変動金利は怖くない！？その１４

どうぞ始めてください。
何を言っても無駄だと思います。

>>117
一生様子見てろ。

金利っていつあがるの？

誰も教えてくれない。

変なの

そんなに怒るなよ 得してんだからいいじゃない お得さを伝えてあげてよ 最終的にどのくらい得なのか。

>>84のリンク先によれば、３千万を３５年で借りた場合の総返済額は、
固定＝４９１９万（借入額の１．６４倍）
変動＝４３１５万（借入額の１．４４倍）
その差６０４万（って借入額の２割！）
変動が固定との返済差額を繰り上げればもっと差が広がる

>>100
＞そうですね。一時的には、金利は安くなるでしょう。
＞でも、国債を新たに発行するときに、金融機関の金利より高くして発行するので、長期金利は、結局、上がるのではないでしょうか。

もちろんあがるでしょう。しかしインフレ状況下では国債の人気はそれほど高くないと思われますので、ただもともとの話である「長期金利との差がすごく大きくなっているのではないか？」という話に対しては、変動金利との差はそれほど大きくはないかとは思います。

もっともそれでも変動金利よりかは高いと思いますので、借り換える気は全く起きないと思いますが。
２～３年程度の短期固定であれば、変動よりも低い可能性はあるかと思います。

しかし固定はブサイク多し

今年は政権交代もありこれから先どの様になって行くのでしょう？
モラトリアムなんかがいい例だと思う。企業を存続させる為の手段としては中々いい案だと思いますけど
住宅ローンまで対象になると言うのは、如何なものでしょう？
それじゃ賃貸の人は？って感じなのですが…　皆さんはどうお考えですか？

>>125
84の数字ですが、これはプロの試算だから説得力がありますね。

もちろんあくまで試算なので全く同じにはならないでしょうが、ここ数年はデフレになる可能性が高い状態なので多少の変動はあっても５年程度は今とあまり変わらない金利でしょうし、その後は平均４％として計算しているのも、ここ２０年の平均数値で非常に根拠がある数字ですね。

金利があがらなければ、さらにお得になるし、その間に固定との金利差分繰り上げ返済していれば、さらに広がるでしょうね。

私は固定を選ぶのも悪くはないと思うし、ひとそれぞれだと思いますが、個人的には変動でお得に返す方がずっといいなと思います。

あと0.1％下げしろがあるのは、伊達じゃないよ。
頭のいい人が最後の切り札として使おうと思って取って置いているんだよ。

あと0.1いつ下がるんだろうね。楽しみｗ

>>130
変動ですがあんまり下がって欲しくないですね。
下がるってことは景気が悪くなっているって事ですから、ボーナスがとても減りそうです……。

>>130
金利が上がる方を楽しみにしろよ？
金利が上げれば、給料も上がるから、変動は怖く無いんだろ？
>>131の考え方が、健全だよ。
発想がネガティブだよ、ギリ変はｗ

金利が上がったら多く払えばいいです
ほんとに臆病ですね固定は
潜在的な経済成長は見込めないと思っています
対応できない程の上昇は考えていません。
金利だけ返した挙句に破綻する固定ほどさみしいものは無いでしょう

それってオイラの事？
固定で35年、自宅、会社の往復
一生懸命働きます。サーセン

東京に限らず、働く以上は住宅は必要です。（働かなくなっても住宅は必要ですが。）
借りてもかかる住居費なら、少しでも安くすませたい。
そこで長期のローンを組んで持家を持ったほうが、住居費用は安く上がる。
そう考えるわけです。
でも、頭金が少なくて、あまりの長期のローンでは、買った方が得にはなりません。

賃貸か分譲かの見極めは、その物件の価値が将来的に値下がりしにくいかという
点にあります。全般に、好立地の物件ほど相対的に高価であり、高価であることは
頭金の少ない購入者にはローンが下りにくいということになります。
頭金が少ない人の買える物件は、価格に限りがあり、そういう物件は立地がさほど
よくなく、量販価格だったりします。

ですから、固定か変動かという議論の前に、いざとなったら転売して損がないか
そもそも転売する時点で「残債割れ」にならないかを考えないといけません。
ここでいうギリ変は、そもそもインフレ想定の借り方であり、デフレが深刻化している
現在、借金を多額に抱えていることだけでアウトです。
固定さんも、持っている資産の目減りが激しい安物なら同じこと。
いいのは、自己資金をある程度入れて、ローン金利の安さを意識して借りる余裕の
ある層。それもある程度の立地の物件を安い時期に買った人。

キャピタルゲイン、キャピタルロスの方がはるかに問題なのに、借入金利の多い少ないを
問題にするのはどういうことでしょう。
もともと自己資金が少ないことを前提の話なら、繰り上げ返済で自己資金が豊富な状態に
しておいて、おちついてローンを払うという話なのでしょうが、そもそも繰り上げ前提の
借入が異常ですよ。インフレなら繰り上げしないでキャッシュは温存すべき。
住宅ローンの金利以上に運用できる金融商品を研究すべきでしょう。
くそ安い低金利の繰り上げ返済というのは、私に言わせたらもっとも利回りの低い投資です。

みなさんそこまでしてマンションデベと銀行の餌食になりたいのかと感心します。

＞インフレなら繰り上げしないでキャッシュは温存すべき。
○デフレなら繰り上げしないでキャッシュは温存すべき。 インフレなら借金自体が有利だからこれも
繰り上げ返済しないでできる限り返済を伸ばすべき。

>135
あまり正論言われると僕ちゃん、急所が痛くなるから、とどめはささんといて～

>>135

僕は大筋 合意できる内容です。
特に、
>>キャピタルゲイン、キャピタルロスの方がはるかに問題なのに、借入金利の多い少ないを
>>問題にするのはどういうことでしょう。
まったくその通りです。
物件の下落のほうがよっぽど怖いですよね。

でも、今の金利は変動金利優遇後だと1%前後ですよね。
1%と言う事は1億借りても1年間で利息は100万ですよね。
元本を35年間返さない借入と見ても3500万円…。（そんなのはありえないけど）
めちゃくちゃ安いですね。

繰上げするんであれば、その御金を資源国の通貨で貯金しているほうが、よっぽど
いいかもしれません。

オーストラリアなんかは、いま預金は1年以上だと３～４％の利息付くし。
いま丁度円が強いから豪ドルで外貨定期預金を3年くらいしてもいいかもしれないね。
資源国だから、ドカンと来ないでしょ。ドバイじゃありまいし。

住宅ローン控除の10年間は繰上予定貯金を外貨定期預金預けて11年目にドカっと
返すというのもいいかもね。

私なら配当性向の高い日本株ですね。

>>138
オーストラリアって資源国なの？初めて聞きました。
オーストラリアは金融国でしゅ。

キャピタルゲイン・キャピタルロスとか…　市況に帰れよ

外貨も株も元本割れするからやりません。　キリッ

変動にしたリスクヘッジには、金利上昇で上がる銘柄がいい。

141は銀行のいいお客さん

キャピタルなんたらが気に入らないなら、皆さんのお好きな「資産価値』という言葉におきかえましようか？

>>135
そこに一生住むつもりなら、全くとはいわなくても、そこまでキャピタルロスは気にしなくてもいいのでは？

＞145
そうだ　そうだ
子供のために買ったんだ
投資で買ったんじゃないんだから引っ越さないんだよ

ついでに言えば株も為替も大損した　
ゴールドマンを〆たい

子供は20年たてば居なくなる。20年たてば住まいも古くなるし環境も変わる。

永住志向は農耕民族の遺伝子？
マンションは住み替えしやすさが取り柄。

将来、もっとよい場所が安く買えるとしたら住み替え考えると思うよ。考えない、と出来ないは別物。

マンションは、古くなると、余程立地的条件がよくないと価値無しだからな〜

戸建ては、土地を子供にやれるから、戸建ての方が良いな。

オーストラリアは、いまや資源国です。
特に鉱山。それからウラン
それに、農業などが盛んです。
未開拓の油田もたっぷりあるそうです。

おおらかな国ですよ。余裕ってのが感じられるそうです。
日本って何も無いから働き続けるしかないしね。

普通にネット調べたら、わんさか出ると思うけど。
http://www.dir.co.jp/publicity/column/060614.html

ちっ

豪ドルが50円台のときに、しこたま買っとけば良かった。

先の事が読めない、実例。

＞キャピタルゲイン、キャピタルロスの方がはるかに問題なのに、借入金利の多い少ないを問題にするのはどういうことでしょう。

確かにキャピタルゲイン・ロスは金利差よりはるかに大きなファクターになりますね。
実際、私は港区（東京）内で買い換え、今の住居は２軒目ですが、幸いに１軒目を８年居住後にミニバブルで高くなったところで売ったので、売却代金でローン残債を一括返済した後に３千万円ほど残りました。
売買のタイミングが悪く物件が大きく値下がりしていると、売っても残債が返せず買い換えが出来ないだけでなく、不測の事態により多額の資金が必要になったとしても住居を売って換金するということが出来ません。
不動産は頻繁に売買するものではありませんが、値下がりしにくい（うまくすれば値上がりする）物件を買っておくと、後々の自由度が大きく違います。

ギリ変ってどういう人のとを言うの？

銀行の審査が4パーセントの金利でも支払えることや、企業や年齢、家族構成も
含まれている中で、金利0.9パーセント以下の変動で借りている人がギリギリに
なる理由が分かりません。

固定で借りたと思って、毎月3パーセントの支払いを、返済額軽減型で繰り上げ返済
したら、どんどん元金が減って、返済が楽になっていきます。

この日本でローンを借りる限り、必ず審査はあるし、支払えない人は、審査に落ちます。
そして、審査に通った人は、3パーセント程度なら支払えるはずです。

ギリギリとは、固定3パーセントで借りた2006年に借りた人を指すのではないでしょうか？
繰り上げ返済できずに、35年ローンを払うしかない。

2006年に金利3パーセントで借りた人は、全然元金が減っていません。

2009年に0.9パーセントで借りて3パーセントの差額を繰り上げ返済した人は、
1年で3年前に借りた人より元金が減ります。


後から借りて先に借金がなくなってしまいます。

今、一番やばいのは3パーセントで固定にしている人たちです！

あははははは。

笑える。

みなさん借入れ二千万だと何年で完済しますか？条件は問わないので年数だけ教えてくれますか？

>ギリ変ってどういう人のとを言うの？

ムキになって反論するあまり、レスに脱字が起きてしまう様な人の事だと思われます。

８～１０年

＞150
それも間違い。まずは自分のマンションの建物価格と土地価格の比率を計算してみましよう。
建物の原価の差はせいぜい３割。一方土地原価都内でも2〜3倍違う。
同じ85平米のマンションでも4800万もあれば7500万もあります。
築年数の同じマンションの中古価格は、ほぼ地価に比例します。戸建ては築10年以降建物評価が下がります。15年経って住み替えようとしても土地代しか残らない。

土地５０建物５０の物件がマンションならかなりよい立地の物件
戸建なら建物２０００万円、土地２０００万ならかなりの郊外。
マンションなら２０年後土地が値下がりが少なく建物評価もそこそこ
あって３割減価くらいで済むが、郊外の戸建は地価が現状維持でも
半値。
マンションでも土地４０建物６０なら建物老朽化分で２０年後の評価
はおそらく４割以上の減。

不動産ほど「安物買いの銭失い」という言葉がはまるものはないです。
終の棲家などという呪文は、安物買いの自己暗示にすぎません。

>>158
やっぱりそのぐらいですよね 15年までに完済が変動選ぶ条件ですよね それ以上ならメリットが減る

>>161

だから根拠は？
固定さんって根拠がなく、シミュレーションも一切やらなくて自分の気分？で物事を決める人多すぎ。自分の意見を言うならしっかり理由も述べないと。

>>154さん

値下がりしにくい物件を購入するというのは重要ですね。
ただいくら港区や都心であっても高値でつかむと目も当てられません。
以前私が賃貸で住んでいたペアシティルネッサンス高輪は１９８０年
に分譲され坪単価は２７８万円でした。
現在は出物が少ないですが中古取引価格は坪３００万～前後といった
ところでしょうか。

しかしペアシティルネッサンスは１９９０年前後のバブルのころは
坪２０００万を超える価格で取引されていました。誰がババを引いたか
は知りませんが都心の恐ろしさはここにあります。

うちの親はバブルのころ約１．５億円で相続した大阪の土地を売り、
都内に１億円のマンション、伊豆にリゾートマンションを購入しました。
（当時不動産の売却益は買い替えの特例をつかうと課税されなかったため）
１億のマンションは弟が住んでますが今売ったら３０００万台、
伊豆のマンションはせいぜい３００万くらいだと思います。

みなさんお気をつけて

うちのマンションもバブルの頃一億だったです。買値は新築で3000万代。築20年で売って買値とほぼおなじでしたよ。

マンションなんてよっぽど立地条件よくないと20年くらいで資産価値ゼロでしょ？

築20年の中古検索したら？平成元年新築のバブル仕様の豪華マンションがいくらになっているか。タダじゃないだろ？

>>163
ご指摘のとおり都心部は値動きが大きいので、高値でつかむととんでもないことになります。タイミングが重要ですね。
今は、バブル以降では最安値に近く、この先大きな下落は考えにくいので、買うには良い時期だと思います。
ちなみに、１軒目をミニバブルで高くなってから売ったと書きましたが、２軒目はそれより１年早く（ミニバブル前に）買いました。
この間は二重ローンで、１軒目のローンに関しては無駄に利息（数十万円）を支払ったことになりますが、１年売り遅らせたことで増えた売却益は約７００万円と推定されます。
これは極端な事例だとは思いますが（同じことをしようと思ってもそうそうチャンスはない）、>>148で
＞確かにキャピタルゲイン・ロスは金利差よりはるかに大きなファクターになりますね。
と書いたのは、こういうことが現実にあったからです。

>>162
私は変動ですよ 選択にあたって目安を知りたかっただけです。

戸建ての場合も地価は下落なのに土地の固定資産税ばかりが上がっている場所があると聞くからな。

>>168=161
＞条件は問わないので年数だけ教えてくれますか？
ということだったので、自分なら２千万なら８年から最長でも１０年あれば返しちゃうだろうと思っただけで、「15年までに完済が変動選ぶ条件」という意図はまったくありません。そもそも質問は「条件は問わない」として、固定か変動かも指定されていません。
質問が「借入れ８千万だと何年で完済しますか？」だったら３５年と回答していました。現実にはその前に退職金で返すことになりますが。

4000万円の物件を、金利3パーセントで35年で返済すると、
月に153900円を支払えば良い。

これを変動で金利0.9パーセントで35年で返済すると、
月に111059円を支払えば良い。


そこで、変動の人は、固定3パーセントで返済額軽減型の繰上げ返済をすると
24年2ヶ月で返済が終わります。

つまり、変動金利は、ただ、固定3パーセントと同じ支払いを毎月するだけで、
自然と24年で返済が終わってしまうのです。

期間短縮の繰り上げ返済をしてはいけません。

金利が上昇した場合は、24年が増えていくだけです。
期間を35年まで増やせることがリスクヘッジとなります。

また、
最初の5年が0.9パーセントだと、
残り30年で3240万円を払えばよいことになります。※すでに、800万近く返済が終わっています。

なので、30年間を金利が上昇して3パーセントになった場合
月の支払いは、136599円の支払いです。

つまり、最初から3パーセント借りた人より支払いは少ないです。
なので、ここでも、ずっと3パーセント支払いの153900円を繰り上げ返済しながら返済をしたとすると、
24年11ヶ月で支払いが終わるので、最初の5年と足して29年11ヶ月で返済が終わります。
※35年かかりません。

つまり、
いくら借りたとしても、金利3パーセントとの差額を繰り上げ返済していれば楽に返済できるのです。

4000万円を金利3パーセントで借りると
3年で元金が残り3797万円です。

4000万円を金利0.9パーセントで借りると
3年で元金が残り3704万円です。

なんと！
金利が2パーセントも少ないと、支払額が少ないのに、元金が90万円も多く減ります。

この上、金利3パーセントで借りたと思って繰り上げ返済すると

4000万円を金利0.9パーセントで借りて3パーセントとの差額を繰り上げ返済すると
3年で元金が残り3546万円です。

なんと！なんと！
同じ支払いをするだけで、元金が、150万も多く減ります。


みなさんは3年で150万円も貯金できますか？

私にはできません。

変動金利で0.9で借りて、3パーセントの支払い返済額軽減型で繰り上げ返済を毎月してください。

このスレの固定の変人に自慢できます。

変動を選ぶ人って、口が臭い人が多いらしいよ。

今は変動がお得だな。また下がるのでは。10年は楽勝

貯金のない人って、金利が下るとすごく喜ぶよね。

>>171 >>172
変動派の誰もが良く承知・理解していることではありますが、固定派にはこれが難解なことのようで

全期間固定でない場合に繰り上げ返済で期間短縮をして期間を短くしてしまうと良くないというスレがあったのですが、どういう意味なのかわかりません。
どなたか具体的にご説明いただけないですか？

変動か固定かはどちらでも好みのような気もします。

そんなに大差ないように思えます…。。

>>178
「期限の利益」で調べてみてください。せっかくの権利を放棄することはないということです。リスクを少しでも軽減したければ返済額軽減を選択すべきです。
その場合でも、軽減された分をこまめに繰上返済すれば、返済ペース、総返済額は期間短縮とほとんど同じです。

>>178

全期間固定を選択する理由は色々有りますが、多くは返済額を固定して計画的な生活をって人が多いと思います。
しかし、その、「返済額を固定して計画的な生活を」を得る為には、変動対比、月々5万円などの利息という
保険料を支払わなければなりません。

しかしながら、繰上返済の際の、返済額軽減は、ほとんどお金の負担を掛けずに入れる保険なのです。
ですから、変動という、金利上昇による返済額増額のリスクを返済額軽減により、相殺出来、且つ、
それによる、お金の負担はほとんど無いわけです。
長期固定と変動＋長期固定との差額を繰上でシミュレーションして下さい。月々の返済額が
同じならば期間短縮と返済額軽減は完済時期も支払い利息もほぼ一緒になります。

リスクという面では全期間固定は借入初期のリスクから完済するまでそのリスクは
あまり変わらず、且つ金利負担がついて回りますが、変動＋返済額軽減繰上は、借入初期のリスクは全期間固定より
も高いかもしれませんが、低金利（というより、借入時の長期固定金利以下）の期間が長ければ長いほど、
リスクは軽減され、３～5年低金利が続けば、当初全期間固定を選ぶより、限りなく安全且つ破綻リスクの
少ない返済方法になるわけです。

>>178

ポイントは返済額軽減で繰上した場合、月々の返済額が減った分、繰上資金を増やすという事です。
繰上資金は増えても返済額は減っているので実質負担は変わりません。

それを続ければ、結果的に返済額軽減も期間短縮も支払総額も完済時期も一緒になるわけです。

唯一の違いは、一度短縮した返済期間は元には戻せませんが、返済額軽減＋繰上の場合、最悪の場合、
繰上金額を減らす事により、危機を乗り越えられるわけです。ようするに柔軟な対応が可能なわけです。

変動金利と言っても
結局半年固定の5年間支払い額固定特約＆金利上昇時上限支払い額125％特約付きと考えるとわかりやすい。

なるほど。変動派は賢いですね。
固定派の反論を聞きたいものです。

>>167
敢えて二重ローンを組んで、支払利息の１０倍かそれ以上の利益を得たということですか。借金はうまくやるものですね。

5～6年前ごろだったか、短期固定が変動金利を下回り、銀行のキャンペーンもすごくて、
「短期固定が一番得だ」っていう人が結構いたね。その頃は今ほど金利優遇も激しくなかったように思う。

で、プチバブルで金利がじりじり上がり始めて、「今、長期固定に借り替えないとやばい」
って人が多数派になった。たしか、その頃は、新規借入も長期固定が一番多かったような。

で、あわてて固定にしちゃった人が、最近変動に借り替えてるんでしょうか。

>>186
私もその一人です。数ヶ月前に変動に借り換えました。

ようするにその時その時の有利な商品（金利）を使っていくのがいいのではないかと思います。
ただ、最初から全期間固定を選ぶと変更しづらいというのは有ると思います。

未来の事は先になればなるほど解らない分、そのときそのときのベストな選択を選んで行ったほうが良い場合も
あるのではないでしょうか。特に成熟経済、少子高齢化、財政赤字と短期間では改善しづらい問題を抱えている
我が国では。

80年代の日本や、今の中国インドのような高インフレ高成長時期ならば長期にわたり、金利を固定する
メリットはすごく大きいでしょうが、今の日本は、何が有るか解らないとはいえ、近い将来バブルが起こる
とは考えづらいと思います。

バブルになるとどうなるの？バブルでは、固定と変動のどちらが安全ですか？

バブルになれば皆幸せ。バブルがはじければ皆不幸。

バブルが借金で経済のパイを膨らましたものだとすると
長期的に見ると今もバブルの様な気がする
国の借金で膨らました資本主義バブル…　誰かババを引くのか？　

>バブルになるとどうなるの？
土地の価格が高騰します。今買って持っている人は何も変わりません。
持っていなくて買いたい人が、不便な土地や遠くの駅前マンションを
高く買うはめになります。
地価高騰では、転売して金を稼ぐことができるのでお金を借りて土地を
買いたいという人が増えます。企業に貸し出すもっとも優遇された金利を
プライムレートと言いますが、プライムレートよりずっと高い金利で借りても
不動産を買おうという企業が増えて、一般に銀行の設定する貸し出し金利
は高くなります。
銀行とて多く貸し出して金利を稼ぎたいわけですから。
金利は、インフレで上がりデフレで下がるものです。インフレとバブルは
同じものではないです。チューリップバブルというのはオランダで起きた
チューリップへの投機による価格上昇です。
不動産バブルは、不動産価格だけが投機的買いによって高騰します。
同様に、資産デフレと消費者物価の下落は意味が違います。

＞バブルでは、固定と変動のどちらが安全ですか？
バブルで物価上昇がないとしたらどっちでも同じ。
バブルで金利が上がるなら（おそらくは上がるだろうけど）固定にしておいて
よかった・・・という話。

>>186さん
あの頃も今の変動のように「短期固定は危険」と叩かれていた。
でも一時期こそ金利が上がったとは言え長期固定に切り替えずそのまま変動金利型にした人は
今恩恵を受けている。
結局金利読みは市況を予想するように難しい。

>結局金利読みは市況を予想するように難しい

2001年のゼロ金利解除時も利上げは時期尚早と言われ、結局ITバブル崩壊に伴い再びゼロ金利。
2006年のゼロ金利解除時も個人消費は伸び悩み、物価上昇率も0近くをうろうろしていて、
小泉政権末期にデフレ脱却宣言が出るとの噂が流れましたが、結局鳩山政権でデフレ宣言を行った
ものの、それ以前に脱却宣言は出ていませんでした。

大方の予想は、日本の金利はそんなにすぐには上がらない、上がってもほんの少し、ゆっくりなペース、
と言われていました。もう10年以上前からです。

これは裏を返せば、日本はそんなに景気は良くならない、良くなってもほんの少し、ゆっくりなペース、
と、金利と景気を置き換えればぴったり一致します。「金利」という難しい言葉で考えると予測不能と
思いがちですが、景気という言葉に置き換えると分かりやすいと思います。会社が儲かってもそれは
人件費を抑えただけでは景気はあまり良くならない（金利はそんなに上がらない）

自分自身の向こう10年の将来を考えてみても、今の日本の現状ではそんなに豊かにはならないと誰もが
思っている（金利は上がらないと思ってる）

今は生活する為に、ブランドなんてどうでもいい、安い物を優先して買いたいと皆が思ってる。
その意識が、人より良い物が欲しい、おいしい物が食べたいと、皆が思って、実際に消費し出せば
景気は良くなって来るのでは（金利は上がって来るのでは）と思います。

円高還元セール、超安売りだって。デフレが循環。

デフレスパイラルですね

>今は生活する為に、ブランドなんてどうでもいい、安い物を優先して買いたいと皆が思ってる。

一握りの富裕層の為に、残りの皆んなが、汗水たらして安い報酬で働いているんだから、しょうがないね。
米と一緒だよ。
昔は違ったのになあ。どうにかならんかね、この社会構造。ねぇ民主党さま。

地価は最低なのでしょうが、良い物件が少ないような気がします。売れ残れを必死にさばこうとしている感じ。景気が良くなって地価も上昇しだすと魅力的な物件が出てくるけど、逆になると良い物件が少なくなると思うのは気のせいでしょうか。スレ違いかな。

地価は土地の供給量によってきまってくるわけで、景気の良し悪し
とは関係ないです。
デベロッパーが土地を買いあされば地価は上がる。それを抱えてしこって
も投売りしない限り地価は下がりません。
今の状況は、土地の供給も需要も少なくなったことによる品不足でしょう。
東京に限らずそもそもここ１０年のマンション供給は、工場、倉庫などの
土地が安く供給されたことと、森政権の「都市再生」小泉政権下の「規制緩和」で
開発のスピードが促進されたことが原因です。
それが、今は官製不況といわれるまでの規制強化、融資の厳格化でデベロッパー
の機能も停止状態なわけです。

物件の魅力は、需要が十分にあるなかで適度な競争・市場原理が働くなかで
生まれてきます。
地価が上昇すれば魅力的になるわけではありません。むしろ産業構造や経済の
変化の中で、土地が安く豊富に提供されることで魅力ある開発や物件の企画が
出てくるのではないでしょうか。
もちろん景気が回復すれば、マンション業界も復活するかもしれません。そうなれば
結果としてマンション需要を供給が上回り物件価格が上昇することはありえます。

期間短縮型と返済額軽減型の違い


ローンを組む場合、一番リスクが少ない借り方は、35年のMAXの長期間で借りることです。
極端な話、10年で返済するつもりでも、10年で返済するプランにするのは危険です。

仮に金利を無視したとして、
3500万の借金をしたなら、1年に100万円を35年で支払えば良いのです。
それを10年で返そうと思ってはじめから10年返済にして、1年に350万円ずつ返すのは、
万が一1年でも340万円しか返せなければそのとき、返済が滞り、物件を手放すことになります。

そこで、せっかく35年で借りたのに、期間短縮で、最後の1年や2年を減らしてしまうと、
支払う期間は34年や33年に減らせて、借金が減ったように見えて、実は、残り33年で返済をしなければ
いけないというリスクも増えています。

借り換えをするときも、基本的には残りの年数を同じにして借り換えをするので、
残りが25年まで減っていたら、借り換え後も25年です。
あとから30年には増やせません。

借金はなるべく長期間で借りることがリスクを軽減しているので、期間を減らすことは首をしめること
になります。

では、支払額軽減だと何が良いかですが、

3500万円を1年に100万円ずつ返済しているとして、今100万円を繰り上げ返済しようとしています。
ここで1年を減らすと、期間も減り、長く借りることのメリットを失いますので、
期間ではなく、月の支払いを減らします。
100万円を多く払うので、借金の総額が3400万円になります。
それを35年で返済するのです。
すると、月に支払いは、97万円になります。
すると35年で返済するのに、月に97万円ずつ払えばよくなります。
これは、かなりメリットですよね？

でも、今までと同じように月に100万円を支払うのです。
すると3万円を余分に返済しているので、次の月は、さらに支払額が減るのです。

それでもさらに100万円ずつしはらっていくと、どんどん必要支払額は減っている
のに、多めに払っているので、どんどん毎月の支払額が減っていきます。

すると、いつのまにか元金がなくなってしまうので、自然と期間も減ってしまうのです。

もっと言えば、100万円の支払いを最後の1ヶ月で使うより、返済額軽減で使った方が
結果的にもっと早く返済が終わる可能性が高くなります。


なので、
変動金利で0.9パーセントで借りて、3パーセントで支払ったと思って差額を毎月返済額軽減型の
繰り上げ返済をしていくと、
どんどん月の支払額が減り、
どんどん元金が減り、
借金が減っていくということになります。


ちなみに、固定で借りた人は、返済額軽減型の繰上げ返済ができない銀行が多いです。

これは、変動金利で借りた人をさらに有利にする為の支払方法です。

借りた当初に低金利で借りながら、少しでも返済額軽減型の繰上げ返済をしていくと
元金がすごいスピードで減っていきます。

↑長文ご苦労様です。

全く反対の意見もあるので参考までに。
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/kouza/a_guide/ag080625.htm

>>201

全く理解されていませんね？ポイントは返済額軽減にしても返済額を変えないという部分。
ようするに繰上返済の方法は「返済額軽減」というタイプを選ぶというだけで実際の返済額は
軽減していないという事。

リンク先の比較は返済額軽減で繰り上げて実際返済額を減らしてしまっています。
比較する意味がありません。

>>194さん
確かに金利と景気はそのような関係だと思いますがリーマンショック前の資源高による
瞬間的なスタグフレーションも忘れてはならないと思います。
景気が悪いのに原材料高で値上げラッシュ。1年程度でしたので金利面や国債までには影響はあまり出ず
これでも軽症で済みましたがこれが資源を輸入に頼りっきりの今の日本では
（石油だけでなく食べ物系統などもほとんどが輸入に頼っていたのが露呈された）
近い将来に普通の緩やかなインフレよりも起こる可能性が高いと感じています。
それに今のデフレは為替面の影響がかなり大きいのでそのあたりも考慮しないといけないと思います。

＞それを・・はじめから10年返済にして、1年に350万円ずつ返すのは、
＞万が一1年でも340万円しか返せなければそのとき、返済が滞り、物件を手放すことになります。

そんなことはないです。途中で返済がきつくなったら残債分を他行で借り替えることでいくらでも
返済期間は延ばせます。

たとえば、３０００万を２０年ローンで返済していると１６万くらいの返済額ですが、月々９万しか
しはらえなくなったとすれば、残債が仮に２４００万だとすれば、それを３０年の１．７％変動に
借り替えれば余裕で払えます。さらに生活が苦しくなったら、７９歳－３５年　４４歳までは
３５年ローンで残債を借り替えていけばもっと日々のローンは軽減できます。

ただし、これには大きな条件があって、物件の担保掛目を残債が下回っていないとダメ。
それと借り手の属性がよいことが条件になります。

つまりは、物件が目減りしないものであるか。自己資金が豊富に投入されているか
所得が安定しているか。あたりが借り換えの条件です。

＞借り換えをするときも、基本的には残りの年数を同じにして借り換えをするので、
他行で借り替えたら、全然大丈夫。

例えば
「新生銀行のパワースマート住宅ローンは、あなたの借り換えニーズに応えられる商品です。

【月々の返済額を下げる事ができる！】
期間は最長35年　借入中の住宅ローンの残存期間に関わらず可能。
家計が苦しいときこそ毎月の住宅ローン返済額を抑えましょう。 」
なんてのが普通。

ただし、何度もいうように担保掛目を残債がしたまわっていること。

>>203

資源高でインフレになったとして、政策金利を上げたら資源高は収まると思いますか？
原料コストが上がった所に金利の上昇が起きれば企業はさらに経営が厳しくなり、逆効果だと思います。
スタグフレーション時は企業金融支援の為に政策的にはむしろ金利を下げようとするんじゃないでしょうかね。

実際去年の資源高で一時CPIは2%を超えましたが利上げするなどと言う話は全く出ていませんでしたし、
リーマンショックが仮に起きなかったとしてもあのまま資源高が続いていれば景気はさらに悪化し、物は
売れなくなり、いずれ物価は下がって来るか、企業倒産が増えるだけだったでしょう。去年のあの時期
身近でガソリンスタンドが沢山廃業していましたし。

よって、資源高による物価上昇では政策金利の引き上げは難しいのではないかと思います。

この人の予想だいたい当たってるね

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30405/res/339

No.339 by 匿名さん 2008-08-07 20:43
２年後の予想
①アメリカの負った傷は深く、政策金利は１％を割る水準にまで低下。
②ドル安の結果生産国は、輸出減に悩まされる。（世界的に景気悪化）
③資源エネルギー価格は需要が減る事によって落ち着く。
④エネルギー価格の落ち着きにより、資源国の景気も悪化
⑤日米英などは世界的な地位が下がる。
⑥結果、お金が集まるのは人口が多く内需成長の余地の大きいインド・中国などアジア。
⑦日本では不景気の中、政権交代が起きるが、財政の窮状は変わらず国債価値下がり始める。

>>206
うん、見事だ。このレスを書かれた方、是非、今後数年の金利予想をご披露いただきたい。

おみごと

>みなさんは3年で150万円も貯金できますか？
>私にはできません。
>変動金利で0.9で借りて、3パーセントの支払い返済額軽減型で繰り上げ返済を毎月してください。
>このスレの固定の変人に自慢できます。

まさにギリ変って感じだな。

>>209

やっとギリ変誘導さん来ましたね。最近来なかったから寂しかったですよ。
また最初から始めます？固定さんの低レベルの書き込みを論破されるのを見るのはおもしろいものです。

では変動の魅力の説明をお願いします。内容が重複してもかまいません。良い書き込みを期待します。

>>211

過去スレ読めよ。自分で調べる事すら出来ないから固定？

固定の人は、頭をあまり使いたくないんだと思う。

・金利を気にしたくない
　→これからの金利がどうなるか？に、頭を使いたくない

・返済額を計算したくない
　→頭を使いたくない

・固定と変動のシュミレーションをしない
　→頭を使いたくない

・金利というものは、5パーセントや8パーセントに上がるから3パーセントに固定しておきたい
　→どういう条件で上がるのかがわからない→頭を使いたくない

考えることを拒否し、頭を使うことを拒否した人たちがいるってことだと思う。

これから、金利が本当に上がらなかったら言えよ。
このボケー。

普通の頭の人ならば、

■固定と変動で返済シュミレーションをする。
　
■変動金利が何に影響して動くのかを調べる

　・日銀の政策金利
　　http://www.fx-kyc.com/contents/market/market_04_01.php

・短期プライムレート
　　http://www.boj.or.jp/type/stat/dlong/fin_stat/rate/prime.htm

　・変動金利
　　http://homepage3.nifty.com/dkmiyabi/cad/ichiran.htm

これを見ると、変動金利は、短期プライムレート＋1パーセント
短期プライムレートは、変動金利＋1.375パーセント

※ただし、銀行の体力によっては、変動金利には差があるので、実力のある銀行の方が
金利が低いことを知る

■上記から、日銀の政策金利の上下が、変動金利に関係あることがわかる。

■日銀の政策金利が上昇するときは、どういうときかを調べる
　・失業率が下がり、誰もが給与UPする場合
　・景気が良いと誰もが思う状態

■過去に金利が高かったときは、どういうときか、今、金利が高いインドや中国はどういう状態か
　・土地の値段がどんどん上がる。朝4000万円が夕方6000万円になる状態
　・日経平均株価が30000円の状態(今は9000円代)
　・子供がどんどん増えて、働き手が増えるし、仕事もあふれる状態
　

判断基準は人それぞれなので、難しいことがわからない、考えるのが面倒な場合は、
下記にすると良いです。

☆変動金利で優遇金利1.5～1.7パーセントをもらい、0.795～0.975ぐらいの金利で35年借りる
☆毎月、繰り上げ返済(支払額軽減)できる銀行で借りる
　・繰り上げ返済をプラスした支払額で固定できる銀行(みずほ)
　・自由に毎月支払える銀行(住友信託)
☆できるだけ、金利3パーセントで借りた場合と同等の返済を5年続ける

この3つができれば、あとは何も考えなくても、固定3パーセントで35年全期間固定より、はるかに
ローリスクで返済できます。

では、固定3パーセントで借りる人よりも危険になる場合ですが

★借り入れ5年以内に、金利が3パーセント以上になった場合
　※ただし、これは支払額が増えても、実質金利は減って、生活がかなり楽になっています。

変動金利を増やすと、企業は利息の支払いが増え、経営を圧迫します。
それでも、日銀が金利をUPさせるとしたら、余程国民の給与が増え、企業がもうかり、設備投資を
バンバンしている状態です。

0.5％程度のUPなら、一部の企業だけの景気UPで上がるかもしれません。
しかし、1パーセントや2パーセントもUPとなると、全企業、全国民の収入が増えるぐらいに
ならないと難しいでしょうね。

　
日銀は、日本全部を見て、金利を決めるので、自分の会社はそんなに景気が良くない、自分は給与
が増えないと思う人がいるならば、金利は3％もUPしないでしょうね。

皆さん希望的観測とか幻想を抱くのがお好きなようで・・・
金利上昇は景気上昇局面だけではないのでもっとよく勉強してね。

＞金利上昇は景気上昇局面だけではないのでもっとよく勉強してね

って言ってるくせにそれがどんな状況か説明出来ないんでしょ？
それともまた財政破綻とか出します？

>215
そうなんですよね。金利を過払いしてしまうリスクを
リスクと認めたがらない。だけど心のどこかでは
「損をしているのではないか」と心配でたまらない。

変動の人は、すんごく少しでも金利が下るとすごく喜ぶよね。
どんだけー違うって言うのかな。
それが、また滑稽だよね。