。
勿論、これだけ価格上昇したなら、含み益を確定し、いったんは賃貸に退避して、次の買い時を待つのもあり。
一次取得者でなければ、手持ちの不動産の運用で様々な手が打てる。

私の場合は、２年前にすでに価格上昇の気配が出ていたので
　・２年前に新築契約し、今年竣工。すでに２割含み益あり。
　・一方、それまでのマンションは今年になって、２年前の査定より１０００万円以上高く売却。
　　（購入価格からは２０００万円以上高い。）
　・手付金５％以外、すべてローンで購入したので、手元には売却価格のキャッシュが残っている。
　・ローンと手元キャッシュの差額２０００万円が実質ローン。
　・後は、金利動向、経済情勢を見ながら繰り上げ返済。金利が上がらなければ、手元運用でローン減税満喫。

ちなみに、バブルは知ってますよ。社会人になった頃は、バブルのピークでしたから。
だからこそ、様々なリスクを考えて資産運用している訳です。
サラリーマンが超都心に手が届くうちは、たいしたバブルじゃないですし、はじけても耐えられるレベル。

まあ、そろそろ中古の動きが悪くなってきたので、今はサラリーマンの上限値に達した感はありますが。

実需で自宅不動産を持たないって、インフレリスクにとっても弱いよね。
買わない選択も、そのリスクを承知してならいいけど、実は何も考えていないんじゃないかと。

>>868
ローン完済後か固定金利なら不動産はインフレに強い。
ローン返済中で変動金利だとインフレに弱い。

>>856
税理士です。
租税法改正はないよ。せいぜい通達レベル。しかも極端に短期の売買に関して時価を適用する程度の変更だからタワマン節税に殆ど影響ないと思うよ。

>>865
＞普通、企業の場合は取得簿価でb/s計上するけど、個人が自分の資産を計算するときは 時価で見るでしょ。

見ないですね。
そんな半年で値が動くような流動的な固定資産ないです。しかも、その含み益は売却時に税金が掛かり、純資産の多くはその含み益が占めている。
仕切りに健全を連呼してますけど、そんなBS健全じゃないです。

2005年に購入したとは別の人なんですね。2010年で今のところまだ気に入っているなら今は様子見が正解かもしれませんね。

>862
下がると予想してるんでしょ？
そんな相場で持ち続けるなんて
敗者の選択じゃない？?

>>872
投資じゃなく自宅として保有してるんだけど、下がると読んで売って現金にするのは良いとしてどこに住むのさ？

いまの中古取引件数減は安すぎた不動産価格が上限に達しようとして減速してるだけ
平のサラリーマンが億ション買ってたバブルの時とは全然状況がちがうよ

>>873
下がると想定してるのに、今の価格でBSに入れてるの？

>>875
もちろん評価が下がれば含み益が減ることは計算に入れるさ。

>>874
理由はいろいろあるだろうけど、バブルとは背景が違うにしても、上限に達しようとしていると見てるんでしょ？そうすれば、あとは高止まりするか下がるかしかない。

>>876
ほとんどの実需の人は、マンション買って儲けようとしている訳じゃないからね。大幅に評価が下がらなければ良い。むしろ、一般的には新規分譲価格にはプレミアがセットされてるから、買った瞬間に含み損が生じる。都心マンションの場合は、価格が高いけど減価が少ないし場合によって上がるケースもある、くらいに見ておいた方が良いよね。

>>877
別にマンション売買が人生でも仕事でもないからな
流石に人生崩壊するレベルの損（バブル崩壊）は御免だが少しの損いちいち気にしてちゃ何も買えないよ

今はまだ損したとしても想定の範囲内で済む状況って事
バブル崩壊状況はものの数年で資産価値1/4とかだからね

>873
下がると予想してるのに
打つ手がないってことですね。
それが高みの見物なの?

>>879
その通り。リスクの上限を見極めていれば、こわいことはない。
実需の場合は、賃貸の出費との対比だから、結構リスクがとれる。

2億で買った家が5年で5000万になってしまった〜
これがバブル崩壊時

7000万で買った家が5年で1000万評価下がった〜
これが今あるリスク

背景も桁も全然違うのに同列で扱うから身動きがとれなくなるんだよ
むしろ5年経てばそりゃ1000万下がるのは当たり前で価格維持してりゃラッキーくらいで考えないと

>864
今は買うより
賃貸のほうがお得だね。

>>880
もともと安く買ってるし、ローン残高も減ってるからね。今の価格でレバレッジ効かせて買ったら損するかもしれないし、最悪は債務超過リスクまであるのとは状況が違う。

>>882
バブルはヤバかった。
我が家は10億→2億になったよ。
それでも今、それなりに贅沢に暮らしてますよ。
結局のところ、身の丈にあった物件を選べばそんなに苦労しないのよ。背伸びしなければいいのよ

俺は100億で買った我が家が20億になったよ

苗場の温泉マンションは、1億円が今10万円です。
早い者勝ち！

団地もそうだけど、流行に乗ると後が大変。

まあ、東京の人口は、
たったの50年で300万人から1300万人に。

これまでが、異常だったわけで、
異常な時代の感覚、常識はまったく通用しないかと。

>884
で、安くなると予測してるのに
売れない状況が高みの見物なの?

家と土地をプレゼントして、住民登録を促す手段が増えてくるし。人が消える千葉あたりでこの手が加速してくると、未来は暗い。難民受け入れなんてすると、テロリストが入ってくるし、どの手を使っても不動産は暗い。

株式の贈与税が30%安くなる法案も通るし、
そうなると、余剰金で家を買う人いなくなる。

>>889
自分なら1000万貰ったとしても気に入った家から出て行きたくないですけどね〜、、
世の中金だけじゃないんですよ
だから立ち退きとかスムーズにいかないわけで

>>884
ローン残高も減ってるって5年しか経ってないのに大して減ってないのでは？
0.875であれば、ローン減税1%を下回っているので繰り越し返済してるとは思えないし、そうなると仮に6500万の物件を頭金1500万、残り5000万のローンを20年で組んでたとしても、返済はまだ1200万位では？