変動金利は怖くない！？その１４

正直、元金均等でも元利均等でもどっちでもいいんじゃないかと思うんですが……。


毎月繰り上げる人がいないっていうのは確かにその通りだと思います。面倒くさいですし。

銀行によっては返済額を月いくらってきめて、自動的に繰り上げ出来るサービスなんかもあるみたいですから、そーいうのが利用出来る人はすればいいんだろうな、とは思います。

ただまぁ、別に本当に毎月繰り上げしなくてもいいのでは？
その差額分貯金しておいて、１月にまとめて繰り上げでもいいとは思います。
もちろん元金均等の方がより得で、多少の損は出ると思いますけど、そこまで多額の差が出るかというとそれほどには変わらないのではないかと思います。


逆にいえば、いまだと3000万借りて、0.875%だとして元利均等が82,949円。元金均等が93,303円。
固定との差ならともかくも、何かあった時に生活が楽になる！！　というよーな額でもないですよねぇ。何年か払えば、大差なくなり、さらにすすめば元金均等のが最低支払額は小さくなる訳ですから、元金均等でいいんじゃないですか。


正直どっちでもいいですよ。熱くなって語るほどの差があるとは思えません。

全く繰り上げできない変動の人なんていないと思うし、いたらそもそも４％で審査通ってる訳ですから、その人は生活を見直すべきだと思います。

毎年、それなりに支払額軽減額で繰り上げてれば、元金均等でも元利均等でも、たいした差はでないと思います。

ついでにいえば５年１２５％ルールを恐れる必要も全くないと思います。

結局４５０みたいなのが出てきて、堂々巡りだね。
金利１．５％でも上がってみたら、元金の減りは大幅ダウン

>>452
なんでそんなに必死なのかｗ

＞452
なるほど。政策金利が６回も上げられるほど景気がよくなれば、元金の減りが大幅ダウンなんですね。わかります。

>>449
＞ところが、このスレでは、理論繰上マニアが居座っていて、必ず反論するんだな。
元利均等でも元金均等との差額を繰り上げれば結局同じだということを理解していない人が多かったから（あなたも誤解していたようですが）、それを説明していただけでしょ。ただし、繰上頻度が少なければ差が出ますが。

＞実際に元利均等返済を選択する人は、元金均等相当の繰上返済が出来る人なんて、殆どいないんですよ。
それはあなたの思い込みでしょう。一部にギリ変はいるかも知れませんが、変動の多くは、元金均等だろうが元利均等だろうが、それなりに繰上余力はあるでしょう。

＞どうしてかというと、返済能力があるなら、まずは返済期間を短くする元利均等を選択するからです。
＞だいたいが、「金利を払うのがもったいない。」と普通は考えているから。
それはあなたの思い込みでしょう。元利均等でも、まずリスクを減らすため「期限の利益」を最大限に得ておいて、その上で繰上返済しますよ。せっかくの「期限の利益」を失わないよう期間短縮ではなく返済額軽減でね。私は、元利均等が固定並にアタマを使わない人たちだとは思いませんね。いや、むしろ賢いからこそリスクヘッジの一つの手法として元利均等を選択するのでしょう。

＞で、マニアの言い分は、リスク管理。
あなたも認めているとおり、それはそれで理にかなっているし間違ってはいないですよね。私も>>448で
＞元利均等のメリットは既に指摘されているとおりで、そのことに全く異論はありません。
と書いていますが。
しかし、私の唯一の疑問は、一定の繰上余力がある人たちが、そこまでリスクヘッジをする必要があるのかな？ということだけですね。
ま、一定の繰上をする前提ならどっちも大差ないですから、熱くなって議論するほどのことではありませんね。

>>455
>一定の繰上余力がある人たちが、そこまでリスクヘッジをする必要があるのかな？
そうですよ。余力があればそこまでリスクヘッジなどしません。

実際にするのか、自分は出来なくともリスクヘッジするように慫慂するのがここに居座るマニアです。

審査では４％で査定されて、実際にはある程度の余裕があるはずなのに、いざ資金が手元に残ると使ってしまうか貯金はするが繰上はしない人は、今のご時世では意外と多いのです。
将来への不安が多いので、そう簡単には手持ち資金を取り崩しません。

その反対に資金力があるのに、むやみやたらと必要以上のリスクヘッジする人も、あまりいませんよ。

変動さんが静かだな、うひょひょひょ。

この秋、変動金利でローン（３６００万）を組んだものです。

今度の１月に、さっそく繰り上げ弁済を行おうと思っているのですが、
みなさん、どの程度の手元流動性を確保し、繰り上げ弁済を行うのでしょうか？

現預金が、ざっくりと６００万程度あるので、２００万程度は残して
返済額は４００万くらいかな？と考えているのですが、
月々のキャッシュインもそれなりにあるので、もう少し返済しても大丈夫な気もするし、
万が一のため、もう少し手元流動性が必要かな？などと悩んでいます。

率直なご意見ください。

毎月繰り上げ返済をするのが常識かと思います。

私は、金利0.8パーセント未満で借りていますが、このスレにしたがって、金利3パーセント
で借りたと思って、毎月、支払額軽減型の繰上げ返済をしています。

繰り上げ返済は、元金が多くて、支払い期間が長いときに、支払額軽減をすると、
どんどん毎月の利息が減っていきます。

毎月実行するのが面倒な銀行もあるのでしょうが、
住友信託や三井住友は、毎月無料で繰り上げ返済ができるし、
みずほだと、自分の支払う額を決めれます。

たとえば、月の10万円の元利金等支払いでも、毎月15万円払うと決めると
毎月15万円ずつ引き落とされます。差額の5万円は、返済額軽減の繰上げ返済に
なりますので、次の月の利息は、さらに減り、さらに元金部分が多く減っていきます。

100万円をまとめて一回で繰り上げ返済をするより、少しでも先にどんどん返済額軽減で
繰り上げ返済をした方が、得です。

同じ利息でも、元金均等の返済は、月の支払額が、元利金等より多い。
その多い分を、繰上げ返済(支払額軽減)でするので、リスクヘッジです。

万が一、会社が倒産したり、解雇になったときには、繰上げ返済をせずに、
少ない支払いでしのぐ。

万が一がこなければ、元金均等と同額以上の繰上げ返済をしていく。

好きなように支払いをコントロールできるのが、元利金等の返済です。

固定で3パーセントで支払っている人で、さらにボーナス支払いとかしている人が
支払いに苦しんでいる。

変動で元利金等は、そういうリスクヘッジをしているのです。

デフレで、不景気で、倒産、解雇、年収減に対応できるので、変動金利。
インフレ、好景気、年収アップ、金利UPに対応できるのは、変動金利。

5000万借りて3パーセントの金利は、150万円の利息を1年に払わないといけない。
1パーセントなら、50万円ですむ。

無駄にたくさん利息を払うのが固定の趣味。

125パーセントになるときって、どれぐらい金利がUPしたときですか？
そもそも、こんなルールあっても、金利が上がらないので味わえないですな。

あはは。

Mixしている人は、リスクヘッジをしているように見えて、ただの優柔不断か知識不足か勉強不足です。

Mixで借りている人は、繰上げ返済をどうすれば良いかわからない人が多い。

固定が良いという思い込みがあるのに、固定の方を繰り上げ返済したり、
変動でせっかく低金利で借りているのに、変動を先に繰り上げ返済して高い金利の固定を無駄に
残したりする。

それなら、初めから変動金利で借りて、MIXで借りたときの差額分を、返済額軽減の繰上げ返済を
した方が、よっぽど元金がどんどん減り、月の支払額も減り、リスクヘッジできる。

高い金利で安心を買う？なんて発想がそもそも頭が悪くて、元金を1円でもさっさと減らすのが
賢いです。

>>462さんに激しく同意

>>459
家庭環境や住宅ローン減税がどれくらいあるかにもよると思いますが、例えば自分が病気になって半年くらい働けなくなった時にひとまず何とか支払いが出来る程度残しておけばなんとかなるんじゃないでしょうか。

私だったら300万くらいでしょうか。

変動35年3000万借入の場合、元金均等だと460万の利息。元利均等だと480万の利息。
初回の月々の返済額の差たった1万円。どうでもいいレベルだが、差額繰上を
前提として比較してみると（現実的ではないという話は別として）

元金均等
元本71000円＋利息22000円＝93000円
5年後
元金71000円＋利息19100円＝90100円

元利均等＋差額返済
元金71000円（元々の元金61000円＋繰上返済10000円）＋利息22000円＝93000円
5年後
元金71000円（元々の元金64000円＋繰上返済7000円）＋利息19100円＝90100円

金利が今のままとしたら全く同じ。（あくまで元金均等と元利均等を比較しているのだから金利上昇リスクは別）
これはエクセルでも使って計算すれば誰でもわかる事。どちらが有利かとか考えるとほぼ一緒（差額繰上しないと
しても大して変わらないと思う）だけど、あえて言わせてもらうと、やはり差額繰上はいつでもやめられるのだから
長いローン人生、リストラや会社倒産などで無職になった場合、再就職先が見つかる間は数千円でも節約したいなんて
場面もあるかもしれないので断然元利均等が有利。さらに初回で1万しか差が出ないならば月々プラス1万の自動繰上
でも行ったほうが利息面でもリスク面でも元利均等のが有利になる。

次に5年125%ルール
↑は元利均等元金均等の比較の為に元金均等の返済額に合わせているけど、ここでの変動繰上の王道と思われる
3%相当繰上を行った場合、

当初から3%固定
元金40500＋利息75000円＝115500円

3%差額繰上
元本93500（元々の元金61000円＋差額繰上返済32500円）＋利息22000円＝115500円

まず5年ルール。半年間金利変動が無いというルールに従うと、次の金利見直し時期（半年とする）までに
変動が3.075まで上昇しないと未払い利息は発生しない。もし1年間今の金利が継続すれば1年後に3.15まで
変動金利が上昇しないと未払い利息は発生しない。

当初から3%固定の1年後の元本残高2950万円

変動差額返済した場合の1年後の元本残高2887万円
2887万円を34年で払うと金利が3.15まで上昇しないと未払い利息は発生しない。

よって、低金利（変動が3%に到達しない期間）が長ければ長いほど、元本は減っていくので未払い利息発生
金利はどんどん高くなり、そのリスクはどんどん減っていく。

そう考えると1年以内に変動が3%超えるか、3～5年の間に変動金利が4～5%を超え、さらにその状況が継続すると
思うのならば未払い利息が発生するリスクがあるので変動での借入はやめたほうがよいとなる。
同じように125%ルールも83000円の125%なので5年後に増える可能性のある月々の返済額は104000円。
金利相当でだいたい2.3%。仮に5年間繰上を一切しなかったとしても変動が2.3以上上昇して初めて125%ルール内に
収まらない金額に到達する。ましてや差額繰上で115500円毎月返済しているとなると、125%ルールによって未払い利息が
発生する為の金利はもっと高くなっているはず。

むしろ、変動は5年125%ルールのおかげで向こう10年間の返済額の上限が決められているので現在の返済額の25%増しを
頭に入れておけばほぼ返済額を固定出来ているのであり、急激な金利上昇でも無い限り、このルールはメリットである。
このルールが無ければ金利変動が起こるたびに対応を検討する必要があるけど、このルールのおかげで10年間という
長いスパンでトータル的に検討すればよいのであり、元本が多く、低金利のうちに対策をとっておけばよいとなる。

※補足

借入金融機関の都合で月々の自動繰上やインターネットを使った簡単な繰上返済が出来ない人が
差額繰上を１年に１度まとめて行うとすると
32500×12=39万円なので、1年間、この39万円に対して月々繰上する人より多く利息を払う事になるので
だいたい1800円くらい多く払う事になる。いずれにしても毎月が毎年になってもわずかな差なので
どっちでもいいとは思う。
もちろん手数料タダなのも前提だけど、繰上前提で借入るならばその辺も借入先選定で考慮しておくべき。

あらら、ホントゆとりローンの時と同じ臭いがするね。

「～損しないでしょ」「～得でしょ」論争

>465
＞金利が今のままとしたら全く同じ。
だから、それが論理のすり替えだって、何度も言ってるじゃない。

>>467

これだけ分かりやすく解説されていても分からない（理解力が無い）のではもう何言っても無駄ですね。
おそらくあなたを理解させる事は不可能でしょう。

それとも反論が有るのであれば、ゆとりローンと同じという根拠を今の変動との比較で論じて頂けます
でしょうか？それともそんな気がするだけですか？

>>468

>＞金利が今のままとしたら全く同じ。
>だから、それが論理のすり替えだって、何度も言ってるじゃない。

>あくまで元金均等と元利均等を比較しているのだから金利上昇リスクは別

と言ってるように元金均等と元利均等を比較しやすくする為にあえて断っているんだが？
別に金利を上昇させても結果は同じだよ。ただややこしくなるから分かりやすくしてるだけなのに。

もしかして本当に読解力が無いのか？大丈夫か？

>>464さん

なるほど、万が一のことがあっても生活（返済）できる程度
ってい目安ですね。
ご意見をあと半月ほどあるので、ゆっくり考えてみます。
ご意見ありがとうございました。

>470
①同じ額を同じタイミングで繰上返済
②全く繰上なし
だと、同じでないだろ。
だったら、一方繰上し一方繰上しない比較は、論理のすり替えだって言うことが、理解出来ないのは、あなたなんじゃない。プ～

おまけに、元利均等のみある５年ルール無視でな。

>>468
固定となら、まだその言い分はわからなくもないが、元利均等と元金均等に金利上昇が関係あるの？
どっちも同じだけ上昇するから全く関係ないと思うのだが。

>472

本当に理解してないの？本当のバカ？

>>473

月々の返済額を同じにするんだから5年ルール関係ないんですが？
能書きはいいからエクセルでも開いてみなよ。

>>472
おいおい。本当にあれなのか？
一方を繰り上げし、一方を繰り上げしない、じゃないだろう？
どちらも毎月同じ金額を返すように調整すれば、という前提だろ？

別に元金均等も繰り上げしたっていいんだぜ。
元利均等と同じ金額だけ繰り上げる事になるがな。

一年間で同じ金額を返すようにすれば、どういう差があるかって話だろ。


俺は正直元金均等と元利均等に何で拘るのかわからないし、たいして差はないだろと思ってるけど、それはただの言いがかりだろう。

>>473
返済額軽減型で繰り上げしている以上、５年ルールは一切ひっかからない。
ダメだ。こいつ。何とかしないと。

>476
>月々の返済額を同じにするんだから
本当に○カだな。
返済額一緒だなんて誰が決めた。
一緒なのは、借入れ額と借入れ年数だけだ。
スタートから、元本返済額と利息額は違うんだよ。
差があるんだよ。
どっちが得かは、明白だろ。その後、同じ人間が同じように繰上していってもしなくてもね。

>478
繰上しない場合も書いているだろ。
だったら、５年ルール引っかかるだろ。元金の減り方鈍るだろ。
都合のいいように書くな。ア○

>>479
＞返済額一緒だなんて誰が決めた。
＞一緒なのは、借入れ額と借入れ年数だけだ。
＞スタートから、元本返済額と利息額は違うんだよ。

おまえ、そんな当たり前のことを、ここに来ている賢い変動さんたちが知らないとでも思っているのか？
高次方程式を解いている高校生に混じって「１足す１は２だぞ！」って吠えている小学１年生のようなものだぞ。まだ恥をさらしたいか？

>>479>>480
おいおい……。マジか？　マジでいってるのか？？？　釣りじゃなく？

もしそうだとしたら、ごめん。なんかすげー可哀想になってきたよ……。
お前さ。前提条件から何も全く把握していないのな。。。。

そうだよな。481のいう通り、小学生に二次方程式を教えてやっても意味わからないよな。。。

うん。もうちょっと丁寧に説明してやろうな。
でも、どんなに説明しても、やっぱり小学生には方程式は解けないよな。だからわかるかどうかわからないけど簡単に説明してやるな。

3000万を借りた場合の元金均等の返済額は９万とするな。元利均等は８万な。端数は説明のためだから簡単にするため省いてるからな。

何もしなければ元金均等の方が減るな。確かにその通りだな。

でもどっちで借り入れても、Ａさんの月の収入が借り入れ型で変わる訳ではなく、変わらないから、住宅ローンに支払える金額は同じだな。仮にそれを１０万円だとするぞ。

そうすると毎月、元金均等は１万円、元利均等は２万円余るのな。
それを使わずに貯金するんだ。使っちゃだめだぞ。貯金するんだ。

そうすると元金均等だと１年で１２万。元利均等だと１年で２４万円貯金できるな。
それを１月に繰り上げ返済するな。

そうした時に元金の減りはどうなってる？
答えは殆ど変わらない。先に誰かが計算していたが、１８００円の差だそうだな。

その時点で返済額はそれぞれ変わっているが、住宅ローンに支払える金額は収入や環境が変わらない限りは変わらないな。

だからどうやっても差額が増えるだけで、支払い可能な１０万円っていう金額は変わらないな。
なので結局、貯金出来る額が変わるだけだな。

また一年たって同じ事をすれば、どちらでも殆ど差はなくなる。


だから問題なのは元金か元利かの借入方じゃなく、Ａさんが毎月いくら返せる余力があるかどうかなんだ。その余力を使っちゃえば、そりゃあ元金均等の方がいいさ。でもそんなことは誰だってわかってるんだよ。

それをふまえた上で、余力は使わずに繰り上げ返済用に回せば、どちらでも変わらない、といってるんだよ。わかるか？　まだ難しいか？

つーか元金均等と元利均等はどっちでもいいよ。
変動金利で借りてる以上、繰り上げするのは当たり前なんだ。しないのはあり得ない。

繰り上げ出来る金額に差が出来るだけだろ。

元金均等で得意げになってた人
↓
実はそうでもなかった
↓
認めたくない
↓
悪あがき
↓
しょぼーん←いまここ



5年125%ルールを持ち出して変動危険を煽ろうとした
↓
実はそうでもなかった←いまここ
↓
悪あがき
↓
しょぼーん

>>482
そういうアバウトな数字で例えて「同じだ」と言っても説得力ないな。
>>479には理屈を言っても無駄だよ。理解できないから。でも計算結果を示せば少しは納得するんじゃないか。

下は１千万円を３５年で借りた場合ね。金利はずっと１％として計算したが３％や５％に上がっても両者の関係は同じこと。
①元本充当額と②繰上額の合計（①＋②）は当然にどちらも１千万円となるが、元金均等と元利均等とで①と②の比率が若干違うことに注目。

変動金利でも、元金均等払いと元利均等払いではその仕組みが全く異なります。

５年間返済額が変更されないことと、５年後の返済額は以前の返済額の２５％増を超えないことは、元利均等払いにのみ適用されるものです。
６ヵ月毎に金利が改定される点は共通です。
このため、元金均等払いの場合は、金利の上下により６ヵ月毎に返済額が上下することになります。

元利均等払いする人は、このような元金均等払いのシミュレーションをしてまで、その同額まで繰上返済するのでしょうか？
そんなことをする人はまずいませんね。意味無いことですし、滑稽だと思いませんか。
まさにマニアックな繰上返済です。

この根本的な違いを理解しているとは思えない投稿が多いようです。

金利がどうなろうが約定返済額がどうなろうが同額を返済するなら同じ
同額の返済ができるかどうかは別の話
ちゃんと区別しろよ
繰上余力がない人のことなんか考えてないよ
繰上余力のないギリ変さんは別の考え方をしてくださいな

実用的な話するならば元利均等は元金均等で払うよりも多く月々の返済出来るなら元金均等選ぶ理由ってないでしょ？別にぴったり合わせる必要ないし。

>>486
みんなそんな事は百も承知で理解してるよ。

でも君がいうようなシミュレーションは別にそんなことはする必要がないんだよ。

毎月返済額軽減型で繰り上げ返済するってことは、毎月返済額を見直しているっていう事で、そして返済額軽減型での返済額見直しには２５％ルールは適用されない。だから利率がいくら上がろうがそこで差が出来る事はないんだよ。別にそこは毎月でなくても、利率が変わる６ヶ月に一度でいいだろ。

確かに金利があがった時、計算しなおさなきゃ多少の差は出る。でも計算しなおすのは難しいか？
単純に残額にその時の適用利率、残期間で計算しなおすだけだろ。エクセル使って一発だよ。
そもそも１００％完全に同じにする必要がどこにある？　１００万も２００万も差が出るならともかく。

繰り上げしなきゃ、けっこう差がでるが、元金均等で支払える収入があるとするなら、どっちにしてても変わらないだろ。

結局、家計が変わる訳でないから、住宅ローンに支払える金額自体が変わる訳じゃない。
そもそも収入のうちの○万円までを住宅ローン用の金額に出来る、という方向から考えるのが普通の家庭の考え方じゃないか？　残った分は貯金して繰り上げ用に備えるんじゃないのか？

いっておくけど元金均等を否定してる訳じゃない。それはそれで利点もある。
ただ絶対的な利点でないって話をしてるだけだ。

変動は元金均等にしなきゃいけない、というような論調で話してる人がいるから、それは違うという話をしているだけ。

>>485
それって期間短縮繰上のグラフでしょう。
リスクを少なくするために繰上返済すると主張するなら、返済額軽減でのシミュレーションを出したらどうですか。
１０００万円元金均等だと２回目は２０円ですね。３回目以降の元本返済額は元金均等返済でも少なくなります。

毎月同額支払うから、返済額軽減でもゴールは一緒になります。
しかし、所定で支払う分（元本と利息）がこのグラフよりも少なくなるので、繰上部分がもっと多くなります。

>>490
いやいやいや。。。。何がいいたいんだ？
繰り上げ部分が多くなります。うん。そうだね。そのとおり。

だから？
結果は同じでしょう？

こんなに熱くなる意味が分からない。オレは借り入れ時に元金均等と元利均等を検討したけど仕組みを理解したら元金均等を選択するメリットを全く見出だせなかったから選択肢から除外した。普通皆そうでしょ？

>>492
同じく。

考え方としては貯蓄分を覗いた3％金利想定の月々の支払い額を元に借入額の上限を定めて35年元利均等で組んで低くなった月々の返済額の差額を繰上していけくやり方がベストだと思う。

皆さん詳しそうなので質問させて下さい。

20年完済、20年固定、借入3500万円で、利率1.55%を提示されました。

これは良い条件で間違いないですか？

>>490
＞それって期間短縮繰上のグラフでしょう。
＞リスクを少なくするために繰上返済すると主張するなら、返済額軽減でのシミュレーションを出したらどうですか。

そうだったな。ついうっかり期間短縮で計算してしまった。
返済額軽減だと繰上毎にリセットされ計算が面倒なため年１回払い（繰上も年１回）としたが支障はなかろう。（総支払い利息額が３円違うのは計算上の誤差）
返済額軽減だと、約定の元本充当額と繰上額の比率がかなり違ってくるな。
オブリゲーションを低く抑えようと思うなら元利均等の方が圧倒的に有利だということがよくわかる。

>495
かなりの好条件です！固定の安心感を考えたら正直それをお勧めします。

変動どうした、静かだぞ。うひょひょ。

↑おまえがうるさいだけw。

フラット３５Ｓが来年から１０年１％優遇。変動とミックスでやろうかな。