湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲　他）part9

>>660
確かに最近のタワマンで標準天カセないよね。
ブリリア目黒なんて坪600でひどい内装仕様だったしね。GFTはこの時期に分譲されたタワマンでは内装は普通より少しいいくらいだね。

とりあえず、GFT、DT、KTT、ティアロ、ベイズ辺りは中古が出てから更新お願いします。
今のところ賛否両論ありますが、マンコミによる湾岸マンションの格付けはこちらで行きましょう！

数年前の物件の方が新築より仕様がよいのも、中古価値が下がりにくい理由でしょうね。

湾岸タワーの場合一階上がるごとに30万くらい値段が上がるので、20階違うと
（例えば5階と25階）300万、25坪として12万/坪くらい違うから、総平均は
あまり意味がないですね。

あとＧＦＴの立地だと、高層からはレインボーブリッジが綺麗に見える部屋や
東京タワーが綺麗に見える部屋とそうじゃない部屋では、かなり中古坪単価が
違います。ＷＣＴや芝浦アイランドでも、そういう条件でかなり評価額が
違ってきます。

芝浦港南の場合、オーシャンビューやレインボーブリッジビューの部屋は人気
が高く高めの値段でも成約は早い、逆に低層や西側は成約までしばらくかかる
のでネットでも目につきやすく、売れ残っている印象になりやすくなります。

仮に、東側高層でレインボーブリッジが綺麗に見える角部屋だと380-400万
というのもあながち盛り過ぎではないでしょう。成約はもう少し下かもしれ
ませんが。そうではない、普通の低層部屋だと坪単価は330万くらいでしょう。

>>663
間取りとか構造は今の免震タワマンのほうがいいけどね。グローブタワーなんかも耐震で柱がガンガン食い込んでたりアウトフレームで柱が目立って解放感がなかったり、時期的に広い部屋が多いから廊下が長くて有効面積が少ない部屋が多い。ここは賛否両論だけど、最近の免震タワマンは柱が少なくて済む特性を生かして平米数を抑えて有効面積を増やしてるから、平米数が小さくても部屋の畳数は昔のタワマンと同じだったりする。畳数が同じで平米数が小さければその分グロスの価格が抑えられるしね。その分リビングインが増えてるのを嫌う人もいるけど。

GFTネタ長いですね、湾岸の単価を上げる戦いの一番槍だから皆の期待や注目が高いのでしょう。私もGFTには湾岸の価値をがっちり上げてもらいたいです。そろそろ豊洲の話しませんか。PHTや再開発、千客万来等。小生含め、さあ豊洲住民のみなさん。

>>664
坪330？PHTと同じ価格で新古のGFTが買えるのか。もし330で売り出したら速攻買うわ（笑）

>>667
普通にあるでしょ。
特にヤナセお見合いの部屋なんか330でも高いよ

>>667
たしかに。さすがに330はないわ。耐震共用施設なし、眺望イマイチのクラッシーとTBTが360-400なのに330なら俺も買いたいわ。

>>669
分譲価格300切ってる部屋もチラホラあるから、条件によっては320とかあるんじゃない

＞663
それ以上に、部屋の広さのほうが問題。10年くらいまでの芝浦港南の新築分譲価格は㎡75万
だったので、100㎡の部屋でも7500万。100㎡とか120㎡でも7500万から9000万なら検討
できる人がいっぱいいたので、そういう設定を多く作ることができた。

それが、いまはＧＦＴの例で言えば100㎡105万とかでしょ？仮に100㎡～120㎡の設定を
作ったら価格は10500万～12600万になっちゃう。それじゃあ売れないから、どうしたかと
言うと部屋を狭くして買いやすくした。今のマンションは60㎡の2LDKとか70㎡の3LDKが
多い。

仮に、芝浦アイランドの人が平米100万で85㎡の部屋を出せば8500万。それでも売り手は
75万で買っているから2000万以上の儲け。ＧＦＴの新築は75㎡で8100万。中古検討者から
見て、皆さんなら下のどちらを買いますか？

芝浦アイランドグローブ　　34階　南東側　8500万、85㎡、築8年、田町駅徒歩8分
グローバルフロントタワー　34階　南東側　8100万、75㎡、築1年、田町駅徒歩10分　

もし、ＧＦＴ！という人が多ければＧＦＴの価格は妥当。もしも、グローブ！と言う人が
多ければＧＦＴは少し割高と言うことになります。

＞湾岸タワーの場合一階上がるごとに30万くらい値段が上がるので、20階違うと
＞（例えば5階と25階）300万、25坪として12万/坪くらい違うから、総平均は
＞あまり意味がないですね。

計算ミスでした。

湾岸タワーの場合一階上がるごとに30万くらい値段が上がるので、20階違うと
（例えば5階と25階）600万、25坪として24万/坪くらい違うから、総平均は
あまり意味がないですね。

が正解。

>>671
その条件ならGFTって言うにきまってんじゃん。値上がり前の分譲価格だからね。
アイランド　85平米　8500万
GFT　75平米　9000万

どちらを買いますか、じゃないとフェアじゃない

>>671
GFTでしょ。GFTの南東はレインボーブリッジが最高の角度で見えるプレミア眺望だし、坪単価も高めだったし。グロスで安いならそっちだよ。狭くても部屋の畳数はそこまで変わらないしね。

そういう比較をするなら、グローブの成約は坪101万だから、
こうしたほうがよりわかりやすい。部屋の方角、部屋の眺望は
ほぼ同じと言う前提条件でね。


芝浦アイランドグローブ　　34階　南東側　8100万、80㎡、築8年、田町駅徒歩8分
グローバルフロントタワー　34階　南東側　8100万、75㎡、築1年、田町駅徒歩10分　

>663
数年前の物件の方が新築より仕様がよい

全くもって同感！！

最近のはコストダウンが目立つ。何といっても、見えないところの作りが怖いよなあ・・・。

＞673
ＧＦＴ値上がり後の価格がフェアなら、こういう条件ですね。

芝浦アイランドグローブ　　34階　南東側　8100万、80㎡、築8年、田町駅徒歩8分
グローバルフロントタワー　34階　南東側　9000万、75㎡、築1年、田町駅徒歩10分　

私なら、グローブ買って300万くらいかけて内装やり直すかな。ま、確かにレインボー
ブリッジ重視なら、グローブからは虹橋正面になって綺麗に見えませんけどね。

>>675
最新の免震タワマンが5平米しか変わらず同じ価格で、かつレインボーブリッジがみえるプレミア眺望だったらどう考えてもGFT選ぶだろ… 眺望条件が違うわ。
徒歩10分表記も再開発で9分表記になるし、徒歩1分なんてそんな差じゃないしな。

>>677
グローブ広さ90の価格9000万ならとGFT広さ70の価格9000万の比較なら、グローブかな

>>677
これなら迷うかな。でもグローブは耐震でかなり破損してるし、再開発でマンション付近までのアプローチが屋根付きコンコースになるGFTも魅力。いまならグローブ、再開発後ならGFTかな。

レインボー眺望でプレミア付くのは確かなようです。ＷＣＴに住んでる知り合いの
部屋に行った時の眺めですが、仮に部屋を売ると坪380万が予想成約価格と言って
ました。しかし、もし仮に下記が両方とも同じような平凡な眺めなら、
私ならグローブ買うかな。あくまで、個人的な感想です。

芝浦アイランドグローブ　　34階　南東側　8100万、80㎡、築8年、田町駅徒歩8分
グローバルフロントタワー　34階　南東側　9000万、75㎡、築1年、田町駅徒歩10分　

>>671
結局671さんはGFTが割高って結論なの？GFT南東が8100万でGFTが選ばれるなら妥当ってことでしょ？

芝浦アイランド物件、suumoに出ているのを重複を除いてすべて集計してみたところ、
全32戸で総面積2602.26㎡、買い占めるには29億2830万円必要でした。
平均坪単価は372万円、GFTの平均坪単価334万円より1割ちょっと高いようです。
もちろんこれは売り出し価格であって成約価格ではありませんが、築10年目で新築のGFTより高いというのは恐れいります。

芝浦アイランドグローヴタワー 148.35㎡ 3LDK+S 2億2900万円 坪510万円
芝浦アイランドケープタワー 152.3㎡ 3LDK+S 2億1800万円 坪473万円
芝浦アイランドグローヴタワー 101.74㎡ 3LDK 1億2300万円 坪400万円
芝浦アイランドグローヴタワー 101.74㎡ 2LDK 1億1900万円 坪387万円
芝浦アイランドケープタワー 95.11㎡ 3LDK 1億1800万円 坪410万円
芝浦アイランドグローブタワー 99.03㎡ 2LDK 1億1500万円 坪384万円
芝浦アイランドグローヴタワー 99.03㎡ 2LDK 9800万円 坪327万円
芝浦アイランドグローヴタワー 84.84㎡ 2LDK 9800万円 坪382万円
芝浦アイランドグローヴタワー 84.92㎡ 3LDK 9800万円 坪381万円
芝浦アイランドケープタワー 82.18㎡ 2LDK 9700万円 坪390万円
芝浦アイランドグローヴタワー 87.35㎡ 3LDK 9480万円 坪359万円
芝浦アイランドケープタワー 80.39㎡ 3LDK 9280万円 坪382万円
芝浦アイランドグローヴタワー 84.92㎡ 2LDK 9280万円 坪361万円
芝浦アイランドグローヴタワー 83.8㎡ 2LDK 8700万円 坪343万円
芝浦アイランドグローヴタワー 85.87㎡ 2LDK 8500万円 坪327万円
芝浦アイランドケープタワー 94.18㎡ 3LDK 8480万円 坪298万円
芝浦アイランドケープタワー 82.17㎡ 3LDK 8180万円 坪329万円
芝浦アイランドケープタワー 80.39㎡ 3LDK 8120万円 坪334万円
芝浦アイランドケープタワー 80.39㎡ 3LDK 7980万円 坪328万円
芝浦アイランドグローヴタワー 70.35㎡ 2LDK+S 7490万円 坪352万円
芝浦アイランドケープタワー 71.38㎡ 2LDK 7150万円 坪331万円
芝浦アイランドケープタワー 80.39㎡ 3LDK 7080万円 坪291万円
芝浦アイランドグローヴタワー 64.08㎡ 2LDK 6850万円 坪353万円
芝浦アイランドケープタワー 54.94㎡ 1LDK 6500万円 坪391万円
芝浦アイランドケープタワー 67.5㎡ 2LDK 6480万円 坪317万円
芝浦アイランドグローヴタワー 53.93㎡ 1LDK 6280万円 坪385万円
芝浦アイランドケープタワー 64.26㎡ 2LDK 6280万円 坪323万円
芝浦アイランドグローブタワー 53.93㎡ 1LDK 6280万円 坪385万円
芝浦アイランドグローヴタワー 53.93㎡ 1LDK 5980万円 坪367万円
芝浦アイランドケープタワー 57.71㎡ 1LDK 5900万円 坪338万円
芝浦アイランドケープタワー 54.1㎡ 1LDK 5680万円 坪347万円
芝浦アイランドグローヴタワー 47.06㎡ 1LDK 5580万円 坪392万円

話の腰を折ってすいません。皆様は最近分譲された湾岸タワマンでどこが割安だったとお考えでしょうか？
GFTは割高というお話だったので、もっと割安な同時期の分譲マンションをご存知だと思うので興味があります。

＞683
そういう意味ではＧＦＴは全く割高ではありませんね。人気の港区湾岸の大規模マンションは
どこも管理状態が良く、築年数計画による減価は少ないのでグローブが372万円、成約は5％
下として353万円（駅徒歩8分）、ＧＦＴが334万円（駅徒歩10分）というのは絶妙な値付けじゃ
ないかと思います。ただ、高層の眺望がすばらしい部屋を別にすれば、中古を売り出した場合に
査定がグローブの中古相場を上回るということは考えられません。

>684
GFTは間違いなく格安でしたよ。
このご時世、港区の三井の新築タワマンで坪330万なんてどこにもありません。
もちろん、安いには安いなりの理由はあるわけですが。

>>685
GFTは全体の2割の部屋が、リビングから東京タワーやレインボーブリッジが至近で見える最高の眺望条件の部屋です。
こと眺望に関してはグローブなどの芝浦アイランドとは比較になりませんよ。

>>686
でもここの人は割高みたいな意見が多いよね。もういい加減飽きたし、GFTより割安な湾岸タワマンの話しようよ。GFTネガさんはまず具体的なタワマンを提示してほしい。

＞684
ここ10年の湾岸マンションの相場をウオッチしていると、今の新築マンションで価格がお買い得
と言えるマンションはありませんよ。

黒田バズーカ以来、低金利で余りまくった金が不動産に向かって行って、ちょっとしたバブルの
様相ですから。

私は、10年前にレインボーブリッジが綺麗に見える湾岸マンション3LDK85㎡を6950万円で買い
ました。全室レインボー眺望で間口（開口）は13mあります。

いま、同じ値段で買えるのは60㎡ちょっとの狭い部屋です。間取りもワイドスパンじゃなく、
田の字や行灯部屋がある部屋ばかり。上にある75㎡9000万なんて買う気が起きません。

>>689
ではあなたはいまの湾岸のタワマンは全て割高と思ってるわけですね？
ここは検討スレなので、全て割高という方の意見は全く役に立ちません。みんなこの市況でまともな物件を四苦八苦して探しています。
もう少し建設的な意見を頂けませんか？例えばこの物件は値下がりしにくいとか。
みんな割高、買う価値がないというならこのスレ自体存在価値がないのでは？

>>689
ここは検討スレなんだけど。何も買う価値ないっていうならこのスレにいる必要ある？
ここであなたは何がしたいわけ？

>>690
はい？寝ぼけてん？
元々このスレの出自は非検討者スレたけど。
ニワカはニワカらしく大人しくしてな

みんなGFT好きすぎ。つぎはDTの話しましょうか。

確かに、今のマンション価格は高いですが、購入者は今の価格で買うしかありません。

しかし、今のマンション価格が固定されることは考えにくく、下落局面がくることを

想定してなければならないと思います。なので、多少価格が高くとも、値段が下がり

にくいマンションを選ぶべきです。着目点は、こんなところでしょうか？

すべて満たすマンションはなかなかありませんが、8割くらい満たせば○

だと思います。

①周辺の同じような条件の中古取引価格と分譲価格が大きくかい離していない
②駅からの距離が近い（湾岸の場合、駅数分は少ないので10分前後以内なら）
③周辺大規模再開発が予定されている
④ランドマーク性があって目立つ（中古検討者知っているマンションを検討する）
⑤管理状態が良い
⑥中古では3LDKが人気なのでそういうファミリータイプ（できれば行灯部屋なし）
⑦周りに大きな公園や緑がある
⑧小中学校が近い
⑨周辺の道路が広くて車歩分離されている
⑩部屋からの眺め、特に湾岸ならレインボ-ブリッジや東京タワーが見える
⑪共用部の設備・仕様が良い
⑫管理費修繕費がほかに比べて異常に高くない

>>690
何でそんなに偉そうなのかはわからないけど、レスします。
現在の市況は、長い目で見ると割高な可能性が高いです。
ただ、この市況は突発的に起きたわけではなくある程度予想できた範囲内です。
なぜ富久にあれだけ人が殺到し、短期間で売り切ったのでしょうか。消費税増税という要素もありましたが、多くの不動産素人でもこれから不動産が上がっていくとわかっていたのです。
それにすら乗り遅れ今ジタバタしてる時点でどうしようも無いと思います。
そういう感性のあなたが、今の市況でマンション買おうとしてる時点でアウトです。背伸びしたって後々苦しいだけですよ。
それでも欲しいというのなら、身の丈にあった物件、例えばブランズ品川勝島とかが良いのではないでしょつか。

>>695
昔の安い時期に買えたら、特に買ってますけど。あなたは何様ですか。

>>695
10年前…このスレの大半の人は10代後半〜20代前半の時代ですよw
当時の寂れた湾岸によく10年も我慢しましたね…尊敬します

昔は安かった云々は言うだけ無駄なのでお取引ください

695さんではないが。

10年前若くて買えなかったんなら仕方ないじゃん？そこ人のせいにしてもどうしようもないしね。なぜ他人に敵意むき出しなのか意味わからんけど。
今の市況で自分の予算に合わせて選びなさいよ。
値が下がるまで待つのも良し。
他人の意見じゃなくて自分の判断次第だよ。
これだからゆとり世代はね。
お取引下さいってw
売ってくださいってお願いしてるの？

>>696
694の条件に当てはまるマンション探せば良い。その上での選択肢。

1.そのマンションが買えなければ買えるまで頭金か収入増やす。
2.不動産相場が下がるまで待つ。

やってはいけないのは、694の条件にほとんど当てはまらないのに、この値段なら買えるからと、中途半端に妥協して予算ギリギリのマンション買うこと。
相場が下がった時、もう少し待つべきだったのにと悔しい思いをするだけなら良いが、下手すると苦労して貯めた資産を減らし、時価5000万円のマンションのために6000万円のローン+金利を払い続けることになる。

>>696
昔、分譲価格が安かったマンションは売主も少々相場から安くしても損する事はないので、早く現金にしたい事情があるときに交渉に応じてくれて、良い買い物ができる可能性があります。別に直接交渉しなくても仲介にやらせればいい。中古も含めてじっくり検討すれば？

＞当時の寂れた湾岸によく10年も我慢しましたね…尊敬します

それはちょっと違うんじゃないかな。当時は安かったけど、たしかに環境もあまり
よくなかったのは事実。しかし、周辺の将来のポテンシャルを考えた場合、ヒントは
いっぱいあった。

例えば10年前のWCTは今から考えれば激安だったけど、当時はそれでも僻地とか高い
とかいう感覚が一般的だった。しかし、よく考えれば品川駅は新幹線も止まるターミ
ナル駅。そこから10分ちょっとのマンションで、窓からは広い海が見渡せる絶景の
マンション、しかも生活に必要なスーパーなどがマンション内にあって便利。
当然、いろいろな場所から情報収集して周辺がどのように開発され変わってゆくかも
予想した。

そういうマンションが買った値段からどんどん安くなっていっちゃうことは無いと
判断して「割高」と言われたWCTを買った人は正解だったと言える。そのあと、
すぐに周辺の道が整備され、古かった小学校はマンションの新設でできた人口増に
対応するために建て替えられ、品川駅のリニア始発が決まり、汚い屋上看板は撤去
され、公園とは名ばかりのただの空き地だった隣の土地は噴水やドッグランも
ある公園に整備された。もちろんマンションの価値は買った価格の1.5倍。
山手線新駅は直接関係ないけど新駅で品川地区全体に注目が集まるので、品川地区
にマンション欲しい人は今後も増えるだろう。しかし、もう新築マンションは
無いので中古を探すしかない。恐らく、不動産価格が下落局面に入ってもマイナス
影響は限定的。

さて、あなたが10年前にマンションを検討していたとして、買えるお金ももっていた
として寂れた雰囲気に囲まれて「割高」と言われていた当時のWCTを買ったかな？
不動産のことも自分で研究せず、自分の資金計画や人生設計も考えずに、「割安な
マンションはどこですか？」なんてネットの掲示板で聞いている時点で、マンション
なんか買ったら失敗するから止めときなさい。

WCT民の真夜中の熱弁ですか…
早寝早起きのおいらとは、脳波が正反対ぴょん
この人がGFTも買っていて、10年後にこのスレで同じレスしたら凄いな〜〜

GFTは、周辺各所で怒涛の再開発が始まるので、新築時の坪335万円が10年後には坪450万円に成ると予想
DTは、周辺各所で怒涛のマンション再開発が始まるので、新築時の坪360万円が10年後には坪300万円に成ると予想

そして「買えないなら晴海団地にでも行け」がマンコミ流行語大賞に成る
結構いい読みじゃない？

DT民さん、とても素晴らしいマンションなのにごめんなさいね、、、

>>697
別に10年前の話をしてないし、その時期に湾岸買ったとも言ってない。（まあ、港区内陸のマンション買って最近売り抜けましたが）
富久の話は2、3年前の話ですよね。アベノミクスの初期かつ消費税増税の時期はしきりにこれからマンション価格は上がると言われてましたよね。これ別に業界人だけの情報じゃなくて、一般人にも広く認識された情報です。それなのに動かなかった経済的感性の人が、今の今後どちらに振れるかわからない相場に背伸びして手を出すのが危険と言っているのです。
それでも今欲しい、買わなければならないなら、自分の足を使って探すべきです。週末MR巡りしたり中古物件見に行ったり。お得な中古物件なんかネットに載る前に売れてますよ。相場が上がってる中でも、資金繰りの悪化で1ヶ月以内に売らないといけない物件とか必ずあります。
そういう努力もしないで世の中が悪い、他人が悪いと言ってるのは子供ですよ

>>702
GFTが@450って(笑)
まだ夢の中なのかな？夢はベットの中で見てください

>>703
私は10年前は10代でした。家庭を持ったり諸所の事情があれば近いうちに買わなければならない理由があります。
年収も1200しかないから坪380くらいの物件しか買えないし、初めてなりに色々なモデルルームを回ったり中古をみて、マンコミュで勉強したりしています。
同じようなケースの人がこのスレには多いのでは？だからいま買う奴はバカみたいな言い方をされたら反感はうまれますよ。10年早く生まれたら安く仕入れてましたし。
確かに世の中のせいにして脚を使わないのは甘えですが、いまの市況で買わざるをえない人達や物件をバカにする発言は大人気ないと思いますよ、ゆとり世代の1人として。
そんな偉大な大先輩なら、ゆとりのバカに胸を貸すくらいの器量があるのでは？
人をゆとりだなんだとバカにして愉悦を得るために書き込む程度の人間なら、相手するだけバカらしいんでスルーしますが。

>>705
ここの人は湾岸最強の知識を誇り長年にわたり検討を続け、数多の値上がり物件を見送った方々ですよ。敬意を払いましょうね。ちなみに来年も検討中は決定です

>>705
>>706
どうも話がかみ合ってないですね。ゆとりという言葉を使ったのは私ではないですよ。

そもそもこのスレは非検討者スレです。同じような人が多いと言いますが、ここの住人はWCTやGFT、一期のDT等値上がり前に買ってる人が多いんでは。
GFTの販売だって去年の話ですよ。それから一年経ってさらに値上がりして買えないとここで泣き言言われたって、ママのオッパイでも吸って値下がりするの待つか足使って探しなさいとしか言いようがない。

ゆとりの話が出たのでついでに。ゆとり世代と言われてるの可哀想だと思いますが、ゆとり世代だって自主的にちゃんとやる人はやってますからね。社会政策や時勢のせいにしてる段階で何も前進しないですよ

>一期のDT等値上がり前に買ってる人が多いんでは。

素晴らしい見解ですね

>>705
ホントに困ってるならマジレスしますが、もしそんなににすぐ買わないといけない理由があるなら、築15年～20年の管理の行き届いてちゃんと修繕積立金が貯まってる非タワーの中古物件をリフォームして買うべき。
これには色々理由があるけど、まずマンションは築20年を越えると中古価格から下がりにくいという一般的な話がありますよね。まあ、管理がしっかりしている所は所々古さはあってもハコとしては良いものです。マンションの真の価値は管理というのも一般的な話です。
非タワーなのは、タワーは築15年を越えると修繕積立金が跳ね上がるから。物件価格には見えない出費だからね。
そもそも新築物件というのは買った瞬間2割下がると言われてるので（デベの利益が上乗せされてるから）、下がらない物件を探す方が困難。しかも今の値上がりしてる市況でしょ。損しても生活していけるくらいの資金的余裕がある人以外は背伸びして手を出すべきじゃない。
住宅ローン控除とか低金利とか環境は整ってるけど、世の中の情勢が変化したらそんなもん一気に吹っ飛ばすくらいの変動がありますよ。
大きな買い物だから、あまり感情的にならずに冷静に判断されることをオススメします

>>709
素晴らしい知識ですね。
なぜ人にアドバイス出来てるんですか？