湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲　他）part8

>>298
うーん、個々の開発を見たらそうだけど、駅直結のコンコースで繋いで一体開発するところが違いかな？まぁ三井は豊洲の開発で大成功してるし、そのノウハウがあるから、当然豊洲の成功イメージは意識してると思う。ただ、丸の内みたいな高級オフィス街の再開発に定評のある三菱と、六本木ヒルズの森ビルとか世界的に有名なデザインを手がけるKPFがオフィスビルを担当するから、丸ビル、六本木ヒルズみたいな高級感があるランドスケープになるんじゃないかな。その辺の高級感の演出は三井は苦手だから。
こればっかりはできてみないとわからないね。

>301
イメージ図見るとかなり似てるけどね。
豊洲も、なんちゃらデッキとかできるはず。
見れば見るほど、豊洲のコピーみたいな感じに見えてきた。

>>302
まぁコピーって思うならそれでいいんじゃないかな？できたらわかるわけだし。豊洲の駅前再開発のほうが、ホテルは高級なところが入りそうだよね。あとシビックセンターはすごい良かったから、そこは豊洲のほうがいい開発になると思うよ。

>>303
シビックセンターって結構小さいんだね。
田町の同じ再開発エリアで既に完成してる
みなとパーク芝浦の方が規模はもちろん
おしゃれさでも、機能も上だね〜。
http://view.tokyo/?p=10101

あとホテルは、都心山手線直結1分最強立地と
三井三菱最強デベタッグ考えると
田町の方が良いブランドホテルになるのは確実。
豊洲は良くて三井ガーデンじゃ無いかなー。

田町がブランドなんてご冗談でしょう。

>>304
おれ芝浦民だけど田町駅前にはブランドホテルははいらないでしょ。ブランドホテルがはいるならオフィス棟の上層に作ったと思う。夜景が望めない低層棟だし、三井ガーデンがいいとこだと思うよ。豊洲はオフィスの上部、夜景が綺麗な位置にできるから、外国のブランドホテルを呼びやすい位置だよね。いい意味でサプライズくるんじゃないかなと思ってる

一昔前までなら、田町の方が西口の繁華街がある分、駅力としては上でしたね。東口に関して言えば大崎と大して変わらず寂れた感じがありました。地下鉄に関しても、目黒への延伸前ですから使い勝手の悪い浅草線と三田線しかなかったからね。でも、山手線しかない大崎よりは便利でした。

最近は、大崎も劇的に再開発されて街も綺麗になり人が集まるようになりましたね。交通も山手線以外にも埼京線・湘南新宿ライン・りんかい線が停まるようになり駅力としては飛躍的にあがりました。相変わらず地下鉄は無いですが・・・

田町と大崎、どちらが交通利便性が上かという話ですが、これは目的地によって全く違うのではないでしょうか。恵比寿・新宿・池袋・横浜方面に行くのなら大崎でしょうし、東急沿線・三田線沿線によく行くなら田町でしょうか。

田町の東口再開発は素晴らしい物がありますが、残念なことは再開発内に住居棟が無い事です。最近分譲されたＧＦＴなんかも場末感あるし、どうなんだろうという思いです。
単純に比較できませんが、同時期に売り出されたＧＦＴとパークシティ大崎の平均分譲価格を調べると、大崎の方が１割高いです。同じデべですし、三井の中ではそういう位置づけなのかなとも感じます。

とはいえ、どちらも再開発エリアで将来性のあるエリアといえます。後は、田町西口の飲み屋街をどうするかですね。

ちなみに地下鉄しかない豊洲は残念ながら、両駅の足元にも及ばないと思います

田町の駅前の再開発、豊洲の再開発にそっくりだね。
豊洲と変わらないなんて、なんだかショック。

>>307
大崎はサウスゲート地区じゃないし、もう目立った開発計画がないのと、品川区だってことと、あと飛行機の騒音が残念。田町三田側の飲み屋街はあのままだろうね、西口は慶應大学の学生とかのための学生街として昔から栄えてるからね。だからラーメン屋も多いし（笑）

どうやら大崎が上っぽいね。

>>310
いまは大崎のほうがマンションの坪単価も街の綺麗さも上だね。

田町のタワーは結構な数が徒歩10分圏なのが惜しい。
駅前再開発で住居が入れば良かったのにとつくづく思う。
ただ、港区ブランドと山手線駅最寄りというのは資産価値を見たときには鉄板。

大崎は場所柄、街全体がコンパクトにまとまってて街の利便性は高いんだけれども、所々に残っている工場や古家が残念。
再開発されたエリア(特に山手線内側エリア)をスポットで見れば本当に綺麗でお洒落な街並みに仕上がっているんだけどね。
まだ幾つかの再開発計画が残っているので更なるバリューアップがどこまでできるか。

>>312
田町再開発は総合開発だからマンションかホテルを敷地内にいれざるをえないんだけど、容積率の関係で低層棟しか建てられなかったからね。
港区山手線駅直結の希少な立地で低層マンションの分譲じゃとてもペイできないからホテルになったんだよ。分譲してたら坪600近いだろ、田町ごときでそんな値段払うやついないよ。東京都心の観光名所にアクセスできる立地で羽田にも行きやすいんだから、ターゲット層は外国人観光客だろうね。サウスゲート自体が外国人、外資企業誘致のための施策だし。

田町と大崎に新築タワマン出来るの？

>>314
大崎は少なくともあと3本はタワー建つよ
少し距離はあるけど西品川一丁目のも加えれば4本

>>314
田町は当分ないね。西口の札の辻再開発でできるんじゃないかな？

>>315
>>316
ありがとうございます。とりあえずは大崎に注目ですかね、湾岸とは言い難いですが。豊洲有明との価格差によっては比較対象になります。大崎駅便利ですよ。ひと駅で品川だし実現性に疑問はありますがJR羽田新線が大崎新宿に延びる計画もありますし。

>>317
先日、三井の方とお話する機会があったのですが、大崎･五反田は場所こそ城南エリアであっても、タワーマンションの住民層や検討者層、物件の流通特性などは湾岸のそれと同じだそうです。そのため、新築時の販売では湾岸エリアの供給物件をかなり意識すると言っていました。
ただ、個人的には大崎はもう高くなりすぎましたね。今後の物件は港区並みの価格で出てくることは間違いないですし。

大崎駅と田町駅で大崎が上とかありえないですよ(笑)。

なんとかシティの契約板スレ張り付きくん達の意見だろうというのはバレバレだけですけどね。

パークシティがＧＦＴより分譲時価格が坪３０弱くらい高かったのは事実。ただこれは、６分と１０分（デッキ完成後は９分）という駅歩条件を考えれば当たり前の話で、当時でも田町駅６分の三井新築タワマンだったら坪４００近くなったのは間違いない。諸条件が同等なら、田町駅の方が高くなるのは間違いありません。

田町東口再開発に大崎くん達が嫉妬しているのは分かりますが、再開発内に住居がないと見当違いなことを言っていますね。何を勘違いしているのか知りませんが、街全体の資産価値が劇的に向上する真の再開発とはオフィス商業と行政を巻き込んだ再開発です。大崎のようにタワマン建てて、気持ち足元に店舗入れる程度の開発は単なるタワマン再開発といいます。そもそも小汚く、歴史的には赤線地帯であった北品アドレス一帯がすっかり綺麗になったという点では大きな成果だが、所詮タワマン開発ですから高が知れてます。今後、大崎で予定されてるのはお金目的に単にタワマン建て続けるだけのもの。これ以上何も便利にならないし、これ価値向上の要素は薄いとしか判断しようがない。ドしょぼいオリーブテラスとニューシティで我慢するしかありません。

田町東口の再開発は初の三井三菱連合によるオフィス商業の巨大ツインタワー＋港区最大の区の複合施設＋ブランド産科病院の移転＋地域最大級の新芝浦公園＋地域の災害拠点という壮大な複合再開発です。芝浦最大の弱点であった駅前が港区内で過去例をみない、最大級の複合再開発で地域一帯の資産価値が急上昇するのは誰にでも理解できる話です。大崎脳では「再開発＝タワマン祭り」なんでしょうが、タワマンいくら建てても便利にはならないし、資産価値はあがりませんから。今後の不動産市況を見極めたいなら晴海地区とともに少し勉強したほうがいいでしょう。

アドレスという部分でも芝浦は腐っても港区都心三区、聞けば赤線地帯をリマインドさせる品川の北品アドレスと比較するべくもありません。

次に駅力はどうでしょう。山手線は京浜東北線とセットになっているから便利なんですよ。極めて待ち時間が少ないし、同時に来た時なんかも座れる方や空いてる方にパッと乗る。これが山手線京浜東北線ダブルの便利さを知ると山手線単独では大変不便に感じます（経験済）。続いて、地下鉄がないコンプレックスからか、三田線と浅草線が不便だとおっしゃってますね(笑)。三田線は日比谷、大手町、神保町などの重要な駅もあり、白金高輪での南北線への乗りかえはとても便利、目黒線側は小岡山の乗りかえは同じホームで電車もそろってくることが多いのでたまに自由が丘や二子玉川に遊びに行くのも便利です。浅草線は東銀座、日本橋など山手線での有楽町、東京と場所によってピンポイントで使い分けることができます。また、羽田へのアクセスも三田からは確実に座れるし、めったに行かないが横浜と川崎も直通で特急が便利で２０分くらいで着きますし大変便利です。さらに芝浦地区は芝浦埠頭と日之出駅という二つのゆりかもめの駅もあるので、休日にふらっと臨海地域に遊びに行ったりも楽しいです。アイランドから水上バスもあるので、これもたまに乗ると楽しいです。これだけの交通選択肢がある場所は東京でのあまりありません。

大崎は痴漢で有名な埼京線と臨海部での遊び場にならない東京テレポートとかわけのわからない駅しかいけない、りんかい線とかありますが、普段の生活を豊かにしてくれる選択枝にはならないと思います。ダ埼玉や東京テレポートに用がある人はいいんでしょうけどね。

立地的面に関して言えば、芝浦は麻布十番、六本木ヒルズ、ミッドタウン、虎ノ門ヒルズ、アークヒルズ、浜離宮など主要施設へ自転車やタクシーですぐ。大崎が近いと言えるのは五反田、品川、青物横丁、戸越銀座あたりですから好きな人は好きでしょうけど正直勝負になりません。

今後の展望に関しても、国家戦略会議で港南高輪とともにサウスゲート地区として今後東京の新たな核とする重点地区に氏名され、数々の再開発（なんどもいうがタワマン建てる自称再開発とは違います）が決定しており、その規模は総額で優に兆を超える規模。芝浦だけでも、東口再開発、駅前商店街再開発、芝浦１丁目再開発、竹芝再開発、浜松町再開発など再開発祭り。大崎は国家戦略特区の再開発議題案件一つなし（当たり前だけど）、すべてタワマン建てるだけの自称再開発だけですよね。

サウスゲート地区は再開発とともに資産価値上昇は間違いなし、嫉みと嫉妬はわかります。数年後には残念ながら田町と大崎には比べるレベルにはない程の大きな差ができているはずですよ。仕方ありません、そもそもこれが港区と品川区の違いですから。

なんだか必死ですね