湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲　他）part9

>マンションの場合、駅からの距離は絶対です。
絶対、なんてありえませんよ

あの築年数は中古価格に与える一番の要素ですよ。。。話の展開の仕方からわかりやすいGFTネガというのはわかりますが。ちょっと見苦しい。

>耐震、免震は中古市場での値付けにおいて重要ではありません
耐震は一昔前のものになりました。
いずれ化石化し駆逐されるので、20年後にはむしろ希少価値かも。

検討者は耐震か免震かは気にしません。

って気にするし、かなりの違いだろ。低層マンションならまだわかるが。

＞568
これでいくと、ＧＦＴ、ＤＴはＡでしょう。月島駅直結のキャピタルゲートと
同ランクというのは無理がありすぎます。

GFTは駅から遠く、周辺環境を考えても現状ではやはり弱い。
ただ、周辺が開発されてくれば、評価は下げ止まると思われる。

耐震か免震かは普通気にするんじゃないかな。
少なくとも私は気にして中古マンションを選んだよ。

最近のタワーマンションでは築20年くらいまでは管理がいいので古さを感じません。

あほか、普通に吹いたわ（笑）

宇宙人的な発想だわ。おもろい奴だ。

中古タワマンで、あえて耐震の選択はありませんよ

勝どきザタワーもＤＴもＧＦＴも客観的な近隣物件との比較で算出された
適正な価格は㎡９０万円から９４万円です。中古相場が固まっていない
ので、この価格を５７２のランキングに当てはめてみてください。

分譲価格との比較では、ＤＴはかなり割高、ＧＦＴは少し割高、ＫＴＴは
適正値付けということになります。

>>592
これはあまり参考にならないのでは。
だってマンションのコンセプトが違うし、それをいったらエリアでみないといけなくなる。KTTが一番お買い得である可能性が高いだけでマンション自体の価値がどうなるかはわからない。

ＤＴとＧＦＴに対するネガが強いね。やはり出る杭は打たれるじゃないけど、叩きたくはなるものでしょう。

でも冷静に考えて

ＤＴはたしかに勝どき駅歩９分と交通利便性は良いとは言えませんが、スケールを生かして新橋へのシャトルバスを走らせるという差別化を図っています。実際この方法はＷＣＴで成功しています。共有部と専有部は独特の作り方をするので好き嫌いはあるのはわかりますが、実際にファンが多いのは事実です。今回も豪華なロビーやラウンジ、タワマン最大級のスパやＤＷなど近隣物件との差別化に成功しています。恐らく、竣工後販売は加速と思われます。将来的には駅歩４分とＫＴＴを逆転して賑わいの勝どき東へのダイレクトアクセス、運河を渡れば静寂のレジデンスと地域ナンバーワンの物件となるポテンシャルは十分かと。完売までは販売価格以下で中古を売ることもありませんし、期待できると思います。


ＧＦＴの山手線京浜東北線９分初め、１０分圏内に三田線・浅草線・東京モノレールやゆりかもめが使えると言うのはかなり便利な場所と言っていいと思います。湾岸とはいえ、内陸よりの山手線すぐそばというのもツインパークスとＶタワーと似たような車タクシーでの移動も便利な立地というのも共通しています。湾岸においてはその交通利便性は間違いなくトップレベルかと。また、実際にＧＦＴより条件の劣る新築は坪３６０-４００で販売されており、グローブの中古値を見てもＧＦＴ中古が平均で３８０－４００で取引されるのは間違いありません。また、ＧＦＴ周辺は国家戦略会議認定の再開発地区が密集しておりさらなる価値上昇が間違いないというのもプラス要因です。


この二つの物件がもう一段湾岸の中古単価を挙げてくれれば、湾岸全体にとって皆恩恵をうけれますしね。

沖式は全くあてになりませんし、その使えなさはみな知ってるでしょ。それみて将来の不動産価値予想するとかサイコロ転がしてるのと変わらないよガチで。

＞あの築年数は中古価格に与える一番の要素ですよ。。。

では、湾岸タワーの分譲時期別の中古価格上昇率を見てみましょう。
築年数と中古坪単価をグラフにしてみましたが、有意な相関は見られません。
むしろ、築年数の古い佃島の物件や東京ツインパークスが新しい物件より
高くなっています。

また、湾岸ではありませんがヴィンテージマンションとして有名な広尾
ガーデンヒルズは築３０年にも関わらす、また建物そのものが古さを
感じるにもかかわらずいまだに高値で取引されています。

つまり、マンションの資産価値は、築年数ではなく住所、駅距離で決まり
ます。

>>596
広尾ガーデンヒルズはバブル期は坪2000万だったわけで、築年数相応に下がってると考えることもできますよ。

＞597
広尾ガーデンヒルズのイースト、ノース、ウエスト新築時の分譲価格は下記のとおり。
インフレを考慮しても、相当値上がりしたまま取引されています。

イーストヒル　　　　251万円
ノースヒルＬ棟　　　254万円
ノースヒルＮＯ棟　　262万円
センターヒルＧＨ棟　292万円
ウエストヒルＩＪＫ棟262万円
サウスヒルＤ棟　　 426万円
サウスヒルＦ棟　　 420万円

データをもう一つ。湾岸マンションの新築年代別の中古取引価格と中古価格上昇率。

これを見ても、現在の中古取引価格と築年数に全く関係はありません。

その結果、建設年代が古い（＝分譲価格が安い）マンションのオーナーほど多くの

含み益を手にしています。

>>594
駅4分に？？出入口が出来るだけでホームまでの距離は変わらんでしょ？大江戸線は深すぎる。

それが大事なのよ。

したがって、中古相場が固まっていないＧＦＴ、ＤＴ、ＫＴＴは
それぞれベンチマーク対象になる近隣マンションを選定して駅距離の
比較で評価するのが妥当。

ＧＦＴ（田町駅10分））：芝浦アイランドグローブ（田町駅8分）坪単価３３３万円
ＤＴ（勝どき駅9分）：THE　TOKYO　TOWERS（勝どき駅5分）坪単価３１４万円
ＫＴＴ（勝どき駅6分）：THE　TOKYO　TOWERS（勝どき駅5分）坪単価３１４万円

あのさあツインパークスやＶタワーが高いのはその物件の価値自体が突出してるだけであって築浅であればさらに２割３割増しになるのは間違いないことくらいわからないのかな？

広尾ガーデンヒルズにしたって築年数にしては高いですねってだけの話で周囲のめぼしい築浅の中古の方がよっぽど高いのをしらないのかい？

わざととぼけてるの？本気で言ってたとしたらちょっとズレすぎだし、相手する気も起らないくらいイっちゃってると思いますよ。

僕のほうでは趣向を変えて、20階以上のタワマン群の10年後の格付けがどうなってるのかを予想しました。
同じランク上での中古での平米単価は同じくらいの予想です。
10年後はさすがに全体的に値下がりすると思っていますが、値下がり幅が大きそうな物件はランクダウンとしています。

立地だけではなく、最高階数、眺望、共用施設、管理、ランドマーク性、将来の市況の予想なども踏まえて考えました。
特に、管理状態が悪い物件は築年ごとの値下がりは激しくなるものと予想しています。

S　　東京ツインパークス（名作、汐留のランドマーク）

A++　Ｖタワー（品川駅近）
　　　WCT（品川駅利用、港南のランドマーク、眺望抜群、管理はかなり良いので値下がり幅は限定）
　　　ツインパークスの隣に立つ新規三井（か住友？）の浜松町物件（立地的に）
　　　パークシティ中央湊 ザ タワー（八丁堀だが、東京駅をターゲットにできる。分譲価格が高いのでお買い得とは言えない）

A+　ＧＦＴ（山手線田町浜松町、地下鉄三田、駅からそこまで遠くない、眺望抜群。近年一番のお買得物件）
　　グローブタワー（山手線田町、眺望良好、GFTよりも遥かに高層階）アイランドは芝浦のランドマーク
　　リバーシティ21（名作、佃のランドマーク）（※中央区登場）

A 　キャピタルゲートプレイス、勝どきビュー（２つとも駅直結）
　　ケープタワー（グローブタワーと同じだが、駅から遠すぎる。レインボーブリッジの眺望はグローブより良い）

B+ パークタワー芝浦ベイワード（山手線田町で駅から近い方。高層階からの眺望。管理は良い）
　　ＤＴ（駅から少し遠いが、共用施設のおかげで、勝どきザタワーより少し高くなる予想。角部屋はA並の取引価格となりそう。ただ、お買得度は勝どきザタワーが上だろう）
　　勝どきザタワー （勝どき駅から近い方。分譲価格は安いので　DTよりは遥かにお買い得だろう）
　　ザタワーズ台場（駅徒歩２分、お台場のランドマーク、台場に１つしかなく、管理状況がかなり良好なので、値下がり幅は限定されそう）
　　アイマークタワー （駅徒歩１分だが、今の時点でビュータワーよりだいぶ安い）
　　キャピタルマークタワー（現時点でも管理がアイランドに比べて良くない）

B　 TTT （管理が良くない。共用施設の劣化も現時点で結構なもので、将来的にベイクレストタワーの中央区版的な評価になりそう）
　　パークホームズ品川ザレジデンス
　　クロノレジデンス、
　　ティアロレジデンス
　　ザ豊洲タワー（江東区登場）
　　PC豊洲
　　パークタワー品川ベイワード
　　東京シーサウスブランファーレ
　　ベイクレストタワー（眺望は最高だが、管理が良くない。品川だが駅から遠すぎで、かつ今の時点であまり値上がりしていない）

B-　スカイズ
　　豊洲ザツイン＆シンボル
　　パークタワー豊洲

C+　ベイズ
　　ブリリアマーレ有明
　　シティタワー品川（定借だが平均値上げ率110-120％と都内断トツ一位）
　　ザ晴海レジデンス

C 　ガレリアグランデ
　ブリリア有明スカイタワー

C-　ブリリア有明シティタワー
　　ザ湾岸タワーレックス
　　パークタワー東雲
　　プラウド東雲
　　東京フロントコート

D　 ブランズ東雲
　　ビーコン
　　アップルタワー

E　 Ｗコンフォートタワー

丁度その時の不動産が底値で全体的に安かったときの値段なんだから当たり前だろ。だから築１０年くらいのマンションは都心部全体であがってるんだから(笑)

マンション単体でみたら築年数で資産価値が擦り減っていくのは、１＋１＝２と同じレベルの当たり前の話。

この人正気で言ってるとしたら、ちょっと心配というか。笑うしかないね。本気そう解釈していたとしたらまあ、まあ受験や仕事でも勝ち上がることはまず無理だね。レベル低すぎです。

株とかＦＸ、不動産には君は手を出さない方がいいよ。ほんとに痛い目に合うと思います。

グローブ８分、ＧＦＴ９分

このわずか１分差が築１０年と新築、耐震高層と免震高層より大きいだとさ。
絶対仕事とか一緒にしたくないです。

不動産は文字通り「不動」なので、どこに存在するかが最も重要。そこに存在する限り、
何年たっても、その同じ住所にマンションは立たない＝同じ場所の場合、築年数は関係
ないわけですね。

同じような不動産の比較は駅からの距離で決まりますね。徒歩５分以内になると不動産
価値はとんでもなく急上昇する印象があります。

駅からの距離が全く同じ場合、新しいマンションのほうが若干高い印象はありますが、
基本的に管理状態が良ければそれほど大きな影響はありません。

アイランドポジ(GFTネガ)とKTTポジ(DTネガ)以外は皆さん初めの格付けで納得されてるかな？
10年後の予想なんて主観でしかないので、何の参考にもなりません。それなら随時更新していくべきです。

＞６０７

もう君の持論は皆十分わかったよ。読みづらいし、驚くほどの見当はずれ、誰も気味の意見に同意してないようだけど、まあ自分なりにがんばって本でも書いて時比出版できたらいいね。いろんな持論があっていい。というわけで、そろそろうざいからドロップしてください。

あとは自分のツイッターでヨロピコ。

>>602
だから、周りの坪単価だけなんだってそれは。
そういうことではないんだよ、格付けって。
WCTの隣に普通のマンションができたら、WCTと同じ価値になりますか？WCTは総合して魅力があり価値の高いマンションなんですよ。アイランドの中でも序列があるでしょ。

まあ初めの格付けでいいんじゃないですかね。それなりに一般的な意見かと。５年後もこれがどうなっているかは楽しみではあります。意外な急上昇大穴などもあるかもしれませんからね。

>>608
最初のでいいんじゃないかな。DTの評価だけが違和感あるけど。個性的なマンションではあるから、この中ではもっとも評価が分かれると思う。

分譲時価格＝購入価格＝購入時の資産価値として築年数が古くなるほど資産価値が
擦り減るなら、古いマンションのオーナーほど分譲時より値下がりして含み損が
増えていなきゃおかしいが実際には逆になっている。という主張に対して、

＞マンション単体でみたら築年数で資産価値が擦り減っていくのは、１＋１＝２と同じレベルの当たり前の話。

＞丁度その時の不動産が底値で全体的に安かったときの値段なんだから当たり前だろ。？？？？


つまり築年数が古いから減価するわけではなく、同じような立地条件のマンション
ならマンションの古い新しいに関わらず資産評価額は同じようなものであり、いつ
どのような相場の時に購入したか＝いくらで買ったかが重要。

築年数が経過すると資産としては基本は劣化するはずだが、それ以上に不動産相場
の動きが経過年数による劣化の意味を無くすくらい、はるかにインパクトが強い。



結果として、同じような立地条件のマンションなら築年数よりも不動産相場の影響
が大きく、安いときに買った人ほど大きな含み益を手にする。マンションの築年数
はあまり関係ないと言っていることになります。


なので、結論として同じ時点で比較するなら築年数に関係なく、まったく同じ立地、
同じ駅距離の近隣の類似物件の中古価格と比較するのが妥当。その物件よりも
駅距離が遠いならマイナス、近いならプラス。

＞６１３

しつこいなーーー汗

ナメック星での不動産事情はだいぶ違うんだね。ピッコロ大魔王によろしく言っといてな。

＞WCTの隣に普通のマンションができたら、WCTと同じ価値になりますか？

ＷＣＴは今、部屋にもよりますが眺めの良い部屋は坪単価３５０万。
芝浦のクラッシイ芝浦という普通のマンションが坪単価３７０万です。

いま、ＷＣＴの隣の公園がタワーマンションになったら、同じくらいの
分譲価格かそれ以上にはなるでしょうね。

共用施設とか、マンションの仕様とかは付け足しです。あまり関係あり
ません。近隣の中古と比較するのが一番妥当です。

>>613
ほんまにしつこい。一理あるが、駅距離だけで語れないのも事実。
数年後にアイランドとGFTどっちが高く売れるかわかるから、それまでナメック星で大人しくドラゴンボール集めといてねフリーザさん。

>>615
しつこい。

魔貫光殺砲（まかんこうさっぽう）！！！！！！！！

ピッコロの戦闘力

第23回天下一武道会にて悟空に敗北後、超重量のマントとターバンを装着してラディッツ戦まで修行を行い、さらにベジータたちの地球来襲までには悟飯への修行と同時に自身も修行で大幅に戦闘力を増した。ナメック星では界王の下での修行に加えて同じ戦闘タイプのナメック星人であるネイルとの同化で大幅にパワーアップし、戦闘力100万を超えるフリーザの第2形態をやや上回る活躍を見せた。
人造人間編では悟空親子との3年間の修行で人造人間20号を圧倒するなど超サイヤ人に近しい実力をつけるが、永久エネルギー式の人造人間には対抗できず、さらなる力を求めて元々一人のナメック星人だった神と融合し真の実力を開放する。超サイヤ人をも超える実力を得て、超（スーパー）ナメック星人と比喩される戦士になり、ジンジャータウンでのセル第一形態戦では優勢に闘い、人造人間17号相手にも互角の強さを見せた。その後はセルゲームに向けて精神と時の部屋で修行し、悟空に「セルには通用しないが、レベルそのものが上がったのがわかる」、さらにアニメではトランクスに「パワーが桁違いに上がっている」と評されるほどのパワーアップを遂げた。セルゲームではセルジュニアと戦う様子が1コマ描かれただけだが、戦闘状況をあらわした扉絵で倒れていないのはピッコロとベジータ、トランクスの3人のみであり[92]、アニメでは独特の戦闘スタイルを活かして善戦していた。
しかし、セルゲーム終了後から魔人ブウ編までの7年間に修行をしていたとわかる描写、および戦闘力がさらに上昇したとわかる描写はなく、ブウとの戦いでは戦況解説や指導者としての役割を担い、結果的に直接の戦闘はサイヤ人に任せて自身は戦いの最前線から事実上、退いた形になる。
作中で明らかになっているピッコロの戦闘力は以下の通り。
ラディッツ戦：322[93] - 408[94] - 1330[95]
ラディッツの計測したスカウターの数値より。408は超重量の装備を脱いだときで、悟空と僅か8の差である。1330は1度目の魔貫光殺砲を発動する直前の数値。アニメでは2回目の魔貫光殺砲のときに1480と計測された。
ラディッツ戦後：329[96]
ラディッツ戦の翌日に、ブルマが修理したスカウターが計測。戦闘力が僅かに上昇。アニメでは計測されていない。
ナッパ・ベジータ戦：1220[97] - 3500[6]
悟飯を鍛えると同時に自身も修行により戦闘力が上昇。作中、ナッパのスカウターが計測。
フリーザ戦：100万以上[98]
戦士タイプのナメック星人ネイルと同化。フリーザ第2形態と互角以上の戦いを見せた。
劇場版6作目『地球まるごと超決戦』：18000
ターレスのスカウターが計測。

Ｗｉｋｉより抜粋

フリーザ戦の１００万以上とは半端ないな！スカウター確実に割れますばい

あの、別にＧＦＴとかをネガしているわけではありませんよ。築年数が経過するほど
減価するというのは普通は常識です。

しかし、東京都都心３区のように超優良な人気の場所は、マンション築年数が経過
してもマンションの評価に対する影響は他の普通の立地よりも極めて小さくなります。
田町、芝浦、港南などのようにのように大人気の場所ならなおさらです。

港区芝浦のような大人気の場所だからこそ築経過年数の影響が少ないのは資産維持には喜ばしいこと。なので、逆にこの地区同士の比較で、隣の築１０年の中古マンションがいくらだから、新築はそれよりも高いはずと築年数が大きな要素のように言うことはおかしなことなのです。

>>620
坪300代の物件だと住宅ローンを組んで購入するのが一般的だから、住宅ローン控除が全額受けられなくなる築15年を超えると明らかに資産価値が下がるよ。確かにビンテージマンションとか極一部の高額物件だと築年数は関係なかったりするけど、それはごく一部の話だからそれを湾岸のタワマン全てに当てはまるのは強引だと思うよ。

＞６２０

ナメック星ではな。もう不動産の話はお腹いっぱいだから大丈夫だぞ。もう出かけて、表参道のカリスマ美容師に髪型かっこよくしてもらって、合コンにでも行ってきなさい。少しはモテたほうがいいよ、君は。

>>620
622の続き
例えばGFTとグローブで、10年後を比較した時、税務メリットで500万とかの差が出るから、同じ価値としても500万の差はでるんだよ。
坪600超えの富裕層がキャッシュで買う物件は別だよ？
それに、管理費修繕費でも築年数古いと割高だし、築年数っていうのは税務面、管理面、建物構造、専有設備など、あらゆる価値に明確な差を生むから、グローブがGFTと比較してはるかに価値が高くない限り中古で同一価格となることはないと思うけどね。特にグローブが築15年を超える時期になると

＞６２４

だからナメック星ではそうらしいからそれでいいじゃん。相手するだけ人生無駄使いです。

>>624
さらに補足すると、GFTは長期優良認定を受けてるから金利優遇、固定資産税の減税優遇もある。震災でかなりのダメージをうけて長期修繕に不安があるグローブは修繕費の値上げ必須だし、自分が買うならどう考えてもGFTだけどね。

>>624
やっぱりグローブは今が一番高い時期なんですかね？

＞626
そもそも新築はＧＦＴしかないし、非常に良いマンションですよね。グローブ中古との比較で
どちらを購入するかと言えば、そりゃ新しいＧＦＴでしょう。
だけど、㎡当たりの資産価値（中古を売り出した時に買い手がつく価格）は、ＧＦＴのほうが
新しいですが、グローブのほうが駅に若干近いので両マンションを中古で売り出した場合の
成約価格にほとんど差は無いと予想します。ＧＦＴも引き渡された瞬間に中古になります。
中古がどういう条件に左右されるか、下記のサイトに分かりやすく書いてあります。
まあ、ＧＦＴが実際にいくらで取引が成立するのか楽しみに待ちましょう。

http://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/ms_chuko/mc_knowhow/r0chk001/

>>627なんとも言えないと思う。サウスゲートで地域の地価は間違いなく上昇していくから、今の価値を維持、もしくは上がることもあると思う。
ただ、10年後には確実に今の価値は維持できない。大規模修繕に問題がある。それを知ってるからグローブからかなりの人がGFTに移ってるからね。

>>628
そんなスーモの低レベルな記事をソースにされても…
あなた中古の分譲マンション何回売買したことあるの？物件や市況、環境によってマンションの価格は千差万別。そんな単純じゃないんだけど。駅に1分近いから高いとかいってる人はまず勝どきの駅直結タワーの惨状について学んできたら？

>>629
大規模修繕はどのタワマンにもあると思うんですが、もしかしてグローブには特別な何かがあるんですかね？

またGFT契約者が必死になってますね。
落ち着いて落ち着いて。

>>632
そうそう。
GFTはマンション新築価格が上がる前の最終列車だったという事は皆が認めることだから自信もってといいたい。
ただ、あの場末感を許容できるかどうかということ。
マンションは資産性だけじゃないからね

＞629
GFTを気に入っているのは分かりますけど、大規模修繕とか言って他のマンションを貶すのは良くありませんね。どこのマンションにも大規模修繕はあります。まあ、湾岸上位のWCTも昔は場末のマンションと言われてましたが今じゃ湾岸トップクラスの人気マンションになりましたから、GFTの10年後は誰にも読めないでしょ。ただ、WCTが人気が出たのは周りが綺麗に整備されたことも大きいですので、周りの環境がもう少しよくなって場末感が無くならないとグローブやWCTのような感じにはならないでしょう。

港区の場末WCT。

>>624
消費税・・・

GFTは適正な値付けだったので、まずは中古市場に築浅で出ても分譲価格前後になるでしょう。
この表ではグローブと同じか、若干下くらいでベスト10圏内ですね。

>>637
適性な値付けというのは何を根拠にとは思うけど、まあ今売り出せば一割ほど高く三井は売り出してたでしょうね。
とはいえ、637さんのおっしゃるとおり契約者が一割高い値段で転売しようとしても売れないでしょうね。

適正価格って単語使う奴はだいたいインチキだから。（笑）

なんだよ適正って（笑）

適正価格は現在の時価。現在の時価を知る方法は、同じマンションか近くのマンションの
中古成約価格。

これは最近の田町駅8分から10分の中古マンションの取引情報。国土交通省の不動産取引
情報から検索しました。坪単価310万～330万での取引です。ＧＦＴの分譲価格には
若干新築プレミアが乗っていたかもしれませんが適正と言えると思います。

とにかくGFTに対するやっかみが凄いのだけはよくわかった。でもプロの仲介がが現時点で380-400が妥当ですねって言っていたのがすべて。やっかみさん達がいくら説得力にかけるネガはってま無駄。

私はグローブからGFTに買い替えですけど、グローブよりGFTのが若干安くなる?　頭大丈夫ですか？（笑）デベやリハウスでもグローブ中古より坪単価50くらいは高くなると判断されてましたよ。

なんでそこまでして無理ポジしたいんでしょうね。馬鹿らしすぎです。再開発も3分の1終わり駅までの道もきれいに整備され、GFTもできたことでの雰囲気も随分変わりましたよ。あれを場末といわれてもね。

駅までの道が綺麗？、ご冗談でしょう？

>>642
あなたが無理ポジだわ（失笑

分譲価格8100万の部屋ですね。
http://www.stlink.jp/m/rent/8801/75500/

この価格で果たして借り手いるのか!?
管理費込みで30万が妥当でしょ。ここが契約されたのならばGFTの資産性認めざるを得ないですが、まず100％ありえないと思ってます

WTCの人たちって必死すぎて憐れだね。

WCTでした

ネガ？別にネガじゃないんじゃないですか？芝浦のマンションの実際の取引価格を
もとに現在の価値を言っているだけで。いくら芝浦でも坪380-400万は盛り過ぎ。

プロの仲介さんは売り物件見つけて取引を成立させてなんぼの商売だから売り主に
は高く売れますよと言うし、買い手にはできるだけ安くしますと言いますよ。

私は先日、某マンションのＭＲで、グローブの部屋を売り出した場合の予想成約価格
を教えてもらいました（机上査定）。私が芝浦にＭＳ保有しているわけではないので、
正直に教えてもらえたと思います。

それによると、芝浦のグローブの眺望の良い部屋で確実に売れるのは平米100万（坪
単価330万）くらいだとのことです。人気があるので、このくらいの値付けなら確実
に売れるとのこと。それ以上（350くらい）だとチャレンジ価格になるようです。

GFT契約者はどのスレでも香ばしいですね。
今はダメでも10年後に整備されていればよいじゃないですか。

>>645
GFT契約者は三田駅まで9分と言い張るけど、賃貸会社は10分と表示するんですね

ＧＦＴも大変ですね、ネガが多くて(笑)

湾岸で数少ないＡ＋レベルだし、嫉みやっかみは仕方ないかもね。人気物件とは大抵そういうものだから。

たしかに大変そうですね。でも湾岸の坪単価上げるにＧＦＴに頑張ってほしいよね普通に。

GFT色んな意味で人気ですな～。
一期の時MR行ったけど、何でA+なの？
内装普通だし天カセないし。普通のタワマンじゃないかと思いますよ。共用施設だって別に珍しいものないし
これが再開発エリアに含まれてれば話は別だけど、再開発エリアから200メートル位離れてるよね。

築１０年のエアタワーが７０平米で３２．４万、ブルームタワーの７２平米が３５万なのになぜＧＦＴの７５平米が３０万なんだよ。芝浦はこのくらいの家賃なんだけどさ、嫉みはわかるがみっともないからもうやめたら。

>>645
え？芝浦の相場くらいだけど…
あなた程度だと高く感じちゃうのかな？

>>654
賃料割高だからあんだけダブついてるんじゃないのかな

>>645
表面利回り5％
悪くないね。だから投資目的の中国人が買い漁ったわけです。ニュースで代表格みたいにやってたからね

GFTって天カセじゃないんですか？
港区にある三井のタワマンじゃ珍しいですね。

>>658
アイランドがGFTより上というのは無理がある。
同じ値段なら1分遠くてもGFT買うでしょ。
アイランドネガの人いい加減に無理ネガやめたら。
皆さん同じ値段なら今、中古のアイランドとGFTどちらを買いますか？

>>658
リビング、天カセじゃないです。オプションで選択でしますが、当然下がり天井になります。
DTもそうだから、この時期の分譲はこういう所で経費削減するしかないのかも。
後々この時期の分譲の内装は良くないと言われるかもしれないですね

>>660
確かに最近のタワマンで標準天カセないよね。
ブリリア目黒なんて坪600でひどい内装仕様だったしね。GFTはこの時期に分譲されたタワマンでは内装は普通より少しいいくらいだね。

とりあえず、GFT、DT、KTT、ティアロ、ベイズ辺りは中古が出てから更新お願いします。
今のところ賛否両論ありますが、マンコミによる湾岸マンションの格付けはこちらで行きましょう！

数年前の物件の方が新築より仕様がよいのも、中古価値が下がりにくい理由でしょうね。

湾岸タワーの場合一階上がるごとに30万くらい値段が上がるので、20階違うと
（例えば5階と25階）300万、25坪として12万/坪くらい違うから、総平均は
あまり意味がないですね。

あとＧＦＴの立地だと、高層からはレインボーブリッジが綺麗に見える部屋や
東京タワーが綺麗に見える部屋とそうじゃない部屋では、かなり中古坪単価が
違います。ＷＣＴや芝浦アイランドでも、そういう条件でかなり評価額が
違ってきます。

芝浦港南の場合、オーシャンビューやレインボーブリッジビューの部屋は人気
が高く高めの値段でも成約は早い、逆に低層や西側は成約までしばらくかかる
のでネットでも目につきやすく、売れ残っている印象になりやすくなります。

仮に、東側高層でレインボーブリッジが綺麗に見える角部屋だと380-400万
というのもあながち盛り過ぎではないでしょう。成約はもう少し下かもしれ
ませんが。そうではない、普通の低層部屋だと坪単価は330万くらいでしょう。

>>663
間取りとか構造は今の免震タワマンのほうがいいけどね。グローブタワーなんかも耐震で柱がガンガン食い込んでたりアウトフレームで柱が目立って解放感がなかったり、時期的に広い部屋が多いから廊下が長くて有効面積が少ない部屋が多い。ここは賛否両論だけど、最近の免震タワマンは柱が少なくて済む特性を生かして平米数を抑えて有効面積を増やしてるから、平米数が小さくても部屋の畳数は昔のタワマンと同じだったりする。畳数が同じで平米数が小さければその分グロスの価格が抑えられるしね。その分リビングインが増えてるのを嫌う人もいるけど。

GFTネタ長いですね、湾岸の単価を上げる戦いの一番槍だから皆の期待や注目が高いのでしょう。私もGFTには湾岸の価値をがっちり上げてもらいたいです。そろそろ豊洲の話しませんか。PHTや再開発、千客万来等。小生含め、さあ豊洲住民のみなさん。

>>664
坪330？PHTと同じ価格で新古のGFTが買えるのか。もし330で売り出したら速攻買うわ（笑）

>>667
普通にあるでしょ。
特にヤナセお見合いの部屋なんか330でも高いよ

>>667
たしかに。さすがに330はないわ。耐震共用施設なし、眺望イマイチのクラッシーとTBTが360-400なのに330なら俺も買いたいわ。

>>669
分譲価格300切ってる部屋もチラホラあるから、条件によっては320とかあるんじゃない

＞663
それ以上に、部屋の広さのほうが問題。10年くらいまでの芝浦港南の新築分譲価格は㎡75万
だったので、100㎡の部屋でも7500万。100㎡とか120㎡でも7500万から9000万なら検討
できる人がいっぱいいたので、そういう設定を多く作ることができた。

それが、いまはＧＦＴの例で言えば100㎡105万とかでしょ？仮に100㎡～120㎡の設定を
作ったら価格は10500万～12600万になっちゃう。それじゃあ売れないから、どうしたかと
言うと部屋を狭くして買いやすくした。今のマンションは60㎡の2LDKとか70㎡の3LDKが
多い。

仮に、芝浦アイランドの人が平米100万で85㎡の部屋を出せば8500万。それでも売り手は
75万で買っているから2000万以上の儲け。ＧＦＴの新築は75㎡で8100万。中古検討者から
見て、皆さんなら下のどちらを買いますか？

芝浦アイランドグローブ　　34階　南東側　8500万、85㎡、築8年、田町駅徒歩8分
グローバルフロントタワー　34階　南東側　8100万、75㎡、築1年、田町駅徒歩10分　

もし、ＧＦＴ！という人が多ければＧＦＴの価格は妥当。もしも、グローブ！と言う人が
多ければＧＦＴは少し割高と言うことになります。

＞湾岸タワーの場合一階上がるごとに30万くらい値段が上がるので、20階違うと
＞（例えば5階と25階）300万、25坪として12万/坪くらい違うから、総平均は
＞あまり意味がないですね。

計算ミスでした。

湾岸タワーの場合一階上がるごとに30万くらい値段が上がるので、20階違うと
（例えば5階と25階）600万、25坪として24万/坪くらい違うから、総平均は
あまり意味がないですね。

が正解。

>>671
その条件ならGFTって言うにきまってんじゃん。値上がり前の分譲価格だからね。
アイランド　85平米　8500万
GFT　75平米　9000万

どちらを買いますか、じゃないとフェアじゃない

>>671
GFTでしょ。GFTの南東はレインボーブリッジが最高の角度で見えるプレミア眺望だし、坪単価も高めだったし。グロスで安いならそっちだよ。狭くても部屋の畳数はそこまで変わらないしね。

そういう比較をするなら、グローブの成約は坪101万だから、
こうしたほうがよりわかりやすい。部屋の方角、部屋の眺望は
ほぼ同じと言う前提条件でね。


芝浦アイランドグローブ　　34階　南東側　8100万、80㎡、築8年、田町駅徒歩8分
グローバルフロントタワー　34階　南東側　8100万、75㎡、築1年、田町駅徒歩10分　

>663
数年前の物件の方が新築より仕様がよい

全くもって同感！！

最近のはコストダウンが目立つ。何といっても、見えないところの作りが怖いよなあ・・・。

＞673
ＧＦＴ値上がり後の価格がフェアなら、こういう条件ですね。

芝浦アイランドグローブ　　34階　南東側　8100万、80㎡、築8年、田町駅徒歩8分
グローバルフロントタワー　34階　南東側　9000万、75㎡、築1年、田町駅徒歩10分　

私なら、グローブ買って300万くらいかけて内装やり直すかな。ま、確かにレインボー
ブリッジ重視なら、グローブからは虹橋正面になって綺麗に見えませんけどね。

>>675
最新の免震タワマンが5平米しか変わらず同じ価格で、かつレインボーブリッジがみえるプレミア眺望だったらどう考えてもGFT選ぶだろ… 眺望条件が違うわ。
徒歩10分表記も再開発で9分表記になるし、徒歩1分なんてそんな差じゃないしな。

>>677
グローブ広さ90の価格9000万ならとGFT広さ70の価格9000万の比較なら、グローブかな

>>677
これなら迷うかな。でもグローブは耐震でかなり破損してるし、再開発でマンション付近までのアプローチが屋根付きコンコースになるGFTも魅力。いまならグローブ、再開発後ならGFTかな。

レインボー眺望でプレミア付くのは確かなようです。ＷＣＴに住んでる知り合いの
部屋に行った時の眺めですが、仮に部屋を売ると坪380万が予想成約価格と言って
ました。しかし、もし仮に下記が両方とも同じような平凡な眺めなら、
私ならグローブ買うかな。あくまで、個人的な感想です。

芝浦アイランドグローブ　　34階　南東側　8100万、80㎡、築8年、田町駅徒歩8分
グローバルフロントタワー　34階　南東側　9000万、75㎡、築1年、田町駅徒歩10分　

>>671
結局671さんはGFTが割高って結論なの？GFT南東が8100万でGFTが選ばれるなら妥当ってことでしょ？