湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲　他）part9

港区芝浦のような大人気の場所だからこそ築経過年数の影響が少ないのは資産維持には喜ばしいこと。なので、逆にこの地区同士の比較で、隣の築１０年の中古マンションがいくらだから、新築はそれよりも高いはずと築年数が大きな要素のように言うことはおかしなことなのです。

>>620
坪300代の物件だと住宅ローンを組んで購入するのが一般的だから、住宅ローン控除が全額受けられなくなる築15年を超えると明らかに資産価値が下がるよ。確かにビンテージマンションとか極一部の高額物件だと築年数は関係なかったりするけど、それはごく一部の話だからそれを湾岸のタワマン全てに当てはまるのは強引だと思うよ。

＞６２０

ナメック星ではな。もう不動産の話はお腹いっぱいだから大丈夫だぞ。もう出かけて、表参道のカリスマ美容師に髪型かっこよくしてもらって、合コンにでも行ってきなさい。少しはモテたほうがいいよ、君は。

>>620
622の続き
例えばGFTとグローブで、10年後を比較した時、税務メリットで500万とかの差が出るから、同じ価値としても500万の差はでるんだよ。
坪600超えの富裕層がキャッシュで買う物件は別だよ？
それに、管理費修繕費でも築年数古いと割高だし、築年数っていうのは税務面、管理面、建物構造、専有設備など、あらゆる価値に明確な差を生むから、グローブがGFTと比較してはるかに価値が高くない限り中古で同一価格となることはないと思うけどね。特にグローブが築15年を超える時期になると

＞６２４

だからナメック星ではそうらしいからそれでいいじゃん。相手するだけ人生無駄使いです。

>>624
さらに補足すると、GFTは長期優良認定を受けてるから金利優遇、固定資産税の減税優遇もある。震災でかなりのダメージをうけて長期修繕に不安があるグローブは修繕費の値上げ必須だし、自分が買うならどう考えてもGFTだけどね。

>>624
やっぱりグローブは今が一番高い時期なんですかね？

＞626
そもそも新築はＧＦＴしかないし、非常に良いマンションですよね。グローブ中古との比較で
どちらを購入するかと言えば、そりゃ新しいＧＦＴでしょう。
だけど、㎡当たりの資産価値（中古を売り出した時に買い手がつく価格）は、ＧＦＴのほうが
新しいですが、グローブのほうが駅に若干近いので両マンションを中古で売り出した場合の
成約価格にほとんど差は無いと予想します。ＧＦＴも引き渡された瞬間に中古になります。
中古がどういう条件に左右されるか、下記のサイトに分かりやすく書いてあります。
まあ、ＧＦＴが実際にいくらで取引が成立するのか楽しみに待ちましょう。

http://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/ms_chuko/mc_knowhow/r0chk001/

>>627なんとも言えないと思う。サウスゲートで地域の地価は間違いなく上昇していくから、今の価値を維持、もしくは上がることもあると思う。
ただ、10年後には確実に今の価値は維持できない。大規模修繕に問題がある。それを知ってるからグローブからかなりの人がGFTに移ってるからね。

>>628
そんなスーモの低レベルな記事をソースにされても…
あなた中古の分譲マンション何回売買したことあるの？物件や市況、環境によってマンションの価格は千差万別。そんな単純じゃないんだけど。駅に1分近いから高いとかいってる人はまず勝どきの駅直結タワーの惨状について学んできたら？

>>629
大規模修繕はどのタワマンにもあると思うんですが、もしかしてグローブには特別な何かがあるんですかね？

またGFT契約者が必死になってますね。
落ち着いて落ち着いて。

>>632
そうそう。
GFTはマンション新築価格が上がる前の最終列車だったという事は皆が認めることだから自信もってといいたい。
ただ、あの場末感を許容できるかどうかということ。
マンションは資産性だけじゃないからね

＞629
GFTを気に入っているのは分かりますけど、大規模修繕とか言って他のマンションを貶すのは良くありませんね。どこのマンションにも大規模修繕はあります。まあ、湾岸上位のWCTも昔は場末のマンションと言われてましたが今じゃ湾岸トップクラスの人気マンションになりましたから、GFTの10年後は誰にも読めないでしょ。ただ、WCTが人気が出たのは周りが綺麗に整備されたことも大きいですので、周りの環境がもう少しよくなって場末感が無くならないとグローブやWCTのような感じにはならないでしょう。

港区の場末WCT。

>>624
消費税・・・

GFTは適正な値付けだったので、まずは中古市場に築浅で出ても分譲価格前後になるでしょう。
この表ではグローブと同じか、若干下くらいでベスト10圏内ですね。

>>637
適性な値付けというのは何を根拠にとは思うけど、まあ今売り出せば一割ほど高く三井は売り出してたでしょうね。
とはいえ、637さんのおっしゃるとおり契約者が一割高い値段で転売しようとしても売れないでしょうね。

適正価格って単語使う奴はだいたいインチキだから。（笑）

なんだよ適正って（笑）

適正価格は現在の時価。現在の時価を知る方法は、同じマンションか近くのマンションの
中古成約価格。

これは最近の田町駅8分から10分の中古マンションの取引情報。国土交通省の不動産取引
情報から検索しました。坪単価310万～330万での取引です。ＧＦＴの分譲価格には
若干新築プレミアが乗っていたかもしれませんが適正と言えると思います。

とにかくGFTに対するやっかみが凄いのだけはよくわかった。でもプロの仲介がが現時点で380-400が妥当ですねって言っていたのがすべて。やっかみさん達がいくら説得力にかけるネガはってま無駄。

私はグローブからGFTに買い替えですけど、グローブよりGFTのが若干安くなる?　頭大丈夫ですか？（笑）デベやリハウスでもグローブ中古より坪単価50くらいは高くなると判断されてましたよ。

なんでそこまでして無理ポジしたいんでしょうね。馬鹿らしすぎです。再開発も3分の1終わり駅までの道もきれいに整備され、GFTもできたことでの雰囲気も随分変わりましたよ。あれを場末といわれてもね。

駅までの道が綺麗？、ご冗談でしょう？

>>642
あなたが無理ポジだわ（失笑

分譲価格8100万の部屋ですね。
http://www.stlink.jp/m/rent/8801/75500/

この価格で果たして借り手いるのか!?
管理費込みで30万が妥当でしょ。ここが契約されたのならばGFTの資産性認めざるを得ないですが、まず100％ありえないと思ってます

WTCの人たちって必死すぎて憐れだね。

WCTでした

ネガ？別にネガじゃないんじゃないですか？芝浦のマンションの実際の取引価格を
もとに現在の価値を言っているだけで。いくら芝浦でも坪380-400万は盛り過ぎ。

プロの仲介さんは売り物件見つけて取引を成立させてなんぼの商売だから売り主に
は高く売れますよと言うし、買い手にはできるだけ安くしますと言いますよ。

私は先日、某マンションのＭＲで、グローブの部屋を売り出した場合の予想成約価格
を教えてもらいました（机上査定）。私が芝浦にＭＳ保有しているわけではないので、
正直に教えてもらえたと思います。

それによると、芝浦のグローブの眺望の良い部屋で確実に売れるのは平米100万（坪
単価330万）くらいだとのことです。人気があるので、このくらいの値付けなら確実
に売れるとのこと。それ以上（350くらい）だとチャレンジ価格になるようです。

GFT契約者はどのスレでも香ばしいですね。
今はダメでも10年後に整備されていればよいじゃないですか。

>>645
GFT契約者は三田駅まで9分と言い張るけど、賃貸会社は10分と表示するんですね

ＧＦＴも大変ですね、ネガが多くて(笑)

湾岸で数少ないＡ＋レベルだし、嫉みやっかみは仕方ないかもね。人気物件とは大抵そういうものだから。

たしかに大変そうですね。でも湾岸の坪単価上げるにＧＦＴに頑張ってほしいよね普通に。

GFT色んな意味で人気ですな～。
一期の時MR行ったけど、何でA+なの？
内装普通だし天カセないし。普通のタワマンじゃないかと思いますよ。共用施設だって別に珍しいものないし
これが再開発エリアに含まれてれば話は別だけど、再開発エリアから200メートル位離れてるよね。

築１０年のエアタワーが７０平米で３２．４万、ブルームタワーの７２平米が３５万なのになぜＧＦＴの７５平米が３０万なんだよ。芝浦はこのくらいの家賃なんだけどさ、嫉みはわかるがみっともないからもうやめたら。

>>645
え？芝浦の相場くらいだけど…
あなた程度だと高く感じちゃうのかな？

>>654
賃料割高だからあんだけダブついてるんじゃないのかな

>>645
表面利回り5％
悪くないね。だから投資目的の中国人が買い漁ったわけです。ニュースで代表格みたいにやってたからね

GFTって天カセじゃないんですか？
港区にある三井のタワマンじゃ珍しいですね。

>>658
アイランドがGFTより上というのは無理がある。
同じ値段なら1分遠くてもGFT買うでしょ。
アイランドネガの人いい加減に無理ネガやめたら。
皆さん同じ値段なら今、中古のアイランドとGFTどちらを買いますか？

>>658
リビング、天カセじゃないです。オプションで選択でしますが、当然下がり天井になります。
DTもそうだから、この時期の分譲はこういう所で経費削減するしかないのかも。
後々この時期の分譲の内装は良くないと言われるかもしれないですね

>>660
確かに最近のタワマンで標準天カセないよね。
ブリリア目黒なんて坪600でひどい内装仕様だったしね。GFTはこの時期に分譲されたタワマンでは内装は普通より少しいいくらいだね。

とりあえず、GFT、DT、KTT、ティアロ、ベイズ辺りは中古が出てから更新お願いします。
今のところ賛否両論ありますが、マンコミによる湾岸マンションの格付けはこちらで行きましょう！

数年前の物件の方が新築より仕様がよいのも、中古価値が下がりにくい理由でしょうね。

湾岸タワーの場合一階上がるごとに30万くらい値段が上がるので、20階違うと
（例えば5階と25階）300万、25坪として12万/坪くらい違うから、総平均は
あまり意味がないですね。

あとＧＦＴの立地だと、高層からはレインボーブリッジが綺麗に見える部屋や
東京タワーが綺麗に見える部屋とそうじゃない部屋では、かなり中古坪単価が
違います。ＷＣＴや芝浦アイランドでも、そういう条件でかなり評価額が
違ってきます。

芝浦港南の場合、オーシャンビューやレインボーブリッジビューの部屋は人気
が高く高めの値段でも成約は早い、逆に低層や西側は成約までしばらくかかる
のでネットでも目につきやすく、売れ残っている印象になりやすくなります。

仮に、東側高層でレインボーブリッジが綺麗に見える角部屋だと380-400万
というのもあながち盛り過ぎではないでしょう。成約はもう少し下かもしれ
ませんが。そうではない、普通の低層部屋だと坪単価は330万くらいでしょう。

>>663
間取りとか構造は今の免震タワマンのほうがいいけどね。グローブタワーなんかも耐震で柱がガンガン食い込んでたりアウトフレームで柱が目立って解放感がなかったり、時期的に広い部屋が多いから廊下が長くて有効面積が少ない部屋が多い。ここは賛否両論だけど、最近の免震タワマンは柱が少なくて済む特性を生かして平米数を抑えて有効面積を増やしてるから、平米数が小さくても部屋の畳数は昔のタワマンと同じだったりする。畳数が同じで平米数が小さければその分グロスの価格が抑えられるしね。その分リビングインが増えてるのを嫌う人もいるけど。

GFTネタ長いですね、湾岸の単価を上げる戦いの一番槍だから皆の期待や注目が高いのでしょう。私もGFTには湾岸の価値をがっちり上げてもらいたいです。そろそろ豊洲の話しませんか。PHTや再開発、千客万来等。小生含め、さあ豊洲住民のみなさん。

>>664
坪330？PHTと同じ価格で新古のGFTが買えるのか。もし330で売り出したら速攻買うわ（笑）

>>667
普通にあるでしょ。
特にヤナセお見合いの部屋なんか330でも高いよ

>>667
たしかに。さすがに330はないわ。耐震共用施設なし、眺望イマイチのクラッシーとTBTが360-400なのに330なら俺も買いたいわ。

>>669
分譲価格300切ってる部屋もチラホラあるから、条件によっては320とかあるんじゃない