湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲　他）part9

あのさあツインパークスやＶタワーが高いのはその物件の価値自体が突出してるだけであって築浅であればさらに２割３割増しになるのは間違いないことくらいわからないのかな？

広尾ガーデンヒルズにしたって築年数にしては高いですねってだけの話で周囲のめぼしい築浅の中古の方がよっぽど高いのをしらないのかい？

わざととぼけてるの？本気で言ってたとしたらちょっとズレすぎだし、相手する気も起らないくらいイっちゃってると思いますよ。

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僕のほうでは趣向を変えて、20階以上のタワマン群の10年後の格付けがどうなってるのかを予想しました。
同じランク上での中古での平米単価は同じくらいの予想です。
10年後はさすがに全体的に値下がりすると思っていますが、値下がり幅が大きそうな物件はランクダウンとしています。

立地だけではなく、最高階数、眺望、共用施設、管理、ランドマーク性、将来の市況の予想なども踏まえて考えました。
特に、管理状態が悪い物件は築年ごとの値下がりは激しくなるものと予想しています。

S　　東京ツインパークス（名作、汐留のランドマーク）

A++　Ｖタワー（品川駅近）
　　　WCT（品川駅利用、港南のランドマーク、眺望抜群、管理はかなり良いので値下がり幅は限定）
　　　ツインパークスの隣に立つ新規三井（か住友？）の浜松町物件（立地的に）
　　　パークシティ中央湊 ザ タワー（八丁堀だが、東京駅をターゲットにできる。分譲価格が高いのでお買い得とは言えない）

A+　ＧＦＴ（山手線田町浜松町、地下鉄三田、駅からそこまで遠くない、眺望抜群。近年一番のお買得物件）
　　グローブタワー（山手線田町、眺望良好、GFTよりも遥かに高層階）アイランドは芝浦のランドマーク
　　リバーシティ21（名作、佃のランドマーク）（※中央区登場）

A 　キャピタルゲートプレイス、勝どきビュー（２つとも駅直結）
　　ケープタワー（グローブタワーと同じだが、駅から遠すぎる。レインボーブリッジの眺望はグローブより良い）

B+ パークタワー芝浦ベイワード（山手線田町で駅から近い方。高層階からの眺望。管理は良い）
　　ＤＴ（駅から少し遠いが、共用施設のおかげで、勝どきザタワーより少し高くなる予想。角部屋はA並の取引価格となりそう。ただ、お買得度は勝どきザタワーが上だろう）
　　勝どきザタワー （勝どき駅から近い方。分譲価格は安いので　DTよりは遥かにお買い得だろう）
　　ザタワーズ台場（駅徒歩２分、お台場のランドマーク、台場に１つしかなく、管理状況がかなり良好なので、値下がり幅は限定されそう）
　　アイマークタワー （駅徒歩１分だが、今の時点でビュータワーよりだいぶ安い）
　　キャピタルマークタワー（現時点でも管理がアイランドに比べて良くない）

B　 TTT （管理が良くない。共用施設の劣化も現時点で結構なもので、将来的にベイクレストタワーの中央区版的な評価になりそう）
　　パークホームズ品川ザレジデンス
　　クロノレジデンス、
　　ティアロレジデンス
　　ザ豊洲タワー（江東区登場）
　　PC豊洲
　　パークタワー品川ベイワード
　　東京シーサウスブランファーレ
　　ベイクレストタワー（眺望は最高だが、管理が良くない。品川だが駅から遠すぎで、かつ今の時点であまり値上がりしていない）

B-　スカイズ
　　豊洲ザツイン＆シンボル
　　パークタワー豊洲

C+　ベイズ
　　ブリリアマーレ有明
　　シティタワー品川（定借だが平均値上げ率110-120％と都内断トツ一位）
　　ザ晴海レジデンス

C 　ガレリアグランデ
　ブリリア有明スカイタワー

C-　ブリリア有明シティタワー
　　ザ湾岸タワーレックス
　　パークタワー東雲
　　プラウド東雲
　　東京フロントコート

D　 ブランズ東雲
　　ビーコン
　　アップルタワー

E　 Ｗコンフォートタワー

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丁度その時の不動産が底値で全体的に安かったときの値段なんだから当たり前だろ。だから築１０年くらいのマンションは都心部全体であがってるんだから(笑)

マンション単体でみたら築年数で資産価値が擦り減っていくのは、１＋１＝２と同じレベルの当たり前の話。

この人正気で言ってるとしたら、ちょっと心配というか。笑うしかないね。本気そう解釈していたとしたらまあ、まあ受験や仕事でも勝ち上がることはまず無理だね。レベル低すぎです。

株とかＦＸ、不動産には君は手を出さない方がいいよ。ほんとに痛い目に合うと思います。

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グローブ８分、ＧＦＴ９分

このわずか１分差が築１０年と新築、耐震高層と免震高層より大きいだとさ。
絶対仕事とか一緒にしたくないです。

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不動産は文字通り「不動」なので、どこに存在するかが最も重要。そこに存在する限り、
何年たっても、その同じ住所にマンションは立たない＝同じ場所の場合、築年数は関係
ないわけですね。

同じような不動産の比較は駅からの距離で決まりますね。徒歩５分以内になると不動産
価値はとんでもなく急上昇する印象があります。

駅からの距離が全く同じ場合、新しいマンションのほうが若干高い印象はありますが、
基本的に管理状態が良ければそれほど大きな影響はありません。

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アイランドポジ(GFTネガ)とKTTポジ(DTネガ)以外は皆さん初めの格付けで納得されてるかな？
10年後の予想なんて主観でしかないので、何の参考にもなりません。それなら随時更新していくべきです。

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＞６０７

もう君の持論は皆十分わかったよ。読みづらいし、驚くほどの見当はずれ、誰も気味の意見に同意してないようだけど、まあ自分なりにがんばって本でも書いて時比出版できたらいいね。いろんな持論があっていい。というわけで、そろそろうざいからドロップしてください。

あとは自分のツイッターでヨロピコ。

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>>602
だから、周りの坪単価だけなんだってそれは。
そういうことではないんだよ、格付けって。
WCTの隣に普通のマンションができたら、WCTと同じ価値になりますか？WCTは総合して魅力があり価値の高いマンションなんですよ。アイランドの中でも序列があるでしょ。

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まあ初めの格付けでいいんじゃないですかね。それなりに一般的な意見かと。５年後もこれがどうなっているかは楽しみではあります。意外な急上昇大穴などもあるかもしれませんからね。

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>>608
最初のでいいんじゃないかな。DTの評価だけが違和感あるけど。個性的なマンションではあるから、この中ではもっとも評価が分かれると思う。

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分譲時価格＝購入価格＝購入時の資産価値として築年数が古くなるほど資産価値が
擦り減るなら、古いマンションのオーナーほど分譲時より値下がりして含み損が
増えていなきゃおかしいが実際には逆になっている。という主張に対して、

＞マンション単体でみたら築年数で資産価値が擦り減っていくのは、１＋１＝２と同じレベルの当たり前の話。

＞丁度その時の不動産が底値で全体的に安かったときの値段なんだから当たり前だろ。？？？？


つまり築年数が古いから減価するわけではなく、同じような立地条件のマンション
ならマンションの古い新しいに関わらず資産評価額は同じようなものであり、いつ
どのような相場の時に購入したか＝いくらで買ったかが重要。

築年数が経過すると資産としては基本は劣化するはずだが、それ以上に不動産相場
の動きが経過年数による劣化の意味を無くすくらい、はるかにインパクトが強い。



結果として、同じような立地条件のマンションなら築年数よりも不動産相場の影響
が大きく、安いときに買った人ほど大きな含み益を手にする。マンションの築年数
はあまり関係ないと言っていることになります。


なので、結論として同じ時点で比較するなら築年数に関係なく、まったく同じ立地、
同じ駅距離の近隣の類似物件の中古価格と比較するのが妥当。その物件よりも
駅距離が遠いならマイナス、近いならプラス。

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＞６１３

しつこいなーーー汗

ナメック星での不動産事情はだいぶ違うんだね。ピッコロ大魔王によろしく言っといてな。

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＞WCTの隣に普通のマンションができたら、WCTと同じ価値になりますか？

ＷＣＴは今、部屋にもよりますが眺めの良い部屋は坪単価３５０万。
芝浦のクラッシイ芝浦という普通のマンションが坪単価３７０万です。

いま、ＷＣＴの隣の公園がタワーマンションになったら、同じくらいの
分譲価格かそれ以上にはなるでしょうね。

共用施設とか、マンションの仕様とかは付け足しです。あまり関係あり
ません。近隣の中古と比較するのが一番妥当です。

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>>613
ほんまにしつこい。一理あるが、駅距離だけで語れないのも事実。
数年後にアイランドとGFTどっちが高く売れるかわかるから、それまでナメック星で大人しくドラゴンボール集めといてねフリーザさん。

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>>615
しつこい。

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魔貫光殺砲（まかんこうさっぽう）！！！！！！！！

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ピッコロの戦闘力

第23回天下一武道会にて悟空に敗北後、超重量のマントとターバンを装着してラディッツ戦まで修行を行い、さらにベジータたちの地球来襲までには悟飯への修行と同時に自身も修行で大幅に戦闘力を増した。ナメック星では界王の下での修行に加えて同じ戦闘タイプのナメック星人であるネイルとの同化で大幅にパワーアップし、戦闘力100万を超えるフリーザの第2形態をやや上回る活躍を見せた。
人造人間編では悟空親子との3年間の修行で人造人間20号を圧倒するなど超サイヤ人に近しい実力をつけるが、永久エネルギー式の人造人間には対抗できず、さらなる力を求めて元々一人のナメック星人だった神と融合し真の実力を開放する。超サイヤ人をも超える実力を得て、超（スーパー）ナメック星人と比喩される戦士になり、ジンジャータウンでのセル第一形態戦では優勢に闘い、人造人間17号相手にも互角の強さを見せた。その後はセルゲームに向けて精神と時の部屋で修行し、悟空に「セルには通用しないが、レベルそのものが上がったのがわかる」、さらにアニメではトランクスに「パワーが桁違いに上がっている」と評されるほどのパワーアップを遂げた。セルゲームではセルジュニアと戦う様子が1コマ描かれただけだが、戦闘状況をあらわした扉絵で倒れていないのはピッコロとベジータ、トランクスの3人のみであり[92]、アニメでは独特の戦闘スタイルを活かして善戦していた。
しかし、セルゲーム終了後から魔人ブウ編までの7年間に修行をしていたとわかる描写、および戦闘力がさらに上昇したとわかる描写はなく、ブウとの戦いでは戦況解説や指導者としての役割を担い、結果的に直接の戦闘はサイヤ人に任せて自身は戦いの最前線から事実上、退いた形になる。
作中で明らかになっているピッコロの戦闘力は以下の通り。
ラディッツ戦：322[93] - 408[94] - 1330[95]
ラディッツの計測したスカウターの数値より。408は超重量の装備を脱いだときで、悟空と僅か8の差である。1330は1度目の魔貫光殺砲を発動する直前の数値。アニメでは2回目の魔貫光殺砲のときに1480と計測された。
ラディッツ戦後：329[96]
ラディッツ戦の翌日に、ブルマが修理したスカウターが計測。戦闘力が僅かに上昇。アニメでは計測されていない。
ナッパ・ベジータ戦：1220[97] - 3500[6]
悟飯を鍛えると同時に自身も修行により戦闘力が上昇。作中、ナッパのスカウターが計測。
フリーザ戦：100万以上[98]
戦士タイプのナメック星人ネイルと同化。フリーザ第2形態と互角以上の戦いを見せた。
劇場版6作目『地球まるごと超決戦』：18000
ターレスのスカウターが計測。

Ｗｉｋｉより抜粋

フリーザ戦の１００万以上とは半端ないな！スカウター確実に割れますばい

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あの、別にＧＦＴとかをネガしているわけではありませんよ。築年数が経過するほど
減価するというのは普通は常識です。

しかし、東京都都心３区のように超優良な人気の場所は、マンション築年数が経過
してもマンションの評価に対する影響は他の普通の立地よりも極めて小さくなります。
田町、芝浦、港南などのようにのように大人気の場所ならなおさらです。

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港区芝浦のような大人気の場所だからこそ築経過年数の影響が少ないのは資産維持には喜ばしいこと。なので、逆にこの地区同士の比較で、隣の築１０年の中古マンションがいくらだから、新築はそれよりも高いはずと築年数が大きな要素のように言うことはおかしなことなのです。

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>>620
坪300代の物件だと住宅ローンを組んで購入するのが一般的だから、住宅ローン控除が全額受けられなくなる築15年を超えると明らかに資産価値が下がるよ。確かにビンテージマンションとか極一部の高額物件だと築年数は関係なかったりするけど、それはごく一部の話だからそれを湾岸のタワマン全てに当てはまるのは強引だと思うよ。

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