変動金利は怖くない！？その１４

>>638
>>何が言いたいかと言うと、元利均等と元金均等で毎月の支払額が同じになるように繰上を行うと、
>>元本の推移が同じになり、返還された分もを加味して支払った保証料を
>>計算すると元利均等と元金均等で一緒になると思っています。

保証料は、同じ額に近くはなりますが、経済価値まで考えると同じとは言えません。
既に上の方で私が投稿していますが、

同額を毎月返す（金利が変わったらその上下分も繰上げ額で調整する）と、
固定金利でも変動金利でも保証料の少ない順で

元金均等＋期間短縮繰上
元金均等＋返済額軽減繰上
元利均等＋期間短縮繰上
元利均等＋返済額軽減繰上

となります。
支払った額から戻ってくる額を差し引いてみると、殆ど変わらない金額にはなりますが、

当初の支払い金額が元利均等の方が多いことと、期間短縮と返済額軽減では繰上後の時間×残債額の面積が異なるためです。
勿論、手数料がゼロでの話です。

話題を変えていいですか？

変動＋変動のミックスでローンを組もうと思っています。
現在金利が低いのでそのメリットを生かしつつ、将来金利に対して不安がでてきたら片方を10年固定（にするかわかりませんが）に変えて、というようなかたちにしようかと。
最初から全部変動にしていて途中から固定に変更や、変動と固定のミックスよりもフレキシブルに対応できるかと思ったのですが・・・。

この考え方って変でしょうか？
あまり聞かない方法なので、ちょっと不安になり質問してみました。

あれ、ここのスレタイは「元金均等は怖くない！？」でしたっけ？

固定への借り換え検討はいかが？

住宅機構、ローン金利１％下げ　35年固定型、省エネなど条件に
　政府は追加経済対策の住宅需要の喚起策として、独立行政法人の住宅金融支援機構の住宅ローン金利を下げる方針を固めた。来年１年間の申込者に限り、最長35年のローンの当初10年間の金利を通常より１％下げる方向で、省エネルギーや耐震性の高い住宅が対象。金利引き下げに必要な約2600億円の予算措置を2009年度第２次補正予算案に盛り込む方針だが、民間金融機関から「民業圧迫」との声があがる可能性もある。
　対象は住宅機構が民間金融機関と提携した長期・固定金利型の住宅ローン「フラット35」。対象物件が省エネ、バリアフリー、耐震などのいずれかを満たすことを条件にする。現在もこれらの物件を対象に当初10年間の金利を0.3％優遇しているが、下げ幅を１％に拡大する。フラット35の現在の金利は年2.6％程度であり、当初10年間は1.6％に下がる。

＞変動＋変動のミックスでローンを組もうと思っています。

お好きにどうぞ。意味がわからんが。

>>643
既に上の方（５３４投稿）にも書いたけど、変動から固定に切替するのは、金利上昇局面ではかなり難しいですよ。
２つに分けても、判断出来るの？
まだはもうなり、もうはまだなり、って考えて、結局借換出来ないのがオチ。
あなたのように２つに分けて、状況を見てなんて、決断が出来るとは思わないな？

逆にフラットSが10年1.6になったってことは
国が低金利のお墨付きを与えたようなもんだと思うが。

マンションでフラット35Sの適用される長期優良マンションは非常に数が少ないので
今後、マンションの買い控え→戸建への移行が行われそうな気が・・
今、マンション購入を考えてる人は少し待った人がいいかもしれませんね

>>644
８日の新聞記事を何度流すんだね。

現状で２０年間０．３％優遇もあるけど、その点についての記事内容がどちらの投稿にも抜けてるね。

この低金利、借りなきゃ損ですな。利息は国に払ってもらってゆっくり返済。そのぶん定期にするなり堅い投資をするなり、車や他の消費に回すなりなんでもできますな。

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結局全期間固定3%前後で借りてしまった人たちが高値掴みだったわけですね。

あ、でもみんな変動に借り換えてそんな人ほとんどいないかもしれませんね。

643さん、実は私も同じです。
約1：2で、2本に分けてます。

ただ、他の方が指摘されている通り、固定への切り替えタイミングは、図りにくいです。
損得を考えずに、固定金利が何％になったら金利タイプを変更するとか、閾値を決めておくとよいと思います。
私の場合は、繰上資金含め返済に充てる月額相当まで10年固定金利が上がったら、２／３の方の契約を10年固定に切り替えようと思っています。
実際には、そこまで上がる前に、手を打つかもしれませんが。
まぁ、繰り上げで残債を減らしていけば、そこまでの事態にはならないだろうと予想してますが。

住宅ローンは損得で考えない方がよいと考えてます。
重要なことは、定期的にリスクを見直すこと。
見直した際に、自分にとって、リスクを最少化できる方策を執ればよいと考えてます。

ただし、2本に分ける意味合いは、様子見するため以外にありませんが。
やっぱり、住宅ローンは怖いってコトですね。

リスクばかり目を向けても仕方がないよ。小手先の知識やテクニックを使っても大差ない。払えない状況になればどうあがいても無駄。身の丈に合った借り入れが大事。住宅以外も豊かな生活を送ろうよ。

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自分は固定への切り替えタイミング待ってますよ。
数年前のように3年固定などが優遇後変動より低くなれば即切り替えるつもり。

基本は景気と連動する変動1本ですが、変動はこれ以上下がっても0.1。でも短期固定は
過去の例からいってもっと下がる可能性もある。

ましてや日銀がさらなる金融緩和とか言っているのだからあり得ない話じゃないですからね。

>654
アンカー付けませんが↑上で既に、20年固定1.6%～2.2%が出ている模様です。
来年は1年限定でフラットも-1.0%ですし、2010年は固定を検討に入れれる年だと思います。

しかし難しいな、住宅ローンは！
勉強不足を痛感・・・
いろいろ参考になります。

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変動＋変動のミックスは金利動向が不透明な時期はありかと。 私は変動×3本のミックス(将来的に変動＋短期固定＋長期固定)です。 金利の上下で固定に切り替えますよ。 ポイントは上がった時の切り替え金利と下がった時の切り替え金利を事前に設定しておく事です。

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変動＋変動というのは、昔考えたことがあります。
3000万円のローンなら、1500万円×2本の契約をして、
金利が上がり始めたら、片方を固定にしてしまうという考え方ですね。

もっというと、100万円の35年ローンを、30本借りておいて、どれから繰り上げ返済
したり、固定にするか、とか。

いろいろ考えてみましたが・・・。

しかし、結局固定にする人は、いないというのが結論です。

変動で借りておきながら、その時の金利より高い固定にするというのは、メリットはありません。

固定にした方が良いと思ったら、その固定の金利との差額を、返済額軽減型で繰り上げ返済すれば
良いです。

0.9で借りている変動が、1.4になったとして、その時の固定が1.5でしょうか？
おそらく、10年固定でも、2.4ぐらいになっているのではないでしょうか？
1.4と2.4では、1パーセントの差があるので、
3000万円借金があれば、1年間で30万円利息が違います。

それなら、30万円を繰り上げ返済で使って、月の支払額を減らした方がメリットがあります。

そのうち、また変動が0.9に戻れば、また楽に返済していけば良いです。

では、変動がどんどん上がる場合どうするか？

その前に、変動がどんどん上がるとどうなるか？

日本の企業が片っ端から倒産するか、
倒産しないとしたら、今まで味わったことがない好景気状態で、僕らの給料がバンバン増えているので
金利を気にする必要はないです。

万が一3パーセントぐらいで固定にして、その後、デフレになって今と同じような低金利に戻ったら
今の固定さんのように支払いがきつくて大変になります。

実質金利が増えないので、わざわざ固定にする必要はありません。

以前みたいに変動よりも安い短期固定がでてくれば当然借り換えるなぁ。
あるいは今よりちょっとばかり上の長期固定が出てくれば、それはそれで借り換えるかな～。

３％は保険料としては高すぎだと思うけど、安くなれば当然固定も視野にいれるなぁ。

【元利均等＋返済額軽減繰上】シミュレーターをつくった。
「変動」の方は毎年の金利を任意に設定可能。
ちゃんと毎月返済で計算してますよ。
当初１０年マイナス１％の効果って大きいですね。

その前に、変動がどんどん上がるとどうなるか？

日本の企業が片っ端から倒産するか、
倒産しないとしたら、今まで味わったことがない好景気状態で、僕らの給料がバンバン増えているので
金利を気にする必要はないです。

^^　うける
＾

>660
まだその話題引っ張るのか！？
やっと今日スレの雰囲気が変わってきて、落ち着いてきた様子だったのに！

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>661

オレもそこの表現おかしいと思った。

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>>662
＞まだその話題引っ張るのか！？

フラット当初１０年マイナス１％の話題はもううんざりですか。ではやめましょう。

>660
そのシュミレーターいいな・・

フラットS１％優遇決定前固定組が金利１％以上分の高値掴みしたのが、1番悲惨な気がする。

3000万の住宅ローンで年１％違うと支払いが年30万違う。
10年だと300万、もちろん残金が減れば多少は減るだろうけど
いずれにしても相当の差はありそうな。

変動組は仮にプチバブルぐらいの景気になっても
優遇あればせいぜい、フラットS＠１％優遇の金利水準まで上がる程度だし
まさに高みの見物かと。そこまで戻るのすら10年程度で戻るかどうか。

>>660
なぜか、タイトルが間違っています。

○　均等
×　金等

自分も時々間違えているけどね。

>>665
手作りでしょうよ。タイトル間違えているから。
ただ、繰上で段が出来るところは、少し工夫が必要なんだな。

>666

でも変動を0.8%で借入したとして、金利が1.0%以上になると元本の減りは少なくなっていくからね。
そのため繰上返済をするとかは当然だけど。
ここでは元本と金利の関係で書いた。1.0%と数字で見たらけっこう現実的だなって。

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>>664
たぶん660での元利・返済額軽減のことはもういいってことだと。
そのはなしで荒れ始めてたからね。
オレももう何度も同じこと繰り返さなくていいと思うわ。とりあえず。


>>668
一応、理論上は0.1でも上がれば5年間は元金が減る割合はどんどん少なくなりますね。それが変動だから。で、安い分、繰上に励むんです。

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新生銀行やソニーは、変動金利をいつでも固定にできるけど、
金利上昇局面で、あわてて固定にした人は、今の低金利を一切味わえないで損をしているよ。

2007年ごろ
新生は、固定にしたいときに、＋1パーセントで固定にできたんだけど、
1パーセントの変動が1.1とか1.2になったときに、
あわてて2.1や2.2に固定にしていた。

金利は、上がり続けることなどなく、絶対に上がったり下がったりするものなのにさ。

変動金利は、政策金利に連動している。
政策金利をばんばんUPさせるこなどありえない。

よって、変動を選択した人たちは、1パーセント上昇したぐらいでは、絶対にあわてて
固定にしてはいけない。

0.975や0.875や0.775の金利が、1.975や1.875や1.775になるまでは、
社会の様子を伺いましょう。

日銀が1パーセントも金利をUPさせるには、2～3年を必要とする。
その間に、考える時間はあるし、経済状況、自分の収入、雇用等をみてみましょう。

ここまで金利が上がる状況では、長期金利も上がっているし、株価も20000円ぐらいまで
上がっているかもしれません。

100万人を超えるニートが就職もしていることでしょう。

そういう実感のある景気状態になれば、変動金利はどんどんUPしていくことでしょう。

そのとき、この景気がまだまだ続くなら＋1パーセントか2パーセントで固定にすれば
良いし、また、今年のような不景気がくるなら、
しばらくしたら、また金利1パーセント以下に戻ります。

優遇金利1.4～1.7というのは、固定に変更すると失う契約もあるかと思います。

なので、わざわざ固定にする必要はないでしょう。

>669
ここに来ている人は皆さん勉強しているし、大丈夫だろうけど、そうでない、変動をギリギリで借りちゃう、余裕のない人がヤバイよね。
低金利の今借りてるからこそ、最悪なら期限がきても元本が残ってるなんてことも。
低金利で支払額の少なさに踊らされて、無理して買っちゃう人がまだまだ沢山居るようだから・・・・。
まぁ、口先うまいデベの営業の責任でもあるけども。

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変動金利＋返済額軽減の繰上げ返済が最強なのは、昔からどこにでも書いてあって
わかりきっていることでしょう。

ろくに勉強もしないで、元金均等にしてしまった奴のことはほっとけ。

やっちまったなぁ～

ぷ

固定で借りると、返済額軽減の返済ができない場合が多いと思います。
フラットは、返済額軽減の返済はできるのでしょうか？

ちなみに、フラットが安くなると、銀行の固定も安くなります。

なぜなら、銀行はフラットと取引をしているからです。

すると、変動金利の優遇金利も1.5ではなく、1.8や1.9というのがでてくるかもしれませんね。

銀行は、変動で貸した方が得でしょうから、変動も安くしてそちらに目がいくようにするかもしれません。

そして、借りるほうも変動で借りた方が得ですが。

これが、難しくて、間違うところだけどね。

↑確かに貸す立場からすると、銀行的においしい（言葉は悪いですがすみません。）お客様は変動の方がたですね。

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銀行の利益は金利収入なんだから変動は利益率低くでしょう。最近は変動のリスクばかり煽って貸したがらないらしいし。短中期固定を勧めてくるよね。

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>>675
最近は短期金利参照の変動ばかりでデュレーションがかなり短期化してるでしょうからね。
利ざやを手っ取り早く伸ばすには、借り手の金利参照の期間を長期化させないと。
まあ、金利スワップである程度管理可能でしょうが

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いろいろ勉強になります。

で、なんとなくですが、みなさんの書き込み見てると、変動＋固定のミックスは気休めのように思えてきます。
ちゃんと金利の動向をみれていれば、変動１本でいいような。
やっぱり変動１本だと怖い、というのは幻想でしょうか？

>677
繰上返済を頑張って10年程度の短期で完済するなら、変動一本でも大丈夫じゃないかな。
でも長期になりそうならリスクはある。

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大本営発表。「現行の住宅ローン減税適用を来年3月までの入居とす。4月以降、同減税は廃止とす。同時に4月から12月入居の場合、住宅版エコポイントを大幅拡充する」。

＞変動金利＋返済額軽減の繰上げ返済が最強なのは、昔からどこにでも書いてあってわかりきっていることでしょう。

受ける〜w

>680

その文面のみで判断すると、いい判断だったと思います。

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>>681

ちゃかす奴って何故反論しないの？
出来ないからちゃかすしかないのか？

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>>677
フラットＳが10年1.6％になるというのは、国がもう当分は低金利ですよ
と言ってるのに等しい。国が銀行に損させる施策なんてのは有り得ないから。
下手すると変動金利は今後さらに下がる可能性も有るし（量的緩和政策）優遇も
フラットＳとの対比から、さらに恵まれるケースも増えてくると思われる。

つまり、金利が下がる心配（？）はする必要はあるが上がる心配は当分必要無い、という見解が正しいかと。

>680

貯金を切りくずしてって・・・。
元金均等にする人って余裕がある人だと思ってたけど。

こういう無理してる人もいるんだな

>>677
MIXはリスク管理等にならず、ただ単に中途半端なだけだと思いますよ。
例えば繰り上げ返済する時にどちらから繰り上げます？

繰り上げ効果から言えば、金利が高い固定から返すべきです。しかしそれでは固定を入れた意味がなく金利変動リスクは下がりません。

かといって変動から返すと金利変動リスクは下がりますが、繰り上げ効果は低くなります。

金利上昇面では変動側の方の金利上昇が気になり、金利下降面では固定側の金利の高さが気になるようになり、精神的な安定もありません。

そういう事からしても、借りた後に何かにつけてどうしたらいい？　という悩みばかりが増える気がします。変動一本にするか固定一本にした方が、実際には落ち着くのではないでしょうか？

早いうちにある程度繰り上げ出来そうであれば変動一本がいいと思いますし、金利上昇を気にしたくないならせめて１０年固定辺りを選んだ方がいいんじゃないでしょうか？

>>677

個人的にはですが、ローンは1本がいいと思っています。

私もローン実行時に、2本で組むのも検討しました。
私の場合、今は変動が有利と思ってましたので、
リスクの分散というより、計画性の観点で検討しました。

子供の大学等まとまった教育費がかかる時に片方のローンだけになるように、
１方を集中的に繰上げして、早期に完済させるといった内容です。

ただあくまで計画性の問題で、1本のローンでも返済額軽減でやっていけば
ほぼ同じような事が出来るのでやめました。

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>>686
>>687
何もわかってないようなので分かり易い例を一つ。
借り入れ時に手元にはないが期待できるお金がある。何があるかわからないので諸費用と家具などの予算を多めにとっている場合。
住み始めてみて生活がギリギリでないことが感じられれば繰り上げしたい。その分を変動で組んでおく。最初から借りなければいいってだけでなく、ローンは安全を重視したほうが良いですよ。

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>>688

687です。

>何もわかってないようなので分かり易い例を一つ。

自分自身の時を例に挙げて「個人的には」と、あくまで所感を書いただけですが、手厳しいコメントですねf^_^;

せっかくなので、もう少し分かりやすく解説してもらってもいいですか？

レスの流れ的に、固定と変動のMIXの良さを書かれているのですよね？

いまいち>>688さんの内容から、固定と変動のMIXがいいように読み取れませんでした。

688さんはプランナーと言う事で、きっと説明にも慣れている事と思いますので、後学の為に是非素人にも分かるようにお願いしますf^_^;

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元利均等、返済額軽減でここで何度も繰り返し書かれているメリットを出すには、35年借入を17、8年で完済するのが前提ですよ。

それは当然分かってるだろうで常に話が進んでますが、知らない素人さんは知らないまま単純に元利、返済額軽減を選んでしまいますよ。
それで結局25年完済とかになっちゃうと、想像より利息を多く払うハメになるし、万一金利上昇局面にでもぶつかったらそれこそ。

ま、変動でも固定でも、ローンは無理して借りないってことになるんだけど。

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メリットを言ったら人それぞれで1円でも安ければメリットと感じる人もいるでしょうし、1年でも短く完済出来ればメリットと感じる人もいるでしょう。

金利上昇リスクは最初の5年低金利ならほぼなくなりますらね。どちらにしても平均20年で完済している人が多いようなので金利タイプがどうであれ、そのくらいで完済するのは普通でしょう。

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>>688
686です。

まぁ、言われている事はわからなくもないですよ。
基本が固定でいくとして、例えば途中でお金が入ってくる事がわかっている場合には変動にしておけば利息が安くすむ、といわれているのですよね。

しかしそれはいくら入ってくるか、あるいはいつ入ってくるかにもよるかもしれませんが、金利上昇リスクの排除的にも、金利的にもそれほど大差ないですね。単純な話、大金が近いうちに入ってくる事が確実であるのなら、その時まで買わない、という選択肢もあるかと思います。
これをもってMIXの利点とは言えないと思いますが、いかがでしょう？

諸費用分などで多めに借りたとして。それをMIXで借りるのはなぜですか？
変動一本、固定一本ではなぜダメなのですか？　それに対してどういうメリットがあるのですか？
一本の場合のデメリットはどこですか？

そして何よりも仮にこういう特定の場合にMIXの利点があったとしても、その辺の事情は各々の個人的な事情であり、677さんがMIXにしようかな、と悩んでいる理由とは異なるかと思いますが……。その点はいかがですか？

書いてある内容から、677さんは単純に変動一本だと金利上昇リスクが怖いので、MIXにした方がいいのかなぁと考えていた事が伺われます。従って、この理由では、それに対する答えにはなりえないと思います。

金利上昇リスクが怖いという理由なら固定一本にした方がいいと思います。
低金利を存分に味わいたいなら変動一本にした方がいいと思います。
MIXにする事により、どちらのメリットも得られますが、逆にいえばどちらのデメリットも受けます。


個人的には変動金利で低金利が５年ほど続けば、金利変動リスクはかなり下がりますので、変動かMIXかで悩んでいるのでしたら、変動の方を選んでいて良かったと思う可能性は高いとは思います。
もちろん未来の事は誰もわからないので、最終的には自己責任ではありますが。

>>690
ここでいってるメリットは安く返すってことだけではなくて、どちらかというと自由度の高さを言われているのではないかなと思います。

例えば病気になったり、会社から解雇されたりした時に、５万円なら払えるけど、８万円は払えない……という自体は考えられると思います。しかし返済額軽減型で絶対に支払わなければならない金額を下げておけば、そういう時に耐えられる可能性は高くなります。

ですので利息的には結果として損をしたっていいかと思います。いざという時の対応しやすさが一番高くなると思います。それが変動・返済額軽減型で繰り上げしていくメリットだと考えています。

もちろん何事もなく早めに返せるのがベストですが、その場合は期間短縮型と比べてそれほど損せずにすみます。

>693
そういう意味でいくと、正直来年はフラット-1.0%を使ってより安心感を得る、公務員夫婦や優良企業夫・公務員妻の夫婦が勝ち組だね。


低金利の恩恵と安心感の両方を得られて、派遣のオレからしたらかなり羨ましいわ（笑

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来年はフラットで決まり！

>>694>>695
いやいや、まだ分かりませんよ。

銀行がフラット対策で、もっといい固定が出てくる事も考えられますし、変動も優遇幅がもっと広がる可能性もないとは言えませんね。またまだ案の時点なので、結局出来ないという事もないとは言えませんね……。

もっともフラット35の-1%はなかなか魅力的なのは確かです。ただフラット35Sは全ての住宅に適用出来る訳でもないので、必ずしも選択肢にいれられる訳ではない難点もあります。


あと公務員夫妻等が勝ち組なのはローン云々にかかわらず元々からですからｗ

フラットだと団体信用生命保険料を　年80,000円　支払いますよね
民間だと　0円ですね
同じ金利なら民間，フラットが民間より0.6％近く低ければ　フラット
と思うけど

>>697
フラットだと団信はいりますが、変わりに保証料はいりませんね。
通常、団信が0.28%。保証料は0.2%くらいなので、0.08%くらいしか差はないと言えます。

>698
元本減れば逓減していくしね

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とか言いながら最近は1.7優遇とか出てますね。

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>701
でも、変動はほぼ限界にきてるのは事実だよ。
だからフラット対策？で今月に1.6～2.2%の20年固定が出始めてる。こんな数字ここ数年で見たことない。
フラット対策なら変動より固定の方だね。客層を考えても。

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てことはまず短期固定が下がってくる可能性ありますね。2年3年固定が変動と同等かそれ以下になれば要検討ですね。

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変動の元利金等＋返済額軽減の繰上げ返済の良さというのは
10年や17年で完済をすることが目的ではありません。

固定3パーセントで35年借りる場合より、楽に返済するプランです。

金利優遇をもらえば、約1パーセントの変動金利をもらえます。
しかし、変動にはリスクがあるように思う。

固定3パーセントの方が良いのではないか？と思う人もいるかと思う。
※今はいないでしょうが、昔は固定が良いと思っている人がいました

そこで、変動金利1パーセントで借りておきながら、固定3パーセント支払いの同額
を毎月繰り上げ返済していくと、元金がどんどん減って、25年ぐらいで返済が終わって
しまうというのが、このプランの良さです。

変動がこのまま5年間を1パーセントを維持されると、5年後に金利が5パーセントになっても
最初から35年を3パーセントで借りた人より、楽に返済ができます。

最初の10年が1パーセントのままだと、10年後には、元金の3分の1が返済されてしまい
残り25年で最初の借りた金額の3分の2を返済すればよいことになります。

つまり、35年で3000万円を借りた人は、残り25年で2000万円まで元金が減っているのです。
すると、残り25年で2000万円を払えばよいので、非常に月の返済は減っています。
※返済額を軽減しているので
それでも、当初の3000万を3パーセント固定で借りたと思って、差額を繰り上げ返済して
いると、いつのまにか、25年目ぐらいで完済をしてしまうということです。

これが、この変動金利＋繰上げ返済(支払額軽減)のプランです。

なので、変動金利＋繰上げ返済をしてきた人には、10年後は、すでに楽な返済が約束
されているので、いつまでも3パーセント支払いを35年続けていかないといけない
人とは、世界が違うのです。

固定3パーセントで10年払っても、最初の10年は利息ばかりを払うので元金が全然減っていません。
この人たちは、残り25年で多大が元金を地道に払っていくのです。

それが、金利2パーセントの差です。

Mixを考えている人は、固定で余計な利息を払うお金が少しでもあったら、返済額軽減で元金を
減らす方を考えた方が良いです。

10年固定で1.9パーセントで、残り25年でいくら元金が残るのでしょうか？
残り25年金利がUPしていることを考えると、元金を減らして、金利がUPしても支払額が増えない
ようにしておく方が賢いでしょう。

4000万円借りていたら、年の利息は40万円です。
この金を元金返済に使う方が良いでしょう。

利息のために支払ったお金は、一日でも早く変動の金利があがらないと、その差額はすべて
損失となります。

フラットに興味なし。
フラットは、フラットのスレに書き込みすればいいのでは？

ここは、変動金利で借りて、どうリスクヘッジをするかを考えるスレでは？

確かに10年1.6でも10年後には戻るからね。
なら銀行で優遇後10年1.6とかで今後出てくればそっちのほうがおいしいかも。
優遇前金利が4%超えないとフラットは得にならないからね。
しかもフラットSって結局割高で修繕費とか多く掛かる可能性の高い物件でしょ？
意外と需要が無いのかもしれない。

結局先の事が解らない今の時代（良くなる見通しがあまり無い）に金利を先の先まで固定してしまうのは
逆に怖い気がする。

三菱地所の新築マンションが大幅値下げみたいですね。
財閥系まで陥落するようでは、金利が上がるなんて夢のまた夢か。
むしろ資産デフレが怖い所かも…。

>706
それはフラットS50の方ですよ。
通常の35年フラットSは今の新築マンションは大方大丈夫です。

このスレでは704のような方法がベストな書かれ方だけど、どの出版社の住宅ローンの本を読んでも、その方法はベストじゃないんだよねー。
どちらが嘘（勘違い）ついてるのか。。。
もし住宅ローンの本の方だと、どの出版社も詐欺ですねｗｗ

>>709

最近は変動を勧める住宅ローン本も多くなってますよ。住宅ローンの新常識などがそうですね。
どちらかというと低金利時期に固定を推奨する系は一昔前の本のような気がします。

それと、FPとか本の著者は絶対安全な事を書きがちな気もしますね。万が一の時に責任取れと言われても
困るでしょうし。

ALL ABOUTなんかの記事読んでるとうわべだけの人とかたまにいますし。
あとは自分で判断するしか無いでしょう。

>変動がこのまま5年間を1パーセントを維持されると、

これが保証されているわけではないから、固定を選ぶ人がいるんでしょ。
そこそこ低い金利だったら固定した方が精神衛生上いいやってね。

専門家の書いた本なんかは
①名前が出てる分、予測が外れた時のクレームが怖いからへたな事を書けない
②企業の利益にもからんでくるのでへたな事を書けない
③結局何かの宣伝がからんでいるからへたな事を書けない

こういった掲示板では、そのへんの専門家より詳しい人が
多々いますので、そっちを参考にした方がよっぽどおもしろい。
その中から自分に合った選択をしていく方がいい。

>>709
その住宅ローンの本を書いた人間がどれだけ金利決定メカニズムを知ってるかだが、大半は白痴に近い。
All aboutなんか見ても、馬 鹿の一つ覚えのように変動金利は金利上昇がリスクって言ってるだけのFPだらけ。
細かく計算し、蓋然性が高いシナリオの元では、必ずしも変動金利が危ないというわけではない。
もちろん、今の優遇付きの変動金利で貯金できないようなローンは問題外だが。
ちなみに、時々八百屋が人参を、あるいは不動産屋がマンションを値上げするかのように、銀行が金利を上げられるかのような書き込みが見られるが､無知蒙昧も甚だしい。政策金利は景気に連動する。
仮に、不景気のもとでフリーハンドで銀行が大きく金利を上げたところで、利ざや上昇をそれ以上の不良債権増加の効果で打ち消すだろう。
短期金利連動の変動住宅ローン金利は、政策金利に連動する。最近のような、国債増発懸念による財政プレミアムが増大する状況では、金利上昇は長期ゾーンでのことであり、短期にはあまり大きな影響がないことが大半。

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>>712

確かに。
でもそうすると状況証拠で検証するしか無いわけだが日銀は
2011年までデフレが続く
デフレが続く限り緩和的金融政策を維持する（時間軸効果）
との事から3年は低金利が続く可能性が高いと見る。

さらにバブル崩壊後の好景気、ITバブル、いざなみ景気時の金利上昇は0.25と0.5。
戦後最長の好景気でさえ5年が限度。今年の2月が底と見れば次の好況がどんなに長くても2013年頃まで。
それまでに政策金利が上がる要素を考えるとかなり限定的。上がったとしても次の不況でまた下がる事もある。
少子高齢化、労働人口の減少、新興国の台頭と、今後も厳しい経済が続く事が予想される。
変動3%（優遇前4.5）の世界が想像しにくい。

唯一有るかもしれない、財政赤字国債暴落は住宅ローン以前に中小企業の存続も危ぶまれるし、そもそも
日本の国家予算自体が成り立たなくなるのだから、国民全員終わり。

こういう事書くと都合のいい考えとか、希望的観測とか、捕らぬ狸とか言う人いるけれど、おそらく
日本国民のほとんどの人が皆そう思ってる。だから、皆消費にお金を回さず、貯蓄する。この考えは
いわば、日本人の標準的な考えだと思う。かといって今の政権に過大な期待も出来ないし。

金利上昇シナリオを描いている人はどんな将来の日本像を描いているのか是非聞いてみたいもんです。

>711
固定推奨とも変動推奨とも言ってないのが大半だけど（消費者が自分のライフプランに合わせて選択するというニュアンス）、変動の繰り上げ返済では期間短縮を推奨している本が大半ですよね。

どちらにしても、ゆとりローン破たんを除く最近のローン破たんの多くは、「家賃並み支払」のふれこみに踊らされて変動借入した、変動さん達とのことです。
金利が上がらなくてもそうなんだから、今後金利が上がったら一気に変動さんが倒れていくのでしょうね。
私含めてここに来る人は勉強している（しようとしている）変動さんだから、そんな無理な借入はせず、35年のローンを10年くらいで返される方ばかりでしょうから、大丈夫だと思いますが。

>716
期間短縮型繰上返済の方が支払利息は少なくて済みます。
将来収入が減らない・今の返済額を維持出来るのであれば、期間短縮型を選択される方がお得なのは間違いないです。

支払額軽減型は将来リストラに遭う不安があるような人のリスクヘッジです。説明は以前に何度も書かれています。

結局は家計の体力があるかないかなんです。

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>>717

間違いですね。そんなソース無いですよね？
事実はフラット系の住宅金融支援機構で競売が急増してますから。さらに金利上昇局面と言われた2006年
借入組の破綻者が多いとのデータも有ります。従って、実際は、2006年に今後金利が上がると無理をして
全期間固定にした人の破綻が一番多いようです。

>>718

あなたも間違いですね。
>>562　の
「月々の返済額が同じなら元金均等だろうが元利均等だろうが３５年だろうが２０年だろうが
返済額軽減だろうが、期間短縮だろうが、全部支払う利息も完済時期も全く一緒」
を理解できない人ですか？

>>719
相変わらずこのスレでは一つの主張限定なのかな？

いろんな意見や情報を出し合って有意義なのに変わろうって話になってた気がするけど、変わらないねー。

>>720

同じ額を繰上じゃなくて同じ額を月々返済する場合を考えてください。
でないと比較になりませんから。

>>721

いろんな意見も何も間違いは間違いと教えてあげないとかわいそうですよ。
明らかに「間違い」なんですから。

それでも間違いではないと主張するならばそれなりの説明をすればいいだけです。

>722
つまり、同じ額を月々支払い、同じ額を繰り上げ返済するなら、期間固定の方がだいぶ利息を軽減できますね。

比べると言うのではなく、いかに支払利息を減らすかを考えたら、718さんが仰るように家計の体力ですね。

>>721

私は>>719ではありませんが、いいんじゃないですか？

データや計算で表される事実については、誤りを指摘しても。

でないと議論になりませんし、参考にも出来ないです。

ライフプランに関わる事や、不安等の精神的な部分は、お互い尊重しあえばいいのでは。

あとは相手を煽るような書き方さえ控えれば、スレは荒れないと思いますよ。

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>>724
その通りです。
期間固定で早くに完済すればするほど、それができる人が一番支払利息は少なく抑えられます。
余裕ある人が更に余裕を生むんですね。格差社会です(笑)

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>>724

最終的には家計の体力なのは間違いないけど、返済額軽減も期間短縮もどちらも変わらないのが確かなのも事実。

期間短縮が有利と信じてる人が未だにいた事にびっくりした

>>717

実際は全期間固定にすれば安心安全と勘違いして無理な借り入れをした人達の多くが破綻しているようです。
変動にも無理をして破綻している人も確かにいるようですがそれ以上に長期固定の破綻が多いのです。

「月々同じ額の支払いでスタート＋同じ額の繰上返済」⇒これだと期間短縮の方が完済年数も早く、断然支払利息は少なくて完済できます。
ただし、完済が早い分、早くからまとまったお金を返済に回すわけです。

結局、>726の言うとおり、格差社会です＾＾；

>>724

横槍で失礼します。

>つまり、同じ額を月々支払い、同じ額を繰り上げ返済するなら、期間固定の方がだいぶ利息を軽減できますね。

724さんの前提だと、毎月の支払額が期間短縮の方が多くなるので、当然、総利息が少なくなります。

ただ722さんは、返済額軽減で毎月浮いた額も繰上すれば、同じになると言ってるのだと思います。

>比べると言うのではなく、いかに支払利息を減らすかを考えたら、718さんが仰るように家計の体力ですね。

家計の体力として住宅ローンに当てられる額を全て月々の支払＋繰上で毎月使うなら、
繰上が期間短縮でも返済額軽減でも、支払う利息が一緒になり総支払額は一緒になりますよね。

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>731
同じにはならないよ。近くはなっても。特に借入して早い年数のうちにどんと期間短縮しちゃうと差は出る。
支払った利息は戻らないから。

>>732

なるっつーの。早い年数に期間短縮しなくても返済額軽減で減った分も繰上すれば全く同じ。
支払った利息は戻らないも何も支払った利息は期間短縮も返済額軽減も一緒だし。

何で理解出来ないのですか？試しにエクセルでやってみて下さい。
返済額軽減も期間短縮も月々の返済額が同じなら利息は一緒になりますから。

>733
月々の返済額は同じにならないでしょ？
だって返済額軽減は月々の返済額が減るんだから。

月々の返済額の差分は元本の減り（つまり支払利息分）に影響します。それとも毎月返済額軽減分を繰上返済する？

＞金利上昇シナリオを描いている人はどんな将来の日本像を描いているのか是非聞いてみたいもんです。

可能性の問題として上昇することはあること、今が固定を含めて底に近いこと、自分の置かれている状況（仕事とか貯金とかもろもろね）、をみて、まあ、固定でいいんじゃないって判断する人多いんじゃないですか。まさに、「固定」するってところに価値があるわけで。必ずしも具体的なシナリオは必要ないと思います。自分の場合、経済の予想ってだいたい裏切られるんで。

結局は利息の割合が非常に多い当初10年程のうちに、期間短縮でドカンと繰上返済できる人が一番お得なんです。できればそのまま10年完済くらいで。
しかし、それは非常に大きな一時負担を強いることになるので、それが実現する人は現実的になかなかいない訳です。

ま、2010年についてはフラット優遇の恩恵を受けて、さらに金利優遇期間の10年をメドに完済できる人が一番いい選択なんだろうね。
1.5％程度の金利で安心も買えるのは大きいと思う。正直羨ましい気もする。
予算通るだろうし、変動はとりあえず2011年からの巻き返しかな。もっと変動金利が落ちてくれればいいんだけど、これ以上はもうほとんど望めないし・・・。

>>734

だから返済額軽減で減った分も繰上するんです。何で理解出来ないのですか？変動は5年ルールがあるから
返済額は固定で利息と元本の割合がけが変わります。毎月プラス数万（例えば3%差額）繰上して5年後の
見直し時に返済額軽減にして月々の返済額が減った分繰上額増やせばいいだけです。
そもそも返済額軽減で繰上した人は返済額が減った分のお金がどっか消えて無くなるわけではないでしょう？

>>735

仮に毎月の繰上が金融機関の都合で出来なかったとしても（年間100万一括繰上したとしても）
その100万に掛かる金利はたった4000円ほどです。
毎月83000円繰上する人と年に1度100万繰上する人の利息の差が4000円。誤差の範囲と思いますが？

>>586　あたりを何故理解出来ないのですかね？

過去に誰かが言ってましたが、期間短縮が有利というのは住宅ローンの最大の勘違いだと思います。

677さん、変動＋固定のMIXでもいいと思いますよ。
自分なりのポリシが重要です。
例えば、全額を変動にした場合で、ご自身の想定する変動金利の上昇シナリオでは返済が厳しいと感じるなら、そのリスクを軽減するために、固定をMIXするとか。
重要なことは、他の方も書かれてますが、どちらを先に繰り上げていくか、考えられているか、ということですね。
繰上時にこんな状況になってたらこっちから、とかでもいいと思います。

忘れてはいけないのは、両方のメリットだけでなく、デメリットも包含しているということ。
どちらかだけにした時よりも、リスク軽減策は練りにくくなります。

ただ、現在の情勢の中で、どちらかだけにしてしまうにはリスクがあるとお考えなら、リスク判断をするタイミングを先延ばしにするために半々にするというのも、アリだと思います。
ただし、情勢が明らかになった時には、どちらか半分が、致命的にならないように、気をつけないといけませんが。